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Forett at Bukit Timah 评测：永久地契与更易入手的总价
August 21, 2020 10 min read
靠近 Beauty World、设施完善的永久地契项目。
Forett at Bukit Timah 让买家有机会拥有一项可受益于 Beauty World 改造计划的永久地契项目。但前往 MRT 的步行距离较长，可能会让部分人忧虑。
| 项目: | Forett at Bukit Timah |
|---|---|
| 地区: | 21 |
| 地址: | Toh Tuck Road |
| 产权: | Freehold |
| 单位总数: | 633 |
| 占地面积: | 360,143 sqft |
| 开发商: | Qingjian Perennial (Bukit Timah) Pte. Ltd. |
| TOP: | 2024 |
作为自“断路器”措施放宽后首个主要楼盘，Forett at Bukit Timah 于国庆长周末的开盘受到了开发商与买家们的密切关注。
或许你会好奇，为何其他开发商也希望竞争对手成功？其实这备受期待的开盘被视为未来数月项目上市的风向标。因此，从 Forett at Bukit Timah 的首日销量来看，确实令人感到乐观。
633 个单位中有 30%（190 个单位）通过新加坡首个线上摇号售出。鉴于当前疫情，线上摇号或将成为新常态。昔日摇号日里，潜在买家与代理们挤在白色大棚里的热闹景象，是否就此成为过去？对地产爱好者而言，那确实是段有趣的时光。
先谈谈这幅 Toh Tuck Road 土地的来龙去脉。2018 年 3 月，拥有 210 个单位的 Goodluck Garden 以集体出售方式（en bloc）以 $610mil（$1,210 psf ppr）售予 Qingjian Realty 与 Perennial Real Estate，最终成为 2018 年第5th大 en bloc 交易。由于一组少数业主提起诉讼，Forett at Bukit Timah 的推出延后了 1 年。或许也多亏了其“好运”谐音的名字，多数业主最终成功驳回诉讼。
这宗集体出售发生于 Daintree Residence 2018 年 7 月推出前数月，两者同样位于 Toh Tuck Road，但 Daintree Residence 距 Beauty World MRT 更近。有趣的是，Daintree Residence 也是 2018 年最新一轮降温措施后首个开盘的项目。
不过，Daintree Residence 为 99 年地契。Forett at Bukit Timah 的推出似乎也带动了 Daintree Residence 的兴趣，后者在“断路器”后首个周末成交 14 个单位，目前约 60%（共 327 个单位）已售出。
毫无疑问，许多关注 Daintree Residence 的买家也会一并考察 Forett——那就让我们直接进入本次的深度探访！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Forett at Bukit Timah 展示参观
Forett at Bukit Timah 的示范单位位于 Yarwood Avenue，紧邻刚翻新完成、坐落于 King Albert Park MRT 的 Link@896（前身为 Sime Darby Centre）。示范单位距离实际工地有一段距离，且位于优质洋房区（Good Class Bungalow Area，GCBA）山脚下。
若你需要任何关于 Forett at Bukit Timah 核心卖点的提示，看到示范单位外立面时便能得到答案。项目名称下方，醒目地写着“FREEHOLD”。这样的策略毋庸置疑——如上所述，开盘销量相当亮眼。
这项新项目共有 633 个单位，分布于 4 栋 9 层与 9 栋 5 层的楼栋中。我挺欣赏这种楼高的变化，减少呆板的模块化感，同时也为买家提供低层与高层的不同居住选择。或许有些牵强，但这让我稍微想起 Reflections at Keppel Bay 的低高层混合概念。
有些开发商会在宣传材料中着重强调建筑师，但我没看到 Qingjian 有同样做法。坦白说，这个项目的建筑设计并不张扬，不过若你感兴趣，Forett at Bukit Timah 的建筑师为香港的 P&T Group。他们也曾经操刀 The M、Stirling Residences 与 Raffles City Chongqing 等项目。就我个人而言，了解到你的项目建筑师有优质项目的履历是件令人安心的事，也值得一提。
