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Ki Residences 评测：视野无遮挡、私密性佳，但你需要一辆车（暂时）
December 3, 2020 12 min read
无遮挡视野与私密性
Ki Residences 为买家提供更可负担的 D21 入场价，以及无遮挡视野与私密性。但代价是便利性有所牺牲。
| 项目: | Ki Residences at Brookvale |
|---|---|
| 地区: | 21 |
| 地址: | 2-22 Brookvale Drive |
| 地契: | 999 年租赁地契 |
| 单位数量: | 660 |
| 占地面积: | 340,107 sqft |
| 发展商: | Hoi Hup Realty and Sunway Developments |
| TOP: | 2024 |
近期第 21 区新盘频仍，其需求亦受 Beauty World 重塑计划公布所带动——以 The Linq @ Beauty World 于开盘周末的亮眼表现为例，96% 的单位已售出。
当然，这毕竟是个小型项目——总共仅 120 个单位。但即便在疫情背景与 OTP 重新签发限制 之下，我想大多数人都会同意，这对该项目而言已是非常成功的成绩。
因此，看看今天的主角 – Ki Residences（由 Sunway Group 开发），在该区已有众多新盘的情况下（Forett at Bukit Timah、Verdale、Daintree Residences、Mayfair Modern/Gardens，以及 View at Kismis），会有怎样的表现，颇具看点。
首先你会注意到，Ki Residences 与其他 D21 新盘 项目有所距离，后者大多在步行 15 分钟内可达 Beauty World 或 King Albert Park MRT 站。相反，由于坐落于 Sunset Way 有地住宅区，Ki Residences 距离 Clementi 和 Holland Village 更近。
因此，尽管目前步行范围内没有 MRT 站，我认为 Ki Residences 具备一定的先发优势——其在 Sunset Way 和 Holland Plain 周边的绿地已被划为住宅用地，稍后我会在下文的评测中进一步阐述。
Ki Residences 实为 160 个单位的 Brookvale Park 的重建项目，该项目于 2018 年 2 月以 $530mil（$932 psf）en-bloc 出售，买方为新加坡的 Hoi Hup Realty 与马来西亚的 Sunway Development 的合资企业。虽然各户型的正式定价尚未公布，但我们了解到，2 卧室起价为 $1.2+m（$1,769 psf），3 卧室起价为 $1.4+m（$1,658 psf），而 4 卧室起价为 $2.1+m（$1,707 psf）。
接下来我将更深入地探讨 Ki Residences——其配套、区位、升值分析等——请继续阅读以了解更多。
话不多说，让我们直接进入常规的样板房导览！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Ki Residences 内部探访
或许你不知道，Ki Residences 的示范单位其实与项目的实际地点相距一段距离。这里有些元素受到这些私宅项目设计的启发，我会在后面的评测中展示。
作为首次置业者，我要先说，Ki Residences 在很多方面都对上了我的期待，而从设计概念的角度看，我很喜欢这里所呈现的内容。
在谈项目灵感之前，最先吸引我的是楼栋的布局。由于地块本身较为狭长，每栋楼并排布置，彼此不相对。对我而言，这非常理想，因为它最大化了单位的对流通风，并为买家提供了更多私密性，尤其当你的其他邻居是低层的有地住宅时。
显而易见，340,107 平方英尺的用地非常庞大。但由于形态细长，乍看之下它在土地方面的优势并不明显。有些人甚至可能仅凭网上照片就很快将其排除在外。
不过更仔细地看，这个项目的设施与景观实际上占据了这块巨型地块的 80%——这在 Ki Residences 并非定位为高端项目的前提下尤为罕见。这样的“待遇”通常只保留给价格高于 $2,000 psf 的项目，例如 Goodwood Residence 和 Meyer Mansion，尽管 Principal Garden 也做到了这一点。
话虽如此，Ki Residences 的 80/20 设施/单位比例非常出色，值得称赞。
Ki Residences 的名称源自日语词语“Ki”，我并不自称完全理解。据说它可被理解为“场所精神”，开发商希望借此突出场地的开阔、私密与绿意。
结合传统影响与现代诠释，ADDP Architects 在 Brookvale Drive 一侧设计了一个造型别致的宏大落客区。到达空间的尺度相当可观，而其核心是一处受日本枯山水启发的水景装置。
这里的特别之处在于新建了一条通往 Clementi Road 的道路，为住户带来更高的便利。在其他新开发项目落成之前，这条路大概率相当私密且安静。
就到达区而言，这里的设计相当出色，布局也很务实。虽然我认为未来的大多数住户都会开车，但仍靠出租车出行的年轻夫妇会欣赏这个尺度恰当的入口广场。
Ki Residences 的配套被划分为 9 个不同分区，前文提到的入口广场便是其中之一。如果你想知道，这 9 个分区分别为 Wood、Tranquil、Forest、Flavour、Spirit、Stream、Flow、Circle 和 Movement。归根结底这更多是品牌化的命名，但也确实传达了项目想要表达的气质。
另一个分区是 The Enzo，也就是项目的会所，其核心环绕着一株气势非凡的受保留 Ficus 榕树。这一设计相当独特，也体现了开发商的着力点——强调项目周边的绿化与自然。
