Tenet EC 评测：66 米无边际泳池，户型自 3 房起，十分适合家庭

项目：	Tenet
地区：	18
地址：	650 Tampines St 62
产权年限：	99 年
单位总数：	618
占地面积：	256,174.5 平方英尺
开发商：	Qingjian Realty, Santarli Realty and Heeton Holdings
TOP：	2026

我青少年时期辗转居住过数个社区，其中一段求学时光便是在成熟社区 Tampines 度过。

在我心中，Tampines 是东部最具代表性的社区之一：人情味浓，惊喜与便利并存，是新加坡东部生活版图的重要一环。

这些年一路见证它的蜕变，至今仍常为其变化之快所惊叹。Tampines 的购物商圈，以及贯穿其间的 Downtown Line 和 East-West Line，对大多数新加坡人（尤其东区居民）来说并不陌生，但我们往往忽略了这片广袤社区的其他角落。

以工业为主的 Tampines North，已被划为本区下一处升级热点。未来几年，这里将陆续新增逾 20,000 套住宅、Tampines North Quarry Park、一体化商场与巴士转换站，以及 Tampines North MRT 站，天际线将被重新定义。

愿景为何？作为 Tampines Town 的延展区，这里旨在打造一个集居住、休闲与学习于一体的完整环境。

Tenet，这个 99 年租赁权的 Executive Condominium（EC），正是最早公布的新增项目之一。

在私宅价格仍高企的当下，更多人将目光转向 EC 并不意外。Tenet 目前是 TPE 这一侧唯一的 EC（除 Citylife EC 外），其余项目多在高速公路另一侧。

先带大家深入看看 Tenet 的亮点。

Tenet Insider Tour 

在谈 Tenet 之前，绕不开它名字的来历。

多数人提到这个词，可能会先想到那部让人烧脑的克里斯托弗·诺兰电影《信条》，但 Tenet 的本义是“某一群体普遍接受的原则”。

除了正反读相同的回文趣味外，中间的字母 N 还被赋予“集各家之长（万物之最）”的寓意。

听起来略显玄妙，但总算摆脱了动辄在地名后面加个“Residences”的常见套路。

先看整体。Tenet EC 占地 256,172 平方英尺，体量不小。与 Penrose 相比，后者以 174,648 平方英尺容纳 566 户。

项目由两排、共 11 座 15 层建筑组成，外立面方正，主色调为中性灰，与外围及楼栋间的绿化形成鲜明对比。

也因为两排对置，意味着有相当一部分（准确说是 19 个）楼叠彼此相望，楼间距约为 28 - 30 米。

虽非最理想，但考虑到园区其余配套的丰富程度，多数买家应不会过于介意。

从门廊式接送区说起，唯一的车行出入口面向 Tampines Street 62。木质色调与景观共同营造出温暖而体面的归家仪式感。

需留意，旁边那块看似空置的地块在 URA Masterplan 中被划为宗教场所用地。利或弊，往往取决于个人的宗教取向与感受。

这里是接送点实景。上方覆以一座精致的空中花园，为住客与访客遮风挡雨，并以多样植栽点缀得相当雅致。

见过不少更昂贵的公寓入口尚不及此处体面，因此这算是个不错的开场。

接着来看 Tenet 最具看点的部分之一——多层车库之上的设施平台。

亮点颇多，但最先映入眼帘的，当属 66 m 长的无边际泳池。修长的水面向来吸睛，这里也不例外——中段那道利落的悬挑构架更是画龙点睛。

这也算是化劣势为亮点的巧思——此侧临 TPE，难免承受车流噪音并备受业主关注。把短板转化为视觉焦点，思路可取。

并非意味着楼盘与高架贴得很近；开发商通过设施平台及下方球场尽可能加大退距，最远约 69 米、近处约 47 米（少数楼叠更靠近）。尽管如此，这一侧仍应预期有道路噪音——也因此，朝向 TPE 的单位均不设阳台。项目中最尊贵的 5 房户型则内向布置，也不言自明地表明，传统意义上的内向景观仍被视为最佳朝向。

不过，这对部分买家而言仍是道选择题：宁可内向更安静、但对望邻栋，还是面向 TPE、但要牺牲户外空间、视野或许更开阔？

从这一侧也能看到多层车库，外立面以大片绿化覆盖。既减轻观感负担，又形成对高速路扬尘、噪音与热量的天然屏障。

说到车库，本案提供 1:1 车位比，在当下新盘中已属少见。鉴于最小户型亦为 3 房，预计车位消化会较快。此外还为电动车车主预留了 6 个充电车位。

众所周知，新加坡家长热衷让孩子学习钢琴、小提琴等乐器，这也使得娱乐室、钢琴室、音乐室与 K Studio 等配套颇为契合需求。

住户可预约钢琴室或音乐室上课，不必把授课搬进家里。一来节省空间（客厅里不必再容纳一架大钢琴），二来也更体谅邻里，不必让他们长期忍受练习声。固然，若孩子是“天赋异禀”，或许邻居并不介意，但每日反复的练琴终究容易让人吃不消。

不过，我倒觉得若把健身房设在这里替代娱乐室会更佳——一边眺望开阔景致一边锻炼，随后下楼便可泡进无边际泳池，体验更顺畅。

喜欢“补充维 D”的住户，可以到设有日光躺椅的空中平台晒太阳。需注意，朝向无边际泳池的一层单位，可经门廊直接通达这些设施。

还得点名表扬儿童池。本身尺度不小，亦做成无边际形式；旁边设有水上游乐设施及一处干区儿童乐园。

从配套与户型不难看出，Tenet 的目标客群相当明确。对于有年幼孩子的家庭，户外儿童设施的重要性不言而喻，这些都将是既实用又受欢迎的加分项。

靠近高速一侧安排了更偏动感的设施，包括多功能球场、运动场与网球场。对于家有大龄、好动孩子的家庭而言，同样实用。

项目远端另设一片网球场。和 1:1 车位比一样，如今在体量较小的新盘中，网球场已愈发罕见。

球场之间分布 3 座烧烤亭，遮阳避雨良好，并配备桌椅与烧烤设备。考虑到所在位置，或许并非最宜人，但我欣赏其远离住宅楼栋的安排——既减少对住户的噪音影响，你在此办派对也无需为音量过大而过分顾忌。

