碧山一套4房HDB组屋以创纪录的$1.263百万成交——买家为哪些因素买单
June 2, 2026
位于设计、建造与销售计划(DBSS)项目Natura Loft的一套四房HDB组屋,创下了碧山四房HDB转售价格的新纪录。该创纪录单位坐落于Bishan Street 24的273A座,建筑面积1,023平方英尺,位于22至24层,上周以$1.263百万易手。折合约$1,235 psf。
此前,碧山四房转售纪录同样来自该座的一套四房DBSS单位,位于37至39层,于2025年11月以$1.25百万($1,221 psf)成交。本次新高仅高出$13,000。
Natura Loft
Natura Loft 是位于第20区、Bishan Street 24 的一项DBSS项目。该项目沿街由3座楼组成:273A、273B和275A。该99年地契的发展项目截至本文撰写时尚余约85年租期。
DBSS方案由私人发展商设计并向买家销售HDB组屋,其规格与户型更贴近共管公寓,而非标准的Build-To-Order (BTO) 配售。
与行政公寓不同,DBSS项目不会私有化。与大多数DBSS项目相似,Natura Loft 设有烧烤炉、儿童游乐场、健身角与景观花园等公共设施,但不具备典型公寓会有的泳池、健身房或会所。
Natura Loft 的四房单位亦因若干设计细节而显著:如主卧弧形墙面、多个花槽与飘窗等,尽管拥有颇具竞争力的1,023平方英尺建面,但可用面积会有所压缩。

走弱市场中的$13,000新高
以下是过去12个月内,Natura Loft 三座楼的成交概览。
| 座号 | 楼层 | 日期 | 价格 | $PSF |
| 273A | 22–24 | 2026年5月 | $1,263,000 | $1,235 |
| 273A | 31–33 | 2026年2月 | $1,250,000 | $1,222 |
| 273A | 34–36 | 2026年1月 | $1,212,888 | $1,186 |
| 275A | 13–15 | 2025年12月 | $1,010,000 | $988 |
| 273A | 37–39 | 2025年11月 | $1,250,000 | $1,222 |
| 273B | 04–06 | 2025年11月 | $1,090,000 | $1,066 |
| 275A | 16–18 | 2025年10月 | $1,120,000 | $1,095 |
| 273B | 34–36 | 2025年9月 | $1,050,000 | $1,027 |
| 273B | 07–09 | 2025年6月 | $1,080,000 | $1,056 |
新纪录与2025年11月创下的前高之间仅相差$13,000。2026年2月,273A的另一套单位同样以$1.25百万成交,追平纪录,且较更早的$1.12百万峰值高出$130,000。
这些转售记录显示,自3Q2025以来,部分买家或许已开始对Natura Loft 令人咋舌的价格感到却步。
在273B座,2025年9月位于34至36层的一笔交易以$1.05百万成交,低于同座较低楼层在三个月前录得的$1.08百万。在同一项目中,高楼层低于低楼层的成交并不常见。
但需提示的是,部分转售可能涉及关联方之间以低于市价的内部交易,公开数据无法识别此类情况,因此这一数据点更适合作为更广泛走势的一部分来解读,而不宜孤立看待。
与此同时,275A座位于13至15层的一套单位于2025年12月以$1.01百万成交。就价格而言,这比同座位于16至18层、在2025年10月成交的单位低约$110,000。
在同一项目的可比案例中,两个月内出现如此幅度的回落,意味着进入2026年之际市场需求正在转弱。这一点也反映在1Q2026期末公布的官方数据中。
HDB Resale Price Index (RPI) 环比下跌0.1%,为自Q2 2019以来的首个季度下滑,结束了整个后疫情时期的连续增长趋势。根据SRX数据,2026年4月价格环比再跌0.6%,其中成熟市镇同期下跌更为明显,达1.4%。
四房细分表现相对强韧:SRX数据显示,2026年4月四房价格小幅上升0.1%;而HDB的2026年Q1数据亦显示,尽管总体指数回落,四房转售平均价格环比上涨0.8%。
此外,273A在Natura Loft 内部的定位也很关键。该座共有80套四房单位,是273B与275A两座(各40套)同类供应的两倍。273B与275A则以5房为主,各约120套。