值得一提的是，他们也尝试在示范单位里展示这一点，但遗憾的是未能及时把树“搬”进来。
由于决定围绕这棵树建会所，它被安置在项目的角落位置，来访客人步行过去会稍微远一些。
会所有 2 层，2 层设有一间略带悬挑的健身房，面向 50m 标准泳池，这始终是不错的景观。此外，这一分区还将设有多功能室、BBQ 平台与休闲廊。
更酷的是，2 间多功能室可以合并为 1 间（如需更大空间也可敞开使用）。另外，5 米的双层挑高也会大幅强化空间感。
会所两侧则是更具动感的分区。在“Flow”区，你会发现 2 个尺度不错的泳池（“Movement”处还有 1 个），长度分别为 50m 与 33.3m，造型仿照水流的走势。
其周边还设有数个按摩池与小型戏水池，供你随时下水放松。围绕这些水元素也布置了亭台平台，让你享受一个慵懒的周末。
总体来说，你可以明显感受到团队为让此地尽可能贴近自然所投入的努力。我个人非常喜欢这种氛围。
回到泳池本身，这座 50m 的 Forest Pool 是 Ki Residences 里规模最大的泳池。其宽度也不小（12m 宽），尽管线条呈波浪形，仍可进行规范的来回泳练。
再往下走就是 Lagoon Pool（也就是 33.3m 的那一池）。它明显更为修长，宽度接近 Forest Pool 的 1/3。如果这些泳池能串联成一条超长水道就更妙了——一路缓慢漂浮将是非常放松的运动。
从这里你也能看出 Ki Residences 的植被与景观有多么丰沛——这对热爱自然的人无疑极具吸引力。
尽头处是 Hydro-Therapy Pool，同时也设置了淋浴与蒸汽房。它更像是用于感受氛围与放松的场所，而非真正用来游泳。
回到会所一带，其旁设有 2 处带有遮蔽凉亭的 BBQ 平台。它们位于抬高的地势之上，可俯瞰草坪露天剧场。
不过有点奇怪的是，这里并不能直接俯瞰网球场与多功能球场。话说回来，我也从未觉得这种看台式座位有多实用——新加坡白天太热，几乎没人会坐在那里观看一场随意的网球赛。
另外要注意的是，这里并没有单独的篮球场，只是在球场一端安装了一个篮筐。此外，660 个单位只配 1 个网球场或许会令网球爱好者不太满意——高峰时段预订时预计会有不小的“竞争”。
此区域实际上被称为“Movement”区，但说实话，你几乎可以把它视为专属的儿童活动区。
鉴于多数单位为 3 房，我预计住户多为有孩子的家庭；我相信小朋友们会喜欢蹦床、攀岩墙、绳网、攀爬脚钉、儿童池和弹簧摇摇马等设施，周末可以玩个尽兴。这里甚至还有一间儿童派对室用于举办生日会。
在我看来，这是 Ki Residences 一个被低估的亮点——拥有如此多能让孩子打发时间的元素，确实非常有吸引力。可以肯定，带年幼孩子的家长会把这视为一大卖点。
不过话说回来，尽管儿童娱乐设施的多样性值得称赞，其数量本身或许稍显不足。以豪华露营平台为例，660 个单位仅配 1 顶帐篷似乎有些不够（当然，你也可以认为这类设施的“受众”未必那么广）。
最后一处你需要知道的主要泳池是 40m 的 Family Pool（旁边还配有一座带喷水装置的小型儿童池）。如果你好奇它为何被称为家庭泳池（除了靠近儿童区之外），它的水深也只有 0.9m。
此外，我也喜欢这里的层叠式水景，它为传统的泳池体验带来了不同的观感（几乎有点类似天然岩壁的感觉）。
在项目最尽端是“Flavour”，为你的贵宾准备了私享餐室。这里甚至还设有一座可存放约 1,600 瓶葡萄酒的酒窖。你可以在此真正实现‘wine and dine’。周边还配有香草与香料花园，以及社区耕种地块。
不出所料，项目外围还设有一条环形步道。考虑到地块的体量，我敢说对大多数人来说这已足够运动量了。
贯穿整个项目可以清晰感受到对绿意与自然的强调。除了受保留的乔木外，景观设计师还试图在 Ki Residences 内部重塑更大尺度的自然场景。我认为效果不错，而 80/20 的比例也确实有助于为住户带来更强的宁静感与专属感。
最后，简单谈谈 Ki Residences 的外观设计。设计一向主观，但我必须说我很喜欢它的理念与立面表达。它显然很现代，同时又不失居家的温度——如果你明白我的意思。
你或许也注意到了“朱丽叶窗”，我会在实际单位参观时再详细展示。
现在让我们进入示范单位所展示的户型。与其从最小的开始，不如直接从这里最大的那一款看起！
Ki Residences 四卧室 Premium 评测
这是 Ki Residences 提供的最大四卧室户型。顶层单位为相同布局，但因计入了 22sqm 的挑空（5.65m 层高）空间，面积为 1,711 sqft。
这里展示的是 1 楼单位，层高为 3.6m，其他楼层为 2.9m，算是中规中矩。
以 1,475 sq ft 而言，面积相当不错。不是市场上最大的，但也绝非最小。四卧与五卧属于“Luxury Collection”，配备更高端的装潢，如 De Dietrich 电器与大理石地面；而两卧与三卧则配备 Bosch / Samsung 电器与瓷砖。
与多数标注为“Premium”的单位不同，这个四卧室 Ki Residences 没有设置玄关走道（私密性较弱），更别说私家电梯（仅供五卧单位）。
不过，讲究空间效率的买家会高兴，因为几乎没有浪费的面积。入门迎面即是带中岛的干厨。但你需要自行考虑鞋柜应当如何设置。
先从干厨说起。我喜欢的是：一个尺寸可观、做工扎实的中岛，另外还配有内置酒柜。
这里也贴心地预留了两个电源插座，细节到位。
这里还配有 Franke 水槽与龙头，湿厨也各有一套，我认为这大大增强了本户型的实用性。干厨亦内置了充足的收纳空间，并提供了 De Dietrich 的嵌入式冰箱。
贯穿全屋可见，收纳设计考虑周到，做工也很扎实。
进入湿厨，除了干厨的冰箱外，这里还有一台冰箱，以及 Samsung 提供的洗烘一体机。小小一提，我觉得没有统一电器品牌在一致性与规模经济方面略显可惜。
