New Launch Condo Reviews
Forett at Bukit Timah 评测：永久地契，易于接受的总价
August 21, 2020 11 min read
靠近 Beauty World 的永久地契项目，配套完善。
Forett at Bukit Timah 为买家提供一个可从 Beauty World 转型中受益的永久地契选择。但到 MRT 的步行距离较长，或许会让部分人却步。
| Project: | Forett at Bukit Timah |
|---|---|
| District: | 21 |
| Address: | Toh Tuck Road |
| Tenure: | Freehold |
| No. of Units: | 633 |
| Site Area: | 360,143 sqft |
| Developer: | Qingjian Perennial (Bukit Timah) Pte. Ltd. |
| TOP: | 2024 |
作为解除“断路器”措施后首个重磅楼盘，Forett at Bukit Timah 于国庆长周末的开盘可谓备受瞩目——无论是开发商还是消费者都在关注。
如果你在想，为何其他开发商会希望竞争对手成功？这是因为这次备受期待的开盘，被视为未来数月各项目推出前的“试金石”。从 Forett at Bukit Timah 的首日销量来看，结果似乎颇为乐观。
在本地首次采用的线上摇号中，633 个单位里有 30% 或 190 个单位已售。鉴于当下疫情，线上摇号很可能会成为常态。昔日摇号日买家与经纪挤在白色帐篷里的热闹场面，是否就此告别？对地产爱好者来说，那确实是段有趣的时光。
先说说这块 Toh Tuck Road 土地获取的来龙去脉。2018 年 3 月，拥有 210 个单位的 Goodluck Garden 集体出售给了 Qingjian Realty 和 Perennial Real Estate，作价 $610mil（$1,210 psf ppr），成为当年第 5th 大的 en bloc 交易。随后因部分小业主提诉，Forett at Bukit Timah 的推出延迟了 1 年。或许也因其“好彩头”的名字，绝大多数业主最终成功驳回诉讼。
这笔集体出售仅在 Daintree Residence（同样位于 Toh Tuck Road，且更靠近 Beauty World MRT）于 2018 年 7 月推出前数月完成。巧的是，Daintree Residence 其实是 2018 年最新一轮降温措施后首个开盘的项目。
不过，Daintree Residence 为 99 年地契。Forett at Bukit Timah 的推出似乎重新点燃了对 Daintree Residence 的兴趣，在“断路器”后首个周末成交 14 套，目前约 60% 的 327 个单位已售。
毫无疑问，许多关注 Daintree Residence 的买家也会一并考量 Forett——那就让我们开始内部探访吧！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
Forett at Bukit Timah 内部探访
Forett at Bukit Timah 的示范单位位于 Yarwood Avenue，紧邻新近翻新的 Link@896（原 Sime Darby Centre），靠近 King Albert Park MRT。距实际地块有一定距离，并且位于 Good Class Bungalow Area（GCBA）山脚下。
如果你还在寻找 Forett at Bukit Timah 的核心卖点，走到示范单位外立面那一刻便能得到答案。项目名称下醒目地印着“FREEHOLD”。这种策略无可厚非——如前所述，开盘销售相当亮眼。
这处新盘共 633 个单位，分布于 4 栋 9 层与 9 栋 5 层楼的建筑中。我很欣赏这种高低错落的体量，减少呆板的模块感，也让买家可在低高层之间选择。稍微“牵强”地说，它让我联想到 Reflections at Keppel Bay 的高低层概念。
有些开发商会在宣传物料上大力强调建筑师，但我没看到 Qingjian 有类似操作。坦白说，本案的建筑外观并不算特别出彩；不过若你好奇，Forett at Bukit Timah 的建筑师是来自香港的 P&T Group。他们也设计过 The M、Stirling Residences 和 Raffles City Chongqing 等。对我而言，知道项目的建筑师有设计优质项目的履历是令人安心的，也值得一提。
顺带一提，Daintree Residence 与 Forett at Bukit Timah 同为 EcoPlan Asia 担任景观设计，考虑到项目靠近 Bukit Timah 与 Bukit Batok 自然保护区，这个名字也算十分贴切。