顺带一提，Daintree Residence 与 Forett at Bukit Timah 的景观设计均由 EcoPlan Asia 负责，这点也与项目靠近 Bukit Timah 与 Bukit Batok 自然保护区的地理环境十分契合。
谈到项目本身，与常见的入口处环形车道不同，你会看到一条与 Toh Tuck Road 平行的长车道，通向保安亭、中庭与落客点。起初我对这种设计略显怀疑，似乎有点多此一举。
不过，这也确实带来更高的私密性，而且反而更实用。举个例子——想象一个雨天的早晨，等着转入项目的 Grab 司机可能会被后方急着去上班的车按喇叭催促。有了这条长车道，车辆可以沿着车道排队等候接送乘客，减少对主路的影响。
我也要为开发商在落客点顶部铺设草坪的做法点赞，如此一来，面向该处的单位阳台外不会是碍眼景观。项目也将设有从中庭通往公交站的有盖走道，方便前往 Beauty World MRT 的接驳。
我也喜欢 1 比 1 的车位配比，这在当今新项目中已属少见。当然，部分单位将出租给不驾车的租客，从而释放更多车位。此外，项目设有 2 个出口，分别通往 Toh Tuck Road 与一条小侧路（Goodluck Garden 旧主入口），有助于缓解拥堵。
不过仅有 1 个入口。Qingjian Perennial 明智地把主入口改设于更宽的 Toh Tuck Road 一侧。
至于 Toh Tuck Road 的交通拥堵，尤其在高峰时段，当 Forett at Bukit Timah 与 Daintree Residence 都入伙后情况如何，还有待观察。该区域的居民长期对此颇有微词，新项目加入后，恐怕不会明显改善。
在相对紧凑的楼栋布局下，我得说他们在设施配置上做得不错，尤其是泳池的数量。项目设有 1 个 50 米与 2 个 30 米泳道池（外加一些较小的水池、儿童池等）。以 633 户的体量而言，我认为已相当充足。
稍显遗憾的是，项目后方仅有一座孤零零的网球场。不过在当下，这已经难能可贵。随着一些新项目（如 Amber Park）完全取消了网球场，看起来网球场被逐步取代只是时间问题。
潜在的缺点在于楼栋之间距离较近，最窄处仅约 13.1 米。因此，上述这些开阔绿地尤为重要，能让公共区域尽可能显得开扬。
归根结底，它只是片草地，但确实起着重要作用。
在 34 号楼顶部设有屋顶露台也是不错的点缀，配备天际铁板烧休闲吧与空中舱座。考虑到 Bukit Timah 大多为低矮建筑，我想这里的景观会相当宜人。但问题也随之而来——为何 633 户仅设 1 处？
项目内也分布着多处草坪与亭阁等社交空间，方便孩子与宠物活动。
我也欣赏 Qingjian Perennial 在设施上做的创新，如迷你剧院与卡拉 OK 房。完整设施清单如下：
示范单位
户型方面，约 6 成为一卧与二卧单位，一卧自 474 sqft 起，两卧为 549 至 764 sqft。值得注意的是，部分两卧单位面积较小（因此总体价位更可负担），当然这类为两卧一卫。其余 4 成为三至五卧，面积介于 947 至 1,884 sqft。
客餐厅将铺设大理石地面，卧室为木地板，这在该价位的新盘中属常规。作为相对定位较高的项目，卫浴标配采用 Laufen 与 Gessi 等品牌。我不会把 Qingjian 与 Perennial 定义为“豪宅系”开发商，但从 JadeScape 与 Forett at Bukit Timah 的所见所闻，他们确实在用料与配件上颇为讲究。
示范单位涵盖 2 至 4 卧，我会先从我认为最有看点、也最令人印象深刻的两卧说起。
Forett at Bukit Timah 两卧豪华户型评测
本户型为 732 平方英尺，在当下两卧供应中算是常见（考虑到“豪华”定位，略大一些）。总体而言，格局相当不错。
进入单位，迎面即是餐区。有人会觉得这样缺少私密性，因为没有门厅作缓冲（虽然平面图上标注有）。
不过，作为一名千禧一代买家，我坚信空间高效利用——尤其当居住面积日益缩小时更是如此！
如图，餐桌较为小巧，整体也偏紧凑。因此，选择合适的餐桌餐椅非常重要，过大的套件会侵占访客的通行空间。
视你的生活方式而定，这或许是个问题——不过在整体清新高效的格局下，这确实是为数不多的不足之处。
此示范单位为 5th 层（一层单位也享有挑高）4.6m 的双层挑高。这样的层高本应即时拔高空间感。不过本案室内设计采用较深色调，在我看来稍微削弱了视觉通透感。别误会，我很喜爱双层挑高，因为它带来更多灵活性——待会儿在公共卧室你就能看到各种可能性。
即便如此，示范单位的高挑层高仍大幅提升了空间感。
往里走是客厅与阳台；若要挑剔，客厅略窄了一点。
阳台面积偏小，适合更注重室内可用空间的人。需要留意的是，空调机位就设在阳台旁，运行时可能会有些噪音。
你也会注意到这是当下愈发流行的“哑铃”格局，即两侧各一间卧室。这样便省去了通往卧室的走廊，更高效地利用了空间。
