Normanton Park 评测：1,862 个单位，巨量配套与更紧凑的时间进度

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项目：	Normanton Park
地区：	05
地址：	Science Park Drive
产权年限：	99 年（自 2019 年 7 月 22 日起）
单位数量：	1,862
占地面积：	666,727 sqft
发展商：	Kingsford Huray Development Pte Ltd
TOP：	2023 年 1 月 2 日

我相信你一定听过这句话：

“越大越好”

若以此来反映消费者偏好，似乎 Normanton Park 有望大获全胜。

毕竟，它应当会是 2021 年规模最大的全新项目（若没有突如其来的大型 en bloc 交易）——总数高达 1,862 个单位。

所以对于一直在关注的读者而言，Normanton Park 将超越 D’Leedon，成为新加坡单位数量第二多的项目。头筹仍由 Treasure at Tampines 摘得——位于东部的巨无霸共有 2,203 个单位。

但坦白说，这并非人人都想拿的“奖项”。

主要原因在于，体量更大并不必然更好（除非你只在意配套选择与管理费）。更值得关注的，其实是项目本身的密度。

更值得关注的，其实是项目本身的密度（这一点我会在后文详细说明）。

当然，介绍 Normanton Park 时也少不了它最为人熟知、却略显“臭名昭著”的出道标签——no-sale license（禁止销售许可）。之所以被施加该限制，是因为 Kingsford Huray（Normanton Park 的发展商）在其先前项目 Kingsford Waterbay 的建造工程中未能满足相关要求。

因此，作为获准销售的条件之一，Kingsford 必须在申请临时入伙许可（TOP）之前，为所有单位完成 Quality Mark 评估。

换言之——对施工质量的审查会更加严格。但这是否足够？

于是问题来了——这就足够了吗？

稍后再谈这个话题，但首先，让我们进行惯常的 Normanton Park 内部导览！

Kingsford Normanton Park 深度探访

毫无疑问，Normanton Park 公寓开发是一个体量极其庞大的项目。由于示范单位就坐落在实际地块上，你能第一时间感受到它的规模。项目目前约完成 15%，因此单是驱车穿行去看 Normanton Park 示范单位本身就是段不短的路程——更别提如果要从一端步行到公交车站，可想而知有多远！

内里也同样如此，我想大多数人都会被项目的规模与体量所震撼。几乎有些令人目不暇接，但这并非贬义。

先来说说数字。Normanton Park 占地 666,727 平方英尺。共有 9 座住宅塔，提供 1,840 个单位，另有 22 间排屋与 8 个商业单位，总计 1,862 个单位。

为不知情的读者补充一点，Normanton Park 早年是 HDB 为新加坡武装部队人员兴建的宿舍。该地块于 1993 年私有化，并在 2017 年以 $830.1 million 的集体出售价格成交。更令人惊讶的是，旧的 Normanton Park 仅有 488 个单位——与如今接近 4 倍的规模相比，不难想见此前住户所享有的宽裕空间。

正如我在开头所说，1,862 个单位这个数字看上去确实有些吓人。但在看待大型项目时，更应关注的是未来的居住密度。最简单的判断方式，就是用地面积除以单位数量。

就 Normanton Park 而言，(666,727/1,862) 得出每户 358 平方英尺的土地面积——其实并不算差。

但我们也来与相似体量的项目对比一下：

Treasure at Tampines 648,889/2,206 = 每户 294 平方英尺

JadeScape: 397,823/1,206 = 每户 330 平方英尺

Parc Esta: 376,716/1,399 = 每户 269 平方英尺

Parc Clematis: 633,644/1,468 = 每户 432 平方英尺

Florence Residences: 389,239/1,410 = 每户 276 平方英尺

虽然还不及 Parc Clematis，但在这些超大型公寓项目中，它已相当体面地位列第二。

话虽如此，单看数字有时很难有切身体会。如果你想亲自感受，不妨去看看D’Leedon。它的空间感更为宽裕（每户 490 平方英尺），但仍可作为判断你是否适合超大体量项目的良好参照。或者，你也可以点此观看我的带看视频！

抛开数字不谈，我对 Normanton Park 的第一印象是，它仿佛是Principal Garden与Parc Clematis的结合体。更具体地说，塔楼的排布方式像 Parc Clematis，而每座塔楼的外观则更接近 Principal Garden。就我个人而言，我挺喜欢 Principal Garden 的设计，因此这并不是坏事。

Normanton Park 的主入口位于 Science Park Drive，你可以通过 AYE 的匝道进入。这意味着驾车出入相当便利，但公共交通方面就难以同样评价了。

你在更靠里处还会有一个临时（稍后再谈）的次入口/出口，这在这里无疑是必要的。事实上，若没有这一点，我几乎会认为是“失职”——尤其在这里的车位配比为 1:1 的情况下。

因此，尽管开发商在 1/2 房型占比较高的情况下仍为每个单位配足了停车位，这也从侧面反映出：如果你高度依赖公共交通，Normanton Park 的区位并不算理想。

主入口旁是一排 8 个商业单位。尽管这类配置常被视为加分项，但真正的优势取决于业态组合是否合适——若反响不佳导致几年后空置，那就失去了意义。

话虽如此，鉴于 Kingsford 此次开发体量之大，且就近配套尚未完全成熟，更多餐饮选择对住户而言无疑是可喜的。我预计待 Normanton Park 入住率走高（加上周边办公人群），应能提供足够的客源支撑。

前场还设置了变电站与垃圾收集站的位置，这大概也是最为务实的布局——尽量远离住宅塔楼。

主入口本身由一系列亭阁组成，俯瞰着一条 Sky Bridge，并为下客点提供遮蔽。以项目规模而论，我觉得下客点略显局促，且这个区域使用频率应当很高。

就个人而言，入口的观感也略显平淡。而且从营销册上未着重提及可见，这里并没有投入额外的设计心思。

也许这一点可以被原谅，因为其余园区确实相当精彩。与Parc Clematis相似，约 60% 的用地将用于其所宣称的“超过 100 项生活配套”。

但一如既往，对此类说法不妨持保留态度，因为很多“配套”只是对本质类似设施换了不同称呼。例如，我数了数就有 10 片草坪与 19 座亭阁——每个名字都不一样（营销团队为取名恐怕真是绞尽脑汁！）

