| 项目 | Sims Urban Oasis | 地区 | 14 |
| 地址 | Sims Drive | 年限 | 99-year leasehold |
| 占地面积 | 257,164 sqft | 单位数量 | 1,024 |
| 开发商 | Guocoland | TOP | 2017 |
如果你经常行驶在 PIE 上，很可能已经注意到这栋棕橙相间的庞然大物。
由 Guocoland 开发，这个在市场上总价不低的公寓共规划 1,024 套单位，坐落于占地高达 257,164 sqft 的地块之上。
共 8 座 15、18 与 19 层住宅楼，之下配置 7 个专属商业单位（含托儿中心）。
作为该区唯一的公寓项目，加上临近 Aljunied MRT，意味着稳健的租客需求（换言之：投资潜力佳）——尽管周边的 HDB 楼块与轻工业大楼在一定程度上削弱了项目的“专属感”。
屋顶配套、便捷的交通与出众的美食选择进一步增色，也为此处小户型的定价提供了更多支撑。
Sims Urban Oasis 的价格是否物有所值？
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Sims Urban Oasis 实地导览
| 烧烤区 | 会所 | 车寄/落客点 |
| 健身角 | 多功能室 | 健身房 |
| 泳道池 | 电梯大堂 | 主入口 |
| 亭阁 | 24小时安保 | 网球场 |
| 戏水池 |
与大多数规模超过 1,000 户的公寓一样，车库往往给人的第一感受就是“巨大”——在如此庞大的车位数量中，很容易迷路。
尽管如此，本项目仅规划了约占总户数 80% 的车位（820 个）。
如你所见，即便不是 1:1 车位比，空间依然充裕。鉴于超过 60% 的单位为 1 至 2 卧小户型，许多都会选择出租。再加上临近 Aljunied MRT，对私家车的依赖自然更低。
这里并非全部为地下车位——还混合了露天与多层停车。
每个大堂都以醒目的橙色清楚标示。我并不算是这种配色的拥趸，但在如此规模的车库里，确实更容易识别。
会所可从车库直接进入，大堂采用较深的色调，与住宅楼体形成区隔。
每座楼均设有需门卡进入的独立大堂。就大众化项目而言，大堂的设计颇为时尚，并配备空调等舒适性配置。
到达地面层后，是一个面积很大的有顶抵达/落客区。由于不少单位可能处于出租状态，许多住户会依赖出租车或 Grab。庆幸的是，园区外连通的是双车道，即使接送频繁，车辆通行应仍可控。
等候期间，还能享受一段无遮挡的景观（至少目前如此）。可惜这片绿意与相对的宁静，日后可能会被邻近即将落成的 Penrose 打破。
项目入口处其实预留了商业空间。但截至撰文时仍未有承租方。
与多数其他大型项目不同，Sims Urban Oasis 的入口以整面玻璃栏杆贯穿而成。虽然不算最为亲切的迎宾方式，但能有效阻止无关人员混入。
老实说，这个入口略显冷峻、偏办公楼的感觉，与“回家”的氛围并不完全契合。
迎宾亭本身也有些奇怪——它是独立结构，不与主楼相连，也未与落客区衔接，基本上没有实际用途。
迎宾亭之后，就是“family fun”50m 泳池——不过这个“family fun”的描述让我稍微挠头。如果你觉得 1,000 多户配这样一座泳池略显不足，会高兴地发现其实这里共有 4 个泳池！
当然，它不似Parc Clematis 那种大型泻湖，但两座 50m 泳池也绝对不容小觑！不仅够长，宽度也相当可观。
泳池两侧摆放了数量可观的躺椅。以泳池的长度来看，供给算充裕——毕竟周末人气预计会很高。
若将池畔氛围与更像度假村风格的项目相比自然还是有差距，但以一座城市大众项目而言，这里已相当到位。
除了一般躺椅外，还有池畔凉亭可供使用。
我一向喜欢“悬于水上”的座位设计——周身环水更显静谧。
但这里凉亭数量有限，还是“先到先得”。
50m 泳池尽头设有儿童泳池与游乐区。采用鲜艳配色（对孩子颇具吸引力），配水柱与浅水池，是放电的好去处。
它与用餐亭相邻，动静结合，使用更便利。
我喜欢这个用餐亭的几个原因：其一，有顶遮蔽；其二，座位充足；其三，远离住宅楼体，视野更开阔，可眺望不算高的 Aljunied HDB 区域。
来谈谈整体外观设计。虽然我并不是很喜欢橙色，但整体造型一致，色块点缀也赋予项目一定的辨识度——远远就能认出。
即便在地面层，进入各楼栋也需通过闸门。这里对安保的把控相当严格——门卡仅可进入自家楼栋与公共设施。
回到入口附近，就是所谓的“冥想草坪”。这名字多少有点“Apple 风”——其实就是一片普通草地，而且略显稀疏。
虽不够“修剪齐整”，但这也和其宠物友好定位有关。养宠家庭会喜欢这片开放草地，便于溜宠。
儿童乐园就位于草坪旁边。没有常见的滑梯与秋千，这里并不“传统”，但这颗网状可攀爬的球体倒是很有趣。
