作为一处近城边缘的项目，Penrose 很适合希望便捷通达 CBD 与 Paya Lebar 片区的住户。其位置距离 East Coast Park 与 Kallang Alive 区域均仅约 10 分钟车程，对家庭与运动爱好者都十分友好。
| 项目： | Penrose |
|---|---|
| 地区： | 14 |
| 地址： | Sims Drive |
| 产权年限： | 99-year leasehold |
| 单位总数： | 566 |
| 占地面积： | 174,648 sqft |
| 开发商： | CDL & Hong Leong Group |
| TOP： | 2025 |
Endless Awe.
这是 Penrose 开发商（CDL + Hong Leong Holdings）选定的宣传语（就我拙见而言，并非最出彩）。
此外还有东区便捷、设施相对齐全，以及近城生活的魅力等承诺。
项目位于炙手可热的 D14（即 Paya Lebar/Aljunied 一带），这块 174,648 sqft 的 GLS 地块将为该区域带来 566 个全新单位。
这里共有 5 座楼，皆为中高层建筑，最高达 18 层。
若你关心土地价格，最初的地价折算为 $732 psf ppr。这里的均价预计约为 1 房 $1,600+ psf、2 与 3 房 $1,400+ psf、4 房 $1,500+ psf。
同样地，由于受 Covid-19 施工暂停影响，预计 TOP 将在 2025 年左右。
该项目为 99-year leasehold——与新近推出的 The Antares 一样，且常被拿来比较的 Sims Urban Oasis（SUO）亦是如此，后者与 Penrose 直线距离仅 200 米多一点。
（巧合的是，SUO 与 Penrose 都设有幼儿保育中心——对父母而言是大利好，尤其考虑到 Penrose 在户型与设施布局上更偏向家庭取向）。
接下来我们会深入探讨 Penrose 的竞争对手、优选楼栈，以及这里单位的潜在升值空间。
目前，先来看看我们惯常的示范单位参观。请欣赏！
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Penrose 深度参观
除了我在今年稍早评测过的The M condo（颠簸动荡的一年），Penrose 或许是 2020 年最受热捧的新盘之一。更大程度上是因为其较低的土地成本，同时也因为其由资深开发商 CDL 与 Hong Leong 打造。
Penrose 的主入口看起来中规中矩（内部会更精彩）。项目仅在 Sims Drive 设有一处出入口，入口为双车道，出口为单车道。
一层设有幼儿保育中心（对有年幼孩子或即将有孩子的父母而言可谓天赐良机）。它位于入口的显著位置多少有点意外，但若你了解到该中心也向公众开放，就会觉得合理。居住于此的住户享有优先权——这点总是受欢迎的。
因此，项目也为其划出了独立的停车与上下客空间。这么做很明智，既能保障 Penrose 住户的私密性，也能减轻主体公寓区的交通拥堵。
就视觉而言，我不会称 Penrose 为建筑迷的梦中情作，但也绝非丑陋之作。尽管没有前卫的造型，它的整体比例协调、配色讨喜、看起来顺眼。基本上，配方有效何必硬要突破？
以其定价与目标客群而言，我不认为会有人对此有太多微词。深色系运用得当，总体观感也要比它最近的邻居Sims Urban Oasis更合我眼缘。
我曾把 Sims Urban Oasis 与 Penrose 的效果图放在一起对比，最终差别其实是“增量式”的——更多取决于你偏好的配色。
总占地 174,646 square feet，若你非常在意私密性与宽裕的活动空间，Penrose 或许不是你的首选。
一如既往，为了让你更直观地了解项目的空间尺度，我们来与新加坡一些“密度较高”的项目比较一下。
Treasure at Tampines (648,889/2,206 = 294 sqft per unit)
以及它的隔壁邻居 Sims Urban Oasis。
Sims Urban Oasis (257,164/1,024 = 251 sqft per unit)
Penrose (174,646/566 = 309 sqft per unit)
