The Sixth Avenue Residences 评测：一座拥有两座 50m 游池的永久地契低密度公寓

项目：	Sixth Avenue Residences
地区：	10
地址：	162 – 172 Sixth Avenue
产权：	永久地契
单位数量：	175
占地面积：	172,820 平方英尺
开发商：	Keppel Land 与 Singapore Land 合作开发
TOP：	2009

Bukit Timah Road 是新加坡最长的道路之一，也无疑是最具代表性的道路之一。我们曾介绍过这个显赫社区里的多处公寓项目，从超豪华的 Perfect Ten 与 Goodwood Residence，到相对更亲民的 Cascadia 和 Mayfair Modern。 

今天，我们再次来到 Sixth Avenue。此前我们已评测过 Allgreen Properties 的 Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen，以及转售市场上的 Fifth Avenue Condo。这些项目与本次评测主角 The Sixth Avenue Residences 都相距不远。 

简单回顾一下历史——编号的 Avenues 可追溯至 1935 年，先有 First 至 Third Avenues，随后多年间陆续增建，最终在 1970 年完成了 Sixth Avenue 通往 Holland Road 的延伸。这一带以有地住宅为主，从 First 到 Sixth Avenues 均坐落着众多 Good Class Bungalow（GCB）。难怪在这里，你的邻居中可能包括一些知名新加坡人，例如前总理之一、备受关注的 Hin Leong 创办人 Lim Oon Kuin（其房产已售出），以及 Razer CEO Tan Min-Liang。  

至于 Sixth Avenue，它也许在年长一辈中更为人所知，因其靠近 Singapore Turf Club，而这也曾带来拥堵与非法泊车的问题。你可以看看海峡时报当年的报道，谈及其对行人安全的隐患以及不体贴的停车行为。不过，Singapore Turf Club 最终在 1999 年搬迁，附近居民也因此得到了缓解。

The Sixth Avenue Residences 于 2009 年取得 TOP，但其前身是 1996 年集体出售的 48 套 Avenue Park Condo。之所以拖延许久，是因为一系列“黑天鹅”事件引发的漫长楼市低迷——包括 1997 年亚洲金融风暴、2000 年互联网泡沫破裂、2001 年 9·11 事件以及 2003 年 SARS 危机。这也导致开发商 Keppel Land 在 2001 年将其所持 52% 股权减记至仅 $366 psf。作为对比，邻近的 Fifth Avenue Condo 在 1996 年开售时创下了 $1,300 psf 的纪录。余下 48% 原由 Comfort DelGro 持有，后以 $463 psf 售予 Singapore Land。

虽然其后多年出台了多项楼市措施，以防止价格大幅下跌，但这也给我们敲响了警钟。最终，The Sixth Avenue Residences 以 $1,000 平均 psf 推出，并在 2006 年 12 月的首个周末惊人地售出 90%（共 175 户）。对于当时的买家而言，如今应已坐拥不菲的账面利润——仅 16 年后，项目的最高 psf 已触及 $1,998。 

我能理解这个项目的魅力——完整而丰富的公寓设施，包括两座 50m 标准泳池、一个网球场、正规的多功能厅及烧烤炉——仅供 175 户专享。其位于 Sixth Avenue 的门牌也颇受青睐；即便其最高成交达到 $1,998 psf，与许多更高价的 RCR 与 OCR 替代品相比，仍显得相当划算。话虽如此，它的户型面积也相对更大（例如：2 Bedroom 为 969 平方英尺，3 Bedroom 从 1,292 平方英尺起），从总价角度看，你需要更充足的预算。

我算是偏“老派”的置业者，若以 $2,000 psf 的价位，我更愿意选择传统热门的 District 9/10/11，而非同价位的部分 RCR 与 OCR 物业。当然，你也可以从增长与投资的角度为 RCR/OCR 辩护，不过这就是另一个话题了。 

