如果你正打算购买二手公寓，2025年你可能会发现选择明显变少。放眼市场，放盘寥寥，某些项目在过去12个月内几乎零成交。先说结论——这绝非你的错觉。其他买家，甚至房产中介，也已开始感受到出货意愿下降所带来的影响。以下是简要梳理：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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2025年最大的难题：换房成本
如果你留意房产中介的传单和广告，会发现自去年起风向有变：中介如今把更多时间与预算用于争取卖方，而非买方。
确实，市场上最常听到的抱怨就是“没货”：即便有大批愿意购买二手公寓的买家，但受限于可售存量不足，仍是无房可卖。
根据我们一线的观察与交流，二手公寓挂牌愈发稀缺，背后可能有以下原因：
1. 2025年的换房成本
这也是许多屋主决定不卖的首要原因：在房价高企的当下，即便卖了，也未必补得上与更贵新房之间的差额。
看看短短5年内新盘价格涨了多少：
新盘平均价格从2020年1月的 $1,887 psf 涨至2025年1月的 $2,640 psf——涨幅约 40 per cent。
同期二手公寓价格从 $1,348 psf 涨至 $1,695 psf，涨幅约 25 per cent。
这正是一道经典难题：能高价卖出，也得高价买入。涨幅之大意味着，除少数幸运儿外，多数业主的房产升值未必足以弥补换到新房所需的差额。
这让人想起我们此前的报道，其中一位受访者就因这个原因，拒绝了其位于 Tanah Merah 的公寓集体出售（en bloc）。即便有 $2 million 的出售回款，周边二手公寓均价已达 $1.5 million，而附近新盘（Sceneca Residence）三房的定价则在 $2 million 以上。
2. 更高的ABSD税率
这对已持有第二套及以上房产的人尤为切身。许多人抗拒出售，因为一旦日后再置换，如今需承担的ABSD已显著提高。
例如，我们的一位读者就因更高的ABSD税率，拒绝了对其作第二居所的两房单位的报价。这对夫妇在2012年为女儿居住而购入该房。如今女儿已搬出，他们原拟出售。但在他们当年购入时，第二套房的ABSD为零；彼时，新加坡公民仅在购买第三套及以上房产时支付 3% 的ABSD。
若他们现在卖出再置换同类房产，将面临 20 per cent 的ABSD。因此，他们决定继续持有并出租。
另一位中介告诉我们，已在新加坡持有房产的外国人极可能“死守”，甚至拒绝集体出售（en bloc）提案。原因？一旦卖掉，之后任何购置都将触发 60 per cent 的ABSD（获豁免的外国人如美国公民除外）。心理层面亦有影响——ABSD历来不曾下调，令不少人担心，现在卖掉第二套，可能再也买不回来了。
3. 较新的替代房可能更小
这多少有些讽刺：随着GFA harmonisation的实施，一些新公寓的可居住面积，实际上可能比部分旧盘更实用（而旧盘的总面积则包含空调板、Strata 挑空空间，以及难以利用的长走廊等）。
不过，很多时候，老公寓那种“实打实的面积”如今几乎买不到——即便有，总价也高到让升级变得困难。以老盘 Changi Court（1997年）为例：若业主以 $1.88 million 卖出 1,388 sq. ft. 的单位（真实成交，2024年11月），这些回款能买到什么？以当前新盘价位计算，替代房很可能只有 900 sq. ft. 左右，甚至更小。
一些屋主会认为，即便新单位更“高效”，与原有住房相比，面积让步仍过大。事实上，找房者最常见的抱怨之一，正是最大、最宽敞的二手公寓最难买到。
4. 缩屋换到组屋时的等待期
我们一位读者近期就表示，私宅卖家在购买转售组屋前须等待 15 个月的规定，拖慢了他们的缩屋计划。
目前，凡出售私宅者，须在成交后等待 15 个月方可购买转售HDB组屋。
(Build-to-Order (BTO) 需等待 30 个月，几乎行不通。)
虽然有意缩屋的人最终大概率仍会执行，但等待期会带来“黏性”：有人会因不便而重新考虑，并推迟出售，直到完全准备好应对这段空档。就我们的读者而言，他们为规划这 15 个月期间住在哪里，把决定整整往后推了近一年。
注：对于年满55岁且缩屋至4房或更小单位者，上述等待期不适用。
5. 融资更趋紧与利率隐忧
多年来，一系列降温措施引入了若干贷款限制：
- 2012年下调了贷款年限上限。
- Total Debt Servicing Ratio (TDSR) 于2013年推出，此后从 60% 下调至 55%。
- 2018年将最高 Loan-to-Value (LTV) 比例从 80% 下调至 75%。
除此之外，如今不少升级族年龄更长，意味着可贷年限更短、月供更高、审批更严格。再叠加更高的房价与更大的贷款额，融资愈发吃紧。
利率同样令人担忧。鉴于全球经济局势不明朗，借贷成本可能随美联储的利率决定而意外上行。对潜在升级者而言，再背负 10 至 20 年、且可能偏高的利率，“留在现有住房更安全”就成了更稳妥的选择。
一个连带效应：集体出售（en bloc）市场转弱
当现有屋主不愿卖时，开发商寻求en bloc sites也同样受阻。许多面对集体出售的屋主，仍需应对高昂的替代房成本、融资难题，以及任何额外房产的ABSD。
因此，这不仅是二手买家的问题，也影响那些期待集体出售的屋主。市场状况显示，集体出售在可预见的未来大概率仍将疲弱。
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