Altura EC 评测：起价 $1,375 PSF，靠近 ACS Primary，户型高效

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项目：	Altura
地区：	23
地址：	111 Bukit Batok West Avenue 8 S659857
产权：	99 Years
单位总数：	360
用地面积：	134,000 平方英尺
开发商：	Qingjian Realty and Santarli Construction
TOP：	预计 2027

行政公寓（EC）一直是新加坡房地产市场中独特的产品。早在 1999 年首个 EC（位于 Pasir Ris 的 Eastvale）建成时，其吸引力很简单：以更可负担的价格享受具备设施的公寓标准生活。

除了更高生活水准的承诺外，购买 EC 还有另一重利好。《Business Times》最近一篇文章指出，首批 EC 业主在转售时至少录得 $300K 的利润——如今许多潜在屋主把它既视为自住，也视为一种赚取收益的方式。

然而今天，也有人感叹新加坡 EC 的价格已经变得昂贵。本次要评测的 Altura EC，据估计起步售价约为 $1.3 – $1.4k psf。作为对比，不久之前的 2018 年，EC 的平均开盘价才刚刚越过 $1,000 psf。

但与当下新盘公寓（至少 $2,000 psf）相比，你就会理解为何 EC 仍然是买家眼中颇具吸引力的选择。

暂且打住，我们把这部分的讨论留到后面的价格评述再详细展开。

不要对其位置产生误解，Altura 位于 Tengah 的边缘，但仍属于 Bukit Batok 社区之内。

作为二十多年里首个在此推出的 EC（上一次是 2003 年推出的 The Dew），本项目共提供 360 套，从 3 至 5 卧室的户型起步。与多数 EC 一样，很明显该项目更面向年轻家庭与多代同堂的居住需求。

Altura 由 Qingjian Realty 与 Santarli Construction 以 $661.67 psf ppr 的中标价拿下，极有可能为毗邻的 Bukit Batok West Avenue 5 EC 地块及周边即将登场的其他 EC 项目定下价格基调。

不熟悉的读者或许也要知道，Altura 的开发商正是去年在 Tampines 成功推出 Tenet EC 的同一家，目前其 618 个单位几近售罄。

话不多说，让我们来看看 Altura 能带来什么。

Altura EC 深度探访

参观新盘时，我总期待去“解码”项目名称背后的含义。不仅能为项目增添个性与记忆点，很多细节与设计思路也往往会围绕着这个主题展开。

以 Altura 为例，它在西班牙语中意为高度。这也寓意开发商期许 Altura 的住户在此居住期间不断进步与成长，并拥有体面的生活。虽然有人可能觉得有些牵强，但我还是欣赏这种对居所的美好祝愿。

先从地块说起。Altura 的占地为 134,000 平方英尺，共有 360 个单位。全盘由三栋住宅楼组成，每栋高 15 层。

与今年其他新盘相比，这绝不算大型项目，但鉴于仅有 360 户，你可以预期 Altura 的居住密度会低于平均水平。折算下来，每户可享约 370 平方英尺的公共空间。

作一对比，The Botany at Dairy Farm 占地 168,597 平方英尺，共 386 户，每户约享有 437 平方英尺的公共空间。另一个买家可能会拿来比较的是附近的 Copen Grand，其占地 237,032 平方英尺，639 户（同样折合每户约 370 平方英尺的公共空间）。

尽管当下社区仍在逐步建设中，但总体规划显示，这里大部分将用于住宅开发，未来会有多批 BTO 与 EC 登场。

这意味着从长远看，景观资源不会太充裕，通勤高峰期的车流也会明显增长。不过这在新兴社区中并不意外，Punggol 的发展历程就是一例。

同样需要注意的是，Bukit View Primary School 未来将迁至 Altura 正对面，这对你而言究竟是利是弊，取决于自身情况。

从住宅楼整体立面来看，其配色与简洁设计让我很强烈地联想到 Tenet（同为 Qingjian 打造的另一 EC）。事实上，若不细看，普通观察者很难分辨差异。不过，整体景观设计与之相比还是有明显不同。

项目外围以简洁的绿化环绕（也与周边项目形成一定的区隔），三栋楼的朝向彼此几乎相反。

这为买家在景观选择上提供了更多可能——其中两栋面向邻近项目，一栋面向未来的 Bukit View Primary School。

总体而言，这是一个稳妥的设计选择，能够打动目标客群（毕竟 Tenet 的市场反响已经说明了一切）。

概览一下，Altura 提供 3、4 与 5 卧室单位。与当下大多数新盘一样，只有每个堆叠的顶层享有较高层高。

Altura 的出入口位于 Bukit Batok West Avenue 8，设有一段车道通往抵达广场。

Altura 设有两个出入门岗，一个在警卫室处，另一个沿 Bukit Batok West Avenue 5 设置。

进入后左转即达宽敞的上落客区，遮蔽充足，整体设计也相当美观。

考虑到 Altura 的地块并不大，开发商仍愿意划出如此宽裕的空间来营造更好的归家仪式感，这一点让我印象不错。

你也会发现部分配套（如阅读与社交会所）近在咫尺，使用便捷。

另一侧右转则是一条较长的车道通往地下停车场。让人欣慰的是，项目提供 1:1 的车位配比。考虑到主要客群为家庭自住，以及距离最近的 MRT 仍有一段距离，这一配置相当必要。

从 50m 泳道池开始导览，它位于 Altura 的中央，靠近上落客点。以单位数来看，这个泳池尺寸足以应对；我在新加坡也见过规模更大的公寓配更小的泳池。

这里还能看到设置了迷宫花园与棋艺花园。我认为这些设施的选择有些奇特，因为它们更像是大型项目在“设施清单没有新点子可加”时的锦上添花之选。

此外，泳池的布局也不算理想，因为它夹在两栋楼之间相当紧凑。这意味着其中一侧几乎无法使用，只能在另一侧设置更有用的池畔平台（可摆放的日光躺椅也会减少）。

靠近泳池的是 Glamping Ground（豪华露营地），设有两个帐篷，主要供有年幼子女的家庭享用。若好奇实景效果，开发商也在示范单位中摆出了等比例实物（如上图）。

