这座位于 Pasir Ris 的 EC 起价约 $500K——13 年后表现如何?
June 30, 2026
本文将拆解一座位于 Pasir Ris 的行政公寓(EC):这座在 2012 年面市时曾引发买家与投资者热议的项目,如今表现如何。
如果当年你正留意新推 EC,或许还记得 Watercolours 的声势——这是一座位于 District 28 的 Pasir Ris Link 沿线、共 416 个单位的项目。
在 Watercolours 开盘前几周,市场一度担心项目反应平平:它距离 Pasir Ris MRT station 较远,而要再过数年,Downtown East 才会蜕变为我们今天所熟知的完善配套枢纽。
我记得当年,Downtown East 还只是几家店铺、一家电影院、一个保龄球馆,以及一片逐渐老化的度假屋群。真正的转型基本在 2015 年之后才启动。
不过,正式开卖时却出人意料:Watercolours 首轮认购超额逾 2 倍,打破了先前的悲观预期。强劲的认购主要受益于极具竞争力的定价,买家很快看中了这一点。
当时周边项目的表现也在无形中“助攻”,如 Sea Esta 与 Ripple Bay,均在 2012 年前后入市。买家很快意识到,相较这些同期新盘,Watercolours 的定价更低。
或许最关键的一点,是旁边还有一座全新的 Design Build and Sell Scheme(DBSS)项目——位于 Pasir Ris Drive 1、共 447 户的 Pasir Ris One,其开盘价几乎与 Watercolours 持平。
相比之下,Watercolours 配套更齐全,且日后可私有化;与 Pasir Ris One 及周边其他项目的对比,进一步巩固了 Watercolours 在当时 EC 自住客中的“高性价比”形象。
在 Watercolours 建设期及其于 2014 年竣工之后,Downtown East 转型为足以与 Pasir Ris Central 分庭抗礼的大型零售、餐饮与生活方式中心,既提升了片区宜居性,也增强了 Watercolours 单位的转售吸引力。
既然项目与片区的早期故事如此跌宕,如今它究竟表现如何?在 Pasir Ris Link 一带,买家又看中了哪些核心亮点?
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Watercolours 快速概览
| 租约起始年份 | 2012 |
| 竣工年份 | 2014 |
| 占地面积(sqm) | 18,576 |
| 单位数量 | 416 |
| 提供的户型 | 2, 3, 4 |
值得一提的是,项目也设有两卧单位,共 48 户。之所以单独点出,有两个原因:
首先,在项目开卖当时,很少有投资者把 Pasir Ris 一带视为成熟、稳健的租赁市场;其次,EC 的主要客群是自住者,而 Pasir Ris 一直被视为以家庭为主的成熟住宅区。
尽管如今越来越多买家会把两卧视为可供家庭居住的选择,但在 2012 年并非如此——当时的一卧与两卧更多被视为“出租型”资产。
那么,开发商为何仍在 Watercolours 中配置部分两卧?一个可能的原因,是其相对激进的“价格导向”销售策略。正如文首所述,当时 Pasir Ris 新盘汹涌而至;Ripple Bay、Sea Esta 与 Seastrand 等项目先后推出或已在售。
我们判断,通过纳入更小面积的两卧,Watercolours 在首推时得以打出更低、也更吸睛的“入场价”。当年它可以标榜“单位起价约 $500,000”。这一点我们将在后文进一步拆解。
先来看截至 2025 年底的成交价:
| 2025 年 Watercolours 平均成交价 | |||
| 户型 | 平均 $PSF | 平均价格 | 成交量 |
| 2卧室 | $1,247 | $980,000 | 1 |
| 3卧室 | $1,205 | $1,333,041 | 19 |
| 4卧室 | $1,281 | $1,585,750 | 4 |
| 潜在买家画像 | 不太适合 |
| 注重性价比,期望以与周边项目相近甚至更低的价格入手更大面积单位的买家 | 把步行可达 MRT 作为硬性条件的买家 |
| 希望以更可承受的总价切入私宅市场的买家 | 寻求最强资本升值潜力的买家 |
| 认为 Downtown East 可作为 Pasir Ris 主核心区的替代选项——甚至可与之比肩的买家 | 把 Pasir Ris 主商场与 MRT station 的便捷可达性视为刚需的买家 |
看看 Watercolours 所在 District 18(D18)私宅价格的历史表现
这有助于为本区项目的整体表现建立基准预期。以下数据涵盖所有成交类型:新售、转售与次级销售(sub-sale)。
所有产权年限
| Year | D18 | 所有非有地私宅 |
| 2015 | $897 | $1,180 |
| 2016 | $976 | $1,232 |
| 2017 | $952 | $1,304 |
| 2018 | $1,122 | $1,435 |
| 2019 | $1,197 | $1,560 |
| 2020 | $1,172 | $1,513 |
| 2021 | $1,192 | $1,600 |
| 2022 | $1,223 | $1,712 |
| 2023 | $1,344 | $1,869 |
| 2024 | $1,416 | $1,886 |
| 2025 | $1,866 | $2,092 |
| Annualised | 7.60% | 5.90% |

99 年租赁
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