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Lumina Grand EC 评测：Bukit Batok 近 ACS Primary 的更奢华 EC
February 28, 2024 10 min read
| 项目： | Lumina Grand |
|---|---|
| 地区： | 23 |
| 地址： | Bukit Batok West Avenue 5 |
| 产权： | 99年租赁权，自 2022 年起 |
| 总单位数： | 512 |
| 车位数： | 414 |
| 占地面积： | 178,936 平方英尺 |
| 开发商： | CDL Zenith Pte. Ltd. |
| TOP： | 预计 2027 |
紧邻新近推出的 Altura EC，Lumina Grand 是 City Developments Limited（CDL）在该区域的第二个行政公寓（EC）项目，承接 2022 年在 1 个月内售罄的 Copen Grand 的热度。
在当下市场，除 Minimum Occupation Period（MOP）之外，EC 与常规共管公寓的居住体验差异已几乎难以分辨。凭借更具吸引力的入场价，EC 对许多自住买家而言是易于抉择的选择，最近如 Altura、Tenet 与 Copen Grand 的热销也印证了这一点。
若你最近没留意市场动态，位于 Bukit Batok、与 Lumina Grand 为邻的 Altura 于开盘当天就售出 61% 的单位。更有意思的是，其中不少买家是此前在位于 Tampines 的 Tenet 未能购得单位者。两者地段差异之大，反映出 EC 买家对地段的敏感度相对较低，同时也显示出其高人气。
因此，Lumina Grand 在开盘周末同样取得了不俗成绩，以平均 $1,464 每平方英尺的价格售出 53% 的单位。开发商其后在 2 月 17 日至 26 日向二次购房者开放（顺带一提，支票收取明日截止）。
展望后市，Plantation Close 附近还有一个即将推出的 EC，预计在 2025 年初登场。鉴于其更靠近 Jurong East，价格大概率还会更高。
若你尚未细看 Lumina Grand，以下是我们整理出的见解与亮点。
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Lumina Grand EC 深度参观
对一般观察者而言，Lumina Grand 看起来与其邻居 Altura EC 颇为相似。除地段与周边配套外，两者地块规模与形状接近，立面也都采用镜面与黑白极简配色，整体观感相近（至少在表层）。
不过，细看之下，Lumina Grand 还是有数个差异点（下文会陆续提到）。
Lumina Grand EC 占地 178,936 平方英尺，共规划 512 户。全盘由 10 栋住宅楼组成，排列为三排，楼高介于 12 至 13 层，每户对应约 350 平方英尺的公共空间面积。
以新加坡标准，这并非大型项目，但与 Altura 相比则更大。作一参照，Altura 占地 134,000 平方英尺，共 360 户、仅 3 栋住宅楼（每户公共空间约 370 平方英尺），但每栋楼高为 15 层。
两者的立面同样延续了镜面高层与黑白极简配色的美学，虽谈不上突破，但符合 EC 的预期设计标准。
两项目的关键差异在于住宅楼栋的朝向与排布。
不同于 Altura 的“ H ”字形布局，Lumina Grand 采用三排彼此平行的住宅排布。
每两排之间的间距约 20m；而 Altura 的楼间距则介于 13.7 至 54m。
与当前大多数新 EC 一样，Lumina Grand 主打 3、4、5 卧室户型，只有顶层叠数享有更高楼层净高。
概览结束，来看项目细节。项目唯一的车行出入口位于 Bukit Batok West Avenue 5，设有一条较长的车道通往迎宾落客区。
人行门方面，一处设于保安岗亭旁，另一处位于 Bukit Batok Road，步行至最近巴士站仅需片刻。
到达区的气场会令人大为赞叹，Lumina Grand 的到场仪式感相当出众。空间宽敞且遮蔽充分，上层设有共用设施（如两间阅读廊）。
Lumina Grand 的地块并不算宽裕，开发商能够通过设计营造更佳氛围，颇为难得。
从入口左转是一条通往地下车库的长而深的车道，设有两个入口。不同于部分新 EC 提供 1:1 车位配比，Lumina Grand 共提供 414 个车位（约占总户型数的 80%）及 5 个 EV 充电车位。
鉴于 Lumina Grand 距离最近的 MRT 站点有一段距离，且户型自 3 房起步，我认为多数家庭至少会拥有一辆车。当然，考虑到高企的 COE 与用车趋势，未来这点或许不再是问题（希望如此）。
