The Sixth Avenue Residences 评测：拥有两座 50m 泳池的永久产权低密度公寓

项目：	Sixth Avenue Residences
地区：	10
地址：	162 – 172 Sixth Avenue
地契：	Freehold
单位数量：	175
用地面积：	172,820 sqft
开发商：	JV between Keppel Land & Singapore Land
TOP：	2009

Bukit Timah Road 是新加坡最长的道路之一，也无疑是最显赫的道路之一。我们曾介绍过这个高尚地段的多处公寓，从超豪华的Perfect Ten 与 Goodwood Residence，到相对更可负担的 Cascadia 与 Mayfair Modern。

今天，我们再次来到 Sixth Avenue。此前我们已评测过 Allgreen Properties 的 Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen，以及转售盘 Fifth Avenue Condo，这些项目都与本次评测对象 The Sixth Avenue Residences 相距不远。

背景小插曲——编号的 Avenues 可追溯至 1935 年，最初仅有 First 至 Third Avenues，随后多年间陆续增添，最终从 Sixth Avenue 延伸至 Holland Road 的路段于 1970 年完工。这里以有地住宅为主，从 First 至 Sixth Avenues 均坐落着众多 Good Class Bungalows。毫不意外，你的邻里不乏显赫的新加坡人，例如我国前总理之一、饱受争议的 Hin Leong 创办人林恩强（其住宅已售出），以及 Razer CEO 陈民亮。

就 Sixth Avenue 而言，年长一辈或许最熟悉它毗邻 Singapore Turf Club（新加坡赛马公会），也因此曾衍生拥堵与违规停车问题。你可翻看海峡时报当年有关其行人安全隐患与不体谅人的停车的旧文。所幸 Singapore Turf Club 已于 1999 年迁出，让附近居民松了口气。

The Sixth Avenue Residences 于 2009 年取得 TOP，但其前身为 1996 年对 48 户 Avenue Park Condo 的集体出售（en-bloc）。之所以拖延多年，源于接踵而至的黑天鹅事件引发的长期楼市低迷——包括 1997 年亚洲金融危机、2000 年互联网泡沫破裂、2001 年 9·11 事件，以及 2003 年 SARS 危机。开发商 Keppel Land 因此在 2001 年将其在该项目中 52% 的持股减记至仅 $366 psf。相比之下，邻近的 Fifth Avenue Condo 在 1996 年开售时创下 $1,300 psf 的纪录。其余 48% 最初由 Comfort DelGro 持有，后以 $463 psf 售予 Singapore Land。

尽管其后历经多项房市措施以避免价格大幅下滑，这段经历仍不失为一则警示故事。最终，The Sixth Avenue Residences 以 $1,000 平均 psf 推出，并在 2006 年 12 月首个周末便售出 90% 的 175 个单位。对当时的买家而言，如今已坐拥可观的账面利润，最高 psf 在短短 16 年后便达到 $1,998。

我能理解这个项目的吸引力：完整而慷慨的公寓设施，包括两座 50m 标准泳池与一座网球场，还有正式的多功能厅与烧烤台——且仅供 175 户使用。其所处 Sixth Avenue 的位置对许多人而言亦是备受青睐的门牌；即便最高 $1,998 psf，与许多定价更高的 RCR 与 OCR 选择相比，仍显划算。当然，它也意味着单位面积略大（例如 2 房 969 sqft、3 房自 1,292 sqft 起），总价门槛会更高。

作为更偏旧派的置业者，我宁愿以 $2,000 psf 购入诸如第 9/10/11 区这些传统热门地段，也不太会被部分 RCR 与 OCR 同等 psf 的项目所吸引。当然，你也可从增长与投资的角度为 RCR/OCR 辩护，但那是另一个话题了。