来说说本户型最吸引人的地方——配备可封闭的厨房、燃气灶与采光通风窗！这“三件套”为两卧买家提供了极高的灵活性。据我所知，极少（甚至没有）两卧能同时满足这三项条件！
对亚洲家庭而言，重油烟烹饪很常见，因此我非常看重燃气灶与窗户以便排走异味。家电配备为意大利高端品牌 Smeg，与 Qingjian 另一项目 JadeScape 相同。当然，此处采用更大众的配色。注：可选配 Robam 的蒸烤一体或保温抽屉。
话虽如此，并非每个人都能接受厨房紧邻主卧——这仍取决于你对私密性的要求。
厨房对面还设有家用防空室（即储物间），提供额外收纳总是好事。
或者也可将其作为帮佣房，或如今更为实用的独立书房/办公室。
主卧并非最大类型，但放下一张 Queen 床与两张床头柜不成问题。
除了一层与 5 层特有的挑高与落地窗外，其余配置与当今新盘较为相似。
主卧套卫与我们评测 Treasure at Tampines 时的结论类似，可用“简洁实用”来概括。我欣赏其中性的干净设计，同时不牺牲细节，如壁挂式马桶与顶喷花洒。用料方面不必担心，均来自 Laufen 与 Gessi 等高端品牌。
来到公共卧室，开发商搭建了一个家具平台，放下一张单人床绰绰有余，以展示双层挑高的可塑性。这样在下方还能留出一处小型书桌空间。
的确是个温馨的布置。与某些阁楼式卧室不同，这里的挑高足以让大多数人站立自如（当然除去那些身高“特别有优势”的人）。
Qingjian Perennial 采用了“Jack-and-Jill”双门设计，使得在无访客时，本房几乎就是套房配置。这里没有顶喷花洒，但品牌与主卫一致。
Forett at Bukit Timah 三卧评测
先说结论，我对这款 980 平方英尺三卧的看法是……缺乏灵感。前面对两卧的评述中，你应能看出我对空间浪费的态度。三卧若不足 1,000 平方英尺，就需要极致高效的空间利用——可惜从效率角度看，它在几个方面没有达标。
入户后是一段相对狭长的门厅。虽然不算太长，也能避免邻居一眼望穿你的客厅，但我还是觉得有些多余。当然，不妨亲自到示范单位感受一下。
这一户型同样配备可封闭厨房，面积较两卧更大。台面主要集中在一侧，操作台并不算丰富，但对普通家庭来说应该足够。
厨房家电为 Smeg。家用防空室也位于厨房内部，因此无需额外考虑遮挡。通常它会作为储物间或帮佣房。鉴于如今住宅面积普遍不大，不要低估家用防空室的重要性——否则扫把、水桶等很难妥善安放。
客餐厅也是次 1000 平方英尺单位常见的布局——客餐不分区。
与两卧相似，餐区偏小。你仍需谨慎选择餐桌尺寸，过大将侵占通道。若以最大化空间为优先，示范单位使用的长凳式组合是个可行方案——尽管有些人不爱这种“规整”的就座方式。
沙发至电视墙的距离尚可，放置一张三人位沙发基本没问题。
但前提是你愿意“瘦身”电视柜。更好的办法是采用壁挂式电视——幸好如今的电视都极为纤薄。
本户型阳台较小，减少了对室内可用面积的占比——以本就较紧凑的三卧而言，这是好事。
两间公共卧室形状方正，勉强能放下 Queen 床；更理想的是放一张单人床并配一张小书桌。
得益于空调机位的合理规划，所有卧室都能做到落地窗。虽说如此，本户型的空调机位体量不小，且环绕主卫布局。
第二间公共卧室尺寸完全一致，收纳限制也相同。
自数年前起，浴室必须遵循无障碍规范，从门宽到淋浴区可达性等。这确保了即便公共卫浴也有舒适尺寸，不显逼仄。虽说这与本价位项目相称，但我仍欣赏壁挂式马桶这种小细节，能带来更高级的观感。卫浴配件来自 Laufen 与 Gessi 等成熟品牌。
主卧尺寸尚可，但谈不上惊艳。能放下 King 床，但坦白讲，之后可用空间不多。
衣柜空间仅比公共卧室略大，争夺“衣柜领地”可能在所难免。这是当今新盘普遍的问题——即便是豪华项目也不例外。
主卫较公共卫浴更大，除此之外，主要差异是主卫配有顶喷花洒。
Forett at Bukit Timah 四卧评测
四卧总面积 1,442 平方英尺，就尺寸而言表现不错。我会更希望有一间卧室位于客厅对侧，以带来更好的私密性与灵活性。
之前我吐槽三卧门厅空间的浪费，也夸了两卧取消门厅的高效。这里的四卧在两者之间找到了平衡——设有一处小型 L 形门厅，既适合展示一幅亮眼的艺术品，又能自然引入室内空间。
以本价位而言，适度的私密性很重要，因此我认为这个门厅恰到好处。
烤箱与冰箱等部分家电被安排在外侧，我对此没有异议。也有人不喜欢把烤箱放在客厅附近，担心气味残留。该户型配备双开门冰箱与酒柜，颇为贴心。
我也喜欢中间的小台面，足够放下一台咖啡机，满足上班前的“晨间一杯”。
四卧买家通常家庭成员较多，因此我对湿厨房的面积偏小感到意外。橱柜与台面不多，我都能想象如果让我奶奶在这样的空间里忙活，她会不太高兴。
不过，细看橱柜的设计，你会发现他们很好地利用了转角空间，这要为室内设计师 Ong & Ong 点个赞。
这里还设有家用防空室、生活阳台与公共卫浴（w/c）。生活阳台并不理想，空间较局促，只适合放洗衣机/干衣机——若你喜欢自然晾晒，这里并不宽裕。