话不多说，直接进入 Insider Tour，一起看看 The Sixth Avenue Residences 吧！ 

The Sixth Avenue Residences Insider Tour

The Sixth Avenue Residences 的车行入口，顾名思义，就位于 Sixth Avenue 上。它是 Bukit Timah 几条“avenues”里最长的一条，连接着 Bukit Timah Road 与 Holland Road；也最为繁忙——其余 5 条（First 至 Fifth Avenue）多为纯住宅街道，且坐落着众多 Good Class Bungalow（GCB）。 

不过，Sixth Avenue 仅为双向两车道，因此若你担心临路噪音，这里的单位会比临 Bukit Timah Road（更宽更繁忙）的公寓来得安静。单车道的好处是更静，但也意味着潜在拥堵问题。长期居住在 Sixth Avenue 的一个“老问题”便是：它也是公交线路，尖峰时段确实容易塞车。

因此，从 Bukit Timah Road 回家的车流，会有一条小车道被划出，以免堵塞主干道。即便如此，尖峰期道路仍可能相当拥挤，这是你需要留意的一个劣势。

项目入口为双车道，分别供住户与访客使用。就我所知，MCST 与时俱进，已将安保系统升级为车牌识别（取代以往的门禁卡）。此外，24/7 的安保人员也会在岗，协助住户或访客通行。离场仅设单车道，鉴于项目仅 175 户，也已足够。 

公寓设有 2 个侧门，一个就在岗亭旁，另一个位于项目拐角处，是距 Sixth Avenue MRT 最近的出口。 

驶入项目后，立刻可见铺设鹅卵石的落客区。与多数新盘相比，这里的落客区我会形容为中规中矩。别误会，它依然实用：有良好的遮蔽，并有绿植与喷泉点缀。但仅为单车道设计，因此上下车后你也无法“超车”离开。 

此外，你会注意到虽然设有座椅，但位于落客区的露天位置，无遮雨遮阳。虽说开发商与 MCST 肯定考虑过这一点，但也可能是因落客区偏窄，才有如今的安排。 

当然，别忘了 The Sixth Avenue Residences 仅 175 户——以新加坡标准来看，这是一个小型、低密度的公寓。因而也不应以大型综合项目的标准来衡量。这里没有花哨的设计，就是简单实用的落客区而已。

你或许也注意到落客区上方的圆形结构，那正是会所所在。二楼（有电梯可达）设有正规的多功能室，疫情前大约可容纳 15–20 人，健身房的面积也不错，配备常见的自由重量与跑步机。健身房可眺望 50m 标准泳池，看着别人与你一同“燃脂”，也颇具鼓舞。以 175 户来说，我会形容这里的配套非常大方。后面还有更多设施，容我稍后介绍。

三楼还有一处开放式屋顶露台。面积与景观都算不上出众。一侧可微微俯瞰 Namly Estate，另一侧可看向 50m 标准泳池。目前人气不高；或许可以借鉴一下 Parc Rosewood（虽非同一细分市场，但正好让我想起），在屋顶平台配置可移动的户外家具。我认为会是个不错的休闲角落！

在设计上，The Sixth Avenue Residences 偏向务实与功能性。谈不上花俏，也无突兀之处；窗户采用略带绿/蓝的色调——这在当年的公寓中颇为常见，如同邻近、晚一年落成的 The Cascadia。本案的建筑师为 Design Link Architects，自 1988 年起历史悠久，曾参与不少早年间知名项目，如 Bedok Court 与 Orchard Parksuites。近年来也参与了 Treasure at Tampines、Hillion Mall & Residences 以及 Robin Residences。 

车库共有 2 层地库停车位。根据我多次来访的经验，车位绝对充足。这在转售公寓中很常见，也令拥有不止一辆车的住户受益。鉴于项目占地对 175 户而言相当可观，车库也显得宽敞明亮。 

从整体状态看，车库确实略显年岁。并未采用你或许会在 Bukit Timah 某些项目中期待的高档环氧涂层（例如 Cyan），但这显然不是会左右决策的因素。

不过要确保停在正确的电梯大堂，因为不同电梯大堂并不一定连通两层地库。如今项目的平均总价约 $2.5 million（多为 3 Bedroom），因此停车场里见到的车型也不意外地偏高端，德系车似乎更受青睐。 

