我们有$2.9M预算买家庭公寓——该选面积更大的旧盘,还是面积更小的新盘?
June 24, 2026
Hi Stacked,
我们是一对将近40岁的夫妻,有两个年幼的孩子,分别是2岁和5岁。在找房的过程中,空间是我们的首要考量。我们需要至少1,200平方英尺的单位,也希望未来转售时能有合理的利润。
我们的预算约$2.9 million,并计划至少持有4年。
我们在Bishan与Ang Mo Kio一带筛选项目,剔除了过旧或超预算的后,最终锁定两个选项:AMO Residence和The Gardens at Bishan。
我们喜欢AMO Residence,因为它较新、地契更长,也认为日后更容易转售。但客厅比我们理想中更小,而且最大的三房也只有约1,140平方英尺。
The Gardens at Bishan吸引我们之处在于更大的户型面积和更易承受的价格,不过也担心其29年楼龄带来的地契折旧,以及这是否会让我们错过更好的转售潜力。
谢谢!
(这是我们持续推出的一个系列,专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题,欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。)
你好,感谢来信。
在展开讨论前,我们留意到你们的时间规划上有一个值得先指出的不一致之处。你们表示打算至少持有这套房子4年,但之所以将这两个项目纳入候选,主要是因为它们都靠近小学。
如果5岁的孩子在未来1–2年入学,2岁的孩子在2030年入学,若想在两个孩子的小学阶段都留在原区,持有期可能需要延长至约8到10年。
当然,你们或许有其他考量未在信中详述,但我们认为在开始前先把这一点说清楚是有意义的。
这并不是否定约4年持有期的可行性,而是它会改变你们对居住空间的取舍:1,140平方英尺若住10年与住4年,其可接受程度并不相同。
很多读者来信,是因为不确定下一步该怎么做,也不知道该相信谁。
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较旧租赁地契公寓已不再是“表现不佳”的代名词
可以理解,你们会担心The Gardens at Bishan因地契折旧而影响转售价值,尤其在当下买家普遍需要更长远规划的背景下。
简单介绍一下,The Gardens at Bishan是坐落于Sin Ming Walk的99年地契项目,完工于1997年。这意味着这座楼龄29年的公寓,剩余地契约70年。
不过,从过去10年的市场与成交数据来看,因地契递减而带来的转售“折价”并没有如多数买家想象的那样大,且走势并非线性。
我们分析2015至2025年期间99年地契非有地私宅的转售与转手交易后发现:楼龄21–30年的项目年化涨幅高于11–20年的组别,分别为每年3.73%与2.64%。
同期间,楼龄31–40年的项目年化涨幅为3.38%。
最年轻组别在$PSF上确实有更高单价(截至2025年,楼龄11–20年的项目约$1,625 psf,对比21–30年组别的$1,393 psf),但这种溢价并未在过去10年的复合增长中转化为更强的涨幅。
| Lease start year | Lease start between 2005 and 2014 | Lease start between 1995 and 2004 | Lease start between 1985 and 1994 | Lease start between 1975 and 1984 | Lease start 1974 and earlier |
| Current age | Age 11–20 years | Age 21–30 years | Age 31–40 years | Age 41–50 years | Age above 51 years |
| Year | Lease start between 2005 and 2014 | Lease start between 1995 and 2004 | Lease start between 1985 and 1994 | Lease start between 1975 and 1984 | Lease start 1974 and earlier |
| 2015 | $1,252 | $966 | $957 | $827 | $889 |
| 2016 | $1,396 | $960 | $920 | $758 | $785 |
| 2017 | $1,330 | $959 | $917 | $803 | $856 |
| 2018 | $1,304 | $989 | $970 | $953 | $1,008 |