受园林化总体布局所限，一个难以避免的缺点是：住户在各设施之间或返回住处时，步行动线会相对更“深入”，路程略长。

若你以为 Tenet 的配套到此为止，也不足为奇——但惊喜还在后头。园区内侧还设有标准 50m 泳道池与一座综合水池，适合更“认真”的游泳者，此外还有健身房、多处亭阁，甚至配备了图书馆。

Grand Pool 周围分散摆放了日光躺椅，供住户休憩享受晴好天气。我喜欢整体美学，但部分住户或仍会在意私密性；若加植更繁茂的乔木，会更有帮助。

一层单位也可通过自家阳台通往这些公用设施。

总体看来氛围宜人；如果你愿意为“公寓的多元设施”买单，这里确实会让你选择丰富、物有所值。

从一排住宅望向另一排的视角。

另一端则是亲子主题配套，如亲子泳池、家庭露台、水中座椅与气泡池等。此处也设有图书馆，但人气最终如何，尚难断言。

若偏好在室内举办更私密的聚会，可预约私享餐厅与两间多功能室。我很喜欢这些空间的品味与质感——这也令 Tenet 显得更为特别。

Sunrise Lawn 的景观设计同样出彩，中庭以一棵大树为视觉焦点。

开发商还在示范区放置了未来亭阁的实体样件，方便有意向的买家近距离触摸体验。这个小而贴心的安排，也让参观卧室的动线更为顺畅。

目前示范单位开放了两种户型可供参观：3 Bedroom Premium + Study（Type C2b）与 4 Bedroom Premium + Study（Type D3）。

Tenet EC 3卧室尊贵型 + 书房 Type C2b (980 Sq ft) 评测 

如前所述，Tenet 提供的最小户型为3卧室，当中面积最小的是893平方英尺的3卧室豪华型+书房；而面积最大的则是这间3卧室尊贵型+书房示范单位，980平方英尺。 

另有“penthouse”单位，简单来说就是顶层，客餐厅上方有更高的挑高。 

这里一个有趣之处是房间的可定制性。如果你愿意，可以把卧室之间的墙体打掉。这样一来，无论是想要更大的客餐厅，还是做一个超大的主卧，都更具弹性。 

地面材质方面，公共区域铺瓷砖，卧室为乙烯基地板，这在这个价位段相当常见。 

进入单位，正前方就是客厅、阳台与厨房。多数人会对这片空间的尺度感到满意，尤其餐区显得颇为宽裕。不过其中有些门道，稍后再详述。 

先看客厅，面积中规中矩。沙发、茶几、电视柜等基本配置都放得下。但要留意，虽然乍看能容下一张不小的沙发，样板间这张更像是带靠背的长凳，后方还定制了长板。也就是说，沙发被尽量贴墙摆放，以腾出更多通道空间。 

你家也可照此处理，只是沙发靠背的“慵懒感”可能达不到你理想的手感。 

就本次样板而言，这类带阳台的3卧室，其所在叠数皆为内向朝向。若你对阳台没有刚需，朝高速公路一侧为926 sq ft，面积更小，预计价格也会相对更亲民。 

不过，如今配合 Ziptrak，你可以把阳台打造成半室内/半室外空间，实际使用时也能兼顾一定的私密性。 

餐区因室内设计（ID）的处理显得有些“非典型”。设计方没有做更大的独立餐区，而是让一侧与客厅沙发衔接，同时在厨房旁设置一条吧台（原本餐桌应放在这里）。 

我猜多数人未必会选择这种布局，反正也可以把阳台当作替代性的用餐区。 

真正的餐位（也就是现在的吧台位置）在设计上确有点尴尬。其一，会受限于这面墙的宽度（如果你对比例对齐比较“较真”）。若不在意，一旦把餐桌做宽，就会突出到厨房入口或走廊一侧。 

若两侧都要设座位，同样会侵占厨房通道或走廊空间——这也正解释了为何采用吧台的做法。再者，厨房本身尺度偏小，因此把嵌入式烤箱（来自 Bosch）与冰箱放在了厨房入口外侧。 

为此，我更倾向在中间摆一张圆桌，再配一盏质感不错的吊灯。 

如图，厨房这段因台面/柜体L形转角处的“立柱”而略显特别。之所以如此，是因为加了“study”，稍后你会看到。 

台面长度或许对部分人略显不足，但我对厨房若干配置的取舍并无异议。比如不锈钢水槽（便于长期维护）与下方LED照明，为厨房带来更温馨的氛围。 

此外，挡水板与台面均为石英材质，易于打理。鉴于全盘只有一个配色主题，我个人挺喜欢这套中性色调，相信多数人也会认同。 

不锈钢水槽，预处理与清洗都有充足的操作空间 

明火炉灶与一体式抽油烟机同样来自 Bosch，与烤箱一致。偏好重油烟烹饪的住户，会欣赏这里配有可开启窗户，提供自然通风——在我看来是个很大的加分项。 

与多数常见格局一样，厨房后方设有服务阳台与防空室。

对大多数新加坡家庭而言，防空室在收纳方面相当实用，也可改作帮佣房。这里还配有一个WC，使用起来更方便。 

接着来到走廊，这里有个我头一次见到的做法，值得一提。 

围绕“Plus Study”这一元素，设计师把走廊利用起来，做出一个刚好能容纳书桌、座椅与台式机的凹位。为此牺牲了一点厨房和浴室的面积，但若你长期居家办公（WFH），这个设置会非常受用。 

