碧山一套4房HDB组屋以创纪录的$1.263百万成交——买家为哪些因素买单

位于设计、建造与销售计划（DBSS）项目Natura Loft的一套四房HDB组屋，创下了碧山四房HDB转售价格的新纪录。该创纪录单位坐落于Bishan Street 24的273A座，建筑面积1,023平方英尺，位于22至24层，上周以$1.263百万易手。折合约$1,235 psf。

此前，碧山四房转售纪录同样来自该座的一套四房DBSS单位，位于37至39层，于2025年11月以$1.25百万（$1,221 psf）成交。本次新高仅高出$13,000。

Natura Loft

Natura Loft 是位于第20区、Bishan Street 24 的一项DBSS项目。该项目沿街由3座楼组成：273A、273B和275A。该99年地契的发展项目截至本文撰写时尚余约85年租期。

DBSS方案由私人发展商设计并向买家销售HDB组屋，其规格与户型更贴近共管公寓，而非标准的Build-To-Order (BTO) 配售。

与行政公寓不同，DBSS项目不会私有化。与大多数DBSS项目相似，Natura Loft 设有烧烤炉、儿童游乐场、健身角与景观花园等公共设施，但不具备典型公寓会有的泳池、健身房或会所。

Natura Loft 的四房单位亦因若干设计细节而显著：如主卧弧形墙面、多个花槽与飘窗等，尽管拥有颇具竞争力的1,023平方英尺建面，但可用面积会有所压缩。

走弱市场中的$13,000新高

以下是过去12个月内，Natura Loft 三座楼的成交概览。

新纪录与2025年11月创下的前高之间仅相差$13,000。2026年2月，273A的另一套单位同样以$1.25百万成交，追平纪录，且较更早的$1.12百万峰值高出$130,000。

这些转售记录显示，自3Q2025以来，部分买家或许已开始对Natura Loft 令人咋舌的价格感到却步。

在273B座，2025年9月位于34至36层的一笔交易以$1.05百万成交，低于同座较低楼层在三个月前录得的$1.08百万。在同一项目中，高楼层低于低楼层的成交并不常见。

但需提示的是，部分转售可能涉及关联方之间以低于市价的内部交易，公开数据无法识别此类情况，因此这一数据点更适合作为更广泛走势的一部分来解读，而不宜孤立看待。

与此同时，275A座位于13至15层的一套单位于2025年12月以$1.01百万成交。就价格而言，这比同座位于16至18层、在2025年10月成交的单位低约$110,000。

在同一项目的可比案例中，两个月内出现如此幅度的回落，意味着进入2026年之际市场需求正在转弱。这一点也反映在1Q2026期末公布的官方数据中。

HDB Resale Price Index (RPI) 环比下跌0.1%，为自Q2 2019以来的首个季度下滑，结束了整个后疫情时期的连续增长趋势。根据SRX数据，2026年4月价格环比再跌0.6%，其中成熟市镇同期下跌更为明显，达1.4%。

四房细分表现相对强韧：SRX数据显示，2026年4月四房价格小幅上升0.1%；而HDB的2026年Q1数据亦显示，尽管总体指数回落，四房转售平均价格环比上涨0.8%。

此外，273A在Natura Loft 内部的定位也很关键。该座共有80套四房单位，是273B与275A两座（各40套）同类供应的两倍。273B与275A则以5房为主，各约120套。

由于Natura Loft 一半的四房集中在同一座，针对这一户型的买方需求更易汇聚至273A，这在很大程度上支撑了其相较邻近两座更强的价格表现。

这也解释了为何273A座的部分单位仍在不断刷新成交纪录，而另两座的价格涨势已基本趋稳。不过，步伐显然放缓：即便继续破纪录，单次也只较前高多出$13,000。

273A的价格如何演变

自2019年以来，273A座价格稳步上行，且在2022年后提速。

该座首笔“百万”成交出现在2023年初，位于37至39层的一套单位以$1.075百万易手。

2019年的高位约为$900,000，至当前纪录价之间的增幅约为$363,000——约40%（7年），折合复合年增长率约5%。

这一年化增速与大多数位于成熟市镇、交通连接良好的BTO项目的价格表现大体一致。变化之处在于新高出现的楼层分布：已从更集中于高楼层，延伸至中高楼层。

碧山非DBSS 4房价格

过去12个月，碧山的非DBSS 4房成交介于$460,000至$990,000，成交中位数为$788,000。该区间的高端主要集中在靠近Bishan MRT及沿Bishan Street 24的地段优越的Model A与Premium Apartment单位。

Bishan Street 24 的非DBSS楼栋包括：288、289与290座的Premium Apartment单位，以及周边楼栋的Model A单位。自2025年6月以来，该街道的Premium Apartment在高楼层已达$960,000；同街的Model A则依楼层水平逐步逼近$940,000。

以$1.263百万计，这套四房DBSS的纪录价较同期碧山非DBSS 4房的最高成交高出约$273,000，且较同街表现最佳的Premium Apartment 单位的单价高出$343 psf。相较2026年Q1碧山4房整体中位数$805,000，差距约为$458,000。

在这个价位，买家为哪些因素买单

这一价格溢价主要来自DBSS的建造品质、尚余85年的长租期，以及DBSS存量的稀缺性。2011年，HDB在公众对定价的反馈后停止供应DBSS地块，使得转售市场上的此类单位供给有限，而买家早已将此因素计入价格。

当一套公共住房达到$1,235 psf时，买家支付的水平已接近部分外中央区（OCR）老龄转售公寓的区间，但其配套更为有限、并不私有化，且在户型上亦需作出一些取舍。

这些取舍在这一价格量级下能否被接受，取决于买家对Natura Loft 的碧山区位与DBSS规格的重视程度。最新的纪录成交显示，至少有一位买家愿意在$1.263百万时作出定夺。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。