多数情况下，这里会被用作帮佣房；不论如何，额外的收纳总是利好。
四卧的餐区尺寸理想。示范单位选用 6 人圆桌，与空间很搭。设计师采用更为中性的色调，让空间瞬间明亮。
若改用长方形餐桌也完全可行。
得益于方正的布局，客厅宽度不错，空间感强。你可以放置 L 型沙发，或在 3–4 人位之外再加几张边椅。
四卧的阳台相当大，主要是因为其延伸至其中一间公共卧室的空间。就本户型整体面积而言，这完全可以接受。你也可将其视为客厅的延伸，摆放户外躺椅，甚至打造一处露天用餐区。
示范单位将与客厅相邻的公共卧室墙体拆除，改成开放式书房，展示了你在购置该户型后可实现的改造示例。
阳台也延伸至此房，你可将其纳入可居住空间，或作为露天用餐之选。
请注意，这间公共卧室不带内置衣柜。你可在交付时要求安装，这为空间用途提供了灵活性。
与三卧类似，本户型通过一条公共走廊通往各卧室。公共卧室大小相近，可放 Queen 床，或一张单人床加小书桌。
两扇柜门的衣柜为标配；所有卧室均设落地窗，空调机位被很好地安排在公共与主卫之后。
公共卫浴表现与前文相仿，尺寸合适，配件来自 Laufen 与 Gessi。需要记住的是，这间卫浴将由 3 间公共卧室的住户（如全部启用）与来访客人共同使用。
步入主卧，你会发现空间主要被“留给了”这里。若你追求那一丝额外的奢华感，这里正是体现之处——我尤其喜欢额外的采光窗。
主卧面积不小，配有步入式衣帽间，闲暇日子里可在房内从容走动——好吧，也许我夸张了，但你懂我的意思。房间宽度充裕，想放 King 床也没问题。
如有需要，这里也能容纳一张躺椅或梳妆台。
爱泡浴的人会开心：主卫同时配有顶喷花洒与浴缸，可按心情与时间自由选择。
Forett at Bukit Timah 地段解析
本项目位于 Toh Tuck Road，靠近 Jalan Jurong Kechil，属于 Upper Bukit Timah / Beauty World 成熟私宅区。对熟悉此地的人而言，Toh Tuck Road 颇为长，东接 Upper Bukit Timah，西通 Bukit Batok 与 Toh Guan，驱车不久即可抵达 JCube、IMM、Westgate 等热门商场。Forett at Bukit Timah 更靠近 Upper Bukit Timah 一侧。
相较之下，同在 Toh Tuck Road 的 Daintree Residence 因更靠近 Beauty World MRT 而更为便捷，但别忘了其为 99 年地契，而本项目为永久地契。
尽管周边以私人住宅为主，但 Beauty World 站旁的 Toh Yi Drive 也有数座HDB。这意味着你将享有更多便利，例如附近的 Bukit Timah Market & Food Centre 与邻里店铺。
公共交通
| 公交站 | 服务线路 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| ’Goodluck Garden’ | 41, 77 | 120m, 1-min walk |
| ’Aft Toh Tuck Terrace’ | 41, 77 | 120m, 1-min walk |
| ’Aft Jln Jurong Kechil’ | 41, 77, 173 | 190m, 3-min walk |
最近的 MRT： Beauty World MRT – 750m, 9-min walk
步行至 MRT 并非难以忍受，但确实有一段距离。且大部分路段都无有盖走道，日晒雨淋需自行承受。
别只听我们说，若你认真考虑 Forett at Bukit Timah，建议亲自步行一趟。当然，若你开车或每日有人接送（比如你熟悉的 Grab 叔叔），这就不是问题。
搭乘从项目外公交站出发的 41 路，约 3 分钟（2 站）即可抵达 Beauty World MRT 附近。但仍需过马路才能到站。
若你在 CBD 上班，Beauty World MRT 位于 Downtown Line，直达市中心相当方便。
全程 24 分钟、12 站即可到达 Downtown MRT，附近有 Marina One、MBFC、Asia Square 等写字楼。
私家车出行
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预估高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 17.5km, 24-min drive |
| Orchard Road | 10.8km, 25-min drive |
| Suntec City | 17.8km, 23-min drive |