所以，虽然配套种类确实多样，但或许没有你最初想象的那般“庞大”。

首先是 50m 标准泳池，两侧设有宽阔的泳池甲板与 Botanical Lawn（本质上就是带有座椅舱的绿草坪）。左侧的 Feature Courtyard 亦使这一带看起来修剪得体、景观宜人——但由于靠近 AYE，这里恐怕称不上最为宁静的氛围。

面向外侧还有多条步行路径（Forest Corridor、Botanical Pavilion、Botanical Walk、Tropical Forest Walk——你看这些命名就懂我的意思了），在项目与高速公路之间形成一定退距。

坦白说，这整片区域也起到了将主住宅楼整体“后移”的作用。

从这里也可通往通往公交车站的侧门。与大多数超大型项目一样，务必把园区内的步行时间计算在内——尤其是当你考虑选择 Normanton Park 最内侧、以获取绿景视野的单位时。

这里还能看到第一排排屋（共 22 间），称为 The Villa Collection。

这类产品适合追求landed 感受的买家，建筑面积为 2,110 平方英尺，分布在 4 层（若把私家地下停车位也计入）。均为 4 房型，虽无私人电梯略显可惜，但每户都可直接通往泳池。

我完全能理解这类单位的吸引力——它们满足了 Normanton Park 买家中一个相当小众的需求。或许不像部分竞争性的簇屋那样配有私家屋顶泳池，但就我个人而言，更偏爱家门口的大泳池。

50m 标准泳池前方便是健身房，这里也是我想指出目前为止在 Normanton Park 的第一个主要遗憾之处。

直白地说，这间健身房绝不可能满足预期住户数量的使用需求。以项目的用地规模，我实在想不出不把健身房做得更大的合理理由，或者至少在不同位置再设一间。

当然，旁边有 Fitness Pavilion 和户外 IPPT 站，但这对分散在整个 Normanton Park 的健身爱好者而言，恐怕仍然不够。

我能想到的应对办法，是通过预约时段来管理高峰期人流，并且考虑 24 小时开放，就像Treasure at Tampines 那样。

健身房之外（靠近主入口）是两片网球场和一片篮球场。乐观者会说有不止一个网球场很好，但现实是，D’Leedon 单位更少却有 3 片网球场，周末仍是一位难求。

更令人振奋的是，让我们转向 Normanton Park 当之无愧的“主角”——位于各住宅楼之间、种类繁多的泳池群。

尽管Parc Clematis 那片超大“潟湖式”泳池 依然是我心中的第一名（主要胜在华美气派），但这里也已十分接近。

重点配置包括：1x 150m 泳池、1x 50m 标准泳池、1x 家庭泳池、1x 儿童泳池、1x 水疗池。

而且必须承认——家庭泳池与儿童泳池本身的尺度也相当可观。

虽然这张照片并不能最好地展现其规模，但你眼前那片“蓝海”其实就是专属的儿童泳池——毫无疑问会成为小朋友们的主要乐园。

除了常规的儿童游乐场外，这里还有探险游乐场与户外蹦床——并不常见的配置。

在活动最集中的区域，你会发现各类“山谷”（Amazon、Spa），以及功能室与不同主题的亭阁。依我拙见，这里也是设置第二间健身房的绝佳位置。

最后但同样重要的，是位于园区尽端的 150m 泳池。它蜿蜒如河流，极具视觉冲击力。从一头游到另一头，本身就已是一场不小的锻炼。

即便你并非热衷游泳，也一定会欣赏它为小区带来的“河谷”氛围——更何况，凭借其巨大的尺度，也在楼栋之间形成了不错的分隔。虽说与Ki Residences 那种几乎不对望的格局无法相比，但本案的楼栋确实通过更聪明的排布，较小化了这方面的问题，这点在小体量项目中并不多见。

开发商的另一项亮点举措，是每座住宅楼均会抬高至离地 19 米。这意味着即便是最低楼层，也能俯瞰到部分广阔的园林景观；而更高楼层的绿意视野则更佳。

这同样提升了私密性——无论是对于在设施区（日光浴或游泳）活动的住户，还是居住在较低楼层的住户而言。

随着示范单位之旅接近尾声，必须特别提及面向 Kent Ridge Park 的楼栋。此公园或许并不算大众所熟知，但其规模也有 47 公顷之大。能拥有完整绿化面景观的项目并不多见，因此对于喜爱自然的买家而言，这绝对是加分项。

不过还请注意，若选择居住在园区这一端（Blocks 51, 53, 55, 57），前往 AYE 边公交车站的步行时间将会明显延长。

沿 Science Park Drive 的侧门外也有另一个公交车站，但可惜的是，这里仅有 92 与 92A 两条线路，主要服务 Science Park 路线。若要乘坐其他线路，你仍需步行至前门。

最后，第二个入口/出口位于园区尽端。这一安排有助于分流主入口的车流，确实是好举措。但也需要注意，它仍在同一条 Science Park Drive 上，因此你的主要进出通道依然是通过 Portsdown Flyover、AYE，或 Science Park Drive 本身。

这里需要重点留意的是未来的次入口。其位置位于 Blocks 55 与 57 之间，待 Science Park Drive 未来延长后将启用，并将通往 Alexandra Road，从而显著改善 Normanton Park 的道路通达性。

眼尖的你们或许也注意到了，将有一条地下道路把这里与 South Buona Vista Road 相连——再次提升整个区域的通达性。

Normanton Park 1卧室+书房 评测

Normanton Park 共提供 552 套 1 卧/1 卧+书房 户型，占 1,862 套总户数的约 30%（比例相当可观）。面积范围从 484 平方英尺 一直到 700 平方英尺，但最大面积其实属于“顶层单位”。其差异点在于客厅/餐厅设有挑空的高天花空间。

以 570 平方英尺 的面积而言，这个 1 卧+书房 户型与同类相比尺寸相当有竞争力，这是一个加分点。但（而且是个不小的问题），平面上仍有一些效率不高之处，下面会说明。