| 2019 | $1,330 | $988 | $1,011 | $964 | $1,030 |
| 2020 | $1,262 | $967 | $963 | $928 | $890 |
| 2021 | $1,287 | $1,034 | $1,044 | $989 | $1,006 |
| 2022 | $1,393 | $1,146 | $1,148 | $1,083 | $1,148 |
| 2023 | $1,503 | $1,274 | $1,246 | $1,205 | $1,205 |
| 2024 | $1,560 | $1,338 | $1,314 | $1,180 | $1,219 |
| 2025 | $1,625 | $1,393 | $1,335 | $1,168 | $1,210 |
| Annualised (2015 – 2025) | 2.64% | 3.73% | 3.38% | 3.52% | 3.12% |
我们认为,较旧公寓的相对“跑赢”主要发生在疫情后楼市复苏阶段,部分是因为对更大面积(如三房及以上)住房的需求上升。
随着新盘户型愈发紧凑、强调效率,越来越多希望拥有更大起居空间的买家转向转售市场。这股需求托住了这些较旧项目的价格增长,否则它们可能在更广泛的二手市场中落后。
因此,地契已走过29年的项目,还未到会因楼龄而明显拖累价格增长与转售价值的阶段。
根据我们对私宅价格的分析,当项目剩余地契大约40年时,地契折旧才会更明显地构成约束,并更直接影响CPF使用与融资条款。
在99年地契的前半段里,较旧公寓的价格表现,往往更多由其地段、周边供给动态以及具体区位内单位品质所决定,而非单纯取决于剩余年限。
The Gardens at Bishan是近十年来该区的领跑者
宏观上,地契折旧与转售价值的关系固然重要,但更关键的是The Gardens at Bishan在过去10年转售市场的具体表现。
在2015至2025年间,Bishan与Upper Thomson走廊的99年地契公寓中,The Gardens at Bishan录得全区最高的年化增幅,约5.29%。
这使其领先于同区其他项目,如Thomson Three(4.30%)、Thomson Impressions(3.15%)与Thomson Grand(1.61%)。尽管较新的项目总价更高,但它们在过去十年的升值幅度并未追上The Gardens at Bishan。
| Project | Completion year |
| BISHAN PARK CONDOMINIUM | 1994 |
| THE GARDENS AT BISHAN | 2004 |
| BISHAN POINT | 2005 |
| THOMSON GRAND | 2015 |
| THOMSON THREE | 2016 |
| THOMSON IMPRESSIONS | 2018 |
各项目平均$PSF
| Year | BISHAN PARK CONDOMINIUM | THE GARDENS AT BISHAN | BISHAN POINT | THOMSON GRAND | THOMSON THREE | THOMSON IMPRESSIONS |
| 2015 | $888 | $1,024 | $1,023 | $1,519 | ||
| 2016 | $868 | $986 | $1,026 | $1,308 | $1,398 | |
| 2017 | $863 | $1,015 | $1,000 | $1,268 | $1,479 | |
| 2018 | $902 | $1,044 | $1,126 | $1,322 | $1,540 | $1,612 |
| 2019 | $969 | $1,083 | $1,148 | $1,258 | $1,516 | |
| 2020 | $1,031 | $1,129 | $1,183 | $1,335 | $1,505 | $1,609 |
| 2021 | $1,080 | $1,218 | $1,222 | $1,424 | $1,625 | $1,659 |
| 2022 | $1,143 | $1,415 | $1,293 | $1,541 | $1,727 | $1,766 |
| 2023 | $1,293 | $1,502 | $1,376 | $1,658 | $1,879 | $1,826 |
| 2024 | $1,372 | $1,619 | $1,562 | $1,738 | $2,034 | $1,929 |