说到项目本身，入口处不是常见的环形车道，而是沿 Toh Tuck Road 平行设置的一段长车道，通向警卫室、中庭与上落客区。起初我对这种设计略感怀疑，似乎有点多此一举。
话虽如此，它确实带来更高的私密性，反而更实用。解释一下——想象一个雨天早晨，Grab 司机在路口等待转入时，被急于上班的车按喇叭催促。有了这段长车道，司机可在车道上依次等候乘客，避免堵在主路上。
我也要称赞开发商把上落客点的屋顶做成草坪，这样面对它的单位阳台外不会是杂乱的景象。中庭到巴士站也有有盖走道，可接驳往 Beauty World MRT 的巴士。
我也喜欢 1:1 的车位与单位比例，这在当下新项目中已属稀缺。当然，部分单位会出租给不驾车的租户——这也能释放更多车位。此外，项目设有 2 个出车口，分别位于 Toh Tuck Road 与一条小支路（Goodluck Garden 旧主入口），有助于缓解拥堵。
不过仅有一个入口；Qingjian Perennial 把主入口设在更宽的 Toh Tuck Road 上，是更明智的安排。
至于 Toh Tuck Road 的高峰期车流情况仍待观察，尤其当 Forett at Bukit Timah 与 Daintree Residence 全部入伙后。该区居民一直反映交通是个痛点，新项目加入后恐怕不会更好。
考虑到楼栋相对紧凑，我得说他们在设施配置上做得不错，尤其是泳池的数量。设有 50 米与 2 个 30 米的泳池（外加几处小池、儿童池等）。以 633 个单位而言，我认为已相当充足。
稍显遗憾的是，项目后方仅有一片网球场。但在今天，这已值得感恩。一些新盘如 Amber Park 干脆取消了网球场，看来网球场被“淡出”只是时间问题。
潜在的缺点在于楼栋间距较近，最紧处仅约 13.1 米。因此这些开放绿地（如上图）就显得尤为重要，以营造尽可能开阔的公共空间感。
归根结底，这只是片草地，但它确有其必要功能。
在 34 号楼顶设有空中露台也很加分，配备日式铁板烧空中会所与空中舱。鉴于 Bukit Timah 大多为低矮建筑，景观应当颇为宜人。不过问题也随之而来——为何 633 户仅设 1 处？
项目内也分布了多处社交空间，如草坪与亭阁，方便孩子与宠物活动。
我也欣赏 Qingjian Perennial 在少见设施上的用心，如小剧院与卡拉 OK 房。完整设施清单如下：
示范单位
就户型配比而言，约 6 成为一卧与两卧，1 卧自 474 sqft 起，两卧为 549 至 764 sqft。值得注意的是，这里的部分两卧面积较小（因此总价更亲民），当然，这些是 2 房 1 卫的布局。其余约 4 成为 3 至 5 房，面积 947 至 1,884 sqft。
客餐厅铺设大理石，卧室为实木地板，这个价位的新盘基本标配。作为相对定位较高的项目，卫浴也标配品牌洁具，所有单位均采用 Laufen 与 Gessi。虽不至于称 Qingjian 与 Perennial 为“豪宅系”开发商，但从 JadeScape 与 Forett at Bukit Timah 的用料与配件来看，确实下过功夫。
示范单位展示了 2 至 4 房，我会先从我认为最具看点、最出色的两房谈起。
Forett at Bukit Timah 两房 Deluxe 户型评测
面积 732 平方英尺，就当下两房而言算是常见（以 Deluxe 而言略大）。不过在我看来，布局相当理想。
入户即见餐区。有人会觉得这样私密性稍差，因为没有玄关作缓冲（尽管平面图上标注了）。
不过，作为千禧世代买家，我更重视高效利用空间——毕竟房子只会越来越小！
如图所示，餐桌较为小巧，整体稍显局促。因此选择合适的餐桌至关重要，若过大会侵占来客的通道。
这是否会成为问题，取决于你的生活方式——但这套清新布局里的少数缺点之一，也就如此而已。
此示范单位为 5th 层（底层同享挑高）层高达 4.6m。高挑空间应能立刻提升单位的气派。不过本案室内设计采用偏暗色调，在我看来稍稍削弱了空间的通透感。别误会，我是挑高的拥趸，因其带来更多灵活性，后文你会在公共卧室看到可能性。
即便如此，示范单位的高挑天花仍显著增强了空间感。
继续往里是客厅与阳台；若要吹毛求疵，客厅略窄。
这里的阳台偏小，适合希望尽量保留室内面积的人。需注意空调机位就在阳台旁，偶尔会有些噪音。
你也会注意到这是越来越受欢迎的“哑铃”布局，卧室分列两侧，免去走廊空间浪费，更为高效。
此户型最打动人之处——配有封闭式厨房、燃气炉与窗户！这“铁三角”给予两房买家很大灵活性。据我所知，满足这三项的两房新盘屈指可数！
对亚洲家庭而言，重油烟烹饪司空见惯，我非常珍视燃气灶与窗户的组合，便于排味。电器为意大利高端品牌 Smeg，与 Qingjian 另一项目 JadeScape 相同；此处选色更大众。备注：可选配 Robam 的蒸烤箱组合或保温抽屉。
不过，也并非人人能接受厨房紧挨主卧——是否介意隐私，还看个人。
厨房对面设有家庭防护室（即储物间），作为额外收纳十分实用。
