一套碧山 4 房式 HDB 组屋刚以创纪录的 $1.263 Million 成交——买家究竟在为哪些因素买单

位于 Natura Loft 的一套 4 房式 Design, Build and Sell Scheme (DBSS) 组屋，创下了碧山 4 房式 HDB 组屋的转售价格纪录。该创纪录的单位坐落于 273A Bishan Street 24，面积 1,023 平方英尺，楼层介于 22 至 24 层，上周以 $1.263 million 易手。折算单价约为 $1,235 psf。

此前碧山 4 房式转售纪录，同样来自该座大楼的一套 4 房式 DBSS 单位，楼层介于 37 至 39 层，于 2025 年 11 月以 $1.25 million（$1,221 psf）成交。本次新纪录比之高出 $13,000。

Natura Loft

Natura Loft 是位于 第 20 区、Bishan Street 24 的一项 DBSS 项目。该项目由同一街道上的三座楼组成：273A、273B 和 275A。该 99 年地契项目截至本文撰写时剩余约 85 年租期。

DBSS 方案由私人发展商负责设计并向买家销售 HDB 组屋，其规格与户型布局原本更应接近共管公寓，而非标准的建屋配售（BTO）。

与行政公寓（EC）不同，DBSS 项目不会私有化。与多数 DBSS 项目类似，Natura Loft 配有烧烤炉、儿童游乐场、健身角与景观花园等公共设施，但不具备典型公寓中的泳池、健身房或会所。

Natura Loft 的 4 房式户型也因一些设计取向而备受关注（如主卧弧形墙体、多个花槽与飘窗），尽管建筑面积为 1,023 平方英尺，但会在一定程度上压缩可用室内面积。

市场走软中的 $13,000 新高

以下是过去 12 个月内，Natura Loft 三座大楼的成交概览。

此次新高与 2025 年 11 月创下的前纪录之间，差距仅为 $13,000。2026 年 2 月，273A 的另一套单位同样以 $1.25 million 成交，追平前纪录，并较更早前的 $1.12 million 高点高出 $130,000。

这些转售交易显示，自 3Q2025 起，至少部分买家已开始对 Natura Loft 令人咋舌的要价却步。

在 273B，2025 年 9 月一套位于 34 至 36 层的单位以 $1.05 million 成交，低于同座楼在三个月前较低楼层记录的 $1.08 million。在同一项目中，高楼层低于低楼层成交价的情况并不常见。

需要说明的是，部分转售或涉及关系方之间以低于市价成交的情况，而公开数据无法加以识别。因此，这一数据点更适合作为整体趋势的一部分来解读，而非单独看待。

同时，在 275A，介于 13 至 15 层的一套单位于 2025 年 12 月以 $1.01 million 成交。就价格而言，该交易较 2025 年 10 月介于 16 至 18 层的交易低约 $110,000。

在同一项目的可比案例中，两个月内出现如此幅度的回落，显示市场偏好在迈入 2026 年前已在减弱。这一点也反映在 2026 年一季度末公布的官方数据中。

HDB Resale Price Index (RPI) 环比下跌 0.1%，为自 2019 年 Q2 以来的首次季度回落，终结了整个后疫情时期的连涨走势。根据 SRX 数据，2026 年 4 月价格继续环比下跌 0.6%，成熟组屋区同期跌幅更达 1.4%。

其中，4 房式板块的韧性强于整体 RPI：SRX 数据显示 2026 年 4 月 4 房式价格微升 0.1%，而 HDB 2026 年一季度数据显示，尽管大盘回落，4 房式转售价均价仍环比上涨 0.8%。

此外，273A 在 Natura Loft 内的楼型构成也很关键。该座拥有 80 套 4 房式单位，是 273B 与 275A（各 40 套）的两倍。273B 与 275A 以 5 房式为主，各约有 120 套此类单位。

由于 Natura Loft 一半的 4 房式单位集中在同一座，针对该户型的买方需求也会向 273A 汇聚。这在很大程度上支撑了其相较邻座更强的定价。

这也解释了为何 273A 的部分单位在其他两座价格趋稳的同时，仍能以纪录价成交。但节奏已明显放缓：继续刷新的纪录，每次领先的幅度仅为 $13,000。

273A 价格如何演变

自 2019 年以来，273A 的价格稳步上行，并在 2022 年后加速。

该座首宗“百万”成交记录于 2023 年初，当时一套介于 37 至 39 层的单位以 $1.075 million 易手。

2019 年该座的价格高点约为 $900,000，而至今的纪录价，期间累计涨幅约 $363,000——大约 7 年上涨 40%，折合年复合增幅约 5%。

这一年化增速与多数成熟组屋区、交通便利的 BTO 项目常见的价格表现基本一致。不同的是，新的价格上限出现的楼层分布发生了变化：不再只集中于高层，而是下探至中高楼层区间。

碧山非 DBSS 4 房式价格

过去 12 个月内，碧山的非 DBSS 4 房式成交价介于 $460,000 至 $990,000，中位数为 $788,000。价格带的上沿主要集中在靠近 Bishan MRT 与 Bishan Street 24 一带、位置较佳的 Model A 与 Premium Apartment 单位。

Bishan Street 24 的非 DBSS 楼座包括 288、289 与 290 座的 Premium Apartment 单位，以及周边楼座的 Model A 单位。自 2025 年 6 月以来，该街道上的 Premium Apartment 高楼层已触及 $960,000，而同街的 Model A 视楼层而定，已攀升至约 $940,000。

以 $1.263 million 而论，这套 4 房式 DBSS 组屋的纪录价，较同期碧山非 DBSS 4 房式最高成交高出约 $273,000，较同街道表现最佳的 Premium Apartment 单位高出约 $343 psf。对比 2026 年 Q1 碧山 4 房式整体中位数 $805,000，价差约为 $458,000。

买家在为哪些因素买单

该溢价主要源于 DBSS 的建造品质、约 85 年的长剩余租期，以及 DBSS 供应的稀缺性。2011 年，HDB 因定价反馈而停止推出 DBSS 地块，令这类单位在转售市场的存量有限。买家早已将此因素计入价格。

以 $1,235 psf 的公共住房单价计，买家支付的水平已接近部分 OCR（Outside Central Region）地区老龄转售公寓的范围，但相较之下，设施更为有限、不会私有化，且在户型上存在一定取舍。

这些取舍在这一价位是否可接受，取决于买家对 Natura Loft 所在的碧山位置与 DBSS 规格的权重考量。最新的纪录成交显示，至少有一位买家已在 $1.263 million 的价位给出了答案。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。