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Ki Residences 评测：无遮挡景观与私密性，但目前出行仍需自驾
December 3, 2020 12 min read
无遮挡景观与私密性
Ki Residences 以更可负担的入门价格切入 D21，同时提供无遮挡景观与良好的私密性。但这也以便利性为代价。
| 项目： | Ki Residences at Brookvale |
|---|---|
| 地区： | 21 |
| 地址： | 2-22 Brookvale Drive |
| 产权年限： | 999年地契 |
| 单位数量： | 660 |
| 占地面积： | 340,107 sqft |
| 开发商： | Hoi Hup Realty and Sunway Developments |
| TOP： | 2024 |
第 21 区近期迎来一波新盘上市，而其需求受到 Beauty World 改造计划公布的推动——看看 The Linq @ Beauty World 在开盘周末的出色表现就知道了，当时售出了 96% 的单位。
当然，我们也要意识到那是个小型项目——总共只有 120 个单位。但即使在疫情之下，加上OTP 重新签发限制，我想多数人会同意，那对该项目而言是非常成功的结果。
因此，看看今天的主角——Ki Residences（由 Sunway Group 开发）——在该区域已推出众多新盘的情况下会有怎样的表现，将会很有趣（Forett at Bukit Timah、Verdale、Daintree Residences、Mayfair Modern/Gardens，以及 View at Kismis）。
一开始你就会注意到，Ki Residences 与其他 D21 新盘有一段距离；后者一般都位于步行 15 分钟即可到达 Beauty World 或 King Albert Park MRT 站的位置。相反地，坐落于 Sunset Way 有地住宅区的 Ki Residences，距离 Clementi 与 Holland Village 更近。
因此，虽然目前步行范围内没有 MRT 站，但我认为 Ki Residences 具备某种先发优势——其周边的 Sunset Way 与 Holland Plain 绿地已被划为 Residential，我会在下文评测中进一步阐述。
Ki Residences 实际上是对 160 单位的 Brookvale Park 的重建，该项目于 2018 年 February 以 $530mil ($932 psf) 的价格被en-bloc出售给由新加坡的 Hoi Hup Realty 与马来西亚的 Sunway Development 组成的合资企业。尽管各单位的官方价格尚未发布，但我们了解到，2 Bedroom 户型起价为 $1.2+m ($1,769 psf)，3 Bedroom 户型起价为 $1.4+m ($1,658 psf)，而 4 Bedroom 户型起价为 $2.1+m ($1,707 psf)。
接下来，我将更深入地解析 Ki Residences——其配套设施、地段、升值分析等——欢迎继续阅读。
话不多说，我们直接进入惯例的示范单位参观！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Ki Residences 深度导览
或许你并不知情，Ki Residences 的示范单位其实与项目实际地块相距一段距离。这里也融入了一些取材自这些私人住宅项目设计的元素，稍后在评测中我会展示。
作为首次置业者，我先说一句：Ki Residences 在我清单上勾中了不少要点，我也很喜欢其在设计理念上的呈现。
在谈项目灵感之前，最先吸引我的是其楼栋排布。由于地块本身狭长，每一幢楼并排排开，互不对望。就我个人而言，这非常难得——既最大化了户内的穿堂风，也提升了住户的私密性，尤其当周边多为低层有地住宅时更显可贵。
显然，以 340,107 平方英尺计，这是一块相当庞大的基地。但由于形状狭长，第一次看未必能直观感受到其用地优势；网上照片也可能让部分人草草判定。
但细看之下，项目的设施与景观实际上占据了整块用地的 80%——尤为罕见，尤其是考虑到 Ki Residences 并非严格意义上的高端项目。如此配置通常只见于每平方英尺价格在 $2,000 psf 以上的项目，如 Goodwood Residence 和 Meyer Mansion，尽管 Principal Garden 也实现了类似比例。
话虽如此，Ki Residences 的设施/单位 80/20 分配依然相当出色，确实值得称道。
Ki Residences 的名字源自日语“Ki”，其深层含义我并不敢妄下定论。一般而言可理解为“场所精神”，开发商希望借此概念凸显基地的宽敞场地、专属感与绿意。
结合传统意蕴与现代诠释，ADDP Architects 在 Brookvale Drive 打造了造型别致的宏大车寄到达区。空间尺度十足，中央景观为一处受日本枯山水启发的水景。
更特别的是，新修道路直接通往 Clementi Road，进一步便利住户。在周边其他新项目落成之前，这条道路大概率会相当专用且安静。
就到达区而言，此处无论设计还是动线都颇为到位。虽然我认为未来多数住户都会拥有私家车，但仍需倚赖德士的年轻夫妇也会欣赏这处尺度充裕的入口广场。
Ki Residences 的设施被划分为 9 个主题分区，前述的入口广场便是其中之一。若你关心，9 个分区分别为 Wood、Tranquil、Forest、Flavour、Spirit、Stream、Flow、Circle 和 Movement。说到底这更多是品牌化表达，但也确实传达了项目的气质。
另一处分区为 The Enzo，即项目的会所，其核心环抱着一株气势不凡的保护性榕树。相当独特，也体现了开发商的着力点——强化项目周遭的绿意。
值得一提的是，他们也试图在示范单位中呈现这一特色，但可惜未能及时将这棵树“搬”进来。