或可用作佣人房，甚至独立书房/办公区，放在当下也很契合。
主卧不算大，但放置一张 Queen 尺寸床与两侧床头柜绰绰有余。
除了一层与五层享有的挑高，以及落地窗外，其余与当下市场所见相差无几。
与我们评测 Treasure at Tampines 时类似，主卫更适合以“简洁实用”形容。我欣赏其中性的清爽设计，同时也兼顾了细节，如壁挂式坐厕与顶喷花洒。品质方面无需担心，皆为 Laufen 与 Gessi 等高端品牌。
来到公共卧室，发展商搭建了家具平台，可舒适放置单人床，以展示挑高的可能性。下方留出小型书桌空间，非常实用。
氛围温馨。与部分复式房不同，这里的高挑高度足以让大多数人站立（除非你特别高）。
Qingjian Perennial 采用了“通二”设计（Jack-and-Jill），在无访客时等同套内卫浴。这里无顶喷，但与主卫同为上述品牌。
Forett at Bukit Timah 三房户型评测
先说结论，这个 980 平方英尺的三房布局给我的感觉是……平平无奇。前文两房评测里你已看出我对空间浪费的立场。三房若不足 1,000 平方英尺，就必须把效率做到极致——若以此衡量，此户型在若干方面并未达标。
入户后是一段相对狭长的玄关。谈不上很长，也能避免邻居一眼望穿，但我仍觉有些多余。当然，别只听我说，建议亲临示范单位亲身感受。
本户型同样为封闭式厨房，相较两房更大。操作台面不算多（基本集中在一侧），但对一般家庭而言尚可。
厨房电器为 Smeg。防护室位于厨房内部，无需特地隐藏。通常可作储物或佣人房。别低估家庭防护室的重要性，如今房子普遍不大，拖把水桶等杂物若无处安放就会妨碍动线。
客餐厅也和次 1000 平方英尺的单位常见布局类似——客餐不分区。
与前文两房类似——餐区偏小。仍需谨慎选择餐桌，过大就会侵占通道。若优先考虑空间最大化，示范单位这种长椅式配置是不错的选择——尽管有人不喜欢长椅的“刻板感”。
沙发到电视的距离尚可，放置三人位应无问题。
但前提是你愿意缩小电视柜。更优解或许是悬挂电视——幸好如今电视机极为轻薄。
此处阳台较小，减少了对整体可用面积的占用——以本三房的总体面积而言，这是好事。
两间公共卧室方正，可放置 Queen 床（会较紧），更理想的是单人床加小书桌。
得益于空调机位的合理规划，所有卧室均为落地窗。尽管如此，这一户型的空调机位体量不小，并环绕主卫一圈。
第二间公共卧室大小相同，收纳限制也一致。
近年卫浴受无障碍规范约束，从门宽到淋浴可达性都有要求，这也让公共卫浴的尺度更舒适、不显逼仄。以此价位而言，配备壁挂式坐厕的小细节我也很欣赏，更显档次。卫浴配件来自 Laufen、Gessi 等知名品牌。
主卧尺寸尚可，但谈不上惊艳。放下 King 床后，活动空间不多。
衣柜空间仅比公共卧室略大，争夺“衣橱地盘”恐难避免。事实上，这几乎是所有新盘（即便高端盘）普遍的问题。
主卫相较公共卫浴更大，此外唯一的差异在于主卫配有顶喷花洒。
Forett at Bukit Timah 四房户型评测
面积 1,442 平方英尺，Forett 的四房在尺寸上表现不错。我更希望有一间卧室位于客厅另一侧，以获得更多私密性与灵活性。
此前我吐槽三房玄关空间的浪费，也称赞两房没有玄关的效率。而四房示范单位在两者间找到了平衡：设置了小型 L 型玄关，可摆放一件抢眼艺术品，再引入室内。
以此价位而言，保持一定私密性很重要，我认为这个玄关恰到好处。
他们把部分厨电如烤箱与冰箱置于外侧，我对此不反对。尽管也有人不喜欢把烤箱放客厅，担心油烟味在客厅滞留。本户型配备双门冰箱与酒柜，颇为贴心。
我也喜欢中间这段小台面，足够摆放咖啡机，早晨上班前来一杯。
四房买家通常家庭更大，所以我对湿厨房面积不算宽裕感到意外。柜体与台面不多，我能想象若让奶奶在此“施展拳脚”，她会心生抱怨。
不过，细看柜体可以发现，Ong & Ong 在不规则转角的利用上可圈可点。
这里还设有家庭防护室、后阳台与公卫。 后阳台显然称不上理想，空间局促，只能放置洗烘设备——若偏好自然晾晒，这不是个好消息。
多数情况下，这里会被用作佣人房；不论如何，额外收纳始终是好事。
四房的餐区尺寸不错。示范单位选用 6 人位圆桌，与整体很搭。内装采用更中性的配色，空间立显明亮。
若你偏爱长桌，也同样合适。
受益于方正的格局，客厅较为开阔，空间感不错。你可以摆放 L 型沙发，或在 3-4 人位之外再加几把边椅。
四房阳台面积不小，且延伸至一间公共卧室。以本户的总体尺寸而言可接受。你也可以把它当作客厅的延伸，放置户外沙发，甚至作为露台用餐区。
紧邻客厅的公共卧室被拆墙，改为开放式书房，示范了此户型的潜在可塑性。
阳台同样延伸至此房，可拓展可用空间，或作为室外用餐区。
需注意，这间公共卧室不带衣柜。你可要求安装，因而在空间用途上具备一定弹性。
与三房一样，本户型通过公共走廊通往各卧室。公共卧室大小基本一致，可放置 Queen 床，或单人床加小书桌。
标配双门衣柜，所有卧室均为落地窗，空调机位巧妙地隐藏在公共与主卫后方。