我想象夜晚配上小灯串氛围会不错，但也担心长期维护的难度。帐篷经雨淋或暴晒很快就会显得陈旧，使用意愿也会随之下降。

来到项目背面，从这个角度可以明显看出，开发商选择这种错落式的楼栋排布有两个原因。

其一更好地利用了不规则地块；其二配套设施也在 Altura 楼栋与周边住宅项目之间拉开了更多距离。

网球场就位于这里，位置不错，既能作为 Altura 与相邻地块之间的缓冲带，也没有单位正对球场，有助于降低噪音影响。

更重要的是，仅 360 户就配备网球场已属难得。像 Parc Esta 这样体量大一倍还多的项目也同样只有一座网球场，因此这项配置显然是加分点。

网球场附近是一座双层附属楼，一层设有蒸汽室与游乐场，二层为健身房与两处 BBQ 烧烤区。

我必须说，游乐场的体量与多样性似乎可以更丰富一些。鉴于本项目主要面向家庭，我本期待此处能有更出色的配置。

Altura 健身房位于二层，俯瞰泡泡池与戏水池（后文会提到）。

以 360 户而言，健身房的面积与设备配置都挑不出太多毛病。我也很喜欢带有一定抬升视野的健身房（尽管这里只在二层），对着景观运动的体验确实更好。

继续介绍其他运动设施，“森林健身”与“森林推杆”位于项目另一端，为住户提供更安静、开阔的活动空间。

最后，喜欢随意泡水的住户可以选择戏水池与泡泡池。它们也更适合儿童，家长因此有了更多带娃玩耍的去处。

附近还设有 Family Meadow 与 Altura Grill，这里很适合举办聚会与招待宾客。对于较小户型而言，这类对外空间愈发重要，因为在家中接待客人可能并不宽裕。

总体来说，就项目体量以及与新加坡其他 EC 的比较而言，Altura 所提供的设施让我印象不错。虽然种类算不上极为丰富，但已涵盖当下大多数家庭在现代公寓中所需的要点。

接下来，我们继续看看 Altura 的各类户型。

Altura EC – 3卧室尊贵型 + 书房 Type C2 (92 sqm/990 sq ft) 评测 

对于关注3卧室单位的买家，有两种“3卧室尊贵型 + 书房”的布局可选。包含顶层单位在内，面积介于980 – 1,109 平方英尺。 

两种布局的细微差别，主要来自空调机平台的位置，对书房与厨房有轻微影响。Type C1 的厨房台面空间会更少，且书房凹位没有窗户，但我认为这些差异并非决定性因素。

按标准配置，所有公用区域铺设瓷砖，卧室为乙烯基地板，层高在2.4 至 2.8米之间。 

示范单位展示的是 Type C2，这是所提供的最大3卧室单位，净面积为990 平方英尺（不含 Strata void）。若你想看 Type C1 的呈现效果，可参考我们的Tenet 导览，其设计相同。 

没有设置狭长的玄关（这一直是空间效率讨论的话题），入户便直接来到客厅、厨房区域与阳台。 

客餐厅面积约27.1 平方米，虽然称不上宽绰，但放在当下的紧凑型3房单位中，已是可以接受的水准。

如果你去过 Tenet，会发现这里的餐区处理与 Altura 有所呼应。开发方没有把餐区完全独立出来，而是通过一张长条卡座式沙发把两处空间串联。

结合原始平面图中餐桌的位置，我更偏好这种布局。它限制更少，因为原始布局中的餐椅会同时阻挡走廊与厨房的入口。

至于客厅，日常所需的家具基本都能容纳下，例如沙发、小茶几与电视柜。 

需要留意的是，你在这里看到的壁柜为 ID 布置的一部分，因此实际客厅会比示范单位里看到的略宽一些。

3卧室单位配有阳台（5.5 平方米），属于公寓中常见的尺寸范围。可在此摆放一套餐小型餐桌椅，足以应对下午茶或餐前小酌。

所有阳台都配有电源插座，不过给水点仅适用于带露台的单位。虽然这不算严重缺点，但对于养很多植物的业主来说会更麻烦些。

把目光转回厨房与家务阳台区域（面积为8.6 平方米），整体确实偏紧凑。

与 Type C1 相比，该布局的台面空间更多，因为水槽附近没有额外立柱。除这点差异外，提供的白电相同，包括 Franke 的不锈钢水槽与 Hansgrohe 的龙头。

挡水板与台面均采用石英石材质，便于打理。鉴于仅有一种配色主题，所幸开发商选用了更为低饱和、中性的色调，能符合大多数人的审美。 

其他配套方面，燃气灶与一体式抽油烟机来自 Bosch，这一品牌的定位相对高端。

家务阳台是一处位于燃气灶旁的小空间（很高兴这里采用燃气而非电磁炉），并贴心地配有大窗户，便于自然通风。

不过需要说明的是，洗烘一体机并不包含在交付配套内（对于 EC 来说，大多数人本也有此预期）。

继续深入厨房区域，家用防护室与 w/c 就位于此处。 

与多数与帮佣同住的新加坡家庭一样，家用防护室（3.9 平方米）与 WC（1.5 平方米）相当实用。尽管户型紧凑，但这仍使其对家庭而言足够功能完善。 

否则，也可如图所示，把该区域改造成系统化收纳空间。 

至于不少人关心的冰箱（注意：不提供）与嵌入式烤箱，这些电器在客厅区域设有指定位置。就个人而言，我更希望把它们安置在厨房，储物与烹饪会更顺手，但也理解面积与布局的限制。

一种可行做法，是在厨房外增设一处小岛台（替代 ID 团队选用的搁架区）。 

与抽油烟机和燃气灶相同，所配的嵌入式烤箱同样来自 Bosch。 

接下来看看其余卧室与书房凹位。 

与 Tenet 的做法类似，“+ 书房”设置在走廊一侧，形成一个可容纳桌椅与台式机的凹位。这样的设计更高效地利用了走廊空间。 

Type C1 与本户型的差异在此也能看出：本户型的书房面向窗户（便于引入自然采光），而 C1 的书房面向墙面（需要额外照明来提升明度）。 

业主也可像 Tenet 那样加装滑门，在不使用时将其遮挡，使区域更具私密性。 

我总期待看 ID 团队如何布置卧室，这能为未来家的装饰提供灵感（尽管并非总是最实用）。在这里，设计团队选择把两间普通卧室打通相连，这确实有助于放大空间感，但对多数业主而言未必最可行。