草坪前就是会所，内设多功能厅、健身房以及托儿中心。
这里有室内休息空间。
户外也设有更多座位。
健身房位于二层，可俯瞰家庭泳道池。以我这个健身爱好者的偏好，更希望把健身房放到 Sky Park——那里的景观会好很多。
健身房的面积也略显一般。器械种类尚可，但以此规模的项目来看，期待会更高一些。
第二座泳道池几乎与第一座如出一辙——只是少了池畔凉亭。我本希望“家庭池”能采用不同形态以增加变化，但也理解这在既定总图布局下存在限制。
与第一座一样，我也喜欢这些面向开阔景观的下沉式座位。
若能把这座泳池设为仅限成人，或许更适合正经游泳与安静氛围。但现实中，多数人还是会就近选择离自家楼最近的泳池。
关于 50m 泳道池，似乎也没太多可补充的了。除非你非“无边际”不可，否则大多数人都会对这样的配置感到满足。
这端同样配置了用餐亭，但没有儿童池。
这里也有遮蔽，面积更小，却更显私密。
背后还有更多座位区与几间商铺。目前尚未出租。
园区角落还有一座有顶休憩亭。如果你想找个更私密的角落，这里是不二之选。
地面层设施的“收官”是网球场。想而知，使用会非常紧张——毕竟 1,000 多户仅此一场。
把最好留到最后：住户可在楼顶的 Sky Park 享受高空配套。高处自然视野极佳，俯瞰 Aljunied 一带；在周边建筑中高度占优，视线几乎无遮挡。
这里的泳池并非为“正经游泳”而设，更适合躺卧小憩、看夕阳放空。
若想在 Sims Urban Oasis 找到最私密的用餐地点，这里大概就是最佳答案。相对安静，又可饱览景致——用餐还能有何他求？
Sky Park 不止于此，尽头还设有户外健身站。将其设为有顶遮蔽是明智之举——这种高度的正午阳光相当“无情”。
最后，角落还有一个观景平台。
Sims Urban Oasis 地段评析
项目位于 Sims Drive 与 Aljunied Road 路口，地段可谓一体两面……既吸引追求便利者，也会让不喜噪音的人却步。
它坐落于 Aljunied 高度发展的生活圈，邻近的 Paya Lebar 与 Geylang 区域更有丰富的美食、超市与娱乐配套。
话虽如此，贴近后者中相对“杂色”的地带，也难免让较为保守的买家有所顾虑。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距公寓距离 (& 预估步行时间) |
| ‘Opp Blk 53’ | 64, 134, 137 | 140m, 2-min walk |
| ‘Sims Urban Oasis’ | 40, 62, 63, 64, 100, 125, 125A, 155, 158 | 260m, 3-min walk |
| ‘Aljunied Stn’ | 2, 2A, 13, 21, 26, 40, 51, 62, 63, 67, 80, 100, 137, 158, 158A, 853M | 600m, 8-min walk |
最近的 MRT： Aljunied MRT - 600m，步行 8 分钟
你可能会惊讶，Aljunied MRT 距离核心地带其实并不远。
距离 CBD/Raffles Place MRT 仅 5 站（约 10 分钟车程），至 Orchard Road MRT 为 7 站（约 13 分钟），在 City Hall MRT 换线即可。
此外，至 Bugis MRT（可转乘 Downtown Line）仅 3 站，约 6 分钟。
Aljunied Bus Interchange 与 Aljunied MRT 同址——如上所示，亦提供大量便捷的巴士线路选择。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离 (& 预估高峰时段车程) |
| CBD (Raffles Place) | 7km, 20-min drive |
| Orchard Road | 9.5km, 20-min drive |
| Suntec City | 4.2.km, 10-min drive |
| Changi Airport | 12.6km, 18-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 46.8km, 1hr drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 4.8km, 15-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 18.2km, 30-min drive |
| Mapletree Business City | 15.7km, 27-min drive |