| Changi Airport | 26.7km, 28-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 29.3km, 36-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 16.9km, 26-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 8.4km, 20-min drive |
| Mapletree Business City | 12.5km, 22-min drive |
| Tuas Checkpoint | 19.1m, 22-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 14.4km, 20-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 4.8km, 13-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 15.1km, 21-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 14.7m, 22-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 25.5km, 31-min drive |
*车程以早上 8 点高峰时段估算
小结：项目通过 Upper Bukit Timah 便捷连接 PIE，无论往 Changi 还是 Tuas 驶行都不成问题。若你在 Jurong 商业集群工作，Forett at Bukit Timah 是私宅社区中的理想选择。
杂货采买
| 商店名称 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| Koryo Mart – Lor Kilat | 750m, 9-min walk |
| Giant – Upper Bukit Timah Rd | 1.2km, 16-min walk |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 5 |
| 小学（3km 车程） | 5 |
| 中学（3km 车程） | 1 |
| 国际学校（3km 车程） | 4 |
| 初级学院（5km 车程） | 1 |
| 大学（5km 车程） | 1 |
| 理工学院（10km 车程） | 1 |
其他要点
- 户型选择多样
这点对不同类型的买家而言，可能是优点也可能是缺点。我个人喜欢每种户型下都有较多不同的平面方案——因此示范单位并不一定能代表全部供给。还有不少差异颇大的选择，或许更契合你的需求，建议仔细翻阅项目手册。
- 亲近自然
许多人偏爱 Bukit Timah 的一大理由就是绿意。从熟悉此地的人角度，很难反驳——毕竟这里靠近 163-ha 的 Bukit Timah 自然保护区。
即便不走远，步行距离内也有 Bukit Batok Nature Park。若你想从城市中抽离，这一带或许很适合你。
Forett at Bukit Timah 开发与场地评述
| 落客点 | 休闲廊 | 烧烤亭 |
| 用餐亭 | 卡拉 OK 房 | 会所 |
| 迷你剧院 | 天际铁板烧休闲吧 | 天际亭 |
| 阅读角 | 漫步小径 | 草坪 |
| 30M 泳道 | 按摩池 | 无边际泳池 |
| 健身房 | 50m 泳道 | 网球场 |
| 健身角 | 儿童池 | 游乐场 |
若从鸟瞰角度看，该总平面略显紧凑——尤其若你曾是 Goodluck Garden 的业主，这种对比感更强。
衡量密度的一个好方法是看单位数与土地面积的比例。别拿旁边的 Signature Park 比——它在这一点上显然更胜一筹。更公平的“苹果对苹果”比较应是附近的新盘 Daintree Residence 与 View at Kismis。
Forett at Bukit Timah（360,143 sqft / 633 units = 569 sqft per unit）
Daintree Residence（201,511 sqft / 327 units = 616 sqft per unit）
View at Kismis（90,863sqft / 186 units = 489 sqft per unit）
显而易见，就密度而言，Forett 介于两者之间，二者也同为en bloc 地块。在土地稀缺的新加坡，更紧凑的空间确是我们需要逐渐适应的现实。
如我在展示参观中所述，Forett at Bukit Timah 仅通过 Toh Tuck Road 设 1 个入口——这点尚可。更好的是设有 2 个出口，有助于早高峰时分分流，缓解拥堵。