此处所见为卧室3，面积8.8 平方米，被改造成儿童的游乐与学习空间。落地窗能引入更多采光，也让空间显得更为开阔。

按标准配置，每间卧室均配有移门式内置衣柜。

Altura 单位的一大亮点是多处墙体可拆除，业主可灵活重构空间。这不仅意味着单位能随家庭成长的需要而调整，也为富有创意的业主提供更多有趣的设计可能。 

如图所示，ID 团队把卧室2与卧室3之间的墙体打掉，并加入搁架以增加收纳。 

卧室2面积为8.9 平方米，同样配有落地窗以获得更多自然采光。 

除标配的内置衣柜外，这里摆放了双层床，明显作为两名孩子的睡眠区。否则，也可容纳一张 Queen 尺寸的床，且不致占用过道空间。 

卧室2与卧室3共用公用浴室，面积3.9 平方米。我一如既往地喜欢淋浴区配有较大的窗户，便于自然通风。浴室采用瓷砖，并在镜后与洗手盆下方提供一定的收纳空间。 

洁具方面，挂墙式坐便与面盆来自 Roca，花洒混水阀套装来自 Hansgrohe。鉴于不少新盘也采用这些品牌，这也体现出 Altura 的用料标准不俗，尽管它是一座 EC。  

主卧与主浴合计面积为16.8 平方米，以当今新盘标准而言相当体面。可从容摆放一张 King 尺寸大床、内置衣柜、两张小床头柜，甚至一处小型梳妆区。 

当然，这里同样配有落地窗。

衣柜饰面与次卧相同，并配有可上锁的抽屉。不过，若你与我一样衣物较多，这种双扇移门的内置衣柜，难以容纳两个人的全部物品。 

不过，这几乎是当今所有新公寓都会面临的问题。如果你最近也在看盘，这点并不意外。

主浴的主题与公用浴室一致，不同之处在于配备了雨淋花洒，增强了奢华感。我也喜欢这里的窗户更大一些。除了这两点之外，其余配置与公用浴室相近：挂墙式坐便与面盆来自 Roca，混水阀与雨淋花洒来自 Hansgrohe。 

说到这里，我们继续看看4卧室单位的导览。 

Altura EC – 4卧室 Premium Flexi Type D3 (133 平方米/1,432 平方英尺) 评测 

Altura 提供 145 套 4 卧室单位，户型有三种不同变化，面积范围为 1,206 – 1,604 平方英尺（包括顶层单位的额外挑空）。 

所有变体均定位为 Premium Flexi 户型，因为都设有多面可拆改的墙体，令空间配置更灵活、可个性化——我相信这会让每个正在成长的家庭都受益。 

由于空调机位的设置，Type D1 与 D2 的后阳台面积略有差异；除此之外，两者的布局几乎相同——皆为三间普通卧室加一间主卧。相较之下，示范单位 Type D3 与 D1、D2 相当不同，采用哑铃型布局并配有两间套房，更适合三代同堂的居住需求。

规格方面，示范单位 Type D3 面积为 1,432 平方英尺，公共区域采用瓷砖，卧室为乙烯基地板。整屋层高为常见的 2.4 – 2.8m。

如预期，入户设有玄关，右侧连接干厨房与公共区域。 

对于面积较大的单位，我一向支持设置玄关，因为它能在室内与外部之间形成适度的过渡。不仅如此，这里也有空间增设收纳架以存放鞋履——对我而言是双赢。 

踏入室内，你一定会被空间的尺度所惊艳。餐桌显得格外小，地面大面积外露的通透感也颇为奢侈。

当然，这主要得益于将 Flexi 学习区拆除以放大空间。但鉴于其第一眼的震撼效果，我想许多业主也会倾向于这样处理。

4 卧室 Premium 户型配有干厨房，可设置小型中岛与就座区，内置烤箱（来自 Bosch）以及冰箱预留位。正如前文所述，冰箱不在标准交付清单中，从积极面看，也方便业主自选心仪品牌。 

(请注意，中岛区域为 ID 增项，并非标准配备)。

我个人认为，这样的配置相当实用：入户即可就近收纳采购回来的食品，也很适合用作备餐台或早餐吧。

厨房面积为 7 平方米，以 L 形与后阳台相连，并共享一扇窗以获得自然通风。台面空间充裕，配有柜体与抽屉，可收纳食材与各类厨电。 

与 3 卧室 + 书房户型相似，这里的用料品牌水准不低：不锈钢水槽来自 Franke，龙头来自 Hansgrohe。为便于保养，台面与挡水板采用石英石。 

后阳台与那扇窗位于燃气灶旁，这对多以明火烹饪的亚洲家庭而言通风更佳。标准配备中的燃气灶与抽油烟机来自 Bosch。洗烘一体机则不提供，但预留了可放置自选机型的空间。 

对于 4 卧室户型，我原本会期待后阳台更为宽敞；偏好在更大后阳台处理洗晒家务的住户需留意这一点。 

WC 与家庭防护室也位于后方。

通常，家庭防护室（4.1 平方米）会作为同住帮佣的起居空间；也可改作储物间，或与后阳台打通作为延伸（如本示范所示）。 WC（1.5 平方米）紧邻其旁，使用便捷。 

这是从干厨房望向餐区与阳台的视角。在参观公共区域前，我们先看一看紧邻餐区的次套房。 

如前所述，此布局设有两间套房——分别为主卧与次套房。次套房连同其浴室（见图）合计 13.8 平方米，与多数新盘相比属合理水准。 

本间配有落地窗以引入自然采光，可从容摆放一张大号床、内置衣柜与床头柜。 

对于与父母或长辈同住的家庭而言，这间次套房颇为合适，因其位置与其余卧室相对分隔。

按标准配置，次套房亦配备双扇移门的内置衣柜。 

次套房浴室无对外窗，不可避免需依赖机械通风。所配壁挂式马桶与洗手盆来自 Roca，花洒与龙头来自 Hansgrohe。 

现在回到公共区域。从次套房外的这个角度，可以看到客餐厅公共空间有多么开阔。

不过如前所述，这是因为设计师选择将 Flexi 区域（4.9 平方米）拆除，并与客餐厅（40.3 平方米）合并，形成 45.2 平方米的公共空间——即便以公寓标准来看也相当可观。 