进入电梯大堂不需门禁卡，但要到达住户楼层（除一楼）需要刷卡。电梯大堂设计简单，无空调，与“豪华”二字不沾边。好处是：简约意味着维护开销更低，而成本仅由 175 户分摊。大多数电梯大堂服务 5 层住户，每层 4 户。若你来自于大型项目，肯定会欣赏这里“几乎不用等电梯”的便利。有时，这点时间节省带来的体感优势，非常直观！

乘电梯至一楼后，你会看到每个大堂两侧各有 2 户分布。进出电梯大堂无需刷卡，有些人可能会觉得“安全感”稍弱。不过在我看来，新加坡整体治安环境良好，无需再加装过多的闸门，否则反而让空间显得局促。 

虽然没有上闸，但好处在于我们拍到的这个大堂位于较为安静的角落，私密性尚可。

从电梯出来后，沿路有丰富的绿化相伴。整体来说，公共区域偏“朴素”，少了些如今新盘常见的“奢华迎宾”感。

项目外围设有一条环形人行道，饭后可慢行或小跑。自 2009 年 TOP 至今，约 13 年楼龄，地砖略见岁月痕迹。

人行道也不算很宽，若你打算慢跑而路上又有人经过，可能需要时不时侧身让行。

不过，我喜欢这里的低密度氛围——仅 175 户，无须担心公共区域过于拥挤。项目也被有地住宅包围——沿着后侧人行道走，你会留意到靠近网球场一侧，毗邻高地的 Garlick Avenue Good Class Bungalow（GCB）社区。对住户而言，这是好消息：你的邻里同样重视宁静与私密。这份“独享感”对我来说很吸引——并非所谓“atas”的炫耀，而是你在此能够享有的私密体验。

周边大多为低层建筑，因此没有高楼俯瞰你的家，让整体更具私密感，不会有被“围促”的压迫。

另一方面，尽管仅 175 户，但因楼栋低而分散，占地未必如你想象般开阔。

总体而言，若以 Sixth Avenue 为参考，楼栋大致平行排布，并略微倾斜。我相信部分原因是为了最大化单位数量，同时也使得几乎所有楼栋都尽量朝向南北。

虽然许多新盘更偏好草坪或花园设计，但我很高兴 The Sixth Avenue Residences 在楼栋之间设置了两座完整长度的 50m 标准泳池。泳道宽度也不错，大约可同时容纳 3 人并行。仅 175 户却有两座 50m 泳池，可谓当今新盘中相当“豪气”。 

这也意味着不少单位能享有泳池景观。虽然并非每个人的首要考虑，但至少在 The Sixth Avenue Residences，大多数朝向都不会太差。

由于地势略有起伏（在后侧人行道会更明显），泳池一侧做了“无边际”效果的边缘，你需要先走上台阶来到池畔平台再入水。

对于喜欢日光浴的人来说，这里的日晒体验或许不够理想——躺椅沿泳池长度摆放，且位于较低的平台，你并不能很好地眺望泳池。尤其在“躺平”模式时，基本是在“对着一堵墙”，与你想象中“池畔躺椅”的画面有落差。

躺椅后方有一条步行道，你也会注意到这里有一些一楼单位。 

这些一楼单位的私密性可能受影响，因为与躺椅的距离较近。无论是你在躺椅上晒日光浴，还是在自家露台休息，鉴于这种近距离，想要“低声私语”并不容易。反过来说，他们也几乎可“零距离”下水——考虑到泳池在平日使用率并不高，某种程度上就像你的“私享泳池”；不会像超大型项目周末那样“人从众”。

