是否应该购买 Lentor Mansion？与 Lentoria、Lentor Modern、Lentor Hills Residences 和 Hillock Green 的价格评测对比

随着 Lentor 区域一系列新盘进入收官阶段，这份关于Lentor Mansion的价格评测，将补充我们在 Lentoria 中已讨论的内容（你可以在这里阅读详细评测）。 

Lentor Mansion 是这个新兴社区中加入行列的第5个项目，对于关注此区域的潜在买家而言，这是个好消息，因为他们将拥有更为丰富的选择面。 

话虽如此，本次评测将重点放在它与其余项目的横向对比，并探讨一些变化，例如 GFA 协调（Lentor Mansion 为首个遵循这一新要求的项目）、不同的户型，以及整体价格判断。 

在深入细节之前，我们先看看该区域内所有的 GLS 地块。 

正如我们在上一期评测中所指出的，多年来每个地块的投标数（与价格）呈明显下降趋势，其中 Lentor Gardens 的 GLS 更是仅收到1个标。 

鉴于社区内供应趋于饱和，以及其他因素（例如更高 ABSD 税率带来的降温效应、GFA 协调，以及其他区域在 2024 年宣布了更多GLS），这一结果并不意外。 

我们来看看社区的投标价格，这通常是推测新盘定价的重要参考指标。 

投标价稳步走低，其中 Lentor Mansion 以 $985 psf ppr 成交，较 Lentoria 低近 15% (=$145 psf ppr)，较综合体 Lentor Modern 低 22% (=$219 psf ppr)。当然，也必须考虑到 Lentor Modern 因为与 MRT 站一体化而拥有最佳地块这一事实。 

因此，合理推断开发商在 Lentor Mansion 的定价上有更大回旋余地——买家或可见到更可承受的每平方英尺价格，同时仍可享受与周边项目相似的区位优势。 

下面看看已公布价格的项目，并比较从 Lentoria 推出至今，价格如何变化，以及 Lentor Mansion 的表现。 

*请注意，Lentor Mansion 不提供任何 1 卧室单位。 

**其他新盘均不提供 5 卧室单位。 

Lentor Mansion 已经超越 Lentoria（后者此前拥有社区内最高的最低 $psf 与整体要价），其 5 卧室单位的最低起步价为 $2,139 PSF。 

不过，考虑到周边其他新盘并无 5 卧室产品，更适合参考 4 卧室的 $PSF，起步也仅是略高的 $2,148 PSF。 

因此，虽然 Lentor Mansion 在 $PSF 维度仍是社区内要价最高者，但其多数单位的总投入成本普遍低于其他新盘。这对注重价格的自住买家与寻求短期增值的投资者更具吸引力。 

较低的入手价可能来自两个关键因素： 

• Lentor Mansion 提供更为紧凑的户型规模，且 
• 空调板 GFA 的协调 

此外，周边多数新盘由 GuocoLand 持有，对买家而言也是利好，因为开发商不太可能自我竞争、彼此蚕食。  

以下为 Lentor Mansion 各卧室类型的面积分布： 

如表所示，受 GFA 协调影响，Lentor Mansion 的户型整体更为紧凑；相比之下，Lentoria 最小的 2 卧室为 700 sq ft，Lentor Hills Residences 为 678 sq ft。这也让预算更紧的买家有更低门槛的选择。 

此外，Lentor Mansion 目前是社区内唯一提供 5 卧室、且不提供 1 卧室的项目。这是因为 Lentor Mansion 的定位更偏向自住与多代同堂。 

最后，Lentor Mansion 不设顶层公寓（Penthouse），其目标客群是注重性价比的家庭，未必追求额外的挑高空间。 

在继续评测各卧室类型前，先看一下 Lentor Mansion 在居住密度上的优势，如下表所示： 

此前在单位/土地面积比上表现最佳的是 Lentoria，但很快就被 Lentor Mansion 反超。因此，Lentor Mansion 的一大卖点在于其全盘拥有更充裕的开放空间，而这通常只有体量更大的项目才能做到。 

