Forett at Bukit Timah 评测：永久产权与更易接受的总价

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项目:	Forett at Bukit Timah
地区:	21
地址:	Toh Tuck Road
物业年限:	永久产权
单位总数:	633
占地面积:	360,143 sqft
开发商:	Qingjian Perennial (Bukit Timah) Pte. Ltd.
TOP:	2024

作为解除“断路器”措施后首个主要楼盘开盘，Forett at Bukit Timah 在国庆日周末的登场可谓万众瞩目——无论是开发商还是购房者都在关注。

如果你在想为何其他开发商也会希望竞争对手的项目取得成功，原因在于这次久候的开盘，被视为接下来一系列项目的“试金石”。从 Forett at Bukit Timah 当天的销售数据来看，确实令人感到乐观。

30% 或 190 套（共 633 套）在新加坡首个线上抽签认购活动中售出。鉴于疫情影响，线上抽签或将成为趋势。是否就此告别以往抽签日里挤满热情买家与代理的白色帐篷？对地产爱好者而言，那确实是段有趣的时光。 

先来回顾一下 Toh Tuck Road 这块地的收购背景。2018 年 3 月，210 户的 Goodluck Garden 集体出售给Qingjian Realty 和 Perennial Real Estate，成交价 $610mil（$1,210 psf ppr），成为 2018 年第 5^th 大的 en bloc 案件。其后因少数业主提起诉讼，Forett at Bukit Timah 的推出延迟了一年。或许也因项目英文名“Forett”谐音“fortune”的好寓意，多数业主最终成功驳回诉讼。  

这起集体出售距 Daintree Residence 于 2018 年 7 月开盘仅数月之隔，后者同样位于 Toh Tuck Road，且距 Beauty World MRT 更近。有趣的是，Daintree Residence 正是 2018 年新一轮降温措施后首个开盘的项目。

不过，Daintree Residence 为 99 年地契项目。Forett at Bukit Timah 的推出似乎也重新点燃了对 Daintree Residence 的兴趣，在“断路器”后周末即售出 14 套，目前约 60% 的 327 套已售出。 

毫无疑问，关注 Daintree Residence 的读者，也会一并看看 Forett 有何亮点——那就直接进入我们的深度走访！

Forett at Bukit Timah Insider Tour

Forett at Bukit Timah 的示范单位位于 Yarwood Avenue，紧邻最近翻新的 Link@896（原 Sime Darby Centre），靠近 King Albert Park MRT。与实际地块有一段距离，且位于 Good Class Bungalow Area (GCBA) 的山脚处。

如果你需要提示 Forett at Bukit Timah 的核心卖点，看到示范单位外立面便能明白。项目名称下方大大写着“FREEHOLD”。这种策略无可厚非——正如前文所述，开盘销售表现相当鼓舞人心。

这座新项目共 633 户，分布在 4 座 9 层和 9 座 5 层楼栋中。我很欣赏这种楼高的变化，减少了模块化的刻板感，也让买家可在低层与高层居住之间选择。虽有些牵强，但它让我想起 Reflections at Keppel Bay 的高低层混合概念。 

有些开发商会在营销物料上大力宣传建筑师，但我并未看到 Qingjian 有类似做法。诚然，本项目的建筑谈不上惊艳，但若你关心，Forett at Bukit Timah 的建筑师为香港的 P&T Group。他们亦是 The M、Stirling Residences 与 Raffles City Chongqing 等项目的设计方。就我个人而言，知道项目的建筑师有优质项目的履历，还是令人安心并值得一提的。

巧合的是，Daintree Residence 与 Forett at Bukit Timah 共享同一景观设计师——EcoPlan Asia，考虑到项目靠近 Bukit Timah 与 Bukit Batok 自然保护区，这个名字也颇为切题。

谈到项目本身，入口处并非常见的环形落客区，而是沿 Toh Tuck Road 设有一条与道路平行的长车道，通往保安亭、中庭与落客点。起初我对这种设计略有怀疑，似乎有些多此一举。

但它确实提供了更高的私密性，反而更实用。举个例子——想象一个雨天早晨，可怜的 Grab 司机在路边等待转入项目时，被急于上班的司机频频按喇叭催促。而这条长车道则允许他们在项目内有序排队等候乘客。 

我也要称赞开发商将落客点顶部覆以草坪，这样面对它的楼栋住户，阳台外视野不会被不雅观的屋顶所破坏。中庭至巴士站也会设有有盖走道，可通往 Beauty World MRT 的巴士就在那儿搭乘。 

