The Sixth Avenue Residences 评测：拥有两个 50m 泳池的永久地契低密度公寓

项目：	Sixth Avenue Residences
地区：	10
地址：	162 - 172 Sixth Avenue
地契：	Freehold
单位总数：	175
占地面积：	172,820 sqft
发展商：	Keppel Land 与 Singapore Land 的 JV
TOP：	2009

Bukit Timah Road 是新加坡最长的道路之一，也绝对是最显著的道路之一。我们在这个备受推崇的社区已评测过多处公寓，从超豪华的 Perfect Ten 与 Goodwood Residence，到相对更亲民的 Cascadia 与 Mayfair Modern。

今天我们再次来到 Sixth Avenue。此前我们曾评测过 Allgreen Properties 的 Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen，以及转售项目 Fifth Avenue Condo，这些都与本次评测的主角 The Sixth Avenue Residences 相距不远。

背景小科普——编号大道系统可追溯到 1935 年，当时先有 First 至 Third Avenues，随后多年陆续增添，最终在 1970 年完成从 Sixth Avenue 接驳至 Holland Road 的延伸。这里主要为有地住宅区，First 至 Sixth Avenues 聚集了许多 Good Class Bungalows。因此，在此的邻里不乏新加坡名人，例如我们的前任总理之一、饱受争议的 Hin Leong 创办人 Lim Oon Kuin（其物业已售出），以及 Razer CEO Tan Min-Liang。

至于 Sixth Avenue，在年长一辈心中也许最为人熟知的是其毗邻新加坡赛马公会（Singapore Turf Club），由此带来的拥堵与非法停车问题亦曾困扰居民。翻看海峡时报的旧文，就有关于其行人安全隐患与不体面停车的报道。所幸 Singapore Turf Club 于 1999 年迁出，才为周边居民带来喘息。

The Sixth Avenue Residences 于 2009 年取得 TOP，但其前身是 1996 年集体出售（en-bloc）的 48 套 Avenue Park Condo。之所以拖延许久，源于一连串黑天鹅事件引发的长期楼市低迷——包括 1997 年亚洲金融危机、2000 年科网泡沫破裂、2001 年 9·11 事件，以及 2003 年 SARS 危机。2001 年，发展商 Keppel Land 将其在该项目 52% 的持股减记至仅 $366 psf；而在 1996 年，附近的 Fifth Avenue Condo 开售时便创下 $1,300 psf 的纪录。其余 48% 股份最初由 Comfort DelGro 持有，后以 $463 psf 转售予 Singapore Land。

此后多年里，政府陆续出台多项楼市政策以防价格大幅下滑，这段经历对所有人而言都是警示。最终，The Sixth Avenue Residences 以 $1,000 平均 psf 推出，并在 2006 年 12 月首个周末便惊人地售出 90%（175 套中的大多数）。对于当年的买家而言，如今的账面盈利相当可观——仅 16 年后，项目最高 psf 已达 $1,998。

我能理解此项目的魅力——配套相当齐全，包括两个 50m 泳道池、网球场、正式多功能室与 BBQ 炉等，且仅供 175 户专享。坐落于 Sixth Avenue 的地址亦颇具吸引力；即便以 $1,998 的最高 psf，与许多更高价的 RCR 与 OCR 替代品相比仍显划算。需要注意的是，这里的户型面积略大（例如 2 卧为 969 sqft、3 卧起步 1,292 sqft），在总价层面就需要更深的“口袋”。

作为更偏传统的房产人士，我宁愿以 $2,000 psf 买入诸如 District 9/10/11 这类一贯热门的核心地段，也不太会被同样 psf 的部分 RCR/OCR 项目所吸引。当然，RCR/OCR 的成长与投资逻辑也有可取之处，但那是另一个话题了。