| Tuas Checkpoint | 36.1km, 40-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 25.6km, 35-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 21.5km, 30-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 24.9km, 30-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 12.4km, 20-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 15.6km, 25-min drive |
*车程基于高峰时段测算
就近出入口： Sims Drive 单一出入口
总结：紧邻 Sims Drive、Aljunied Road 与 PIE（Aljunied Flyover）等主干道，意味着部分单位将承受大量噪音干扰；高峰时段车流也更为拥堵。话虽如此，对于常用私家交通的人而言，道路连通性/便利性也相对更佳。
日常采购/杂货
| 超市名称 | 距公寓距离 (& 预估步行时间) |
| FairPrice - Aljunied Avenue 2 | 1.1km, 13-min walk |
| Sheng Siong - Geylang Road | 1km, 13-min walk |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（1km 步行范围） | 0 |
| 小学（3km 车程） | 5 |
| 中学（3km 车程） | 5 |
| 国际学校（3km 车程） | 4 |
| 初级学院（5km 车程） | 1 |
| 大学（5km 车程） | 8 |
| 理工学院（10km 车程） | 1 |
其他要点
- 临近教会学校
Geylang Methodist Primary & Secondary 首当其冲，距离公寓仅 400m（步行 5 分钟）。
此外，5km 车程范围内还有多所隶属教会的优质学校，如 St. Margaret’s、St. Andrew’s 与 Canossa Catholic Primary 等。
- 地理位置相对中心
打开 Google Maps 搜索 Sims Urban Oasis，你会发现它其实离 CBD 相当近。尽管通勤者可能会因拥堵与收费而更倾向公共交通（这里的公共交通确实非常便捷），但这一“中心”属性仍值得一提。
可以说是“东部的 Farrer Road”。
不同于靠近 Dempsey Hill/Tanglin 一带，这里的住户则更近 East Coast Park，以及周边物美价廉的美食板块。
- 成熟社区
早在 1953 年（独立前），Aljunied 就有最早一批住宅社区。多年发展下来，这里已成为集娱乐、文化，最重要的——美食于一体的繁华地带。
周边市集与小众咖啡馆林立，搭配价廉多元的小贩中心，吸引全岛吃货，也为忙碌的生活方式提供了难以匹敌的便利。
Sims Urban Oasis 项目与园区规划评析
占地超过 250,000 sqft，自然让人期待充足的设施供给——而 Guocoland 的确没有让人失望。
两座 50m 泳池与一座 20m 派对池（另有数个更小的泳池）、一座网球场、数量可观的休憩亭/凉亭/平台，加上一整片空中花园，原因不言自明。
整体并不过度堆砌、也不靠“花哨命名”来炒作，而是更注重实用与合理动线。
儿童活动区远离主要公共设施，静动分离，兼顾双方的安宁与私密——是良好空间规划/利用的范例。
不过需要留意，Aljunied Road 上方的人行天桥可俯瞰泳池，隐私性或会让部分住户担忧。
此外，小区仅设一个车行出入口（接驳繁忙的 Sims Drive），高峰时段可能略显受限——尤其中有逾千户，尽管目前不少住户为租客群体。
户型配比
| 户型 | 单位数 | 单位面积 (sqft) |
| 1 卧 | 172 | 441 sqft |
| 1 卧 Loft | 120 | 463 - 484 sqft |
| 2 卧 | 282 | 624 - 678 sqft |
| 2 卧 Loft | 42 | 700 - 710 sqft |
| 2 卧 Dual Key | 30 | 786 sqft |
| 3 卧 Compact | 18 | 818 - 829 sqft |
| 3 卧 | 198 | 958 - 1,033 sqft |
| 3 卧 Dual Key | 66 | 985 sqft |
| 4 卧 Compact | 30 | 990 sqft |