我也喜欢其 1:1 车位配比，在当今新盘中颇为少见。当然，预计有些单位会出租给不驾车的租户，从而释放更多车位。此外，项目设有 2 个出入口（出口）——一处沿 Toh Tuck Road，另一处沿曾是 Goodluck Garden 主入口的小路——也有助于缓解拥堵。

不过仅有一个入口（入口）可进场，但 Qingjian Perennial 明智地将主入口调整至更为宽敞的 Toh Tuck Road 一侧。

至于 Toh Tuck Road 的高峰期交通拥堵情况，仍有待观察，尤其当 Forett at Bukit Timah 与 Daintree Residence 都入伙后。该区居民长期以来对此颇有微词，新项目加入后，情况恐怕难言改善。

鉴于楼栋相对紧凑，我得说他们在设施配置上做得不错，尤其是泳池数量。项目设有 50 米与 2 个 30 米泳道池（外加若干小型池、儿童池等）。以 633 户而言，我个人认为已绰绰有余。

令人稍感失望的是，项目后方只有一片孤零零的网球场。但在当下，这已算值得庆幸。有些新项目如 Amber Park 干脆取消了网球场，看来网球场被逐步“优化掉”只是时间问题。 

潜在的不足在于楼栋之间的距离较近，最窄处仅 13.1 米。因此，拥有如上图所示的开阔绿地就尤为重要，以确保公共空间尽可能显得宽敞。

归根结底，它只是片草坪，但功能上却十分关键。

在 34 号楼上方设置屋顶露台也是一大亮点，配有铁板烧空中会客厅与 sky pods。鉴于 Bukit Timah 大多为低层建筑，想必景观会相当怡人。只是问题来了——为何 633 户仅设 1 处？

项目内还分布着多处草坪与亭台等社交空间，方便小朋友与宠物活动。

我也欣赏 Qingjian Perennial 引入一些较少见的设施，例如小剧院与卡拉 OK 房。完整设施清单如下： 

示范单位

就户型配比而言，约 6 成为一卧与两卧，面积介于 474 sqft（1 卧）与 549–764 sqft（2 卧）。值得留意的是，这里的部分两卧面积小于市场平均（因此总价更友好），当然这些是 2 房 1 卫配置。其余约 4 成为 3–5 卧，面积 947–1,884 sqft。

客餐厅将铺设大理石地面，卧室为木地板——以此价位新盘而言属常见配置。作为相对定位较高的项目，卫浴均使用 Laufen 与 Gessi 等品牌洁具。虽不至于将 Qingjian 与 Perennial 称为“豪宅系”开发商，但从我在 JadeScape 与 Forett at Bukit Timah 所见，他们确实在用料与配件上更为讲究。

示范单位展示了 2–4 卧户型，我会先从两卧开始，因为我认为它最具看点、也最令人印象深刻。

Forett at Bukit Timah 2 Bedroom Deluxe Unit Review

732 sqft 的面积在当下两卧中颇为典型（以 Deluxe 定位略大）。我个人认为其平面布局相当不错。 

进入单位，首先映入眼帘的是餐区。有人可能会觉得少了玄关缓冲，私密性略逊（尽管平面图上标注了玄关）。

不过，作为千禧一代买家，我更看重高效利用空间——尤其在住宅面积日益缩小的今天！

如图，餐桌较为精巧，整体略显紧凑。因此选对餐桌尤为重要，尺寸过大会侵占通道空间。

视生活习惯而定，这或许是个问题——但老实说，这套较为清新的布局，缺点并不多。

展示单位为 5^th 层（一层单位也享有挑高），层高达 4.6m。得益于挑高，应能强化空间的气势。不过本案的室内设计采用较深的色调，在我看来稍稍削弱了空间感。别误会，我是双层挑高的拥趸，灵活度极高，尤其稍后在次卧能看到它的妙用。

