新加坡的共居（co-living）市场与 2010s 初创期已大相径庭。当时，本地市场极为碎片化，众多初创公司在租赁与灵活住宿领域争相角逐。
以 2016 年由 Yoan Kamalski 联合创立的 Hmlet 等初创为代表，是当年众多新兴玩家之一，试图在竞争激烈的新加坡短期住宅租赁市场站稳脚跟。
2019 年在 Covid‑19 疫情全面袭来之前，Hmlet 已是新加坡较具知名度的共居运营商之一。成立短短三年，公司已在新加坡、香港与悉尼管理超过 1,500 间客房。
总体而言，公司完成了三轮融资：2017 年获得 US$1.5 million 种子轮融资，2018 年完成 US$6.5 million 的 A 轮融资，2019 年 7 月的 B 轮融资筹集了 US$40 million。
但随着疫情爆发，国际旅行受限导致外籍人口流入新加坡骤减，营收被切断，公司艰难自保。
在持有大量主租约（master tenancies）的情况下，部分 Hmlet 投资者开始施压 Kamalski，要求大幅裁员，并缩减与房东及资产持有者的一些协议。
事态在 2021 年达到高潮，Kamalski 辞去 Hmlet CEO 一职；不久之后，2022 年 Hmlet 与欧洲共居品牌 Habyt 合并。
此后四年，其他新加坡本土共居品牌——如 LHN 旗下 Coliwoo、The Assembly Place，以及另一家初创 Cove——加速前进；相较之下，Habyt 在新加坡一直难以站稳脚跟。
如今，Kamalski 重掌其十年前创立的公司。这一次的支持者不是风投机构，而是日本房地产集团 Mitsubishi Estate Co，通过其全资灵活居住业务子公司 FL Japan 提供支持。
Hmlet APAC：从 VC 融资到开发商加持
Kamalski 认可风投（VC）资金对试图进入密集且竞争激烈的亚太房地产市场的初创企业所产生的积极影响。
彼时，诸如 Hmlet 等多家房地产初创的 VC 融资，往往以高资本密集为特征，推动资产组合快速扩张、并购与签订主租约。
但他表示，美国联合办公巨头 WeWork 的剧烈崩塌严重动摇了亚太投资者的信心，尽管两者并非同一细分领域，且不在同一地区市场。
“本地区的投资者往往以欧美动向为风向标，看看能否在亚太复制成功。因此当某一趋势在美国崩盘时，我们在新加坡也确实感受到了多米诺效应。”他回忆道。
回忆新加坡首次防疫“封城”前夕的急转直下，Kamalski 指出，当时 Hmlet 的租客有 90% 为外籍专业人士。就在 3 月封锁措施生效前，公司入住率还处于高位。
随着疫情影响加深，各企业开始重组，许多员工被迫回国。在新加坡，外籍专业人才的突然撤离重创了包括 Hmlet 在内的共居业务。
他回忆，当时曾面临放弃已签承诺与部分房东解除合约的压力；但他认为，长远来看不应破坏这些关系。
“最终我们不得不进行重组，或许动作不够快。作为首次担任 CEO 的人，我当时难以想象我们一边招人，却又要无缘无故裁掉 40% 的员工。”他说。
这一立场当时并未获得投资者认同，最终他被撤换。
面对挫折，他不得不冷静审视局势。在他看来，VC 倾向于在最短时间内追求非凡回报，未必有足够的风险承受力或耐心等待逆风环境扭转。
再度携手 Mitsubishi Estate
这并非 Kamalski 首次与 Mitsubishi Estate 合作。该日本企业早在 2019 年 Hmlet 的 B 轮融资中即为投资者之一。即便在他被撤换后，Kamalski 也一直与 Mitsubishi Estate 的关键人士保持联系。
尽管 Hmlet 在新加坡、香港与日本的业务已回归创始人主导，Kamalski 表示，要让公司重回盈余仍有大量艰巨工作要做。
目前，这家共居运营商的资产组合包括日本 1,854 个单位、香港 232 个单位，以及新加坡 829 个单位。
Kamalski 为自己设下 12 个月期限，扭转 Hmlet APAC 的财务状况。尽管他未披露具体困难程度，但表示未来数月将与部分房东及资产持有者协商更优的租约条款。
“这项工作将在新加坡对 Hmlet 的资产组合进行再平衡，通过重谈或退出缺乏经济性的租约，使之与当前业务方向重新对齐。我也希望强化并重建与过往及现有合作伙伴对品牌的信任。”Kamalski 说。
他说，目标是实现双赢：无论是与兼具股权身份的房东或基金合作，还是探索利润分成、特许经营式模式或管理合约。
归根结底，Hmlet APAC 未来须避免在周期高点签订高额固定租金的主租约所带来的困境。CEO 也清楚这绝非易事。
当下共居竞争更为激烈且资本雄厚
确实，他与 Hmlet APAC 正面临本地共居与灵活居住市场中强劲的竞争。
自全球经济自疫情复苏以来，全球共居领域已发展为规模达 $1.4 billion 的投资市场，受到机构投资者及家族办公室的关注。
自 Kamalski 离任后，新加坡的共居格局无疑已改变且更趋成熟。这已非 2018 年公司初期扩张时所面对的市场。
事实是，两个主要玩家——LHN 旗下 Coliwoo 与共居初创 The Assembly Place——掌握显著市场份额，并成为首批登陆新加坡交易所主板的两家共居公司。
两家上市共居公司的存在，势必将大部分机构级资金从 Hmlet APAC 等较小玩家处分流，也使其对房东与资产持有者更具吸引力。
Coliwoo 于 2025 年 11 月 6 日在主板挂牌，首次公开募股（IPO）定价每股 $0.60。此次 IPO 超额认购 8.2 倍，募资约 $101 million。按计划，其今年底将在新加坡管理逾 4,000 间客房。