公共卫浴与前述相近，尺寸合适，配件为 Laufen 与 Gessi。但需记得，这个卫浴将由最多 3 间公共卧室的住客共享，访客也会使用。
步入主卧，你会发现大部分空间都“给了”这里。若你追求一丝奢华感，这里基本能满足——我尤其喜欢额外的窗面。
主卧面积可观，配有步入式衣帽间，休闲时空间也更宽绰（夸张点说“可随意漫步”你也懂我的意思）。横向尺度很足，放置 King 床不在话下。
如有需要，还可放置躺椅或梳妆台。
钟爱泡澡的人请开心收下！主卫同时配有顶喷与浴缸，可按心情与时间选择。
Forett at Bukit Timah 位置评测
项目位于 Jalan Jurong Kechil 外的 Toh Tuck Road，属于 Upper Bukit Timah / Beauty World 一带成熟的私人住宅区。熟悉该区的读者会知道，Toh Tuck Road 很长，一头连向 Upper Bukit Timah，另一头通往 Bukit Batok 与 Toh Guan，驾车不远即达 JCube、IMM、Westgate 等商场。Forett at Bukit Timah 更靠近 Upper Bukit Timah 端。
相比之下，同在 Toh Tuck Road 的 Daintree Residence 因更贴近 Beauty World MRT 而更便捷；不过请记得它为 99 年地契，而本案为永久地契。
尽管以私人住宅为主，但 Beauty World 站旁的 Toh Yi Drive 也有数座HDB。这意味着你能享有更多便利，如 Bukit Timah 市场与熟食中心以及邻里店铺都在不远处。
公共交通
| Bus Station | Buses Serviced | Distance From Condo (& Est. Walking Time) |
| ’Goodluck Garden’ | 41, 77 | 120m, 1-min walk |
| ’Aft Toh Tuck Terrace’ | 41, 77 | 120m, 1-min walk |
| ’Aft Jln Jurong Kechil’ | 41, 77, 173 | 190m, 3-min walk |
最近的 MRT： Beauty World MRT – 750m, 9-min walk
步行至 MRT 并非不可接受，但确实有段距离。此外，路径大多无遮挡，风吹日晒需有心理准备。
别只听我们说，若你真心考虑 Forett at Bukit Timah，建议亲自步行一趟。当然，如果你每天自驾或有“Grab 叔叔”接送，这就不成问题。
乘坐从项目外巴士站发车的 41 号巴士，仅需 3 分钟（2 站）即可抵达 Beauty World MRT 附近；但仍需过马路才能到站内。
对于在 CBD 上班的人，Beauty World MRT 位于Downtown Line，可直达 Downtown。
搭乘 24 分钟、跨越 12 站即可抵达 Downtown MRT，全程无需换线；Marina One、MBFC、Asia Square 等办公楼群都在附近。
私家车出行
| Key Destinations | Distance From Condo (& Est. Peak Hour Drive Time) |
| CBD (Raffles Place) | 17.5km, 24-min drive |
| Orchard Road | 10.8km, 25-min drive |
| Suntec City | 17.8km, 23-min drive |
| Changi Airport | 26.7km, 28-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 29.3km, 36-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 16.9km, 26-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 8.4km, 20-min drive |
| Mapletree Business City | 12.5km, 22-min drive |
| Tuas Checkpoint | 19.1m, 22-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 14.4km, 20-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 4.8km, 13-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 15.1km, 21-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 14.7m, 22-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 25.5km, 31-min drive |