话不多说，直接进入 Insider Tour，一起看看 The Sixth Avenue Residences！

The Sixth Avenue Residences Insider Tour

The Sixth Avenue Residences 的出入口，顾名思义，就位于 Sixth Avenue 上。它是 Bukit Timah 几条 “avenues” 中最长的一条，连接 Bukit Timah Road 与 Holland Road；同时也是最繁忙的一条，因为另外 5 条（First 至 Fifth Avenue）以住宅为主，坐落着众多 Good Class Bungalows。

不过 Sixth Avenue 仅为双车道（双向各 1 车道），若你担心临路噪音，这里的单位会比临近更宽阔且更繁忙的 Bukit Timah Road 安静不少。单车道对噪音友好，但在拥堵方面就不那么理想了。居住在 Sixth Avenue 一带长期存在的问题之一，便是这也是巴士行驶路线，早晚高峰时更容易拥堵。

因此，开发在从 Bukit Timah Road 驶入时辟出了一小段专用车道，以免阻塞主道交通。即便如此，高峰时段道路仍可能严重拥挤，这是你需要留意的劣势之一。

车道进入处为双车道设计，一条供住户，一条供访客。据我了解，MCST 与时俱进，将安保系统升级为车牌影像识别（不再依赖以往的感应卡）。此外，也有 24/7 安保人员待命协助，无论是住户遇到问题，还是亲友来访。出闸为单车道，就 175 户而言已绰绰有余。

公寓设有 2 个侧门，一个就在入口警卫室旁，另一个在地块拐角处，是距离 Sixth Avenue MRT 最近的出入口。

驾车进入 The Sixth Avenue Residences，便会看见以鹅卵石铺就的车道和门廊落客区。若与多数新盘相比，这里的落客区我会形容为中规中矩。别误会，它依然实用：有良好遮蔽、绿植与水景点缀。不过它仅设单车道，无法在上车后让后方车辆超车通过。

另外你会注意到，虽然设有座椅，但都位于落客区的露天部分。因此等车时坐下休息并不能遮阳挡雨。我相信开发商与 MCST 自然明白这一点，只是受限于较窄的落客空间，才形成目前的布局。

当然，别忘了 The Sixth Avenue Residences 仅有 175 户，以新加坡标准来看属于小型低密度公寓，因此也不能完全以大型项目的规格去要求。这里没有花哨设计，就是简洁实用的落客区，胜在够用。

你或许也注意到落客区上方的环形结构，那正是会所所在。二层（设有电梯可达）有一间正式的多功能厅，疫情前大概可容纳至少 15–20 人；同时配备一间尺寸不小的健身房，提供标准的力量与跑步设备。健身房可眺望 50m 标准泳池，一边运动一边看他人挥汗，多少也挺激励。以 175 户而言，我认为这里的配套相当慷慨。后面你会看到更多细节。

三层设有一处开放式屋顶露台。就大小与景观而言都有些不上不下。目前这里并无太多使用情形，但可稍微俯瞰一侧的 Namly Estate，另一侧则面向 50m 标准泳池。或许可借鉴一下 Parc Rosewood（虽不属同一细分市场，但我第一时间想到了它），在屋顶平台配置可移动的户外家具，或能成为住户不错的休憩点！

在设计层面，The Sixth Avenue Residences 走的是实用主义路线。既不花俏，也无冒犯感；窗户采用偏绿/蓝的着色玻璃，或许不是当代开发商的首选，但在那个年代颇为常见——看看同在附近、晚它一年建成的 The Cascadia 即知。项目建筑师为 Design Link Architects，创立于 1988 年，曾操刀多个颇具辨识度的旧日项目，如 Bedok Court 与 Orchard Parksuites；近年亦参与 Treasure at Tampines、Hillion Mall & Residences 以及 Robin Residences 等。

车库共有 2 层地下停车场。以我多次造访的经验，车位绝对充裕。这在转售公寓中很常见，也深受拥有不止一辆车的住户所欢迎。鉴于地块面积以 175 户而言相当可观，车库空间也宽敞明亮。

