Forett at Bukit Timah 评测：永久产权且总价可接受

项目：	Forett at Bukit Timah
地区：	21
地址：	Toh Tuck Road
地契：	Freehold
单位数：	633
占地面积：	360,143 sqft
发展商：	Qingjian Perennial (Bukit Timah) Pte. Ltd.
TOP：	2024

作为自“断路器”措施放宽以来首个主要楼盘，Forett at Bukit Timah 在国庆日周末的开盘备受各界关注——无论是发展商还是购房者。

如果你在想，为什么其他发展商会希望竞争对手成功？这是因为这次备受期待的开盘被视为接下来数月项目推出的一块试金石。因此，从 Forett at Bukit Timah 的开盘日销售数据来看，确实让人感到乐观。

在新加坡史上首次的线上抽签中，633 个单位里有 30% 或 190 个单位成功售出。鉴于疫情仍在持续，线上抽签很可能将成为未来趋势。是否要跟往日那种白色大帐篷说再见了？当年抽签日里热情的潜在买家（和他们的代理）挤在一起的景象如今或成回忆。对房产爱好者而言，那确实是段美好时光。 

先来谈谈位于 Toh Tuck Road 的地块收购背景。2018 年 3 月，210 户的 Goodluck Garden 集体出售给 Qingjian Realty 与 Perennial Real Estate，成交价为 $610mil（$1,210 psf ppr），成为 2018 年第 5^th 大的集体出售交易。由于部分小业主提起诉讼，Forett at Bukit Timah 的推出最终推迟了一年。或许多亏其“好彩头”的名字，大多数业主最终成功让诉讼被驳回。  

这宗集体出售仅在 Daintree Residence 于 2018 年 7 月推出前数个月达成，后者同样坐落于 Toh Tuck Road，但距离 Beauty World MRT 更近。有趣的是，Daintree Residence 其实是 2018 年最新一轮降温措施后首个推出的项目。

不过，Daintree Residence 是 99 年地契项目。Forett at Bukit Timah 的推出似乎也重新点燃了市场对 Daintree Residence 的兴趣，在“断路器”之后的那个周末售出 14 个单位，至今其 327 个单位约有 60% 已被认购。

毫无疑问，许多关注 Daintree Residence 的买家也会一并看看 Forett 的产品——那就马上开始我们的深度带看！

Forett at Bukit Timah 看房导览

Forett at Bukit Timah 的示范单位位于 Yarwood Avenue，毗邻 King Albert Park MRT 的新整修 Link@896（原 Sime Darby Centre）。这与实际地点有一定距离，位于 Good Class Bungalow Area（GCBA）脚下。

如果你需要提示 Forett at Bukit Timah 的核心卖点，走近示范单位外观时就会得到答案。项目名称下方大大写着“FREEHOLD”。这策略无可厚非——正如前面所述，开盘成绩相当鼓舞人心。

这处新项目共 633 个单位，分布于 4 座 9 层和 9 座 5 层楼栋。我蛮欣赏这种楼高的变化，能减少“模块化”的刻板感，也为买家提供低层或高层居住的选择。虽然有点牵强，但这让我想起 Reflections at Keppel Bay 的高低塔楼概念。 

一些发展商在营销上会大力突出建筑师，但我没看到 Qingjian 有类似操作。坦白说，这个项目的建筑本身并无太多可大书特书之处；不过若你感兴趣，Forett at Bukit Timah 的建筑师是香港的 P&T Group。这也是曾操刀 The M、Stirling Residences 和 Raffles City Chongqing 等项目的团队。就我个人而言，知道项目建筑师曾有高质量项目的履历还是很令人安心的，也许这本身就值得一提。

顺带一提，Daintree Residence 与 Forett at Bukit Timah 同为 EcoPlan Asia 担任景观设计师，考虑到靠近 Bukit Timah 与 Bukit Batok 自然保护区，这名字确实贴切。

回到项目本身，入口处并非常见的环形落客区，而是沿 Toh Tuck Road 设置了一条与之平行的长车道，通向保安亭、中庭与落客点。起初我对这个设计略有保留，觉得有点多此一举。