| 4 卧 | 36 | 1,206 sqft |
| 4 卧 Dual Key | 15 | 1,442 sqft |
| 5 卧 | 15 | 1,722 sqft |
从每一层级细分出多达 3 个变体，再一路延伸至仅供少数的 5 卧配置，可见开发商在 1,024 套单位的差异化上颇费心思。
小户型显然占了大头，再加上 2–4 卧配有 Dual Key 选项，更印证了 Guocoland 对项目租赁潜力的信心——同时也进一步凸显仅 15 套 5 卧的稀缺性。
就当前租赁数据来看，上述判断基本得到市场验证（与前文对车位供给的判断如出一辙）。
但总体而言，单位（与卧室）面积偏小：1–4 卧较大的变体分别为 484、786、1,033 与 1,422 sqft。
这里的 5 卧也未触及颇受追捧的 2,000 sqft 门槛。
Sims Urban Oasis 价格
价格明细（第 1 套房产）
| 1-Bedroom | 2-Bedroom | 2-Bedroom Dual Key | 3-Bedroom | 3-Bedroom Dual Key | 4-Bedroom | 4-Bedroom Dual Key | |
| Price | $759,402 | $919,776 | $1,127,124 | $1,444,664 | $1,494,245 | $1,767,996 | $2,170,210 |
| 25% Down Payment | $189,851 | $229,944 | $281,781 | $361,166 | $373,561 | $441,999 | $542,553 |
| Additional Costs | |||||||
| Buyer Stamp Duty | $17,382 | $22,193 | $29,685 | $42,387 | $44,370 | $55,320 | $71,408 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $780,084 | $945,269 | $1,160,109 | $1,490,351 | $1,541,915 | $1,826,616 | $2,244,918 |
| Initial Investment Amount | $210,533 | $255,437 | $314,766 | $406,853 | $421,231 | $500,619 | $617,261 |
| Return on Investment | |||||||
| Expected Rental Price | $1,985 | $2,496 | $2,751 | $3,353 | $3,448 | $4,221 | $5,047 |
| Rental Yield | 3.05% | 3.17% | 2.85% | 2.70% | 2.68% | 2.77% | 2.70% |
价格（第 2 套房产）
| 1-Bedroom | 2-Bedroom | 2-Bedroom Dual Key | 3-Bedroom | 3-Bedroom Dual Key | 4-Bedroom | 4-Bedroom Dual Key | |
| Cost Without ABSD | $780,084 | $945,269 | $1,160,109 | $1,490,351 | $1,541,915 | $1,826,616 | $2,244,918 |
| Plus: ABSD (12%) | $91,128 | $110,373 | $135,255 | $173,360 | $179,309 | $212,160 | $260,425 |
| Total Price After ABSD | $871,212 | $1,055,642 | $1,295,364 | $1,663,710 | $1,721,224 | $2,038,775 | $2,505,344 |
| Initial Investment Amount | $301,661 | $365,810 | $450,021 | $580,212 | $600,540 | $712,778 | $877,686 |
| Return on Investment | |||||||
| Expected Rental Price | $1,985 | $2,496 | $2,751 | $3,353 | $3,448 | $4,221 | $5,047 |
| Rental Yield | 2.73% | 2.84% | 2.55% | 2.42% | 2.40% | 2.48% | 2.42% |