就整体状况而言，车库确实开始显露楼龄。并未采用你在 Bukit Timah 某些项目（如 Cyan）会看到的奢华环氧地坪，但这显然不至于成为任何人的硬性否决点。

需要留意的是，要将车停在对应的电梯大堂附近，因为电梯大堂并不连接两层地下车库。鉴于目前单位均价已达约 $2.5 million（多数为 3 房型），这里见到的车辆也不意外地更高端，德系车似乎更受青睐。

进入电梯大堂不需要门禁卡，但除一层外，前往住户楼层则需要刷卡。这是相当朴素的电梯大堂——无空调，与“豪华”不搭边。好处是简约也意味着仅由 175 户分摊的维护成本更可控。多数电梯大堂服务 5 层住户，每层 4 户。若你来自更大型的项目，会很欣赏这里几乎不必等梯——省下的时间，有时真的很可观。

乘电梯上到一层，会看到每层 4 户，两侧各 2 户。从住户过道进出电梯大堂无需刷卡，有人或觉得“安全感”略弱。就我个人看来，新加坡整体治安足够安全，未必要再增设更多闸门，以免让空间显得局促。

虽然没有上锁门禁，但好处是我们拍到的这个大堂位于较为清静的一隅，私密性尚可。

从电梯走出，沿途绿意盎然，环境宜人。整体而言，公共空间走的是简洁路线，不会有当代新盘常见的那种华丽迎宾感。

环绕整个 The Sixth Avenue Residences 的周边设有一条步道，晚餐后可悠闲漫步或慢跑。自 2009 年 TOP 至今，公寓约 13 年楼龄，你会看到部分地砖开始显露年代感。

步道本身也不算宽，若你打算跑步而路径又有人，可能需要不时侧身让道。

不过，我喜欢这里的一个点在于仅 175 户的低密度，因此不必担心公共空间过于拥挤。项目也坐落在有地住宅区中；沿着步道行走，会注意到靠近网球场一侧，紧邻的是地势较高的 Garlick Avenue Good Class Bungalow 社区。对住户而言，这是加分项——你的邻里也同样重视宁静与私密。这份排他性对我颇具吸引力——并非“高冷”，而是能在此享受的私密感。

好处在于，四周皆为低矮建筑，不会有高楼俯瞰你的家园，更能提升私密与开阔的感受。

另一方面，尽管仅 175 户，但由于楼栋矮且分散，实际用地并不会显得如你想象的那般宽阔。

整体来看，若以 Sixth Avenue 走向为参照，楼栋大致为平行排布并略有角度。我想原因之一在于尽量增加单位数量；另一个好处是几乎所有楼栋都被“校正”为更趋近南北朝向。

与许多新盘倾向设置更大片的草坪或花园不同，我很高兴 The Sixth Avenue Residences 在楼栋之间设置了两座完整长度的 50m 标准泳道池。泳池也相当宽，三人并行划水应无压力。仅 175 户却配备两座 50m 泳池，放眼全岛都称得上慷慨。

这也意味着相当多的单位可享泳池景。或许不是每个人的首选，但起码在 The Sixth Avenue Residences，大多数景观都算体面。

由于地势略有起伏（走到项目后方的步道会更明显），其中一侧泳池边缘会营造出类似无边泳池的观感，且需要先登上几级台阶至池畔平台再入水。

对热爱日光浴的人而言，日晒环境或许不算理想，因为池畔躺椅沿泳池长度摆放，位于较低处，视线并不能很好地望向泳池。尤其当你以“躺平”姿态小憩时，眼前基本是一面墙——与人们对“池畔躺椅”的想象并不相符。

躺椅后方有一条步道，同时你会注意到这里也有一层的住家单位。

这些单位的私密性可能会受影响，因为其露台离躺椅较近。无论你在躺椅上，还是在自家露台休憩，近距离之下都不太可能进行非常私密的谈话。反过来说，他们可直接“出门即泳池”，鉴于泳池使用率并不高，几乎像是拥有一方私人泳池。至少不会像大型项目周末那样人潮汹涌。