从这点看，Penrose 相较于最直接的竞争对手表现还不错。虽然差距谈不上巨大，但密度越低自然越好。
另一个值得一提的是，Penrose 共规划了 583 个车位（略高于 1:1）。在当下语境中，这相当可观——也从侧面反映出 Penrose 更倾向于自住型定位，而非纯投资。
Penrose 设有两座会所，分别为 Grand 与 Active。此处配有多功能室、图书区、游戏/音乐/多媒体室。
该会所所在位置同时也作为到访区，其蜂巢般的立面颇为醒目，成为迎宾背景。我一向欣赏拥有正式到访区的项目，Penrose 亦不例外——会所内退，且预留了可观的面积。
事实上，我很喜欢他们把到访区设置在远离主干道的位置——私密感更强。
顾名思义，Active Clubhouse 面向热爱运动的人群——这里有健身房、瑜伽区与池畔平台。它与 Grand Clubhouse 彼此相对，中间以 50m 标准泳池拉开舒适距离。
这里还有一条溪流泳池（类似蜿蜒河道），为景观与戏水选项增添变化。我也喜欢周围规划的多片草坪（野餐、健身、休闲、太极与瑜伽），不过直白点说——基本就是几块矩形草地。
整体而言我挺喜欢这里的景观设计。不是走极度繁茂的路线，但反而强化了公共空间的开阔感，让步道与池畔甲板显得更宽敞。尤其与 Sims Urban Oasis 对比，其楼栋与泳池的间距仅 29 - 30m。
需要说明的是，这里的楼栋并非完全平行。靠近 Sims Drive 的 26、28、30 号楼与道路平行，而 20、22 号楼则略有角度。因此最窄处在 Active Clubhouse 一带（32m），最宽处则在 Grand Clubhouse（43m）——整体距离算相当体面。
Penrose 位置的一大短板，是紧邻 PIE。乐观者或许会说这意味着道路连通性佳，但在我看来，高速公路带来的噪音会盖过这项好处。这确实是个需要严肃权衡的问题——若你考虑在此购置单位，强烈建议亲自到现场感受噪音水平。
尽管项目试图以多层停车场的设置来缓冲，但可以预见，临此一侧的单位很可能构成早期较具吸引力定价的主要部分——这也解释了项目热度的来源。
这个设计思路相当聪明：采用多层停车场可以节省施工成本（比深挖地下更便宜），也为设施平台腾出了空间——主要包含一条泳道、若干用餐亭与木栈道。
项目也尽量种植大量乔木以充当声屏障，但我不认为靠近该侧的用餐亭会很受欢迎，毕竟交通噪音存在。
不得不说，景观与建筑环境确实不错，只可惜会被 PIE 的车流声所打扰。
在项目最靠近高速的一端（也进一步拉大了与快速路的退距）设有儿童探险乐园，包括水上玩乐区、水柱、滑索（确实吸睛），以及常见的游乐场。整体看来是个真正为孩子而设的专属活动区——对家庭而言是加分项。
但潜在的不足在于，除了噪音，家长或许也会担心来自高速路的尾气——毕竟这里最靠近持续的车流。
如上图所示，网球场位于项目最北侧的角落。以 566 个单位配一片网球场而言，可接受度很高——尤其与隔壁相比，后者几乎是双倍的住户共享一片场地。
最后，30 号楼的楼顶还设有观景休憩区与用餐亭（预计会非常抢手）。老实说，这里的景观称不上惊艳，但高处的视野始终是受欢迎的配置——尤其是对低层住户而言。
Penrose 四房型评测
四房型为 1,389 square feet，就纸面尺寸而言不算小——尤其对比 Sims Urban Oasis，其最小四房还不到 1,000 square feet。
与多数四房类似，入户玄关起到私密过渡的作用。但较特别的是防护室的位置，就在入门旁（样板房此处以镜面隐藏）。我已多次强调，新盘普遍储物不足，因此此户型既有防护室又有储物间，实属加分。
注意，这里的镜面为室内设计效果，交付不包含。
入门后，左侧为厨房，再往里才是客餐厅。
厨房设有 L 形通透玻璃，如今新盘中日益常见。视觉上能放大与提亮空间（只是清洁难度会更高）。
厨房纵深较长，一侧提供了不错的台面与储物长度，炉灶侧因 WC 位置而略短。
常规家电（油烟机/炉灶、冰箱、烤箱）为 Electrolux——本地颇为熟悉的品牌。
两人以上同时下厨也从容，我也喜欢这里配了双水槽。
另一方面，部分饰面观感与手感并未达到你所期望的质感。
如前所述，厨房后方有一间杂物/女佣房。好在设有窗户利于通风，若作为女佣房使用尤为重要。
不过，明显的缺憾是没有工作阳台——对家庭居住并不理想。你可以利用阳台晾衣，但有些人或许觉得观感不佳。
