我们有$2.9M预算买家庭公寓——该选面积更大的旧盘，还是面积更小的新盘？

Hi Stacked,

我们是一对将近40岁的夫妻，有两个年幼的孩子，分别是2岁和5岁。在找房的过程中，空间是我们的首要考量。我们需要至少1,200平方英尺的单位，也希望未来转售时能有合理的利润。

我们的预算约$2.9 million，并计划至少持有4年。

我们在Bishan与Ang Mo Kio一带筛选项目，剔除了过旧或超预算的后，最终锁定两个选项：AMO Residence和The Gardens at Bishan。

我们喜欢AMO Residence，因为它较新、地契更长，也认为日后更容易转售。但客厅比我们理想中更小，而且最大的三房也只有约1,140平方英尺。

The Gardens at Bishan吸引我们之处在于更大的户型面积和更易承受的价格，不过也担心其29年楼龄带来的地契折旧，以及这是否会让我们错过更好的转售潜力。

谢谢！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，感谢来信。

在展开讨论前，我们留意到你们的时间规划上有一个值得先指出的不一致之处。你们表示打算至少持有这套房子4年，但之所以将这两个项目纳入候选，主要是因为它们都靠近小学。

如果5岁的孩子在未来1–2年入学，2岁的孩子在2030年入学，若想在两个孩子的小学阶段都留在原区，持有期可能需要延长至约8到10年。

当然，你们或许有其他考量未在信中详述，但我们认为在开始前先把这一点说清楚是有意义的。

这并不是否定约4年持有期的可行性，而是它会改变你们对居住空间的取舍：1,140平方英尺若住10年与住4年，其可接受程度并不相同。

较旧租赁地契公寓已不再是“表现不佳”的代名词

可以理解，你们会担心The Gardens at Bishan因地契折旧而影响转售价值，尤其在当下买家普遍需要更长远规划的背景下。

简单介绍一下，The Gardens at Bishan是坐落于Sin Ming Walk的99年地契项目，完工于1997年。这意味着这座楼龄29年的公寓，剩余地契约70年。

不过，从过去10年的市场与成交数据来看，因地契递减而带来的转售“折价”并没有如多数买家想象的那样大，且走势并非线性。

我们分析2015至2025年期间99年地契非有地私宅的转售与转手交易后发现：楼龄21–30年的项目年化涨幅高于11–20年的组别，分别为每年3.73%与2.64%。

同期间，楼龄31–40年的项目年化涨幅为3.38%。

最年轻组别在$PSF上确实有更高单价（截至2025年，楼龄11–20年的项目约$1,625 psf，对比21–30年组别的$1,393 psf），但这种溢价并未在过去10年的复合增长中转化为更强的涨幅。

我们认为，较旧公寓的相对“跑赢”主要发生在疫情后楼市复苏阶段，部分是因为对更大面积（如三房及以上）住房的需求上升。

随着新盘户型愈发紧凑、强调效率，越来越多希望拥有更大起居空间的买家转向转售市场。这股需求托住了这些较旧项目的价格增长，否则它们可能在更广泛的二手市场中落后。

因此，地契已走过29年的项目，还未到会因楼龄而明显拖累价格增长与转售价值的阶段。

根据我们对私宅价格的分析，当项目剩余地契大约40年时，地契折旧才会更明显地构成约束，并更直接影响CPF使用与融资条款。

在99年地契的前半段里，较旧公寓的价格表现，往往更多由其地段、周边供给动态以及具体区位内单位品质所决定，而非单纯取决于剩余年限。

The Gardens at Bishan是近十年来该区的领跑者

宏观上，地契折旧与转售价值的关系固然重要，但更关键的是The Gardens at Bishan在过去10年转售市场的具体表现。

在2015至2025年间，Bishan与Upper Thomson走廊的99年地契公寓中，The Gardens at Bishan录得全区最高的年化增幅，约5.29%。

这使其领先于同区其他项目，如Thomson Three（4.30%）、Thomson Impressions（3.15%）与Thomson Grand（1.61%）。尽管较新的项目总价更高，但它们在过去十年的升值幅度并未追上The Gardens at Bishan。

各项目平均$PSF

各项目交易量

若单看三房类别，2021年以来的趋势仍然成立。The Gardens at Bishan三房的转售中位$PSF从2021年的$1,294上升至2025年的$1,777，4年年化约8.2%。

如果项目因地契缩短而导致买家池收窄，随着楼龄增长，其转售量理应呈下降趋势。但在The Gardens at Bishan的交易记录中，并未见到这种情况。

The Gardens at Bishan三房转售交易

该区临近知名学校，在很大程度上维系了持续而稳定的买方需求，并惠及周边公寓。

Ai Tong School与CHIJ St. Nicholas Girls’ School均在The Gardens at Bishan的1km范围内。为希望提升子女入读机会的自住家庭，构成了一个不太受项目楼龄或设施新旧影响的稳定买方池。

因此，这种“紧邻成熟名校”的特质，是新盘无法复制的。

AMO Residence的psf溢价约42%，但可用空间更少

从成交数据看，The Gardens at Bishan与AMO Residence之间的价差确实存在且相当明显，尤其体现在$PSF上。

2025年，AMO Residence中介于900–1,200平方英尺区间（大致对应三房）的单位，中位价约$2,519 psf；而The Gardens at Bishan的三房中位$PSF为$1,777。两者在psf维度上的差距约42%。