即便如此，示范单位的高挑仍大幅提升了空间的延展感。

继续向内，是客厅与阳台。若要挑剔，客厅略窄。

阳台尺寸偏小，适合希望尽量保留室内面积的买家。需注意的是，空调机位就在阳台旁，偶尔会有噪音。

你也会注意到本户型采用近来流行的“哑铃型”布局，即卧室分列于单位两侧，免去了通往卧室的走廊，更高效地利用了空间。 

来到本户型最令人称道之处——封闭式厨房，配有明火与窗户！这三者同存让两卧买家的选择更为灵活。以我的记忆，市面上能在两卧里同时满足这三项“清单”的项目屈指可数！

作为亚洲人，重油烟烹饪是家常便饭，我非常欣赏燃气灶与窗户的配置，便于排走异味。家电来自意大利高端品牌 Smeg，与 Qingjian 的另一项目 JadeScape 一致。当然，这里采用更符合大众审美的配色。注：还可选配 Robam 的蒸烤箱一体机或暖碟抽屉。

不过话说回来，并非所有人都会喜欢厨房紧邻主卧——这就取决于你对私密性的要求了。

厨房对面还设有家庭防护室（即：储物间），作为额外收纳总是有用的。 

或者，你也可以把它当作女佣房，或是独立的书房/办公空间——在当下尤其实用。

主卧并非同类中最大，但放下一张 Queen 床并配两侧床头柜不成问题。

除了一层与 5 层特有的挑高与落地窗，基本就是当下常见配置。

主卧套卫与我们在 Treasure at Tampines 评测中见到的类似，可谓“朴素实用型”。我欣赏其清爽中性的设计，同时不忘细节，如壁挂座厕与顶喷花洒。用料为 Laufen 与 Gessi 等高端品牌，品质无需担忧。

来到公共卧室，开发商搭建了家具平台（可舒适放置单人床），展示双层挑高的可塑性。下方空间可布置一处小书写区，十分不错。

整体布置温馨惬意。且不同于一些阁楼式卧室，这里的挑高足以让大多数人站立自如（除非你“身高有余”）。

Qingjian Perennial 采用了 Jack-and-Jill 双开式公共浴室的做法，贴心之处在于无客人时，它等同于次卧的套卫。这里没有顶喷，但与主卫同样使用上述品牌配件。

Forett at Bukit Timah 3 Bedroom Review

先说结论，我对这套 980 sqft 的三卧布局评价是：中规中矩、缺乏灵感。前文两卧评测已可见我对“浪费空间”的看法。想要在 1,000 sqft 以内实现三卧，必须把效率拉满——而从“空间效率”角度看，它在几个方面并未达标。

入户后是较窄且偏长的玄关。它并不算太长，也能避免邻居一眼望入你家，但我仍觉得略显多余。当然，别只听我一面之词，不妨到示范单位亲自感受。 

本户同样为封闭式厨房，相较两卧面积更大。操作台面并不算多（基本集中在一侧），但对一般家庭而言应已足够。

厨房家电由 Smeg 提供。家庭防护室也在厨房内，无需额外“隐藏”。通常会作为储物间或女佣房。鉴于当下住宅面积偏小，家庭防护室的重要性不容小觑——不然拖把水桶往哪儿放都成问题。 

客餐厅在不足 1000 sqft 的单位中颇为常见——两者并无明显分隔。

与两卧类似，餐区偏小。选购餐桌仍需谨慎，过于“厚重”会侵占通道。若优先考虑空间最大化，如图所示的长凳组合或许是好选择——尽管我知道有人不太喜欢长凳的“拘谨感”。

沙发至电视的距离尚可，放置 3 人位沙发基本没问题。 

但前提是你愿意“瘦身”电视柜。我认为更好的做法是壁挂电视——幸好如今超薄机型普及。

本三卧的阳台较小，占用的可用面积更少——考虑到本户整体面积偏小，这反而是件好事。

两间公共卧室方正，可放 Queen 床（会偏紧），更理想的还是单人床配小书桌。

得益于空调机位的合理规划，所有卧室均为落地窗。虽说本户的空调机位面积不小，且环绕主卫一圈。

第二间公共卧室尺寸相同，收纳限制也一样。

近年起，浴室需符合更严格的无障碍规范，从门洞宽度到淋浴可达性，因此即使是公共浴室，尺寸也更为舒适，不显局促。就本价位而言，标配壁挂座厕的小细节我也颇为欣赏，更显质感。卫浴品牌同样为 Laufen 与 Gessi。 