如果你和我一样，书桌总是容易杂乱，这面滑动墙（ID 还在上面装了小隔板）一拉即合，能把“凌乱工作区”优雅地藏起来。 

合上滑动墙后，隐藏书房的走廊效果

来看第一间卧室，放下一张大床（queen size）和衣柜不成问题。所谓“轻松”当然是相对的；若与当下新推项目相比，这里的尺度已算合理。

另外必须一提，五金与柜体的用料和手感（以衣柜为例）相当扎实。 

来到公共浴室，台面为石英材质，便于保养。卫浴配件方面，面盆与花洒选用 Hansgrohe，马桶及冲水面板为 Roca。 

当然，配备一扇大窗实现自然通风，同样加分。 

第二间公用卧室被巧妙改成与主卧相连的婴儿房。样板间也展示了可拆墙体的潜力——原本的墙被改造成带拱形的置物架。 

如果你（像我一样）衣物很多，这里也可改成步入式衣帽间。整体而言，这个户型的可塑性很强，能够根据你的生活方式去定制，我相信多数人都会欣赏这一点。 

和前一间一样，这里也能容纳一张大床（queen size）与衣柜。 

看起来略小一些，是因为这里把层架前移，上方预留了更多收纳/展示空间。 

最后是主卧，尺寸不错，放下一张特大床（king size）与侧边衣柜也绰绰有余。 

布局没有太多意外，基本符合当代业主的使用习惯。 

衣柜沿用与其他卧室相同的板材饰面，并配有可上锁的抽屉。 

主浴的风格与公共浴室一致，主要差别在于多了顶喷花洒。 

马桶同样采用壁挂式设计，便于清洁与维护。 

当然，我最喜欢也最实用的配置——可开启窗带来自然通风——在主浴里同样具备。

Tenet EC 4卧室豪华款 + 书房 D3 户型（1,367 平方英尺）评测 

Tenet 提供的4卧室户型占比不小，共210套，在618套中约占35%。 

所有4卧室单位均为朝内（因此都设有阳台），共有3种选择：1,098 平方英尺与 1,109 平方英尺的4卧室 Deluxe，以及更大的 1,367 平方英尺（样板房所示）。主要差别在于更宽敞的客餐厅与阳台面积，以及更大的第4间公共卧室。 

