这座位于 Pasir Ris 的 EC 起价约 $500K——13 年后表现如何？

本文将拆解一座位于 Pasir Ris 的行政公寓（EC）：这座在 2012 年面市时曾引发买家与投资者热议的项目，如今表现如何。

如果当年你正留意新推 EC，或许还记得 Watercolours 的声势——这是一座位于 District 28 的 Pasir Ris Link 沿线、共 416 个单位的项目。

在 Watercolours 开盘前几周，市场一度担心项目反应平平：它距离 Pasir Ris MRT station 较远，而要再过数年，Downtown East 才会蜕变为我们今天所熟知的完善配套枢纽。

我记得当年，Downtown East 还只是几家店铺、一家电影院、一个保龄球馆，以及一片逐渐老化的度假屋群。真正的转型基本在 2015 年之后才启动。

不过，正式开卖时却出人意料：Watercolours 首轮认购超额逾 2 倍，打破了先前的悲观预期。强劲的认购主要受益于极具竞争力的定价，买家很快看中了这一点。

当时周边项目的表现也在无形中“助攻”，如 Sea Esta 与 Ripple Bay，均在 2012 年前后入市。买家很快意识到，相较这些同期新盘，Watercolours 的定价更低。

或许最关键的一点，是旁边还有一座全新的 Design Build and Sell Scheme（DBSS）项目——位于 Pasir Ris Drive 1、共 447 户的 Pasir Ris One，其开盘价几乎与 Watercolours 持平。

相比之下，Watercolours 配套更齐全，且日后可私有化；与 Pasir Ris One 及周边其他项目的对比，进一步巩固了 Watercolours 在当时 EC 自住客中的“高性价比”形象。

在 Watercolours 建设期及其于 2014 年竣工之后，Downtown East 转型为足以与 Pasir Ris Central 分庭抗礼的大型零售、餐饮与生活方式中心，既提升了片区宜居性，也增强了 Watercolours 单位的转售吸引力。

既然项目与片区的早期故事如此跌宕，如今它究竟表现如何？在 Pasir Ris Link 一带，买家又看中了哪些核心亮点？

Watercolours 快速概览 

值得一提的是，项目也设有两卧单位，共 48 户。之所以单独点出，有两个原因：

首先，在项目开卖当时，很少有投资者把 Pasir Ris 一带视为成熟、稳健的租赁市场；其次，EC 的主要客群是自住者，而 Pasir Ris 一直被视为以家庭为主的成熟住宅区。

尽管如今越来越多买家会把两卧视为可供家庭居住的选择，但在 2012 年并非如此——当时的一卧与两卧更多被视为“出租型”资产。 

那么，开发商为何仍在 Watercolours 中配置部分两卧？一个可能的原因，是其相对激进的“价格导向”销售策略。正如文首所述，当时 Pasir Ris 新盘汹涌而至；Ripple Bay、Sea Esta 与 Seastrand 等项目先后推出或已在售。

我们判断，通过纳入更小面积的两卧，Watercolours 在首推时得以打出更低、也更吸睛的“入场价”。当年它可以标榜“单位起价约 $500,000”。这一点我们将在后文进一步拆解。 

先来看截至 2025 年底的成交价：

看看 Watercolours 所在 District 18（D18）私宅价格的历史表现

这有助于为本区项目的整体表现建立基准预期。以下数据涵盖所有成交类型：新售、转售与次级销售（sub-sale）。

所有产权年限

99 年租赁