话虽如此，它确实提供了更高的私密性，而且反而更实用。让我解释下——想象一个下雨的早晨，Grab 司机在路边等着转入项目时，被后方急着上班的司机狂按喇叭。有了这条长车道，车辆可以在车道上依次排队等乘客，无需堵在主路上。 

我也要为发展商的一点用心点赞：落客区顶部做了草坪覆盖，使得面向该处的楼栋住户不会在阳台外见到不美观的景象。中庭至巴士站之间也会有有盖步道，可通往 Beauty World MRT 的巴士就在那里搭乘。 

我也喜欢这里提供 1:1 的车位配比，这在当下新项目中已十分罕见。当然，预计会有部分单位出租给不驾车的租户——从而释放更多车位。此外，项目设有 2 个出车口，一个沿 Toh Tuck Road，另一个沿小支路（曾是 Goodluck Garden 的主入口），一定程度上也能缓解拥堵。

不过仅有一个入口车道；Qingjian Perennial 更明智地把主入口改设至更宽的 Toh Tuck Road。

至于高峰时段 Toh Tuck Road 的交通拥堵情况仍有待观察，尤其当 Forett at Bukit Timah 和 Daintree Residence 都入伙后。长期以来，这一直是本区居民的痛点，新项目的加入恐怕难言更好。

考虑到楼栋相对密集，我得说他们在设施配置上做得不错，尤其是泳池的数量。有一座 50 米泳道池和 2 座 30 米泳道池（外加数个较小泳池、儿童池等）。以 633 个单位而言，我认为这些完全够用。

不过略显遗憾的是，项目后方只有一片孤零零的网球场。但在当下，这已值得庆幸；似乎只是时间问题，连网球场也会被逐步取舍，毕竟有些新盘如 Amber Park 已完全不设网球场。 

潜在的不足在于楼栋之间距离较近，最近处约 13.1 米。因此这些开放绿地（如上图）尤为重要，能尽量让公共区域显得更为开阔。

归根结底，它就是块草坪，但却承担着重要功能。

在 34 号楼上方设屋顶露台是个不错的点缀，配有铁板烧空中休闲区与“sky pods”。鉴于 Bukit Timah 整体楼层不高，我想景观会相当宜人。但问题也随之而来——633 户却只有 1 处？

项目中亦分布着多处草坪与凉亭等社交空间，方便孩子与宠物活动。

我也欣赏 Qingjian Perennial 在少见设施上的用心，例如小剧院与卡拉 OK 房。完整设施清单如下： 

示范单位

户型方面，约 6 成为一至两卧，1 卧面积为 474 sqft，2 卧为 549 至 764 sqft。值得注意的是，这里的部分 2 卧比市场均值更小（因此总价更可负担），当然这些是 2 卧 1 卫的类型。其余约 4 成为 3 至 5 卧，面积介于 947 至 1,884 sqft。

客餐厅为大理石地面，卧室为木地板，这在该价位新盘中属常见配置。作为相对定位较好的项目，品牌卫浴为标配，所有单位均采用 Laufen 与 Gessi。虽不至于将 Qingjian 与 Perennial 归为“豪宅系”发展商，但从 JadeScape 与 Forett at Bukit Timah 的表现看，他们确实在选材与配件上倾向高规格。

示范单位展示了 2 至 4 卧的格局，我会先从 2 卧谈起，因为我认为它最值得一看、也最令人印象深刻。

Forett at Bukit Timah 2 卧 Deluxe 户型评测

732 平方英尺的面积，在如今 2 卧产品中算是常见（以 Deluxe 定位略大一些）。不过在我看来，它的布局相当不错。 

走进单位，首先映入眼帘的是餐区。有人可能会觉得这样缺乏私密性，因为没有玄关作缓冲（尽管户型图上标示有）。

但作为千禧一代买家，我非常相信空间高效利用——尤其在住宅愈发小型化的今天！

如图所见，餐桌偏小，整体略显局促。因此选择合适的餐桌至关重要，若尺寸过大会侵占来客通道。

这是否会成为问题，取决于你的生活方式——不过坦白说，在这套颇为清爽的布局中，这是少数可挑剔之处。

此处展示的为 5^th 层单位（一层单位同样享有挑高），层高达 4.6m。高挑的层高本应立即提升空间的气势，不过此处室内设计采用偏深色调，某种程度上削弱了空间感。别误会，我是双层挑高的拥趸，因为它带来更多灵活性，特别是稍后你将看到公共卧室的可能性。