横向布局配合宽阔阳台，使空间非常适合大家庭，即便摆下一套 6 人餐桌与大型沙发，也不会显得局促。 

当然，若业主选择保留 Flexi 区域，整体空间会比这里小一些，但我认为设计师已很好地呈现了其潜力。 

阳台自餐区一路延伸至起居区，在视觉上进一步拉长了空间。其面积为 11.6 平方米，既可如示范般打造休闲区，也能为常常宴客的家庭布置为露台烧烤/烹饪区。 

所有阳台均预留电源插座，但仅庭院单位配备给水点。 

至于起居区，需要再次提醒：此处原本应为 Flexi 区域，而示范中沙发嵌入墙面以最大化利用空间。此外，这样的布局并没有可供摆放电视柜的整面墙。 

鉴于面积本身足够宽裕，业主仍有充足余地去调整布局，打造能容纳全家的合理起居空间。 

接下来看看公共浴室，供卧室 3 与 4 以及访客共用。 

其面积为 4.1 平方米，风格与次套房浴室相近，但多了一扇对外窗以获取自然通风。镜柜与洗手盆下方亦提供收纳空间，可容纳各类杂物。 

按标准配置，壁挂式马桶与洗手盆来自 Roca，淋浴龙头来自 Hansgrohe。 

卧室 4 面积为 8.7 平方米，符合当下新盘的一般水准。稍有遗憾的是，空调机位设在窗边，无法获得完整的落地窗效果。

尽管这是常见于许多示范单位的设计风格，但在此布局下，衣柜取用可能较为不便，实用性并不算高。

相较之下，卧室 3 面积为 8.9 平方米，略大于卧室 4；并且配有落地窗，有助于引入更多采光。

设计师将该房与主卧打通，作为业主的休憩兼梳妆区，适合偏好更大使用空间的住户。 

此布局的灵活性也意味着你可按需重组空间。鉴于卧室 3 紧邻 Flexi 区域，也可将二者合并，打造更大的卧室。

同样地，标配为双扇移门的内置衣柜（与普通卧室及次套房一致）。 

最后，我们来看主卧。 

连同主浴，整体面积为 20.7 平方米；以当下新盘标准而言相当宽敞。可容纳一张特大号床、两张床头柜，甚至设置步入式衣帽间。 

我很喜欢将步入式衣帽间设置在浴室入口前的构思，令早晨的梳洗与更衣更为顺畅。为“他与她”分别设置区域，也能满足业主在个人空间上的小小个性需求。 

同时，衣柜的饰面与普通卧室保持一致。 

最后，我们走进主浴室。

开发商所采用的巧妙设计，最大化了台面与收纳空间。值得一提的是，收纳柜一直延伸至角落深处——非常适合将体积较大的物品妥善隐藏收纳。

WC 附近还设有一扇小窗，提供自然通风；并配备顶喷花洒，提升了整体档次。

按标准配置，浴室配备来自 Roca 的壁挂式马桶与洗手盆，搭配 Hansgrohe 的高品质顶喷花洒与淋浴龙头套装。

Altura 地段评测 

谈到 EC，往往在这样的价位下，就不会指望项目紧邻 MRT 站。Altura 也不例外。 

目前最近的 MRT 站为 Bukit Batok MRT（南北线），驾车约需 6 分钟。话虽如此，这里距离 Jurong East Station（南北线与东西线）仅 1 站之遥，可轻松触达诸多配套与商场，如 JEM 与 Westgate。 

待到 2030 年裕廊区域线通车后，最近的 MRT 将是 Tengah Plantation MRT，步行约 15 分钟可达。另一种方式是乘坐巴士，可连接至 Bukit Batok Interchange、Bukit Gombak Station 与 Choa Chu Kang Interchange 等地标。 

虽然与新加坡其他区域并不算接近，但对于经常往返 Jurong 及西部地区的住户来说，这个位置会更受青睐，毕竟 Jurong Lake District 距离这里驾车不到 10 分钟。 

附近便利用餐与采买日用品的选择包括 Le Quest Mall、West Mall，以及即将开业的 Harmony Village Hawker Centre。 

学校方面，社区将迎来数个令人期待的新增与迁校，包括 ACS Primary 与 Bukit View Primary 的迁入，使两所学校都位于 Altura 的 1 km 范围内。

这对希望就读上述学校的年轻家庭极具吸引力。另需一提的是，一旦裕廊区域线开通，前往以“偏远”著称的 NTU 也会更为便捷。

最后但同样重要的是，小区邻近 Bukit Batok Hillside Park。尽管不太可能享有无遮挡景观，但为居民提供了不错的户外休闲去处。 

公共交通 

巴士站	服务巴士	距公寓距离（及预计步行时间）
Opp Blk 465aID: 40371	991	150m，步行 2 分钟
Blk 464AID: 40369	991	187m，步行 3 分钟
Blk 467 CPID:  40379	991	237m，步行 3 分钟

最近的 MRT: 

• Tengah Plantation MRT（裕廊区域线），970m，步行 15 分钟 
• Bukit Batok MRT（南北线），1.6km，步行 20 分钟 
• Bukit Gombak MRT（南北线），1.6km，步行 20 分钟 

学校 

学校	距公寓距离（及预计步行/驾车时间）
Future Bukit View Primary School (Relocated)	Within 1km，步行 1 分钟
Future Anglo-Chinese Primary School (Relocated)	Within 1km，步行 8 分钟
St. Anthony’s Primary School	1.6km，驾车 4 分钟
Dazhong Primary School	2.2km，驾车 6 分钟
Princess Elizabeth Primary School	2.5km，驾车 5 分钟
Lianhua Primary School	2.9km，驾车 7 分钟
Yuhua Primary School	3.6km，驾车 8 分钟
Swiss Cottage Secondary School	1.9km，驾车 5 分钟
Bukit Batok Secondary School	2.6km，驾车 6 分钟
Hillgrove Secondary School	2.9km，驾车 7 分钟
Bukit View Secondary School	3.2km，驾车 8 分钟
Dunearn Secondary School	3.8km，驾车 8 分钟
Millennia Institute	2km，驾车 5 分钟
Dulwich College (Singapore)	2.8km，驾车 6 分钟

商场 / 设施 

目的地	距公寓距离（及预计驾车时间）
Le Quest Mall	500m，步行 7 分钟
West Mall	2.5km，驾车 6 分钟
Bukit Batok West Shopping Centre	2.8km，驾车 6 分钟
Tengah Town Centre (Upcoming)	3.5km，驾车 8 分钟
Hillion Mall	3.8km，驾车 8 分钟
Westgate	4.8km，驾车 10 分钟
JEM	5km，驾车 10 分钟

私人交通 

主要目的地	距公寓距离（高峰时段 [0830] 最快行车时间）
CBD (Raffles Place)	21.3km，驾车 28 – 65 分钟
Jurong Lake District	4.8km，驾车 9 – 22 分钟
One-north Business Park	14km，驾车 20 – 45 分钟
Mapletree Business City	16.6km，驾车 24 – 50 分钟
Orchard Rd	18km，驾车 22 – 50 分钟
Harbourfront Centre (Vivo City)	18km，驾车 24 – 50 分钟
Suntec City	24.7km，驾车 30 – 55 分钟
Paya Lebar Airbase (by 2030)	25.3km，驾车 30 – 60 分钟
Tuas Port (by 2040)	28km，驾车 30 – 55 分钟
Changi Airport	33.8km，驾车 35 – 60 分钟