话不多说，马上开始 Insider Tour，一起看看 The Sixth Avenue Residences！

The Sixth Avenue Residences 实地探访

The Sixth Avenue Residences 的入口，顾名思义，就在 Sixth Avenue 上。它是 Bukit Timah 几条“avenues”中最长的一条，连接 Bukit Timah Road 与 Holland Road；同时也是最繁忙的一条，因为其他 5 条（First 至 Fifth Avenue）主要为纯住宅区，聚集众多 Good Class Bungalows。

不过 Sixth Avenue 仅为 2 车道（双向各 1 车道），若担心临路噪音，这里的单位会比临近更宽更繁忙的 Bukit Timah Road 安静许多。单车道从噪音角度看是优点，但在拥堵方面就未必了。Sixth Avenue 一直面临的居住“老问题”正是潜在的车流拥堵，且这条单车道还是巴士路线，早晚高峰时段确实容易塞车。

因此，从 Bukit Timah Road 驶回的车道旁专门开辟了一条小道，尽量不致阻塞主干交通。尽管如此，尖峰时段仍可能严重拥堵，这是需要留意的一点。

项目入口为 2 车道出入口，其中 1 条供住户、1 条供访客使用。据我了解，MCST 与时俱进，已将安保系统升级为车牌识别（而非以往的感应卡方式）。无论如何，仍有 24/7 安保待命，协助住户或访客通行。小区仅设单车道出口，就本项目的低密度而言完全足够。

项目设有 2 个侧门，一个就在入口警卫室旁，另一个位于地块拐角处，是前往 Sixth Avenue MRT 的最近出入口。

驶入 The Sixth Avenue Residences，首先映入眼帘的是铺着鹅卵石的落客处。与多数新盘相比，这里的落客区我会评价为中规中矩。别误会，它依然实用：全程有顶，并有清新绿植与水景陪衬。但仅设单车道，意味着上车后后方车辆无法“超车”离开。

此外，虽有座椅，但位于无遮挡的外侧区域，等车时坐下并不能遮阳避雨。我想开发商与 MCST 当然明白这一点，只是受限于较狭窄的落客空间，才形成如今的安排。

当然，别忘了 The Sixth Avenue Residences 仅有 175 户，以新加坡标准而言属于小体量、低密度公寓，因此不宜以大型项目的规格来衡量。这里没有花哨设计，简单实用即可达成其功能。

你或许也注意到落客处上方的圆形结构，那正是会所所在。二层（配备电梯）设有正式多功能室，疫情前大概可容纳 15–20 人；同时还有面积不小的健身房，器械如自由重量与跑步机一应俱全。健身房可眺望 50m 泳道池，一边流汗一边看他人锻炼，也颇具激励。就 175 户而言，我认为这里的配套非常大方。后面你会看到，项目其它部分也延续了这种“慷慨”。

三层还设有一处开放式屋顶平台。就面积而言略显不上不下，景观也谈不上出众。一侧可稍微俯瞰 Namly 住宅区，另一侧可见 50m 泳道池。或许可以借鉴一下 Parc Rosewood（虽不在同一细分市场，但恰好想起），在屋顶平台配置可移动的户外家具——我认为这会成为住户不错的休憩空间！

在设计层面，The Sixth Avenue Residences 相当务实与功能导向。没有浮夸，也无不适之处；窗户采用略带青绿的着色玻璃，这可能并非当下开发商的首选，但在那个年代的公寓中十分常见——看看近邻且晚一年落成的 The Cascadia 便知。项目建筑师为 Design Link Architects，这家成立于 1988 年的事务所参与了许多耳熟能详的项目，如 Bedok Court 与 Orchard Parksuites；近年的作品还包括 Treasure at Tampines、Hillion Mall & Residences，以及 Robin Residences。

车库方面，地下停车共 2 层，从我多次造访的经验看，车位绝对充裕。这是转售公寓的常见优势，也深受拥有不止一辆车的住户欢迎。就 175 户而言，本项目的地块不小，因此车库空间也较为宽敞明亮。