尽管如此，示范单位的高挑层高仍然大大提升了空间的通透感。

继续往里是客厅与阳台，如果要挑剔，客厅略窄。

阳台偏小，适合希望保留更多室内面积的人士。需要注意，空调机位就在阳台旁，偶尔可能会有些噪音。 

你也会注意到，这是当下越来越流行的“哑铃”布局，即卧室分列于单位两端。这样免去了通往卧室的公共走廊，更为高效。

来到本户型最令人称道之处——可封闭厨房，带明火与窗！这“三件套”给予 2 卧买家极大的灵活性。据我所知，能在 2 卧里同时满足这三项的项目凤毛麟角！

作为亚洲家庭，重油烟烹饪是日常，因此我非常欣赏明火与窗户，便于排走气味。电器来自 Smeg，这家意大利品牌以其缤纷设计闻名；Qingjian 的另一项目 JadeScape 也采用同品牌。此处选色更趋大众化。注：你还可选配 Robam 的蒸烤一体机或保温抽屉。

但话说回来，并非所有人都会喜欢厨房紧挨主卧——这就取决于你对私密性的容忍度了。

厨房对面还设有家庭防护室（可理解为储藏室），作为额外收纳非常实用。 

或者也可作为佣人房，甚至独立的书房/办公空间，在当下语境中尤为贴切。

主卧并非同类中最大，但可轻松容纳一张 Queen 尺寸床，两侧仍能放床头柜。

除去高挑层高（同样仅 1 层与 5 层）与落地窗外，其余也大致符合当下常规配置。

主卧卫浴与我们评测 Treasure at Tampines 时相似，可用“简洁实用”来形容。我欣赏其干净中性的风格，同时也在细节上不打折，如壁挂式马桶、顶喷花洒。品质方面无需过虑，均来自 Laufen 与 Gessi 等高端品牌。

来到公用卧室，发展商搭建了家具平台，可舒适摆放单人床，以展示双层挑高的可能性。这样在下方就有空间放置小型书桌。

整体布置十分温馨。不同于一些我看过的阁楼卧室，这里的高挑高度足以让大多数人直立行走（个别身高特别出众者除外）。

Qingjian Perennial 采用了“Jack-and-Jill”双门设计，平时无客来访时，等于让房间成为套房。这里没有顶喷花洒，但使用的品牌与主卫相同。

Forett at Bukit Timah 3 卧评测

先说结论，我对这套 980 平方英尺的 3 卧布局的看法是：不算出彩。前文 2 卧的评测中，你已看出我对空间浪费的立场。3 卧若不足 1,000 平方英尺，就需要极致的空间效率——而若从效率角度看，这里在数个方面未达标。

进入单位，首先是相对狭长的玄关。虽然不算太长，也能避免邻居一眼望进屋内，但我仍觉得略显多余。当然，别只听我说，建议亲自到示范单位感受一番。 

本户型同样为封闭式厨房，与 2 卧相比，面积更大。操作台面并不算多（主要集中在一侧），但我认为对一般家庭已足够。

厨房电器为 Smeg。防护室亦位于厨房内，无需额外“隐藏”处理。通常这里会作储物或佣人房。鉴于如今住宅面积普遍不大，千万别低估家庭防护室的重要性——很难找到不碍事的地方收纳拖把与水桶。 

客餐厅在不足 1000 平方英尺的单位中十分常见——二者不作明显分隔。

这里与 2 卧的情况类似——餐区偏小。当然，你仍需谨慎选择餐桌，避免过于占道。若以空间最大化为优先，如图所示的布置或许是不错的选择——尽管我知道有人不喜欢长凳座的“拘谨感”。