这里还配有 3 炉头燃气灶与 De Dietrich 嵌入式烤箱。就我个人而言，较大面积的单位配备燃气灶是必须的，更适合可能经常重火烹饪的亚洲大家庭。另有窗户便于通风，令人放心。
台面空间并不算充裕，但外侧尺寸可观的中岛可轻松兼作操作台，这点可以接受。
总体而言，干湿厨合计的面积相当出色。事实上，你会在其余样板单位中看到同样的主题——厨房尺度优秀——这也充分体现了 Ki Residences 作为自住型项目的定位与野心。
与多数较大户型一样，本单位设有杂物间与 w/c。若家中有女佣，这里通常会作为女佣房使用（不过和其他项目一样，空间很小），也可纯作家庭额外储物之用。
一个比较明显的遗憾，是缺少一个真正的生活阳台/后阳台。对四卧来说，这在我看来几乎接近“硬伤”。当然，你也可以把晾晒衣物移到这里的大阳台上，但观感并不理想。
来到客厅，3.6m 的层高确实强化了空间感。对我而言，这无疑让单位更显豪华。问题在于这是否值得你为之支付溢价。
与如今多数样板房（客餐厅并排布局）一样，这里没有摆放电视柜，以便容纳更多座位。横向并不算宽，宽度大概只能放下 3-4 人位沙发，否则就会侵占过道空间。
以四卧来说并不算特别出众，我也可以想见在常规 2.9m 层高的单位里观感会更紧凑。
餐区同理。像这里这样容纳 6 人用餐基本舒适，但若想放更长的餐桌就会吃紧，并侵占过道。
阳台的面积其实不小，但比较特别的是，并未像常规那样横跨客餐厅的全宽。
尽管如此，你仍能看出这里提供了相当可观的空间——即便摆放一张大型 L 形沙发，仍有不少余量。若喜欢露天（al-fresco）用餐的买家，可以考虑把餐区移到阳台，从而为客厅本身释放更多空间。
四间卧室都位于同一条走道上。略感可惜的是，我更偏好将次主卧与其余卧室分开布置，这对多代同堂家庭更具弹性。事实上，颇有意思的是，除了五卧单位外，你在 Ki Residences 基本看不到哑铃式户型。
紧邻客餐厅的是次主卧，带独立卫浴。就面积而言为 9 sqm，与卧室 2 相同。换言之，它与其他卧室的唯一区别在于配有独立卫浴。
这一尺寸在新盘市场属常见水准，基本可放下一张 Queen 床和一组内置衣柜，余下活动空间不多。
Ki Residences 卧室的一大特色是其朱丽叶式窗（请参照样板房模型参观，了解外立面的呈现）。开发商以外置铝制栏杆配合落地玻璃推拉门，对这种窗型进行了现代化演绎，为住户提供面向外部景观、类似“阳台”的体验。
考虑到楼栋布局在通风对流方面做得不错，我很欣赏这些能加以利用的设计细节。
独立卫浴配备 Laufen 卫浴与 Hansgrohe 五金，这也是当今新盘的常见配置。除主卧外，其余卫浴均未配雨淋花洒；不过这里设有窗户，有助于保持良好通风。
卧室 2 如前所述，面积与次主卧相同为 9 sqm。可容纳一张 Queen 尺寸的床，但可利用空间不算多。
在这里，开发商利用高层高打造了儿童房，上方为小型夹层平台，下方设学习区。这在层高较高时更为实用；普通层高单位则可能偏紧。并按常规配置了两扇门的内置衣柜。若你在意，这里同样采用了源自欧洲灵感的朱丽叶式窗，与次主卧保持一致。
委婉地说，第三卧室偏紧凑——仅 7 sqm。本例将其改作书房；若你愿意，也可以放下一张单人床。
需要注意的是，本卧室外侧为空调外机位（AC）与 RC 平台——这意味着这里无法设置全尺寸的窗户。可以说，分到这间房的人多少会有点吃亏！
卧室 2 与 3 共用这一公共卫浴。面积方面中规中矩，但设有窗户，有助于避免潮气聚集。卫浴同样配备常见的 Laufen 与 Hansgrohe 设备。
这里略有小小的挑剔之处：公共卫浴的位置离卧室 2 稍远一点——当然，谈不上硬性问题。
公共卫浴旁设有储藏区，非常适合收纳行李与清洁用品。正如你在其他单位也会看到的，这个储物空间同样被保留了下来，值得肯定。
主卧方面，尺寸达到 27 sqm，相当于三个普通卧室的总和。当然，这其中包含主卫与步入式衣帽间的面积。
以 1,475 sq ft 的单位而言，主卧的体感相当宽裕；若你愿意，放下一张 King 尺寸的床毫无压力。更好的是，受益于充足的空间，还可同时设置梳妆或书写区域，而不影响通行动线。
主卧还设有一个阳台。这更偏生活方式取向——若能每天清晨或傍晚眺望绿意或无遮挡的有地景观，我相信你会很喜欢。
显而易见，既然主卧配有阳台，这里就不会再提供朱丽叶式窗。
步入式衣帽间的容量明显优于一般主卧，相信会备受欢迎。
这里还巧妙预留了一个小壁龛，可摆放饰品与小物件，甚至还配有底部灯带，细节可见用心。
最后，你会注意到主卫面积相当可观，配有分离式的长浴缸与淋浴间。
如今不少项目已不一定标配浴缸；若你喜欢泡浴，会很高兴这里配有一只！淋浴间也提供了雨淋花洒。
与前文提到的其他卫浴一样，这里同样配备 Laufen 卫浴与 Hansgrohe 龙头。我最大的遗憾大概是没有设置双台盆——尤其本单位还被标注为“premium”。说实话，若要二选一，我宁可要双台盆而非浴缸！
Ki Residences 3卧室评测
我在此评测的这套3卧室Premium户型，是Ki Residences中第2大户型（不含双层挑高单位，因为其还包含额外的挑空面积）。
对于关注该卧室类型的买家，请注意较小的3卧室单位起始面积为861 sq ft。这里超过60%的单位都为3卧室配置，潜在买家务必留意不同的平面布局方案。
在所有提供的3卧室户型中，这一款是我最喜欢的。它的布局相当独特（尤其是厨房），就面积而言，也明显大于一般新盘的3卧室单位。
踏入单位后，首先映入眼帘的是一个小玄关。虽然这确实带来更多私密性，但也意味着你为这部分空间买单。好处是这里可设置收纳柜，至少能安放鞋履，实用便捷。
在你的右侧，有一个小型杂物储藏间，可高效收纳拖把、烫衣板、吸尘器等日常用品，十分实用。此类“琐碎物品”的收纳空间常被买家忽略，尤其是在被新示范单位的光鲜所吸引时，因此我很欣赏开发商在这方面的用心。