*自驾时间以早上 8 点高峰时段估算
总结：项目通过 Upper Bukit Timah 可便捷上 PIE，无论前往 Changi 还是 Tuas 都较为顺畅。若你在 Jurong 商圈上班，Forett at Bukit Timah 位于私宅社区中，会是理想选择。
杂货采买
| Name of Grocery Shop | Distance From Condo (& Est. Walk Time) |
| Koryo Mart – Lor Kilat | 750m, 9-min walk |
| Giant – Upper Bukit Timah Rd | 1.2km, 16-min walk |
学校
| Educational Tier | Number of Institutes |
| Preschool (within 1km walk) | 5 |
| Primary (3km-drive) | 5 |
| Secondary (3km-drive) | 1 |
| International School (3km-drive) | 4 |
| Junior College (5km-drive) | 1 |
| University (5km-drive) | 1 |
| Polytechnic (10km-drive) | 1 |
其他看点
- 户型选择多样
对此你或许褒贬不一，取决于你是哪类买家。就我个人而言，我喜欢每种户型下还有多种平面可选——示范单位所见未必代表全部。还有不少差异化选项，或许更适合你，建议花时间详细翻阅楼书。
- 亲近自然
不少人偏爱 Bukit Timah 区域的重要原因之一，就是这里的绿意。若你熟悉此地，应很难反驳——毕竟邻近 163-ha 的 Bukit Timah Nature Reserve。
若不想走太远，步行也可至 Bukit Batok Nature Park。若你想“逃离”城市感，这一带大概会很合你意。
Forett at Bukit Timah 开发与场地评测
| Drop Off Point | Lounge | BBq Pavilion |
| Dining Pavilion | Karaoke Room | Clubhouse |
| Theatrette | Teppanyaki Sky Lounge | Sky Pavilion |
| Reading Nook | Walking Trails | Lawn |
| 30M Lap Pool | Jacuzzi | Infinity Pool |
| Gym | 50m Lap Pool | Tennis Court |
| Fitness Corner | Kid’s Pool | Playground |
若从“上帝视角”俯瞰，场地规划略显密集——尤其对于 Good Luck Gardens 的原业主而言，感受更明显。
评估密度的方式之一是以土地面积与单位数量的比例来比较。先别拿紧邻的 Signature Park 比——它会轻松胜出。更公平的“同类相较”应是附近新盘 Daintree Residence 与 View at Kismis。
Forett at Bukit Timah（360,143 sqft / 633 units = 569 sqft per unit）
Daintree Residence（201,511 sqft / 327 units = 616 sqft per unit）
View at Kismis（90,863 sqft / 186 units = 489 sqft per unit）
显然，在密度上，Forett 介于两者之间，这两块同样为en bloc 地。无奈地少人多的新加坡，紧凑空间终归是必须适应的常态。
如前述内部探访，Forett at Bukit Timah 仅有一处入口，位于 Toh Tuck Road——尚可接受。更好的是设有两个出口，有助于早高峰时分的车流疏导。
更大的问题在于 Toh Tuck Road 的道路负担，一直是周边居民的痛点。它是连接 PIE/AYE 的单车道道路，同时也是多座项目的出入口。再叠加公交车行驶，早高峰时段的拥堵可想而知。
你也可选择经由 Toh Tuck Terrace 迂回至主干道（若前往 PIE/Bukit Timah 方向），但需要稍作绕行。
户型配比
| Bedroom Type | No. of Units |
| 1 Bedroom + Study | 76 |
| 2 Bedroom | 72 |
| 2 Bedroom + Study | 149 |
| 2 Bedroom Deluxe | 93 |
| 3 Bedroom Deluxe | 119 |
| 3 Bedroom Dual Key | 29 |