沙发至电视的距离还可以，放置一张 3 人位沙发基本足够。 

但前提是你愿意缩减电视柜的尺度。我认为更好的办法是将电视“挂墙框装”——幸好如今的超薄电视足够“贴墙”。

阳台较小，因此占用的可用面积更少——考虑到本 3 卧整体面积本就不大，这点是好事。

两间公用卧室方正，可放置一张 Queen 尺寸床（会偏紧凑），更推荐单人床加小书桌的组合。

由于空调机位规划合理，所有卧室均为落地窗。虽说如此，本户型的空调机位面积不小，且环绕主卫。

第二间公用卧室与上一间同尺寸，收纳限制亦相同。

近几年起，卫浴须符合无障碍规范，从门洞宽度到淋浴可达性皆有要求。这确保即便是公用卫浴也有足够尺寸，不显局促。符合该价位预期之外，我也欣赏壁挂式马桶这种小细节，显得更具质感。卫浴配件来自 Laufen 与 Gessi 等知名品牌。 

主卧尺寸尚可，但谈不上惊艳。放下一张 King 尺寸床后，坦白说，余下可用空间不多。

衣柜空间仅比公用卧室略大一些，衣物“地盘”或需协调。这几乎是所有新盘（即便豪宅）普遍存在的问题。

主卫相比公用卫浴更大，除此之外，主要差异在于主卫配有顶喷花洒。 

Forett at Bukit Timah 4 卧评测

4 卧总面积 1,442 平方英尺，尺寸表现可圈可点。我会更希望将其中一间卧室置于客厅对侧，以提升私密性与使用灵活度。

你已听过我对 3 卧玄关“浪费空间”的抱怨，也听过我对 2 卧“没有玄关”的称赞。很高兴地说，4 卧示范单位在两者间找到了平衡：设有小型 L 形玄关，既可陈列艺术品，又自然引入室内。

