Yishun 10 或将重建为靠近 Yishun MRT 的商住综合体

一些新加坡人，尤其是 Yishun 和 Khatib 的长期居民，会把这栋建筑称为 GV Yishun，但这座四层商场的名称是 Yishun 10。除了电影院外，位于 Yishun Central 的这座分层地契商场也是当地居民常去的人气购物场所。

不过，Yishun 10 很快将走入历史。其业主 Frasers Property 打算把该地块重建为全新的综合用途项目。URA 于 5 月 8 日发布的《2025 年总体规划》拟议修改清单中，包括把该商业用地改划为综合用途地块，即“首层为商业的住宅”。

对部分本地居民而言，这是一种打击，也意味着该区长期累积的在地特色与记忆的流失。但也会有眼光敏锐的买家将其视为理想的未来住址并持续关注。

以下是关于 Yishun 10 重建的关键信息。

Yishun 10 将会发生什么？

位于 51 Yishun Central 1 的 Yishun 10，曾是新加坡首家于 1992 年开业的多厅影院所在地。除了拥有 10 个影厅的 Golden Village 多厅影院外，它也是 Yishun 居民长期的社交地标；该分层商场涵盖零售店铺、如 Arnold’s Fried Chicken 与 Komala’s 等餐饮，以及其他长期经营的邻里租户。

该建筑的设计在常见的郊区商业建筑中也颇为突出。由澳大利亚建筑师 Geoff Malone 设计，整体风格张扬，灵感源自科幻主题。其金属质感外立面、霓虹灯光的运用，以及建筑正面常被称为“火箭”的装置，都极具辨识度。

Yishun 10 属于新加坡商业开发的一个特定年代，尤其是在被称为 Outside Central Region（OCR）的郊区社区。

在 1990 年代与 2000 年代初期，许多郊区邻里商场的设计更偏向明亮、夸张的主题。以 Causeway Point、Bukit Panjang Plaza、Compass Point 与 Junction 8 为例，它们的室内主题或视觉巧思都比如今更为统一、克制的商场设计更具独特性。

紧邻 Yishun 10 的是大型综合体 Northpoint City，且与南北线的 Yishun MRT 站及 Yishun 巴士转换站直接相连。该商场内亦设有 Nee Soon Central Community Club 与 Yishun Public Library。

Frasers Property 的收购

此次重建提案出现在 Frasers Property 完成该分层商场股权整合后不到 1 年。

在 2025 年 6 月，Frasers Property 签署买卖协议，收购 Yishun 10 中未由 Frasers Centrepoint Trust（FCT）持有的部分；该部分此前由在香港上市的院线公司 Orange Sky Golden Harvest Entertainment 持有。

据报道，Orange Sky 所持股份的成交价为 $37 million。随后，Frasers Property 又以 $34.5 million 收购了 FCT 持有的其余物业。此次股权整合为开发商启动该商业地块的重建规划铺平了道路。

拟议的总体规划变更显示，Frasers Property 有意将该地块由商业分层商场重建为全新的商住综合项目。

据媒体报道，Frasers Property 表示正探索该资产的“最高且最佳用途”（highest and best use）。目前 Yishun 10 仍“照常营业”（business as usual），重建时间表尚未公布。

重建规模可能有多大？

目前，Yishun 10 所在用地面积为 37,674 平方英尺，依据现行总体规划，其容积率（GPR）为 3.0。若容积率维持不变且改划获批，新的商住综合体预计可提供约 90 至 100 套私人住宅，并在首层设置零售裙楼。

不过，这仅为估算；最终规模将取决于商业配比的类型、住宅单位的面积配置，以及对可建楼面面积的任何其他调整。

展望未来，该项目有望把握义顺中心区对私人住宅的需求，尤其是靠近 MRT 与大型商场的新盘。

地块紧挨 Yishun MRT 站与 Northpoint City。靠近关键配套是强劲的需求驱动，也反映了更广泛的趋势——越来越多邻里商业用地因临近 MRT 而被改造为商住综合项目。

其中一个例子是裕廊东的 JCube。这个曾拥有新加坡唯一奥林匹克规格溜冰场、并经营多年的娱乐商场，已被重建为 40 层的商住综合项目 J’Den。另一个例子是靠近 Bedok MRT 站的郊区商场 Bedok Point，正被重建为商住综合体 Sky Eden @ Bedok。

从生活方式角度看，Yishun 10 的拟议改划与重建，恰逢新加坡院线版图持续收缩。过去数年，多家长期经营的院线与影城相继退出：Cathay Cineplexes 去年停止运营，Eng Wah 于 2024 年关闭；更早一些的邻里影院，如 Golden Village Tiong Bahru 亦已歇业。

同时也应注意，Northpoint City 是义顺的主要零售枢纽，因此 Yishun 10 的再利用，与其说是“是否”，不如说是“何时”的问题。

从土地利用的角度，我们认为以该址优越的位置，将其维持为单一的娱乐与零售物业愈发难以自洽；因此，此次拟议的功能重塑可谓适时。

居民哀叹失去的不只是多厅影院

在拟议改划与潜在重建的消息传出后，网民的讨论多聚焦于 Yishun 10 在人们记忆中的位置与社区身份。

在 Reddit 的 r/singapore 社群，留言者回忆起 Funland 与 Timezone 等旧式电玩，已结业的 Comic Connection，以及可观看印度电影的日子；也有不少人对本地的 Arnodl’s Fried Chicken 可能不再感到惋惜。

同时，也引发了部分对新加坡一些独特或具有辨识度建筑的担忧与批评——人们认为它们可能被外观更欠建筑表达力的当代开发取代。

另外，有新加坡人感叹，越来越多熟悉的娱乐与社交空间似乎在为更多类型的住房让路。也有网友指出，尽管义顺一带的住房供应持续增加，但基础设施的提升——例如除现有南北线以外的轨道连通性——似乎并未同步扩展。

从规划角度看，此次重建合乎逻辑

从我们的角度看，将 Yishun 10 重建为新的商住综合项目，所能带来的资本价值更强，也更有助于提升周边平均地价，远胜于继续维持现有的分层商场与影城。

Northpoint City 已与 Yishun MRT 站及巴士转换站实现一体化，其丰富的零售选择足以满足大多数当地居民的日常需求。

不过，对许多在北部成长的新加坡人而言，Yishun 10 难以替代。它属于郊区新加坡的某个时代——更张扬、更缤纷，也更愿意在设计与业态组合上作出尝试。

未来的商住综合体能否延续 Yishun 10 作为小众本地据点的吸引力，关键在于精心策划的租户组合——应当是对 Northpoint City 的互补，而非直接竞争。

从这个意义上说，拥有 Northpoint City 的 Frasers Centrepoint Trust 与 Frasers Property，完全有空间在 Yishun Central 这一带协作，打造统一而互补的零售体验。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。