该户型的入口采用了较长的玄关走道，我认为对大多数人来说这是明显的面积浪费。其宽度也并不充裕，若在另一侧增设柜体作收纳，反而可能带来负面影响。

入户后左侧为书房位置。总体而言，面积尚可，并可选择封闭以提升私密性。不过这里没有窗户，部分人可能会觉得略显压抑。

厨房是本户型较为出色的部分之一，就空间而言难以挑剔。主要因为它与走道一体化，因而多了可使用的空间，不会显得局促。

台面面积与收纳表现都不错。炉具为电磁炉（1 卧与 2 卧均为同一配置），电器由 Electrolux 提供。

如常见配置，洗衣/烘干一体机也设置在此处。

尽管如此，我仍更偏好可选择将厨房封闭的格局（如 Nyon）。坦白说，我也不太喜欢目前的观感，双色配色不显精致，也不太经得起时间考验。

餐区不大，从餐桌被迫紧贴厨房台面即可看出其可用空间有限。

需要注意，这里的地面为常规的瓷砖铺装，以本项目的定价而言属预期之内。

因此尽管餐桌本身不小，在这样的摆放下实用坐席难以超过 3 人。客观而言，这毕竟是 1 卧户型，若能舒适容纳 4 人当然是加分，但也谈不上决定性缺点。

毕竟这正是公共设施可发挥作用之处——不过鉴于 Normanton Park 内 1/2 卧单位数量众多，公共娱乐空间的使用竞争也会相对更激烈。

总体而言，客厅表现尚可，可容纳 2/3 人位沙发，外加常规电视柜与茶几。

不过不得不说，本示范单位的室内设计确实欠佳。即便审美因人而异，当内装显得单调乏味时，也更难凸显户型本身的优点。

就面积而言，本户型的卧室谈不上出众。可放置常规的大号床（queen size）与双门衣柜。衣柜处也能看到成本控制的痕迹：一侧缺少常见的抽屉——除非您衣物多为超长连衣裙或外套，否则多数人应难以接受这样的配置。

这里的地面为常见的复合木地板，这也是当下新盘的默认配置。

我最大的抱怨在于AC ledge的位置。由于设置在外侧，这里只能采用半高窗——在房间本就不大的前提下，这并不理想。

此外，与室内其他空间相比，AC ledge 的面积也显得不必要地偏大。

与此前的整体室内设计一致，我对衣柜的配色并不买账。侧面提供了一个巧妙的收纳方案，放置小物与配饰会相当实用。

来说说这间附带的浴室，它为 Jack and Jill 设计——可从卧室与书房两侧进出。对于 1 卧户型而言，这通常是最为合理的安排。

优点是浴室面积宽裕、使用舒适，空间绝非问题。我也喜欢镜面下方附加的下部收纳。

这里也配备了顶喷花洒，但作为“三合一”的一体化方案，整体质感相对不那么高端。

再来说不足之处。如果您还未留意到，这里并未采用壁挂式坐便器，这无疑是成本控制的明显迹象。或许见仁见智，但确实拉低了整体观感。

更令人费解的是，玻璃平开门的高度仅为 1.8m，明显低于常规配置。若您身高较高，淋浴房门的遮挡效果可能并不理想。我不清楚新加坡人的平均身高，但在这一点上斤斤计较确实有些奇怪。

同样奇怪的是，这里甚至未配备毛巾杆。不确定是无心还是有意，但所有浴室皆如此，恐怕并非个别疏漏。

最后，这里也没有窗户，缺乏自然通风。

Normanton Park 2 卧室 评测

以 732 平方英尺 的面积计算，这个 2 卧“premium”户型比当下常见的 2 卧略大一些。

与 1 卧相似，2 卧也有多种格局与面积可选（从 635 一直到 980 平方英尺）。同样，最大面积主要源自顶层单位的挑空空间，而非实用楼板面积达到 980 平方英尺。

因此，2 卧/2 卧+书房 合共 598 套，构成 Normanton Park 中占比最高的户型，约占 32%。再加上占 30% 的 1 卧单位，可以看出，小户型在 Normanton Park 1,862 套总量中占据相当大的比重。

若您希望最大化起居空间，恐怕会再次对这条偏长的入户走道感到失望。好在至少一侧配备了部分收纳空间。

同侧墙面还设置了洗衣/烘干一体机（由 Electrolux 提供）及更多储物空间，实用性值得肯定。

此处厨房与先前 1 卧+书房 户型所见基本一致。得益于较长的台面，台上操作与收纳空间都相当可观。

厨房家电（冰箱、烤箱、吸油烟机与电磁炉）由 Electrolux 提供，以此类大众化项目的定位而言在预期之内。

由于开放式布局，整体观感颇为开阔（大面积镜面玻璃起到了明显的放大效果）。

若更注重厨房使用，还有其他带窗的封闭式厨房布局可选（角落户）。

餐饮空间受限，可见此餐桌一侧的就坐空间并不充裕。我可能有些重复，但这里的软装与陈设偏于沉闷，难言提气。

客厅面积中规中矩，勉强可容纳一张常规 3 人位沙发与一张小茶几。

若您对户外空间需求不高，会高兴地发现此处阳台面积控制得较为克制。但若计划选择朝向肯特岗公园的单位，相信这片空间会被充分利用，以欣赏满眼绿意。

需留意，尺寸偏大的 AC ledge 位于阳台右侧，开启空调时或会有一定噪音。

次卧面积其实还可以，配备常见的双门衣柜，采用与 1 卧单位相同的棕色饰面（同样缺少抽屉）。

同样由于外侧设有 AC ledge，这里仅能提供半高窗。

公用浴室面积不小，但同样存在节省成本的痕迹，例如观感廉价的坐便器、仅 1.8m 高的淋浴门，以及缺少毛巾杆。

主卧面积尚可，放置特大床（king size）也能容纳，但我认为搭配大号床（queen size）并预留更宽的通道更为合适。

此处也配有近乎落地的窗面，有助于采光与观景，向来更受欢迎。

此外，地面为复合木地板，衣柜为标准的双门配置。

主卧浴室面积稍大，双人同时使用基本无碍。除缺乏自然通风外，亦沿用了前述各类“省配”做法。

36+

Normanton Park 3卧室高级户型评测

面积为 1,098 平方英尺，这套位于 Normanton Park 的 3卧室高级户型，与竞品新盘单位相比，属中等尺寸。

共有 529 套 3卧室单位，占整体户型配比的 28%，面积介于 904 至 1,238 平方英尺。

入户处设有一个小玄关。对于面积较大的单位而言，这样的设计既与更大的面积相匹配，也能提升家庭的私密性。

继续走进室内，首先映入眼帘的是厨房。正如所预期，它为封闭式设计，并设有窗户以便良好通风。

大小方面相当合理，可容纳 2 人背靠背舒适操作。水槽上方设有一整块玻璃隔板，这是此处的亮点，覆盖整个区域。虽然因此牺牲了上方的储物空间，但也让厨房显得更为通透开阔。