进入设施区，先看 50m 正式泳池，位于前两排住宅之间。虽然我不太喜欢把泳池紧贴楼栋的设置，但也理解受制于地块尺寸的取舍。
受布局所限，一侧为池畔平台，另一侧几乎不可用（因此躺椅数量有限）。还需提醒的是，底层露台户可直接通达这些公共区域。
需要说明的是，基于楼栋的朝向，若你在意私密性需多加留意。相较其他新 EC，Lumina Grand 各排之间的户距稍近。作参照，Tenet 每排之间约 30m；Altura 则介于 13.7 至 54m。
尽管如此，20m 的距离仍属可接受范围，且 EC 本就并非以低密度见长。
另外，这两排的单位大概率是全盘最安静的朝向，其他叠数多面向主干道或更热闹的设施区。
池畔平台、日光平台与架空健身房等设施也都集中于此附近。
与许多新 EC 一样，Lumina Grand 的架空健身房正对泳池且无遮挡，落地窗带来更舒适的运动观感。
来到第二排，这侧设施更偏家庭友好且活力十足（彩虹主题游乐区一眼可见）。两排之间同样约 20m，周末或学校假期时，这侧单位的噪音水平会更高一些。
此区设施包括健身区、儿童探索区、按摩池、Spa 池与儿童池，侧面还有数个位于棚下的烧烤亭。
除 50m 正式泳池外，亦设儿童池与 Spa 池，满足不同使用场景。尽管我支持分池分类使用，但儿童池的观感略显平实。或许是为了与项目的整体“更显豪华”定位一致，不过从孩子的角度看，可能就没那么吸引了！
此区最吸睛的莫过于儿童探索区，彩虹跑道十分亮眼。旁侧配有户外健身区与一整段开阔空间（很适合孩子奔跑），被称为 Garden Path。
不过，与儿童池类似，装置本身较为简洁，或更适合年纪稍大的孩子。
除烧烤亭外，还有如休闲亭等其他带棚休憩区，为希望静心放松的住户提供更克制的选择。
这里也设置了一片网球场，在当下新盘中正日渐稀少。
该位置正对 Altura 的网球场，尽可能拉开与 Altura 的距离，形成更好的退让空间。
以 Lumina Grand 的体量配置一片网球场也属常规，符合预期。
此外，住户亦可使用舞蹈室、音乐室、游戏室与社交室，位置就在网球场旁。
这一点与 Tenet 很相似，后者同样设有钢琴室与音乐室。理念在于让学习乐器或舞蹈的孩子（或住户）拥有更合适的外部练习空间，既不受空间所限，也不打扰邻里。
在进入示范单位前，先看一张面向 Altura 一侧的 Lumina Grand 区域。
据悉，最靠近 Altura 的 1 号楼特意以此排布，以便享有 Altura 正式泳池的开阔景观，这一处理颇为聪明。
Lumina Grand EC – 3 Bedroom Premium Type A5P (90 sqm/969 sq ft) 评测
3 房 Premium 户型共有四种变化，面积介于 969 至 1,173 平方英尺（含顶层单位）。
各户型差异主要体现在整体动线与厨房布局上。
例如，仅 Type A3P 采用更高效的哑铃户型，其余均为传统走廊连接卧室的布局。
至于 Type A4P、A5P 与 A6P，关键差别在厨房形态（主要受空调机位位置影响）。因此，A4P 与 A6P 为 L 形厨房，A5P 则为长条形厨房。所有户型均配备 yard 与 WC。
公区地面为瓷砖，卧室为乙烯基地板。层高介于 2.4 至 2.8m，符合多数 EC 标准。
本次示范单位为 Type A5P，套内 969 平方英尺（不含挑空面积）。
Lumina Grand 相较周边项目的一大卖点，是更为考究的室内建材与配备。
不同户型系别采用不同色系这一点便可见端倪。所有 3 房采用暖色调（Tokyo 调色盘），而 4、5 房采用冷色调（Milan 调色盘）。
不过，由于采用 PPVC 工法，Lumina Grand 的单位灵活性有限。多数墙体不可拆改，想要重构格局并不容易。
入户即见餐客厅与阳台。不同于其他带短玄关的 3 房 Premium 变化型，A5P 的入口直接面向 DB 配电柜（更利私密），且不牺牲空间效率。入户过道仅 0.7 sqm。
客餐厅合计 24.2 sqm，以新推 EC 标准看偏紧凑（作参照，Altura 的 3 房 + 书房客餐厅为 27.1 sqm）。不过两者差距并不算显著。
若你看过近年的 EC 示范单位，这样的客餐动线会很熟悉。餐位采用卡座（下方可兼作收纳），可容纳 4-6 人。
这是如今示范单位常见手法，能腾出更多余量。即便拉出餐椅，过道仍较为宽绰。
客厅尺度合乎预期，可摆放沙发、（很）小的茶几与电视柜。与当下新盘一致，若想保持类似的通透感，家具尺寸需谨慎拿捏。
所有 3 房均带阳台，面积 5.8 sqm，亦属今日常见配置。
设计师将其布置为家庭健身区；亦可摆一套小型餐桌，将客厅释放给其他用途。阳台配有 1 个照明点与 1 个防水电源点，但无水点。
总体而言，这个阳台面积实用，适配大多数自住者的使用场景。