| 3 Bedroom Premium | 28 |
| 4 Bedroom Premium | 50 |
| 4 Bedroom Suite | 9 |
| 5 Bedroom Suite | 8 |
与大多数大型项目类似，Forett at Bukit Timah 提供了丰富的户型选择。
很明显，小户型（1 与 2 房）为主，约占 62% 的 633 户。
如前所述，即便在同一卧房类型下，也有多种平面可选。这并非坏事，你可以挑一款更贴合自己生活方式的布局。
此外，仅有 8 套 5 房单位——也是唯一配备私家电梯的户型。
Forett at Bukit Timah 管理费
| Unit Type | Maintenance |
| 1 Bedroom + Study | $262 – $314 |
| 2 Bedroom | $314 |
| 2 Bedroom + Study | $314 |
| 2 Bedroom Deluxe | $314 |
| 3 Bedroom Deluxe | $314 – $364 |
| 3 Bedroom Dual Key | $314 – $364 |
| 3 Bedroom Premium | $314 – $364 |
| 4 Bedroom Premium | $364 |
| 4 Bedroom Suite | $364 |
| 5 Bedroom Suite | $418 |
Best Stacks
本案一大亮点是大多数单位为南北朝向。众所周知新加坡炎热，避开西晒是许多屋主的首要考量；这块地在朝向上可谓“天赋异禀”。
由于重建后密度提升，相较于 Goodluck Garden 时代，现有单位数增至 3 倍多，楼栋之间距离自然较近。若你对私密性要求高，尽量避开 34 与 40 号楼，因为 28 与 93 号 Stack 最近仅约 13 米。我也会避开 34 号楼，因为我不太喜欢对着上落客区，尽管开发商已尽力美化。
平均而言，楼间距约 25 米，整体仍在可接受范围，远没有 Van Holland 那般局促。
你可选择泳池景或草坪景，我个人更偏好后者。周末泳池人气很旺，加之楼距较近，你大概不希望午睡时被楼下嬉闹声吵醒。
若我来选，我会倾向于 36 或 38 号楼，环境更安静惬意。
最少西晒的优选 Stacks
朝向东南的 Stacks 如 82、83、86、89、94、95 最少受下午西晒影响。
Stacks 01、06、13、22、33、43、45、54 全年西晒较强。Stacks 91 与 96 在 7 月前后也会有较强的下午西晒。
Prices for Forett at Bukit Timah
Price Breakdown (1st Property)
| 2-Bedroom Deluxe | 3-Bedroom | 4-Bedroom | |
| Price | $1,360,000 | $1,847,000 | $2,886,000 |
| 25% Down Payment | $340,000 | $461,750 | $721,500 |
| Additional Costs | |||
| Buyer Stamp Duty | $39,000 | $58,480 | $100,040 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $1,402,300 | $1,908,780 | $2,989,340 |
| Initial Investment Amount | $382,300 | $523,530 | $824,840 |
| Return on Investment | |||
| Expected Rental Price | $3,294 | $4,410 | $6,489 |
| Rental Yield | 2.82% | 2.77% | 2.60% |
Price (2nd Property)
| 2-Bedroom Deluxe | 3-Bedroom | 4-Bedroom | |
| Cost Without ABSD | $1,402,300 | $1,908,780 | $2,989,340 |
| Plus: ABSD (12%) | $163,200 | $221,640 | $346,320 |
| Total Price After ABSD | $1,565,500 | $2,130,420 | $3,335,660 |
| Initial Investment Amount | $545,500 | $745,170 | $1,171,160 |
| Return on Investment | |||
| Expected Rental Price | $3,294 | $4,410 | $6,489 |
| Rental Yield | 2.52% | 2.48% | 2.33% |