也正因会所需围绕大树而建，其位置设在项目一隅；来访宾客步行过去会稍远一些。
会所为 2 层设计，2 楼设有带一定悬挑的健身房，可眺望 50米 泳道池，这样的视野一向讨喜。除此之外，该分区还设有多功能室、BBQ 平台与休闲廊。
更妙的是，2 间多功能室可合并为一（必要时也能完全打开以获得更大空间）。此外，5米的双层挑高将大幅强化空间感。
会所两侧分布着更具动感的分区。在“Flow”区域，你会发现 2 个尺度不俗的泳池（“Movement”区域还有一个），分别为 50米 与 33.3米，池形模拟流水的曲线。
其周围还设有多处按摩池与小型水池，方便随时下水泡一泡。也有环水而建的亭台平台，供你惬意度过慵懒的周末。
总体而言，不难看出项目在营造与自然相融的氛围上所下的功夫。我个人相当喜欢这种气质。
回到泳池本身，这座 50米 的森林泳池是 Ki Residences 内规模最大的。其宽度也相当可观（12米），即便池形起伏，也完全可以畅游往返。
再往下走便是“礁湖泳池”（33.3米）。它明显更为修长，宽度约为森林泳池的 1/3。若两池能够相连成为一条超长水道就更妙了——慢慢漂流一整段会非常放松。
在这里也能更直观地感受到 Ki Residences 的植被与景观有多么繁盛——对热爱自然的买家无疑极具吸引力。
最尽端为水疗池，同时也设有淋浴间与蒸汽室。它并非以游泳为主，更适合在此静享氛围、放松身心。
回到会所一带，旁侧设有两处配有有顶亭的 BBQ 平台。其位于略高的台地之上，可俯瞰草坪剧场。
不过有些奇怪的是，它并不能直接俯视网球场与多功能球场。话说回来，我一向不觉得这类看台式座位多么实用——新加坡白天实在太热，鲜少有人会坐着观赏一场随性的网球赛。
另外需要注意，这里并没有独立的篮球场，只是在场地一端装了一个篮框。而 660 户仅配备一片网球场，对网球爱好者而言可能并不“友好”——高峰时段预约势必竞争激烈。
这一带被命名为 Movement 区域，但用“儿童游乐区”来形容也并不为过。
鉴于多数户型为 3 Bedroom，我预期住户多为有孩家庭；周末时，小朋友们大概会很喜欢这里的蹦床、攀岩墙、绳网、攀爬脚钉、儿童泳池与弹簧摇摇乐等设施。甚至还设有儿童派对室，可供举办聚会。
在我看来，这是 Ki Residences 一个常被低估的亮点：面向孩子的设施元素如此丰富，吸引力十足。可以预见，有幼儿的家长会把这点视为重要卖点。
尽管如此，尽管儿童游乐设施的多样性值得肯定，但数量上或许略显不足。以 glamping 平台为例，660 户仅配置一顶帐篷似乎偏少（当然，你也可以质疑这类设施的普适性）。
最后一处主要泳池是 40米 家庭泳池（旁侧还配有带水柱的儿童池）。若你在想为何称之为“家庭泳池”（除与儿童区相近外），其水深也仅 0.9米。
此外，我也很喜欢这里的叠瀑式水景，为传统泳池体验带来截然不同的观感（几乎像天然的岩石地貌）。
在项目最远端是“Flavour”分区，设有私厨餐室，适合招待贵宾。这里甚至配备可存放约 1,600 瓶葡萄酒的酒窖，名副其实地“wine and dine”。周边还规划了香草与香料花园以及社区农耕地块。
如你所料，项目外围设有一圈环形步道。以这块基地的尺度而言，对大多数人来说走上一圈已足够运动量。
贯穿整个项目的主轴，是对绿化与自然的强调。除保留树木外，景观设计师亦力图在 Ki Residences 内再造更大尺度的自然场景。成效可圈可点，而 80/20 的比例也确实带来更强的宁静与专属感。
最后，简单谈谈 Ki Residences 的建筑设计。设计向来主观，不过我得说我确实很喜欢它的整体概念与外观。它显然现代，但同时又颇具居家温度——你会明白我的意思。
你或许也注意到了“Juliet Windows”，稍后在实地户型导览时我会再展示。
现在让我们转到示范单位中展示的户型。这次不从最小的开始，而是先看这里最大的那一款！
Ki Residences 4卧室 Premium 户型评测
这是 Ki Residences 提供的最大 4 卧室户型。顶层单位为相同布局，但面积为 1,711 平方英尺，因为包含了 22 平方米的挑空（5.65 米层高）空间。
此处展示的是 1 楼单位，层高 3.6 米，而其他楼层为 2.9 米，基本属于平均水平。
以 1,475 平方英尺而言，面积相当体面。不是市场上最大的，但也绝对谈不上小。4 与 5 卧室单位属于“Luxury Collection”，配备更高端的用料，如 De Dietrich 电器与大理石地面；而 2 与 3 卧室单位则配备 Bosch / Samsung 电器与瓷砖地面。
不同于多数标注为“Premium”的单位，这个 4 卧室的 Ki Residences 单位没有设置玄关（私密性较弱），更谈不上私家电梯（仅 5 卧室单位配备）。
不过注重空间效率的买家会开心，因为这里几乎没有浪费面积。入户正对的是干厨房与中岛。只是需要自己考虑在何处增设鞋柜空间。
先从干厨房说起。我喜欢的是：尺寸不错且扎实的厨房中岛，另配有内置酒柜。
这里也贴心地预留了 2 个电源插座，细节到位。
此外，这里配有 Franke 水槽与龙头，湿厨房也各有一套，我认为这大大增强了本户型的实用性。干厨房内还提供了充足的收纳柜体，并配备 De Dietrich 嵌入式冰箱。
正如全屋所见，收纳设计周到且做工扎实。
转入湿厨房，这里还有一台冰箱（加上干厨房那一台），并配有 Samsung 洗干一体机。小小一提，我觉得不统一电器品牌在一致性与规模效益上略显可惜。
这里还配有 De Dietrich 的 3 炉头燃气灶与嵌入式烤箱。就我个人而言，大户型必须要有燃气灶，更符合规模较大的亚洲家庭可能进行的重油烟烹饪需求。另有一扇窗用于通风，令人满意。
台面空间谈不上充裕，但外侧尺寸可观的中岛完全可以补位使用，问题不大。
整体来看，干湿厨房合计的面积表现相当出色。事实上，这也是其余示范单位的一大共通主题——厨房尺度优秀——这也反映了 Ki Residences 作为自住型项目的定位与野心。
与多数大面积单位一样，本户型还设有杂物间与卫生间。若家中有帮佣，通常会作为女佣房使用（和其他项目一样，面积较小）；也可作为家庭的额外储物空间。