接下来前往厨房与卧室区。
首先需要指出，厨房被安置在通往卧室的走廊一侧并不常见。
通常厨房、客厅、餐厅相互毗邻，便于根据喜好作封闭或开放式处理。
这一布局的优劣尚难一概而论，但在户型灵活性上必然会有一定限制。
厨房 8.9 sqm，纵深走道通向服务阳台。与其他变化型的 L 形厨房相比，我更偏好这种长条形，线性更强、体感更敞亮，台面长度也更充裕，方便摆放电器。
一侧为洗涤与备餐区，配置台面与搁架以便收纳。
台面为石英石饰面，防溅板为瓷砖（便于清洁）。为凸显更高端定位，配备 Rigel 不锈钢水槽与 Hansgrohe 龙头。
另一侧为烹饪区，配备 Kuche 智能炉具、内嵌式烤箱与燃气灶，并设有橱柜与抽屉收纳。
鉴于开发商对“智能家电”的重视，Kuche 品牌在新盘中愈发常见（如 Blossoms by the Park）。其智能系统可通过手机远程操控并监控烹饪，更为便捷无缝。
值得一提的是设有可开窗，自然通风更为理想。
按 EC 惯例，冰箱与洗衣机不在白电配置中，但已预留设备位。
厨房尽端为小型服务阳台（窗外即可晾晒）、WC（1.3 sqm）与家庭防护室（3.8 sqm）。
此布局下，如与帮佣同住，可将家庭防护室改为睡眠空间；否则作为储物间亦十分实用。
接着看看本户型的第一间卧室。
卧室 3 面积 9 sqm，标配落地窗、乙烯基地板与内置衣柜。按示范单位的常见手法，设计师将其布置为书房与休闲区——即便摆入榻榻米床与书桌，体感仍算宽敞。
卧室标配两扇滑门的内置衣柜，内含抽屉（三聚氰胺饰面）。
需要注意，衣柜并非通顶，但柜上方仍可摆放收纳箱（如图）。
公卫供来访客人与卧室 2、3 共用。
面积 4.1 sqm，以紧凑户型而言颇为宽敞。或许略带主观，但我认为其质感较其他 EC 更显豪华。
契合 Tokyo 暖色主题，公卫采用暖调木纹饰面与瓷砖墙地面，营造更温馨的氛围。细节处理更为考究，木纹饰面也让浴室更显高端。
台下与镜柜后方均提供了充足的收纳。标配为 Hansgrohe 混水龙头，Rigel 面盆与坐便。喜爱自然通风者会喜欢 WC 上方的可开窗。
卧室 2 同为 9 sqm。为呈现不同效果，此间以单人床与更多储物为主。若改放 Queen 尺寸床，也不会显得过分拥挤。
原配置为落地窗，设计师在床侧加了窗台，兼作搁架或床头几。
与卧室 3 相同，配有两扇门的内置衣柜。仅放单人床时，过道宽度如图所示。
主卧连卫合计 17.4 sqm，以 EC 而言相当大方。
即便摆入 King 尺寸床、带侧边智能收纳的衣柜与两张床头几，空间仍然从容。
主卧本身为 12.3 sqm，如需更多收纳，可在墙面增设层板。
与次卧相似，内置衣柜为两扇门结构，带可上锁抽屉，并在侧边附加饰品收纳格。
尽管有此加成，就两人使用而言仍显不足（坦白说）。不过，这几乎是当下紧凑新盘的共性，并非 Lumina Grand 独有。
最后看主卫（5.1 sqm），主题与布局与公卫相仿。不同点在于台下柜体与收纳系统：采用三聚氰胺饰面，并在坐便旁设开放搁架。
其余配件一致——Hansgrohe 混水龙头，Rigel 面盆与坐便。WC 上方同样设有可开窗。
稍显意外的是未配备雨淋顶喷，这通常是多数主卫的标配。
Lumina Grand EC – 4 Bedroom Type B3-PH (134 sqm/1,442 sq ft) 评测
对于需要更大空间的家庭，Lumina Grand 提供了不错的选择，4 房占比达 30%。155 套 4 房共分四种变化，面积介于 1,141 至 1,453 平方英尺（含顶层单位）。
整体而言，四种 4 房变化主要差在厨房的形状与位置。另一个关键差异是阳台大小：B1 与 B2 配小阳台（更利于最大化室内可用面积），B3 与 B4 则配更宽更长的阳台，便于更好地亲近户外。
示范单位为 B3 户型，客餐厅为双层挑高并配更大的阳台。连同挑空，单位总面积 1,442 平方英尺；客餐厅上方为 17 sqm 的 strata void，挑高 4.8m；其余区域层高介于 2.4 至 2.8m。
公区地面为瓷砖，卧室为乙烯基地板。
如前所述，3 房为暖色 Tokyo 主题，4、5 房为冷色 Milan 主题。
不同于多见的大户型带玄关设计，此 4 房入户即见干区厨房，并面向公区。
虽然我一般更偏好大户型设玄关，以便空间分隔与收纳，但此布局（入口 0.7 sqm）通过内置柜体也提供了充足收纳，同时在不牺牲收纳的情况下更高效利用了空间。
柜体搁架也可兼作门厅台面与鞋履收纳，更为实用高效。
4 房配有干区厨房，设小岛台（带收纳）、Kuche 智能嵌入式烤箱与其他收纳空间。
岛台台面为石英石材质，便于打理清洁。
尽管未配置水槽或炉具、实用性有限，但仍可作为早餐吧台；且靠近入户，回家放置采买物品很方便。待客时，也可在干区与客厅之间更顺畅地互动与备餐。