与3卧相同，公共区域铺瓷砖，卧室为乙烯基地板。 

尽管平面图将入口标示在橱柜旁，实际入户门应在这里。这种做法能提升私密性，入门首先见到的是厨房，也无需再设置独立玄关。 

进入起居空间后，宽敞感令人惊喜——我认为这主要归功于超大的阳台。不过，样板间因 ID 对原始格局做了调整，观感出色，却未必最实用。 

原本客餐厅应并排布置，但样板间把餐区移至他处，营造出更奢华的客厅格局。 

这类布局更常见于较大的有地住宅（很少有客厅能同时容纳2张标准尺寸沙发），若舍弃室内餐区，这里也能达到类似效果。 

这个4卧的阳台确实巨大，贯穿客餐厅并延伸至一间公共卧室。若把那间公共卧室的墙体打通，起居空间还能进一步放大，可塑性很强。 

我更倾向把餐桌移到阳台，现有位置日常用餐并不方便。 

从阳台望向客厅，可以一眼看到入户门、沙发区、餐区以及嵌入式烤箱与冰箱。 

画面感很强，但实用性一般。 

如图，餐桌这侧放椅子会挤占通往厨房的动线。同样地，若要打开烤箱或冰箱而有人就座，也会不便。 

我更可能把这里改成干式中岛台，毕竟嵌入式烤箱（Bosch）与冰箱就在旁边（餐区则移到阳台）。 

本户型的厨房仅比前述3卧略大，多少有些出乎意料。配色、收纳与用材几乎一致。相比较小的3卧，这里多了拐角台面。 

厨房尽端是生活阳台与防护室。也设有大窗（再次加分）以便自然通风，这对喜欢重油烟烹饪的住户尤为重要。不过，炉头数量对部分人来说或许偏少。 

与3卧一样，生活阳台与防护室位于厨房尽头。 

在这一版防护室的呈现中，ID 选择把它打造成与生活阳台呼应的衣物收纳区。

接着来到卧室区，先是两间公共卧室。此处开发商打通了隔墙，打造为适合两个孩子的趣味联通房。 

我欣赏这种可随家庭成长而调整的灵活格局。亲手把空间打造成只属于自己的模样，确实别有意义。 

儿童房的一侧为可直通阳台的卧室，这里布置了简洁的儿童床与温馨的学习角；阳台还搭了游戏帐篷——大概是每个孩子宜家目录里的梦想场景。

若两个孩子年纪相仿，可能还得为谁能住进“更好”的那间阳台连通房争个高下。 

与其他卧室一样，这间也能容纳一张大床（Queen 尺寸）和衣柜。 

另一间公共卧室陈设为一张较短的儿童床（若用常规尺寸会挡住衣柜），面积与规格基本相同。 

走廊上还留出一处壁龛位，可打造成简易书房。与之前不同的是，这里带窗，且不侵占厨房或公共卫浴的面积。也可装推拉门，但既然有窗，我更倾向保持开敞。 

公共浴室的配色与先前一致，走中性原木系。台盆为石英材质，易于打理；壁挂式座厕也让空间更显利落精致。 

同样配有大窗以便自然通风。需要注意的是，3间公共卧室共用这唯一的公共浴室；除主卧外，其余房间均无独立卫浴。 

最后一间公共卧室与另外2间面积相当（不同于较小面积的4卧户型）。这里摆上真正的 Queen 尺寸大床，更能直观呈现尺度感。

受外侧空调机位影响，此处窗户略显偏小。 

与其他卧室一样，配备常见的双扇复合板推拉衣柜。 

最后看看本户型的主卧。入口处留有不少空间，的确能强化尺度感，但受位置所限，利用率不算高。 

第一眼感觉非常宽敞，即便摆下 King 尺寸床、梳妆区与床头柜，仍有充裕动线。面积确实比3卧主卧更大，偏好更大私人空间的买家会更青睐。 

主卫外侧即是衣柜，尺寸比其他房间略大，但谈不上特别宽裕。

可轻松摆下一张 King 尺寸床与两张床头柜 

最后来到主卫，镜柜与下方柜体提供常规的置物空间，台面大小足以摆放日常用品。 

与前文一致，这里也设有大窗以利通风。除配备顶喷花洒外，并无特别亮点。

Tenet 区位评测

尽管项目正对 Tampines Expressway，但目前公共交通通勤的便捷性并不算突出。 

目前离项目最近的 MRT 站为 East-West 线的 Pasir Ris，步行约26分钟；East-West 与 Downtown 线交汇的 Tampines MRT 站步行约28分钟。至于 Tampines North MRT，步行仅约3分钟，但预计要到2030年才投入运营。 

对于依赖公共交通的住户，巴士更为便捷。最近的车站步行约4分钟可达；969 路可通往 Tampines Interchange 或 Khatib Station，15 路则可抵达 Tampines Station、Tampines West Station 与 Kaki Bukit Station 等。  

若自驾或使用私人交通，因项目正对 Tampines Expressway（TPE），东部通达性相当出色。常规路况下，Tampines Biz Hub、Changi Business Hub 与 Changi Airport 车程均在15分钟以内。不过，前往新加坡其他区域的路程相对更远，从 Tenet 驶往 CBD 至少需约半小时。 

项目一大亮点在于配套与生活资源丰富，周边涵盖各学段学校，Temasek Polytechnic、Tampines Meridian Junior College、United World SEA 与 SUTD 皆在附近。 

当然，待 Tampines North Hub 于2030年落成后，社区红利才会全面显现。目前较近的商场包括 White Sands Mall、Our Tampines Hub，以及 IKEA Tampines Megastore 一带。 

这类配套的多样性与可达性，往往只有成熟社区才能提供；随着更多住宅与生活业态陆续进驻，整体只会愈加完善。

周边配套 

公共交通 

巴士站	巴士线路	距离公寓
Opp Blk 638a	15, 969	450米，步行5分钟
Blk 630b	46	550米，步行7分钟
Blk 637b	46	500米，步行6分钟
Blk 648c	46	600米，步行7分钟
Blk 636c	46	650米，步行8分钟
Blk 637 Cp	15, 46, 969	700米，步行8分钟
Opp Blk 525b	15, 46	1.4公里，步行18分钟
Blk 524b	15, 15A, 46	1.9公里，步行24分钟
Opp Blk 571	3, 3A, 15, 39, 53, 81, 89, 109, 403, 518	1.9公里，步行23分钟
Blk 571	3, 15, 15A, 39, 53, 53A, 81, 89, 89A, 109, 403, 518, 518A	1.9公里，步行25分钟

最近的 MRT

• Pasir Ris MRT Station，2公里，步行26分钟  
• Tampines MRT Station，2.2公里，步行28分钟 
• Tampines East MRT Station，2.7公里，步行33分钟 

学校 

学校	距离项目（及 8.30 am 预计步行/驾车时间）
Hanis Montessori Kindergarten	3km，5 - 14 分钟车程
My First Skool at Blk 542C Pasir Ris St 51	2.4km，5 - 12 分钟车程
My First Skool at Blk 568 Pasir Ris St 51	2.3km，4 - 10 分钟车程
MindChamps Preschool @ Tampines Point	3.5km，8 - 20 分钟车程
Skool4Kidz Preschool @ Tampines GreenLeaf	2.5km，6 - 12 分钟车程
British Council Pre-School	3.3km，7 - 18 分钟车程
PCF Sparkletots @ Pasir Ris West Blk 517	2.5km，5 - 12 分钟车程
Meridian Primary School	3.5km，6 - 16 分钟车程
St. Hilda’s Primary School	4.2km，9 - 24 分钟车程
Park View Primary School	4.2km，6 - 16 分钟车程
Elias Park Primary School	2.2km，4 - 10 分钟车程
Angsana Primary School	1.6km，3 - 6 分钟车程
Gongshang Primary School	3.3km，6 - 18 分钟车程
Tampines North Primary School	3km，5 - 12 分钟车程
Casuarina Primary School	3.3km，5 - 16 分钟车程
White Sands Primary School	3.9km，6 - 18 分钟车程
Meridian Secondary School	2.3km，5 - 10 分钟车程
Junyuan Secondary School	3.4km，8 - 18 分钟车程
Pasir Ris Secondary School	3.5km，7 - 20 分钟车程
Loyang View Secondary School	3.1km，5 - 14 分钟车程
Pasir Ris Crest Secondary School	3.7km，6 - 16 分钟车程
Dunman Secondary School	3.8km，7 - 18 分钟车程
Temasek Polytechnic	4.7km，10 - 26 分钟车程
Tampines Meridian Junior College	3.4km，6 - 18 分钟车程
SUTD	7.8km，12 - 28 分钟车程
United World SEA	2.8km，6 - 12 分钟车程
Middleton International School (Tampines)	4.6km，12 - 28 分钟车程

零售设施 

目的地	距离项目（及预计车程）
White Sands	2.3km，4 分钟车程
Elias Mall	3.1km，5 分钟车程
Downtown East, E!Hub	2.7km，5 分钟车程
Pasir Ris West Plaza	3.4km，6 分钟车程
IKEA Tampines, Giant Hypermarket, Courts Megastore	3km，5 分钟车程
Tampines Mall	3.5km，8 分钟车程
Tampines 1	3.4km，7 分钟车程
Century Square	3km，7 分钟车程
Our Tampines Hub	2.6km，6 分钟车程