总体而言，很难对“两座此规格的泳池”挑出太多毛病。在低楼层项目中，这类取舍在所难免；关键在于你更看重哪一项指标。

我尤其喜欢望向周边无阻挡的有地住宅景观，的确让人感到“密度更低”，这正是居住在 Bukit Timah 高端地段的魅力之一。

除了“认真的”泳者，也别忘了孩子们！项目配有 2 个儿童池——各位于每个 50m 泳池旁。虽没有喷水枪或滑梯，但浅水区分隔明确，已足够实用。175 户却有 2 个儿童池，也意味着不少时候你可能“包场”。 

另外还有 2 个泡泡池，适合想要“静静泡水”的住户，不必面对儿童们的尖叫或 50m 泳池里自认 Joseph Schooling 的“泳将”。 

第二座泳池旁亦有一处小花园与棚架。我想顺带称赞一下整体的景观维护：几乎所有植栽都修剪整齐，步道上很少见到落叶。绿量足以赏心悦目，又不至于让人担心未来维护的持续性。

继续参观，你会在项目西侧、靠近 166 座旁找到 1 个网球场。我再次要为这里的配套“点赞”。我常举例说诸如 Treasure at Tampines 与 Parc Esta 这类超大盘（分别为 2,202 与 1,399 户）也仅有 1 座网球场——差距不言自明。有人或许会指出：它们更偏大众化的公寓，并非“同类对比”；但如今即便在同级的豪华项目里，网球场也愈发稀缺，这是事实。 

我们不妨以 RoyalGreen 为参照——它是最近的新盘，占地规模与本案相近（The Sixth Avenue Residences 为 172,000 平方英尺，RoyalGreen 为 174,000 平方英尺）。两者各有 1 个网球场，但 RoyalGreen 的网球场位于屋顶，更显项目的“紧凑”。此外，RoyalGreen（285 户）只有 1 座 50m 泳池，而这里（175 户）却有 2 座。显而易见，在更宽松的地段与更低的密度上，转售公寓往往更具优势，场地更显宽裕、不拥挤。

绕到项目后方，会见到一处多功能区，设有户外座椅与自动售货机。因靠近网球场，想必是为打完球解渴而设。

与目前看到的其他公共区域类似，我不认为这里是个“舒适或装潢考究”的角落。座椅摆放较密，若由我来定，我更倾向配置几张长桌长椅——对团体使用更实用，也更方便。 

正如之前提到的，地砖已有些年头，确实需要好好维护一番。小幅度的美化未必昂贵，但足以显著提升第一印象。 

再往前，有一处小型儿童游乐场，但受疫情影响，目前暂时关闭。鉴于这里对本地与外籍家庭都很友好（这一带也是如此），我希望它能尽快重开。坦白说，关闭游乐场的做法有点奇怪——我在其他项目并不常见。

撇开疫情，这个游乐场与 2 个儿童池相得益彰，完善了儿童设施。我也喜欢它位于项目后段的布局，这里更显开阔，给孩子们更大的活动空间。

项目设有 2 个 BBQ 炉，就在附近。同样因为地形起伏，需要走几段台阶；其中 1 个烧烤位的炉台与座位区还是分开的。 

这里的水景似乎“风华不再”了……

我喜欢两个 BBQ 位彼此分开——这在转售公寓并非必然。有时把它们并排设置其实有些不智，但也并不少见——例如我最近评测的 Parc Oasis。 

你可以看出 MCST 对疫情措施的“严格程度”（我认为有点过度）——把椅子都绑了起来。无论如何，政府最近宣布自 3 月 18 日起可重开 BBQ 炉，住户也在住户 App 上迅速要求 MCST 开放。为更好的日子干杯！

从好的一面看，这说明管理积极主动；但若过于拘泥规则，也可能让人觉得有些“窒息”。

在项目后段设施参观的尾声，这里还有一个小型体能角，供喜欢引体向上/仰卧起坐的住户使用。可以说，The Sixth Avenue Residences 对“运动爱好者”相当友好。 

依赖地铁通勤的住户，170 座旁也有一个侧门，是前往 Sixth Avenue MRT 与其他配套（如 Guthrie House 的 Cold Storage）的最近出口。步行过去均在 8 分钟以内。