客餐厅为常见的长方形，乍看之下尚可。但需注意预留通往走廊的通道，因此家具选择会受限制。
另一个要点是地面材质——为同质瓷砖而非大理石。以此价位而言，项目并未走高端定位。
如你所见，摆上茶几、沙发与电视柜后，客厅稍显拥挤。坦白说，对四房而言，仅配一张三人沙发恐难满足家庭所需，即便加上一旁的单椅。
话虽如此，我欣赏他们尽量布置了“常规尺寸”的家具。如一张正经的茶几（而非小巧型）、电视搁板（模拟电视柜），甚至还有脚凳——这样更能真实反映可用空间。
餐区同理，这里大多把椅子外拉展示（通常会全部内收）。可较舒适地摆下 6 人餐桌，但若两端都要就座，会占用过道。
阳台较为宽阔，且贯穿客餐厅长度，部分人可能会不满其占比。但也可将其作为用餐区，从而释放出更宽敞的客厅空间。
如预期，公共卧室都偏小。储物为常见的双扇衣柜。
本户型布局令人印象深刻之处在于，每间卧室几乎都可视作“带卫”。虽不全是专属套卫（主卧除外），但已属难得。
这意味着夹在两间卧室间的公共浴室相当宽敞，并设有从地到顶的窗户（不过使用时需要拉上百叶）。
双门浴室的实用性不言而喻——远胜于使用时需反锁两扇门所带来的一点不便。
浴室另一侧是另一间公共卧室，尺寸与第一间相同。此处摆放了 queen 尺寸床，更能体现空间尺度。
最后一间公共卧室恐怕是三者中最不讨喜的。受位置所限，朝向一般——且不像其他房间配有落地窗。较奇怪的是，外侧甚至没有常见的空调机位阻挡。
此处的公共浴室明显比第一间小，但实用性在线。正如前述，既可从卧室进入，也可从走廊进入，因此多半会担当访客来时的主要卫浴。
主卧的尺寸同样偏小。放下 queen/king 床没有问题，但余下空间有限。双扇衣柜对大多数夫妻来说也略显不足。
主浴空间尚可，雨淋花洒是唯一能与其他浴室区分的“主浴标配”。
Penrose 三房（Premium）评测
Penrose 的户型构成中，近半数（282/566）为三房，可见开发商的目标客群十分明确。三房类型选择丰富，最小为 936 square feet。
此款 1,055 的三房 Premium 稍大，主要差异在于多了储物间、防护室与更大的厨房。
三房的入户走道较长，就效率而言并不理想。右侧设有防护室，可作为额外的储物空间。
与四房不同，未做镜面包覆时显得较为“裸露”，也不够利落——我会参考四房的做法。镜面还能在视觉上放大空间。
踏入室内，第一印象不错。长方形布局利于日后装修，横向开间也比较宽。
左手边是厨房，其尺度之大颇令人惊喜。我甚至认为它比四房的厨房在空间感上更胜一筹。
当然，台面长度不及四房，但得益于方正的格局，开阔感明显。即便同时容纳 2、3 人也毫无压力。
作为三房 Premium 的优势，厨房后方设有储物/女佣房。同四房一样，这里也配有窗户，通风更佳，若作女佣房尤为受用。
考虑到客群特征，我认为这里更大概率会作为女佣房使用，毕竟另有防护室可做储物。
回到客餐厅。餐区看起来尚可，样板摆放了一张 5 人位风格的餐桌。我怀疑多数人未必会选择这样略显“别扭”的布局，尽管它似乎挺契合此处空间。
不过从进深看，客餐厅表现就没那么理想了。样板中放下一张三人沙发已显局促。对多数家庭而言，三人沙发难以满足需求，更大的沙发几无可能。
不喜欢室外空间的人会对这里阳台的大小感到高兴。虽不适合全家日常在此用餐，但摆放几把户外椅与小桌绰绰有余。
两间公共卧室尺寸一致，布局还是那套“千篇一律”。若只放单人床，预留出书桌空间就会宽裕许多。
这里示范了放置 queen 尺寸床的效果。想必你也能预料，通道会被大幅压缩。落地窗是现在的“最低起步”。
储物依旧是老面孔——双扇衣柜。
公共浴室尺寸尚可。我并不偏好台面饰面，配色不够讨喜，也容易显旧。若你觉得窗户偏小，是因为外侧就是空调机位。
主卧虽然比公共卧室大，但并不多。摆下 queen 床后，活动空间有限——以主卧而言，称不上出彩。
若你看过四房的主浴，这里可以直接略过。尺寸无异，雨淋花洒是唯一体现“主浴身份”的配置。
Penrose 两房型评测
两房方面，此布局大概率会是最受关注的——因其为最小的两房户型（646 square feet），入场门槛最低。
整体来看，我认为布局不错。已相当高效，入户动线短且为哑铃式布局。当然，这是一款“两房一卫”，但卧室分离到位，已属同类中较优方案。
入门即可见餐客区，厨房在左侧。
我喜欢这间厨房。以两房而言，台面与储物都足够。最好的一点？它是封闭式（但需注意没有自然通风窗）。