私家交通 

主要目的地	距离公寓（高峰时段（0830）最短车程）
Changi Business Park	7.7km，12 - 35 分钟车程
Changi Airport	7.4km，9 - 20 分钟车程
Tampines Biz Hub	4.6km，10 - 28 分钟车程
Tampines North Hub (by 2029)	2.8km，5 - 10 分钟车程
CBD (Raffles Place)	20.4km，30 - 60 分钟车程
Orchard Road	20.8km，28 - 50 分钟车程
Suntec City	17.7km，24 - 40 分钟车程
Tuas Port (By 2040)	57.4km，55 - 90 分钟车程
Paya Lebar Airbase (by 2030)	10.2km，14 - 35 分钟车程
Punggol Cluster	7.7km，8 - 16 分钟车程

就近车行出入口： 

• 驶入 Tampines St 62，右转进入 Tampines North Dr 2

Tenet 开发商评测

开发商 

Tenet 由 Qingjian Realty、Santarli Realty 和 Heeton Holdings 联合开发，是 99 年地契项目，户型尺度舒适，强调居住体验。 

Qingjian Realty 

隶属 Qingjian Group 的房地产开发板块，为在香港上市的 CNQC 的全资公司，业务版图遍及东南亚多地，包括新加坡、香港与澳门。 

可以说，Qingjian Realty 是在新加坡推动智慧生活与灵活户型的先行者之一。2016 年，集团推出新加坡首个配备智能家居的 EC，名为 The Visionaire。其他代表项目包括 JadeScape 与 Forett。 

建筑设计

ADDP Architects LLP 于 1986 年在新加坡创立，在本地住宅领域口碑出色、履历丰富。其代表作包括 Martin Modern、Seaside Residences 与 Park Colonial。另值得一提的是，公司核心专长还涵盖总体与城市规划，旨在打造更宜居的空间。 

户型配比 

户型类型	面积（平方英尺）	单位数量	占比
3 卧室豪华型 + 书房	947 - 1,098 sqft	140	23%
3 卧室尊贵型 + 书房	947 - 1,152 sqft	223	36%
4 卧室豪华型	1,098 - 1,270 sqft	150	24%
4 卧室尊贵型 + 书房	1,367 - 1,518 sqft	60	10%
5 卧室尊贵型 + 书房	1,561 - 1,722 sqft	45	7%

整个项目完全不设 2 卧室户型，颇为大胆。通常开发商乐于配置此类产品，因其每平方英尺售价更高、总价更低，更易去化。 

这也体现了其面向本地家庭的定位；全盘逾半数为 3 卧室户型。 

整体而言，Tenet 的户型面积表现不俗：3 房约 947 sqft - 1,152 sq ft，4 房约 1,098 sq ft - 1,518 sq ft，5 房约 1,561 - 1,722 sq ft。 

另需留意，除去两种个别房型外，多数卧室都可从容摆放一张 Queen 尺寸床与衣柜。 

Tenet 楼栈分析

Tenet 总平面图 

从 Tenet 的总平面图看，住宅楼栋占据了大部分地块，共由 11 座 15 层高的住宅组成。更可贵的是，采用点式塔楼布局，每层仅 4 户。 

公共设施分布在各楼栋之间，较为安静的配套更靠内，而动感活跃的设施则位于临高速一侧，起到与公寓主体之间的缓冲作用。 

车辆出入口均设在 Tampines Street 62，但以单一出入口服务 600+ 套单位，高峰时段或有拥堵隐忧。 

停车方面，项目设有 3 层停车场，住户可从任一楼栋便捷抵达。另配 6 个电动车（EV）充电车位，方便 EV 车主充电。  

Tenet 最佳楼栈

当然，“最佳楼栈”的选择最终取决于个人取向；鉴于各栈朝向相对一致，可供取舍的差异并不大。 

1、2、5、6、9、10、13、14、17、18、21 与 22 号栈为东北朝向，整体朝向 Tampines Expressway 与 Eco Park，并靠近部分更为活跃的设施，如无边际泳池与游乐场。此外，这些均为 3 房单位（准确来说是 3 Bedroom Deluxe + Study）。不过，鉴于周边其他 BTO 社区密度不低，朝向 Eco Park 的景观未必最理想。 

需要说明的是，这一侧的单位均不设阳台，以应对临高速的环境；既可减少扬尘与噪音，也能把面积用于更实用的功能空间。相比隔音效果不佳的推拉门，这里改用平开窗与上悬窗。  

相对而言，3、4、7、8、11、12、15、16、19、20、23 与 24 号栈为西南朝向，俯瞰更为静谧的内部配套，包括 50m 主泳池。类似地，25、26、29、30、33、34、37、38、41 与 42 号栈同样朝向内部配套，但为东北朝向。 

最后，26、27、31、32、35、36、39、40、43 与 44 号栈为西南朝向，整体可望见 Tampines 周边住宅的天际线。 

综合来看，我会将 25、26、29、30、33、34、37、38、41 与 42 号栈列为更优之选，主要因其能有效避开午后强烈西晒，且位置更为私密。此外，此排单位多为更高规格产品（房间数更多）。 