总的来说，The Sixth Avenue Residences 以“低密度 + 全面设施”见长。尽管在观感上不及部分 Bukit Timah 同区项目的“豪华”，但它凭借不妥协的生活方式、配套与便利性，在同侪中脱颖而出。 

接下来，我们简单聊聊它的地段。 

The Sixth Avenue Residences Location Review

Sixth Avenue 是 Bukit Timah 中较为人熟知的道路之一，原因有多方面。其一，它传统上与对面的 Singapore Turf Club 联系在一起——后者在周末赛马时段会带来拥堵与居民困扰。所幸如今已成历史。 

其二，Sixth Avenue 临近多处 GCB 社区，包括 First 至 Fifth Avenue、Queen Astrid Park、Garlick Avenue 与 Old Holland Road。因此，人们往往把这里的住所与“相对成功的住户群体”联系在一起。 

其三，将 Bukit Timah Road 连接至其他主干道的道路并不多。比如 Balmoral Road 连接 Orchard Road，而 Sixth Avenue 连接 Holland Road，再延伸至 Holland Village 与 Dempsey 等地。 

其四，Sixth Avenue 在靠近起点（Bukit Timah 一侧）有不少餐饮选择。从亲民的档口（至少 3 家咖啡店与一家 Toastbox）到价位更高的 Pasta Fresca Da Salvatore 与 Lazy Lizard。它的“精致度”或许不及 Cluny Court，但在 Bukit Timah 这一带，能有较实惠的咖啡店选择十分难得。购物方面，Guthrie House 有一家大型 Cold Storage，距离公寓约步行 5 分钟。那里也有老牌 Bengawan Solo，聚会时可顺道买些糕点。

The Sixth Avenue Residences 的准确位置略有不同：多数 Sixth Avenue 的公寓更靠近 Bukit Timah Road（例如 Fifth Avenue Condo、Sixth Avenue Ville、Villa Azura），以及新盘 Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen；而本案更靠近 Sixth Avenue 的中段，对面为 Namly 社区，邻近 Jalan Haji Alias。原因在于，该地块早在 1996 年便以 en-bloc 形式售出（前身为 Avenue Park Condo），当时据称是最大规模的集体出售地块。这也意味着：它距离地铁略远，却不一定比其他公寓有明显“加分项”。 

尽管如此，经侧门步行至地铁也只需 8 分钟。需注意的是，路途中多数路段无遮蔽，若遇下雨请带好雨具。熟悉此区的人亦知道 Bukit Timah 这段路“较易积水”……不过 The Sixth Avenue Residences 所在地块略高，无须太过担心。 

众所周知，Bukit Timah 是教育带。尽管 The Sixth Avenue Residences 临近多所名校，但遗憾的是，并不在这些学校（包括小学）的 1km 范围内。若你希望孩子就读其中之一，最好本身是校友，以提高录取机会。  

最近的 MRT：Sixth Avenue MRT（步行 8 分钟，距侧门 650m）

公共交通 

巴士站	途经巴士	距公寓距离（及预计步行时间）
Opp Garlick VilleStop ID: 11349	77, 156, 970	140m, 1 分钟
Aft Lantana AveStop ID: 42131	77, 156, 970	230m, 3 分钟

学校

学校	距公寓距离（及预计步行时间）
Nanyang Girls High School	1.1km
Methodist Girls School	1.3km
National Junior College	1.3km
Hwa Chong Institution	1.3km
Henry Park Primary School	1.5km
Nanyang Primary School	1.5km
Raffles Girls Primary School	1.5km

零售 / 餐饮

目的地	距公寓距离（及预计步行时间）
Cold Storage Guthrie House	450m, 5 分钟
Sixth Avenue 餐饮（Brazil Churrasco、Pasta Fresca、Lazy Lizard 与咖啡店）	450m, 6 分钟