主卧尺寸尚可，但谈不上出众。可容纳 King 床，但坦白说，之后可活动的空间就不多了。

衣柜空间仅比公共卧室略多，若两人“争夺”衣柜使用权，可能需要协调。这在新盘（即便豪宅）中都较为常见。

主卫相较公共浴室更大，差异主要在于主卫配有顶喷花洒。 

Forett at Bukit Timah 4 Bedroom Review

总面积 1,442 sqft 的四卧在尺寸上表现不错。我会更倾向把其中一间房放在客厅另一侧，以提升私密性与灵活度。

此前我对三卧“浪费”的玄关颇有微词，也赞赏两卧没有玄关的高效。这套四卧在两者间取得了不错的平衡：设有小型 L 形玄关，可展示一件亮眼的艺术品，再引入室内。

以本价位而言，适度的私密性很重要，我认为这段玄关恰到好处。

部分厨房电器（如烤箱与冰箱）被置于外侧，我对此并无异议。尽管也有人不喜欢烤箱在客厅区域，担心气味残留。本户配备双开门冰箱与酒柜，算是加分项。

我也喜欢中间这段小吧台，可放咖啡机，让你在上班前来一杯提神。 

购买四卧的买家通常家庭成员更多，因此我惊讶于湿厨房本身并不算大。柜体与台面都不算丰富，我可以想象让我奶奶在这里“施展拳脚”可能不太满意。

不过仔细观察你会发现，柜体在不规则转角处也做了巧妙利用，这要给室内设计师 Ong & Ong 点个赞。

这里还设有家庭防护室、后勤区与 w/c。 不得不说，这里的“后阳台”并不理想，偏局促，只够放洗烘设备——若你偏好自然晾晒，可能不太方便。

多数情况下，这里会被用作女佣房；无论如何，有额外收纳总归是好事。

本四卧的餐区尺度不错。示范单位选用 6 人圆桌，我认为很契合空间。设计团队采用中性色调，能瞬间提亮空间。 

若选长方形餐桌也同样合适。

本户型方正，客厅开间较宽，空间感不错。你可以放置 L 型沙发，或在 3–4 人位沙发之外再添置几张边椅。

本四卧的阳台面积颇大，部分也延伸进其中一间公共卧室。以本户整体面积而言，可接受。你也可将其视为客厅的延伸，设置户外躺椅或用餐区。

紧邻客厅的公共卧室墙体被拆除，改为开放式书房，展示了你购入后可实现的改造思路。

阳台也延伸至该房，可增加可用空间，或打造露天用餐区。

需注意，这间公共卧室不带内置衣柜。你可要求加装，亦便于根据自身规划灵活使用空间。

与三卧相同，本户设有通往各卧室的走廊。公共卧室尺寸相仿，可放 Queen 床，或单人床配小书桌。

标配两扇衣柜门，所有卧室均为落地窗，因空调机位被很好地置于公共与主卫之后。 

公共浴室与前述相仿，尺寸适中，配有 Laufen 与 Gessi 的配件。但要记住，这间浴室会被 3 间公共卧室（若均使用）与来访客人共同使用。

走进主卧，你会发现空间主要“给”了这里。若你追求一丝奢适感，大概就是此处——我尤其喜欢额外的窗面。

面积不小，带步入式衣帽间，闲暇时可在房内从容走动。好吧，也许我夸张了些，但你懂我的意思。横向尺度不错，需要时放 King 床也绰绰有余。 

若有需要，这里还有空间放置躺椅或梳妆台。

喜欢泡澡的朋友有福了！主卫同时配备顶喷花洒与浴缸，可按心情与时间自由选择。 

Forett at Bukit Timah Location Review

本项目位于 Toh Tuck Road，靠近 Jalan Jurong Kechil，属于 Upper Bukit Timah / Beauty World 成熟私宅地带。熟悉该区的人会知道，Toh Tuck Road 很长，一端接 Upper Bukit Timah，另一端通往 Bukit Batok 与 Toh Guan，JCube、IMM 与 Westgate 等热门商场驱车片刻即达。Forett at Bukit Timah 更靠近 Upper Bukit Timah 一侧。

相比之下，同样位于 Toh Tuck Road 的 Daintree Residence 因离 Beauty World MRT 更近而更为便捷。但请记住，它为 99 年地契，而本案为永久产权。

尽管该区以私人住宅为主，但在 Toh Yi Drive、Beauty World 站旁仍有数座HDB。这意味着周边便利设施更齐全，如 Bukit Timah Market & Food Centre 与邻里商铺等近在咫尺。

公共交通 

巴士站	服务巴士	距离公寓（及预计步行时间）
’Goodluck Garden’	41, 77	120m, 1-min walk
’Aft Toh Tuck Terrace’	41, 77	120m, 1-min walk
’Aft Jln Jurong Kechil’	41, 77, 173	190m, 3-min walk