总体而言，我始终更偏好封闭式厨房——能在此实现非常难得。与前文一致，家电为 Electrolux。
与其他户型一致，厨房配有玻璃隔断以引入采光。或者你也可以改成推拉扇——若外侧做吧台餐桌，这会很实用。
若能配上双水槽就更完美了，但考虑到面积限制，也不太现实。
看起来这里可容纳超过 4 人就座，但餐桌尺寸并不理想。需留意入户与通往卧室的过道，家具尺寸会受限。
客厅表现中规中矩，横向不算宽，但进深较长。
勉强可放下一张三人沙发——综合来看算过关。
以该尺寸的两房而言，阳台符合预期。若想保留更多室内空间，也能在此摆一张小型户外餐桌与 2/3 张椅子。
主浴位于右侧（或左侧，取决于你所选的楼栈）。由于是“两房一卫”，采用 Jack & Jill 布局，可从主卧与客厅两侧直达。
需要注意的是，这里没有窗户，缺少自然通风点。
主卧空间表现中规中矩，设有落地窗，这是如今的基本配置。卧室地面为工程木地板，一如既往。
另一侧的公共卧室，若放单人床，空间尚可。
由于外侧设有空调机位，此处窗户尺寸受限。但布局有一好处是空调机位后撤得更远，不会紧贴阳台。虽然仍可能听见风机声，但阳台的开敞感会更好。
Location
在我看来，Penrose 的位置有点“样样通，样样松”。
一方面，住户能便捷抵达CCR，以及 Kallang 与 East Coast Park 一带的多个休闲热点。就宜居性而言，周边也不乏本地知名小吃与必要配套。
另一方面，这些地点并不在“即刻就近”的范围内。
East Coast Park 车程约 10 分钟，前往 CBD（Raffles MRT）全程（含步行/等车）在 20 分钟以内。
就项目的紧邻环境而言，Penrose 旁为“老派”工业区，且如你所知，部分单位面向 PIE（需要说明的是，北侧楼栋与高速之间设有一座多层停车场，可一定程度上为低楼层单位隔音——稍后会详述）。
仅基于这两点，我们会认为项目在噪音污染方面并不占优——尤其考虑到这里的楼栋为低至中高层。
另外，尽管户型与设施更偏向家庭自住，我会说其紧邻区域并非对家庭最友好。虽有 Sims Vista Food Centre，但整体仍以工业为主，这样的氛围很难被视为“居家气息浓厚”。
你也可以说 Paya Lebar Quarter 的配套只差一站地铁，但穿行其间并不会让人感到“居家”的氛围——若你能理解我的意思。
因此，我建议以自住为导向的潜在买家在高峰时段/周末亲临现场，感受当时的噪音水平（也更好把握该区域的整体氛围）。
Public Transport
| 巴士站 | 途经巴士 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Opp Blk 53’ | 64, 134, 137 | 210m，步行 3 分钟 |
| ‘Blk 102’ | 40, 62, 62A, 63, 100, 100A, 155, 158 | 550m，步行 7 分钟 |
最近的 MRT：Aljunied MRT - 600m，步行 7 分钟
在这点上不及 SUO（步行 5 分钟可达地铁），Penrose 至地铁站约 7–8 分钟，具体取决于你所住的楼栈。路线目前为部分有遮蔽。
前往 CBD（Raffles Place MRT）需在 Aljunied MRT 上车，跨 5 站约 10 分钟。
去往乌节（Orchard MRT）稍慢，需一次换乘：先至 City Hall MRT 4 站（约 8 分钟），再 3 站至 Orchard MRT（约 5 分钟）。
公寓 10 分钟步行范围内也有多处巴士站，线路选择丰富。
Private Transport
| 主要目的地 | 与公寓距离（及预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 7km，15 分钟车程 |
| Orchard Road | 7.9km，20 分钟车程 |
| Suntec City | 4.5km，10 分钟车程 |
| Changi Airport | 12.9km，18 分钟车程 |
| Tuas Port (By 2040) | 46.6km，55 分钟车程 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 5km，15 分钟车程 |
