2024年新盘与转售公寓的价格差距是否更大？数据怎么说

随着新盘价格如今平均达到$2,200+ psf，关注点回流到转售公寓也就不足为奇了。此时，不少购房者会惊讶于转售公寓价格同样涨了不少——别忘了，在新冠疫情之后、住房供应吃紧之际，可即刻入住的房源需求旺盛。现在确实是时候再审视一次，并更新我们对2024年新盘与转售公寓价格差距的观察：

注：以下分析共覆盖213,117笔交易，仅聚焦于被归类为apartment或condo的非有地私人住宅。Sub 销售被视为新售。因新售补贴影响，已排除行政公寓（EC）。同时我们按面积分组进行比较，以获得更合适的$PSF对比，尽量减少大小户型占比对$PSF的影响。

追踪2013年至今的新盘公寓价格

（你可能会注意到，对于小面积户型，新盘价格似乎在2013至2016年间有所回落。这是因为2013年是高点，随后至今陆续出台的多轮降温措施所致。）

接着，我们查看了2013年至今的转售公寓价格

总体来看，疫情期间对新盘与转售公寓的价格差距产生了显著影响 

虽然价格差距早在2018年就开始扩大，但我们看到最明显的跃升发生在2020年（阻断措施之年）及其之后。 

与此可能暗示的情况相反，这并非开发商的“黄金时代”。事实恰恰相反：价格飙升是因为疫情期间材料与人力成本上涨，且之后并未回落（多数商品皆如此）。影响之大，以至于许多建筑商破产。 

然而，以每平方英尺价格计，转售公寓最近涨势更为明显。

以下是新售$PSF的增长情况：

以下是转售公寓$PSF的增长情况：

以psf价格计（$PSF），转售公寓在2023至2024年实际上涨幅更高。这在近期有助于缩小与新盘的差距。不过，差距是否会继续缩小很难下定论，仍有多项变量需要考虑。 

其一，在比较新盘与转售时，需要注意绝大多数新盘为有期限地契（leasehold）公寓。这一点很重要，因为永久地契（freehold）公寓通常有价格溢价。

为更公平比较，我们将新盘与转售的leasehold项目进行对比，并同样对比freehold项目。

以下为freehold（新盘）的价格表现：

接下来，看看freehold（转售）的价格：

若只看freehold/999年leasehold项目，$PSF差距如下：

接下来，看看新盘leasehold价格：

再看看转售、leasehold公寓的价格：

由此得到如下价差：

可惜的是，坚持只看leasehold项目似乎并不会带来更小的价差。虽然leasehold的绝对价格更低，但新盘与转售之间的差距与freehold市场相去不远：

目前看来，对买方而言唯一的好消息是：‘23与‘24年的价差没有2017至2023年间那么夸张。 

鉴于大量新公寓已建成——尤其是近年的大型项目，如Normanton Park与Treasure at Tampines——供应紧张基本缓解。这也可能有助于缩小价格差距，或至少避免进一步扩大。 

话虽如此，还有一点需要关注：我们要确认，价差收窄不只是因为相比往年，CBD的成交量占比上升所致。

我们先查看各区域的成交量占比。下表展示自2013年以来，各区域在公寓成交中所占的比例：

请注意在2015至2019年间，CCR的成交数量非常少，因此我们需要检查是否存在扭曲（当某一区域在某段时间出现新盘数量极高或极低时，会扭曲平均$PSF）。 

（有些读者可能注意到，2024年OCR的成交量占比大幅下滑

CCR成交占比再次走低的原因多样。其中一项是对外国人与实体征收的ABSD加倍至 60 per cent。这对CCR的打击更大，因为该区域更受上述买方群体青睐。 

另一个原因是2024年OCR推盘阵容强劲，且价格更易被接受：包括多项Lentor项目（Lentor Mansion、Lentoria与Lentor Hills Residences），以及Kassia、Hillhaven、Hillock Green、The Botany等。)

接下来，看看转售项目的成交量占比：

转售成交在各区域之间的分布相对更为稳定。 

现在按区域来看新盘与转售项目之间的价格差距：

新售：

转售：

价差如下：

现在你也能看到，为何按区域比较同样重要。一旦考虑到区位因素，你会发现一个非常一致的趋势：价差随时间扩大。

尽管CCR近期受到新一轮降温措施的冲击，但实际上，它是新盘与转售价差扩大最快的区域。 

顺带一提，我们也有个观点：为什么在CCR里，旧的转售项目相较新项目会出现如此大的价差？这与CCR里老牌豪宅项目的品质有关——以当今标准衡量，它们有时甚至不如最新的大众项目。 

与此同时，在OCR与RCR，尽管疫情后新盘价格大幅上涨，但价差已开始收窄。转售单位开始追赶新盘，不过距离完全追平仍有一段路。

总体而言，新盘价格似乎正在整体趋缓。开发商大概也意识到已触及“天花板”——动辄$2 million+的家庭型单位，对普通买家而言负担过重（对大多数首次置业者更是几乎不可能）。 

出于类似原因，我们也预期转售价格会继续追赶：最大的买方群体（HDB升级族）可能会发现部分转售项目在价格上更易接受，他们也更愿意在当下对如楼龄等问题适度让步。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。