更大的问题在于 Toh Tuck Road 的道路负荷，一直是周边居民的痛点。它是一条单车道联络路，连接至 PIE/AYE，同时也作为许多项目的出入口。再加上多条公交线路通行，高峰时段确实容易拥堵。
你也可以走 Toh Tuck Terrace 再汇入主路（若往 PIE/Bukit Timah 方向），但会稍微绕一点。
户型分布
| 户型 | 单位数 |
| 1 卧室 + 书房 | 76 |
| 2 卧室 | 72 |
| 2 卧室 + 书房 | 149 |
| 2 卧室（豪华） | 93 |
| 3 卧室（豪华） | 119 |
| 3 卧室（双钥匙） | 29 |
| 3 卧室（尊贵） | 28 |
| 4 卧室（尊贵） | 50 |
| 4 卧室（套房） | 9 |
| 5 卧室（套房） | 8 |
与大多数大型项目相似，Forett at Bukit Timah 提供了丰富的户型选择。
很明显，重心偏向小面积的 1 与 2 卧，约占 633 户的近 62%。
如前所述，即使在同一卧室类型下，也有多种不同平面可选。这并非坏事，因为你可以选择更契合生活方式的方案。
此外，仅有 8 套 5 卧室单位——也是唯一配备私家电梯的户型。
Forett at Bukit Timah 管理费
| 户型 | 管理费 |
| 1 卧室 + 书房 | $262 – $314 |
| 2 卧室 | $314 |
| 2 卧室 + 书房 | $314 |
| 2 卧室（豪华） | $314 |
| 3 卧室（豪华） | $314 – $364 |
| 3 卧室 Dual Key | $314 – $364 |
| 3 卧室（尊贵） | $314 – $364 |
| 4 卧室（尊贵） | $364 |
| 4 卧室（套房） | $364 |
| 5 卧室（套房） | $418 |
Best Stacks
本项目的一大亮点是多数单位为南北朝向。这很好，因为新加坡炎热，许多屋主都尽量避免西晒。这算是这幅地块的天然优势。
由于本次重建后密度提升（较前身 Goodluck Garden 单位数增至 3 倍以上），楼栋之间距离可理解地较近。若你非常在意私密性，建议避开 34 与 40 号楼，因为 28 与 93 叠之间最窄仅约 13 米。我也会避开 34 号楼，因为我并不喜欢正对落客区的景观，尽管开发商已尽力做了美化。
不过平均来看，楼栋间距约 25 米，整体仍可接受，绝非如 Van Holland 般逼仄。
你可以选择泳池景或草坪景，我个人更偏好后者。周末泳池通常很受欢迎，而在楼栋相对靠近的情况下，你大概不希望午后小憩被楼下玩水的孩童吵醒。
若由我选择，会倾向 36 或 38 号楼，整体更安静怡人。
最少西晒的优选叠号
朝向东南的叠号如 82、83、86、89、94 与 95，下午日晒最少。
01、06、13、22、33、43、45 与 54 叠全年西晒较强。91 与 96 叠在 7 月前后也会有较强的下午西晒。
Prices for Forett at Bukit Timah
Price Breakdown (1st Property)
| 2-Bedroom Deluxe | 3-Bedroom | 4-Bedroom | |
| Price | $1,360,000 | $1,847,000 | $2,886,000 |
| 25% Down Payment | $340,000 | $461,750 | $721,500 |
| Additional Costs | |||
| Buyer Stamp Duty | $39,000 | $58,480 | $100,040 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $1,402,300 | $1,908,780 | $2,989,340 |
| Initial Investment Amount | $382,300 | $523,530 | $824,840 |
| Return on Investment | |||
| Expected Rental Price | $3,294 | $4,410 | $6,489 |
| Rental Yield | 2.82% | 2.77% | 2.60% |
Price (2nd Property)
| 2-Bedroom Deluxe | 3-Bedroom | 4-Bedroom | |
| Cost Without ABSD | $1,402,300 | $1,908,780 | $2,989,340 |
| Plus: ABSD (12%) | $163,200 | $221,640 | $346,320 |
| Total Price After ABSD | $1,565,500 | $2,130,420 | $3,335,660 |