综上，乍看之下，Lentor Mansion 颇具吸引力。  

在一众新盘中，它拥有进入该区域的最低门槛（4 卧室除外），与其他项目共享相似区位，并且有通往 Lentor MRT 站的有盖步道。此外，它也是唯一提供 5 卧室公寓的项目。 

更不用说，它在所有新盘中居住密度最低。对大多数买家而言，这会是一个非常突出的选项，除非你的首要考虑是像 Lentor Modern 这样的综合体项目。 

另一个对 Lentor Mansion 定价有边际影响的因素，是 GFA 的协调。 

新规规定未来新盘的空调板将计入 GFA，这意味着开发商会避免设计过大的空调板。 

这也意味着 Lentor Mansion 的业主无需为冗余空间额外付费，从而降低总体成本（更准确地说，你主要在为可用空间买单）。 

接下来，我们直接进入各卧室类型的对比。 

2卧室对比 

如前所述，Lentor Mansion 不设 1 卧室单位，因为项目主要面向自住与大家庭（这也是推出 5 卧室产品的原因）。 

全盘 533 套中有 214 套 2 卧室，占整体户型配比的 40.2%。可选面积为 527 平方英尺（Type B1）与 657 平方英尺（Type B2）。

各户型平面如下： 

两种户型均为“哑铃式”布局，因其高空间效率而广受欢迎。不过，二者 130 平方英尺的面积差，主要来自 B1 为 2 房 1 卫，而 B2 为 2 房 2 卫。 

另一个区别是厨房位置：B1 的厨房位于玄关处，而 B2 则有一个壁龛式区域，使厨房分界更清晰。如此一来，买家的选择并不多——注重私密性的，自然会倾向 B2；追求更高性价比的，则更可能选择 B1。 

接下来，看看 Type B1 与社区内其他 2 房 1 卫布局的对比： 

由于仅有 Hillock Green 与 Lentor Modern 提供紧凑型 2 房 1 卫，我们将以此作为衡量 Lentor Mansion 的标尺。 

总体来看，三者设计相近，均采用广受欢迎的哑铃式布局，空间利用率高。 

关键差异在于厨房的位置。Lentor Mansion 采用玄关厨房，而另外两个项目则是独立的壁龛式厨房，功能性略强（对于经常下厨的家庭，这点尤为重要）。 

不过，也有一些要点让 Lentor Mansion 对注重预算的买家更具竞争力。 

首先，与 Lentor Modern 对比，面积相差 151 SQFT，总投入成本相差 $203,340（约 17.7%）。这是因为 Lentor Modern 额外提供了一个灵活空间，并配有更大的空调板，最终计入总价。 

除非你非常在意居住在综合体项目中，否则这更多是在较低入手价与略大且更实用的空间之间做选择。 

接下来是 Hillock Green 与 Lentor Mansion 的对比。 

两者在价格上相差 $118,000（10.3%），面积相差 97 SQFT；除厨房设计与（Hillock Green 的）额外空调板外，布局几乎一致。鉴于两者与 MRT 的距离相近，若本就考虑紧凑型布局，更低的入手价几乎是不言自明的选择。 

另一方面，以下是标准 2 房 2 卫布局在各新盘之间的总体对比： 

寻找标准 2 房 2 卫的买家，在新盘中可选面更广。 

值得注意的是，Lentor Mansion、Lentor Hills Residences 与 Lentor Modern 提供高效的哑铃式布局，而 Lentoria 与 Hillock Green 则为常见的长走道布局。 

鉴于布局相近，先比较 Lentor Mansion 与 Lentor Hills Residences 及 Lentor Modern。尽管它是面积最紧凑的，但定价较 Lentor Hills Residences 高 5%（约 $76,260），而较 Lentor Modern 低 3.3%（约 $46,800）。 

考虑该布局的买家，通常更愿意多付一点以换取更舒适的空间——这也是 Lentor Mansion 在这一比较中稍显不足的主因。 

很明显，Lentor Hills Residences 与 Lentor Modern 可完全封闭的厨房，使得 Lentor Mansion 的开放式厨房略居下风。此外，Lentor Modern 还以很小的价差提供 Flex 空间。三者的空调板配置也大致相当。 

