Lentor Mansion 值得买吗？与 Lentoria、Lentor Modern、Lentor Hills Residences、Hillock Green 的价格对比评测

随着 Lentor 一带新盘进入尾声，本文这篇Lentor Mansion的价格评测，将作为我们此前对Lentoria讨论的补充（更详尽的评测可在这里阅读）。 

Lentor Mansion是这一新兴社区的第 5 个登场项目。对看好该区域的潜在买家而言，这无疑是利好——选择更为丰富。 

因此，本文将重点横向对比它与其余仍在售项目，并谈及数项变化，例如 GFA 的“统一化”规则（Lentor Mansion 为首个遵循新规的项目）、户型配置差异，及最终的价格判断。 

在展开之前，先回顾这一带历次 GLS 地块的情况。 

地块名称	招标截止	投标数	中标价	用地面积  (SQM)	容积率	每建筑面积 $PSF
Lentor Central (Lentor Modern)	22 July 2021	9	$784,113,000	17,279.9	3.5	$1,204
Lentor Hills Road (A) (Lentor Hills Residences)	18 January 2022	4	$586,591,288	17,136.9	3	$1,060
Lentor Central (B) (Hillock Green)	13 September 2022	3	$481,028,300	13,444.3	3	$1,108
Lentor Hills Road (B) (Lentoria)	13 September 2022	2	$276,360,000	10,819	2.1	$1,130
Lentor Gardens (Lentor Mansion)	4 April 2023	1	$486,800,222	21,866.7	2.1	$985
Lentor Central (A)	12 September 2023	2	$435,166,426	14,703.2	2.8	$982

我们此前已指出，该区各地块的竞标数（与价格）逐步走低；其中，Lentor Gardens 的 GLS 仅收到 1 个标。 

考虑到社区内供应已相对饱和，叠加其他因素（例如更高 ABSD 税率的降温效应、GFA 的统一化，以及其他城区2024 年公布更多 GLS 地块），这一结果并不意外。 

再来看各地块的中标价——这通常为周边新盘定价提供重要参照。 

中标价持续走低：Lentor Mansion 的中标价为 $985 psf ppr，较 Lentoria 低近 15%（=$145 psf ppr），较综合体Lentor Modern低 22%（=$219 psf ppr）。当然，也需同时考虑到 Lentor Modern 享有与 MRT 站一体化的最佳地块这一事实。 

在此背景下，开发商在 Lentor Mansion 的定价上更有回旋余地——买家有望看到更友好的 $PSF 入场价，同时仍可享受与临近项目相近的区位利好。 

以下为目前已公开价格的项目一览，并对比 Lentoria 推盘时与当下 Lentor Mansion 的表现差异。 

项目名称	卧室数	最低 $PSF	平均 $PSF	最高 $PSF
Hillock Green	1	$2,100	$2,228	$2,423
	2	$1,882	$2,139	$2,287
	3	$1,987	$2,059	$2,160
	4	$1,954	$2,064	$2,178
Lentor Hills Residences	1	$2,028	$2,200	$2,451
	2	$1,988	$2,149	$2,358
	3	$1,834	$2,019	$2,217
	4	$1,891	$2,014	$2,174
Lentor Modern	1	$2,033	$2,180	$2,425
	2	$1,994	$2,196	$2,513
	3	$1,837	$2,058	$2,389
	4	$1,895	$2,031	$2,245

项目名称	卧室数	最低成交价 ($)	平均成交价 ($)	最高成交价 ($)
Hillock Green	1	$1,085,000	$1,151,154	$1,252,000
	2	$1,267,000	$1,481,000	$1,731,000
	3	$1,797,000	$1,947,643	$2,179,000
	4	$2,388,000	$2,680,325	$2,883,000
Lentor Hill Residences	1	$945,000	$1,152,818	$1,359,000
	2	$1,356,000	$1,562,043	$1,777,000
	3	$1,822,000	$2,090,595	$2,434,000
	4	$2,545,000	$2,740,218	$2,948,000
Lentor Modern	1	$1,072,170	$1,150,013	$1,279,080
	2	$1,352,340	$1,565,108	$1,839,420
	3	$1,820,610	$2,159,218	$2,638,000
	4	$2,895,750	$3,105,003	$3,431,000
Lentor Mansion*	2	$1,149,000
	3	$1,702,000
	4	$2,635,000
	5	$3,176,000