就近道路出入口： 

• 沿 Bukit Batok West Avenue 8 右转，再右转进入 Bukit Batok West Avenue 2 
• 沿 Bukit Batok West Avenue 8 左转，再右转进入 Bukit Batok West Avenue 5 

Altura EC 开发商评测 

Altura 为 99 年地契的家庭导向、功能性住宅项目，由 Qingjian Realty 与 Santarli Realty 联合开发。

事实上，这并非两家首次携手，口碑甚佳的 Tenet EC 亦出自二者之手。 

Qingjian Realty 隶属香港上市的 CNQC Qingjian Group，在新加坡、香港及澳门等地的房地产领域均有深厚布局。 

作为在新加坡推动智慧生活与 Flexi 户型的先行者之一，Qingjian Realty 推出了新加坡首批提供智能家居的 EC 项目。其代表作包括 The Visionaire、JadeScape、Tenet 与 Forett @ Bukit Timah。 

户型分布 

户型	类型	Size (sq ft)	单位数量	占比
3 Bedroom Premium + Study	C1, C2	980 – 1,109 sq ft	180	50%
4 Bedroom Deluxe + Flexi	D1, D2	1,206 – 1,346 sq ft	105	37.5%
4 Bedroom Premium + Flexi	D3	1,432 – 1,604 sq ft	30
5 Bedroom Premium + Flexi	E1	1,539 – 1,711 sq ft	45	12.5%

项目共计 360 个单位，涵盖 3 至 5 卧室公寓，其中 50% 为 3 卧室 + 书房户型。与多数 EC 产品相似，各户型的变化不多，只有 4 卧室提供 Deluxe 与 Premium 两种选择。  

考虑到其目标客群为年轻家庭与周边 HDB 升级换房者，Qingjian 此次仅推出较大面积的单位，也在情理之中。

Altura 的一大亮点是户型灵活，许多墙体可拆改。不仅能随居者家庭需求变化而调整，也很适合希望更强掌控家居设计的买家。 

Altura EC 楼栈分析 

Altura EC 总平面图 

项目占地大致方正，面积约 134,000 平方英尺，车行出入口设于 Bukit Batok West Avenue 8，并将与邻近项目共用。 

如前所述，Altura 共 360 个单位，分布于三栋 15 层的住宅楼。 

各楼栋分别朝向 Bukit Batok West Avenue 5、Bukit Batok West Avenue 8（另一住宅项目）或邻地的 HDB——无论如何，本项目的景观可望性都相对有限。 

可以理解，开发商希望在最大化用地的同时，尽量营造私密与宽敞的空间感。因此，他们将住宅楼以“H”形错落排布，并将其余设施置于楼栋之间。 

Block 111/113 与 115 的楼间距约 18.7m，而 117/119/121 楼间距约 54m。另一方面，115 与 117/119/121 的距离约 13.7m。 

就近邻而言，一座 7 层的多功能停车场与 17 层的 HDB 紧邻 Altura，最近处相距至少 21m。 

停车方面，项目设有地下停车场，共 360 个车位（1:1 配比）及 4 个 EV 充电车位。鉴于公共交通并非最为便利，多数住户预计都会拥有至少 1 辆车。 

Altura 设有两个侧门，分别位于 Bukit Batok West Avenue 8 主入口处，以及 Bukit Batok West Avenue 5 一侧。 

Altura EC 最佳楼栈

与多数项目相似，选择“最佳楼栈”最终取决于个人偏好及三大要素：景观、下午西晒与私密性。 

鉴于周边大部分地段仍在大规模开发中，根据总体规划可见，Altura 将被其他高层住宅环绕。因此，就景观而言，买家应合理预期。 

第 111 与 113 座——栈 01、04、05 与 08

以上楼栈为 Type C1 与 C2 的组合，朝向西南。意味着这些单位可能会承受一定强度的下午西晒——对此较为在意的买家需注意。 

景观方面，面向 Bukit Batok West Avenue 5 主干道，对面为一块教育用地。较高楼层或可享有部分无遮挡的城市天际线视野，同时也更具私密性。 

不足之处在于，由于面向学校，尖峰时段道路可能更为繁忙与嘈杂。对噪音较敏感、偏好静谧环境的住户应将此纳入考量。 

第 111 与 113 座——栈 02、03、06 与 07

相较之下，这些楼栈朝东北，内向面设施区与 50m 标准泳道池。 

受楼栋排布影响，栈 6 可能正对对面楼的阳台；栈 7 则更可能对着素面立面。栈 2 与 3（5 卧室单位）与 121 座之间约 55m，可俯瞰设施区与车道落客点。 

其优势在于，这些楼栈几乎不受下午直射阳光影响。 

第 115 座——栈 09 与 10 

两者均朝西北，面向 Altura 背面，并紧邻旁侧项目。 

虽然未明确标注与相邻地块的距离，但推测仍有一定间距。受朝向影响，亦可能有部分下午西晒。 

我们判断，尤其是高楼层单位，私密性会相对更好；而低楼层或更易受邻近设施的噪音影响。 

另需注意，若您看中 Type D2 户型，栈 9 是唯一选择，基本无可选余地。 

第 115 座——栈 11 与 12

这两栈朝东南，面向 Bukit Batok West Avenue 8 与 Altura 的车行出入口。其外侧为另一高层住宅项目，但两者间距尚可。 

偏好私密性的住户可考虑高楼层；低楼层则更贴近泳道池或公共步道。 

此外，这两栈亦是对 Type D3（4 卧室示范单位）感兴趣者的唯一选择，几乎没有可替代选项。 

其一大优点是几乎不受直接下午西晒影响。 

第 117、119、121 座——栈 13、16、17、20、21、24

来看 Altura 的第三组楼栋，这些栈位内向朝西南。因此，单位可能会经历一定程度的下午西晒，偏好清凉居家的买家需留意。 

其中，栈 17 与 20 面向对面的 115 座，无法享有开阔景观，且对向住户视线更易相对。其余栈位则多面向 Altura 的公共设施区域。 

第 117、119、121 座——栈 14、15、18、19、22、23

最后，这些栈位朝东北，面向即将落成的住宅项目，单位整体更为阴凉。栈 14、15 与 18 面向 7 层的多层停车场，距离约 27m；栈 19、22 与 23 则面向 17 层的 HDB，因此可供欣赏的景致有限。 