私家车出行 

主要目的地	距公寓距离（尖峰时段 [0830] 预计车程）
CBD (Raffles Place)	13.8km, 28 mins
Orchard Road	6.7km, 15 mins
Suntec City	10.7km, 24 mins
Changi Airport	24.4km, 27 mins
Tuas Port (By 2040)	32.9km, 45 mins
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	14.0km, 21 mins
Mediapolis (and surroundings)	4.7km, 14 mins
Mapletree Business City	8.9km, 24 mins
Tuas Checkpoint	22.2km, 30 mins
Woodlands Checkpoint	15.8km, 19 mins
Jurong Cluster (JCube)	8.1km 19 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	16.4km, 23 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.3km, 27 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	23.2km, 30 mins

最近车行出入口：2 个——均为 Sixth Avenue。左转通往 Bukit Timah Road 与 PIE，右转通往 Holland Road。

The Development Team

Keppel Land 为 Keppel Corporation 的地产臂膀。后者创立于 1968 年，业务横跨多个领域，早年专注海事与离岸活动。其涉足地产始于 1983 年收购 Straits Steamship Company——一家在新加坡拥有大量土地储备的航运公司。Keppel 将原船坞区域转型为多个豪宅项目，始于 Caribbean at Keppel Bay（2004）、Reflections at Keppel Bay（2011）与 Corals at Keppel Bay（2016）。此外，他们目前也在营销 19 Nassim 与 The Garden Residences。其地产版图亦跨出国门，在越南、中国、印尼与美国等地完成了不少项目。 

Singapore Land 成立于 1963 年，是新加坡首家上市地产开发商。1990 年被 United Industrial Corporation 收购，曾开发多个新加坡标志性建筑——包括 Singapore Land Tower、Clifford Centre、SGX Centre 2、The Gateway 与 Marina Square。其由 UOL Group 实质控股，而后者与 UOB 的 Wee 家族渊源深厚。其当下资产组合涵盖 UIC Building、Parkroyal Marina Bay、Pan Pacific Singapore、The Watergardens at Canberra 与 Avenue South Residences 等。 

Stack Analysis

项目总平面

The Sixth Avenue Residences 坐落在一块形状规整的地块上，面积约 172,000 平方英尺。由于几乎完全被有地住宅包围，顶层复式的屋顶露台可获得开阔视野，其高度足以越过周边屋顶。更妙的是：这份视野基本“有保障”，因为周边有地住宅短期内极少会消失。

尽管以户数而言，地块颇为可观，但由于是低层项目，绝大部分土地仍由住宅楼栋占据。因此整体并不算“非常开阔”，同时这里还配置了两座 50m 标准泳池——对有些人来说可能“有点多”。

网球场、游乐场与烧烤炉均位于项目后侧一排。我会更希望它们在前段，这样能与主路保持一定距离。不过 Sixth Avenue 的车流噪音远不及 Bukit Timah Road（毕竟是单车道），倒也不必太担心。

户型配置

户型	面积	单位数量
2 卧室	969 – 1,313 sqft	22
3 卧室	1,292 – 2,734 sqft	118
4 卧室	1,787 – 3,165 sqft	30
5 卧室	2,056 – 3,810 sqft	5

乍看之下，The Sixth Avenue Residences 的户型面积“颇为惊人”，3、4、5 卧的最大面积接近或超过 3,000 平方英尺。然而，这些属于“极值”——主要为顶层复式与一楼大露台单位。

平均面积则处于区间的低端。即便如此，以当下新盘标准仍属宽裕。例如2 Bedroom 为 969 平方英尺；而 Fourth Avenue Residences 为 624 平方英尺、RoyalGreen 为 635 平方英尺。其他户型亦大致如此。 

这也意味着，入场所需总价更高；且由于主力为 3 Bedroom，入门几乎要接近 $2.5m。对业主而言，这也让住户构成更偏“严选”——要么是自住为主的家庭，要么是专业人士或成功企业家的租客。 