尽管名字里带有“premium”标签，所有3卧室单位实际上都归入Signature Series。因此与Luxury Collection（4/5卧室单位）不同，公用区域采用瓷砖，卧室为乙烯基地板。
如今多数新盘因空间有限，常见室内设计师在餐区配置卡座式长凳，以此节省空间。
餐区表现尚可，搭配长凳的圆桌可较为舒适地容纳4人。不过对于1,173 sq ft的单位，我原本期待更好——这一面积多数应能放下一张可坐6人的长桌，就像在 The Landmark 所见的那样。
取而代之的是一间尺寸可观、通风良好的厨房，并与阳台相连。配备3炉头燃气灶（深受亚洲家庭青睐）、Bosch提供的嵌入式烤箱，以及Samsung的冰箱。
我尤其喜欢这间厨房的台面长度，对于一套3卧室单位来说相当出色。动线宽裕，即便3至4人在此备餐、烹饪也不至于局促。
大面积的通透玻璃也大大增强了这种开阔感，它让你可以望向客厅其他区域，同时引入更多采光。不过需要注意的是，厨房唯一的‘窗口’面向阳台，因此油烟气味可能会飘入客厅。
客厅中规中矩，称不上亮点。可放置3—4人座沙发，但可用空间有限。沙发与墙面的距离看起来还可以，不过需留意示范单位用了视觉手法——未摆放电视柜，而实际摆放后势必会占用部分空间。
相较之下，你会注意到阳台占据了相当大的比例（就图纸面积而言，甚至比客厅还大）。如果你偏好露天用餐，这里会是个不错的空间，而且可从厨房顺畅地把菜肴端出。
再次受益于厨房与阳台相通，采光大幅提升——令厨房更为明亮宜人。
这种相对少见的布局带来的另一个影响，是传统的后阳台/杂物区被移到了别处。通常杂物间、洗烘设备和w/c都会设置在厨房内，而这里则改为沿卧室走道布置。
如果你打算让帮佣住在这里，我认为这里会更为人性化一些，尤其还设有窗户。否则，它也可作为额外储物空间，并可在此晾晒衣物。
总体来看，这样的布局对我来说更为合理。原本藏在后方的小WC如今也可兼作客用浴厕。此外，本户型将AC ledge同样安置在后端，不会干扰到其余的普通卧室。
卧室3为9 sqm，与卧室2及本项目多数普通卧室一致。此面积在新盘市场属常见水准，勉强可放下一张Queen床与一组内置衣柜，几乎难以再容纳其他家具。
如同上文4卧室单位所见，所有普通卧室都配备朱丽叶窗。
卧室2也是同样的配置，面积完全一致。
除Ki Residences的2卧室单位外，其余普通卧室均配备相同的欧式风格朱丽叶窗。
尽管在外部动线与收纳上做得不错，但普通卧室标配的双扇衣柜容量还是略显不足。
公用浴室由两间普通卧室共享。面积中规中矩，配件来自Laufen与Hansgrohe；另设有小窗，便于自然通风。
主卧面积相当可观，充分体现出1,000+ sqft单位的优势。
如同示范所摆放的Queen尺寸床，仍有充裕的活动空间，并能容纳梳妆台或床头柜。
主卧的收纳配置属常规（也就是不算充裕），不过木作采用更深的色调——观感更显沉稳与高级。
由于配有阳台，这里没有朱丽叶窗。我知道并非所有人都喜欢过多的户外空间，但就我而言，鉴于Ki Residences坐拥自然景致与低层住宅区的环境，拥有阳台以充分利用这些优势，确实提升了居住舒适度。
与其他项目相比，主卧浴室的面积属于常见水准。配有窗户以便自然通风，这一点值得肯定。
主浴与公用浴室的主要差异在于设有顶喷花洒。除此之外，壁挂式坐便器、洗手盆与其他洁具同样来自Laufen与Hansgrohe。
Ki Residences 2卧室+书房评测
面积为 743 平方英尺，这个 2卧室+书房 示范单位与其他项目的新盘同类相比，尺寸属于中规中矩。正如你从我们的评测中所知，我们更偏好“哑铃式”户型，因为空间利用率更高。可惜的是，2卧室并没有这种可选布局。
不过，所幸该户型的总体动线仍然相当合理，也有一些值得称道的细节。
本户型与许多新盘类似，设有一段并不必要的长玄关。这里看起来较为狭窄，主要是因为走道右侧加装了收纳柜，前方还摆放了一组小鞋柜。
可取之处在于，开发商巧妙地在此处“挖”出一个储物间。这样就能有效收纳体积较大的物品，如吸尘器、熨衣板等。对于面积较小、空间紧张的单位而言，这样的配置尤为实用。
我也喜欢它与墙面齐平的设计，即便把日常物品塞得满满当当，视觉上仍能保持简洁利落。需注意，这里看到的层板为室内设计示意，交付时不包含。
另一侧亦如是，洗衣机/干衣机隐藏在木质饰面板之后。
我有两点喜欢之处：其一，我更倾向于将洗衣机与厨房分离，放在走道一侧的这个位置很合理；其二，柜门的合页很扎实，阻尼与紧致度到位，手感精良。
公用浴室也位于入户动线上，来客使用方便，但对公用卧室的住户而言可能略显不便。面积方面并无亮点，且依赖机械通风（因此没有自然通风与采光）。卫浴洁具为 Laufen，龙头五金为 Hansgrohe，均属较高端的品牌，近年新盘中颇为常见。
厨房属于半封闭式，设有通透玻璃隔断，可望向客厅。不过，厨房没有窗户，且不提供移门。我挺喜欢其布局，收纳空间充足，并在转角等窄处做了不少巧思。
这当然不是什么新概念，但也正是这套 2卧室+书房 的一大特点——处处讲究，通过细节把收纳潜力挖到极致。
配备 Bosch 电磁炉，若你烹饪需求较强，或许需考虑配有燃气灶的大户型。嵌入式烤箱与隐形冰箱同样来自 Bosch。有趣也有点让人困惑的是，2、3 与 4 卧室所配冰箱品牌并不统一——我目前见到有 Bosch、Samsung 与 De Dietrich，不免好奇当初的选型逻辑。
Bosch 是知名德系品牌，但更偏向大众级定位。对我而言，只要可靠耐用，就不成问题。
水槽旁还有一处收纳位。虽说能放的多是相框、书籍之类的小物，但聊胜于无。
所有 2 卧室单位，公区铺设瓷砖，卧室为乙烯基地板，材质并非最顶级。这在市场上并不罕见；大理石地面仅用于 4 与 5 卧室单位。
用餐区不出所料偏紧凑。示范单位采用 4 人座布局，一侧为连通客厅的长凳式座位。
毋庸置疑，餐桌在横向宽度上偏小。除非常年一菜配饭，否则一旦菜式稍多，就会显得局促。
当然，这样的用餐区并不适合频繁宴客，但在当下寸土寸金的前提下，对这种面积的 2 卧室而言仍算可以接受。