*请注意，Lentor Mansion 不提供任何 1-bedroom 户型。 

项目名称	最低 $PSF	平均 $PSF	最高 $PSF
Hillock Green 2BR	$1,882	$2,139	$2,287
Lentor Hills Residences 2BR	$1,988	$2,149	$2,358
Lentor Modern 2BR	$1,994	$2,196	$2,513
Lentoria 2BR	$1,965
Lentor Mansion 2BR	$2,180
Hillock Green 3BR	$1,987	$2,059	$2,160
Lentor Hills Residences 3BR	$1,834	$2,019	$2,217
Lentor Modern 3BR	$1,837	$2,058	$2,389
Lentoria 3BR	$1,974
Lentor Mansion 3BR	$2,165
Hillock Green 4BR	$1,954	$2,064	$2,178
Lentor Hills Residences 4BR	$1,891	$2,014	$2,174
Lentor Modern 4BR	$1,895	$2,031	$2,245
Lentoria 4BR	$1,965
Lentor Mansion 4BR	$2,148
Lentor Mansion 5BR**	$2,139

**其余所有新盘均不设 5-bedder。 

Lentor Mansion 已在定价上超越了 Lentoria（后者最初拥有该区最高的 $PSF 起步与总价），其 5-bedroom 单位的最低起步为 $2,139 PSF。 

不过，鉴于同区其他新盘并不提供 5-bedder，更可比的口径是 4-bedroom 的 $PSF；Lentor Mansion 的起步为 $2,148 PSF，差距并不算大。 

因此，尽管从 $PSF 看，Lentor Mansion 仍是区内要价最高的项目，但其大多数户型的总价却在所有新盘中相对更低。这对注重预算的自住买家与寻求短期增长的投资者颇具吸引力。 

其较低的总价主要源于两点： 

• Lentor Mansion 提供更为紧凑的户型
• 空调机位计入 GFA 的“统一化”规则 

此外，周边多数新盘由 GuocoLand 所持有，这对买家亦是利好——开发商不太可能彼此压价进行内耗。  

以下为 Lentor Mansion 各卧房类型的面积一览： 

卧房类型	面积	起步价
2 Bedroom	527 - 657 SQ FT	$1,149,000
3 Bedroom	786 - 1,023 SQ FT	$1,702,000
4 Bedroom	1,227 SQ FT	$2,635,000
5 Bedroom	1,485 - 1,507 SQ FT	$3,176,000

如表所示，受 GFA 统一化影响，Lentor Mansion 的户型较同区其他新盘更为紧凑；对比之下，Lentoria 的最小 2-bedder 为 700 sq ft，而 Lentor Hills Residences 为 678 sq ft。更低的总价门槛，让预算敏感型买家更易作出决策。 

另外，Lentor Mansion 目前是该区唯一提供 5-bedroom、且不设 1-bedroom 的新盘——项目定位更偏向自住与多代同堂。 

最后，项目亦未设顶层复式（Penthouse）单位；毕竟目标客群为注重性价比的家庭，对额外挑空的需求并不强。 

在逐一评测户型前，先看一个指标：Lentor Mansion 是同区“居住密度”最低的新盘，如下表所示： 

项目	用地面积 (Sq Ft)	单位数	每户占地 (Sq Ft)
Lentor Mansion	235,370.97	533	442
Lentoria	116,454.63	267	436
Lentor Hills Residences	184,459.88	598	308
Lentor Modern	185,999.12	605	307
Hillock Green	144,713.10	474	305

此前单位/土地面积比最优的是 Lentoria，但很快被 Lentor Mansion 超越。因此，Lentor Mansion 的一大卖点是全盘更为充裕的开放空间——这通常只有体量更大的项目才能做到。 

整体而言，Lentor Mansion 颇具吸引力。  

在新盘之中，它拥有区内最低的入场门槛（4-bedder 例外），区位与其他项目非常接近，并设有通往Lentor MRT的有盖步道；此外，它也是唯一提供 5-bedroom 的项目。 