最近的 MRT: Beauty World MRT – 750m, 9-min walk

步行至地铁并非不可接受，但确实有一段距离。且大部分路段无遮蔽，日晒雨淋需自担。

别只听我们说，若你认真考虑 Forett at Bukit Timah，建议亲自步行一趟。当然，若你日常自驾或由“友善的 Grab 叔叔”接送，则不在此限。 

乘坐 41 路巴士，从项目外巴士站出发约 3 分钟（2 站）即可到达 Beauty World MRT 附近。不过仍需穿越马路。

对于在 CBD 上班的通勤者，Beauty World MRT 位于 Downtown Line 上，直达市中心相当方便。  

搭乘 24 分钟、跨越 12 站即可抵达 Downtown MRT，无需换线。Marina One、MBFC 与 Asia Square 等办公楼群皆在其周边。

私家车出行

主要目的地	距离公寓（预计早高峰车程）
CBD (Raffles Place)	17.5km, 24-min drive
Orchard Road	10.8km, 25-min drive
Suntec City	17.8km, 23-min drive
Changi Airport	26.7km, 28-min drive
Tuas Port (By 2040)	29.3km, 36-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	16.9km, 26-min drive
Mediapolis (and surroundings)	8.4km, 20-min drive
Mapletree Business City	12.5km, 22-min drive
Tuas Checkpoint	19.1m, 22-min drive
Woodlands Checkpoint	14.4km, 20-min drive
Jurong Cluster (JCube)	4.8km, 13-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	15.1km, 21-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	14.7m, 22-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	25.5km, 31-min drive

*车程以早上 8 点高峰时段为基准

总结：通过 Upper Bukit Timah 可便捷上 PIE，无论往 Changi 还是 Tuas 方向自驾都不成问题。对于在 Jurong 商圈工作的通勤者，Forett at Bukit Timah 位于私宅社区中，是理想选择。 

杂货与日用品

商店名称	距离公寓（及预计步行时间）
Koryo Mart – Lor Kilat	750m, 9-min walk
Giant – Upper Bukit Timah Rd	1.2km, 16-min walk

学校

教育阶段	院校数量
学前（1km 步行内）	5
小学（3km 车程）	5
中学（3km 车程）	1
国际学校（3km 车程）	4
初级学院（5km 车程）	1
大学（5km 车程）	1
理工学院（10km 车程）	1

其他要点

• 户型选择多

这点对不同类型买家而言可能是优点，也可能是缺点。就我个人而言，我喜欢每种户型下有多种平面可选——因此你在示范单位看到的，并不一定代表全部供给。还有不少差异较大的方案更契合你的需求，值得花时间细读手册。

• 亲近自然

许多人偏爱 Bukit Timah 的一大原因，正是满眼绿意。若你熟悉该区，想必很难反驳。毕竟这里靠近 163-ha 的 Bukit Timah Nature Reserve。

若不想走太远，步行范围内还有 Bukit Batok Nature Park。简单来说，如果你想从城市中抽身，这一带很适合你。

Forett at Bukit Timah Development Site Review

Forett at Bukit Timah 设施

车道落客点	休憩厅	烧烤亭
用餐亭	卡拉OK房	会所
迷你影院	铁板烧空中会客厅	空中亭
阅读角	步行小径	草坪
30m 泳道池	按摩池	无边泳池
健身房	50m 泳道池	网球场
健身角	儿童池	游乐场

若从“鸟瞰视角”看本项目，确实显得有些密集——若你是 Goodluck Garden 的前业主，感受会更明显。

评估密度的好办法，是看单位数量与用地面积的比值。先别和隔壁的 Signature Park 比，那注定“稳赢”。更公平的横向对比，是与附近的新盘 Daintree Residence 与 View at Kismis。

Forett at Bukit Timah（360,143 sqft / 633 units = 569 sqft per unit）

Daintree Residence（201,511 sqft / 327 units = 616 sqft per unit） 

View at Kismis（90,863 sqft / 186 units = 489 sqft per unit）

显然，就密度而言，Forett 处于两者之间，这两块地也同为en bloc 项目。遗憾的是，在地少人多的新加坡，紧凑或许是必须适应的现实。
 

如同在实地走访中提到的，Forett at Bukit Timah 仅有一处入口，位于 Toh Tuck Road——这还算可以。更好的是有两处出口，有助于在早高峰大家同时出门上班时分流。