| Initial Investment Amount | $545,500 | $745,170 | $1,171,160 |
| Return on Investment | |||
| Expected Rental Price | $3,294 | $4,410 | $6,489 |
| Rental Yield | 2.52% | 2.48% | 2.33% |
价格评述
| 项目 | 产权 | 单位总数 | 平均 psf |
| Forett at Bukit Timah | Freehold | 633 | $1,880 |
| Daintree Residence | 99年 | 327 | $1,670 |
| View at Kismis | 99年 | 186 | $1,693 |
| Mayfair Modern | 99年 | 171 | $1,911 |
| Mayfair Gardens | 99年 | 215 | $1,957 |
| Linq at Beauty World | Freehold | Yet to launch | TBD |
| Verdale | 99年 | Yet to launch | TBD |
在 Covid-19 疫情期间，必须以有吸引力的价格入市以打动潜在买家，而这正是 Qingjian Perennial 的策略。
作为周边少有的永久地契选项，其与邻近租赁地项目 Daintree Residence 与 View at Kismis 的 psf 溢价仅约 13% 与 11%。考虑到 Forett at Bukit Timah 的设施更为齐全，我认为定价颇具吸引力。
即便与 22 年楼龄的隔壁 Signature Park 相比，溢价约 35%，在我看来仍属合理。事实上，Forett at Bukit Timah 的定价甚至低于 2 个租赁地项目 Mayfair Modern 与 Mayfair Gardens。当然，它们更靠近市区一站（King Albert Park MRT），且在 Methodist Girls School 1km 范围内。
或许你会疑惑，为何 Forett at Bukit Timah 的去化率已相当可观，尽管它将本区 psf 推至新高。
答案在于它的总价（quantum）。
你可以说这是刻意为之，也可能是巧合。虽然 Forett at Bukit Timah 的 psf 高于 Daintree Residence（永久地契，理所当然），但在对比同类户型时，最终的成交总价其实相当接近。
部分原因是 Daintree Residence 已售出约 60%，价格有所上调；另一方面，Forett 的单位面积整体更小，从而拉近了两者的总价差距。
举几个例子：
先看 Daintree Residence 与 Forett at Bukit Timah 的一卧对比。
公平起见，这或许并非完全等同对比，因为面向或叠号可能不同。但以下数据均基于两者近期一卧的最新成交。
| Daintree Residence | Forett at Bukit Timah |
| 538 sqft | 474 sqft |
| $1,704 psf | $1,790 psf |
| $916,900 | $848,000 |
可见，尽管 psf 更高，但由于面积更小，总价反而低于 Daintree Residence。空间会更紧凑一些，但从此也能理解为何有人会因更低的总价选择 Forett 的一卧。
若抛开面积不谈，我甚至更喜欢 Forett 的格局——尤其多出了一块书房空间。
再比较 Daintree Residence 与 Forett at Bukit Timah 的三卧。
| Daintree Residence | Forett at Bukit Timah |
| 1,001 sqft | 947 sqft |
| $1,719 psf | $1,783 psf |
| $1,720,450 | $1,689,000 |
情况类似：尽管 psf 更高，但由于面积更小，总价更低。再加上 Forett 的永久地契属性，其价格更显吸引力。
不过要注意，Daintree Residence 当前价格较开盘时更高（近期销量可观）。若你是早期在 $1,500/$1,600 psf 区间入手的买家，你的买入价会低于 Forett。相应地，若 Forett 后续热销，价格也可能逐步上调。
保值与升值分析
如在Daintree Residence 评测中提及，主要升值期望来自 Beauty World Transformation。若你对比 URA 2014 与 2019 年总规，可见将在 Beauty World 打造约 1 million sqft 的综合体与综合交通枢纽，预计也将推出超过 800 个单位。