总体而言，在当下语境下配备两座如此尺寸的泳池已十分难得。低层开发的劣势（视线更近、私密性挑战）始终存在，最终还是看你更在意哪一项取舍。

我尤其喜欢朝向无遮挡有地住宅区的景观，会让你感觉身处密度更低的区域——这正是居住在 Bukit Timah 高端地段的魅力之一。

除了“认真游泳”的住户，也别忘了孩子们！这里有 2 个儿童池——各紧邻一座 50m 泳池。虽然没有喷水枪或滑梯，但已提供分区且更浅的水域。对于仅 175 户的公寓来说，配备 2 个儿童池，某些时段或许能“包场”。

此外还有 2 个泡池，适合想要更放松、不想面对儿童玩水尖叫声或 50m 泳道“Joseph Schooling 二代”们的住户。

第二座泳池旁也有小花园与格架区。顺带一提，我要称赞整体园林的日常养护：植被修剪整齐，步道上几乎不见落叶。视觉上绿意充足而不至于过盛，既美观，也不会让人担忧未来的维护负担。

继续往前走，在项目西侧靠近 166 座可见一座网球场。我得再次为这里的设施点赞。我常提到一些超大体量项目如 Treasure at Tampines 与 Parc Esta（分别 2,202 与 1,399 户）也仅配备一座网球场，反差相当明显。即便有人指出两者并非同一细分市场、前者更偏大众化公寓，我想多数人也会同意：即使在同等体量的高端项目里，如今网球场也愈发稀缺。

不妨以 RoyalGreen 为参照——它是最近的新盘，地块规模也与 The Sixth Avenue Residences 相近（分别为 174,000 与 172,000 sqft）。两者同样各有一座网球场，但 RoyalGreen 将其设在屋顶，更凸显项目的密集度。另外，RoyalGreen 仅有一座 50m 泳池（285 户），而这里则是两座（175 户）。不难看出，在更宽松的场地上，转售公寓往往在“地气开阔、密度更低”方面更具优势。

走到项目后方，可见一处多功能区，设有户外座椅与自动售卖机。由于紧邻网球场，想必是为打完球的住户解渴而设。

与目前看到的公共区域类似，我不认为这里是个特别舒适或布置周到的角落。座椅彼此靠得较近，若让我来选，我更偏好在此设置几张长桌与长凳，对团体活动更实用也更方便。

正如先前提到，部分地砖如今显得有些老旧，确实需要维护翻新。外观上的小幅美化成本不高，却能显著改善第一印象。

再往前是小型儿童游乐场，但不幸成了疫情的“受害者”，暂时关闭。鉴于这个公寓（以及周边区位）对本地与外籍家庭都很友好，我希望它能尽快重开。坦白说，这里选择关闭游乐场有些奇怪，我在其他项目并未见到此情况。

抛开疫情，这个游乐场与 2 个儿童池相得益彰，完善了面向孩子们的设施。我也喜欢它位于项目后部，这里的空间感更好，孩子活动范围更开阔。

项目内共有 2 处烧烤台，位置也在附近。同样因为地势起伏，需要爬几段台阶；其中一处的炉台与座位区域甚至是分开的。

这里的水景装置看起来倒是有些“风光不再”了……

我喜欢两处烧烤台彼此分隔，这在转售公寓并非必然。把两处烧烤台并排设置其实挺“迷”的，但并不罕见——看看我近期评测的 Parc Oasis 就知道了。

可以看出 MCST 对防疫规定相当较真（我个人觉得有点没必要），把所有椅子都绑了起来。无论如何，政府已宣布烧烤台将自 3 月 18 日起重开，住户也已在社群 app 上迅速请求 MCST 跟进。为更美好的日子干杯！

从好的方面看，这代表管理积极主动；但若管理过于“拘泥条文”，对部分人而言也可能显得有些“窒息”。

在项目后段设施的尾声，还有一处小型健身角，供做引体向上/仰卧起坐等。可以说 The Sixth Avenue Residences 十分“宠爱”运动爱好者。

对于依赖 MRT 的住户，170 座旁亦设有一处侧门，可通往 Sixth Avenue MRT 以及 Guthrie House 的 Cold Storage 等配套。步行约 8 分钟或更少即可抵达。