请注意，上图的置物架为室内设计（ID）配件。它在不大幅影响玻璃隔板通透感的前提下提升了实用性，因此我认为多数人都会考虑加装。

一般提供的厨房电器为 Electrolux，但此处并非如此。3卧室及以上单位改为配置燃气炉灶。喜欢烹饪的住户想必会对此点头称赞。

厨房后方设有杂物间及一个 WC。需要注意的是，这里没有服务阳台，洗衣机/干衣机被安置在厨房水槽旁。

偏好传统晾晒方式的人，大概只能利用面积不小的阳台。若将是否配备服务阳台列为重点清单，你或许该就此打住并另觅他处，因为在任何 Normanton Park 户型图中都没有包含服务阳台。

令人惊喜的是，这里没有常见的卡座式餐椅设计，颇为耳目一新。综合来看，餐厅面积尚可，但要舒适容纳 6 人就显得有些拥挤。

客厅相对宽敞。即使摆放沙发、茶几与电视柜，仍留有可观的通道空间。

我并不自称专业设计师，但以普通消费者视角来看，这里的家具选择颇为乏善可陈。厚重方正的沙发造型与平淡的配色并未给我留下好印象。

阳台面积不小，且还延伸至第一间公共卧室。对于重视户外空间的买家，这无疑颇具吸引力。

通往卧室的走廊设计较为常规，唯有公共浴室旁的小凹位稍显别致。可将其改作小型收纳区，或设置一处玻璃陈列柜。

这间次卧面积偏紧，从采用单人床而非大床的摆设便可看出。

不过，它也有一大优点——可直接通往阳台，对部分住户来说自然是加分项。

若有人觉得这间卧室看起来其实挺宽裕——那是因为标准衣柜并未装上。取而代之的是一张小书桌与一组开放式收纳格。

第二间次卧面积略大，可摆放一张大床与床头柜。

这里配有落地窗，始终令人欢迎。收纳为标准的双扇衣柜，通常难以完全满足需求。需注意其中一侧不带抽屉，日后得自行添置或定制。

按理说，这样的公共浴室已足以令人满意：配备顶喷花洒、通风效果良好的大窗，且镜子下方还有额外搁架。

但那只观感廉价的坐便器与偏短的淋浴门，或许让部分人难以忽视。

主卧设有入内过道，提升了私密性。可摆下一张特大床与小型床头柜，仍保留良好的通行空间。

不过，同样的节省成本问题依然存在（尤其体现在衣柜上）。较有趣的一点是床右侧的 L 形窗。

主浴室的面积其实相当可观，但仍受到相同的“抠成本”配置所拖累——坐便器与 1.8m 的淋浴门。

Normanton Park 5卧室评测

Normanton Park 仅有 46 个5卧室单位（占 1,862 的 2.47%）可供选择，并且只有两种户型：一款为顶层客厅上方挑空，另一款为常规单位布局。

面积为 1,615 平方英尺，在5卧室产品当中属中等水平。与其他大型大众项目对比，JadeScape 为 2,099 平方英尺，Parc Esta 为 1,399 平方英尺，Parc Clematis 为 1,668 – 1,711 平方英尺，而 Treasure at Tampines 巧合地也是 1,668 – 1,711 平方英尺。