另外，Lentoria 与 Hillock Green 的平面与 Lentor Mansion 差异较大，这也会影响未来转售潜力。价格方面，Lentoria 较 Lentor Mansion 便宜 4%（约 $56,760），而 Hillock Green 则略高 1%（约 $11,740）。 

Lentoria 与 Hillock Green 采用长玄关与开放式厨房，相较之下不如 Lentor Mansion 的厨房更具可塑性——后者可选择在厨房与客厅之间加装分隔。此外，Lentoria 与 Hillock Green 额外的空调板，相比 Lentor Mansion 也不占优势。 

再加上 Lentor Mansion 的主力供应正是 2 卧室（约占 40.2% 的户型配比）。

接着来看 Lentor Mansion 的 3 卧室对比。 

3卧室对比 

项目提供两种紧凑 3 卧室、三种 Flex 版本与三种尊享版，共 8 种组合。所有 Flex 与尊享版均带灵活空间，但仅尊享版配备额外的家用储物室与盥洗室（powder room）。 

Type C1 面积最小，价格也将最亲民。其为哑铃式布局，适合希望以高效率、少装饰的方案舒适容纳普通家庭的买家。不过，该户型缺少家用储物室，对于需要更多收纳空间或与帮佣同住、需要帮佣房的家庭，可能不太合适。 

Type C2 与 C1 在功能上相当接近，但不再是哑铃式，而是改为长走道布局。鉴于 GuocoLand 在 3 卧室方面提供了丰富的选择，不同家庭都能在面积与布局上找到更契合自身生活方式与预算的组合。 

Type C3 至 C8 均带灵活空间，可根据各家需求自由使用。 

鉴于 3 卧室的面积跨度较大，这对在“更大空间”与“更低总价”之间权衡的家庭而言更具吸引力。若自感需要更多空间但预算难以覆盖尊享版，可考虑 Type C3，使整体成本更易接受。 

关于 3 卧室的合理价格区间，先从紧凑型开始，看看周边新盘的定价： 

与 2 卧室类似，在紧凑布局中，Lentor Mansion 的价格最具吸引力。它明显比其他可选方案更小，面积差在 118 至 183 平方英尺之间，至少带来约 $95,000 的总价差。 

这为寻求新而现代、但预算友好的 3 卧室家庭提供了更具吸引力的选项（这也正是紧凑型单元的意义）。此外，在这些选项中，仅有 Lentor Mansion 提供哑铃式布局，空间效率更佳。 

不足之处在于，它并不配备封闭式厨房（另一家是 Lentoria）。同时，其 $psf 也较高，为 $2,165 psf，而其他项目起步 $psf 低于 $2,000。 

接着看看尊享版布局： 

在此，我们也假设尊享版的 $psf 为 $2,165，则起步总价为 $2,143,350。 

不同于其他新盘普遍的长玄关，Lentor Mansion 的入户即为餐区与厨房的直接视野。此外，后阳台/杂物区常见的 WC，在这里改为盥洗室（亦可作为非常紧凑的浴室），这一变化颇为实用。 

尽管在五者中 Lentor Mansion 的户型最小，但仍能容纳家用储物室与灵活空间，这一点只有 Lentor Modern 与 Lentoria 能做到。Hillock Green 仅配置书房，而 Lentor Hills Residences 仅配置家用储物室。 

话虽如此，对于 Lentor Mansion 的 $psf，有人可能会犹豫：其 3 卧室尊享版显著小于其他项目，却要价相近。这一顾虑可以理解，但许多买家最终仍看总价。Lentor Hills Residences 一套 3 卧 + yard 成交 $2,228,000，也表明市场对这一价位的接受度。 