至于整体状况，车库确实开始显露楼龄痕迹。并没有你在部分 Bukit Timah 项目中常见的高档环氧地坪（例如 Cyan），但这绝不会成为任何人的“否决项”。

需要留意的是要停在对应的电梯大堂，因为电梯大堂并不互通两层地下停车。考虑到现今单位均价接近 $2.5 million（多数为 3 卧），这里的车辆品牌选择也不意外地更为高端，德系车型似乎更受青睐。

进入电梯大堂无需门禁卡，但到达住户楼层（除 1 楼外）则需要刷卡。电梯大堂设计简洁，没有空调，也谈不上奢华。好处是简约带来的是维护费的节省——毕竟仅由 175 户分摊。多数电梯大堂服务 5 层住户，每层 4 户。若你来自大体量项目，会很珍惜这里几乎不用等电梯的节奏，节省下的时间有时真的颇有“红利感”。

乘电梯至 1 楼，你会看到每层 4 户分布在走廊两侧。进出电梯大堂不需刷卡，对部分人而言“安全感”略低。但在我看来，新加坡的治安足以支撑更开放的动线，过多的闸门反而让空间显得局促。

因此，虽不是封闭式设计，但好处是我们拍到的这个大堂位于较为安静的角落，隐私性尚可。

从电梯走出，沿途绿化相当丰盛，漫步其间颇为舒心。总体而言，公共区域偏“无装饰”风格，因此不会有当下新盘那种浓郁的“迎宾式奢华感”。

项目外围设有一条环形步道，晚饭后散步或慢跑都很方便。项目 2009 年 TOP，至今约 13 年，地面铺装已开始显露岁月痕迹。

步道也不算很宽，若你打算慢跑而路径上又有人，可能需要适当侧身礼让。

不过我很喜欢这里的低密度，仅 175 户，不必担心公共区域过于拥挤。项目也坐落于有地住宅包围之中——沿步道行走，会注意到靠近网球场一侧，毗邻地势较高的 Garlick Avenue Good Class Bungalow 住宅区。对于住户而言，这是个好兆头：你的邻居同样把安宁与静谧视为生活重心。这种“专享感”对我很有吸引力——与其说“高冷”，不如说是能在此享有更好的私密性。

积极的一面在于，四周多为低层建筑，没有高楼俯视小区，有助于增强私密感，不会有被“包围”的压迫。

另一方面，虽然仅 175 户，但由于楼栋较低且分散，实际使用中你可能不会感到想象中的“旷阔”。

总体上，若以 Sixth Avenue 为参考，楼栋多为平行排布并有一定角度。我相信部分原因是为了最大化单位数量，同时也有利于将大多数楼栋调整至近乎南北朝向。

与许多新盘偏爱草坪或花园不同，我很高兴 The Sixth Avenue Residences 在楼栋之间设置了两个完整长度的 50m 泳道池。泳池宽度也足以让约 3 人同时分道畅游。就 175 户而言，配置两个 50m 泳道池在新加坡可谓是相当慷慨。

这也意味着相当多的单位可享泳池景。或许不是所有人的首要考量，但至少这里的大多数景观都还不错。

由于地块地势略有起伏（绕后部步道时更明显），泳池一侧边缘呈现出一定的“无边际”效果；你需要先从台阶上至池畔平台再入池。

对于喜欢日光浴的人而言，这里的日晒体验或许未必理想——池畔躺椅沿泳池长边排布，且位于较低的标高，视线并不理想。尤其在半躺模式下，基本是对着一面墙，这并非多数人对“泳池边躺椅”的想象。

躺椅后方虽有步道，但你也会注意到这里临近一些一楼单位。

这些单位的私密性可能受影响，因为与躺椅的距离较近。无论你在躺椅上，还是在自家露台休憩，因距离所限，交谈很难做到完全私密。好处是他们几乎可“即刻入池”，考虑到泳池使用率并不算高，这种便利几乎像是拥有私人泳池。至少不会出现超大体量项目周末常见的人潮。