| Mediapolis (and surroundings) | 17km，25 分钟车程 |
| Mapletree Business City | 18km，27 分钟车程 |
| Tuas Checkpoint | 36.4km，45 分钟车程 |
| Woodlands Checkpoint | 25.8km，30 分钟车程 |
| Jurong Cluster (JCube) | 21.8km，30 分钟车程 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 7.1km，20 分钟车程 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 14.7km，20 分钟车程 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 15.5km，20 分钟车程 |
*注：车程以高峰时段测算
直接道路出入口：1 个（通往 Sims Drive）
概述：Sims Drive 为双车道、双向通行。根据总平面图，欲驶入公寓者可由双向进入。但自公寓驶出且需往对向行驶的车辆，需在前方约 200m 处掉头。
Groceries
| 超市/杂货店名称 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| Sims Drive 沿线 Provision Shop/Hawker Point | 150m，步行 2 分钟（过马路即达） |
| FairPrice - Aljunied | 1.3km，步行 16 分钟 |
| Sheng Siong - Lor 15 Geylang | 950m，步行 12 分钟 |
Schools
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（1km 步行范围内） | 2 |
| 小学（3km 车程） | 5 |
| 中学（3km 车程） | 3 |
| 国际学校（3km 车程） | 3 |
| 初级学院（5km 车程） | 1 |
| 大学（5km 车程） | 6 |
| 理工学院（10km 车程） | 1 |
补充要点
- 重点教育资源
这点或许已经被反复提及，但此区域教育资源的可达性确实无需置疑。
例如，Geylang Methodist Secondary 近在咫尺（350m，步行 4 分钟）。The Nexus International School 往另一个方向步行 7 分钟可达，St. Margaret’s Primary 则在 1.1km（步行 14 分钟）。
距 Potong Pasir 也不算远，家长可以在那里找到 St. Andrews’ Village 与 Cedar Girls’，往南则有 Dunman 与 Chung Cheng High。
考虑到项目更偏向大家庭，这些院校资源在不同阶段都会派上用场。
- 多层停车场的智慧化布置
我们对 Penrose，以及更早的 SUO（Sims Urban Oasis）共同关心的一点，是 PIE 对两者北侧单位的影响。
面对高速的 Penrose 单位在高峰时段的确会承受不小的车流噪音，但开发商在缓解方面下了一番功夫。
通过在最北侧的楼栋（20 & 22）与 PIE 之间设置多层停车场（MSCP），低楼层住户可能比高楼层更少受噪音影响。
当然，高楼层住户的“安慰奖”则是 MSCP 顶部精心打造的屋顶立面景观。
如你此前所见（稍后也会更近距离观察），这里的多处设施被绿意包裹。与 PIE 车流形成鲜明对比的景观，无疑更令人舒心。植被也有助于改善整体空气质量！
- Sims Vista Market & Food Centre
假设未来 5 年内区域不会出现大变动，我预见大多数住户会常去 200m 外的 Sims Vista Food Centre 解决用餐。
据本地老饕所言，这里品类齐全，从著名的鸭饭与板面，到豆花与萝卜糕一应俱全。爱甜点者也能在多家烘焙店以亲民价格收获“甜蜜”。
需注意的是，由于周边工业园与居民区众多，这里的食物消耗很快；多数摊位在下午偏晚时段已收档。
因此，建议尽量早些到访，避开下午晚些时候。
Penrose 开发与总平面评析
| 探险乐园 | 有氧池 | 成人健身站 |