此外，在此价位，我认为一定的私密性很重要，这样的玄关恰到好处。

烤箱与冰箱等部分厨房电器外置，我对此无异议。不过也有人不喜欢烤箱在客餐厅，因为气味会在公共区域停留。此户型配有双门冰箱与酒柜，颇为贴心。

我也喜欢中间这一小段台面，足够放置咖啡机，让你在上班前享用一杯。

4 卧买家通常家庭更大，因此我对湿区厨房的面积偏小有些意外。橱柜与台面都不算多，我想象若让祖母在此“大展拳脚”，她可能会有意见。

不过细看橱柜，你会发现对不规则转角的良好利用，这要归功于室内设计师 Ong & Ong。

此处还设有家庭防护室、工作阳台与杂物间/w/c。 老实说，工作阳台并不理想，偏狭小，只适合放洗烘机——若你偏好晾晒衣物，这里并不是个好选择。

多数情况下，这里大概率会用作佣人房；无论如何，额外的收纳空间总是好事。

4 卧的餐区尺寸不错。示范单位选用 6 人圆桌，我认为很贴合场景。空间整体以更中性的配色呈现，立刻显得明亮起来。 

若你偏好长方形餐桌，也完全可行。

受益于规整的格局，客厅开间较大，空间感不错。因此你可以放置 L 形沙发，或在常规 3-4 人位之外再加几张边椅。

4 卧阳台面积不小，主要因其延伸进一间公用卧室的空间。以本户型整体面积而言，完全可以接受。你也可将此视为客厅的延展，摆上户外躺椅甚至户外餐桌，皆可。

示范单位将紧邻客厅的一间公用卧室墙体拆除，改为开放式书房，展示了你潜在的改造方向。

阳台同样延伸至此房间，可增加使用空间，或作为露天餐饮的选择。

需注意，这间公用卧室不自带衣柜。你可以要求加装，因此空间使用上有一定灵活性。

与 3 卧类似，本户型也有一条通往各卧室的公共走廊。几间公用卧室尺寸大致相当，可放 Queen 尺寸床，或单人床加小书桌。

标配为双扇衣柜，所有卧室均为落地窗，因空调机位置于公用与主卫之后。 

公用卫浴与前述相仿，尺寸合适，配件来自 Laufen 与 Gessi。但需记住，此卫浴将供 3 间公用卧室（若都使用）与来客共用。

走进主卧，你会明白空间“都去哪儿了”。若你追求些许奢华感，这里正是所在——我尤其喜欢额外增加的窗户。

主卧面积可观，带独立步入式衣帽间，周末在家也能“从容踱步”。好吧，也许我夸张了，但你懂我的意思。房间开间较大，需要时完全可放下 King 尺寸床。 

若有需要，亦有足够空间放置躺椅或梳妆台。

喜欢泡澡的朋友有福了！主卫同时配备顶喷淋浴与浴缸，可按心情与时间自由选择。 

Forett at Bukit Timah 位置评测

本项目位于 Toh Tuck Road，靠近 Jalan Jurong Kechil。这里是 Upper Bukit Timah / Beauty World 成熟的私宅区。熟悉该区域的人会知道，Toh Tuck Road 很长，一端连通 Upper Bukit Timah，另一端通往 Bukit Batok 和 Toh Guan；JCube、IMM 与 Westgate 等热门商场驱车不远。Forett at Bukit Timah 更靠近 Upper Bukit Timah 一侧。

相比之下，同样位于 Toh Tuck Road 的 Daintree Residence 因更靠近 Beauty World MRT 而更为便捷。不过也别忘了，它是 99 年地契，而本项目为永久产权。

尽管以私宅为主，但在紧邻 Beauty World 站的 Toh Yi Drive 也有几座 HDB。这意味着你还能享受到更多便利，如 Bukit Timah 市场与熟食中心及周边商铺。

公共交通 

巴士站	服务巴士线路	距公寓距离（及预计步行时间）
’Goodluck Garden’	41, 77	120m, 1-min walk
’Aft Toh Tuck Terrace’	41, 77	120m, 1-min walk
’Aft Jln Jurong Kechil’	41, 77, 173	190m, 3-min walk

最近的 MRT： Beauty World MRT - 750m, 9-min walk

步行至 MRT 并非难以忍受，但距离确实不短。此外，大部分路段无有盖，日晒雨淋都得经受。

若你真心考虑 Forett at Bukit Timah，别只听我们说，不妨亲自走一趟。当然，若你每天自驾或“被接送”（比如友善的 Grab 叔叔），这就不是问题了。

搭乘项目外的 41 号巴士，坐 2 站约 3 分钟，几乎可到 Beauty World MRT——但你仍需过马路才行。

若在 CBD 工作，Beauty World MRT 位于 Downtown Line，可直达市中心。 

无需换线，乘坐 12 站约 24 分钟即可到达 Downtown MRT，Marina One、MBFC 与 Asia Square 等写字楼均在此地。

私家车出行

主要目的地	距公寓距离（及预计早高峰车程）
CBD (Raffles Place)	17.5km, 24-min drive
Orchard Road	10.8km, 25-min drive
Suntec City	17.8km, 23-min drive
Changi Airport	26.7km, 28-min drive
Tuas Port (By 2040)	29.3km, 36-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	16.9km, 26-min drive
Mediapolis (and surroundings)	8.4km, 20-min drive
Mapletree Business City	12.5km, 22-min drive
Tuas Checkpoint	19.1m, 22-min drive
Woodlands Checkpoint	14.4km, 20-min drive
Jurong Cluster (JCube)	4.8km, 13-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	15.1km, 21-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	14.7m, 22-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	25.5km, 31-min drive

*车程按早上 8 点高峰计算

小结：项目通过 Upper Bukit Timah 可便捷上 PIE，无论前往樟宜还是大士方向，自驾都相当顺畅。若你在裕廊商业带上班，Forett at Bukit Timah 是位于私宅社区的理想选择。

杂货

杂货店名称	距公寓距离（及预计步行时间）
Koryo Mart – Lor Kilat	750m, 9-min walk
Giant – Upper Bukit Timah Rd	1.2km, 16-min walk

学校

教育层级	院校数量
幼儿园（1km 步行范围内）	5
小学（3km 车程内）	5
中学（3km 车程内）	1
国际学校（3km 车程内）	4
初级学院（5km 车程内）	1
大学（5km 车程内）	1
理工学院（10km 车程内）	1

补充要点

• 多样的户型选择

这点对不同类型的买家而言可能是优点也可能是缺点。就我个人而言，我喜欢同一户型类别内有较多不同平面可选——因此示范单位展示的并不一定代表全部。还有不少差异明显的选项或更适合你，值得花时间细读手册。