总的来说，The Sixth Avenue Residences 以低密度住户享有令人称羡的公寓设施见长。尽管在视觉上不如部分 Bukit Timah 同侪奢华，但它以不牺牲生活方式、配套与便利性的前提下，提供更为私密的居住环境。

接下来，我们聊聊它的区位。

The Sixth Avenue Residences 地段评述

Sixth Avenue 是 Bukit Timah 较为人熟知的道路之一，原因有几方面。其一，过去它与位于对面的 Singapore Turf Club 渊源颇深，周末赛马期间常引发拥堵，令附近居民颇感困扰。幸而如今已成历史。

其二，Sixth Avenue 紧邻多处 GCB 社区，包括 First 至 Fifth Avenue、Queen Astrid Park、Garlick Avenue 与 Old Holland Road，人们往往把这里的住宅与“事业有成”的人群联系在一起。

其三，连接 Bukit Timah Road 与其他主干道的主要道路并不多。比如 Balmoral Road 连接 Orchard Road，而 Sixth Avenue 则连接 Holland Road，继而通往 Holland Village 与 Dempsey 等地。

最后，Sixth Avenue 的独特之处在于它起点（靠近 Bukit Timah 一侧）便汇聚了不少餐饮。从较为亲民的选择（至少 3 家咖啡店与一家 Toastbox），到较高价位的 Pasta Fresca Da Salvatore 与 Lazy Lizard 一应俱全。虽不若 Cluny Court 的选择精致，但对 Bukit Timah 这一带而言，更可负担的咖啡店选项颇为难得。采买方面，Guthrie House 内有全规模 Cold Storage，离公寓步行约 5 分钟；那里也有 Bengawan Solo，招待客人时可顺道买些糕点。

The Sixth Avenue Residences 的具体位置有些特别。多数 Sixth Avenue 上的公寓更靠近 Bukit Timah Road（如 Fifth Avenue Condo、Sixth Avenue Ville、Villa Azura），更不用说新盘 Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen；而本项目位于 Sixth Avenue 偏中段，正对 Namly 社区，靠近 Jalan Haji Alias。这是因为它在 1996 年其实是一宗集体出售地（当时名为 Avenue Park Condo），据称是当年面积最大的 en-bloc 地块。因此，它距离 MRT 稍远，但相较其他公寓并无额外“加分”。

尽管如此，经侧门步行至 MRT 仍仅需 8 分钟。需注意大部分路段无遮蔽，遇到天气突变记得携带雨伞。熟悉此带的人也知道 Bukit Timah 这段路段易积水……不过 The Sixth Avenue Residences 略处高地，请放心。

众所周知，Bukit Timah 是“学府带”。虽说 The Sixth Avenue Residences 靠近多所顶尖学校，但遗憾的是，它与这些学校（小学及以上）之间均不在 1km 范围内。若希望孩子入读其中，理想情况下，家长本身为校友会更有把握。

最近的 MRT：Sixth Avenue MRT（步行 8 分钟，距侧门 650m）

公共交通

巴士站	服务路线	距公寓距离（及预计步行时间）
Opp Garlick VilleStop ID: 11349	77, 156, 970	140m, 1 min
Aft Lantana AveStop ID: 42131	77, 156, 970	230m, 3 mins

学校

学校	距公寓距离（及预计步行时间）
Nanyang Girls High School	1.1km
Methodist Girls School	1.3km
National Junior College	1.3km
Hwa Chong Institution	1.3km
Henry Park Primary School	1.5km
Nanyang Primary School	1.5km
Raffles Girls Primary School	1.5km