按总价来看，差距略小但仍不容忽视。以2025年成交计，The Gardens at Bishan三房转售的中位总价约$2.12 million，而AMO Residence相近单位约$2.57 million。也就是说，买家为AMO Residence多付了大约$440,000至$450,000（或更多），却换来比The Gardens at Bishan更小的居住面积。

更有意思的是，两者几乎共享相同的区位优势：同处相同的名校收生范围，步行即可到达同一座MRT站与同一片绿地，二者相距不到1公里。

AMO Residence转售买家所支付的溢价，更大程度上是在买“时间与新”：较新的地契、更新的设施与更当代的产品形态。

这些确实是实实在在的优势。但是否值得因此多付价格、并接受更小的面积，尤其是在你们明确最低需求为1,200平方英尺的前提下，最终仍取决于你们的取舍。

面积相近，但空间分配思路截然不同

比较两者面积接近的户型时，会发现它们对同等建筑面积的取舍完全不同。The Gardens at Bishan最小的三房约1,152平方英尺，而AMO Residence相近的三房约1,141平方英尺。

尽管总面积几乎一致，但两套单位在功能优先级上的取向并不相同。

The Gardens at Bishan的户型为主要起居空间与卧室分配了更大的面积，并设有完整的家务与服务区：封闭式厨房、独立的工作/晾衣阳台、WC与可自然通风的杂物间。相较之下，AMO Residence则在书房与家庭防护室上分配更多面积，服务区更为紧凑，并以阳台取代花槽。

从一家人的日常动线与使用场景出发，The Gardens at Bishan的单位更可能带来更宽绰的体感；尽管两者的“毛面积”仅相差11平方英尺。

对于有两个年幼孩子的家庭，这样的户型差异更值得细看。关键不在于“当下住起来如何”，而在于孩子进入小学阶段后，家庭对空间的使用方式会明显改变：是否有专用的学习空间、各自安静的卧室角落，以及足够的收纳。

此外，The Gardens at Bishan也有面积远高于1,152平方英尺的户型，部分介于1,400–1,700平方英尺之间，且仍有机会落在你们预算内。这些更大户型相较项目内标准三房会有一定溢价，使总价更接近AMO Residence，但从“每一元对应的空间”来看，The Gardens的性价比仍有明显优势。

若1,200平方英尺是你们的“硬性下限”，在把两者视为空间等同之前，值得先看看该项目在此门槛以上的在售或可售选择。

Thomson Grand：在地契、楼龄与价格之间的“中间解”

你们面对的并不只是“29年楼龄”与“相对新盘”的二择一。我们也会把Thomson Grand纳入备选：这是一座339户的99年地契公寓，2015年落成。

Thomson Grand位于Sin Ming Walk，与The Gardens at Bishan同属RCR板块，并同处Bishan–Upper Thomson居住走廊。

以2025年成交计，Thomson Grand的三房转售（约1,100–1,500平方英尺）大致在$1,800 psf、$2.47 million左右。这比The Gardens at Bishan的中位$PSF高约$23、总价高约$340,000，但在两项指标上均显著低于AMO Residence。

其地契自2010年起算，剩余约83年——比The Gardens at Bishan更长，同时仍提供在新盘中难以比拟的户型尺度。

我们并非断言Thomson Grand一定比你们已入围的两者更适合；更想提示的是：抉择不必完全落在“近30年楼龄的项目”与“较新项目”的张力上。视当前市场供应而定，像Thomson Grand这类“中等楼龄”的项目，或许能在两端之间提供值得一看的折中解。

那么，你们该怎么选？

综合数据来看，The Gardens at Bishan在“剩余地契”层面，并不像一般对29年楼龄租赁项目的印象那样弱势。过去十年，它在Bishan走廊的同类项目中交出了最强的年化涨幅，并维持了稳定的交易量。更重要的是，它所处的名校收生范围，构成了新盘难以复制的自住基本盘。

另一方面，AMO Residence拥有更年轻的地契、更现代的产品，并在未来十年内可能吸引更广泛的转售客群。但以当前价格，它并未提供可比的空间。以$2,519 psf计，在OCR里买家几乎以RCR的单价在购买，而且户型低于你们的面积下限。

不过，数据无法替代的，是你们最需要认真考量的那件事：如果全家在此扎根，并陪伴两个孩子度过完整小学阶段，持有期可能接近10年。在这样的时间维度下，“一家人究竟住进怎样的单位、住得是否舒适”，其分量会远大于短期交易。

从现在起算再过10年，地契略显年长的项目，依然只是99年地契的第四个十年，且处于一个“名校驱动需求稳健”的位置；而一套第一年就略显局促的现代单位，到第八年或许会更逼仄。

The Gardens at Bishan的财务逻辑，比其楼龄常让买家想象的更为自洽。至于“剩余地契的顾虑”是否会在持有期间持续困扰你们，以及“户型面积是否真能满足你们更长期的生活”，这是在做决定前更需要先行厘清的问题。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。