值得一提的是，在正式进入单位前设有一个小巧的玄关。这里仍可摆放一张玄关柜以收纳鞋子和车钥匙，同时也提升私密性。

如你所料，5卧室单位配有干、湿分离的厨房。中岛也可兼作吧台/早餐台，但前提是将餐桌外移一些，或干脆移到阳台。这里还配备了来自 Vintec 的酒柜。

操作台背后设有额外储物空间，并配有烤箱与冰箱，均由 Electrolux 提供。

厨房的饰面与1、2卧室单位不同，采用柔和的深金/古铜色调。手感顺滑，但这类配色并非人人喜欢；若是我，更倾向于在厨房选用更中性的色彩。

虽然无法百分百确认，但这种材质看起来更容易产生刮痕；且因表面较为光亮，任何划痕都会更显眼。

湿厨延续相同的设计风格，台面与收纳空间尚可。炉灶与抽油烟机来自 Electrolux，水槽上方设有窗户，通风表现更佳。

整体而言，分配给厨房的面积中规中矩。对大多数人来说足以应付，但若你常在厨房久待，或许并非最佳选择。

厨房尽头是杂物/工作区（附带卫生间），多数情况下会作为帮佣房使用。

如前所述，这里有一处明显的缺失——没有像样的家务/晾晒区。小户型尚可勉强接受，但鉴于本户型面向家庭客群，很难理解为何被省略。

直白一点说，餐厅面积并不理想。虽摆放了 8 人餐桌，但靠近厨房操作台前的座位明显局促。实际使用中，若想坐得舒适，势必要把餐桌往外挪。

餐桌端部那面巨大的镜饰在展示空间感方面也无济于事，反而影响你对实际可用面积的判断。

若你觉得这张照片看起来有些别扭，那是因为开发商将其中一间卧室的墙体拆除——我希望呈现客厅本来的样子。

尽管多数人可能会撤去这里的两张单椅，改放电视柜，但客厅本身的实际空间并不差。

这里展示的茶几也偏大；若换成更小的款式，通道动线会更为充裕。

阳台面积颇大且狭长，一直延伸至第一间普通卧室。如前所述，你甚至可以把餐桌搬到这里，仍有空间摆放一套小型沙发+茶几。

与3卧室户型相似，第一间普通卧室因与阳台的布局关系而成为全屋最小的一间。

老实说，鉴于客厅本身的面积尚可，我不明白为何必须采取这样的做法。墙体拆除后，更难准确判断房间的实际尺度。

走廊另一端是第一间公共浴室，采用 Jack and Jill 双通式布局，即可从走廊与旁边卧室两侧进入。

配备 3 合 1 淋浴设备，并设有大窗以便自然通风。

信不信由你，即便是5卧室单位，也仍是同样的 1.8m 淋浴房门以及观感偏朴素的坐便器。

这间普通卧室自带浴室，但有些奇怪：没有常见的整面窗，而是床头上方一扇小窗（面向空调板位）。

同样配备双门衣柜；从这里也能看出，其中一侧下方没有常见的抽屉。

回到走廊另一侧，第三间普通卧室面积中等，通常可容纳 queen 尺寸的床，但示范单位改摆了一张单人床。

此处同样配备落地窗，但令人费解的是，示范单位以六边形装饰遮挡了这一优势。我知道我反复提及，但这些选择的确有些古怪。

相对而言，我更喜欢本户型的第二间 Jack and Jill 浴室。它由两间普通卧室共用——因此可以说，这里 5 间卧室中有 4 间可实现“带卫”。

这里同样配有窗户以强化通风。不过，节省成本的做法依旧存在（坐便器与淋浴房门的规格）。

最后一间普通卧室面积中等，与常见卧室无异——落地窗与双门衣柜一应俱全。

如果你错过了先前关于衣柜的细节——抽屉只设在衣柜的一侧，听起来确实有些奇怪。

若你期待本次 5 卧室导览以亮点收尾，主卧确实堪称全屋之最。面积充裕，摆放一张 king 尺寸的床也相当从容。

一侧甚至还能留出空间摆放梳妆台或小型书桌，若你能在家办公会更为受用。更妙的是：这是“净赚”的可用面积，因为开发商把衣柜从卧室内移除了。

取而代之的是一个 L 形“步入式衣柜”，相较常规双门衣柜，收纳容量大幅提升。相对的，它为开放式设计。

也有人会将此视为又一次“压成本”的体现；坦白说，我不认为会有太多人愿意将衣物与物品如此公开陈列。

至于主浴，若你期待出现惊喜——恐怕要失望了。它的面积属于中等，除尺寸更大外，与普通浴室并无明显差异。

Normanton Park 地段与位置图评测

多年来，Queenstown 经历了令人瞩目的蜕变。如今，你大概已听说它是新加坡的第一座卫星市镇。

Normanton Park 也有其独特的历史。

项目一侧毗邻昔日二战战场 Kent Ridge Park，另一侧则是车流不息的 Ayer Rajah Expressway (AYE)，该住区曾是军人及其家属的居所——由国防部专门规划设计，旨在促进部队内部的“凝聚与情谊”。  

这可以追溯到 1970s。

如今，该地段的关注度多聚焦于公寓以北的一系列园区开发——我称之为“trio-polis（‘三城’）”——包括 Media-、Fusionopolis- 和 Bio-polis。

其位置同样居中：向东至知名的 Queensway Shopping Centre（及相邻的 Alexandra IKEA），向西至 NUS（National University of Singapore）与 NUH（National University Hospital）校园群，距离相当（车程约 5 分钟）。

若以驾车出行，周边配套供给相当充足；但最大的问题在于步行至最近的 MRT站（Kent Ridge MRT）距离不近。  

好的一面是，未来 Alexandra 的 BTO 聚落或将带来更多便利（商铺、餐饮等），但你需要跨越 AYE 才能抵达，步行路程并不算短。    

周边配套

杂货/超市

杂货店/超市	距公寓距离（及预计步行时间）
Cold Storage – Fusionopolis	2.4km，车程6分钟
Fairprice – NUH Medical Centre	1.6km，车程5分钟

购物商场

购物商场集群	距公寓距离（及预计步行时间）
Star Vista/Rochester Mall	3km，车程7分钟
Anchorpoint/Alexandra Ikea	2.5km，车程7分钟
Start of Orchard Shopping Belt (Tanglin Mall)	5.8km，车程11分钟
Vivo City	6.3km，车程11分钟

学校

教育阶段	院校名称
Preschool (within 1km walk)	Learning Vision @ Kent Ridge
Primary (within 3km-drive)	Fairfield Methodist PrimaryAlexandra Hill Primary
Secondary (within 3km-drive)	Fairfield Methodist Secondary
Junior College (within 5km-drive)	Anglo Chinese Junior College
University (within 5km-drive)	NUSSIT
Polytechnic (within 10km-drive)	Singapore PolytechnicNgee Ann Polytechnic

另一个需要注意的点——该区域周边分布着众多小学和中学，此外，向北还有Bukit Timah教育带（车程10–15分钟）。 

不过，更关键的是NUS/NUH校园的近距，以及新加坡的两所高等院校与Ngee Ann Polytechnic的便捷可达性。 

（SIM和SUSS也与Ngee Ann Polytechnic相邻，因此整体上前往各高等院校的可达性非常好）。  

公共交通 

巴士站	服务巴士线路	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Opp The Rutherford’	92, 92A	30m，步行1分钟
‘Normanton Pk’	14, 33, 97, 97e, 166, 197, 963	350m，步行4分钟

最近的MRT： Kent Ridge MRT – 1.4km，步行18分钟

如前所述，步行至MRT确实不太方便，不过从‘Normanton Pk’巴士站搭乘直达巴士（约7分钟）。 

前往CBD（central business district）的人可在相同车站搭乘14路巴士。约8分钟（5站）到达Buona Vista MRT站——随后再约14分钟（7站）到Raffles Place MRT。 

至于前往市区的乘客，也可在‘Opp Science Pk’巴士站（步行9分钟）从对面方向搭乘14路，约21分钟（13站）到Orchard Boulevard。 

私人交通

主要目的地	距公寓距离（及预计 高峰时段 车程）
CBD (Raffles Place)	8.5km，车程16分钟
Orchard Road	6.8km，车程17分钟
Suntec City	12.9km，车程20分钟
Changi Airport	26.6km，车程28分钟
Tuas Port (By 2040)	30.6km，车程40分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	20.9km，车程27分钟
Mediapolis (and surroundings)	1.5km，车程5分钟
Mapletree Business City	3.9km，车程14分钟
Tuas Checkpoint	20.5km，车程23分钟
Woodlands Checkpoint	22.4km，车程27分钟
Jurong Cluster (JCube)	8.5km，车程15分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	23km，车程31分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	6.2km，车程14分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	26.5km，车程32分钟