零售 / 餐饮

目的地	距公寓距离（及预计步行时间）
Cold Storage Guthrie House	450m, 5 minutes
Sixth Avenue 餐饮（Brazil Churrasco、Pasta Fresca、Lazy Lizard 与多家咖啡店）	450m, 6 minutes

私人交通

主要目的地	距公寓距离（高峰期 0830 平均车程）
CBD (Raffles Place)	13.8km, 28 mins
Orchard Road	6.7km, 15 mins
Suntec City	10.7km, 24 mins
Changi Airport	24.4km, 27 mins
Tuas Port (By 2040)	32.9km, 45 mins
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	14.0km, 21 mins
Mediapolis (and surroundings)	4.7km, 14 mins
Mapletree Business City	8.9km, 24 mins
Tuas Checkpoint	22.2km, 30 mins
Woodlands Checkpoint	15.8km, 19 mins
Jurong Cluster (JCube)	8.1km 19 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	16.4km, 23 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.3km, 27 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	23.2km, 30 mins

临近车行出口：2 个——均为 Sixth Avenue。左转通往 Bukit Timah Road 与 PIE，右转通往 Holland Road。

开发团队

Keppel Land 为 Keppel Corporation 的房地产业务部门。Keppel Corporation 成立于 1968 年，起初专注离岸与海事领域。其涉足房地产始于 1983 年收购拥有大量新加坡土地储备的 Straits Steamship Company。此后将 Keppel 一带从船厂转型为多元高端住宅区，标志性项目包括 Caribbean at Keppel Bay（2004）、Reflections at Keppel Bay（2011）与 Corals at Keppel Bay（2016）。此外，亦在推售 19 Nassim 与 The Garden Residences。其版图跨越多国，已在越南、中国、印尼与美国等地落成多个项目。

Singapore Land 成立于 1963 年，是新加坡首家上市的房地产开发商。1990 年被 United Industrial Corporation 收购，开发过多座本地标志性建筑——包括 Singapore Land Tower、Clifford Centre、SGX Centre 2、The Gateway 与 Marina Square。其大股东为 UOL Group，而 UOL 与 UOB 葛氏家族关系密切。其当下资产组合涵盖 UIC Building、Parkroyal Marina Bay、Pan Pacific Singapore、The Watergardens at Canberra 与 Avenue South Residences 等。

楼栈分析

项目总平面

The Sixth Avenue Residences 坐落于形状规整的地块上，面积 172,000 平方英尺。由于四周几乎完全被有地住宅环绕，顶层阁楼单位的屋顶露台可获得无遮挡视野，其高度可越过周边有地住宅屋顶。更妙的是，这种景观具备“确定性”——周边有地社区短期内不太可能消失。

尽管以单位数而言地块不小，但由于为低层开发，住宅楼栋仍占据了大部分土地。因此整体并不会呈现非常开阔的空地感；再加上配置了两座 50m 泳道，有些人或许会觉得“略显过量”。

网球场、游乐场与烧烤台均位于项目后方一线排开。我会更偏好它们位于前部，以便尽量远离主路。但即便临 Sixth Avenue，车流噪音远不及 Bukit Timah Road（毕竟是单车道），倒也不必过虑。

户型配置

户型	面积	单位数
2 Bedroom	969 – 1,313 sqft	22
3 Bedroom	1,292 – 2,734 sqft	118
4 Bedroom	1,787 – 3,165 sqft	30
5 Bedroom	2,056 – 3,810 sqft	5

初看之下，这里的 3、4、5 房最大户型接近或超过 3,000 sqft，颇为“惊人”。但这些属于少数——主要是顶层阁楼与一层单位，分别拥有超大的屋顶露台或庭院。

平均户型面积则位于区间低端。即便如此，以当下新盘对比，这里仍算宽裕，例如2 房为 969 sqft，而 Fourth Avenue Residences 为 624 sqft、RoyalGreen 为 635 sqft。其他户型亦大致如此。

这也意味着，进入本项目需要更深的“荷包”。由于多数为 3 房型，起步总价接近 $2.5m。对业主而言，这也带来更“筛选”的住户结构：较多自住型家庭，或职业人士、成功创业者等租户。