| 2025 | $1,404 | $1,715 | $1,709 | $1,782 | $2,042 | $2,003 |
| Annualised (from 2015 or earliest resale tnx) | 4.70% | 5.29% | 5.27% | 1.61% | 4.30% | 3.15% |
各项目交易量
| Year | BISHAN PARK CONDOMINIUM | THE GARDENS AT BISHAN | BISHAN POINT | THOMSON GRAND | THOMSON THREE | THOMSON IMPRESSIONS |
| 2015 | 4 | 26 | 7 | 2 | ||
| 2016 | 5 | 25 | 7 | 5 | 2 | |
| 2017 | 8 | 19 | 9 | 19 | 3 | |
| 2018 | 4 | 36 | 7 | 26 | 10 | 1 |
| 2019 | 1 | 19 | 5 | 9 | 16 | |
| 2020 | 8 | 28 | 4 | 12 | 11 | 7 |
| 2021 | 4 | 49 | 14 | 30 | 37 | 22 |
| 2022 | 4 | 33 | 7 | 29 | 32 | 19 |
| 2023 | 16 | 15 | 6 | 18 | 28 | 16 |
| 2024 | 19 | 29 | 8 | 14 | 21 | 11 |
| 2025 | 13 | 22 | 4 | 19 | 21 | 23 |
若单看三房类别,2021年以来的趋势仍然成立。The Gardens at Bishan三房的转售中位$PSF从2021年的$1,294上升至2025年的$1,777,4年年化约8.2%。
如果项目因地契缩短而导致买家池收窄,随着楼龄增长,其转售量理应呈下降趋势。但在The Gardens at Bishan的交易记录中,并未见到这种情况。
The Gardens at Bishan三房转售交易
| Year | No. of Transactions | Median $PSF | Median Price |
| 2021 | 28 | $1,294 | $1.55 million |
| 2022 | 33 | $1,452 | $1.80 million |
| 2023 | 15 | $1,473 | $1.80 million |
| 2024 | 29 | $1,593 | $1.90 million |
| 2025 | 23 | $1,777 | $2.12 million |
| 2026 YTD | 7 | $1,745 | $2.25 million |
该区临近知名学校,在很大程度上维系了持续而稳定的买方需求,并惠及周边公寓。
Ai Tong School与CHIJ St. Nicholas Girls’ School均在The Gardens at Bishan的1km范围内。为希望提升子女入读机会的自住家庭,构成了一个不太受项目楼龄或设施新旧影响的稳定买方池。
因此,这种“紧邻成熟名校”的特质,是新盘无法复制的。
AMO Residence的psf溢价约42%,但可用空间更少
从成交数据看,The Gardens at Bishan与AMO Residence之间的价差确实存在且相当明显,尤其体现在$PSF上。
2025年,AMO Residence中介于900–1,200平方英尺区间(大致对应三房)的单位,中位价约$2,519 psf;而The Gardens at Bishan的三房中位$PSF为$1,777。两者在psf维度上的差距约42%。
按总价来看,差距略小但仍不容忽视。以2025年成交计,The Gardens at Bishan三房转售的中位总价约$2.12 million,而AMO Residence相近单位约$2.57 million。也就是说,买家为AMO Residence多付了大约$440,000至$450,000(或更多),却换来比The Gardens at Bishan更小的居住面积。
| Project | TOP | Avg 3-bedder $PSF in 2025 | Avg 3-bedder price in 2025 | Avg 3-bedder size (based on tnx done) |
| The Gardens at Bishan | 2004 | $1,793 | $2,122,333 | 1184 |
| AMO Residences | 2025 | $2,509 | $2,543,125 | 1013 |
更有意思的是,两者几乎共享相同的区位优势:同处相同的名校收生范围,步行即可到达同一座MRT站与同一片绿地,二者相距不到1公里。