价格评测
| Development | Tenure | No. of Units | Average Psf |
| Forett at Bukit Timah | Freehold | 633 | $1,880 |
| Daintree Residence | 99 Years | 327 | $1,670 |
| View at Kismis | 99 Years | 186 | $1,693 |
| Mayfair Modern | 99 Years | 171 | $1,911 |
| Mayfair Gardens | 99 Years | 215 | $1,957 |
| Linq at Beauty World | Freehold | Yet to launch | TBD |
| Verdale | 99 Years | Yet to launch | TBD |
在 Covid-19 疫情中，若要吸引买家，定价需具吸引力——Qingjian Perennial 确实做到了。
作为附近少数的永久地契选择，与相邻的 99 年地契项目 Daintree Residence 与 View at Kismis 相比，Forett 的 psf 溢价仅约 13% 与 11%。考虑到 Forett at Bukit Timah 的设施更为齐全，我认为定价颇为吸引。
即便与隔壁已 22 年楼龄的 Signature Park 相比，溢价约 35%，在我看来也仍合理。事实上，Forett at Bukit Timah 甚至比 2 个 99 年项目 Mayfair Modern 与 Mayfair Gardens 更便宜。诚然，这两盘位于更靠近市区一站的 King Albert Park MRT，且在 Methodist Girls School 1km 范围内。
你或许会好奇，为何 Forett at Bukit Timah 的去化率在推高了周边 psf 的情况下，仍相当可观？
答案在于“总价”。
无论是刻意布局还是“巧合使然”，虽然 Forett at Bukit Timah 的 psf 高于 Daintree Residence（永久地契溢价可理解），但对比具体户型的最终“总价”，两者其实相当接近。
这部分源于 Daintree Residence 成交上涨（目前已售约 60%），也因 Forett 的单位整体更小，从而拉近两者的“总价差距”。
举例如下：
先看 Daintree Residence 与 Forett at Bukit Timah 的一卧。
公平起见，这未必是完全同类对比，因朝向与 Stack 可能不同。但这些数据基于迄今最新成交的一卧。
| Daintree Residence | Forett at Bukit Timah |
| 538 sqft | 474 sqft |
| $1,704 psf | $1,790 psf |
| $916,900 | $848,000 |
可见尽管 Forett 的 psf 更高，但因面积更小，总价反而更低。确实会更紧凑，但这也解释了为何买家会因较低总价而选择 Forett 的一卧。
撇开面积不谈，我甚至更喜欢 Forett 的布局——尤其是多出的书房空间。
再看 Daintree Residence 与 Forett at Bukit Timah 的三房。
| Daintree Residence | Forett at Bukit Timah |
| 1,001 sqft | 947 sqft |
| $1,719 psf | $1,783 psf |
| $1,720,450 | $1,689,000 |
情况类似，尽管 psf 更高，但因面积更小，总价更低。结合 Forett 的永久地契，你会理解这些价位为何具吸引力。
但需注意，Daintree Residence 目前价格较开盘时更高（近期成交活跃）。若你是早期以 $1,500/$1,600 psf 区间入手 Daintree 的买家，你的购入价会低于 Forett。自然地，若 Forett 销售持续良好，价格也可能逐步上调。
升值分析
如在Daintree Residence 评测中所述，升值预期主要来自 Beauty World Transformation。对比 URA 2014 与 2019 年总纲图可见，Beauty World 将打造 1 million sqft 的综合体，并形成新的综合交通枢纽。届时也预计会推出超过 800 个住宅单位。
对买家而言，这无疑是令人兴奋的消息；该片区目前显得有些老旧，如 Beauty World Plaza 等建筑颇显陈旧。随着综合交通枢纽带来的人流与活力提升，区域潜力将被进一步激发——问题在于，它究竟能带来多大的价值提升？
同时也有人担心区域供给过多——原因不难理解。View at Kismis、Mayfair Gardens/Modern、Ki Residences、Linq、Verdale，以及即将推出的 Jalan Anak Bukit 地块——区域将新增大量单位。