这里一个非常明显的缺憾，是缺少像样的服务阳台（yard）区域。对 4 卧室来说，在我看来这几乎属于一票否决。当然，你也可以利用这里较大的阳台来晾晒衣物，但观感并不理想。
来到客厅，3.6 米的层高确实强化了空间感。对我来说，这无疑让单位更具豪华感。问题在于，这样的溢价是否值得。
如同如今多数样板间（客餐并排布局）所示，这里也取消了电视柜，以便摆入更多座位。横向宽度并不算宽阔，若不侵占过道，恐怕也就只能容纳一张 3-4 人座的沙发。
对于 4 卧室而言，这并不算特别出众；而常规 2.9 米层高的单位观感上会更显局促。
餐区同理。容纳 6 人位如现场所示应当比较从容，但若想放更长的餐桌，势必会比较挤并侵占过道。
阳台其实相当宽敞，但有些特别的是，并未如常见做法那样覆盖客餐厅的全宽。
尽管如此，这里的空间感依然可观——即便摆上一张大型 L 形沙发，仍有不少余量。若偏好露天用餐（al-fresco）概念，买家不妨考虑把餐区外移至阳台，以便为客厅本身腾出更多空间。
全部 4 间卧室均位于同一条走廊上。略显遗憾的是，我更偏好将次主卧与其余卧室分开布局，这样对多代同堂家庭更具弹性。事实上，除了 5 卧室外，你不会在 Ki Residences 看到哑铃式户型。
次主卧就位于客餐厅旁，并带有套卫。面积为 9 平方米，与卧室 2 相同。换言之，区别仅在于它拥有套内浴室。
这个尺寸在新盘市场中属常见，基本可放下一张 Queen 尺寸的床与一组嵌入式衣柜，余量不多。
Ki Residences 卧室较为独特的一点是其“朱丽叶窗”（外观可参考示范单位模型导览）。开发商以整扇落地玻璃推拉门配合外置铝制栏杆，赋予这一窗型以现代诠释，可带来类似“阳台”的对外景观体验。
鉴于楼栋排布旨在获得良好的对流通风，我也欣赏这里有相应设计去善加利用。
套卫配备 Laufen 及 Hansgrohe 的洁具与龙头——也是如今新盘常见配置。除主卧外，这里没有顶喷花洒，但浴室带窗，有助于保持良好通风。
卧室 2 如前所述，与次主卧同为 9 平方米。可放下一张 Queen 尺寸床，其他摆设空间有限。
在此示范中，开发商利用高层高，打造了带小型家具夹层（loft）与下方学习区的儿童房。若为高层高单位更为实用，常规层高则会较为局促。并如预期配备双门嵌入式衣柜。对于好奇的读者，这里也设有与次主卧相同的欧式灵感朱丽叶窗。
委婉地说，第三卧室较为紧凑——仅 7 平方米。此处被改作书房使用，如需也能放下一张单人床。
需要注意的是，AC 与 RC 平台位于此卧室外侧——意味着这里无法做到全尺寸落地窗。可以说，分到这个房间的人会有些吃亏！
卧室 2 与 3 共用这间公共浴室。面积方面并无太多可圈可点，但浴室带窗，总能有效防止潮气积聚。洁具同样为 Laufen 与 Hansgrohe 的常规配置。
这里小小挑剔一下：公共浴室的位置离普通卧室 2 稍远——当然谈不上什么硬伤。
公共浴室旁是一个储物间，很适合收纳行李与家居清洁用品。正如你在其他单位也会看到的，这个储物空间同样被体贴地纳入其中。
来到主卧，你会高兴地发现其面积达 27 平方米，相当于 3 间普通卧室的合计。当然，这包含主卫与步入式衣帽间。
以 1,475 平方英尺的单位而言，主卧空间感到位，如需可轻松容纳一张特大床。更好的是，凭借充足的面积，还能放下梳妆或学习区而不挤占过道。
主卧也设有阳台。这更关乎生活方式——若能每日清晨或傍晚欣赏绿意或无遮挡的有地景观，相信会很受用。
显然，由于主卧带有阳台，这里就不会再设置朱丽叶窗。
步入式衣帽间的空间明显比一般主卧更为充裕，相信会备受欢迎。
这里还巧妙预留了一个收纳小凹位，可放置配饰与小物件。甚至还包含了下照灯，细节考量可见一斑。
最后你会注意到，主卫面积其实不小，并设有分离式的浴缸与淋浴间。
如今项目并非总配浴缸，喜欢泡澡的读者会高兴这里配备了浴缸！淋浴间也提供了顶喷花洒。
与先前看到的其他浴室一样，这里配备 Laufen 洁具与 Hansgrohe 龙头。我最大的遗憾大概是没有“双台盆”——尤其当本单位被标注为“premium”。老实说，我宁可要双台盆而不是浴缸！
Ki Residences 3卧室评测
我在此评测的这套3卧室高级户型，是Ki Residences中第2大户型（不包括带双层挑高并拥有额外挑空空间的单位）。
对于关注这一卧室类型的买家，需要注意更小的3卧室单位从861平方英尺起。这里超过60%的单位为3卧室，潜在买家应当留意不同的平面布局方案。
在所有3卧室的选择中，我必须说这是我最喜欢的一款。它的格局相当独特（尤其是厨房），就面积而言，确实大于一般3卧室新盘单位。
进入单位后，会先到一个小玄关。虽然这意味着更高的私密性，但这部分面积也需要付出成本。至少这里的储物柜可收纳鞋子，实用便捷。
在右侧，有一个小储物间，可高效收纳拖把、熨衣板、吸尘器等。买家常常忽视这类琐碎物品的收纳，尤其在被新示范单位的光鲜吸引时，因此我很欣赏开发商在这方面的用心。
尽管名称中带有“premium”，所有的3卧室单位其实都属于Signature Series。因此不同于Luxury Collection（4/5 Bedroom units），这些单位的公共区域为瓷砖，卧室为乙烯基地板。
与当下多数新盘一样，受空间所限，室内设计师往往在餐区配置长凳式座位，以节省空间。
餐区表现尚可，配合长凳，圆桌可舒适容纳4人。但对1,173平方英尺的单位而言，我本以为会更宽裕；这种面积多数应能容纳6人长桌，就像在 The Landmark 所见的那样。
取而代之的是一间尺度可观、通风良好的厨房，与阳台相连。配备3灶头燃气炉（深受亚洲家庭欢迎）和Bosch提供的嵌入式烤箱，以及Samsung冰箱。
我尤其喜欢这里的台面面积——以3卧室而言相当可观。空间充裕，3至4人在此备餐、烹饪也不显局促。
这种通透感也得益于大面积的透视玻璃，可眺望客厅并引入更多采光。不过，鉴于厨房唯一的“窗口”面向阳台，烹饪气味可能会扩散到起居区，需要留意。
客厅中规中矩。可放置3-4人位沙发，但余量有限。沙发与墙面的距离看起来尚可，但需注意示范单位未摆放电视柜，视觉上更宽一些，实际放置后会占据空间。
相较之下，阳台面积占客厅比例相当可观（按图纸计算甚至比客厅更大）。若偏好露台用餐，这里很合适，而且可与厨房无缝衔接端菜。
