新加坡公寓价格创2020年以来最慢上半年涨幅——这对买家意味着什么

今年已过半，越来越多迹象显示，私人住宅市场正步入更为稳定的阶段。

这可能会令许多买家松一口气。自2024年末至2025年大部分时间，价格一路上扬；接二连三的重磅新盘相继登场，仿佛每次都在刷新价格标杆。

但URA最新住宅数据显示，市场活跃度正降温，给买家留出一些喘息空间。2Q2026数据显示，尽管年内迄今新盘销售强劲，今年上半年的价格涨幅却创自2020年以来最弱的半年度表现。

尽管如此，仍存在一些细微分化，例如CCR的价格轨迹回升，以及更多 Government Land Sales (GLS) 地块获授带来的影响。以下是对2026年第二季度私人住宅市场表现的梳理。

2026年第二季度URA数据 

总体来看，2Q2026私人住宅价格继续上涨，但涨势较今年首季放缓。整体私人住宅价格指数（PPI）仅环比上涨0.5%，低于1Q2026的0.9%。

由此，今年上半年私人住宅整体涨幅仅为1.4%，为自2020年新冠疫情以来最慢的半年度涨幅。

需要指出的是，上涨主要由有地住宅交易推动：在上一季表现相对疲弱后，有地房价在2Q2026反弹2.5%。

相较之下，占多数的非有地私宅价格环比微跌0.1%。PropNex首席执行官Kelvin Fong表示：“从许多购房者的角度来看，鉴于非有地房价走软，这一季可视为基本持平。”

价涨放缓部分或与季节性因素有关。首季有地住宅价格趋缓，恰逢农历新年及3月学校假期等节庆时段。

进入第二季度，淡季过后市场活动回升；多数有地成交价相对更高，介于$5 million至$7.5 million。相比之下，1Q2026多数有地成交价落在$2.5 million至$5 million区间，这也令反弹幅度更为明显。

不过，有地住宅在整个私宅市场中的占比并不高。因成交基数小，个别极端案例对价格指数的影响被放大。因此，不应将价格向更高价位带的移动，解读为有地板块更广泛趋势的代表。

非有地私宅涨幅放缓，但成交量仍保持健康

整体私宅成交量仍环比增长13.6%，上季共成交6,148套。值得注意的是，成交回升主要由转售市场反弹18.2%带动，而sub-sale也增长10.9%。

具体来看，开发商在1Q2026售出2,013套新私宅；同期二手市场共成交3,225套转售私宅。到了2Q2026，开发商新售小幅增至2,141套，但更强的增量来自转售市场，成交上升至3,813套。

“继2025年后期一批新盘密集推出并推升私宅价格后，我们在2Q2026及整个1H 2026看到价格有所回稳。这与今年上半年受季节性因素影响、推盘量较低有关。”ERA Singapore首席执行官Marcus Chu表示。

推盘节奏放缓，很大程度上是因为该季仅有3个新公寓项目开盘，分别为 Tengah Garden Residences、Vela Bay 和 Hudson Place Residences。

这3个新盘推出时的认购率均表现强劲，分别达到99%、72%和61%。 

这也在一定程度上解释了转售量的上扬。一些未能在新盘中买到单位、且短期内缺乏其他新盘选择的买家，可能转向了转售市场。

“在2Q2026，二手市场受益于新盘数量有限。然而，第三季度将有若干极具吸引力的新盘登场，二手市场的活跃度或将走弱。”Chu补充道：“下季度转售与sub-sale成交量可能仍然偏软，但在买方需求韧性支撑下，价格预计将保持稳定。”

上季度市场呈现明显的区域分化

在私人住宅市场的三个主要分区——即核心中央区（CCR）、其他中央区（RCR）与中央区外（OCR）——仅市中心的CCR上季录得1.8%的涨幅；相对而言，RCR下跌1.1%，OCR下跌0.3%。

Knight Frank Singapore研究主管Leonard Tay表示，在经历过去两年较大的涨幅之后，最新数据指向一个更为均衡的市场。“展望未来，自2024年起所见到的更可持续、较为平衡的涨价阶段，大概率会延续。”他说。

他指出，CCR对高端住宅的需求依旧稳健；与此同时，RCR与OCR最新推出的项目定价更贴近当下市场预期。

另一方面，Realion Group首席研究与策略师Christine Sun认为，最新统计延续了自2022年以来更为温和的整体趋势。

她说：“2026年上半年价格上涨1.4%，为自2020年以来最弱的半年度增幅。自1H 2022起，半年涨幅的节奏已在稳步放缓，显示市场正在走向稳定，价格仍在上涨，但更为可持续。”

2H2026市场活动或将更为繁忙

下半年预计将明显更忙碌。2H2026的GLS Confirmed List有望再新增4,745套私宅供应，使全年合计达9,320套，较过去10年的年均水平高出逾50%。

多数分析师预计，接下来以自住型买家为主，投资或投机性购买将更少。

Tay表示：“买家将继续青睐地段佳、具备良好联通性且所在社区具备未来增长潜力的项目；相较一年前更为温和的按揭利率，也将支撑来自HDB升级族与真正自住买家的持续需求。”

他补充称，同时，新盘与转售房之间的价差依旧存在，呈现“两个价层”的市场——新项目溢价明显，而已竣工一段时间的房源则为升级与降级置换者提供了更可负担的选择。

即将入市、已准备就绪的新盘储备远多于上半年，买家的选择很可能比今年前六个月更为丰富。

这对买家有两重利好。其一，尽管价格并未下跌（实际上很少会下跌），但涨势已放缓；这将令2026年上半年观望的买家，以及为购买新公寓而储蓄的HDB升级族松一口气。

其二，今年下半年将有一批新盘公寓入市；我们预计，大多数项目会在“中元节”结束后开启预览，而今年的中元节从8月13日至9月11日。

如果你今年至今还没能买到心仪的新房，年内仍有不少机会。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。