总体而言，我挑不出太多毛病——在当下语境下拥有两个如此尺寸的泳池相当难得。低层项目不可避免会带来这类取舍，因此更重要的是看你的优先级。

我尤其喜欢朝向无遮挡有地住宅区的景观，能真切感到环境的低密度，这也是居住在 Bukit Timah 更高端片区的魅力之一。

除了“泳将”，也别忘了孩子们！每个 50m 泳道池旁均设 1 个儿童池。虽然没有水枪或滑梯，但分隔且更浅的水域已足够安全实用。175 户却有 2 个儿童池，很多时候你可能“包池”使用。

此外还有 2 个泡池，适合想要安静放松、又不想面对儿童欢呼或 50m 泳道里“Joseph Schooling 们”的住户。

第二个泳池旁还配有小花园与棚架区。此处也要为整体景观维护点个赞：修剪整齐、路径上鲜见落叶。绿量充足且观感怡人，同时不会多到让人担心未来的维护负担。

继续向前，在靠近 166 座的西角可见 1 个网球场。我得再次称赞这里的配套之完善。我常提到一些超大体量项目如 Treasure at Tampines 与 Parc Esta（分别 2,202 与 1,399 户）也只有 1 个网球场，差距相当明显。即便有人指出这些项目更偏大众化公寓、不完全可比，我想多数人也会认同：如今即便在同等体量的高端项目里，网球场也越来越“稀缺”。

以 RoyalGreen 作参照——它是最近的新盘，地块面积也与本案相近（The Sixth Avenue Residences 为 172,000 sqft，RoyalGreen 为 174,000 sqft）。两者各有 1 个网球场，但 RoyalGreen 的网球场位于屋顶，更凸显其项目密度。更重要的是，RoyalGreen（285 户）仅有 1 个 50m 泳池，而这里（175 户）却有 2 个。不得不说，在这方面转售公寓往往更胜一筹，场地更宽松、不拥挤。

绕到项目后部，会见到一处多功能区，摆放了户外家具与自动售货机。因毗邻网球场，售货机显然是为“赛后解渴”准备的。

与目前为止的其他公共空间类似，这里谈不上多舒适或精致。座椅之间较为靠近，若让我选择，我更愿意放置两三张长桌与长椅，更适合群体活动，也更实用。

正如先前提到的，部分铺装已显陈旧，确实需要一些维护。美化这一区域的成本未必高，但能大大提升第一印象。

再往前是一处小型儿童游乐场，但受疫情影响目前暂时关闭。鉴于项目对本地与外籍家庭都颇具吸引力（这片区亦然），我希望它能尽快重开。坦白说，把游乐场关闭有些奇怪，周边不少项目并无此举。

撇开疫情，这个游乐场与 2 个儿童池相得益彰，为孩子们提供更多活动空间。我也喜欢它位于项目后部，空间更显敞阔，孩子们活动范围也更大。

项目内有 2 个 BBQ 炉，位置也在附近。因地势起伏，需要走几段台阶；其中 1 个炉子的灶台与就座区还是分离的。

这里的水景倒是显得有些“岁月感”了……

我喜欢 2 个 BBQ 炉彼此分隔，这在转售公寓中并非理所当然。有些项目把炉子并排而设，实在不太明智，但并不少见——可参考我近期评测的 Parc Oasis。

你可以看到 MCST 在抗疫措施上相当“严格”（我得说，有点没必要），把所有椅子都绑了起来。无论如何，政府已宣布自 3 月 18 日起可重开 BBQ 炉，这里的住户也很快在住户 App 上请求 MCST 开放。预祝回归更美好的日常！

积极看，这是“主动管理”的体现；但另一方面，若“严格到吹毛求疵”，也可能让人感到束缚。

最后，在项目后部还有一处小型健身角，拉单杠、仰卧起坐都能满足。可以说 The Sixth Avenue Residences 相当“偏爱运动族”。

依赖 MRT 的住户也可从靠近 170 座的侧门出入，这是距离 Sixth Avenue MRT 以及 Guthrie House 的 Cold Storage 等配套最近的出入口。步行至上述设施均不超过 8 分钟。