同样由于厨房与阳台相通，采光大幅提升，使厨房更明亮、舒适。
这种相对非常规的布局也带来另一变化：传统的后院/杂物区被安置在其他位置。常见做法是把杂物间、洗干一体机和w/c设在厨房内，而这里则改为设置在通往卧室的走道旁。
如果你打算让家佣住在这里，我认为这里相对更人性化，尤其还有窗户。否则也可作为额外储物区，并可在此晾晒衣物。
整体而言，这样的布局更为顺畅。以往藏在后方的小WC，如今也可兼作客用浴厕。此外，AC ledge也被置于后部，不会影响其余普通卧室。
卧室3为9平方米，与卧室2及本项目大多数普通卧室相同。这一尺寸在新盘市场属常规，勉强可放下一张Queen床和一组嵌入式衣柜，余下空间不多。
与上文所见的4卧室单位一样，所有普通卧室都配有朱丽叶窗。
卧室2同样如此，面积完全一致。
除Ki Residences的2卧室单位外，其余所有普通卧室均配备相同的欧洲风格朱丽叶窗。
尽管整体收纳设计可圈可点，但普通卧室标配的双开门衣柜容量仍显不足。
公用浴室由两间普通卧室共享。尺寸中规中矩，配件来自Laufen与Hansgrohe。另设小窗，便于自然通风。
主卧相当宽敞，充分体现了居住在1,000+ 平方英尺单位的优势。
摆放Queen尺寸床（如示范）后，仍有充足回旋空间，可设置梳妆台或床头柜。
主卧的收纳仍是常见配置（也就意味着不算充裕），但木饰面采用更深色调，观感更沉稳雅致。
因设有阳台，便没有朱丽叶窗。虽说不少人不偏好多出的户外面积，但以Ki Residences坐拥自然与低层社区的环境而言，拥有阳台以便更好地享受景致，确实提升了宜居性。
主卧浴室的面积与其他项目相比属常规，并配有窗户以利自然通风，值得肯定。
与公用浴室相比，主浴室的主要差异在于配备了顶喷花洒。除此之外，挂墙式坐便器、台盆等同样来自Laufen与Hansgrohe。
Ki Residences 2卧+书房 户型评测
这间 2卧+书房 示范单位为 743 平方英尺，与其他项目的新盘同类相比，面积算是中规中矩。常看我们评测的读者会知道，我们更偏好空间效率更高的“哑铃型”布局。可惜的是，这里 2 卧单位并没有这种可选户型。
不过，值得欣慰的是，这个单位的整体动线与布局做得相当不错，也有一些可圈可点之处。
与许多新盘类似，这个单位也有一个并不必要的较长玄关。这里看起来略窄，主要是因为右侧走道加装了收纳柜，入户处还设有小型鞋柜。
好在开发商对空间利用颇为巧妙，在此处“掏”出一个储藏室，为吸尘器、熨衣板等体积较大的物品提供了非常需要的收纳空间。对于这种空间更为紧张的小面积单位而言，这样的设计尤其实用。
我也喜欢它与墙面齐平的做法，即便你把日常杂物塞得满满当当，也能保持简洁利落的视觉效果。请注意，这里看到的层板为 ID 设计处理，不随单位交付。
另一侧同理，洗衣机/烘干机隐藏在木饰面板后方。
我喜欢的点有二：其一，我更偏好将洗衣区与厨房分开，因此设在走廊旁的位置十分合理；其二，柜门的铰链做工扎实，阻尼紧致，整体质感与质量都不错。
公共浴室同样位于入户走道旁。对访客而言很方便，但对普通卧室的住户可能略有不便。面积方面没有太多亮点，且依赖机械通风（因此没有自然通风或采光）。卫浴配备为 Laufen 洁具与 Hansgrohe 五金，这些都是如今新盘常见的优质品牌。
厨房为半开放式，设有一块通透玻璃，可与客厅形成视觉联通。不过，厨房没有窗户，也不配备推拉门。我挺喜欢这个厨房的布局，收纳空间充足，且在转角处也做了巧妙的利用。
这并非新鲜概念，但至此也可看出这套 2卧+书房 单位的特点——对细节的重视，力求把公寓内部的每一寸收纳空间都发挥到位。
炉具方面配备 Bosch 电磁炉灶，因此若你热衷大展厨艺，或许需要考虑配有燃气灶的更大户型。嵌入式烤箱与隐蔽式冰箱同样来自 Bosch。有趣也略显混乱的是，2、3 和 4 卧采用了不同品牌的冰箱——我目前看到分别有 Bosch、Samsung 与 De Dietrich，不禁好奇当初是如何规划的。
Bosch 是知名德国家电品牌，但更偏向大众市场定位。只要可靠耐用，对我而言并不成问题。
水槽旁还有一处收纳。虽说能放的多半只是相框或书籍之类，但聊胜于无，依然可取。
所有 2 卧单位的公共区域为瓷砖地面，卧室为乙烯基地板，因此 Ki Residences 在用材方面并非最顶级。这在市场上也算常见做法；大理石地面只提供给 4 与 5 卧单位。
餐区不出所料偏紧凑。示范单位摆放了一张 4 人座餐桌，一侧为与客厅衔接的长凳座。
毋庸置疑，餐桌在宽度上确实偏小。除非你常年只吃一盘菜，否则一旦铺陈丰盛些，动线就会显得局促。
当然，这样的餐区并不适合经常招待亲友，但也必须承认当下空间愈发宝贵，以这类 2 卧面积而言，这样的取舍仍在可接受范围内。
就 743 平方英尺的面积而言，客厅的体感其实还算宽敞。也许是受 Muji 启发的室内配色与材质搭配所致；这里可容纳一张 3 人沙发，走道也仍有尚可的空间，同时预留了小型电视柜位。
不过沙发本身并不大，因此如常所言，你仍需谨慎选择尺寸，否则容易令空间显得过于逼仄。
我喜欢这个阳台的尺度，形状偏方正。如果你愿意把用餐场景长期移到户外，这里能放下一套小型餐桌椅。不过它紧邻空调机位，这并非我理想中空调机位应在的位置。
书房位于普通卧室外侧，实际上是由通往卧室的常规走道“凹”出的一处小角落。老实说，既然标注为 2卧+书房，我并未对书房空间抱有过多幻想；以该面积的 2 卧单位而言，这样的呈现已算可圈可点。
话虽如此，尽管这里看起来挺宽敞，但请记得，示范摆放的是两张小凳子，这与多数人实际使用会有出入。若换成 2 张常规办公椅，走道的通行空间会明显被压缩。
若能忽略这些不足，鉴于 Covid-19 期间许多家庭对独立办公学习空间的需求上升，我相信仍会有人认可这样的设置。
普通卧室为 9 平方米，与 3 与 4 卧示范单位中的普通卧室相同。这个尺寸在新盘市场属标准配置，可放下一张 Queen 床与一组嵌入式衣柜，余下空间不多。若定位为儿童房，换成单人床会更合适，也能留出一定的学习空间。
小面积单位一个难以回避的问题，是空调机位通常设在房间外（紧邻阳台）。因此，你将无法享有较大户型主卧与普通卧室所配置的别致 Juliet 窗概念，而只会是半高窗扇。