• 亲近自然

我确实认识不少人偏爱 Bukit Timah 区域的一个重要原因就是绿意。如果你熟悉这里，我想很难不同意——毕竟距离占地 163-ha 的 Bukit Timah Nature Reserve 很近。

如果不想走太远，步行范围内也有 Bukit Batok Nature Park。总之，若你希望“逃离城市”，这里或许很适合你。

Forett at Bukit Timah 开发与场地评析

Facilities in Forett at Bukit Timah

落客区	会客休憩	烧烤亭
用餐亭	卡拉 OK 房	会所
小剧院	铁板烧空中休闲区	空中亭
阅读角	步行径	草坪
30M 泳道池	按摩池	无边际泳池
健身房	50m 泳道池	网球场
健身角	儿童泳池	游乐场

若从鸟瞰图看，场地规划显得有些紧凑——尤其对曾是 Good Luck Gardens 业主的读者而言，感受会更明显。

衡量密度的好方法，是以“单位数/土地面积”来比。先别和隔壁的 Signature Park 比，那必然“完胜”。更公平的“同类对比”应选附近新盘 Daintree Residence 与 View at Kismis。

Forett at Bukit Timah（360,143 sqft / 633 units = 569 sqft per unit）

Daintree Residence（201,511 sqft / 327 units = 616 sqft per unit） 

View at Kismis（90,863sqft / 186 units = 489 sqft per unit）

可见就密度而言，Forett 介于两者之间，这两处同样为集体出售地块。遗憾的是，在土地稀缺的新加坡，更紧凑的空间是我们必须适应的现实。
 

如前述导览，Forett at Bukit Timah 仅有一个入口（Toh Tuck Road）——尚可接受。更好的是设有两个出口，有助于早高峰大家赶着上班时的车流分散。

更大的问题在于 Toh Tuck Road 的道路交通，本就为附近居民所诟病。它是连接 PIE/AYE 的单车道，亦为周边众多项目的出入口。再加上运行其间的公交线路，高峰时段的拥堵在所难免。

你也可取道 Toh Tuck Terrace 再接主干道（若往 PIE/Bukit Timah 方向），不过会稍有绕行。

户型分布 

户型	单位数
1 Bedroom + Study	76
2 Bedroom	72
2 Bedroom + Study	149
2 Bedroom Deluxe	93
3 Bedroom Deluxe	119
3 Bedroom Dual Key	29
3 Bedroom Premium	28
4 Bedroom Premium	50
4 Bedroom Suite	9
5 Bedroom Suite	8

与多数大型项目一样，Forett at Bukit Timah 提供广泛的户型选择。

很明显，项目着重于较小的 1 与 2 卧，这两类占 633 户的近 62%。

正如我上面所说，即便在同一房型类别中，也有不少不同布局可选。这并非坏事，你能更贴合自身生活方式挑选。

此外，仅有 8 套 5 卧单位——也是唯一配备私家电梯的户型。

Forett at Bukit Timah 管理费

户型	管理费
1 Bedroom + Study	$262 - $314
2 Bedroom	$314
2 Bedroom + Study	$314
2 Bedroom Deluxe	$314
3 Bedroom Deluxe	$314 - $364
3 Bedroom Dual Key	$314 - $364
3 Bedroom Premium	$314 - $364
4 Bedroom Premium	$364
4 Bedroom Suite	$364
5 Bedroom Suite	$418

Best Stacks

本项目有一点值得强调：大多数单位为南北朝向。众所周知新加坡酷热难耐，避开西晒是许多业主的刚需，而这块地在朝向上可谓“天赋异禀”。

由于重建后密度大幅提升（与原 Goodluck Garden 相比，单位数增加逾 3 倍），楼栋间距普遍较近。若你非常在意私密性，请尽量避免 34 与 40 号楼，因为 28 与 93 号 Stack 的间距仅约 13 米。我也会回避 34 号楼，因为我并不喜欢朝向落客区的单位，尽管发展商已尽力优化其观感。