小结：The Sixth Avenue Residences 以低密度享有令人称羡的公寓设施。虽然外观不如部分 Bukit Timah 同侪那般奢华，但凭借其不打折的生活方式、配套与便利性，在一众项目中颇为出众。

接下来，我们再聊聊它的区位。

The Sixth Avenue Residences 区位评述

Sixth Avenue 是 Bukit Timah 较为“出镜率高”的道路之一，原因有多方面。其一，它过去与 Singapore Turf Club 紧密相连，后者曾位于马路对面，周末赛马时段常引发拥堵与居民不便；如今幸已成历史。

其二，Sixth Avenue 靠近多处 GCB 住宅区，包括 First 至 Fifth Avenue、Queen Astrid Park、Garlick Avenue 与 Old Holland Road，因此人们常把此处住宅与“相对成功的人士”联系在一起。

其三，连接 Bukit Timah Road 与其他主干道的道路并不多。比如 Balmoral Road 连接至 Orchard Road，而 Sixth Avenue 则连接至 Holland Road，进而可达 Holland Village 与 Dempsey 等地。

其四，Sixth Avenue 的起点（靠近 Bukit Timah 一侧）有相当多的餐饮选择。从平价（至少 3 家咖啡店与一家 Toastbox）到较高价的 Pasta Fresca Da Salvatore 与 Lazy Lizard 一应俱全。虽不及例如 Cluny Court 般“精致”，但这里更为亲民的咖啡店在 Bukit Timah 这一带颇为难得。采购方面，Guthrie House 内有全尺寸的 Cold Storage，距公寓约步行 5 分钟。那里也有 Bengawan Solo，随时可以买些 kueh 招待亲友。

The Sixth Avenue Residences 的具体位置有点“与众不同”：大多数 Sixth Avenue 公寓更靠近 Bukit Timah Road（例如 Fifth Avenue Condo、Sixth Avenue Ville、Villa Azura），更不用说新盘 Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen；而本项目更靠近 Sixth Avenue 中段，对面是 Namly 住宅区，邻近 Jalan Haji Alias。原因在于它早在 1996 年就经历过集体出售（前身为 Avenue Park Condo），当时据称是规模最大的集体出售地块。这也意味着它距离 MRT 稍远，同时相较周边其他公寓未必有额外“加分项”。

尽管如此，经由侧门步行至 MRT 仍在 8 分钟内。需要注意的是，路上大多无遮挡，天气突变时记得带伞。熟悉这一带的人也知道，这段 Bukit Timah 容易积水……不过 The Sixth Avenue Residences 位于略微抬高的地势，可稍感安心。

众所周知，Bukit Timah 是“学府带”。虽然 The Sixth Avenue Residences 靠近多所顶尖学校，但遗憾的是，项目并不在这些学校（小学或其他学校）1km 范围内。若希望孩子就读，理想状况是父母已为校友，以提高录取概率。

最近的 MRT： Sixth Avenue MRT（步行 8 分钟，距侧门 650m）

公共交通

巴士站	服务线路	距离公寓（及预计步行时间）
Opp Garlick VilleStop ID: 11349	77, 156, 970	140m, 1 分钟
Aft Lantana AveStop ID: 42131	77, 156, 970	230m, 3 分钟

学校

学校	距离公寓（及预计步行时间）
Nanyang Girls High School	1.1km
Methodist Girls School	1.3km
National Junior College	1.3km
Hwa Chong Institution	1.3km
Henry Park Primary School	1.5km
Nanyang Primary School	1.5km
Raffles Girls Primary School	1.5km

零售 / 餐饮

目的地	距离公寓（及预计步行时间）
Cold Storage Guthrie House	450m, 5 分钟
Sixth Avenue 餐饮（Brazil Churrasco、Pasta Fresca、Lazy Lizard 与咖啡店）	450m, 6 分钟