主卧为 15 平方米，以 2 卧单位而言略高于平均值。配备标准的双开门嵌入式衣柜，可从容摆放一张 Queen 尺寸的床。与普通卧室相比，这里还能较为舒适地放下床头柜，但尺寸仍需拿捏得当。
细心的你或许会发现，主卧衣柜采用了更深色的木纹，与其他卧室更偏 Muji 风的配色有所不同。
主卧的亮点在于 Juliet 窗。简单而言，它以整扇落地玻璃推拉门配合外侧铝制栏杆，对传统窗形作出现代演绎，让你在无须牺牲室内面积设置阳台的前提下，亦可获得类似“阳台”的对景与体验。
主浴室的规格也属常见，面积与其他项目相仿。与公共浴室一样，壁挂式座厕、台盆与其他配件同样来自 Laufen 与 Hansgrohe，且同样没有自然通风。
不过，这里配备了雨淋式花洒，与公用浴室形成区隔——这无疑是个加分项。
Ki Residences 地段评测
Ki Residences 坐落于 Sunset Way 的有地住宅区内，项目位于 Brookvale Drive 近似袋状路的尽头；若搭乘公共交通，需从 Clementi Road 最近的巴士站步行约 10 分钟方可抵达公寓入口。坦白说，只是到巴士站就要走这么久，确实不近；日常出行基本得依赖自驾、德士/出租车或 Grab。
不过，待 Ki Residences 竣工后，Brookvale Drive 将新增延长段（新道路）直通 Clementi Road。据悉，这将把步行至最近巴士站的距离缩短至约 650m。虽仍谈不上近，但已远胜于现有的交通连结。随着周边相邻的商业项目陆续落地，公共交通的不足在处理日常采买或外出用餐方面，影响应不至于过大。
Sunset Way 也有不少人气餐饮，例如 Chin Huat Seafood 与 Summer Hill bistro。若愿意开车稍远一些，Dempsey、Holland Village、Clementi 与 Beauty World 开车约 10 分钟内可达。宵夜爱好者也可以去 Cheong Chin Nam Road。
我很喜欢 Ki Residences 位于 Sunset Way 住区内的私密与专属感，但前提是自驾会更理想，毕竟目前周边并无 MRT 站点。
当然，外界也在猜测 Maju Camp 一带或将设置 MRT 站，毕竟邻近 Ngee Ann Poly 与 SUSS。不过这至少还需数年，且具体位置在官方进一步公布前仍属传闻。另需留意，项目有 1 面朝向 PIE (Pan Island Expressway)，这可能会赋予 Ki Residences 某种“标志性”气质（可参考 The Interlace 与 Costa Rhu 这类“高速公路”公寓的形象），但若你的单位面向该方向，或会有一定噪音影响。
配套设施
杂货/超市
| 商店 | 距公寓距离 |
| Cold Storage Clementi Arcade | 0.7km, 步行 9 分钟 |
| Giant (Clementi Ave 5) | 1.3km, 步行 15 分钟 |
| NTUC Fairprice (Bukit Timah Plaza) | 1.6km, 步行 20 分钟 |
学校
看到 Nan Hua Primary、MGS 和 Pei Hwa Presbyterian 位于 2KM 范围内时先别太兴奋。对于此类热门学校，进入 1KM 范围内几乎是必要条件。因此，我们并不认为“名校”会成为 Ki Residences 的独特卖点。
| 学校 | 距公寓距离 |
| Singapore University of Social Sciences | 1.0km, 步行 11 分钟 |
| Ngee Ann Polytechnic | 2.1km, 步行 25 分钟 |
| Methodist Girls School | 3.0km, 步行 36 分钟 |
| Bukit Timah Primary School | 3.7km, 步行 45 分钟 |
| Henry Park Primary School | 3.8km, 步行 45 分钟 |
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士线路 | 距公寓距离 (& 预估步行时间) |
| ‘Maju Camp’ | 151, 151e, 154, 154b, 184, 52, 61, 74, 74e, 75 | 650m, 步行 7 分钟 (未来道路) |
| ‘Opp Logishub @ Clementi’ | 185, 189 | 800m, 步行 10 分钟 |
最近的 MRT: Clementi MRT – 34 分钟 (2.7km)。
这个数据只是为了完整起见，日常肯定不会每天走这么远。与 Clementi Town Center 的距离无疑会影响你的决定。首年将提供往返 Clementi MRT 站的免费接驳巴士，随后 3 年则有补贴，多少能缓解一些通勤不便。如果传闻成真，Cross Island Line 上的 Maju MRT 站也可能就在不远处。
项目建成后，最近的巴士站将位于 Maju Camp，可通往新加坡的大部分地区。乘坐公共交通并非最方便，因此我认为看好 Ki Residences 公寓的买家多半也会是车主。眼下它可能不是最“战略性”的位置，但再给它几年时间，你会看到周边其他私人共管公寓、购物中心及休闲设施的发展将提升其联通性。
私人交通
| 主要目的地 | 距公寓距离 (& 预估高峰时段 [0830] 驾车时间) |
| CBD (Raffles Place) | 14.5km, 车程 26 分钟 |
| Orchard Road | 9.4km, 车程 24 分钟 |
| Suntec City | 18.5km, 车程 28 分钟 |
| Changi Airport | 29.8km, 车程 36 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 33.9km, 车程 42 分钟 |