AMO Residence转售买家所支付的溢价,更大程度上是在买“时间与新”:较新的地契、更新的设施与更当代的产品形态。
这些确实是实实在在的优势。但是否值得因此多付价格、并接受更小的面积,尤其是在你们明确最低需求为1,200平方英尺的前提下,最终仍取决于你们的取舍。
面积相近,但空间分配思路截然不同
比较两者面积接近的户型时,会发现它们对同等建筑面积的取舍完全不同。The Gardens at Bishan最小的三房约1,152平方英尺,而AMO Residence相近的三房约1,141平方英尺。
尽管总面积几乎一致,但两套单位在功能优先级上的取向并不相同。

The Gardens at Bishan的户型为主要起居空间与卧室分配了更大的面积,并设有完整的家务与服务区:封闭式厨房、独立的工作/晾衣阳台、WC与可自然通风的杂物间。相较之下,AMO Residence则在书房与家庭防护室上分配更多面积,服务区更为紧凑,并以阳台取代花槽。
从一家人的日常动线与使用场景出发,The Gardens at Bishan的单位更可能带来更宽绰的体感;尽管两者的“毛面积”仅相差11平方英尺。
对于有两个年幼孩子的家庭,这样的户型差异更值得细看。关键不在于“当下住起来如何”,而在于孩子进入小学阶段后,家庭对空间的使用方式会明显改变:是否有专用的学习空间、各自安静的卧室角落,以及足够的收纳。
此外,The Gardens at Bishan也有面积远高于1,152平方英尺的户型,部分介于1,400–1,700平方英尺之间,且仍有机会落在你们预算内。这些更大户型相较项目内标准三房会有一定溢价,使总价更接近AMO Residence,但从“每一元对应的空间”来看,The Gardens的性价比仍有明显优势。
若1,200平方英尺是你们的“硬性下限”,在把两者视为空间等同之前,值得先看看该项目在此门槛以上的在售或可售选择。
Thomson Grand:在地契、楼龄与价格之间的“中间解”
你们面对的并不只是“29年楼龄”与“相对新盘”的二择一。我们也会把Thomson Grand纳入备选:这是一座339户的99年地契公寓,2015年落成。
Thomson Grand位于Sin Ming Walk,与The Gardens at Bishan同属RCR板块,并同处Bishan–Upper Thomson居住走廊。
以2025年成交计,Thomson Grand的三房转售(约1,100–1,500平方英尺)大致在$1,800 psf、$2.47 million左右。这比The Gardens at Bishan的中位$PSF高约$23、总价高约$340,000,但在两项指标上均显著低于AMO Residence。
其地契自2010年起算,剩余约83年——比The Gardens at Bishan更长,同时仍提供在新盘中难以比拟的户型尺度。

我们并非断言Thomson Grand一定比你们已入围的两者更适合;更想提示的是:抉择不必完全落在“近30年楼龄的项目”与“较新项目”的张力上。视当前市场供应而定,像Thomson Grand这类“中等楼龄”的项目,或许能在两端之间提供值得一看的折中解。
那么,你们该怎么选?
综合数据来看,The Gardens at Bishan在“剩余地契”层面,并不像一般对29年楼龄租赁项目的印象那样弱势。过去十年,它在Bishan走廊的同类项目中交出了最强的年化涨幅,并维持了稳定的交易量。更重要的是,它所处的名校收生范围,构成了新盘难以复制的自住基本盘。
另一方面,AMO Residence拥有更年轻的地契、更现代的产品,并在未来十年内可能吸引更广泛的转售客群。但以当前价格,它并未提供可比的空间。以$2,519 psf计,在OCR里买家几乎以RCR的单价在购买,而且户型低于你们的面积下限。
不过,数据无法替代的,是你们最需要认真考量的那件事:如果全家在此扎根,并陪伴两个孩子度过完整小学阶段,持有期可能接近10年。在这样的时间维度下,“一家人究竟住进怎样的单位、住得是否舒适”,其分量会远大于短期交易。
从现在起算再过10年,地契略显年长的项目,依然只是99年地契的第四个十年,且处于一个“名校驱动需求稳健”的位置;而一套第一年就略显局促的现代单位,到第八年或许会更逼仄。
The Gardens at Bishan的财务逻辑,比其楼龄常让买家想象的更为自洽。至于“剩余地契的顾虑”是否会在持有期间持续困扰你们,以及“户型面积是否真能满足你们更长期的生活”,这是在做决定前更需要先行厘清的问题。
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