The Assembly Place（TAP）则于今年 1 月 23 日以 Catalyst-listed 公司身份启动 IPO，开盘价每股 $0.31，募资 $18.3 million，超额认购 5.2 倍。
市场上亦有其他民营运营商试图进入新加坡短期住宿与共居市场。其中最活跃者之一为 Weave Living，这家亚太地区灵活居住领域的专营商，正与美国投资公司 BlackRock 等伙伴一道扩大其在新加坡的版图。
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与此同时，本土联合办公运营商 JustCo 亦谋求在新加坡主板上市。据报道，其已规划新增业务线，管理包含服务式公寓在内的共居与住宿空间。
新加坡的共居与灵活住宿市场最终将由少数主导者分庭抗礼。但为追求增长，许多企业——如 JustCo——正在多元化其业务组合。例如，TAP 近期进入外籍工人住宿领域，在 Seletar North 推出其首个专建宿舍。
由此，一个更为分层的市场正在成形，运营效率与精准定位成为增长的关键要素。
Hmlet 将在 Punggol 开设酒店
如今有了过往经验加持，Kamalski 决意带领 Hmlet APAC 取得成功。他也认为，打造强有力的客户旅程并以差异化方式塑造品牌至关重要。
他以总部位于新加坡的房地产与住宿公司 The Ascott 为行业标杆，并计划以此类品牌为参照衡量 Hmlet APAC 的成效。
他看好的增长路径之一，是加大对长住型资产的投入。他提到即将在 Punggol Digital District（PDD）推出的 一座 244-key 的酒店与服务式住宅，将成为品牌最具实力的产品之一。
这项全新酒店项目是该总体规划创新枢纽中的首个项目。该未来开发的运营权招标已于今年 3 月授予 Verdant View，该公司为 JMD Holdings 与 TCRE Partners 的合资企业。
当时，该酒店资产原定由 Habyt 品牌管理，但项目在 2027 年开业时将以 Hamlet 品牌运营。该开发将同时提供短住与长住，服务经常往返 PDD 的全球与混合型劳动力专业人士。
Hmlet APAC 也自 Habyt 接手 Owen House 酒店品牌；Owen House 于 2023 年在 2 Owen Road 开业，共 106 间客房。
以稳固的房东关系与资本一致性为扩张奠基
Hmlet 与 Mitsubishi Estate 希望将 Hmlet APAC 重塑为灵活空间平台，路径类似 Ascott 在酒店业树立品牌的方式。
待新加坡、香港与日本的存量资产组合稳定后，Hmlet APAC 的前进路径或在于收购规模较小的共居玩家，以加速区域扩张，Kamalski 说。
他认为，灵活居住将成为衔接酒店住宿与长期租赁之间缺口的关键。公司计划引入合作伙伴，共建一套运营平台，能够支撑多条业务线，包括服务式公寓、学生公寓与综合体开发。
一旦跑通，这将成为向其他市场房东展示一体化灵活居住平台的良好样本，他说。
要打造可规模化的业务，他认为股权层面的高度一致至关重要。这一点已有成功先例：例如 JustCo 获得地产巨头 Frasers Property 与新加坡主权财富基金 GIC 的支持，使这家本土公司得以与开发商及投资者更紧密合作，巩固其在区域内的立足点。
随着共居趋势急剧变化，市场机遇伴随着更为紧缩的利润空间。据报道，公司到 2035 年的经营利润目标为 $80 billion，初上任的这位 CEO 会感到畏惧吗？
从他口中“或许是我人生中最黑暗的时期之一”汲取教训后，Kamalski 以新的视角重掌 Hmlet APAC。
他补充道：“只有当你还在打同一场仗时才会担忧。作为一名企业家，我学到选择正确合作伙伴的重要性。‘企业家’这一身份也激励我无论身处何种境况，都要持续行动，创造正向影响。”
从共居到灵活居住再到替代性住房，Hmlet 的下一步很可能着重于为可负担住房创造更多灵活性与选择。他也在考虑涉足新加坡体量最大的资产类别——HDB 组屋。
相比直接切入私人住宅市场，Kamalski 更倾向于在更大规模上创新 HDB 租赁的全流程。“环顾四周，HDB 组屋遍布四方，这可能是新加坡规模最大的房地产市场。我自己就住在 HDB 组屋，团队里也有许多人住在组屋”。
他认为，当下市场存在多重原因导致租赁需求在不同客群中增长，值得切入。“人们结婚更晚；因工作来到新加坡的人选择租房；越来越多的人对置业的看法正在改变并选择迁徙，这些都可能带来新的市场缺口。”他说。
拓展新市场的打法
在紧迫感驱动下，Kamalski 计划借并购东风，在紧凑时间表上积蓄动能。志在成为区域内最大的灵活居住运营商，Hmlet APAC 的目标是全球资产组合超过 35,000 个单位。
在市场拓展方面，他对香港持“乐观”态度，认为学生公寓与灵活居住领域存在逆周期机会，并有望与有意重塑资产的本地机构房东或基金合作。
至于澳大利亚，他正在修复关系并重启与旧合作伙伴的对话。
2019 年，Hmlet 与 Mitsubishi Estate 进军日本，成立 Hmlet Japan，并将其打造为东京最大的灵活居住运营商。截至 2026 年 4 月，Hmlet Japan 在东京与大阪运营 1,866 个单位，计划于 2026 年夏季扩展至福冈。
以过往经验为基，Kamalski 显然已准备好推动一种更具一致性与可持续性的灵活住房模式，成为在住房转换中寻求可负担性与灵活性的群体的稳定力量，而非再走“不计代价追求增长”的老路。
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