不过，若更看重景观，临高速一侧也未尝不可。住宅与高速之间约有 50 - 70m 的退距，大多数单位仍可享有 Eco Park 的开阔绿意。 

最少西晒的楼栈

毫无疑问，东北朝向的栈别西晒最少，通风良好，全天体感更为清凉，选购时可优先考虑。

相反，西南朝向的栈别日照更为强烈。  

Tenet 价格分析评测

接下来，我们将 Tenet 的价格与近期开盘的 EC 作对比。 

项目	单位数	平均 PSF	TOP	分区
Tenet	618	TBC	2026	18
Ola	548	$1,217	2023	19
Parc Canberra	496	$1,083	2023	27
Piermont Grand	820	$1,286	2023	19
Parc Central Residences	700	$1,213	2025	18
Parc Greenwich	496	$1,251	2026	28
Provence Residence	413	$1,228	2026	27
North Gaia	616	$1,298	2027	27
Copen Grand	639	$1,339	2027	24

当前价格

类型	参考起价	参考 $PSF（起）
3 卧室	$1,098,000	$1,230
4 卧室	$1,438,000	$1,294
5 卧室	$2,078,000	$1,331

请注意，上述为起步价；实际开盘后的平均价大概率更高。以下比较将以这些价格对照当下在售新盘的定价。在此之前，先从更宏观的层面看看。

$PSF：新 Executive Condo 的历年走势

新 Executive Condo 的 $PSF 与各区整体均价走势相当接近。鉴于 EC 受补贴，定价不可能过高，也不能过低以致无利可图。这使开发商在定价上与其他同期项目拉开差距的空间很小，项目间分化不大。再者，Executive Condominium 的属性大同小异——主要面向家庭客、位于 OCR 居多，且往往不临近交通枢纽。

从 2022 年的数据看，指引价格与当年 EC 新盘的成交水平接近。需指出，D18 2022 年的价格仅由 Parc Central Residences 的 5 笔成交构成（$1,208 psf）。无论如何，Tenet 的起始 $PSF 高于 Parc Central Residences 这 5 笔成交的平均 $PSF，在当前市场环境下也属意料之中。

第 18 区 vs 新加坡（新盘）

若放眼整体非有地住宅的表现，波动与分化相当明显。上世纪 90 年代，第 18 区与全新加坡平均水平基本持平。自 2000 年代初起，D18 以外的新盘价格与 D18 之间的差距持续拉大；2018 年曾短暂收窄，随后再度扩大。

截至 2022 年（迄今为止），差距略有收窄，主要受惠于 Pasir Ris 8——一座较常规新盘更能获得溢价的综合体项目。当然，Tenet 并非综合体，而且本身属于 EC，属性有所不同；但如前所述，考虑到当下市场活跃、价格持续走高，其定价预期仍会高于以往 EC 的常规水平。

第18区与新加坡对比（转售）

若要用一张图来呈现投资 D18 与全岛其他地区的差异，这张最能说明问题。自 2000 年代初以来，D18 与其他分区之间的 $PSF 差距逐步拉大；不过，近几年随着 OCR 表现跑赢其他板块，这一差距又有所回补。

转售 $PSF 差距：

有趣的是，遇到经济衰退时，D18 与其他分区的差距会收窄；而在景气向上时，差距则继续扩大。或因 D18 定价本就较低，下行空间有限，因而底盘更稳；也可能由于此处多为自住型项目，卖方在价格上更“黏”。例外是自 2017 年起差距持续收窄，这与 OCR 的相对跑赢一致。

若你只关心转售 EC 随时间的表现，走势如下：

与新盘类似，转售 EC 的价格基本与全岛同步。即便 2021 年差距扩大，2022 年至今的价格已显示追了上来。这说明就资产增值而言，涉及转售 EC 时，第 18 区并无明显劣势。

3BR 对比（OCR）

项目	去化率	地契	起价	均价	最高价	剩余单位	市场分区	地区
Tenet	0%	自 03/08/2021 起99年	$1,098,000			618	中央区以外	东部
North Gaia	32%	自 15/02/2021 起99年	$1,140,000	$1,270,932	$1,501,000	354	中央区以外	北部
Copen Grand	76%	99年地契	$1,175,000	$1,236,936	$1,381,000	110	中央区以外	西部
Pasir Ris 8	95%	自 05/07/2021 起99年	$1,934,000	$2,239,267	$2,353,000	15	中央区以外	东部
Baywind Residences	71%	永久地契	$2,016,000	$2,090,857	$2,226,000	7	中央区以外	东部
Ki Residences At Brookvale	97%	自 23/03/1885 起999年	$2,081,000	$2,366,318	$2,821,000	22	中央区以外	西部
Lentor Modern	86%	自 26/10/2021 起99年	$2,091,800	$2,307,186	$2,647,600	58	中央区以外	东北部
Sky Eden@Bedok	78%	自 05/01/2022 起99年	$2,199,000	$2,288,667	$2,512,000	24	中央区以外	东部
The Lilium	75%	永久地契	$2,566,800	$2,590,800	$2,619,800	4	中央区以外	东北部

从这张图也能看出，为什么EC常被视为“稳胜之选”。像Ki Residences的999年地契、Baywind Residences的永久地契，以及Lentor Modern、SkyEden与Pasir Ris 8的地段优势，确实抬高了定价；但相较EC，价格仍高出一大截。

令人意外的是，尽管Tenet上市更晚，其“起价”竟低于这两个EC。眼下能见到的“起价”或许对应的正是通常更贵的尾盘单位；但无论如何，这就是买家当下可选的。

我们认为，Tenet目前的定价将大幅削弱North Gaia的吸引力，原因主要有两点。

其一是区位：Tenet紧邻一座预计于2030年完工的MRT车站（U/C 2030），而North Gaia不具备这一点：

从当前的成熟度以及缺乏新增利好来看，该片区后续提升空间有限。尽管距离TOP还有4年，但至少交通可达性已是确定的——即便只是意味着日后更易转售，这一点也胜过North Gaia。