以 743 平方英尺的面积而言，客厅的体感空间还算宽裕。或许得益于偏向 Muji 风的配色与软装，摆下一张 3 人沙发后，过道仍有尚可的通行空间，且还能容纳一处小型电视柜。
不过沙发并不大，依旧需要严格控制尺寸，否则容易显得拥挤。
我挺喜欢阳台的尺度，形状较为方正；若想把用餐常态化地移到户外，也能摆下一套小型餐桌椅。不过它邻近空调机位，位置并非我的首选。
公用卧室外就是书房。严格说，这是由卧室走道“挤”出的一个小角落。老实讲，看到 2 卧室+书房 这类户型时，我并不会抱有过高期待；以本户型的面积来看，这样的配置已算尽可能到位。
话虽如此，示范中的空间显得“宽敞”，主要因只摆了两张小圆凳；若换成 2 张常规办公椅，通道会明显收窄。
若能接受这些取舍，在 Covid-19 期间，独立的学习/办公空间对许多家庭愈发重要，这样的角落自有其价值。
公用卧室为 9 平方米，与 3 与 4 卧示范单位中的次卧相同。这个尺寸在新盘市场中大致属常规，基本可放下一张 Queen 床与一组嵌入式衣柜，所余空间有限。若作为儿童房，选用 Single 床会更合适，可腾出一处学习区。
小户型往往难以避免将空调机位设置在房间外（靠近阳台）。因此，无法采用较大户型主卧与次卧中有趣而独特的 Juliet 窗概念，取而代之的是半高窗扇。
主卧为 15 平方米，对 2 卧室而言略高于平均水准。配备标准 2 扇门的嵌入式衣柜，放置 Queen 床也较为从容。相较公用卧室，更能容纳床头柜，但仍需注意尺寸。
细心的读者或已留意到，主卧衣柜的配色有所不同：这里采用较深的木色调，而其他卧室更偏向 Muji 风的浅色系。
本主卧的一大特色在于 Juliet 窗。简单说，即以落地玻璃推拉门搭配外侧铝制栏杆，对传统窗户的现代化演绎。这样无需预留实际阳台面积，亦可获得近似“阳台”的临景体验。
主卧浴室同样中规中矩，面积与同类项目相近。与公用浴室一样，挂墙式座厕、台盆等洁具来自 Laufen，五金来自 Hansgrohe。亦不具备自然通风。
但其配备了顶喷花洒，与公用浴室有所区分——这一点值得肯定。
Ki Residences 位置评测
Ki Residences 位于 Sunset Way 有地住宅区内，项目坐落在 Brookvale Drive 末端的“袋状”路段。若依赖公共交通，从 Clementi Road 最近的巴士站步行至此约需 10 分钟。坦白说，仅到达巴士站就要走这么久，确实不近；日常通勤多半得依赖自驾、德士或 Grab。
不过，待 Ki Residences 竣工后，Brookvale Drive 将向 Clementi Road 延伸（新建一段道路）。据悉，届时步行至最近巴士站的距离将缩短至约 650m。虽仍谈不上便捷，但比现状改善许多。随着周边商业设施不断增补，日常采买或简单用餐，即便公共交通不够友好，影响也不至于太大。
Sunset Way 本身也有多家人气餐馆，如 Chin Huat Seafood 与 Summer Hill bistro。若愿意开车稍远一些，Dempsey、Holland Village、Clementi 与 Beauty World 车程大约 10 分钟或以内。夜宵的话，Cheong Chin Nam Road 亦是不少人的据点。
我很喜欢 Ki Residences 坐落于 Sunset Way 社区中的那份私密与纯粹；但前提是，自驾更为理想，毕竟目前附近尚无 MRT。
当然，外界也有在 Maju Camp 一带设立 MRT 站的传闻，考虑到其临近 Ngee Ann Poly 与 SUSS，但即便成真，至少也还需数年，且具体位置仍待官方公布。另需留意，项目一侧面向 PIE（Pan Island Expressway），这或许会让 Ki Residences 拥有“标志性”形象（可参照 The Interlace 与 Costa Rhu 这类“高速公路”公寓），但若单位朝向该侧，难免会有一定噪音。
周边配套
杂货/超市
| 商店 | 距离公寓 |
| Cold Storage Clementi Arcade | 0.7km, 步行 9 分钟 |
| Giant (Clementi Ave 5) | 1.3km, 步行 15 分钟 |
| NTUC Fairprice (Bukit Timah Plaza) | 1.6km, 步行 20 分钟 |
学校
看到 Nan Hua Primary、MGS 和 Pei Hwa Presbyterian 这类顶尖学校位于 2KM 范围内，请别过于兴奋。对于此类需求旺盛的学校，处于 1KM 范围内至关重要。因此，我们并不会把“好学校”视为 Ki Residences 的独特卖点。
| 学校 | 距离公寓 |
| Singapore University of Social Sciences | 1.0km, 步行 11 分钟 |
| Ngee Ann Polytechnic | 2.1km, 步行 25 分钟 |
| Methodist Girls School | 3.0km, 步行 36 分钟 |
| Bukit Timah Primary School | 3.7km, 步行 45 分钟 |
| Henry Park Primary School | 3.8km, 步行 45 分钟 |
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距离公寓 (& 预计步行时间) |
| ‘Maju Camp’ | 151, 151e, 154, 154b, 184, 52, 61, 74, 74e, 75 | 650m, 步行 7 分钟 (未来道路) |
| ‘Opp Logishub @ Clementi’ | 185, 189 | 800m, 步行 10 分钟 |
最近的 MRT: Clementi MRT – 34 分钟 (2.7km).