对买家而言，这无疑是振奋的规划，将为目前略显陈旧的社区注入活力，例如仍显老态的 Beauty World Plaza。随着综合交通枢纽带来的活力与连通性提升，区域潜力将增强——但问题在于：究竟能带来多大增值？
同时也有人担心本区可能出现供应过剩。这并非空穴来风：View at Kismis、Mayfair Gardens/Modern、Ki Residences、Linq、Verdale，以及即将推出的Jalan Anak Bukit 地块——区域内将新增相当数量的单位。
在上方 URA 总规图左侧，你也能看到两块目前仍为林地的保留地。现阶段尚无明确用途规划，但仍有大量土地尚待重塑。当然，这还需时日，但若你考虑在 Forett at Bukit Timah 持有更长时间，这也可被正面看待。
我们的看法
我们喜欢
- 泳池数量充足
- 户型设计有特色
- Beauty World Transformation
我们不喜欢
- –距 MRT 步行较远
- –整体较为紧凑
先说不足。在我看来，Forett at Bukit Timah 步行至 MRT 的距离确实偏远。若你非常依赖公共交通，我认为还有位置更优的项目可满足需求。
其次，单位面积偏小始终是个限制——你需要结合自身与家庭的优先级做权衡。
话虽如此，我也能理解 Forett 的吸引力——主要来自当前的价位。首先，若你本就钟情 D21，或在 D21 物色新房，这将是更具吸引力的选项之一。其平均 psf 为 $1,880，在我看来定价公平，因为同侪设施较少且为租赁地。请记住，从总体总价来看，开发商在与周边项目的可比性上做得很聪明——目前在总价方面仍更具优势，尤其考虑到永久地契。
其次，即便你觉得 psf 稍高或预算有限，丰富的户型尺寸也意味着或许能找到适合你的选择。比如，最小的 2 卧 549 sqft 总价可低于 $1.1 mil，以永久地契而言，这个入门价相当友好。
第三，你将站在 Beauty World Transformation 规划的“风口”上。至于能否取得全面成功，尚待观察。但以公允的入场价、永久地契与转型规划综合考量，Forett at Bukit Timah 至少应能较好地保持其价值。
开发商点评：
Qingjian Realty 隶属在香港上市的 CNQC International Holdings Limited，业务遍及新加坡、香港、澳门等地。自 1999 年在新加坡以建筑企业起家，发展至今已颇具规模。其首个地产开发为 2008 年在碧山推出的DBSS（Natura Loft），随后在盛港与榜鹅大放异彩，合计打造 6 个项目，包括 Bellewaters 与 Riversound Residence 等。此后版图扩至北部与西部，并推出迄今规模最大的 Jadescape。
令我印象深刻的是其在科技方面持续走在前沿。早在 2015 年 7 月便为住户推出 HiLife app，不仅可预订设施，还能协助多项服务，确保入住流程顺畅。在 Jadescape，他们也强调 Smart Home 生活，并在示范单位设置专属展示区。
Perennial Real Estate 是在新交所上市的公司，业务遍及中国、新加坡、马来西亚、印尼、缅甸、斯里兰卡与加纳。除不动产外，公司在中国也涉足医疗。于新加坡的投资物业包括 Capitol Singapore、CHIJMES、House of Tan Yeok Nee 等。其中最有意思的是 Capitol Singapore，这是一座综合体，包含 Eden Residences 与 The Capitol Kempinski Hotel Singapore（Kempinski 在新加坡的首家酒店）。
这对你意味着什么
如果以下描述符合你，你或许会喜欢 Forett at Bukit Timah：
-
• 你坚信 Beauty World Transformation 规划：
还有对旧 Bukit Timah 消防站与未来 Bukit Timah–Rochor 绿色走廊的规划，均将为社区带来更强的连通性。
-
• 你想在 Beauty World 一带寻找带全配套设施的新永久地契项目：
可选项并不多，如 Daintree Residence、View at Kismis 与 Mayfair Collection 均为租赁地，而 Linq at Beauty World 更偏“小众精品”。
如果以下描述符合你，你可能不太会喜欢 Forett at Bukit Timah：
-
• 住在 MRT 附近是优先事项：
虽然步行并非无法忍受，但若要天天如此，可能会觉得辛苦。
-
• 偏爱大尺度的开阔空间
整体用地并不算宽裕，除较大的 4/5 卧外，小户型较市场平均略小。
评测完毕
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