推荐楼栈

整体来看，若以 Sixth Avenue 为参照，楼栋平行排布并略有转角。我想一部分是出于单位数最大化的考虑；好处是基本将所有楼栋朝向调整为更接近南北向。

多数户型在朝向选择上并无太多弹性。以 2 房为例，4 个楼栈皆朝外，面向 Sixth Avenue。虽然会有一定路噪，但若你不喜欢内部泳池景，这或许更对胃口。地势略高的加持下，4、5 层单位可望向低矮的 Namly 社区与更远处较新的 Holland Drive 公寓。

多数 3、4、5 房单位为内部泳池景，同时也意味着对望另一栋。此类单位往往阳台也不小。楼栋间距我没有确切数据，若考虑泳池景，建议实地感受。也有少数楼栋朝向 Sixth Avenue Crescent 或 Lantana Avenue 社区，相对可能比泳池景更安静，我个人会更偏好。

正如前文所提，由于地势不平，部分一层单位会朝向被抬高的泳池“池壁”。若你不喜欢这种视线，请留意对应楼栈。

价格评述

若你在考虑 The Sixth Avenue Residences，难免会与周边项目对比。来看一下差异：

项目	单位数	Psf	TOP	地契	价差
The Sixth Avenue Residences	175	$1,998	2009	Freehold
Fourth Avenue Residences	476	$2,477	2023	99 Years	24%
RoyalGreen	285	$2,739	2022	Freehold	37%
Fifth Avenue Condo	70	$1,857	1998	Freehold	(7%)
Sixth Avenue Ville	49	$1,741	1999	Freehold	(13%)
The Tessarina	443	$1,925	2003	Freehold	(4%)
Cascadia	536	$1,897	2010	Freehold	(5%)
Maplewoods	697	$2,101	1997	Freehold	5%

以撰稿时（2022 年 3 月）数据，The Sixth Avenue Residences 的实际平均 psf 约为 $1700+，但因单位面积跨度大而被“拉低”——一层与顶层阁楼单位因超大庭院与屋顶露台而导致 psf 偏低。项目共有 30 余个楼栈，其中一层与阁楼皆具上述特征。鉴于仅 175 户，这种结构会显著影响平均成交 psf。因此，我取用了最近成交的“常规”单位 psf（也是项目新高），以便更公平地对比。

即便以其纪录高位 psf 来看，仍较新盘 Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen 分别便宜 24% 与 37%。两者更靠近 MRT，Fourth Avenue Residences 甚至“零距离”，但其短板是在以永久产权为主的区域内为 99 年地契。尽管如此，凭借其独特卖点，出租与转售需求应会维持强劲。

至于 RoyalGreen，我并不那么“心动”。它与 The Sixth Avenue Residences 地块相近，但单位数多出 63%（175 vs 285），当然其户型面积更小作了取舍。设施方面也不及（对 285 户一座 50m 泳池 vs 对 175 户两座 50m 泳池）。我也不太喜欢其位于 Anamalai Avenue 的位置，每次经过似乎都在塞车。因此，若你更重视空间与可居性（无论是项目内还是周边环境），The Sixth Avenue Residences 低 37% 的 psf 对我而言更有说服力。

至于 Fifth Avenue Condo 与 Sixth Avenue Ville，体量更小，设施不如本项目齐全，但更靠近 MRT，且大部分路段有遮蔽。只是交易量较低，难以直接对比。顺带一提——Fifth Avenue Condo 在 1996 年推出、1997 年亚洲金融危机前夕，创下 $1,300 psf 的标杆。

与之相比，The Sixth Avenue Residences 在 2006 年的平均开盘价为 $1,000 psf，整整晚了 10 年，意味着那“失去的十年”价格实际下行。即便我再如何对楼市保持乐观，也建议你务必精算，避免财务过度拉伸。