更不用说，它的居住密度在所有新盘中最低。对多数买家而言，这会是一个非常突出的选项——除非你更在意类似 Lentor Modern 这类综合体的居住体验。 

还有一项会对 Lentor Mansion 定价产生细微影响的因素，便是 GFA 的“统一化”。 

新规要求，未来新盘的空调机位（AC ledge）需计入 GFA，这意味着开发商不会再设置过大的空调机位而造成浪费。 

这也意味着 Lentor Mansion 的业主无需为多余空间付费，从而降低总价投入（更准确地说，你主要在为可用面积买单）。 

接下来，我们直接进入各卧房户型的对比。 

2-bedroom 对比 

如前所述，Lentor Mansion 不提供 1-bedder，项目定位更偏向自住与家庭客群（这也是推出 5-bedder 的原因）。 

全盘共 533 户中，2-bedder 占 214 户，占比 40.2%。可选面积为 527 sq ft（Type B1）与 657 sq ft（Type B2）。

两种户型示意如下： 

两种户型皆为更高效的“哑铃式”布局。两者面积相差 130 sq ft，主要在于 Type B1 为 2 房 1 卫，而 Type B2 为 2 房 2 卫。 

另一处差异在厨房位置：Type B1 为玄关厨房；Type B2 则设有独立的厨房凹位，空间划分更清晰。因此，重视私密性的买家更可能选择 Type B2；而更注重成本效益者会倾向 Type B1。 

接着，来看 Type B1 与同区其他 2 房 1 卫户型的比较： 

同区仅有 Hillock Green 与 Lentor Modern 提供紧凑型的 2 房 1 卫，我们将以这两者作为 Lentor Mansion 的参照。 

三者在设计上相当接近，皆采用普遍被认为更省空间的哑铃式布局。 

关键差异在于厨房的位置：Lentor Mansion 为玄关厨房，另外两盘则有厨房凹位，功能性略胜一筹（常下厨者可重点留意）。 

不过，有几个要点让 Lentor Mansion 对预算敏感型买家更具竞争力。 

首先，与 Lentor Modern 相比，面积相差 151 SQFT，总价投入约少 $203,340（约 17.7%）。原因在于 Lentor Modern 还提供了额外的 Flex 空间，并设有更大的空调机位，最终计入总价。 

除非你非常在意综合体的居住形态，否则就是在更低入场价与更宽敞、功能更强之间做取舍。 

这也引出与 Hillock Green 的比较。 

两者面积相差 97 SQFT、总价相差 $118,000（10.3%），户型相当接近，主要区别在厨房设计和（Hillock Green 的）额外空调机位。鉴于两盘与 MRT 的距离相近，对原本就考虑紧凑户型的买家而言，更低的入场价显然更有吸引力。 

另一方面，以下是标准 2 房 2 卫在各新盘间的总体对比： 

若你看的是主流 2 房 2 卫布局，新盘当中可选项更丰富。 

其中，Lentor Mansion、Lentor Hills Residences 与 Lentor Modern 为哑铃式；而 Lentoria 与 Hillock Green 则采用带长走道的典型布局。 

在布局相近的前提下，先比较 Lentor Mansion 与 Lentor Hills Residences、Lentor Modern。尽管 Lentor Mansion 面积最为紧凑，但其定价较 Lentor Hills Residences 高 5%（约 $76,260），而较 Lentor Modern 低 3.3%（约 $46,800）。 

选择此类布局的买家，往往愿意为更舒适的空间多付一些，这也使得 Lentor Mansion 在对比中略处下风。 

Lentor Hills Residences 与 Lentor Modern 的可封闭厨房，相比 Lentor Mansion 的开放式厨房更具优势；此外，Lentor Modern 还以不大的价差提供了 Flex 空间。三者的空调机位面积则相差不大。 

另一方面，Lentoria 与 Hillock Green 的平面布局与 Lentor Mansion 明显不同，这可能影响日后转售接受度。价格上，Lentoria 比 Lentor Mansion 便宜 4%（约 $56,760），而 Hillock Green 则略高 1%（约 $11,740）。 

Lentoria 与 Hillock Green 皆有较长玄关与开放式厨房；相较之下，Lentor Mansion 的厨房与客厅之间更便于做二次分隔。另一方面，Lentoria 与 Hillock Green 额外的空调机位，相比 Lentor Mansion 并不讨喜。 

再补充一点：Lentor Mansion 的主力户型正是 2-bedroom（约占 40.2%）。

接着看看 3-bedroom 的比较。 

3-bedroom 对比 

3-bedroom 共提供两种紧凑型、三种 Flex、三种 Premium，合计 8 种组合。所有 Flex 与 Premium 户型均带 Flex 空间；其中仅 Premium 额外配备 household shelter 与化妆间（powder room）。 