更大的问题在于 Toh Tuck Road 本身的车流，一直为周边居民所诟病。它是通往 PIE/AYE 的单车道连接路，周边多个项目的主要出入口也在此，再加上沿线巴士，早高峰时段的确不易。

你也可经由 Toh Tuck Terrace 绕行至主干道（若前往 PIE/Bukit Timah 方向），但那需要稍作绕行。

户型配比 

户型	套数
1 Bedroom + Study	76
2 Bedroom	72
2 Bedroom + Study	149
2 Bedroom Deluxe	93
3 Bedroom Deluxe	119
3 Bedroom Dual Key	29
3 Bedroom Premium	28
4 Bedroom Premium	50
4 Bedroom Suite	9
5 Bedroom Suite	8

与多数大型项目一样，Forett at Bukit Timah 的户型覆盖面较广。

显而易见，1 与 2 卧占据了近 62% 的 633 套。

如前所述，每种卧室类型中也有多种不同布局可选。这并不坏，反而能更贴合你的生活方式。

此外，5 卧仅有 8 套——也是仅有配置私家电梯的户型。

Forett at Bukit Timah 管理费

户型	管理费
1 Bedroom + Study	$262 – $314
2 Bedroom	$314
2 Bedroom + Study	$314
2 Bedroom Deluxe	$314
3 Bedroom Deluxe	$314 – $364
3 Bedroom Dual Key	$314 – $364
3 Bedroom Premium	$314 – $364
4 Bedroom Premium	$364
4 Bedroom Suite	$364
5 Bedroom Suite	$418

最佳 Stacks

本项目一大亮点是大多数单位为南北朝向。新加坡炎热众所周知，避开西晒是许多屋主的刚需，这块地在这方面“先天占优”。

由于本次重建的密度提升，相比原 Goodluck Garden，单位数增加逾 3 倍，楼栋彼此较近也在情理之中。若你非常在意私密性，建议避开 34 与 40 号楼，因为 28 与 93 号 Stack 最近处仅 13 米。我也会避开 34 号楼，因为我不太喜欢正对落客区的视野，尽管开发商已尽力优化其观感。

平均而言，楼间距约 25 米，整体仍可接受，绝非如 Van Holland 般逼仄。

你可选择面泳池或草坪景观，我个人更偏好后者。周末泳池人气旺，而楼栋相对靠近，午睡时被楼下孩童的玩闹声惊醒可不是什么好体验。

若想在园区内更安静，我会选 36 或 38 号楼。 

最少西晒的最佳 Stacks

朝向东南的 Stacks 如 82、83、86、89、94 与 95 受午后西晒影响最小。

Stacks 01、06、13、22、33、43、45 与 54 全年西晒较强。Stacks 91 与 96 在 7 月前后午后日照也较强。

Prices for Forett at Bukit Timah

价格拆分（首套房）

	2-Bedroom Deluxe	3-Bedroom	4-Bedroom
价格	$1,360,000	$1,847,000	$2,886,000
25% 首付款	$340,000	$461,750	$721,500
额外费用
Buyer Stamp Duty	$39,000	$58,480	$100,040
法律费用	$2,500	$2,500	$2,500
估价费	$300	$300	$300
贴印费	$500	$500	$500
总价	$1,402,300	$1,908,780	$2,989,340
初始投入金额	$382,300	$523,530	$824,840
投资回报
预期租金	$3,294	$4,410	$6,489
租金回报率	2.82%	2.77%	2.60%

价格（第二套房）

	2-Bedroom Deluxe	3-Bedroom	4-Bedroom
不含 ABSD 成本	$1,402,300	$1,908,780	$2,989,340
加上：ABSD (12%)	$163,200	$221,640	$346,320
含 ABSD 总价	$1,565,500	$2,130,420	$3,335,660
初始投入金额	$545,500	$745,170	$1,171,160
投资回报
预期租金	$3,294	$4,410	$6,489
租金回报率	2.52%	2.48%	2.33%

Price Review

项目	年限	单位数	平均 Psf
Forett at Bukit Timah	永久产权	633	$1,880
Daintree Residence	99 年	327	$1,670
View at Kismis	99 年	186	$1,693
Mayfair Modern	99 年	171	$1,911
Mayfair Gardens	99 年	215	$1,957
Linq at Beauty World	永久产权	Yet to launch	TBD
Verdale	99 年	Yet to launch	TBD