不同于 3 房示范单位的长条形厨房，B3P 的厨房为 L 形，一侧为烹饪与备餐区，另一侧则布置服务阳台、WC 与家庭防护室。
该湿区厨房与服务阳台合计 9.5 sqm，称得上宽敞。
我也喜欢这里配有两扇大窗作自然通风。若不希望油烟影响晾晒，也可考虑将服务阳台与湿区厨房做分隔。
先看湿区厨房，分两段布局。
一侧配 Kuche 智能燃气灶与烟罩，并预留冰箱位（按 EC 惯例，冰箱不随房附送）。
如前所述，Kuche 在智能家电领域颇受青睐，其设备可通过 App 无缝联动，提升烹饪便捷度。
吊柜与底柜收纳量尚可，鉴于此侧台面不多，收纳尤显重要。
与干区岛台一致，台面为石英石，防溅板为瓷砖。
另一侧为洗涤槽与通风窗。
面向窗外视野开阔，台面长度也足够备餐。标配 Rigel 不锈钢水槽与 Hansgrohe 龙头。
服务阳台面积可观，配有大窗，适合喜好自然晾晒的人士。
洗烘一体机不在白电清单内，但角落已预留洗衣机位，亦可增设搁架扩容收纳。
家庭防护室为 3.8 sqm，设计师将其改为酒藏与品鉴室。若与帮佣同住，此处亦可作宿舍，且靠近 WC（1.6 sqm），动线便利。
干区厨房面向公区的视角。客厅、餐厅与干区厨房合计 30.9 sqm。
从这一角度能直观感受到双层挑高对空间的加持，自阳台引入的自然采光更为充沛。
客厅可摆三人沙发与小茶几，空间不过分逼仄。
将沙发靠墙是提升利用率的实用做法，但此朝向可能难以容纳传统电视柜。一个替代方案是安装投影仪——如今也愈发流行。
餐区同样采用卡座（可兼作收纳），轻松容纳 6 人（甚至 8 人）。即便拉出餐椅，过道仍有足够余量，不觉局促。
也可借鉴此处的整面墙搁架设计，用于展示与收纳。
如前所述，B3P 配更大的阳台，适合喜爱户外的住户。阳台为 9.6 sqm，设计师将其布置为家庭健身区。
配有 1 个照明点与 1 个电源点，此处可承载更多使用场景——学习区、餐区，或加装 Ziptrak 将其作为客厅延展。阳台面积足以从容摆下一套标准餐桌椅。
在继续看其他空间前，这是从阳台望向公区的一张广角全景。
接着沿这条长走廊前往公卫。
此户型仅配两卫，公卫需供卧室 2、3、4 与访客共用。虽然这一比率并非理想，但在当下多数 4 房中较为常见。
公卫 4.3 sqm，尺度常规，备有镜柜与台下收纳。标配 Rigel 面盆与坐便、Hansgrohe 龙头，并配可开窗以自然通风。
卧室 3 面积 9 sqm，示范为书房与展示间，配落地窗。布置较为简洁，有助于你直观判断如作书房时的尺度感。
按标准配置，房间配双门内置衣柜。与 3 房相似，衣柜非通顶，但可在顶部摆放大件物品。
卧室 2 同为 9 sqm，开窗尺度较大。与卧室 3 相似，示范为儿童房。
如图，即便放入儿童床、小书桌与标配双门衣柜，空间仍然舒适。
换个角度，卧室 4（同为 9 sqm）摆放的是标准 Queen 床。
配合精巧床头几与简洁墙面层板，可同时容纳床与标配衣柜。尽管较卧室 2 与 3 更紧凑，但这也是当下新盘的常见尺度。
最后看看主卧。
主卧设短玄关以增强私密性，面积 16.5 sqm，以当下新盘标准看颇为大方。
除落地窗外，主卧还带“his-and-hers”步入式衣帽间组件，摆入 King 床亦留有良好的通行空间。
步入式衣帽间是此房一大亮点，适合在意各自独立收纳空间的住户（也单纯因为收纳更充裕）。
除步入式衣帽间外，还配有标准饰品柜与全身镜。除这些外，衣帽间的饰面与其余卧室相同。
主卫 5.3 sqm，近方正布局。坐便与面盆正对淋浴间，中部留出更充足的通行空间。
主卫的大部分配件与公卫相同：Hansgrohe 龙头、Rigel 面盆与坐便。但主卫提供了更多开放搁架，台下柜饰面也不同（为三聚氰胺饰面）。
同样配有可开窗（好评）。
另一侧为淋浴间，但同样未配置雨淋顶喷（多见于多数主卫）。
Lumina Grand 区位评测
与 Altura 相同，Lumina Grand 距离最近的 MRT 站较远。目前最近的是 Bukit Gombak MRT（North-South line），步行约 18 分钟。好的一面是，它距离 Jurong East Station（East-West 与 North-South line）仅 2 站，居民可便捷抵达 JEM、Westgate 等多元配套与商场。
待 Tengah Plantation MRT Station（Jurong Region line）于 2030 年通车后，步行距离将略有缩短，届时步行约 14 分钟。或者，住户亦可选择搭乘巴士，项目步行约 2 分钟即达最近巴士站。
若需要更近便的日常配套，可前往 Le Quest Mall 或即将开业的 Harmony Village Hawker Centre。
虽然 Lumina Grand 并非全岛通勤的最便利位置，但对于看好 Jurong Lake District、Jurong Innovation District 及西部活力区域的住户而言，其区位更具战略意义。