Type C1 面积最小，价格也最亲民。此户型为哑铃式，适合追求高效、务实、能舒适容纳一家人的买家。但其不带 household shelter，若需更多收纳，或与帮佣同住、需要佣人房的家庭，可能不太适合。 

Type C2 与 C1 在功能上相近，但放弃了哑铃式，改为长走道布局。鉴于 GuocoLand 在 3-bedroom 上的选择面很广，不同家庭都能按自己的预算与生活方式，选到更契合的面积与布局。 

Type C3 至 C8 皆带 Flex 空间，可按各家实际需求灵活使用。 

鉴于 3-bedroom 面积跨度较大，这对需要在“要空间”与“更低入场价”之间权衡的家庭很有吸引力。若需要更大空间但负担不起 Premium，可考虑 Type C3，以更好控制总价。 

若想了解 3-bedroom 的合理价格带，先看紧凑型的横向比较： 

与 2-bedroom 类似，在紧凑型 3-bedroom 上，Lentor Mansion 的价格更具吸引力。它比其他选项小 118 至 183 sq ft，至少可节省约 $95,000 的总价。 

这对想要“新且现代”、又重视预算的家庭而言，是更具性价比的选择。此外，同组中仅 Lentor Mansion 采用哑铃式，空间利用更高效。 

不足之处在于，它并无封闭厨房（另一个如此配置的是 Lentoria）。同时，其 $psf 更高，为 $2,165 psf；其余项目的起步 $psf 低于 $2,000。 

再来看 Premium 布局： 

这里我们同样以 $2,165 psf 估算 Premium 的起步，对应总价约 $2,143,350。 

与其他均有长玄关的新盘不同，Lentor Mansion 一进门即可看见餐区与厨房。此外，后场并非常见的 WC，而是配置化妆间（亦可作超紧凑卫浴），颇为实用。 

尽管 Lentor Mansion 在五者中面积最小，但仍可容纳 household shelter 与 Flex 区，这一点只有 Lentor Modern 与 Lentoria 可比；Hillock Green 仅有书房，Lentor Hills Residences 则仅配 household shelter。 

当然，部分买家或会对其 $psf 心存迟疑：Lentor Mansion 的 3-bedroom Premium 面积显著更小，却接近相同的单价。不过，多数买家最终更看总价。事实上，Lentor Hills Residences 的 3-bedroom + yard 成交达 $2,228,000，表明市场对这一价位有一定接受度。 

4-bedroom 对比 

再来看看 Lentor Mansion 提供的 4-bedder： 

乍看之下，两种布局几乎一致——Type D1 与 D2 面积同为 1,227 sq ft，平面亦一致。 

唯一差异在入户一带的处理：一处为更长（且更私密）的玄关；另一处为可摆放鞋履或大件物品的凹位。虽然差别不大，但“鞋柜凹位”的思路颇为新鲜。 

尽管略显局促，这个凹位也能“挤”出一个小型学习区（适合希望最大化利用空间的住户）。 

再与 Lentor 一带的其他 4-bedder 对比： 

由于起步 $PSF 为 $2,147，Lentor Mansion 的 4-bedder 起价在同侪中最高；相较其他新盘，溢价约 $90,000 至 $275,000（约 3 - 10%）。  

尽管 Lentoria Hills Residences 的 1,345 sq ft 4-bedder 成交已超过 $2.5m，但这不足以成为对 Lentor Mansion 4-bedder 的决定性参考——后者面积约小 10%，要价却更高。 

此外，除 Lentoria 外，其余项目的 4-bedder 多为长走道布局；而 Lentor Mansion 采用化妆间（可作第三个紧凑卫浴）替代后场常见的 WC。 

不过，鉴于 Lentor Modern 的 4-bedder 是首批去化的户型之一，也说明区域内存在对大户型的需求，对价格形成一定支撑。 

最后，再看看 Lentor Mansion 的 5-bedroom 对比。 

5-bedroom 对比 

Lentor Mansion 的 5-bedder 共有两款：Type E1 与 E2，面积分别为 1,485 与 1,507 sq ft。 

这是该区首个推出 5-bedroom 的新盘，同区暂无可比对象。因此，我们将与全岛其他新盘的 5-bedder 作横向对比。 

以 $3,176,000 起步，Lentor Mansion 在私人市场新盘 5-bedroom 中算是较为“亲民”的选择，折算约 $2,139 psf。与表内其他 OCR 项目相比，5-bedroom 新盘的平均起步价约为 $2,697,130。 