此处数据更多是为了完整性考虑，你基本不可能每天都步行这段距离。与 Clementi Town Center 的距离肯定会影响你的决策。项目将提供首年免费前往 Clementi MRT 站的接驳巴士，随后 3 年予以补贴，定能在一定程度上缓解不便。若传闻成真，位于 Cross Island Line 的 Maju MRT 站或许也就在不远处。
待项目建成后，最近的巴士站将位于 Maju Camp，可通往新加坡的大部分地区。公共交通方便性称不上最佳，因此我认为关注 Ki Residences 公寓的买家多半也会是车主。现在看位置或许并不“最优”，但再过几年，你会看到周边其他私人公寓、购物商场与休闲设施的开发将提升其联通性。
私家交通
| 主要目的地 | 距离公寓 (& 预计高峰时段 [0830] 车程) |
| CBD (Raffles Place) | 14.5km, 26 分钟车程 |
| Orchard Road | 9.4km, 24 分钟车程 |
| Suntec City | 18.5km, 28 分钟车程 |
| Changi Airport | 29.8km, 36 分钟车程 |
| Tuas Port (By 2040) | 33.9km, 42 分钟车程 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 19.9km, 36 分钟车程 |
| Mediapolis (and surroundings) | 5.8km, 20 分钟车程 |
| Mapletree Business City | 9.5km, 25 分钟车程 |
| Tuas Checkpoint | 21.1m, 31 分钟车程 |
| Woodlands Checkpoint | 17.2km, 24 分钟车程 |
| Jurong Cluster (JCube) | 9.1km, 21 分钟车程 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 17.7km, 30 分钟车程 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 12.2km, 25 分钟车程 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 28.5km, 39 分钟车程 |
临近道路出入口： 1 个出入口 – Brookvale Drive（在建中），将直接连接至 Clementi Road，继而通往 Bukit Timah 或 Clementi。
所幸将有一条新道路把 Sunset Way 与 Clementi Road 连接起来，无疑是驾驶者的福音，进出 Ki Residences 的路程将更短。当然，你仍可经由 Sunset Way 驶入，但那条路线显然更迂回、更费时。
开发团队
开发商
Hoi Hup Realty 与 Sunway Developments 多年来在周边合作了多个项目，包括 Royal Square @ Novena、Sophia Hills、The Miltonia Residences 与 Sea Esta。在此过程中，他们也获得了 BCA、FIABCI-Singapore 与 EdgeProp 的多项认可与奖项。他们亦将再次携手打造一处即将推出的 EC，位于 Tampines Avenue 10 的 Parc Central Residences。
Hoi Hup Realty 成立于 1983 年，是来自新加坡、并在国际上具有布局的优质细分市场开发商。他们的作品涵盖从 City View @ Boon Keng（DBSS）到核心 District 9 与 10 的高端物业，如 Suites @ Cairnhill 与 The Ford @ Holland。Hoi Hup 自成立以来已开发逾 7,300 套住宅，并在伦敦金融城持有多处优质商业物业。
Sunway Developments 隶属于一家在 Bursa Securities（马来西亚证券交易所）上市的马来西亚房地产开发公司。而 Sunway Property 又是 Sunway Group 企业集团的一部分，该集团在全球 50 个地点、12 个行业开展业务。毫无疑问，马来西亚物业是其强项，他们在 Johor、Penang、Ipoh 与 Klang Valley 均有在建项目。
总承包商
Ki Residences 的总承包商为 Straits Construction Singapore Pte Ltd，无疑是新加坡较为知名的建筑公司之一。若你感兴趣，Straits Construction 在 BCA 十大承包商榜单中位列第 3 名，仅次于 Woh Hup Pte Ltd 与 Dragages Singapore Pte Ltd。
他们近期的项目包括 Rivercove Residences、Nexus International School 以及 Hundred Palms Residences。
| 年份 | 名称（当年完成的项目） | 平均 CONQUAS 分数 | 百分位排名 | 最低 CONQUAS 分数 | 最高 CONQUAS 分数 | 2019 私人住宅平均分 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 – 2018 | Straits Construction Singapore Pte Ltd | 94.5 | 89% | 87.1 | 96.0 | 91.5 |
| 2018 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (1) | 96.0 | 93% | 96.0 | 96.0 | |
| 2017 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (1) | 95.3 | 90% | 95.3 | 95.3 | |
| 2016 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (2) | 95.5 | 93% | 95.5 | 95.6 | |
| 2015 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (1) | 93.7 | 93% | 93.7 | 93.7 | |