| 空调设施 | 露天剧场 | 羽毛球馆 |
| 篮球场 | 烧烤区 | 地下停车场 |
| 撞球室 | 保龄球馆 | 咖啡馆 |
| 停车场 | 有盖停车场 | 儿童游乐场 |
| 会所 | 有盖连廊 | 社区花园 |
| 社区广场 | 下客点 | 高尔夫练习场（打位） |
| 餐饮 | 现有巴士站 | 变电站 |
| 乐龄健身站 | 健身角 | 戏水池 |
| 多功能室 | 游戏室 | 健身房 |
| 按摩池 | 慢跑道 | 卡拉 OK |
| 泳道池 | 自助洗衣房 | 图书室 |
| 电梯大堂 | 会客厅/休闲廊 | 主入口 |
| 会议室 | 迷你高尔夫 | 便利店 |
| 多层停车场 | 多功能礼堂 | 露天停车场 |
| 亭阁 | 池畔平台 | 游乐场 |
| 茶水间 | 邻里亭 | 推杆练习果岭 |
| 足底反射步道 | 屋顶平台 | 桑拿 |
| 24 小时安保 | 庇荫处/雨棚 | 空中会所/休闲廊 |
| 水疗池 | 壁球场 | 蒸汽浴 |
| 泳池 | 网球场 | 公用设施中心 |
| 儿童戏水池 |
首先映入眼帘的是网球场与儿童游乐区位于项目最北端。
这自然是为了减少对住户的干扰，辅以周边绿化，期望对来自相邻 PIE 的噪音与空气污染形成足够屏障。
同时也能注意到这里水元素颇多。
从设有泳道、气泡躺床与池畔躺椅的“休闲平台”，到会所旁的 50m 游泳池，再到邻近的“溪流泳池”（含泻湖池与林荫舱），公寓内的亲水活动选择非常丰富。
项目中也散布了大量绿化。
就一个贴近主干道、且与自然景点相距不近的项目而言，自然主题的营造显然能帮助“净化”环境，同时为家庭从喧嚣的都市中提供一隅喘息之地。
别忘了，这里还有 2 处“屋顶式”的空间，供家庭在休息日切换玩乐场景。
其一是 MSCP 顶部的设施——也就是前述的休闲平台；其二是 30 号楼 18 层的用餐亭与休闲区。
Best Stacks
户型构成
| 户型 | 单位数 | 面积（sqft） |
| 1-Bedroom | 57 | 474 - 517 sqft |
| 1-Bedroom + Study | 2 | 560 - 570 sqft |
| 2-Bedroom | 69 | 646 sqft |
| 2-Bedroom Premium | 68 | 700 - 710 sqft |
| 2-Bedroom + Study | 34 | 797 - 807 sqft |
| 3-Bedroom | 105 | 936 - 980 sqft |
| 3-Bedroom Premium | 123 | 1044 - 1098 sqft |
| 3-Bedroom + Study | 54 | 1173 - 1184 sqft |
| 4-Bedroom | 54 | 1389 - 1399 sqft |
Penrose 的户型配比带来了一些颇有意思的讨论点。
若你查看 SUO 的历史成交，会发现绝大多数来自 1–2 房户型。准确地说，迄今 46 笔转售中有 42 笔属于这些户型。
（撰文时，仅有 4 套三房成交）
这也与其开发商当初的户型占比预测相符（可下拉阅读该评测中的户型构成部分）。
基于此趋势，你可能会以为本案也会顺势而为——即以更多的 1 与 2 房来迎合投资客。
（毕竟 Aljunied 靠近 CBD，自然提升了出租友好度）
但他们反其道而行之，将更多比例配给了更适合家庭的三房。
与此一致，开发商也在前述的设施谱系上投入了相当的精力。
不过可以肯定的是，所有 1 房都朝向内侧泳池而非 PIE，因此开盘当日可能会非常抢手。
优选楼栈
即将发布。
下午西晒路径分析
若你不希望全年承受下午西晒，需尽量避开 29、30、27、7、8 与 17 号楼栈。
西晒最少的楼栈
Penrose 中西晒最少的为 4、5、6 与 13、14、15 号楼栈，因其开窗朝向东南。
Price Review
| 项目 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Penrose | 99-year leasehold | 2025 | $1,415 - $1,855+ psf |
| Sims Urban Oasis | 99-year leasehold | 2017 | $1,549 psf |