私家车出行

主要目的地	高峰期平均车程（0830）
CBD (Raffles Place)	13.8km, 28 mins
Orchard Road	6.7km, 15 mins
Suntec City	10.7km, 24 mins
Changi Airport	24.4km, 27 mins
Tuas Port (By 2040)	32.9km, 45 mins
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	14.0km, 21 mins
Mediapolis (and surroundings)	4.7km, 14 mins
Mapletree Business City	8.9km, 24 mins
Tuas Checkpoint	22.2km, 30 mins
Woodlands Checkpoint	15.8km, 19 mins
Jurong Cluster (JCube)	8.1km 19 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	16.4km, 23 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.3km, 27 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	23.2km, 30 mins

最近道路出入口：2 个——均为 Sixth Avenue，左转通往 Bukit Timah Road 与 PIE，右转通往 Holland Road。

The Development Team

Keppel Land 是 Keppel Corporation 的房地产业务分支。Keppel Corporation 成立于 1968 年，最初专注离岸与海事业务。其涉足房地产始于 1983 年收购 Straits Steamship Company——一家在新加坡拥有大量土地储备的航运公司。此后，他们将 Keppel 海滨从船厂转型为高端住宅聚落，代表作包括 Caribbean at Keppel Bay（2004）、Reflections at Keppel Bay（2011）及 Corals at Keppel Bay（2016）。此外，他们也在销售 19 Nassim 与 The Garden Residences 等项目。其业务版图跨越国界，已在越南、中国、印尼与美国等地完成多个项目。

Singapore Land 成立于 1963 年，是新加坡首家上市的房地产开发商。1990 年被 United Industrial Corporation 收购。它开发了多座新加坡标志性建筑——包括 Singapore Land Tower、Clifford Centre、SGX Centre 2、The Gateway 与 Marina Square。目前由 UOL Group 持有重大股权，而 UOL 与 UOB 的黄氏家族渊源颇深。其现有资产涵盖 UIC Building、Parkroyal Marina Bay、Pan Pacific Singapore、The Watergardens at Canberra 与 Avenue South Residences 等。

Stack Analysis

项目总平面图

The Sixth Avenue Residences 坐落在一块规则形状的土地上，面积约 172,000 square feet。项目几乎完全被有地住宅所环绕，因此顶层复式单位的屋顶露台可享无遮挡景观——其高度可越过周边有地住宅的屋顶。更好的是，这种视野基本“被保证”，因为这些有地住宅短期内不太可能消失。

尽管就户数而言地块不小，但由于是低层项目，大部分土地仍被住宅楼占据。因此你未必会感到特别开阔；再加上提供了两个 50m 泳道池——对某些人而言或许有些“过度”。

网球场、游乐场与 BBQ 炉呈一排位于项目后部。我个人更偏好把它们放在前场，可与主干道保持一定距离。但话说回来，这里的交通噪音绝不会如 Bukit Timah Road 般明显（毕竟 Sixth Avenue 仍是单车道），无需过分担心。

户型分布

户型	面积	数量
2 卧	969 - 1,313 sqft	22
3 卧	1,292 - 2,734 sqft	118
4 卧	1,787 - 3,165 sqft	30
5 卧	2,056 - 3,810 sqft	5

乍看之下，The Sixth Avenue Residences 的户型面积“惊人”，3、4、5 卧的最大单位接近或超过 3,000 sqft。不过这些是“特例”——仅限顶层复式（大屋顶露台）与一楼单位（大露台/庭院）。

平均面积则落在区间的“较小端”。尽管如此，以当下语境仍属大方，例如这里的2 卧为 969 sqft，而 Fourth Avenue Residences 为 624 sqft、RoyalGreen 为 635 sqft。其他户型也大致如此。

这意味着进入门槛的总价会更高，且多数为 3 卧，起步总价接近 $2.5m。对业主而言，这也塑造了更“筛选”的住户结构——要么是自住为主的家庭，要么是职业人士或成功创业者的租户。