更高楼层的单位私密性预计也更佳。 

西晒分析

Altura 价格分析 

项目	区域	平均PSF	竣工	单位数	价格差距
Altura	23	$1,400	2027	360	–
Copen Grand	24	$1,339	2027	639	4.4%
North Gaia	27	$1,285	2027	616	8.2%
Tenet	18	$1,380	2026	618	1.4%
Provence Residence	27	$1,346	2026	413	3.9%
Parc Central Residences	18	$1,208	2025	700	13.7%
Parc Greenwich	28	$1,319	2024	496	5.8%
Piermont Grand	19	$1,351	2023	820	3.5%
Ola EC	19	$1,364	2023	548	2.6%
Parc Canberra	27	$1,253	2023	496	10.5%

作为今年首个推出的EC，Altura 的要价在同类中最高，尽管坦白说价差并没有大到离谱。无论位置如何，大多数EC的定价都在相近区间内，而Altura 很可能是第一个跨过 $1,400 关口的项目。 

不过，它也是规模最小的项目，仅有 360 个单位；在不考虑居住密度和配套设施多寡等因素的情况下，确实很难与其他项目直接对比。 

价差最大的是位于 Tampines 的 Parc Central Residences，拥有 700 个单位，但差距也不过是略显平淡的 13.7%。 

随着数个即将到来的EC（D23、24 和 18 各有一个），观察项目的平均价格将如何对市场作出反应会很有意思。 

Altura EC 价格分析点评

Altura EC 的价格从 $1,375 psf 起。难以置信的是，起步$PSF 会随着单位面积越大而越高，因此户型越大，不仅总价更高，连每平方英尺的单价也更高！

卧室数	面积范围	预计价格	预计$PSF
3卧 Premium + 书房	980 – 1,109 sq ft	$1,347,500	$1,375
4卧 Deluxe + 灵动空间	1,206 – 1,346 sq ft	$1,668,000	$1,383
5卧 Premium + 灵动空间	1,432 – 1,711 sq ft	$2,188,000	$1,528

我还记得当年OLA Executive Condominium，被称为豪华EC，至少步行还能到达 LRT，当时其 3 房仅略高于 $1 million。令人惊讶的是，彼时大家还在质疑在 EC 享有补贴的前提下“能不能赚钱”。如今，OLA 的买家在入住前就已坐拥不俗的账面盈利。

所以当我看到起价 $1,347,500 时，更能体会到短短几年价格上涨了多少。时过境迁之快，令人唏嘘。

本次评测，我将关注：

1. 与当下新推EC的比较
2. 与当下新推私宅的比较
3. 与最近的转售公寓 Le Quest 的比较。

新推EC

坦白说，市场上所剩选择并不多——这也是 Altura 得以如此定价的原因。鉴于EC享有补贴，并且对符合资格的买家来说是当下最便宜的新盘选择，供应紧缺并不意外。这也是为什么 Altura 成为 2023 年唯一的 EC 推盘，对夹心阶层而言意义重大。

项目	3卧 最低价
North Gaia	$1,142,000
Altura	$1,347,500

就剩余的 3 卧单位而言，这里只有 North Gaia 能作为对比。其余量还不少。以下是剩余 3 卧的拆分：

North Gaia	剩余单位	总单位	% 剩余	最低价
3 卧	116	164	71%	$1,142,000
3 卧（带工作阳台）	75	176	43%	$1,199,000
3 卧（带工作阳台和书房）	88	178	49%	$1,316,000

North Gaia 自 2022 年 4 月开售以来，这样的销售成绩相当一般。这还是在供应低、房价高的背景下。

Altura 起价 $1,347,500，已经高于 North Gaia 最大 3 卧的最低价，这确实把价格拉得很紧。问题在于——买家会不会买开发商开出的更高价？

为一探究竟，我们来看看邻近 Tengah 的 Copen Grand（开车只需几分钟）。需注意，该EC已全部售罄：

户型	最低PSF	最高PSF	最低价	最高价
2 卧 + 书房	$1,351	$1,463	$1,090,000	$1,181,000
3 卧 Deluxe	$1,157	$1,500	$1,180,000	$1,433,000
3 卧 Premium	$1,178	$1,481	$1,284,000	$1,504,000
4 卧 Deluxe	$1,204	$1,492	$1,426,000	$1,766,000
4 卧 Premium	$1,229	$1,478	$1,576,000	$1,921,000
5 卧 Premium	$1,224	$1,480	$1,900,000	$2,247,000

其首次销售在 2022 年 10 月开始，至 2023 年 3 月结束——也就是仅用 5 个月就全部售罄。

这说明了什么？在当时的市场环境下，Copen Grand 的定价可能偏低。

Altura EC 的开发商很可能从 Copen Grand 的成功中得到强烈信号：该区域需求良好，因此我们可以预期 3 卧的起步价更高。以 $1,375 psf 起，这显然如此。

看看这篇 2022 年 10 月的 PropertyGuru 文章，指出了EC 3 卧的典型成本：

留意 3 卧 EC 的价格区间上限为 $1,200,000。这比 Altura 的起价低 $147,500。文中也提到，一般来说，OCR 的 EC 在开盘时较其私宅对应产品便宜 25% 至 30%。我会在对比 Le Quest 时进一步检视这一点。

为何高价令人担忧？新EC旨在服务特定人群——夹心阶层。这些买家因收入较高而不符合 BTO 资格，但收入又不足以在私宅板块购买体面的家庭住房。EC 也受 HDB 监管，买家的家庭月收入不得超过 $16,000 的上限。

若按 MSR 的 30% 以及 MAS 设定的 4% 中期利率框架来计算按揭还款，则在 30 年贷款假设下，一套 EC 的最高可承受房价大约为 $1,340,552，超过此数买家就需额外支付超过 25% 的首付。

$1,340,552 是关键数字。而 Altura EC 的起价为 $1,347,500。这意味着在常规 25% 首付（现金 + CPF）的基础上，买家至少还需补足 $6,948——且只可能更高。

这表示每位 Altura 买家预计都需支付高于常规 25% 的首付。

鉴于此，也许目前的收入上限并不合时宜（或说价格不合适，取决于你的视角）。

虽然 Copen Grand 用 5 个月售罄，North Gaia 却举步维艰。这很可能与地段有关，也表明新出的补贴 EC 并不一定就会快速售罄（不过现在也可能会分流一些关注到 North Gaia）。

也有人会认为，既然还有 North Gaia 可选，Altura 未必“买不起”。最终仍取决于选择——而 Copen Grand 的成功说明，该区域确有需求。

Altura EC 正是寄望于此。

毫无疑问，North Gaia 位于 Yishun 的一个相当不便之处，而 Yishun 本就被认为是相对不便的社区。

此外，该区已基本建成，可成长的空间并不多。此处唯一的增长前景是 Northern Corridor/Woodlands Regional Centre，但我不会过分倚重这一点，因为多数购买 EC 的人基于 5 年的最短居住年限（MOP）更将其视为自住型住房。

