一些新加坡人，尤其是长期居住在义顺与卡迪的居民，习惯把这栋建筑称为 GV Yishun，但这座四层商场的正式名称其实是 Yishun 10。除电影院外，坐落在 Yishun Central 沿线的这座分层产权商场，一直是当地居民常去的人气去处。
不过，Yishun 10 或将走入历史，业主 Frasers Property 计划把该址重建为新的综合用途项目。URA 于 5 月 8 日发布的《Master Plan》2025 拟议修订清单中，包含一项将该商业地块改划为“Residential with Commercial at 1st Storey”的建议。
对部分本地居民而言，这无疑是一记打击，也意味着这片区域多年累积的地方风貌与记忆或将被抹去。但也会有眼光独到的买家密切关注，把它视为理想的未来居住点。
以下为 Yishun 10 重建的要点。
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Yishun 10 将发生什么变化？
位于 51 Yishun Central 1 的 Yishun 10，曾是新加坡首家多厅影院的所在地，1992 年开幕。除拥有 10 个影厅的 Golden Village multiplex 外，它也是义顺居民长期以来的社交地标；这座分层商场内设有零售店、如 Arnold's Fried Chicken 与 Komala’s 等餐饮，以及其他经营多年的社区租户。
这栋建筑在一众郊区商业体中也格外醒目。其设计出自澳大利亚建筑师 Geoff Malone，整体风格张扬，取材自科幻主题，金属饰面、霓虹灯，以及建筑正面的“火箭”装置，皆极具辨识度。
Yishun 10 可谓新加坡郊区商业开发的时代印记，尤其是在 Outside Central Region（OCR）。
在 1990 年代与 2000 年代初期，许多新建的邻里商场偏好明亮、大胆的主题式设计。例如 Causeway Point、Bukit Panjang Plaza、Compass Point 与 Junction 8 等，都曾以更具特色的主题内装或视觉装置见长，与当下更为简洁、标准化的商场风格迥异。
Yishun 10 毗邻体量庞大的 Northpoint City，后者可直接连通 North-South Line 上的 Yishun MRT 站与 Yishun Bus Interchange。其内亦设有 Nee Soon Central Community Club 与 Yishun Public Library。
Frasers Property 收购
Yishun 10 的重建设想发布，距 Frasers Property 完成对这座分层产权商场的整合收购还不到一年。
2025 年 6 月，Frasers Property 签署买卖协议，收购 Yishun 10 中不属于 Frasers Centrepoint Trust（FCT）的那部分权益。该部分此前由在香港上市的影院公司 Orange Sky Golden Harvest Entertainment 持有。
据媒体报道，Orange Sky 出售其所持 Yishun 10 股权的作价为 $37 million。随后，Frasers Property 又以 $34.5 million 收购了 FCT 持有的其余物业。此次整合为开发商推进该商业地块的重建计划铺平了道路。
此次《Master Plan》拟议更改显示，Frasers Property 有意把该址从商业分区的分层产权商场，重塑为新的住商综合项目。
据媒体报道，Frasers Property 表示正探索该资产的“最高与最佳用途（highest and best use）”。目前 Yishun 10 仍然“business as usual”，尚未公布任何重建时间表。
重建规模可能有多大？
目前，Yishun 10 所在地块面积为 37,674 sq ft，依据现行《Master Plan》，其总容积率（GPR）为 3.0。若容积率不变且改划获批，新的综合用途项目或可提供约 90 至 100 套私宅，并在首层设置零售裙楼。
不过，上述仅为估算；最终规模将因商业配比、住宅单位面积，以及允许建筑面积的其他调整而有所不同。
展望未来，该项目有望承接义顺中心对私宅的需求；尤其作为紧邻 MRT 与大型商场的新盘，潜力不俗。
该址紧靠 Yishun MRT 站与 Northpoint City。对关键配套的高便捷性本身就是强劲的需求驱动，也呼应了我们观察到的更广泛趋势——越来越多靠近 MRT 站的用地正从邻里商业转型为住商综合项目。
其中一个例子是 Jurong East 的 JCube。这里昔日拥有新加坡唯一的奥林匹克规格溜冰场，也是经营多年的娱乐型商场；该址后来重建为J’Den，一座 40 层的住商综合项目。另一个案例是毗邻 Bedok MRT 站的郊区商场 Bedok Point，正重建为综合项目 Sky Eden @ Bedok。
从生活方式角度看，此次对 Yishun 10 的改划与重建，恰逢新加坡影院版图持续收缩。过去几年，多家经营多年的院线与场址相继谢幕：Cathay Cineplexes 去年停止运营，Eng Wah 则于 2024 年歇业。较早的邻里影院如 Golden Village Tiong Bahru 也已关闭。
同时也要看到，Northpoint City 已是义顺的主要零售枢纽，因此 Yishun 10 的再利用，与其说是“是否”，不如说是“何时”。
从土地利用角度看，我们认为以该址如此优越的位置，若继续作为单一的娱乐与零售物业，理由已日渐薄弱；因此，此番拟议的功能重塑可谓恰逢其时。
居民感叹失去的不仅是一家多厅影院
在拟议改划与潜在重建的消息传出后，线上讨论多聚焦于 Yishun 10 在人们记忆中的位置，以及它对社区身份的意义。
在 Reddit 的 r/singapore 社群中，不少网友追忆了当年的 Funland、Timezone 等电玩中心、已停业的 Comic Connection，以及这里曾经提供的印度电影场次；也有不少人对本地的 Arnold’s Fried Chicken 或将消失表示惋惜。
同时也出现了一些批评之声，担忧新加坡一些最独特、最具辨识度的建筑，将被建筑表达更为贫乏的当代开发所取代。
此外，也有新加坡人指出，越来越多熟悉的娱乐与社交空间似乎在为更多类型的住房让路。亦有不少网民提到，尽管义顺一带的住房供应持续增加，但在基础设施方面（例如超出现有南北线的轨道交通联通性）却仍鲜见同步扩充。
从规划角度看，这次重建合情合理
在我们看来，将 Yishun 10 重建为全新的综合用途项目，资本价值更强，也更有助于抬升周边平均地价——这远非现有的分层产权商场与多厅影院所能达成。
Northpoint City 已把 Yishun MRT 站与巴士转换站一体化，其多样的零售选择基本能满足片区大多数居民的日常需求。
不过，对许多在北部成长的新加坡人而言，Yishun 10 依然难以替代。它代表着新加坡郊区发展的某个特定年代——更喧闹、更缤纷，也更愿意在设计与租户组合上做些尝试。
未来的综合开发能否延续 Yishun 10 作为小众本地据点的吸引力，关键在于精心策划的租户组合，应与 Northpoint City 形成互补而非正面竞争。
从这个意义上说，拥有 Northpoint City 的 Frasers Centrepoint Trust——以及 Frasers Property——完全有条件在义顺中心一带协同打造一致的零售体验。
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