| Paya Lebar 区域/Airbase (到 2030 年) | 19.9km, 车程 36 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 5.8km, 车程 20 分钟 |
| Mapletree Business City | 9.5km, 车程 25 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 21.1m, 车程 31 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 17.2km, 车程 24 分钟 |
| Jurong 商圈 (JCube) | 9.1km, 车程 21 分钟 |
| Woodlands 商圈 (Causeway Point) | 17.7km, 车程 30 分钟 |
| HarbourFront 商圈 (Vivo City) | 12.2km, 车程 25 分钟 |
| Punggol 商圈 (Waterway Point) | 28.5km, 车程 39 分钟 |
直接道路出入口： 1 个出入口 – Brookvale Drive（在建中），可直接连接 Clementi Road，进而前往 Bukit Timah 或 Clementi。
所幸将有一条新道路把 Sunset Way 与 Clementi Road 连接起来，这对车主而言无疑是大好消息，进出 Ki Residences 的路线将大幅缩短。当然，你仍可经由 Sunset Way 驶入，但那无疑更长，也更绕。
开发团队
开发商
Hoi Hup Realty 与 Sunway Developments 多年来在附近合作了多个项目，包括 Royal Square @ Novena、Sophia Hills、The Miltonia Residences 和 Sea Esta。在此过程中，他们也获得了来自 BCA、FIABCI-Singapore 和 EdgeProp 的多项奖项。他们还将再次携手开发一项即将推出的 EC，位于 Tampines Avenue 10 的 Parc Central Residences。
Hoi Hup Realty 成立于 1983 年，是来自新加坡、享有良好声誉的精品房产开发商，业务遍及国际。他们开发过从 City View @ Boon Keng（DBSS）到优质的 District 9 与第 10 区房产，如 Suites @ Cairnhill 和 The Ford @ Holland 等项目。自成立以来，Hoi Hup 已开发超过 7,300 套住宅。他们在伦敦金融城也拥有多处优质商业物业。
Sunway Developments 隶属于一家在 Bursa Securities（马来西亚证券交易所）上市的马来西亚房地产开发公司。与此同时，Sunway Property 亦是 Sunway Group 企业集团的一部分，业务横跨 12 个行业、遍布全球 50 个地点。毫无疑问，马来西亚房产是其强项，他们在 Johor、Penang、Ipoh 和 Klang Valley 均有在建项目。
总承包商
Ki Residences 的总承包商为 Straits Construction Singapore Pte Ltd，绝对是新加坡较为知名的建筑公司之一。供参考，Straits Construction 在 BCA 的 Top 10 承包商榜单中位列第 3 名，仅次于 Woh Hup Pte Ltd 和 Dragages Singapore Pte Ltd。
其近期项目包括 Rivercove Residences、Nexus International School 以及 Hundred Palms Residences。
| 年份 | 名称（当年完成的项目） | 平均 CONQUAS 分数 | 百分位排名 | 最低 CONQUAS 分数 | 最高 CONQUAS 分数 | 2019 私宅平均分 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 – 2018 | Straits Construction Singapore Pte Ltd | 94.5 | 89% | 87.1 | 96.0 | 91.5 |
| 2018 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (1) | 96.0 | 93% | 96.0 | 96.0 | |
| 2017 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (1) | 95.3 | 90% | 95.3 | 95.3 | |
| 2016 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (2) | 95.5 | 93% | 95.5 | 95.6 | |
| 2015 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (1) | 93.7 | 93% | 93.7 | 93.7 | |
| 2014 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (4) | 91.9 | 78% | 87.1 | 94.2 |
建筑师
Hoi Hup Realty 与 Sunway Developments 选择了新加坡知名事务所 ADDP Architects，他们自 2005 年至 2019 年入选 BCI Asia 新加坡十大建筑事务所。
他们也完成了众多住宅项目，其中较知名的包括 North Park Residences、New Futura、The Clement Canopy、Avenue South Residences，以及 Martin Modern。
Stack 分析
项目总平面图
| 40m 标准泳道池 | Jacuzzi | 儿童泳池 |
| 幼儿池 | 户外淋浴 | 影音室 |