当然，Copen Grand 的位置也谈不上“绝佳”。但身处西部，它不仅受惠于 Jurong Regional Centre 与交通连通性的改善，许多在西部有家人的人也更愿意住在附近。Tengah HDB 销售的成功便是明证，鉴于 Jurong 的 BTO 推盘不多，开发商也能倚赖这部分买家群体。

因此，即便月入 $14,000-$16,000 的中等收入者，尽管更可负担，仍可能不愿为居住品质的下降而选择像 North Gaia 这样的 EC。

从这个角度看，拥有上述收入的家庭，其实可以在更中心的地段拥有一套较新的 HDB，有时还能享受更好的景观与交通连通性。

问题在于：他们真愿意为“公寓身份”牺牲这么多吗？

若谈到日常便利性，Altura 更占上风。步行约 5 分钟即达 Le Quest 购物商场；Sheng Siong 超市步行也仅 4 分钟。此外，项目紧邻 Tengah，未来将自成一套完善配套；鉴于 Tengah 的部分 BTOs 已建成，待 Altura 落成时这些配套也将到位。

我们的作者 Ryan 在通讯中也提到，他观察到 20 多岁的买家很可能依赖父母支援来支付这些首付。对于希望升级至 EC 的更年轻的夹心买家而言，这种情况同样可能发生。

那么 4 卧单位如何？

项目	4卧 最低价
North Gaia	$1,608,000
Altura	$1,668,000

就 4 卧而言，你会发现 Altura 与 North Gaia 的起步价差没有 3 卧那么大。

这可能是由于 EC 面临的价格敏感性——不能定得太高，否则所需首付的现金额将更高，进而把大量买家排除在外。

毕竟，我们已确定在无需额外加首付前，可承受的最高房价为 $1,340,552。这意味着月入 $16,000 的买家若购买 $1.668m 的房产，除 25% 首付外，还需额外筹措超过 $327,448。

既然如此，Altura 现在相较 North Gaia 似乎更具吸引力，因为其起步价差距已不算太大。

总体来看，North Gaia 的 4 卧还剩 47 套（共 84 套）。这已超过剩余单位的一半。最便宜为 $1,608,000，最贵达 $1,828,000！

相比之下，Copen Grand 的 4 卧价格从 $1,426,000 起至 $1,921,000 止。无需多言，这一区间已获买家认可——因此若 Altura 的起价为 $1,668,000，这看起来在合理预期之内。

最后是 5 卧：

项目	5卧 最低价
North Gaia	$1,990,000
Tenet	$2,120,000
Altura	$2,188,000

在这里你会注意到 Tenet 也进入了比较。Tenet 仅剩 4 套（原有 45 套）。鉴于 Tenet 已售出多套高于 Altura 估计起价的 5 卧，我认为 Altura 的定价并不算不合理：

与其他新盘的对比

对于也在看纯私宅公寓的买家，以下基于其他新盘的最低起价，展示了 Altura EC 所处的位置。

作为享有补贴的产品，行政公寓（EC）理应比其他私宅新盘更便宜。问题在于，相较下一便宜的新盘，它究竟便宜多少。

在 3 卧与 4 卧类别中，对标为 Zyanya。价差最高达 $433,300，十分可观，比 Zyanya 便宜约 26%。

同样值得注意的是，卧室数越多，价差越大。这与开发商需遵守的收入上限有关——最大户型的定价不能过高，否则将无人能够负担。

这也意味着 5 卧 EC 与 5 卧转售之间的差距巨大，鉴于这种明显的价差，对 EC 买家而言具有积极意义。

与 Le Quest 的比较

最后，我来看看附近最近的转售公寓 —— Le Quest。

Le Quest 属于综合体开发，因为其下方设有购物商场。项目共有 516 套住宅单位，并配备 50m 标准泳道池、健身房和网球场，可谓设施齐全的公寓。

需注意，它同样是 99 年租赁权开发，和 Altura 类似。其租期起始于 2016，这使得它比租期自 2022 年开始的 Altura 年长 6 年。

以下是过去 6 个月的价格表现：

类型	面积 (Sq ft)	平均价格	平均 $PSF
单间	431	$693,750	$1,611
1 卧室 + 书房	495	$751,313	$1,518
2 卧室	592	$918,000	$1,551
2 卧室豪华型 + 书房	710	$1,138,800	$1,603
2 卧室优质型	700	$1,128,200	$1,612
3 卧室	818	$1,226,000	$1,499
3 卧室豪华型	980 – 1,023	$1,600,000	$1,599
3 卧室优质型	936	$1,524,963	$1,628
4 卧室 + 书房	1130	$1,680,000	$1,486
4 卧室豪华型	1313	$1,915,000	$1,458

鉴于 Altura 仅提供 3–5 卧室户型，我们将忽略 Studio、1 卧室和 2 卧室的价格。

对于 3 卧室，Le Quest 还有一款非常紧凑的 818 sq ft 户型。其平均成交价为 $1,226,000，低于 Altura 的预期起步价。

不过，这样的对比并不公平，因为 Altura 的最小面积为 980 sq ft。

以下是两者的对比：

一眼就能看出两者差异不小。Altura 的 980 sq ft 实际配有工作阳台（yard）、WC 和户内防护室。这使其对家庭而言非常实用，毕竟它是 EC。

Le Quest 的 818 sq ft 基本可称为紧凑型 3 卧室的典型——有 3 间卧室，但没有工作阳台、WC 或者杂物/工人房。其公共卧室也非常小，因此平面图仅标示放置单人床；顺带一提，该床位与空调机位之间仅隔着一扇狭窄的窗。

因此，尽管 Le Quest 在这方面更便宜，但这并非完全同类对比。

更为准确的比较应是 Le Quest 的 3 卧室 980 sq ft 户型，至少带有杂物房和 WC。该单位的成交价为 $1,600,000

截至 2023 年，980 sq ft 的户型仅有 1 笔成交，位于 15 层。若以 Altura 的最低价为基准，并按每层加价 $7,500 计算，则价格为 $1,452,500。

这仍比其私宅公寓对应产品便宜约 9%。按这个幅度来看，折价并不算大。

这也让我回到 PropertyGuru 的文章——其中提到相较转售对标项目，折价通常为 25%-30%。但 Le Quest 因为更早期，严格来说并非可比的转售对手。即便如此，9% 与 25% 仍相去甚远。

不过，这里其实也没有太多可挑剔之处。鉴于其受补贴，亏损的概率极低。只要确认存在价差，随着入市时间更晚，它理应逐步靠近其转售同侪（本案即为 Le Quest），尽管便利性略逊。