*请注意，车程时间以高峰时段计算

开发团队

开发商 – Kingsford Group 

如果你去google ‘Kingsford Group’，你大概会看到类似这样的标题：“Govt Bans Property Company owned by ex-PRC Soldier from Selling its Units”。 

如果你愿意，可以自行点开阅读，但要点是，他们此前的两个项目，Kingsford Hillview Peak 和 Kingsford Waterbay 在做工与早前营销承诺方面都不尽如人意。 

因此，政府最初对新的 Normanton Park condo 项目实施了“罕见”的销售限制，规定仅能在该公寓于2023年取得TOP后方可销售单位——这对公司现金流是巨大打击，但也清楚表明政府对施工瑕疵的立场。

截至2020年11月30日，禁令已解除，目前单位已开始对外销售。 

当你看到有关开发商的这类新闻时，通常会先后浮现两个念头。 

起初会是，“我绝不会把钱交给这家开发商”……随后则是“嗯……应该不会再出问题了吧……尤其在他们已遭遇那么多负面报道之后”。

客观而言，他们多次尝试弥补。例子包括指派每栋楼的专人处理业主投诉、自费在项目周边增建私密围栏以提升住户的私密性与安全，甚至在某位住户的聚会上赠送礼品。 

说到底，他们是否吸取了教训，唯有时间能证明。鉴于这是一个超过1,800个单位的大众化公寓，我仍然怀疑该项目能否在施工层面做到尽善尽美。 

若能证明像我这样的怀疑者判断错误，无疑将大大有利于他们。

建筑设计 – P&T Consultants

P&T Consultants被称为‘东南亚地区历史最悠久、规模最大的国际建筑工程事务所’，拥有逾千人的团队，在该地区70座城市参与项目。 

截至目前，他们在本地的其他35个住宅项目概览，见here。

耳熟能详的项目包括 Skysuites @ Anson、Alex Residences，以及 High Park Residences；而较新的项目如 Twin Vew、Forett @ Bukit Timah、Stirling Residences 和 The M，则体现了他们当前在全岛各开发商中的实力与吸引力。 

承建商 – China Jingye Engineering

鉴于此前的禁令源于其施工单位，这次有必要指出，承包商已更换为不同的公司。 

你们当中有些人或许看到MCC Land与Kingsford Huray一同出现在营销材料中，但事实上他们只是总承包商，其子公司为China Jingye Engineering，并未在Normanton Park本身持有权益。 

China Jingye Engineering 已展现出高于许多同行的水准，其近期‘North Wave’项目基于IQUAS criteria.的3个考核维度均取得了90%以上的成绩。

他们还承接了多家知名开发商的项目（其中之一是位于Chin Swee Road、备受期待的 Landmark condo）。

我认为，Kingsford Groups’以往的失误应当促使他们把此项目打造成亮点；在China Jingye Engineering的专业能力加持下，也只能期待其潜力得以兑现。 

Stack 分析

项目总平面图

Normanton Park 的设施

花园	健身房	草坪
室外用餐	凉亭	多功能室
乒乓球	室外健身	网球场
儿童泳池	50m 泳道	家庭泳池
水中健身池	游乐场	蹦床
推杆果岭	150m 泳池	篮球场
幼儿游乐场	水床	棋艺花园
吊床	水疗

占地 666,727 平方英尺，Normanton Park 气势十足。除非你对私密性有极高要求，否则如此广阔的用地往往正是人们青睐大型项目的主要原因——其设施的规模与多样性是小型项目难以企及的。最典型的例子就是那条巨大的 150m 游泳池。撇开常见的“设施清单”营销话术，如果你热爱游泳或日光浴，这里基本都能满足。考虑到其 60% 的用地都用于设施，散步与慢跑也应当是相当愉悦的体验。 

相对不足之处，可能在于网球场数量以及过于袖珍的健身房，这对于住户规模而言显然偏少。另一个点是缺少大型会所——这往往是社区的核心与凝聚之处。当前设施有些分散，从车流动线角度或许更好，但从社区凝聚的角度则未必理想。 

另外一个我觉得有些奇怪的地方在于，这里并没有看到托儿中心。以其户型配比（尽管小户型占比较大）与设施来看，可以预见会有带年幼孩子的家庭入住。考虑到其区位并非十分便捷，设置托儿中心本会是颇为贴切的补充。尤其是更小、位置更佳的项目如 Penrose 和 Clavon 都将其纳入了设施清单。 

总体而言，Normanton Park 的总体布局相当周全。也因为地块面积大，你很少会与邻居“近距离接触”。再加上项目整体架高 19 米，即便是低楼层也能获得一定的私密性与视野。 

关于车辆出入，目前沿 Science Park Drive 设有两个出入口，基本足以应对车流。虽上文已提，但仍值得再次强调：这里车位配比为 1:1，意味着最多可能需要应对 1,800 多辆车。 

下午 西晒 分析

Stacks 56 – 59 几乎正向西，全年都会承受最多的下午日晒。这里有点爱恨交织：一方面面向无遮挡的公园景观，且不对望任何邻居单位；但另一方面，也意味着下午日晒会直至日落。Stack 65 – 68 在下午日晒的承受上仅次于前者。

西南朝向的 Stacks 每年大约在 10 月至 4 月会迎来下午日晒。包括 Stacks 47 – 50、38 – 41、29 – 32、20 – 23、11- 14、33 – 43、03 – 06 以及 11。

下午日晒最少的 Stacks

Stacks 01、02、07 和 08 为东北朝向，下午日晒最少。第 47、49、51、53 和 55 座也有东北朝向的单位，但与第 45 座不同，它们在 7 月仍会在某些时段受到非常间接的下午日晒。

户型分布

类型	单位数量	面积	户型占比	预计管理费
1 BR	414	484 – 527 平方英尺	22.23%	$225
1 BR + S	138	560 – 581 平方英尺	7.41%	$270
2 BR – C	276	635 – 667 平方英尺	14.82%	$270
2 BR – P	230	657 – 775 平方英尺	12.35%	$270
2 BR + S	92	829 – 850 平方英尺	4.94%	$270
3 BR – C	345	904 – 969 平方英尺	18.53%	$315
3 BR – P	184	1,066 – 1,098 平方英尺	9.88%	$315
4 BR – C	23	1,195 平方英尺	1.24%	$315
4 BR – P	92	1,313 – 1,335 平方英尺	4.94%	$315
5 BR	46	1,615 平方英尺	2.47%	$315
Terrace	22	2,110 平方英尺	1.18%	$360