最佳 Stacks

整体来看，以 Sixth Avenue 为参考，楼栋大致平行布置并略有角度。我相信部分是为了最大化单位数量，同时也让几乎所有楼栋尽量朝南北向。

多数户型在朝向选择上并无太多变数。2 卧室的 4 个堆叠均朝向外侧、面向 Sixth Avenue。虽有些道路噪音，但若你不喜欢内向泳池景观，或许更合你意。地势较高，因此 4、5 楼可眺望低层的 Namly Estate，远处还能看到较新的 Holland Drive 组屋。 

多数 3、4、5 卧室为内向泳池景，同时也意味着与你相对的是另一栋楼。这些单位的阳台通常也颇为宽裕。我并没有两栋楼之间的确切间距数据，若考虑购买泳池景单位，建议实地确认。部分楼栋朝向 Sixth Avenue Crescent 或 Lantana Avenue 的有地社区，我个人觉得这些可能会比泳池景更安静一些，也略为“吃香”。 

正如实地参观时提到的，由于地形不平整，部分一楼单位会“面墙”，因为泳池一端是抬高的。如果不喜欢这样的视野，挑选时需留意对应的堆叠。

Price Review

若考虑 The Sixth Avenue Residences，你肯定会拿它与周边项目比较。下面是它的“横向对比”！

项目	户数	Psf	TOP	产权	价差
The Sixth Avenue Residences	175	$1,998	2009	Freehold
Fourth Avenue Residences	476	$2,477	2023	99 Years	24%
RoyalGreen	285	$2,739	2022	Freehold	37%
Fifth Avenue Condo	70	$1,857	1998	Freehold	(7%)
Sixth Avenue Ville	49	$1,741	1999	Freehold	(13%)
The Tessarina	443	$1,925	2003	Freehold	(4%)
Cascadia	536	$1,897	2010	Freehold	(5%)
Maplewoods	697	$2,101	1997	Freehold	5%

The Sixth Avenue Residences 的实际平均 psf 在我撰稿时（2022 年 3 月）约为 $1700+，但这是因为户型面积跨度较大，一楼与顶楼复式因大露台/屋顶露台而拉低整体 psf。项目共有 30 多个堆叠，其中许多都有一楼带露台与顶楼带屋顶空间。鉴于仅 175 户，这会对平均成交 psf 造成不小影响。为公平起见，我采用的是“常规”单位的最新 psf，也恰好是项目的历史新高，以作比较。

即便以其纪录高位 psf 来看，较同区新盘 Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen 仍分别便宜 24% 与 37%。两者虽更靠近地铁，其中 Fourth Avenue Residences 更是“地铁门口”的独特卖点，但其局限在于：在以 Freehold 为主的社区中，它为 99-year。尽管如此，考虑到其独特性，租赁与转售需求应会保持强劲。 

至于 RoyalGreen，我没那么“心动”。它与本案占地相近，却多出 63% 的户数（175 vs 285），当然 RoyalGreen 的户型更小。另一方面，它的设施也不如这里“强”（那里仅 1 座 50m 泳池，而这里为 2 座且户数更少）。我也不太喜欢它位于 Anamalai Avenue 的位置，几次去都感觉拥挤。因此，若你更看重空间与可居性（户内与户外皆然），我会认为 The Sixth Avenue Residences 以便宜 37% 的 psf 更有意义。 

至于 Fifth Avenue Condo 与 Sixth Avenue Ville，它们体量更小，配套也较少；不过距离地铁更近，且几乎全程有遮蔽。只是成交量较少，难以直接对比。顺带一提：Fifth Avenue Condo 在 1996 年（1997 年亚洲金融危机前夕）创下 $1,300 psf 的标杆。

对比之下，The Sixth Avenue Residences 在 2006 年的平均开盘价为 $1,000 psf，整整晚了 10 年，这意味着那“失落的十年”里，价格实际上回落了。因此，尽管我也倾向看好楼市长期表现，但做足预算与保持审慎，避免财务过度拉伸，始终是必要的。