至于 4 卧室，你会发现其定价相当接近。这略显反常，但若看 $PSF，Le Quest 平均约 $1,472，比 Altura 的起步 $1,383 psf 高约 6%。不过，Le Quest 的 4 卧室 + 书房仅有 1,130 sq ft，属紧凑型。以下为户型对比：

Altura 的 4 卧室起价为 $1,668,000，接近唯一一套 1,130 sq ft 的成交价 $1,680,000。

尽管价格相近，Altura 的户型显然更优，且大出 7 平方米。

4 房户型配有工作阳台、WC 与户内防护室，并设有可变空间，可与 Le Quest 的书房区域相媲美；主卧还带步入式衣柜。因此，买家会认为 Altura 的户型对家庭更为实用。

而任何从 HDB 置换升级的家庭，都会理解户内防护室/工作阳台的价值，尤其是计划扩大家庭并聘请帮佣的买家。

因此，尽管这类享有补贴的新 EC 价格已接近其转售对手，我仍认为本案定价尚可——谈不上惊喜，但也绝不糟糕。

总体而言，考虑到房价高企与新 EC 供应稀缺，Altura 的定价基本贴合当下市场。相较其他新盘，受收入上限约束，其整体仍具可负担性；与转售对手 Le Quest 相比，定价亦合情合理。不过，它几乎肯定会成为迄今最昂贵的 EC，但在当前私宅价格水平下，这也在情理之中。

Altura EC 升值分析 

• 其他新 EC、住宅项目与 HDB 将支撑邻里住房需求

总体来看，从总体规划可见，Bukit Batok 区主要被定位为高密度住宅区域。除 Altura 外，尚有数个在建/待建项目将为社区天际线增色。 

除 2021 与 2022 年宣布的 Bukit Batok BTO 外，Harmony Village @ Bukit Batok（靠近 Le Quest）预计 2024 年 TOP；这是一个与小贩中心、社区花园及乐龄活动中心一体化的住宅项目，更具包容性。 

此外，紧邻 Altura 的一块空地（位于 Bukit Batok West Avenue 5）已被划定为另一处即将推出的 EC 住宅项目（规划 495 个单位，地块面积较 Altura 略大）。 

附近的 Plantation Close EC 亦值得关注——这将是继 Copen Grand 之后 Tengah 的第二个 EC，预计提供 495 个单位。  

• Anglo-Chinese School (Primary)、Bukit View Primary 与 Pioneer Primary School 搬迁 

对于年轻家庭，优质小学的近距覆盖往往是重要考量；对此，Bukit Batok 与 Tengah 社区迎来利好消息。 

作为首个承接新增学位需求的小学，Pioneer Primary School 将于 2026 年迁至 Tengah。 

随后，Bukit View Primary School 将于 2027 年前迁至 Bukit Batok West，且位于 Altura 1 km 范围内。鉴于本项目预计同在 2027 年 TOP，时间轴对买家而言相当匹配。

最后，备受关注的 ACS Primary 搬迁自 Barker Road 迁校亦将落地，且同样位于 Altura 1km 范围内。不过，搬迁将自 2030 年起逐步进行。 

即便如此，随着多所学校进驻完善社区配套，这对 Altura 及其未来房价无疑是利好。 

• 毗邻 Tengah Forest Town，且近期有大量 BTO 推出 

Image Source: HDB 

在 URA 与 HDB 的规划下，Tengah 将打造为“Forest Town”，这是一个新兴社区，将提供大量绿地与新住宅（近 42,000 个单位！），并由即将到来的 Jurong Region Line 提供交通支撑。 

事实上，HDB 近期推出了 Tengah 规模最大的 BTO 项目，约 1,980 个单位。 

Image Source: HDB 

该社区被规划为 car-lite，注重可持续与环保特性，例如更多步道与行人友好型道路。 

对 Altura 而言，项目步行不远即可抵达上述社区，未来有望通过换房升级客群为其价格提供支撑。

• 即将开通的 Jurong Region Line 将提升联通性 

如前所述，Jurong Region Line 是提升这些新兴片区宜居性与通达性的重大项目。 

按规划将于 2028 年启用的 Jurong Region Line Tengah Plantation MRT 站，届时将成为距离 Altura 最近的 MRT。 

• 可便捷抵达正崛起的 Jurong Innovation District 与 Jurong Lake District 

被誉为新加坡第二个 CBD 的 Jurong 区域，因其发展与配套而备受瞩目。Jurong Innovation District 与 Jurong Lake District 的宏大规划，已吸引许多自住者考虑居住在其周边。 

Image Source: JTC 

Jurong Innovation District 占地 600 ha，是亚洲领先的先进制造业枢纽，预计将创造逾 95,000 个新增岗位。这将转化为周边更高的住房需求。 

Image Source: JLD 

另一方面，Jurong Lake District 有望成为新加坡第二大 CBD。未来三十年将新增逾 120 ha 的开发，目标到 2050 年创造超过 100,000 个就业机会。 

鉴于 Altura 驱车约 10 分钟即可抵达这些热点，区位确有可享受的利好。

我们的看法 

最后补充一点，我听说有些未能在 Tenet 成功选到单位的买家，如今将 Altura 视为潜在居所。

鉴于两者区位截然不同，这也说明了一个关键信号：EC 对“夹心层”买家的吸引力无可比拟，为了获得这种生活方式，他们几乎愿意在全岛范围内迁移。

当然，也有人会拿 North Gaia 作例子——但 Altura 与 North Gaia 的区位属性大相径庭。Yishun 普遍被认为难以吸引外来买家（除非已在当地居住），而 Tengah 则被视为一个正要起势的新城。

简单总结，我对 Altura 的几个认可点：户型效率高；360 个单位的体量恰到好处，不会显得拥挤；且配套完整，契合以家庭为核心的定位（泳池、健身房、网球场与游乐场）。

当然，临近未来的 ACS Primary 更是锦上添花。

也存在一些需要权衡的点，例如部分单位朝向不佳（有些面向中间楼栋的侧面），且并非距离 MRT 最近的 EC。

但对买家而言，最大的争议点大概还是价格。

若脱离语境，部分人可能难以接受“史上最贵 EC”。而这与 2018 年的 Piermont Grand 买家 情况如出一辙——当时 EC 价格首次突破 $1,000 psf。

然而在当下环境中，多数新盘定价已接近或超过 $2,000 psf，出现如此定价的 EC 并不意外。或许更值得关注的是：$16k 的收入上限确实该检讨了——它正显得日益过时。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。