看到这里，大家对 Normanton Park 的户型配比不该感到意外。1 与 2 房公寓占到了整个项目的 62%，3 房占 28%，其余 10% 为 4 房及以上（包括 Terrace 单位）。 

整体面积表现中规中矩，符合如今大众化新盘的普遍预期。不要被面积段上限迷惑，较大的面积主要来自各 Stack 顶层单位，其客厅上方挑空计入了面积。 

很明显，开发商寄望于相当一部分单位从投资角度出货——因为来自 Science Park 与 One North 区域的强劲租赁需求，预期租金回报会是吸引点。 

此外，剩余的户型显然面向家庭买家。但考虑这一带的买家仍需注意，附近缺少 MRT 站。每户配有一个车位，因此我预期关注 Normanton Park 的家庭多半也会自驾，否则该区位的便利性意义不大。 

就管理费而言，以大众盘标准来看也属平均水平，这也是大型项目对买家具吸引力的部分原因。对于考虑 3 房及以上的买家而言，尽管面积更大，预计管理费也并不会上调。 

若你在看 Normanton Park 的单位，可能也会关心同区竞品——最近的（其实也不算很近）是 Kent Ridge Hill Residences。撰写时，Kent Ridge Hill Residences 的 498 套公寓已售出 75%，可选余量不多。 

先来看与 Kent Ridge Hill Residences 的 1 房单位对比

Kent Ridge Hill Residences 1 房 + 书房

Normanton Park 1 房 + 书房

Normanton Park 的 570 平方英尺对比 Kent Ridge Hill Residences 的 517 平方英尺，尺寸差异相当明显。两者都采用双入口浴室（Jack-and-Jill）布局，这其实也是当今多数 1 房的默认配置。

除面积外，主要有两点不同。其中较大的一点在于书房空间：Kent Ridge Hill Residences 的 1 房更像是一个书房角，而非独立房间。相较之下，Normanton Park 的 1 房配有尺寸得体的书房区，如果需要，甚至可放入一张壁床（Murphy Bed）作为备用客房。

另一方面，尽管 Normanton Park 的厨房操作台更短，但其餐区相比 Kent Ridge Hill Residences 更受限制；后者拥有更长的厨房台面与独立餐区。

Kent Ridge Hill Residences 2 房

Normanton Park 2 房

这套 Kent Ridge Hill Residences 的 2 房为 797 平方英尺，尺寸上胜过 Normanton Park 的 732 平方英尺——主要归功于 Kent Ridge Hill Residences 更大的阳台。

如果你偏好哑铃式布局，两者都有所提供，但在 Kent Ridge Hill Residences 只出现在 2 房 1 卫或 2 房 + 书房的户型上。我更偏好 Normanton Park 的方案，因为可以保留为封闭式厨房。

两者都设有小玄关，有人可能会认为这是浪费空间。Kent Ridge Hill Residences 还配有 bomb shelter，这在小户型中并非人人喜欢（尽管拥有储物空间总是好的）。

Kent Ridge Hill Residences 3 房

Normanton Park 3 房

两者的 3 房面积相近：Normanton Park 为 1,098 平方英尺，Kent Ridge Hill Residences 为 1,076 平方英尺。需注意这都是两盘中较大的 3 房；紧凑型 3 房分别从 904 平方英尺（Normanton Park）与 883 平方英尺（Kent Ridge Hill Residences）起步。

两盘所有 3 房均为角落 Stacks，且空调外机平台设于背面，因此两者卧室都可享受落地窗。

在 Normanton Park，会有一个小玄关，从而保留私密性。相比之下，Kent Ridge Hill Residences 多数 Stacks 入口为极长的走道，空间利用效率并不高。

最佳 Stacks

考虑到 Normanton Park 的体量，我将按户型来拆解最佳 Stacks。 

1 房单位

若看 1 房公寓，9 座住宅塔中有 8 座可选，唯一例外为第 45 座，仅含 2、3 与 4 房单位。依照总平面图，第 61 座的 1 房景观最差，尤其低楼层会朝向 Science Park Drive 沿线的办公楼。

不过，如果你追求最低入场价，这里会是关注点之一，因为它显示了项目中可能最低的指引价格。 

除此之外，其余多数 1 房为内向朝向，可获得一定的泳池景。自然，最佳 Stacks 将是 52、53、45、36、43 与 44——它们既直面主泳池，又因主设施区与其他住宅塔之间形成最大楼间距。

若追求最佳视野，我大概会选择第 53 座的 Stacks，开阔度最高。话虽如此，第 47、49 与 51 座的 Stacks 也不错，朝向整齐且互不遮挡，因此不会有对窗问题。 

2 房单位

至于 2 房公寓，所有住宅塔均有提供，其中第 45 座有 8 个 Stack 中的 6 个为 2 房单位。Stacks 1、2、7 与 8 面向 AYE，即便有不错的退距，仍可预期会有部分高速公路噪音。当然，它们的入场价也更亲民，如何取舍取决于你的购房目的。 

最佳 Stacks 仍属 39、40、48 与 49。与 1 房不同的是，这些为外向朝向：低楼层可观 Kent Ridge Park 的绿意，而 15 层及以上则可望海景。 

3 房单位

3 房均位于各栋的角落 Stacks。若要选择面向内部设施的单位，可看 Stack 46（3 房 Premium），因为 Stack 37 可能会被轻微遮挡。注意第 57 与 59 座的 Stacks 会遇到东晒与西晒。 

若要海景，则需关注 Stacks 11、14、20、23、29 与 32，这些为外向朝向。同样地，15 层及以上应能享受海景。 

4 与 5 房单位

坦白说，4 房公寓的选择并不多。Stack 56 价格最便宜，但需承受西晒。Stack 42 可取泳池景；Stack 41 与 50 则可取绿景，或 15 层以上的海景。 

5 房仅有 Stacks 38 与 47 可选。两者特征相似，主要还是看价格点。 

价格评述

项目名称	地契年限	TOP	平均价格（PSF）
Normanton Park	99年	2023	起价 $1,6xx
Kent Ridge Hill Residences	99年	2024*	均价 $1,835
Interlace	99年	2013	均价 $1,237
One-North Residences	99年	2009	均价 $1,408
Rochester Residences	99年	2011	均价 $1,288