年轻家庭可受惠于 Bukit Batok 现有的多所学校，以及 Anglo-Chinese School（Primary）与 Bukit View Primary 搬迁至此的利好。两校均在 Lumina Grand 的 1 km 范围内。此外，随着 Jurong Region Line 的通车，前往相对偏远的 NTU 对居民也将更为便利。
作为一座“森林小镇”的愿景，Tengah 为 Lumina Grand 带来绿色生活的底色，周边多座公园步行可达，其中 Bukit Batok Hillside Park 距离尤为适中便捷。
公共交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Aft Bt Batok West Ave 2ID: 43779 | 160, 180, 993 | 200m，步行 2 分钟 |
| Bef Bt Batok West Ave 2 ID: 43771 | 160, 180, 993 | 400m，步行 5 分钟 |
| Blk 432A ID: 43799 | 993 | 400m，步行 4 分钟 |
最近的 MRT：
- Bukit Gombak MRT (North-South Line)，1.6km，步行 18 分钟
- Tengah Plantation MRT (Jurong Region Line)，1.2km，步行 14 分钟
- Bukit Batok MRT (North-South Line)，2.2km，步行 26 分钟
学校
| 学校 | 距公寓距离（及预计步行/驾车时间） |
| Future Bukit View Primary School (Relocated) | Within 1-km，步行 1 分钟 |
| Future Anglo-Chinese Primary School (Relocated) | Within 1-km，步行 8 分钟 |
| Dazhong Primary School | 1.3km，驾车 4 分钟 |
| St. Anthony’s Primary School | 2km，驾车 5 分钟 |
| Lianhua Primary School | 2km，驾车 5 分钟 |
| Princess Elizabeth Primary School | 2.1km，驾车 5 分钟 |
| Yuhua Primary School | 3.3km，驾车 9 分钟 |
| Swiss Cottage Secondary School | 2.2km，驾车 6 分钟 |
| Bukit Batok Secondary School | 1.8km，驾车 5 分钟 |
| Hillgrove Secondary School | 2km，驾车 5 分钟 |
| Bukit View Secondary School | 2.3km，驾车 6 分钟 |
| Dunearn Secondary School | 1.7km，驾车 4 分钟 |
| Millennia Institute | 1.4km，驾车 4 分钟 |
| Dulwich College (Singapore) | 2.4km，驾车 7 分钟 |
商场/配套
| 目的地 | 距公寓距离（及预计驾车时间） |
| Le Quest Mall | 650m，驾车 2 分钟 |
| West Mall | 1.6km，驾车 5 分钟 |
| Bukit Batok West Shopping Centre | 1.9km，驾车 4 分钟 |
| IMM | 3.5km，驾车 8 分钟 |
| Tengah Town Centre (U/C) | 3.7km，驾车 10 分钟 |
| Westgate | 4.3km，驾车 10 分钟 |
| Hillion Mall | 4.4km，驾车 12 分钟 |
| JEM | 4.6km，驾车 10 分钟 |
私家车出行
| 主要目的地 | 距公寓距离（高峰期 [0830] 最快车程） |
| Jurong Lake District | 4.4km，驾车 9 – 22 分钟 |
| One-north Business City | 13.6km，驾车 18 – 40 分钟 |
| Orchard Rd | 17.7km，驾车 20 – 45 分钟 |
| Harbourfront Centre (Vivo City) | 17.7km，驾车 22 – 50 分钟 |
| CBD (Raffles Place) | 21.3km，驾车 24 – 50 分钟 |
| Paya Lebar Airbase (by 2030) | 22.7km，驾车 24 – 45 分钟 |