由于Natura Loft 一半的四房集中在同一座,针对这一户型的买方需求更易汇聚至273A,这在很大程度上支撑了其相较邻近两座更强的价格表现。
这也解释了为何273A座的部分单位仍在不断刷新成交纪录,而另两座的价格涨势已基本趋稳。不过,步伐显然放缓:即便继续破纪录,单次也只较前高多出$13,000。
273A的价格如何演变
自2019年以来,273A座价格稳步上行,且在2022年后提速。
| 年份 | 273A年度最高成交 | 楼层 |
| 2019 | $900,000 | 40–42 |
| 2021 | $918,000 | 34–36 |
| 2022 | $985,000 | 25–27 |
| 2023 | $1,088,000 | 34–36 |
| 2025 | $1,250,000 | 37–39 |
| 2026(年初至今) | $1,263,000 | 22–24 |
该座首笔“百万”成交出现在2023年初,位于37至39层的一套单位以$1.075百万易手。
2019年的高位约为$900,000,至当前纪录价之间的增幅约为$363,000——约40%(7年),折合复合年增长率约5%。
这一年化增速与大多数位于成熟市镇、交通连接良好的BTO项目的价格表现大体一致。变化之处在于新高出现的楼层分布:已从更集中于高楼层,延伸至中高楼层。
碧山非DBSS 4房价格
过去12个月,碧山的非DBSS 4房成交介于$460,000至$990,000,成交中位数为$788,000。该区间的高端主要集中在靠近Bishan MRT及沿Bishan Street 24的地段优越的Model A与Premium Apartment单位。
Bishan Street 24 的非DBSS楼栋包括:288、289与290座的Premium Apartment单位,以及周边楼栋的Model A单位。自2025年6月以来,该街道的Premium Apartment在高楼层已达$960,000;同街的Model A则依楼层水平逐步逼近$940,000。
| 座号 | 街道 | 型号 | 楼层 | 日期 | 价格 | $PSF |
| 290 | Bishan St 24 | Premium Apartment | 16–18 | 2026年5月 | $960,000 | $892 |
| 252 | Bishan St 22 | Model A | 19–21 | 2026年1月 | $990,000 | $793 |
| 290 | Bishan St 24 | Premium Apartment | 19–21 | 2026年1月 | $950,000 | $865 |
| 265 | Bishan St 24 | Model A | 07–09 | 2026年1月 | $900,000 | $747 |
| 272 | Bishan St 24 | Model A | 04–06 | 2025年10月 | $838,888 | $742 |
| 286 | Bishan St 24 | Model A | 16–18 | 2025年6月 | $906,888 | $865 |
以$1.263百万计,这套四房DBSS的纪录价较同期碧山非DBSS 4房的最高成交高出约$273,000,且较同街表现最佳的Premium Apartment 单位的单价高出$343 psf。相较2026年Q1碧山4房整体中位数$805,000,差距约为$458,000。
在这个价位,买家为哪些因素买单
这一价格溢价主要来自DBSS的建造品质、尚余85年的长租期,以及DBSS存量的稀缺性。2011年,HDB在公众对定价的反馈后停止供应DBSS地块,使得转售市场上的此类单位供给有限,而买家早已将此因素计入价格。
当一套公共住房达到$1,235 psf时,买家支付的水平已接近部分外中央区(OCR)老龄转售公寓的区间,但其配套更为有限、并不私有化,且在户型上亦需作出一些取舍。
这些取舍在这一价格量级下能否被接受,取决于买家对Natura Loft 的碧山区位与DBSS规格的重视程度。最新的纪录成交显示,至少有一位买家愿意在$1.263百万时作出定夺。
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