最佳 Stack
如前所述，若对噪音较敏感，建议在高峰时段实地感受是否可接受。项目本身楼高不算突出，即便最高层也难完全避开车流噪音。
因此，我们的推荐是低楼层的 Stack 60 或 Stack 18。这两列远离高速，朝向分别为 SE 与 NE，可避开西晒。
若你在意景观且希望尽量减少路噪，Stack 56 或为更佳选择，可沿 Aljunied Road 方向望向 MRT。
Sims Urban Oasis 价格评析
| 项目名称 | 年限 | TOP | 平均价格 (PSF) | 比较依据 |
| Sims Urban Oasis | 99-years | 2017 | $1,571 | |
| Central Grove | 99-years | 2001 | $1,001 | 更近 MRT |
| Tre Residences | 99-years | 2018 | $1,715 | 更近 MRT/楼龄 |
| Centra Studios | Freehold | 2014 | $1,062 | 更近 MRT/产权 |
要将 Sims Urban Oasis 与“紧邻”的对手直接对比并不容易，因为……它身边压根没有同类。
当然，待旁边的 Penrose 建成后，情况会有所改变。
目前我们选取了区域内若干项目作参照，主要从与 MRT 的距离、楼龄与产权出发比较。
从账面数据看，Centra Studios 自然最吸睛：距离 MRT 极近，量体价格竞争力强（尽管是永久产权），且楼龄不大。
但它所缺乏的，正是 Sims Urban Oasis 引以为傲的配套与土地尺度。这一点不可低估——Park Infinia @ Wee Nam 的个案即是明证。
有意思的是，Central Grove 虽仅有 131 户、占地 118,708 sqft，且为 99 年地契、楼龄更久，但其价格区间与本项目仍较为接近。
下面来看“重量级选手”。
Tre Residences 于 2018 年 TOP，比 Sims Urban Oasis 晚一年。鉴于其与 Aljunied MRT 的距离更近（220m，步行 3 分钟），其平均 psf 比本项目约高出 $200，并不意外。
供参考，其占地 67,147 sqft，共 2 栋 17 层、合计 250 户，容积率 2.8（Sims Urban Oasis 容积率：3.0），紧邻 Geylang Methodist Primary 与 Geylang East Public Library。
其不贴近 PIE，理论上噪音干扰或更小；不过 Sims Urban Oasis 距离主要民生配套 Sims Vista Market & Food Centre 更近（步行 4 分钟 vs 9 分钟）。
升值分析
简而言之，与转售表现相比，Sims Urban Oasis 更以租赁需求与租金回报见长（稍后会详述）。
再者，周边的土地用途已基本饱和（涵盖 HDB 与教育机构等），未来几年内不太可能因“新开发项目”而带来突发性的单价拉升。
同时看来，业主也相对不愿出售（尽管多数新盘买家的 SSD 期已过）。
因此，除非宏观经济/楼市出现意外，我们不预期价格会突然跃升；更可能的是持续性的、较为温和的上行。
即将到来的 Penrose 或会对价格形成小幅提振，但同时也会为本区私宅租赁市场带来更多竞争。
此外，需注意不少单位受车流噪音影响，“更优质”的单位自然能获得更高溢价，平均升值表现也会更好。
租赁方面，1 与 2 卧小户的回报率约为 3.2–3.4%。
两类户型合计分别有 292（1 卧）与 354（2 卧）套。
其中约有 54（18.5%）与 47（13.3%）套正在出租。
我们的看法
3.3% 的租金回报率相当不错，尤其考虑到新加坡平均租金回报率大致在 2–2.8% 区间。
再加上超过 200,000 sqft 的舒展园区（配套供应充足、布局合理）、与东侧“中心”地段的 Aljunied MRT 相对近的距离，以及紧邻的 Sims Vista Mart & Food Center，项目的优势相当鲜明。
即便如此，也需注意：项目邻接三条主干道，峰时出入或有拥堵、噪音；且由于容积率 3.0 下的单位密度，户型面积相应偏小。
若你能设法化解这些不足，无论是自住追求便利，还是从投资角度出发，Sims Urban Oasis 都颇具吸引力。
至于有人认为周边 HDB flats 降低了项目的“专属感”，我倒觉得，这恰恰衬托了居于此处者的身份。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文
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