鉴于 Lumina Grand 与 Altura 属于 EC，更合适的对标应是The Myst 与 The Botany at Dairy Farm；不过二者不在 Lentor 一带，而位于 Bukit Panjang。 

The Myst 5-Bedroom 户型 

The Botany at Dairy Farm 5-Bedroom 户型 

三者虽同为哑铃式、功能配置相近，但 Lentor Mansion 的平面辨识度最高（尽管它在三者中最为紧凑）。 

不同于 The Myst（入户即见客厅）或 The Botany（先见厨房再入客厅），Lentor Mansion 入户即见化妆间（可作第四卫浴）与 household shelter，动线更为独特。 

此外，The Myst 与 Lentor Mansion 的户型更便于做内部调整；The Botany 因多为结构墙（PPVC 工法），可变性较低。对计划随生活阶段调整空间的家庭而言，这是加分项。 

价格方面，Lentor Mansion 按 $psf 计在三者中最高，为 $2,139；The Myst 与 The Botany 分别为 $1,882 与 $1,928 psf。但由于区位差异显著，直接比较并不完全公平。

转售对比 

最后，也以转售盘作收尾参照。 

项目名称	产权年限	竣工	卧室数	面积范围	价格区间	平均价格	平均 $PSF
Castle Green	99 years from 01/12/1993	1997	2	947 sqft	$1,108,000 - $1,118,000	$1,113,000	$1,175
			3	1,152 - 1,346 sqft	$1,300,000 - $1,570,000	$1,437,545	$1,210
			4	1,410 sqft	$1,680,000 - $2,068,000	$1,814,722	$1,287
Far Horizon Gardens	99 years from 08/03/1982	1986	2	1,152 sqft	$1,275,000 - $1,280,000	$1,277,500	$1,109
			3	2,002 sqft	$2,050,000 - $2,288,000	$2,135,333	$1,067
Nuovo	99 years from 02/05/2001	2004	3	1,119 - 1,421 sqft	$1,150,000 - $1,750,000	$1,555,600	$1,149
			4	1,550 sqft	$1,860,000	$1,860,000	$1,200
Seasons Park	99 years from 01/03/1995	1997	2	1,044 - 1,109 sqft	$1,110,000 - $1,300,000	$1,202,222	$1,111
			3	1,249 - 1,292 sqft	$1,200,000 - $1,620,000	$1,414,376	$1,115
			4	2,885 sqft	$2,600,000	$2,600,000	$901
The Calrose	Freehold	2007	2	969 - 1,076 sqft	$1,708,000- $1,948,000	$1,828,000	$1,787
			3	1,141 sqft	$2,020,000	$2,020,000	$1,770
			4	1,442 sqft	$2,470,000	$2,470,000	$1,712
Thomson Grove	Freehold	1984	3	1,485 sqft	$2,220,000 - $2,480,000	$2,312,500	$1,557

与我们在Lentoria 的价格分析中的呈现一致，这里同样附上这份对照表。 

既然上文已讨论过永久产权项目，这里把目光转向该区的 99 年地契：Castle Green、Far Horizon Gardens、Nuovo 与 Seasons Park。 

乍看之下，这些项目的平均 $PSF 约在 $901 至 $1,201 之间，远低于所有 $PSF 超过 $2,000 的新盘（至少溢价 40%！）。 

但在惊叹价差之前，仍须看清其中差异。 

多数此类地契项目竣工于 2000 年之前，如今楼龄至少 20 年，面临地契递减的影响；同时也存在老项目的通病，例如设施与景观较为陈旧。 

你会发现，旧盘与新盘在“总价投入”上并非天差地别，原因在于新盘多为更紧凑的平面（尽管 Lentor Mansion 的平面效率做得较好）。 

当下买家需要自问：更看重“新盘、现代设施（且更靠近 Lentor MRT！）”，还是“旧盘、更大面积，但需接受设施、景观老化与地契折旧”的取舍？ 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文