平均而言，楼栋间距约 25 米，整体仍可接受，远没有 Van Holland 那么紧凑。

你可以选择泳池景或草坪景，我个人更偏爱后者。周末泳池人气很旺，而楼栋间距相对较近，你肯定不希望午睡被楼下玩水的孩子们吵醒。

我个人会倾向 36 或 38 号楼，整体更安静怡然。

最少午后西晒的最佳 Stacks

朝向东南的 Stacks，如 82、83、86、89、94 与 95，午后西晒最少。

Stacks 01、06、13、22、33、43、45 与 54 全年午后西晒较强。Stacks 91 与 96 在 7 月前后午后西晒亦较强。

Prices for Forett at Bukit Timah

Price Breakdown (1st Property)

	2-Bedroom Deluxe	3-Bedroom	4-Bedroom
Price	$1,360,000	$1,847,000	$2,886,000
25% Down Payment	$340,000	$461,750	$721,500
Additional Costs
Buyer Stamp Duty	$39,000	$58,480	$100,040
Legal Fees	$2,500	$2,500	$2,500
Valuation Fees	$300	$300	$300
Stamping Fees	$500	$500	$500
Total Price	$1,402,300	$1,908,780	$2,989,340
Initial Investment Amount	$382,300	$523,530	$824,840
Return on Investment
Expected Rental Price	$3,294	$4,410	$6,489
Rental Yield	2.82%	2.77%	2.60%

Price (2nd Property)

	2-Bedroom Deluxe	3-Bedroom	4-Bedroom
Cost Without ABSD	$1,402,300	$1,908,780	$2,989,340
Plus: ABSD (12%)	$163,200	$221,640	$346,320
Total Price After ABSD	$1,565,500	$2,130,420	$3,335,660
Initial Investment Amount	$545,500	$745,170	$1,171,160
Return on Investment
Expected Rental Price	$3,294	$4,410	$6,489
Rental Yield	2.52%	2.48%	2.33%

价格评测

项目	地契	单位数	平均 Psf
Forett at Bukit Timah	Freehold	633	$1,880
Daintree Residence	99 Years	327	$1,670
View at Kismis	99 Years	186	$1,693
Mayfair Modern	99 Years	171	$1,911
Mayfair Gardens	99 Years	215	$1,957
Linq at Beauty World	Freehold	Yet to launch	TBD
Verdale	99 Years	Yet to launch	TBD

在 Covid-19 疫情背景下，要吸引买家，定价必须有吸引力，而这正是 Qingjian Perennial 所做的。

作为区域内为数不多的永久产权选择，其与周边 99 年项目 Daintree Residence 与 View at Kismis 的溢价（以 psf 计）仅约 13% 与 11%。考虑到 Forett at Bukit Timah 的设施较这两位竞品更为齐全，我必须说其定价相当具有吸引力。

即便与隔壁已 22 年楼龄的 Signature Park 相比，溢价约 35%，在我看来仍属合理。事实上，Forett at Bukit Timah 比两个 99 年项目 Mayfair Modern 与 Mayfair Gardens 还便宜。当然，它们更靠近市区一站（King Albert Park MRT），且在 Methodist Girls School 1km 范围内。

你或许会好奇，尽管 Forett at Bukit Timah 将本区 PSF 边界往上推了一些，为何去化率仍然可观？

答案在于其总价（quantum）。

或许这是刻意为之，也可能是“因缘巧合”。但虽然 Forett at Bukit Timah 的 PSF 高于 Daintree Residence（永久产权溢价可以理解），若比较同类单位的最终总价，其实差距并不大。

这部分归因于 Daintree Residence 的提价（毕竟目前已售约 60%），另一部分则是 Forett 的单位面积更小。因此，两者在总价上的差距被拉近。

举几个例子：

先看 Daintree Residence 与 Forett at Bukit Timah 的 1 卧对比。

公平起见，这可能并非完全“同向同栈”的比较，但数据基于两者近期的 1 卧最新成交。

Daintree Residence	Forett at Bukit Timah
538 sqft	474 sqft
$1,704 psf	$1,790 psf
$916,900	$848,000

如你所见，尽管 PSF 更高，但因面积更小，总价反而低于 Daintree Residence。虽然更为紧凑，但这也解释了为何有人会因更低总价而选择 Forett 的 1 卧。