最佳楼座

总体来看，若以 Sixth Avenue 为参考，楼栋多为平行排布并略有旋转。我相信部分原因是为了最大化单位数量，同时也有利于将大多数楼栋调整至近乎南北朝向。

大多数户型在朝向上可选空间不大。2 卧的 4 个 Stack 均朝外、面向 Sixth Avenue。虽然会有一些临路噪音，但如果你不喜欢内向泳池景，这也许正合胃口。地势略有抬高，4 与 5 楼的单位可望向低层的 Namly 住宅区与远处较新的 Holland Drive 组屋。

多数 3、4、5 卧为内向泳池景，同时也会对望对面的楼栋。这些单位的阳台通常也较为宽大。我手头没有楼间距的精确数据，若考虑购买内向泳池景，建议实地感受。有少数楼栋朝向 Sixth Avenue Crescent 或 Lantana Avenue 的有地住宅区，我个人稍微更偏好这些，因为可能比泳池一侧更安静。

正如实地探访中提到的，由于地形不平，有些一楼单位会面向被抬高泳池的一侧墙体——若你不喜欢这样的视野，请留意相关 Stack。

Price Review

若你考虑 The Sixth Avenue Residences，定会把它与邻近项目做横向比较。以下是它的“同侪对照表”。

Development	Units	Psf	TOP	Tenure	Price Gap
The Sixth Avenue Residences	175	$1,998	2009	Freehold
Fourth Avenue Residences	476	$2,477	2023	99 Years	24%
RoyalGreen	285	$2,739	2022	Freehold	37%
Fifth Avenue Condo	70	$1,857	1998	Freehold	(7%)
Sixth Avenue Ville	49	$1,741	1999	Freehold	(13%)
The Tessarina	443	$1,925	2003	Freehold	(4%)
Cascadia	536	$1,897	2010	Freehold	(5%)
Maplewoods	697	$2,101	1997	Freehold	5%

The Sixth Avenue Residences 在我写作时（2022 年 3 月）的实际平均 psf 约在 $1700+，但这是因为户型面积跨度大——一楼与顶楼复式因大露台/大屋顶露台而拉低总体 psf。考虑到项目有 30 多个 Stack，其中不少一楼与顶楼复式带大面积户外空间，在仅 175 户的样本下，会明显影响整体成交 psf。我选取了“常规”单位的最新 psf（也是项目纪录高位）进行更公平的比较。

即便以纪录高位 psf 计，项目仍较新盘 Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen 分别便宜 24% 与 37%。两者距 MRT 更近（Fourth Avenue Residences 更是“地铁零距离”），但其短板是坐落于以 Freehold 为主的地段却为 99 年地契。尽管如此，凭借其独特卖点，租赁与转售需求应会持续强劲。

至于 RoyalGreen，我并不那么“信服”。它与 The Sixth Avenue Residences 地块面积相近，但户数多 63%（175 vs 285），当然 RoyalGreen 的单位面积更小。另一方面，RoyalGreen 的配套也不及这里完善（285 户 1 个 50m 泳池 vs 175 户 2 个 50m 泳池）。我也不太喜欢它位于 Anamalai Avenue 的位置——我每次去都感到拥堵。因此，若你重视空间与可居性（户内与社区层面），The Sixth Avenue Residences 低 37% 的 psf 更有道理。

至于 Fifth Avenue Condo 与 Sixth Avenue Ville，体量都更小，设施较少。但它们更靠近 MRT，且几乎全程有遮蔽通道。不过，成交量不高，横向比较难度较大。顺带一提：Fifth Avenue Condo 于 1996 年（1997 年亚洲金融危机前夕）推出时，曾以 $1,300 psf 创下标杆。

与之相比，The Sixth Avenue Residences 于 2006 年推出时的平均价仅 $1,000 psf，足足晚了 10 年，意味着这“失去的十年”里价格实际上大幅回落。即便我愿意对楼市长期看多，依然建议你务必做好财务测算，量力而行，避免过度杠杆。