| Suntec City | 24.3km，驾车 26 – 50 分钟 |
| Tuas Port (by 2040) | 27.7km，驾车 30 – 55 分钟 |
| Changi Airport | 33.5km，驾车 30 – 55 分钟 |
就近车行出入口：
- 沿 Bukit Batok West Ave 5 右转，再左转入 Bukit Batok West Ave 8
Lumina Grand EC 开发商评测
CDL 在酒店与住宅领域深耕近六十年，业务遍及 28 个国家、143 座城市，包括中国、澳大利亚、法国、香港、日本与英国等。
CDL 在豪宅领域经验深厚，本地代表作包括 Canninghill Pier、Piccadilly Grand、Boulevard 88，以及邻近的 The Myst 与 Copen Grand EC。
户型配比
| 户型 | 类型 | 面积（sq ft） | 单位数 | 占比 |
| 3 Bedroom | A1, A1-P, A1-PH, A2, A2-P, A2-PH | 936 / 1,109 sq ft | 104 | 60% |
| 3 Bedroom Premium | A3P, A3P-P, A3P-PH, A4P, A4P-P, A4P-PH, A5P, A5P-P, A5P-PH, A6P, A6P-P, A6P-PH | 969 – 1,173 sq ft | 202 | |
| 4 Bedroom | B1, B1-P, B1-PH, B2, B2-P, B2-PH, B3, B3-P, B3-PH, B4, B4-P, B4-PH | 1,141 – 1,453 sq ft | 155 | 30% |
| 5 Bedroom | C1, C1-P, C1-PH, C2, C2-P, C2-PH | 1,496 – 1,711 sq ft | 51 | 10% |
Lumina Grand 共 512 户，涵盖 3 至 5 房，3 房合计占比达 60%。与本地多数 EC 一样，户型变化不多，3 房分为标准与 Premium 两类。
与当下多数 EC 一样，Lumina Grand 主要面向年轻家庭与周边 HDB 升级者，因此仅推出较大的家庭型产品。
Lumina Grand EC 叠数分析
Lumina Grand 总平面图
项目坐落于 178,936 平方英尺近方正地块，唯一车行出入口位于 Bukit Batok West Avenue 5，并与附近 BTO 与 Bukit View Primary School 共用道路。
全盘由 10 栋 12 至 13 层住宅楼组成，共 512 户，折算每户约 349.5 平方英尺公区面积。
整体景观规划着眼于三点：最大化场地利用、尽可能为多数单位营造静谧环境、并尽量拓展视野。
基于此，开发商将楼栋设计为三排，中间与地块角落嵌入设施。每两排之间约 20m。
不过，鉴于 Altura 楼高 15 层，且 Lumina Grand 多朝向周边高层 HDB，住户能享有的远景有限。或许仅面向紧邻预留地的叠数能在更高楼层获得开阔景观，但并非永久。
Lumina Grand 设两处侧门（主岗亭旁的 Bukit Batok West Ave 5 与 Bukit Batok Road）。
下午西晒
Lumina Grand 优选叠数
优选叠数常带主观性，但我将以三点为参考：景观、下午西晒暴露与私密性。
Blocks 17、19、21 – Stacks 31、32、35、36、39、40
上述叠数涵盖 3 房标准与 Premium，朝向东北。正对邻里 HDB，高度大致相当，因此景观可看性有限。
好处是受朝向影响，几乎不受下午西晒影响，这在新加坡炎热气候下十分关键。
Blocks 17、19、21 – Stacks 29、30、33、34、37、38
相对地，这面朝西南、内向的叠数面向更活跃的设施，如儿童池与游乐区，周末或学校假期噪音或更明显。
这里均为 3 房 Premium，下午西晒暴露更高。
Blocks 11、13、15 – Stacks 19、20、23、24、27、28
第二排同为内向，但朝东北。正对较活跃的儿童池与儿童区，周末或学校假期噪音更高。
此排多为 4 房与 3 房 Premium。下午西晒暴露也较低。
景观方面，住户可观整体景观与设施，但阳台正对对面楼栋，楼间距 20m。
Blocks 11、13、15 – Stacks 17、18、21、22、25、26
相对的，这些叠数朝西南，面向全盘最静谧的内园。
虽同样以 20m 距离正对另一排，但可兼得 50m 正式泳池与瑜伽草坪景观。看重静谧的住户或更偏好此处，不过需留意下午西晒。
此排仅为 4 房。