| The Antares | 99-year leasehold | 2023 | $1,747 psf |
大多数关注此区域的买家，基本会在上表这 3 个公寓之间权衡。
至于 Tre Residences 与 Central Grove，多数人似乎仍更青睐 SUO 或 Penrose，主要因为前两者更靠近声名在外的 Geylang 区，且距离市区更远。
在继续之前，先谈谈“众所周知的焦点”。
Penrose 引发热度的一个重要原因，是其开盘定价。
鉴于 Penrose 的初始地价为 $732 psf ppr，显然开发商有一定的“操作空间”。
为了提升去化率，价格策略非常有竞争力——这使得买家对比两者时，SUO 明显处于下风。
为更直观地呈现差异，我们以 Sims Urban Oasis 的真实成交（及 Penrose 的实际价格）来比一比。
1 Bedroom：Penrose vs SUO
| Penrose | SUO | |
| 价格 | $794,000 | $720,000 |
| PSF | $1,676 | $1,556 |
| 面积 | 474 | 463 |
我尽可能选择最新（2020 年）的成交，并在条件（朝向等）上尽量匹配，以便更公平的对比。
在一房方面，确实存在 PSF 与总价差（毕竟 Penrose 面积更大），但考虑到楼龄与新盘溢价，差距并没有想象中大。
2 Bedroom：Penrose vs SUO
| Penrose | SUO | |
| 价格 | $1,016,000 | $970,000 |
| PSF | $1,573 | $1,554 |
| 面积 | 646 | 624 |
两房的差异就更不明显了。虽然 Penrose 的两房略高于 $1 million 门槛，但 PSF 极为接近。
在这样的价位下，不难理解为何意向买家会转向 Penrose。面积相近、价格相仿，却是新 7–8 年的项目——确实具吸引力。
当然，Penrose 要到 2025 年才完工——这段时间里，区域需求或有上升，进而（尽管可能性不大）推高两个项目的价格。话虽如此，我认为许多 SUO 投资者会在经济回暖后寻找退出点。
至于 The Antares，自今年推出以来仅售出 51/265 套，反响并不热烈。或与其地段有关——周边配套较为匮乏（除附近的 Matar MRT 外）。
最后别忘了同样位于 D14 的 Park Place Residences。虽为综合体（且是转售盘），但若看其一房的总价（从 $938,000 起），考虑到便利性，溢价是可以理解的，也自然会分流 SUO 的关注度。
归根结底，关键在于你进入 Penrose 的价位。对于起步 $1,800+ psf 的单位（已接近 Parc Esta/PLQ 的价格）就需更谨慎——此处提个醒。
两房户型对比
若仍在 SUO 与 Penrose 间犹豫，不妨进一步看看两者的两房户型布局。
SUO 2-Bedroom (1 Bath) 624 sqft 户型 
Penrose 2-Bedroom (1 Bath) 646 sqft 户型
就我个人而言，两者没什么大硬伤，但很明显 Penrose 在这组对比中更胜一筹。
首先，SUO 的衣柜“凸位”侵占了餐客空间。厨房为完全开放式，意味着油烟与噪音会更容易扩散至全屋；且任何高温油炒后都需要更彻底的清洁（对常下厨者而言也意味着不适合在此铺设地毯）。
SUO 的阳台与整体面积也略小于 Penrose。
Penrose 的厨房为半开放式，烹饪“烟火气”基本被限制在该区域——不过这里也没有通风窗。
或许 SUO 最大的问题在于通往主卧的长走廊，在 624 square feet 的户型中极不高效。
管理费
| 单位面积 | 每月管理费 |
| 474 sqft - 517 sqft | $276.50 |
| 560 sqft - 1,066 sqft | $331.80 |
| 1,098 sqft - 1,399 sqft | $387.10 |
若你以出租收益为目标，Penrose 的管理费可能会让你失望。以 1、2 房而言，管理费偏高，最终会侵蚀净租金回报。
对自住者来说，是的，管理费确实偏高——但这也是当下不属于“千户以上”大型盘所要面对的现实。
升值分析
上文我们已讨论了 1–2 房（其价格点基本会受到 SUO 转售价的保护），接着看三房。