| 2014 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (4) | 91.9 | 78% | 87.1 | 94.2 |
建筑师
Hoi Hup Realty 与 Sunway Developments 选择了新加坡知名建筑事务所 ADDP Architects，其自 2005 年至 2019 年连续入选 BCI Asia 新加坡十大建筑事务所。
他们也曾参与众多住宅项目。较为知名的包括 North Park Residences、New Futura、The Clement Canopy、Avenue South Residences，以及 Martin Modern。
栈位分析
项目总平面图
| 40m 泳道池 | 按摩池 | 儿童泳池 |
| 幼儿泳池 | 户外淋浴 | 影音室 |
| 儿童派对室 | 儿童游乐区 | 豪华露营平台 |
| 烧烤炉 | 网球场 | 多功能球场 |
| 草坪露天剧场 | 会所 | 阅览室/图书馆 |
| 健身房 | 多功能厅 | 50m 泳道池 |
| 33.3m 泻湖泳池 | 慢跑道 | 蒸汽室 |
| 花园 | 铁板烧平台 | 社区种植地块 |
占地 340,107 平方英尺，Ki Residences 在地块规模上尤为出众。尤其是考虑到开发商主动按 80/20 的比例在楼栋与配套设施之间进行分配。
正如上文所述，狭长的地块意味着楼栋之间彼此不对望——这对私密性而言是重大利好。在许多项目中，你往往不得不与对面邻居相望——除非你愿意为更优的栈位支付溢价。因此，就 Ki Residences 而言，所有单位都能避免这一常见问题，实属难得。
狭长布局的一个缺点是，从项目驶出时车程会更长，尤其当你住在地块一端时。尽管在当下语境中 660 套可算作中型项目，但若能再增设一个出入口会更理想。
户型分布
| 户型 | 面积 | 单位数量 |
| 2 卧室 | 700 – 883 平方英尺 | 180 |
| 3 卧室 | 861 – 1,410 平方英尺 | 418 |
| 4 卧室 | 1,249 – 1,711 平方英尺 | 58 |
| 5 卧室 | 1,819 – 2,239 平方英尺 | 4 |
Ki 公寓项目并未推出 1 卧室单位，我相信这是开发商的有意之举。Sunset Way 是本地家庭喜爱的成熟有地住宅区，且附近没有 MRT，因此我推测大多数买家更倾向于自住而非投资。
大多数单位为 3 卧室，且面积跨度较大——861 至 1,410 平方英尺，不过需说明的是，后者为顶层挑高单位，其中包含 200 多平方英尺的挑空。无论如何，我认为这一细分的买家，可能来自周边的 Sunset Way 与 Upper Bukit Timah 有地住宅区，或是在此区域长大、首次置业的买家。
最佳栈位
以亚洲标准来看，Ki Residences 的地块条件相当优越，所有单位均为朝北或朝南，大部分时间（10 月至约 3 月）都可避开令人头疼的西晒。这意味着无论选择哪个单位，从节能角度看通常都不错——西晒往往意味着空调使用更频繁。
其次是景观——没有任何楼栋彼此对望，这在当下新盘中颇为少见（与 Treasure at Tampines 对比即可见差异）。这也意味着每个单位都能获得不错的对流通风。不过，即便在好的栈位中，也有更优与一般之分，最终仍取决于个人偏好。
我个人更偏好朝南的单位，可眺望有地住宅区 Sunset Way，享有整个社区的开阔视野。相对地，朝北的单位则可远眺 Bukit Timah Nature Reserve。你也会看到 Eng Kong / Toh Tuck 一带。
不过，我对这一朝向的主要顾虑在于会面向 PIE，若楼层较高，可能会有少许噪音。当然，项目也做了退距并以绿化隔音，这纯属个人偏好。朝北单位亦将面向 Maju Camp 与 Ngee Ann Polytechnic。
午后阳光分析
此处所有栈位朝向一致——由东北至西南。因此，朝东北的单位所受午后阳光较少；而朝西南的单位，一年中约有 5-6 个月会受到午后阳光影响，峰值大致在 12 月底/1 月初。
下午阳光最少的栈位
尽管所有栈位均不太受午后阳光影响，但若你追求尽可能少的午后阳光，建议考虑朝东北向的单位。
价格评述
| 项目 | 平均每平方英尺价格 | TOP | 产权年限 |
| Ki Residences at Brookvale | ~$1,700+ | 2024 | 999年 |
| Freesia Woods | $1,444 | 2003 | 永久产权 |
| Clementi Park | $1,353 | 1986 | 永久产权 |
| Forett at Bukit Timah | $1,931 | 2024 | 永久产权 |
| Verdale | $1,716 | 2024 | 99年 |
| Daintree Residence | $1,689 | 2022 | 99年 |
| Pandan Valley | $1,488 | 1978 | 永久产权 |
我选取了数个不同类型的公寓来与 Ki Residences 作比较。
首先是同属 Sunset Way 的两处永久产权项目。相较之下，Ki Residences 预期开盘价约 $1,700+ psf 看起来相当合理；若以 Ki 计 $1,750 psf 为假设，其仅较两处项目的最后成交价高出 21-29%。鉴于 Ki 将分别比这两处项目新 21 年与 38 年，对在 Sunset Way 各项目间犹豫的买家而言，Ki Residences 应当是不二之选。
接着，是 D21 内几处同期新盘的对比。Forett at Bukit Timah 是新盘中唯一的永久产权选择，上市价格被认为相当合理，而Daintree Residence 则是 D21 较早推出的项目之一。可以看到，Ki Residences 预期的 psf 恰好位居两者之间。尽管 Daintree 无疑距离任一 MRT 站最近，但它为 99 年项目。结合 Ki Residences 的户型图来看，即便与这些新盘同台较量，Ki Residences 仍具相当不错的性价比。它并非位于最一体化的交通枢纽旁，但距离也并非相去甚远。
最后，我也选择了Pandan Valley，这是 Ulu Pandan 区域内的地标项目。或许看似有些突兀，但我确实认为 Pandan Valley 作为有年幼子女的家庭自住项目，仍有不少可取之处。这个 1978 年的项目最新成交价为 $1,488 psf，而 Ki Residences 作为新盘，仅溢价 18%。诚然，你可能无法获得 Pandan Valley 那样的大尺度空间，但你将得到 80/20 的设施/单位配比，以及全新的各类设施。也别忘了 Pandan Valley 的单位面积相当宽裕，这也会转化为更高的整体总价。