Blocks 5、7、9 – Stacks 07、08、11、12、15、16 – NE
这些叠数同为内向，朝东北，面向 50m 正式泳池与瑜伽草坪，户型为 4 与 5 房的组合。
同样与对向楼栋相距约 20m，但胜在环境更私密，且几乎不受下午西晒影响。
Blocks 5、7、9 – Stacks 05、06、09、10、13、14
朝向 Bukit Batok West Avenue 5，面向 HDB 与即将落成的学校，这些叠数可能是最嘈杂的一侧。朝西南，西晒需要留意。
尽管与对面建筑的退让更大，但通勤高峰的车流噪音可能更明显。
此排由 3 房标准与 3 房 Premium 组成。
Block 1 – Stacks 1 与 4
面向 Altura EC，朝东南，几乎不受西晒。同时可享 Altura 正式泳池的开阔景观，并望向即将落成的 BTO。
靠近迎宾落客区，地面人流或更为频密，但高楼层问题不大。Block 1 仅提供 3 房 Premium。
Block 1 – Stack 2
Stack 2 的阳台朝西南，望向即将落成的学校，高楼层或可享无遮挡的社区天际线。同时位于迎宾落客区正下方，人流或更多、私密性略受影响。此叠数仅为 3 房 Premium。
下午西晒全年为轻微暴露。
Block 1 – Stack 3
最后是 Stack 3，阳台朝东北，可望 Altura 网球场，并一定程度眺望社区天际线。
几乎不受下午西晒影响，且仅为 3 房 Premium。
Lumina Grand EC 定价分析 评测
| 项目 | 地区 | Average $PSF | 预计完工 | 单位数 | 已售占比（撰文时） |
| Lumina Grand | 23 | $1,515 | 2027 | 512 | 55% |
| Altura | 23 | $1,475 | 2027 | 360 | 92% |
| Copen Grand | 24 | $1,478 | 2027 | 639 | 100% |
| North Gaia | 27 | $1,308 | 2026 | 616 | 66% |
| Tenet | 18 | $1,419 | 2026 | 618 | 100% |
Lumina Grand 的平均 $PSF 已略高于 $1,500，但与 2023 年的 EC 新盘（如 Altura、Tenet、Copen Grand）仍属同一水平带。
撰文时，Lumina Grand 已售 55%，多数户型仍有选择。相较之下，Altura 基本售罄，剩余为较大户型；North Gaia 仍有相当供给。
需要指出的是，Altura 去年率先突破 $1,400 PSF，但其产品结构独特（仅 360 户，而当今 EC 平均多在 600 户以上），两者未必具备完全可比性。
完整价格评测将于稍后更新。
适合的家庭——尤其是 HDB 升级者或首次置业、希望以可负担价格入手公寓以组建家庭的人士。
Lumina Grand EC 升值分析
- 新 EC、BTO 与配套将支撑即将到来的居住人口增长
Bukit Batok 周边（尤其 Tengah Plantation Village）大量 BTO 的推出，使其成为以居住为主的高密度社区，从总体规划可见端倪。目前社区仍在建设推进中。
目前 Lumina Grand 周边多处地块施工中，未来将引入若干综合性开发、两幅新增 EC（各约 560 与 495 户），以及更多 BTO。
此外，紧邻 Lumina Grand 的大片地块为“预留地”，意味着未来十年社区将迎来显著变化。
为承接新增人口，位于 Le Quest 附近的 Harmony Village @ Bukit Batok 计划于 2024 年 TOP，为一体化楼宇，内设小贩中心、社区花园与乐龄活动空间，提升社区的宜居与包容性。
在这些规划加持下，Bukit Batok 将是一个值得期待的居住社区。
- Anglo-Chinese School（Primary）、Bukit View Primary 与 Pioneer Primary 搬迁
名校近邻一直是新加坡自住与投资的重要考量。因而三所学校的搬迁，对为子女规划教育路径的年轻家庭具有强吸引力。
Pioneer Primary 将于 2026 年率先搬至 Tengah，以支撑新增需求。随后是位于 Lumina Grand 1-km 范围内的 Bukit View Primary，预计 2027 年就绪，时间轴与 Lumina Grand 买家契合。
最受关注的莫过于 ACS Primary 的搬迁，同样位于 1-km 范围内，但预计于 2030 年启用。
这些搬迁释放了政府对 Bukit Batok 作为年轻社区的信心，也为未来价格表现增添支撑。
- 紧邻 Tengah 森林小镇与社区内即将落成的 BTO
图片来源：HDB