其二，Tenet的户型较North Gaia更为出色。

以下是North Gaia中$1,140,000的户型：

这是典型的紧凑型3卧：厨房无生活阳台，配有阳台，餐区也偏局促。对比Tenet中最小的3卧：

Tenet则打破常规，直接取消阳台，改为设置生活阳台（可放洗衣机）和书房。户内避难室的位置也更巧妙，便于扩展储物/备餐区。整体更贴合家庭的实用需求。

此户型的不足在于入户即见餐区，私密性较弱；但综合其他优点，我们仍认为它更胜一筹。

其三，Tenet选择在Tampines North分区（指片区而非MRT）仍处开发期时入市，具备时间窗口优势；像Tampines GreenRidges等新近MOP的HDB住户将成为潜在升级客源，支撑周边二级市场需求。尽管义顺也有不少HDB住户，但新发展片区在首个MOP时往往会迎来更大规模的升级潮。

这或许也解释了为何在如此火热的市场中，North Gaia的去化率仅32%；而像Copen Grand（Tengah）这类全新城镇的新盘，单日售出的单位就已超过North Gaia 6个月的销量。

4BR 对比（OCR）

项目	去化率	地契	起价	均价	最高价	剩余单位	市场分区	地区
Tenet	0%	自 03/08/2021 起99年	$1,438,000			618	中央区以外	东部
North Gaia	32%	自 15/02/2021 起99年	$1,608,000	$1,681,847	$1,837,000	59	中央区以外	北部
Copen Grand	76%	99年地契	$1,657,000	$1,704,750	$1,875,000	8	中央区以外	西部
The Watergardens At Canberra	98%	自 08/06/2020 起99年	$1,941,000	$1,977,000	$2,092,000	7	中央区以外	北部
Pasir Ris 8	95%	自 05/07/2021 起99年	$2,596,000	$2,602,000	$2,608,000	6	中央区以外	东部
Sky Eden@Bedok	78%	自 05/01/2022 起99年	$2,608,000	$2,690,182	$2,796,000	11	中央区以外	东部
The Lilium	75%	永久地契	$2,668,300	$3,165,078	$3,829,300	9	中央区以外	东北部
The Gazania	82%	永久地契	$2,865,000	$3,365,067	$3,998,000	15	中央区以外	东北部
Lentor Modern	86%	自 26/10/2021 起99年	$3,011,900	$3,134,275	$3,362,800	24	中央区以外	东北部
Parc Clematis	99%	自 08/08/2019 起99年	$4,530,000	$4,530,000	$4,530,000	1	中央区以外	西部

以$1,438,000起，Tenet在这里显得颇具吸引力；其当前定价比Copen Grand的4卧低13%。

以下是Copen Grand中$1,657,000的户型：

该户型位于一层，为4卧Premium，配有尺度不错的生活阳台、WC，并设有干湿分离的厨房。

而在Tenet，少付13%可得到如下户型：

同样配有生活阳台与WC，但没有独立干厨；餐区更小，其中一间卧室仅能较为舒适地容纳一张单人床。

在这一组对比中，Tenet明显处于下风，尤其在卧室与餐区的面积上。不过，由于Copen Grand仅剩4卧Premium可选，这样的对比并不完全公平。值得一提的是，其4卧Deluxe的格局也相当讨喜，成交价在$1.5m+。

5BR 对比（OCR）

项目	去化率	地契	起价	均价	最高价	剩余单位	市场分区	地区
Copen Grand	76%	99年地契	$1,876,000	$1,940,147	$2,070,000	34	中央区以外	西部
North Gaia	32%	自 15/02/2021 起99年	$1,974,000	$1,984,000	$1,994,000	4	中央区以外	北部
Tenet	0%	自 03/08/2021 起99年	$2,078,000			618	中央区以外	东部
Parc Clematis	99%	自 08/08/2019 起99年	$3,080,000	$3,163,077	$3,240,000	13	中央区以外	西部
AMO Residence	99%	自 30/08/2021 起99年	$3,171,000	$3,299,000	$3,378,000	3	中央区以外	东北部

Tenet的“起价”在OCR的EC里终于位列最高，起步为$2,078,000。以这个价位，你可以获得Copen Grand的顶层5卧Premium。

以下是Copen Grand中最便宜的5卧：

Copen Grand的格局相当“能打”：设有私密入户，右侧预留放鞋空间；干厨尺度可观；宽阔阳台足以容纳一家人露台用餐；主卧带步入式衣帽间，并另设Junior Master；主卧还配有一处小阳台，颇为少见。

不足之处在于生活阳台偏小，且以5卧而言，湿厨略显普通。

再看Tenet的5卧：

显而易见的首个缺点是入户私密性不足；同时配有更大的阳台，并延伸至卧室4。干厨略小，但生活阳台更为宽裕，且带有一处小型书房角。

还需注意，生活阳台一侧的窗户会让烘干机与洗衣机叠放变得困难，这一点与Copen Grand的布局不同。若家中没有帮手且洗衣量大，这将明显影响使用便利性——频繁晾晒确实费时费力。

综上，Tenet的起步价较Copen Grand最便宜的5卧贵$202,000，甚至比其最贵的还多$8,000！仅就户型本身而言，Copen Grand更具吸引力。

转售比较

转售公寓	落成	地契年限	类型	3卧平均价	4卧平均价
Tenet	预计 2026	99年，自 03/08/2021 起	行政公寓	起价 $1,098,000	起价 $1,438,000
Oasis @ Elias	2011	99年，自 17/03/2008 起	公寓	$1,270,000	$1,514,444
Belysa	2014	99年，自 24/01/2011 起	行政公寓	$1,320,000	$1,600,000
Elias Green	1994	99年，自 23/07/1991 起	公寓	$1,380,000
Nv Residences	2013	99年，自 07/01/2008 起	公寓	$1,400,000	$1,700,000
The Palette	2015	99年，自 20/10/2010 起	公寓	$1,450,000	$1,630,000
Livia	2011	99年，自 07/01/2008 起	公寓	$1,500,000	$1,751,667
D'Nest	2017	99年，自 20/10/2010 起	公寓	$1,526,800	$1,825,000
Coco Palms	2018	99年，自 07/01/2008 起	公寓	$1,528,000	$1,747,000
Ris Grandeur	2005	永久地契	公寓	$1,538,000	$1,835,000