我们在比较 Penrose 与 SUO 未来潜在升值趋势时，发现了一个有趣且重要的因素：
买家画像。
SUO 的多数成交可能来自以出租为目的的投资者；而 Penrose 的大多数单位面向自住，因为其超过一半为 3 与 4 房。
自住者占比更高，意味着“投资者抛售”带来的 PSF 压制几率更低。我更喜欢项目中自住者越多越好，因为自住者对家有情感。在上升周期中，他们更倾向参考上一次成交并“更不愿让步”（希望卖得更高）；在下行周期中，他们常会有“既然卖不赚，我就继续住”的心态，这也在一定程度上托底价格（毕竟通常只有这一套自住房）。
SUO 在 2015 年推出时需求很高，之后也持续受欢迎。虽然我们未看到会直接导入新增需求的整合项目，但我认为当前的延续性需求足以支撑价格。不过，这种需求更多来自 Aljunied “大众化选择稀缺”的事实，而非通过新增整合带来的新需求。我相信随着 Penrose 的出现，SUO 的关注度会被分流不少。
当然，以上不包含其他宏观经济/房地产相关的变数。
现在，看看该区域可能的更新动力。
多数人都知道 Paya Lebar Airbase 将在 2030 年搬迁，尽管这看起来离现在还有些遥远。
但当这一里程碑到来时，受限高取消，整体容积率或将提升，区域配套与就业机会也有望增加。
考虑到 Penrose 距此约 10 分钟车程（且仍保有良好的 CBD 可达性），届时楼龄仅 5 年，我们或会见到更多自住者将 Penrose 作为置业选项——尤其考虑到周边的教育资源。
从 Penrose 的具体位置来看，我认为它会更直接受益于Kallang 的更新——预计在 2025 年、也就是 Penrose 入伙之际完工。
该计划将涵盖从竞技体育到休闲活动的众多设施，这些更新将显著改变 Kallang 的风貌，进而提升宜居性。
鉴于 Penrose 的家庭取向，我认为这将对潜在业主相当有吸引力。
最后值得注意的是，Penrose 旁仍有一幅住宅地块。视未来地价而定，这对 Penrose 业主可能是利亦或弊——你可以留意接下来 SUO 的转售市场，以此作为未来走向的参考。
我们的看法
我们喜欢
- 高效布局
- 适合家庭的完善设施
我们不喜欢
- -周边缺乏“居家感”
- -管理费偏高
就个人而言，Penrose 是不错的自住之选，同时兼顾未来的投资退出——或者说是一块“跳板”。
诚然，其紧邻环境对有年幼孩子的家庭并非最佳。但它拥有相对近的地铁站与近 1:1 的车位配比。
随着区域更新叠加因地价带来的较低入场价，住户不仅具备良好的宜居性，将来若要置换也会有多次理想的退出窗口。
更重要的是，与邻近 SUO 在户型层级上的差异，让你在这方面不至于遭遇“同质化”的直接竞争。
是的，单位的饰面并非最上乘——而且在 PLAB 搬迁至 Tengah 之前的几年里，这里会相当嘈杂。但若你能接受这些（以及其紧邻环境），并以合适的价格切入，这确实值得一看。
这对你的意义
如果你符合以下情况，或许会喜欢 Penrose：
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• 想要在不“伤荷包”的前提下，拥有良好的 CBD 可达性：
Aljunied MRT 距 Raffles Place MRT 仅 5 站，这也是为何这里在外籍租户中颇具租赁需求。与再往下 2–3 站的项目相比，这里要实惠许多。
-
• 热爱运动/休闲活动：
Kallang Alive 即将落成（约 8 分钟车程），East Coast Park 也在近旁（约 10 分钟车程），家庭与运动爱好者会对这里产生共鸣。
如果你符合以下情况，或许不会喜欢 Penrose：
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• 偏好清幽/静谧的项目：
紧邻 PIE，加之 PLAB 要到 2030 年才搬迁，我预计这里的噪音水平会偏高（尤其是在初期单位装修阶段）。
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• 需要“极致中心”的便捷性：
承接上一点，由于地铁为步行 7 分钟可达，到市中心需接近 20 分钟。若你追求“即刻抵达”，更中心的项目更适合。
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