4卧室对比 

现在看看 Lentor Mansion 提供的 4 卧室： 

乍看之下，两种布局几乎一致——Type D1 与 D2 面积均为 1,227 sq ft，且平面图相同。 

唯一差异在于入户门的位置，从而可选择更长（更私密）的玄关，或一个专门用于摆放鞋履或大件物品的壁龛。虽然差别不大，但专设鞋履壁龛的概念颇为新鲜。 

尽管略显紧凑，该壁龛也可被改作一个小型书写区（适合希望最大化利用空间的住户）。 

接着，与 Lentor 区域内其他 4 卧室对比： 

由于起步 $PSF 为 $2,147，Lentor Mansion 的 4 卧室起步价为各盘之最。与其他新盘相比，其溢价约在 $90,000 至 $275,000（约 3 – 10%）。  

尽管 Lentoria Hills Residences 的 1,345 sq ft 4 卧室成交价超过 $2.5m，但对 Lentor Mansion 的 4 卧室尚难据此定论——后者整体小约 10%，却有更高要价。 

其余项目（除 Lentoria 外）布局大致相似，均为常见的长走道。但 Lentor Mansion 的 4 卧室以盥洗室取代了后阳台/杂物区常见的 WC（盥洗室可兼作第三个紧凑卫生间）。 

不过，鉴于 Lentor Modern 的 4 卧室曾率先热销，说明社区对大户型的需求存在，从而一定程度上支撑价格。 

最后，看看 Lentor Mansion 的 5 卧室对比。 

5卧室对比 

Lentor Mansion 提供两种 5 卧室版本：Type E1 与 E2，面积分别为 1,485 与 1,507 sq ft。 

作为该区域内首个提供 5 卧室的新盘，目前尚无同区可比对象。因此，我们转而与新加坡其他新盘的 5 卧室进行比较。 

起步价 $3,176,000，Lentor Mansion 成为私人市场新盘 5 卧室中较具性价比的入场之一，折合约 $2,139 psf。若与此表中的 OCR 新盘对比，当前 5 卧室新盘的平均起步价约为 $2,697,130。 

考虑到 Lumina Grand 与 Altura 均为 EC，更适合与 Lentor Mansion 对比的项目是 The Myst 与 The Botany at Dairy Farm。不过，二者并不靠近 Lentor，而是位于 Bukit Panjang 社区。 

The Myst 5-Bedroom Layout 

The Botany at Dairy Farm 5-Bedroom Layout 

三者虽然同为哑铃式布局，且室内功能配置相近，但 Lentor Mansion 以其更具特色的平面最为突出（尽管是三者中最紧凑的）。 

不同于 The Myst（入户即见客厅）或 The Botany（先见厨房再至客厅），Lentor Mansion 的入户视线直接对向盥洗室（亦可作为第 4 间浴室）与家用储物室，动线更为独特。 

此外，仅 The Myst 与 Lentor Mansion 的单位可较灵活地调整内部格局；The Botany 由于主要为结构墙（其为 PPVC 项目），可变性较低。这对计划随生活阶段调整居家格局的家庭而言，是一大卖点。 

价格方面，Lentor Mansion 的 $psf 要价最高，为 $2,139（The Myst 与 The Botany 分别为 $1,882 与 $1,928 psf）。不过，因区位不同，直接比较并不完全公平。

二手交易对比 

在结束前，我们以二手对比做个收尾。 

呼应我们在Lentoria 价格分析中所呈现的内容，你也会在这里看到同样的表格。 

既然上文已讨论过永久产权项目，我们现在将注意力转向区域内的 99 年地契项目，包括 Castle Green、Far Horizon Gardens、Nuovo 与 Seasons Park。 

乍看之下，这些项目的平均 $PSF 介于 $901 至 $1,201，显著低于一众 $PSF 超过 $2,000 的新盘（至少高出 40% 的溢价！）。 

但在感叹价差之前，务必考虑二者的差异。 

多数 99 年地契项目于 2000 年之前落成，意味着楼龄至少 20 年，可能面临租约递减的影响。此外，老项目的劣势还包括配套与园林相对老旧。 

你会注意到，由于新盘整体更为紧凑，老项目与新盘在总投入成本上并无天壤之别（尽管 Lentor Mansion 的平面设计已相当高效）。 

当下的购房者需要自问：更看重拥有现代化配套、且更靠近 Lentor MRT Station 的新盘，还是更在意更大空间、但须面对老项目在配套、园林与租约递减方面问题的旧盘？ 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。