坦白说，如果即将推出的 Ki Residences 的平均价格能维持在中 $1,700+ psf 区间，这将是进入 D21 的不错上车价。总体而言，对于寻求宁静而奢华居所的人士来说，这也是一项体面的房地产投资。
管理费
| 卧室类型 | 预计每月管理费 |
| 2 卧室 | $348 |
| 2 卧室 + 书房 | $348 |
| 3 卧室 | $348 |
| 3 卧室 豪华型 | $348 |
| 3 卧室 尊贵型 | $406 |
| 4 卧室 豪华型 | $406 |
| 4 卧室 尊贵型 | $406 |
| 5 卧室 尊贵型 | $464 |
就 2 卧室而言，若将其视作大众化项目，管理费处于较高水平。这是 80/20 用地分配，以及大量设施与景观需要维护所带来的自然结果。
由此来看，较大户型（4 卧及以上）的管理费整体上其实相当可接受。
升值分析
Ki Residences 周边有 3 项发展计划，有望为该区域带来更高的活力。
- Beauty World 转型
这一点我们已多次提及；若你正在考虑 D21，想必早已知晓。简而言之，在 2019 年 URA Master Plan 中，Beauty World 预定打造成一体化交通枢纽，包含社区俱乐部、熟食中心、体育馆，以及可容纳逾 800 户的公寓。这也促成了 The Linq @ Beauty World 等项目的稳健需求。
话虽如此，我不认为 Ki Residences 是此次转型的主要受益者，与 D21 其他项目如 Verdale 或 Forett at Bukit Timah 相比，它与 Beauty World 的距离并不算近。但当交通枢纽最终落成时，预料仍会带来新的关注。尤其因为在新盘之中，Ki Residences 是唯一的 999 年项目（而 Forett 则是唯一的永久产权）。
- Clementi Forest 和 Maju Forest 的住宅分区
Ki Residences 的上行潜力之一，来自其周边未来的开发。这些地块将以Government Land Sales、99 年地契的方式推出；因此，作为 999 年项目的 Ki Residences，将更为突出，堪称世代传承之作。
不过问题在于——这些地块何时会推出，甚至是否会推出。Clementi Forest 风景秀丽，鉴于其生态重要性，近几个月已有呼吁加以保育。URA 亦澄清，相关住宅分区自 1998 年 Master Plan 起已存在，当前并无任何住宅开发计划。因此，若你期望短期套利，Ki Residences 或许更适合真正欣赏其当下环境之美的买家。我的看法是，首先将其视为自住型项目，并以长线视角看待潜在上行。
URA 在回复查询时也强调，此处暂无立即开展住宅开发的计划；因此，尽管你或许是 Ki Residences 的先行者，也需准备好在未来住宅开发到来之前等待相当一段时日。
- Rail Corridor
从 Woodlands Train Checkpoint 通往 Tanjong Pagar Railway Station 的 24km Rail Corridor，将为沿线热爱探索的居民（包括 Ki Residences 住户）带来更便捷的可达性。其将贯穿 Bukit Timah 路段，并把 Bukit Timah Railway Station 活化为社区空间。届时，Ki Residences 的运动爱好者可在岛上其他区域享受风景宜人的骑行或慢跑路线。
*有望接入 Cross Island Line（推测）
你或许听说过这样一则传闻：连接 Cross Island Line 西半段的拟议线路，可能会穿过 Ki Residences。
为说明这一点，我们将拟议线路走向叠加至 Ki Residences 周边。从图中可见，拟议线路连接至 King Albert Park，沿 Clementi Road 行进，并在南侧与 Clementi MRT 接驳。
虽然这暗示着 Ki Residences 或有一座距其步行 10 分钟的 MRT 站，但目前仍属纯粹推测，线路走向随时可能调整。
然而，倘若最终得到确认，愿意承担此类风险的买家，预期将迎来资本增值。
我们的看法
我们喜欢
- 私密的社区氛围
- 进入 D21 的良好上车价
- 周边未来住宅开发的先行者
我们不太喜欢
- –距离任一 MRT 站较远
- –小学资源不足
Sunset Way 已许久未见全新公寓项目面世，我也好奇是否因此积累了相当的潜在需求。
从自住角度看，它确实满足了我许多考量。我喜欢该社区的静谧与私密，且指引价颇具吸引力。叠加 80/20 的设施/单位配比，以及错落式楼栋享有周边无遮挡景观（独特的 Juliet 窗亦有所助益），我认为 Ki Residences 有望成为一颗冉冉升起的明珠。
不过，步行可达 MRT 的欠缺确实是个痛点，我也能理解这会成为部分买家的决策障碍。即便首年提供往返 Clementi MRT 的免费穿梭巴士，我仍认为 Ki Residences 最适合拥有自驾车辆的住户。诚然，Sunset Way 自身也具备一定配套，但距离仍未达到我所认为的“足以步行可达”。
归根结底，请将 Ki Residences 视为自住型项目，并以长线视角看待（999 年 + 周边住宅地块 + 潜在 MRT）；对于关注 District 21 的家庭而言，这样的选择很有道理。
这对你意味着什么
如果你符合以下情况，可能会喜欢 Ki Residences：
-
• 偏好居住在低密度社区：
鉴于 Sunset Way 更以有地住宅著称，该区域居住人口确实较少。因此，重视安宁与静谧者，Ki Residences 值得关注。
-
• 赏识项目内外的绿意环境
不仅是外部的葱郁绿意，项目内部的景观营造对自然爱好者而言同样颇具看点。
如果你符合以下情况，可能不太适合 Ki Residences：
-
• 需要即刻可达的 MRT 便利性
虽有传闻称附近可能增设 MRT 站，即便成真，距离落地仍需多年。就当下而言，Ki Residences 并不适合对 MRT 高度依赖的群体。
-
• 希望就读知名小学
尽管定位自住，但周边缺乏小学资源，或会成为部分看盘者的顾虑。
评测结束
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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