若把 King Albert Park 一带的公寓一并纳入比较，会更有意思。它们体量更大，但位置相对没那么中心；多数位于第 21 区（The Tessarina 例外在第 10 区），通常被视为略逊于第 10 区的“声望”。以其最近成交 psf 为参照，会发现与 The Sixth Avenue Residences 的价格非常接近。

事实上，最年长的 Maplewoods 已突破 $2,000 psf；Cascadia（2013）与 The Tessarina（2021）的历史高位也已跨过 $2,000 psf。在我看来，考虑到本项目更体面的地址与更中心的位置，The Sixth Avenue Residences 仍有上行空间。我对其在不久的将来成交价突破 $2,000 psf 持谨慎乐观。

升值分析

1. Beauty World 片区升级

Bukit Timah 的新项目几乎都会提到 Beauty World 的整体升级。简而言之，对比 2014 与 2019 年的 URA 指导图，可见该处将打造一座 100 万平方英尺的综合体，并配套新的综合交通枢纽。远东机构以 $1.02Bn 中标，预计未来几年推出。此举将为略显陈旧的社区带来活力与更强的联通性（如外观平平的 Beauty World Plaza 等）。虽然 The Sixth Avenue Residences 并非“出门即到”，但距离 Beauty World 仅相隔 2 站，预期也将受益。

2. Turf Club 地块住房开发

Turf Club 靠近 The Sixth Avenue Residences，现有不少零售、餐饮与体育休闲设施，从五人制球场到餐厅与托儿所不等。这是自 Singapore Turf Club 于 1999 年迁出后形成的格局。然而令不少邻里失望的是，所有租户的最终延期租约至 2023 年底，随后该地块将为住房开发做准备。

该地块体量巨大，相当于近 200 个足球场。政府在规划上需谨慎，避免区域内供应瞬间激增。它毗邻 Binjai Park、Swiss Club Road、Raffles Park 与 Eng Neo Avenue 等 GCB 社区，未来的住房组合如何，颇令人期待。尽管这无疑带来大量供应，但也可能在分期推出土地后，再次将目光聚焦回 Bukit Timah。更重要的是，这些预计将为 99 年地契；而 The Sixth Avenue Residences 将以少见的、设施完整的永久产权公寓身份，凸显其独特优势。

3. Holland Plain 重建

Bukit Timah 更大范围内还有多处大型地块的规划。除庞大的 Turf Club 地块外，还有Holland Plain 的开发（预计提供约 2,500 户）与公园连道的扩展。它靠近 King Albert Park，将为区域带来更多供应。若管理得当，这些 99 年地块有望为 Bukit Timah 设立新标杆；而凭借永久产权与更完整的设施，The Sixth Avenue Residences 有望从中受益。

我们的观点

某种意义上，The Sixth Avenue Residences 算是 Sixth Avenue MRT 步行范围内的一处“隐藏发现”。除两大新盘（Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen）与 The Tessarina 外，附近鲜有同时配备 50m 泳池与网球场等全套设施的公寓。更难得的是，本项目仅 175 户，密度最低。

由于以 3 房型为主，这里非常适合家庭居住；且靠近诸多生活与休闲去处，从 Botanic Gardens、Rail Corridor 到 Holland Village 与 Dempsey Hill。如果你重视私密，同时又希望享受完整公寓设施，那么 The Sixth Avenue Residences 的吸引力不言而喻。

项目纪录 psf 为 $1,998（2021 年 12 月达成），以我的看法仍属合理，尤其考虑到 King Albert Park 一带同侪已纷纷跨越 $2,000 psf。毕竟这是位于 Bukit Timah 核心的第 10 区项目。不过，由于单位不多，市场放盘不算频繁，尤其是 2、4、5 房型更为稀缺。至于在 2021 年底降温措施之后，项目的 psf 是否能维持或进一步走高，仍有待观察。我个人对 The Sixth Avenue Residences 持谨慎乐观态度——它以稀缺的私密环境与慷慨的设施，为住户带来优质的居住体验。

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