若把 King Albert Park 一带的项目拉进来比较，会更有意思。它们大多体量更大，但位置相对没那么中心；多数位于 District 21（The Tessarina 例外位于 District 10），通常被认为“名气”略逊于 District 10。我采用其最新成交 psf 作为参考，你会发现与 The Sixth Avenue Residences 的价格非常接近。

事实上，最老的 Maplewoods 已超过 $2,000 psf，而 Cascadia（2013）与 The Tessarina（2021）的历史高位也突破 $2,000 psf。就个人而言，考虑到本案更理想的地址与更中心的位置，我认为它尚有一定上行空间。我对其未来突破 $2,000 psf 抱有“低调乐观”。 

Appreciation Analysis

1. Beauty World 片区更新

Bukit Timah 一带的新项目几乎都会提及 Beauty World 的转型。简言之，对比 URA 2014 与 2019 年总规，你会发现 Beauty World 将打造约 1 million sqft 的综合开发与新的综合交通枢纽。远东机构以 $1.02Bn 中标，预计未来几年推出。这将为目前略显老态的社区（例如 Beauty World Plaza）注入活力，并带来更高的连通性。虽说 The Sixth Avenue Residences 并非“在门口”，但距 Beauty World 仅 2 站之遥，区域受益可期。 

2. Turf Club 住房开发 

Turf Club 靠近 The Sixth Avenue Residences，目前为多元的零售、餐饮、运动与休闲设施所在地，从室内足球场到餐厅与幼儿园应有尽有。自 1999 年 Singapore Turf Club 搬离后一直如此。不过，让许多社区居民感到失望的是：所有承租方的最终续约将至 2023 年底，随后地块将为住房开发做准备。 

这是一块相当巨大的地皮，约相当于 200 个足球场。政府需要非常谨慎，避免在短期内大量新增供应。它毗邻 Binjai Park、Swiss Club Road、Raffles Park 与 Eng Neo Avenue 等 GCB 区，未来的住房组合如何，颇值得关注。虽然这无疑会为该区带来一波供应潮，但也令人兴奋：当土地分期推出时，或将重新吸引市场目光回到 Bukit Timah。更重要的是，它们预计均为 99-year；因此，The Sixth Avenue Residences 以“罕见的全配套Freehold 公寓”身份，将拥有独特优势。 

3. Holland Plain 重建

Bukit Timah 更广区域内，还有不少大型地块的规划。除庞大的 Turf Club 地块外，还有将提供约 2,500 户与扩展公园连道的 Holland Plain，靠近 King Albert Park，将为区域带来更多供应。若把控得当，这些 99-year 地块有望抬升 Bukit Timah 的价格标杆；The Sixth Avenue Residences 借其 Freehold 身份与更完整的配套，有望从中受益。 

Our Take

某种意义上，The Sixth Avenue Residences 算是距 Sixth Avenue MRT 步行可达范围内的“隐藏好盘”。除两大新盘（Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen）与 The Tessarina 外，附近几乎没有同时配备 50m 泳池与网球场的公寓。更重要的是，它在这些项目中密度最低——仅 175 户。 

其主力为 3 Bedroom，非常适合家庭自住；且靠近众多生活与休闲去处，从 Botanic Gardens 与 Rail Corridor 到 Holland Village 与 Dempsey Hill。若你偏好更高的私密性，同时又要完整的公寓设施，那么 The Sixth Avenue Residences 的组合可谓相当理想。

项目纪录 psf 为 $1,998（2021 年 12 月创下），以我之见仍属合理——尤其考虑到 King Albert Park 一带的同侪均已越过 $2,000 psf。毕竟，这里是位于 Bukit Timah 核心的 District 10 物业。不过，由于户数少，市面上并不常有放盘，尤其是 2、4 与 5 卧。至于在 2021 年末降温措施之后，这里的 psf 能否维持或更上一层楼，仍有看点。就我个人而言，我依旧低调乐观：The Sixth Avenue Residences 是少见的宝石，为住户提供独特的私密环境与慷慨的设施。  

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