在上方 URA 总纲图的左侧，你也能看到两大片目前为林地的“保留地”。目前尚无明确未来用途规划——但待重建的土地仍很多。当然，这还需时日；若你计划长期持有 Forett at Bukit Timah，这也可被视为正面因素。
Our Take
What we like
- 泳池数量充足
- 户型设计有新意
- Beauty World Transformation 带动
What we don’t like
- –距离 MRT 较远
- –整体密度偏高
先说不足。依我之见，Forett at Bukit Timah 步行至 MRT 的距离仍偏长。若公共交通对你至关重要——还有更适合的项目可满足该需求。
其次，小户型面积偏小始终是限制因素——你需要根据家庭优先级作出取舍。
话虽如此，我也能理解 Forett 的吸引力——主要在于当下的价格定位。首先，若你本就偏爱 D21，或考虑在 D21 购置新盘，这会是较具吸引力的选择之一。以 $1,880 的平均 psf 来看，我认为定价合理；同区对手配套不如本案齐全，且为 99 年地契。请记住，在“总价”层面，他们很聪明地将每个户型与周边可比盘拉到接近——至少目前，在永久地契加持下，总价仍然颇具优势。
其次，即便你觉得 psf 偏高，或预算有限，多样的户型面积也许仍有适合你的选择。比如，最小的 549sqft 两房，总价可低于 $1.1 mil，这在永久地契中算是相对友好的入门价。
第三，你将受益于 Beauty World 转型计划。此计划能否大获成功仍待检验；但以公平的入场价、永久地契与转型利好叠加，我认为 Forett at Bukit Timah 至少能较好地守住价值。
开发商备注：
Qingjian Realty 隶属在香港上市的 CNQC International Holdings Limited，业务遍及新加坡、香港、澳门等。1999 年以建筑公司身份进入新加坡，此后稳步发展。其首次地产开发为 2008 年在碧山的 DBSS（Natura Loft），随后在盛港与榜鹅大展拳脚，打造包括 Bellewaters 与 Riversound Residence 在内的 6 个项目。其后版图扩展至北部与西部，并推出迄今最大项目 Jadescape。
令我印象深刻的是其在科技上的持续领先。早在 2015 年 7 月便推出 HiLife 应用，供住户预约设施与办理各类入伙相关服务。在 Jadescape，他们亦强调 Smart Home 生活，并在示范单位设置专门空间展示。
Perennial Real Estate 为新交所上市公司，业务遍及中国、新加坡、马来西亚、印尼、缅甸、斯里兰卡与加纳。除地产外，公司在中国也涉足医疗健康。在新加坡，其投资物业包括 Capitol Singapore、CHIJMES、House of Tan Yeok Nee 等标志性建筑。其中 Capitol Singapore 尤为有趣，作为综合型项目，涵盖 Eden Residences 与 The Capitol Kempinski Hotel Singapore，亦为 Kempinski 在新加坡的首个物业。
What this means for you
You might like Forett at Bukit Timah if you:
-
• You believe strongly in the Beauty World Transformation Plan:
这还将由旧 Bukit Timah Fire Station 的改造与未来 Bukit Timah-Rochor Green Corridor 计划补强，为片区带来更强的连通性。
-
• You are looking for a new freehold development with full condo facilities around Beauty World:
可选不多；Daintree Residence、View at Kismis 与 Mayfair Collection 均为 99 年地契，而 Linq at Beauty World 更偏向精品体量。
You might not like Forett at Bukit Timah if you:
-
• Living near an MRT is a priority:
虽说步行距离不至于难以承受，但若要天天走，可能会觉得辛苦。
-
• Like big open spaces
整体场地并非最为宽敞；除 4/5 房外，小户型面积较市场平均略小。
评测结束
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
总体评价
73%
综合评分
加入我们的 Telegram 群组，第一时间获取最新更新
立即加入
0 Comments