| 儿童派对室 | 儿童游乐区 | 豪华露营平台 |
| 烧烤炉 | 网球场 | 多功能球场 |
| 草坪露天剧场 | 会所 | 阅览室/图书馆 |
| 健身房 | 多功能室 | 50m 标准泳道池 |
| 33.3m 潟湖泳池 | 慢跑道 | 蒸汽室 |
| 花园 | 铁板烧平台 | 社区农耕区 |
占地 340,107 平方英尺，Ki Residences 在用地规模上可谓相当优越。尤其在开发商主动采取楼栋与配套 80/20 分配的前提下，更显难得。
如上所述，修长的地块意味着没有相互对望的楼栋——在私密性方面是巨大优点。许多项目中，你往往不得不面对邻居，除非愿意为“优质栈位”支付溢价。因此，Ki Residences 能做到每户基本都不会面对此类问题，确实可喜。
修长布局的一个不足是，从项目里侧开车出去的行驶距离会更长，尤其当你住在地块一端时。尽管 660 套在当下可算中等规模项目，但若能再增加一处出入口会更理想。
户型配比
| 户型 | 面积 | 单位数量 |
| 2 卧室 | 700 – 883 平方英尺 | 180 |
| 3 卧室 | 861 – 1,410 平方英尺 | 418 |
| 4 卧室 | 1,249 – 1,711 平方英尺 | 58 |
| 5 卧室 | 1,819 – 2,239 平方英尺 | 4 |
Ki 公寓项目没有 1 卧室户型，我相信这是开发商的刻意取舍。Sunset Way 是成熟的有地住宅区，深受本地家庭欢迎，而且附近没有 MRT，因此我推测多数买家更倾向于自住，而非纯投资。
大多数单位集中在 3 卧室，且该类别的面积跨度其实相当大——861 至 1,410 平方英尺，但需要说明的是，后者为顶层挑高户型，其中包含超过 200 平方英尺的挑空面积。不管怎样，我认为这一细分的买家，可能来自周边 Sunset Way 与 Upper Bukit Timah 的有地社区，或是在此区域长大的首次置业者。
最佳栈位
按亚洲标准，Ki Residences 的地块天生有利，所有单位皆为朝北或朝南，全年大部分时间（10 月至约 3 月）都能避开令人头疼的西晒。这意味着无论选择哪一户型，从节能角度看都较为友好——遇上西晒往往意味着更频繁使用空调。
其次是景观——各栋楼彼此不相对，这在当下新盘中颇为少见（对比一下 Treasure at Tampines，差异尤为明显）。这也意味着每个单位都能获得不错的穿堂风。然而，即便都是好栈位，仍有更优者之分，最终还是取决于个人偏好。
我个人更偏好朝南的单位，因为可眺望有地住宅区 Sunset Way，享受整个社区的无遮挡景观。相对地，朝北的单位则能远眺 Bukit Timah Nature Reserve。你也会看到 Eng Kong / Toh Tuck 一带的景观。
不过，我对这一朝向的主要顾虑在于会面向 PIE，高楼层可能会有些噪音。当然，项目也做了退距并以绿化遮挡噪音，这只是我个人偏好问题。朝北的单位还会面向 Maju Camp 和 Ngee Ann Polytechnic。
午后西晒分析
这里所有栈位的朝向一致——从东北到西南。因此，面向东北的单位所受午后日晒会少于面向西南的单位。对于后者，全年约有 5-6 个月会经历午后西晒，高峰大致在 12 月底/1 月初。
午后西晒最少的栈位
虽然所有栈位的午后西晒都不算严重，但若你追求尽量减少午后日晒，可优先考虑面向东北侧的单位。
价格评述
| 项目 | 平均PSF | TOP | 地契 |
| Ki Residences at Brookvale | ~$1,700+ | 2024 | 999年地契 |
| Freesia Woods | $1,444 | 2003 | 永久地契 |
| Clementi Park | $1,353 | 1986 | 永久地契 |
| Forett at Bukit Timah | $1,931 | 2024 | 永久地契 |
| Verdale | $1,716 | 2024 | 99年地契 |
| Daintree Residence | $1,689 | 2022 | 99年地契 |
| Pandan Valley | $1,488 | 1978 | 永久地契 |
我选择了几处不同类型的 公寓，与 Ki Residences 作对比。
首先是同处 Sunset Way 的两位“邻居”，它们均为永久地契项目。相较之下，Ki Residences 预期约 $1,700+ psf 的开盘价显得相当合理，因为（假设 Ki 为 $1,750 psf）它仅比两处项目的最近成交价高出 21-29%。考虑到 Ki 将分别比这两处项目新 21 年与 38 年，若你在犹豫该选哪一个 Sunset Way 项目，应当会更倾向于 Ki Residences。
接着是 D21 区内的几处新盘。Forett at Bukit Timah 是新盘中唯一的永久地契选项，且被认为以相当合理的价格入市；而 Daintree Residence 则是 D21 较早期的推出项目。你会发现，Ki Residences 预期的 psf 价格正好处于两者之间。尽管 Daintree 无疑是距离任何 MRT 站最近的，但它是 99年地契项目。从 Ki Residences 的户型图来看，即便与这些新盘同台比较，Ki Residences 依然具备相当不错的性价比。它不在最综合的交通枢纽旁，但也并非遥不可及。
最后，我也选择了 Pandan Valley，这是 Ulu Pandan 一带真正的地标项目。或许看起来有些不寻常，但我认为作为有年幼孩子的父母自住之选，Pandan Valley 颇具优势。这个 1978 年的项目最新成交价为 $1,488 psf，而 Ki Residences（作为新盘）的溢价仅 18%。诚然，你可能无法在 Pandan Valley 获得那种广阔的空间，但你仍可获得 80/20 的设施/单位比例配置，而且是全新的设施。别忘了，Pandan Valley 的单位面积也相当可观，这也意味着整体总价会更高。