撇开面积不谈，我甚至更喜欢 Forett 的布局——尤其多出一处学习/工作角落。

再看 Daintree Residence 与 Forett at Bukit Timah 的 3 卧对比。

Daintree Residence	Forett at Bukit Timah
1,001 sqft	947 sqft
$1,719 psf	$1,783 psf
$1,720,450	$1,689,000

3 卧同样如此：尽管 PSF 较高，但因面积更小，总价更低。考虑到 Forett 的永久产权，这样的价位自然更具吸引力。

需注意，Daintree Residence 目前价格已高于首发（近期销量可观）。因此若你是在 $1,500/$1,600 PSF 区间早期入手 Daintree Residence，其价格会低于 Forett。自然地，若 Forett 持续畅销，后续也可预期调价。

升值分析

正如在 Daintree Residence 评测中所述，主要的升值预期来自 Beauty World Transformation。若对比 URA 2014 与 2019 年总规，可见 Beauty World 将打造 1 million sqft 的综合体，作为全新综合交通枢纽的一部分，预计将带来超过 800 个单位。

对买家而言，这无疑是令人兴奋的；该片区目前略显老态，例如 Beauty World Plaza 等建筑颇显陈旧。随着新枢纽带来的活力与连通性提升，区域潜力将被进一步打开——问题是：它究竟能带来多大价值增量？

另有关于本区供应过量的讨论——原因不难理解。View at Kismis、Mayfair Gardens/Modern、Ki Residences、Linq、Verdale，以及即将推出的 Jalan Anak Bukit 地块——该区域将新增大量单位。

在上图 URA 总规左侧，还能看到两大片保留用地，目前为林地区域。暂未明示未来规划——但可见仍有许多待开发的土地。当然这还言之过早，但若你考虑长期持有 Forett at Bukit Timah，这或许是积极信号。

我们的看法

先说不足之处。Forett at Bukit Timah 在我看来，步行至 MRT 的距离确实偏长。若公共交通对你至关重要，我认为还有位置更佳的项目可满足需求。

其次，小户型面积始终是个约束——你需要根据家庭优先级权衡取舍。

话虽如此，Forett 的吸引力同样明显——主要在于当下的价格定位。首先，若你本就偏爱 D21，或打算在 D21 置业，这会是相对更具吸引力的选项之一。其 $1,880 的平均 PSF 在我看来定价公允，同区不少竞品设施更少且为 99 年项目。别忘了，在总价层面，他们聪明地将各类单位与周边项目拉到可比区间——至少目前，总价优势明显，叠加永久产权这一点更加分。

其次，即便你觉得 PSF 稍高或预算有限，广泛的户型面积带来更多选择。例如，最小的 2 卧 549sqft 总价不到 $1.1 mil，这作为一套永久产权的入场价，算相当可负担。 

第三，你将受惠于 Beauty World 转型规划。此规划能否取得巨大成功尚待观察。但我认为，凭借合理的入场价、永久产权与区域转型，Forett at Bukit Timah 至少能较好地守住价值。 

发展商备注：

Qingjian Realty 隶属在香港上市的 CNQC International Holdings Limited，业务遍及新加坡、香港、澳门等地。其 1999 年在新加坡以建筑公司起家，发展至今不凡。2008 年以 房产开发者身份推出首个 DBSS（碧山 Natura Loft），随后在盛港与榜鹅开发了包括 Bellewaters、Riversound Residence 在内的 6 个项目。其后业务拓展至北部与西部，并推出至今规模最大的 Jadescape。 

让我印象深刻的是其在科技方面的持续领先。早在 2015 年 7 月便推出 HiLife 应用，为住户提供设施预约与多项服务，助力顺畅入住。在 Jadescape，他们亦着力强调智慧家居，并在示范单位设置专门区域展示。

Perennial Real Estate 为新交所上市公司，业务遍及中国、新加坡、马来西亚、印尼、缅甸、斯里兰卡与加纳。除房地产外，公司在中国亦涉足医疗健康。在新加坡，其代表性资产包括 Capitol Singapore、CHIJMES、House of Tan Yeok Nee 等。其中最引人注目的是 Capitol Singapore，这是一座综合体，包含 Eden Residences 与 The Capitol Kempinski Hotel Singapore，后者为凯宾斯基在新加坡的首家酒店。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文