如您所知，Normanton Park 在该区域实质上并没有太多竞品，这件事究竟是利是弊，取决于您的立场。

在近邻范围内，最接近的应当是 Kent Ridge Hill Residences 和 The Interlace，因此不妨直接做个价格对比。尤其是 The Interlace，虽然与 Normanton Park 相比其 PSF 看起来更低，但需注意其有不少大户型且带大面积 PES 空间，会拉低整体 PSF。

请注意，目前与 Normanton Park 的对比基于已公布的指示性价格。

1 卧室

项目	最小可售单位面积	近期要价（PSF）	总价
Normanton Park	484 平方英尺	–	$8xx,xxx
Kent Ridge Hill Residences	474 平方英尺	$1,875 psf	$888,000
The Interlace	–	–	–

2 卧室

项目	最小可售单位面积	近期要价（PSF）	总价
Normanton Park	635 平方英尺	–	$1,06x,xxx
Kent Ridge Hill Residences	646 平方英尺	$1,918 psf	$1,239,000
The Interlace	807 平方英尺	$1,462	$1,180,000

3 卧室

项目	最小可售单位面积	近期要价（PSF）	总价
Normanton Park	904 平方英尺	–	$1,47x,xxx
Kent Ridge Hill Residences	883 平方英尺	$1,671 psf	$1,475,000
The Interlace	1,259 平方英尺	$1,350	$1,700,000

4 卧室

项目	最小可售单位面积	近期要价（PSF）	总价
Normanton Park	1,195 平方英尺	–	$2,0xx,xxx
Kent Ridge Hill Residences	1,884 平方英尺	$1,670 psf	$3,145,000
The Interlace	1,938 平方英尺	$1,297	$2,514,830

5 卧室

项目	最小可售单位面积	近期要价（PSF）	总价
Normanton Park	1,615 平方英尺	–	$2,74x,xxx
Kent Ridge Hill Residences	1,776 平方英尺	$1,689 psf	$3,000,000
The Interlace	–	–	–

对于好奇的读者，The Interlace 并无 1 或 5 卧室可作直接对比；尽管其户型繁多，实则只有 2 至 4 卧室公寓可选。

在总价层面，Normanton Park 与 Kent Ridge Hill Residences 的 1 卧室似乎相当可比；但须知撰写时 Kent Ridge Hill Residences 的所有 1 卧室已售罄。期间曾有转售单位，挂牌达到 $2,893 PSF——而该项目平均 PSF 约为 $1,835——显然属于极端离群值，不能作为参照。

在最小型的 2 卧室上，Normanton Park 相较 Kent Ridge Hill Residences 的定价开始显得更具竞争力，这或许也是其热度的源头。话虽如此，按指示性价格来看，似乎仅有一列单位会提供此类价格，极有可能瞬间被抢空。当然，该列单位也面临西晒问题，意向买家需留意。

不过，若您考量 The Interlace 的同等定位单位，或会惊讶地发现，尽管面积大得多，其总价其实非常可比。其确有花槽、飘窗等低效面积的痛点，须一并纳入考量。撇开花槽问题不谈，它的位置可谓更优，且可立即出租；只是待 Normanton Park 竣工时，它的楼龄将接近 10 年。

至于 4 卧及以上我不作过多评论：在竞品层面，Kent Ridge Hill Residences 只有顶层公寓，因而总价高得多；而 The Interlace 的同类 4 卧面积更大，尽管 PSF 较低，但总价并不具可比性。由此，若考虑未来退出，5 卧在区内可谓缺乏直接竞争。

升值分析

为不熟悉情况的读者说明，Normanton Park 最初以 en bloc 形式成交，按每平方英尺每地积比计价，2017 年达到 $969 PSF PPR 的 99 年地契高位（估计保本价 $1,482 PSF）。随后很快被 Oxley Holdings 收购 Vista Park 的 en bloc 所超越，达到 $1,096 PSF PPR（估计保本价更高，达 $1,632 PSF）。

施工已如火如荼，撰稿时部分楼栋已建至第 5 层。

因此，除较低的入场价与免预售许可证销售外，围绕 GSW(Greater Southern Waterfront) 的预期，以及其紧邻 One-North 与 Science Park 等，也是一系列令 Normanton Park 备受关注的因素。概而言之，您需要知道的是多家大型企业已在此落户，包括：SEA（及 Shopee）、Grab 与 Razer。

不远处的 Mapletree Business City 亦有 Google 亚洲太平洋总部，以及 Cisco 等知名企业。

基于上述，合理的结论是：该片区需要更多住宅供给以支撑发展。有人甚至指出该区住房供给不足，最近的两个新盘已是 The Interlace（TOP 2013）与 the Rochester Residences（TOP 2011）。

另一个反映相对供不应求的迹象是，尽管政府整体收紧 GLS 供地，近期却在 Slim Barracks Rise 释出两幅地块。

尽管两幅地规模相对较小，总计仅 405 套，但在已有 Normanton Park 1,862 套的前提下仍向该区投放新增供给，某种程度上表明政府认为该区仍需补充住房供应。

此外，未来亦存在再开发潜力；Normanton Park 旁即有一整块预留住宅用地。

我们的看法

说来也巧，我个人认为，Normanton Park 的推出反而会推动 Kent Ridge Hill Residences 剩余单位的去化，因为两者 3 卧总价相当，但后者在质感与配套上的感知更佳。

即便如此，Normanton Park 自有其吸引力，尤其体现在泳池与景观内分布的各类设施。我也欣赏其毗邻 Kent Ridge Park，且以 1:1 车位配比在一定程度上缓解了不邻近 MRT 的顾虑。

然而，鉴于其以往项目的质量争议，即便有 BCA 额外把关，仍可能令部分买家却步，这无疑是开发商的一根刺。再加上户内部分可见的成本缩减做法，或使部分潜在买家感到不满。

归根结底，此价位段的关键仍在价格本身。以目前流传的指示性价格来看，对拥有私家车的自住者而言不失为理性选择。但对我而言，这个项目难以下一个明确的“可以入手”的结论——还需看最终定价再作判断。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。