在我们众多的Stacked Pro 文章中，我们团队提供最深入、最具分析性的专题，涵盖了广泛的住宅项目。常读者以及在特定社区寻找住房的买家，能从中了解重要项目的趋势与走向。
近几个月里，我们关注了 Alexandra Road 一带的两座地标性公寓。2025 年 12 月，我们剖析了为何位于 Prince Charles Crescent、拥有 99 年地契的 The Crest，在资本与价格增长方面似乎落后于邻居。
随后在 2 月，我们研究了同样为 99 年地契、位于附近 Alexandra View 的 ARTRA，以及其在转售市场上表现强劲的因素。
一位目光敏锐的 Stacked 读者来信指出，鉴于这两座公寓的平均价格存在差距，也许未来几年当中，The Crest 或许会迎来一个领跑的契机。
这位读者也指出，位于 Alexandra Road 的新 Build-To-Order (BTO) 项目 Alexandra Peaks 已经推出，预计将在 2029 年前完工。待该 BTO 随后满最短居住年限后，其中相当一部分住户将具备良好的升级条件，可能会选择附近的公寓，例如 The Crest。
那么，我们认为 The Crest 的时机到了吗？
近年 Alexandra Road 一带有多次 BTO 推出，其中最受瞩目的是拥有 904 户的 Alexandra Peaks，位于 Alexandra Canal 沿线，位于The Crest 与 Principal Garden 前方。
此外，Alexandra View 上还有拥有 782 户的 Alexandra Vale。此 BTO 项目作为2022 年 8 月 BTO 销售活动的一部分推出，预计将于 2028 年完工。
两者合计将为该社区注入 1,686 套新组屋，其中相当一部分业主最终会将目光转向私宅市场。
Alexandra Vale 值得留意，因为它紧邻东西线 Redhill MRT 站，也与 ARTRA 为邻。总体而言，这两项新的 HDB 项目在 Alexandra 私宅转售市场上将产生两方面的影响。
其一是带来直接的购房情绪提升与区域整体宜居性的改善。BTO 的推出不仅注入新的住房供给，使区域受到更多关注，也将提升该片区的居住人口。
Alexandra Peaks 的配套还包括新的幼儿园、食堂、杂货店、商铺、居民网络中心与儿童游乐场。这些设施将惠及其住户，也将惠及大多数附近私宅项目的居民。
其次，新的 HDB 业主往往意味着未来会出现更大的 HDB 升级客群。一般而言，大多数 HDB 业主倾向在同一社区内居住，如果负担得起，更可能搬到附近的私宅公寓。
他们首先筛选的公寓，通常是离他们最近的，或至多相距一两站 MRT 的项目。就 Alexandra Peaks 与 Alexandra Vale 而言，这可能为 ARTRA 与 The Crest 等公寓带来更大的潜在买家池。
另外需要注意，这种效应并不会在组屋建好后马上显现。The Minimum Occupation Period (MOP) 是在领取钥匙之后才开始计算，因此影响相当长远。尤其这两个 BTO 都属于“Prime”组屋，MOP 为 10 年。
对于 The Crest 的卖家而言，若寄望于这些因素带来价格增长的提振，短期内（五年或以下）未必会实现。也无法仅凭单一因素来隔离并量化价格可能上涨多少，因为价格的走向（或下跌）受多重变量影响，而不仅仅是新组屋的临近。
不过，鉴于 Alexandra Road 这一带的跑道与长期趋势，当这些 BTO 项目进入转售市场时，附近公寓的价格增长很有机会迎来一波提振。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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The Crest 是否能从与 ARTRA 的当前价差中受益？
总体而言，我们认为这种趋势是有一定依据的。让我们先不拘泥于简单的 $PSF（对部分买家来说较为抽象），转而看看这些项目中已备案的部分成交。
在 The Crest，一套 829 sq ft、位于 22 层的单位于今年 3 月以约 $1.63 million 成交。同月，ARTRA 一套同为 829 sq ft、位于 34 层的单位以 $2.05 million 易手。
较高楼层的 ARTRA 单位，按理会因楼层与视野而享有溢价。即便如此，两套同等面积单位约 $420,000 的价差仍然相当显著。
若看 ARTRA 的低楼层成交，2025 年 8 月有一套 829 sq ft、19 层的单位以 $1.938 million 售出。即使考虑到成交时间较早，这仍然显示出相较 2026 年 3 月 The Crest 的明显溢价。
此处一个重要考量是 HDB 升级客的“舒适价位区间”：正如我们在部分早前文章所指出的，这类买家的可承受总价多介于 $1.8 million 至 $2 million。
因此，尽管 ARTRA 具备与 Redhill MRT 相连的综合式项目优势，但该公寓的现行平均价格往往会把升级客推向其可负担能力的上限区间。
我们在Stacked Pro 的文章中曾指出 The Crest 在价格增长方面落后于部分邻近项目。然而，这或许会在 2026 年转化为其优势：其单位面积相对更大，或将显得是具潜在价值的“性价比之选”——尤其当与 ARTRA 作比较时。
展望未来两三年——除了 HDB 的供应管线之外——我们的看法是，ARTRA 很可能继续成为 Alexandria 这一带的标杆。其优势在于靠近 Redhill MRT、自带商业零售，以及更广泛的大众吸引力。
不过，涨幅或将更趋稳健而非剧烈上冲，因为可负担性的限制正开始影响买家对 ARTRA 单位的可接受性。
在这种情况下，The Crest 的购房需求或可受另一股趋势带动：若私宅市场买家更趋价格敏感，他们可能会更重视那些拥有更大空间、且总价更易接受的项目。
The Crest 较大的户型与相对更低的价格水平，或将为其带来更佳的增长前景。
我们是否该执着于 The Crest 未来两三年的升值？还是有更迫切的问题。
在我们看来，更迫切的，其实是你“下一套自住房”的价格如何升值。并无法保证你现有物业的涨幅能足以跟上更广泛市场的节奏，尤其当更大、适合家庭的户型涨得更快时。
对于 2026 年的买卖双方来说，这确实是一个非常现实的顾虑。
总体而言，基于我们近期与开发商及地产经纪的一些交流，大家对讨论 $PSF 价位的意愿有所下降，一些销售团队更倾向将话题引向“绝对总价”。
在我看来，部分原因可能是 GRA harmonisation framework 调整所带来的不确定性——协调后项目往往因为扣除了空调板面积而呈现更高的 $PSF，但不止于此。
更主要的原因在于，开发商如今通过打造更小的户型来应对更高的 $PSF，并让总价更可控。这意味着，即便你找到符合预算的房子，其面积也可能明显小于你现在的单位。而随着价格继续上行，你可能会发现与当前单位面积相当或更大的房子，已逐步超出你的能力范围。
如果你目前的居所仍契合你的生活方式，且对更大空间的需求并不迫切，那么等待是可以理解的。但若你已经预见到更大的居住空间很快会成为必要，或许值得尽早筛选出合适的目标物业，并计划更早行动。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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