仅从起步价看，Tenet 已明显压过周边转售项目。除非起步价与其余单位价位拉开很大差距，否则 Tenet 的整体均价很可能与周边更老的转售公寓持平，甚至更低。

这几乎是难以置信的定价。即便以比“起价”高 10% 买入 3 卧，价格也不过 $1,207,800——仍显著低于那些楼龄逾十年的公寓。

当然，它是 EC——意味着享有价格补贴。但这同样意味着未来在转售市场上仍有可观的升值空间——尤其当周边 HDB 升级族作出同类比较时。

还需注意的是，区位有所不同。Coco Palms 和 The Palette 等转售项目更靠近 Pasir Ris MRT 主站。不过，Tampines North MRT 仅相隔 1 站，而沿 North-East Line 在 Hougang 的换乘站也只需 2 站。

Belysa 是附近唯一的转售行政公寓，虽不是最早落成，但在总价上最为亲民。以下是它自推出以来的升值表现：

图中的虚线代表 Belysa，便于对照。可见，它初期定价处于较低一档（仅高于地契起始于 1991 年的 Elias Green）。不过，此后 Belysa 的价格甚至反超了部分当初定价更高的公寓。

难言 Tenet 能否重演同样走势，但鉴于 Belysa 的定价已与部分公寓不相上下，我们或许会看到当下入场的买家，日后可享有接近公寓水平的价格回报。

总体来看，Tenet 的定价颇具吸引力，既因其 EC 身份（与其他 EC 相比同样亮眼），也因与可比转售盘之间存在不小价差。叠加周边庞大的 HDB 升级客群、即将开通的 MRT 以及完善的项目配套，这些因素都有助于其未来在二级市场的受欢迎度与资本增值。

Tenet 升值分析 

• 紧邻 Tampines North Hub 与 Cross Island Line 

居住在 Tenet 的一大卖点，在于其距离 Tampines North MRT 不到 500m，该站隶属于全新的 Cross Island Line（CRL）。 

相较目前最近的 MRT 选择（步行至 Pasir Ris MRT 至少 2km），这样的距离将显著改善项目的可达性与宜居性。CRL 可在 9 站内接驳至 East-West（Pasir Ris MRT）、North-East（Hougang MRT）、North-South（AMK MRT）、Thomson-East Coast（Bright Hill MRT）以及 Downtown line（King Albert Park MRT）。 

图片来源：LTA 

唯一的不足是 Tampines North MRT 预计要到 2030 才启用，这比计划 TOP 晚 4 年。首批住户很可能要到接近其 MOP（约 2031）才能受益。对能耐心等待的买家而言，这一新增利好将有助于提升 Tenet EC 的未来价值。 

附近还将增设一个综合性开发，也将显著完善未来的生活配套。 

• Changi City：规划中的滨水分区 

Changi City 在长远规划中被定位为滨水分区，将提供令人期待的休闲娱乐配套。我尤其关注新 Terminal 5 将实现无缝的多式联运“fly-ferry”衔接。 

Terminal 5 的引入也意味着社区将更具活力，带来新的设施，甚至全新的生活方式选择。  

据称 Terminal 5 的规模将大于其余各航站楼的总和，这无疑是一次重磅升级。其中包括规划中的 Waterfront District 与 Changi East Urban District，将引入新的休闲活动。 

• Paya Lebar Airbase 开发（到 2030 年） 

URA 宣布的 Paya Lebar Airbase 开发，是其长期规划中的关键一环，可能带来更长远的影响。  

目前，Paya Lebar 预计将转型为新的居住与商业热点，其面积约为 Toa Payoh 的 5 倍。这也意味着，为承接新增人流，这里将创造新的就业、住房与生活设施。 

• 来自未来 BTO 升级买家的支撑

Tampines North 规划体量可观，预计将新增 21,000 个住宅单位，其中约 17,000 个为 HDB BTO，分布于 Park West District、Green Walk District、Park East District 和 Boulevard District 四个分区。 

Tampines North 的绿色中轴也将打造一条 7.5 公顷的线性公园，为片区再添重要的自然景观。 

更重要的是，待这些 BTO 住户日后部分选择升级时，将为市场提供良好的承接与支撑。

我们的看法 

近期 Tenet EC 热度不减，开盘周末超过 5,000 人涌入示范单位。作为曾在 Tampines 居住、亲身感受过其便利的人，很期待看到社区如何进一步升级，以契合现代家庭的生活方式与需求。 

随着 Tampines North MRT 与一体化商场兼巴士转换站的加入，周边区域兼具宜居与便利用途的潜力愈发凸显。 

与往常一样，EC 的价格也只会继续走高；最新的 Bukit Batok West Ave 8 已创下 $662 psf ppr 的新高（仅略高于 Tenet 的 $659 psf ppr）。 

新 EC 供应方面，Copan Grand 已售出 ¾（尽管 North Gaia 表现不算理想）。 

更让我欣赏的是，开发商对年轻家庭客群的精准把握，致力于打造有利于养育家庭的环境。诚然，没有完美的项目：部分大户型对望邻居，有些单位面向高速公路；而片区规划落地也需要时间，在此之前难免经历一些成长阵痛。 

不过，对寻求生活方式升级的家庭而言，可贵的是目标清晰可见。从 1:1 车位配比，到大型儿童泳池与游乐场、音乐室与多种运动场地的设置，再到仅配置 3 卧及以上的户型，Tenet 的亮点颇多，值得一看。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文