坦白说，如果即将推出的 Ki Residences 能将平均价格维持在 $1,700+ psf 的中段水平，我认为这是进入 D21 的不错入场价。总体而言，对于想要一个安宁且具奢华感的家的人来说，这是一个相当像样的房地产投资。
管理费
| 户型 | 预计每月管理费 |
| 2卧 | $348 |
| 2卧 + 书房 | $348 |
| 3卧 | $348 |
| 3卧 豪华型 | $348 |
| 3卧 尊贵型 | $406 |
| 4卧 豪华型 | $406 |
| 4卧 尊贵型 | $406 |
| 5卧 尊贵型 | $464 |
就 2卧单位的管理费而言，若你将其视为大众市场项目，它处于偏高的一端。这是 80/20 土地分配比例及需要维护的大量设施与景观所带来的自然结果。
在此基础上，4卧及以上的大户型管理费整体上其实相当可接受。
升值分析
Ki Residences 周边有 3 项发展规划，预计将为该区域带来更强活力。
- Beauty World 转型
我们已多次谈及此事，如果你在考虑 D21，应当已相当熟悉。简而言之，在 2019 年 URA 总体规划中，Beauty World 被规划为综合交通枢纽，其中包含社区俱乐部、小贩中心、体育馆，以及可容纳超过 800 个单位的公寓。这也催生了 Beauty World 一带项目（如 The Linq @ Beauty World）的强劲需求。
话虽如此，我不会将 Ki Residences 视作此次转型的最大受益者，因为与 Verdale 或 Forett at Bukit Timah 等 D21 项目相比，它与 Beauty World 并不算近。不过，一旦交通枢纽建成，预计仍会带动新的关注。尤其是 Ki Residences 是新盘中唯一的 999年项目（Forett 是唯一的永久地契）。
- Clementi Forest 与 Maju Forest 的住宅分区
Ki Residences 的上涨潜力之一，来自其周边未来的开发。这些地块将以政府售地（GLS）的形式推出，地契为 99 年，因此作为 999年地契项目的 Ki Residences，将作为可传承数代的独特资产而脱颖而出。
但唯一的问题在于——这些地块究竟何时（以及是否）会推出。Clementi Forest 风景优美，鉴于其生态重要性，在过去几个月已有呼吁保护的声音。URA 也澄清，住宅分区自 1998 年总体规划以来就已存在，目前暂无任何住宅开发计划。因此，若你想快速获利，Ki Residences 或许更适合真正欣赏其当下之美的购房者。我会将其首先视为自住项目，对潜在上行空间保持长期视角。
URA 回应查询时也明确表示，这里暂无即刻的住宅开发计划。因此，尽管你可能在 Ki Residences 拥有“先行者”优势，但也应准备好在未来住宅开发落地前等待相当一段时间。
- 铁道走廊
这条 24km 的 Rail Corridor 自 Woodlands Train Checkpoint 延伸至 Tanjong Pagar Railway Station，预计将为生活在沿线区域、热爱探索的人群（包括 Ki Residences 的住户）带来更便捷的通达性。它将贯穿武吉知马路段，届时 Bukit Timah Railway Station 将被活化为社区空间。有了这一配套，喜欢运动的 Ki Residences 住户可期待一段风景优美的骑行或慢跑路线，通达全岛。
*有望接入跨岛线（仅属推测）
你或许听说过传闻：连接跨岛线西段的拟议走向将经过 Ki Residences。
为便于说明，我们将拟议走向叠加至 Ki Residences 周边。由此可见，拟议走向将连接 King Albert Park，沿 Clementi Road 向南并与 Clementi MRT 相接。
虽然这暗示了或许能在距 Ki Residences 步行 10 分钟范围内设站，但目前完全属推测，走向随时可能调整。
然而，一旦获得确认，愿意承担此类风险的买家可望获得资本升值。
我们的看法
我们喜欢
- 社区私密性强
- 进入 D21 的良好入场价
- 未来住宅开发中的先行者
我们不喜欢
- –距离任何 MRT 站较远
- –缺乏小学资源
Sunset Way 许久没有新公寓项目入市了，我也很好奇是否会出现被压抑已久的需求。
从自住角度来看，它符合我许多要求。我喜欢这个社区的宁静与私密，且参考定价颇具吸引力。再加上 80/20 的设施/单位分配，以及错落式楼栋与周边无遮挡的视野（辅以独特的 Juliet 窗），我觉得 Ki Residences 有潜力成为一颗正在打磨的“宝石”。
不过，无法步行便捷到达 MRT 的缺点确实令人困扰，我也能理解这对部分人来说是“硬性拒绝”。即便首年提供前往 Clementi MRT 的免费班车服务，我仍认为 Ki Residences 最适合自驾人士。没错，Sunset Way 自身也有配套设施，但要称得上“步行可达”，还差一点距离。
归根结底，把 Ki Residences 视为自住型项目，并持有长期视角（999年 + 周边住宅地块 + 潜在 MRT），对于寻找第21邮区住所的家庭而言，很有意义。
这对你的意义
如果你符合以下情况，你可能会喜欢 Ki Residences：
-
• 偏好在低密度社区居住：
鉴于 Sunset Way 更以有地住宅著称，该区域常住人口密度确实较低。对于重视宁静的人而言，Ki Residences 值得关注。
-
• 欣赏项目周边的繁茂绿意
不仅外部绿意盎然，内部的景观造园对热爱自然的人来说同样颇具看点。
如果你符合以下情况，你可能不会喜欢 Ki Residences：
-
• 需要即时的 MRT 便捷性
尽管附近可能设立 MRT 站的传闻不断，即便成真也还需若干年。目前而言，倚赖 MRT 出行的人可能不会觉得 Ki Residences 便利。
-
• 希望就读知名小学
尽管其自住定位明确，但周边缺少小学，或会让部分看重学区的家庭却步。
评测结束
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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