如前所述，Tengah 是 Bukit Batok 居住版图的关键，由五大分区构成，各具特色：Plantation、Park、Garden、Brickland 与 Forest Hill。
据 HDB，社区规划强调森林与自然主题，因而被称为“Forest Town”。全区将提供近 42,000 套新居，并由即将建成的 Jurong Region Line 与其他新配套支撑。
图片来源：HDB
事实上，这里是新加坡首个以无车化为优先的 HDB 新镇，鼓励步行与骑行等绿色出行，营造更安全友好的道路与绿意交融的无缝连接。
巴士也将得到更高优先级，居民 300m 内可达巴士站。
- 便捷触达即将崛起的 Jurong Innovation District 与 Jurong Lake District
自 Jurong 被宣布为新加坡第二 CBD 以来，区域升级与发展持续推进。Tengah 因而成为许多希望居住在近旁的购房者的热门选择。
图片来源：JTC
Jurong Innovation District 被定位为亚洲领先的先进制造业枢纽，预计创造逾 95,000 个岗位（将转化为周边更大的居住需求）。
图片来源：JLD
Jurong Lake District 的动向更令人期待，其将发展为全国第二大 CBD。未来 30 年内将有 120 ha 的新增开发，目标于 2050 年创造逾 100,000 个就业岗位。
鉴于 Lumina Grand 对这些新兴热点具备战略位置，未来有望享受区位红利。
- 即将到来的 Jurong Region Line：Tengah Plantation 线
图片来源：LTA
Jurong Region Line 将成为支撑新增居住人口与 JLD、Jurong Innovation District 发展的重要脉络。Tengah Plantation MRT Station 预计 2028 年完工，届时将成为 Lumina Grand 最近的 MRT 站点。
我们喜欢
- 临近未来的 ACS Primary
- 高品质室内配备与景观营造
- 设施种类丰富
- 知名开发商
我们不喜欢
- –距离 MRT 不近
我们的看法
对于当下的 EC 市场，可选面并不多。近期的 Tenet 与 Copen Grand 已全部售罄，Altura 与 North Gaia 仍有少量剩余。整体去化强劲，显示 EC 需求持续。
自然地，关注 EC 的买家会将 Altura 与 Lumina Grand 作并列比较（毕竟两者相邻）。从宏观层面看，两者在居住密度、立面风格与区位上颇为相似。
不过，Lumina Grand 在景观与设施层面更出色。就个人感受，其单位的标准配置（如卫浴、收纳与整体氛围）也更显质感。当然，这一点多少带有主观色彩。
另一点易被忽略的是，Lumina Grand 因 PPVC 工法导致户型改造弹性较小（相较之下，Altura 的可塑性正是其卖点之一）。
目前最“黏手”的问题仍在于价格、沿用已久的 $16K 收入上限，以及 MSR 30%（导致更高的最低首付）。
在当下环境，尽管 $PSF 是重要驱动，但更关键的是总投入。由于 Lumina Grand 的单位普遍较 Altura 更紧凑，切入价可能更亲民——这对当下买家而言是很关键的考量。
这对你的意义
如果你是下列买家，可能会喜欢 Lumina Grand：
-
希望享受丰富的社区设施
虽然 EC 的设施标准这些年来不断提升，Lumina Grand 的整体水准已几近本地常规公寓配置，设施类型全面，或能对你产生吸引力。
重视更高规格的配套与用料Lumina Grand 的卖点之一在于 CDL 对场内设施品质与户内配备的用心。
正在物色 EC若你计划今年入手 EC，Lumina Grand 是 2024 年唯一的 EC 推出。
如果你是下列买家，可能不太适合：
-
需要紧邻 MRT 的通勤便捷
EC 在新加坡常见的短板之一是距离最近的 MRT 站较远。 Bukit Gombak 目前为最近站点，步行需 20 分钟以上。即便 Tengah Plantation Station 预计 2028 年就绪，步行距离仍不算近。
评测结束
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
总体评价
77
综合评分
Lumina Grand 行政公寓（EC）位于 Bukit Batok West Avenue 5，毗邻 2023 年最后推出的 Altura。预计将成为 2024 年少数 EC 上市项目之一，其亮点还包括距离未来的 ACS Primary School 不超过 1 km，以及更高规格的室内配备。
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