若把 King Albert Park 一带的公寓也纳入比较会更有意思。它们多为更大体量，地段也相对没那么中心；多数位于 21 区（The Tessarina 例外在 10 区），通常被视为不如 10 区“体面”。我参考了它们的最新成交 psf，可以看到与 The Sixth Avenue Residences 的价格已相当接近。

事实上，最早落成的 Maplewoods 已突破 $2,000 psf，而 Cascadia（2013 年）与 The Tessarina（2021 年）的历史高位也均越过 $2,000 psf。就我个人看法，这为 The Sixth Avenue Residences 预留了上行空间——考虑到它更“体面”的地址与更中心的位置。我对其 psf 在不久将来突破 $2,000 抱以审慎乐观。

Appreciation Analysis

1. Beauty World 区域焕新

几乎每个 Bukit Timah 的新项目都会提到 Beauty World 的更新。长话短说：对比 URA 2014 与 2019 的 Masterplan，你会注意到 Beauty World 将迎来约 1 million sqft 的综合体，作为全新综合交通枢纽的一部分。Far East Organisation 以 $1.02Bn 夺标，预计未来几年推出。这将为目前显得老旧的片区带来更新（例如 Beauty World Plaza），并提升区域活力与连通性。虽然 The Sixth Avenue Residences 并非“门口即达”，但距 Beauty World 仅相隔 2 站，区域利好应有一定外溢效应。

2. Turf Club 住宅开发

Turf Club 靠近 The Sixth Avenue Residences，现有多种零售、餐饮、体育与休闲设施，从五人制球场到餐厅与幼托中心皆有。这自 1999 年 Singapore Turf Club 搬离后一直如此。然而令不少居民失望的是，这里的租约将于 2023 年底最终到期，土地将为住宅开发做准备。

这是一块相当巨大的地段，面积接近 200 个足球场。政府需要谨慎规划，避免短期内供应激增。地块邻近 Binjai Park、Swiss Club Road、Raffles Park 与 Eng Neo Avenue 等 GCB 住宅区，未来的住宅产品组合颇值得关注。尽管这无疑会为周边带来大量供应，但也令人期待：当这些地块分期推出时，或将再次把视线拉回 Bukit Timah。加之预期均为 99 年地契，The Sixth Avenue Residences 作为此区域内少见且配套完整的 Freehold 公寓，将具备明显优势。

3. Holland Plain 重建

Bukit Timah 更大区域内还有多块大型地段规划中。除大体量的 Turf Club 地块外，Holland Plain 草地预计可提供约 2,500 个住宅单位，同时扩展公园连接网。它靠近 King Albert Park，将为区域带来更多供应。若管理得当，这些 99 年地段有望在 Bukit Timah 树立新的价格标杆；凭借 Freehold 身份与更完整的配套，The Sixth Avenue Residences 有望从中受益。

Our Take

某种意义上，The Sixth Avenue Residences 可算是 Sixth Avenue MRT 步行范围内的“隐藏宝石”。除两大新盘（Fourth Avenue Residences 与 RoyalGreen）与 The Tessarina 外，周边鲜有同时配备 50m 泳道池与网球场的项目。更重要的是，它在这些项目中密度最低，仅 175 户。

鉴于大多数为 3 卧，这是一座适合家庭的公寓。它靠近多种生活与休闲去处：从 Botanic Gardens 与 Rail Corridor 到 Holland Village 与 Dempsey Hill。若你重视私密，又想享受完整的公寓设施组合，The Sixth Avenue Residences 的确是个理想之选。

项目纪录 psf 为 $1,998（2021 年 12 月创下），在我看来仍属合理——尤其当 King Albert Park 一带的同侪都已站上 $2,000 之上。毕竟，这是一处位于 Bukit Timah 核心的 10 区物业。需要留意的是，受限于总户数少，市场上并非总能买到，尤其是 2、4、5 卧更为稀缺。至于在 2021 年底降温措施之后，这里的 psf 能否稳住甚至继续上行，我个人依然保持审慎乐观：The Sixth Avenue Residences 作为一颗少见的“珍珠”，为住户提供了私密环境与慷慨配套。

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