在 Covid-19 疫情背景下，要吸引买家，开盘价必须有诚意——Qingjian Perennial 正是如此。

作为周边少数永久产权选择，Forett 相较邻近 99 年地契的 Daintree Residence 与 View at Kismis，溢价仅约 13% 与 11%（按 psf 计）。考虑到 Forett at Bukit Timah 的设施更为完善，我认为其定价颇具吸引力。

即便与隔壁已 22 年楼龄的 Signature Park 相比，溢价约 35%，在我看来亦属合理。事实上，Forett at Bukit Timah 的均价甚至低于 2 个 99 年项目 Mayfair Modern 与 Mayfair Gardens。诚然，它们距离市区更近一站（King Albert Park MRT），且在 Methodist Girls School 1km 范围内。

或许你会好奇，尽管 Forett at Bukit Timah 在本区 PSF 上定价更高，但去化率仍相当可观。

答案在于“总价”。 

可以说是“刻意为之”或“巧合”。虽然 Forett at Bukit Timah 的 PSF 高于 Daintree Residence（永久产权溢价无可厚非），但若看对比户型的最终总价，差距其实不大。

部分原因在于 Daintree Residence 已售出约 60%，价格较开盘有所上调；另一个原因是 Forett 的整体户型面积更小，从而拉近了两者的总价差距。

举几个例子：

先看 Daintree Residence 与 Forett at Bukit Timah 的一卧。

公允起见，这并非完全“对号入座”的比较（朝向与 Stack 可能不同）。但这些数据基于最新成交的一卧单位。

Daintree Residence	Forett at Bukit Timah
538 sqft	474 sqft
$1,704 psf	$1,790 psf
$916,900	$848,000

可见，尽管 PSF 更高，但因面积更小，Forett 的总价更低。诚然，空间会更紧凑，但这也解释了为何有人会因更低的总价而选择 Forett 的一卧。

撇开面积不谈，我甚至更喜欢 Forett 的布局——尤其是多出的书房空间。

再看 Daintree Residence 与 Forett at Bukit Timah 的三卧对比。

Daintree Residence	Forett at Bukit Timah
1,001 sqft	947 sqft
$1,719 psf	$1,783 psf
$1,720,450	$1,689,000

三卧同理，尽管 PSF 更高，但因面积更小，总价反而更低。再考虑 Forett 的永久产权属性，其价格点确实更具吸引力。

但要注意，Daintree Residence 目前价格较开盘时更高（近期去化较多）。因此若你是早期以 $1,500/$1,600 PSF 买入 Daintree 的买家，你的入场价会低于 Forett。自然地，若 Forett 持续畅销，亦可能逐步提价。

Appreciation Analysis

正如在Daintree Residence 评测中提到的，主要的增值预期来自 Beauty World Transformation。对比 URA 2014 与 2019 年 Master Plan 可见，Beauty World 将打造 1 million sqft 的综合体，作为全新综合交通枢纽的一部分，预计将推出逾 800 套住宅。

对买家而言，这无疑是令人期待的利好，有望让目前显得有些“陈旧”的街区——如仍然屹立的 Beauty World Plaza——焕发新生。随着综合交通枢纽带来的活力与联通性提升，区域潜力将被进一步释放——问题在于，它能带来多大的价值增量？

也有人担心区域内的潜在供应过剩，这并非空穴来风。View at Kismis、Mayfair Gardens/Modern、Ki Residences、Linq、Verdale，以及即将推出的 Jalan Anak Bukit 地块——该区将新增相当数量的单位。

从上方 URA Master Plan 左侧也能看到两块大型“保留地”，目前还是林地。尚无明确的未来用途规划——但仍有大量土地待开发。当然，这还需时日；若你考虑长期持有 Forett at Bukit Timah，也可以正面看待这一点。

Our Take

先说不足之处。我认为 Forett at Bukit Timah 步行至 MRT 的距离仍偏长。若你十分依赖公共交通，或许还有更合适的项目可选。

其次，小户型面积偏小始终是约束——你需要根据家庭的实际优先级来权衡。

话虽如此，我同样能理解 Forett 的吸引力——主要来自当前的价格定位。首先，若你本就钟爱 D21，或正考虑在 D21 置业，本案是较具吸引力的选项之一。其 $1,880 的平均 PSF 在我看来定价公允，同区竞品设施较少且为 99 年项目。别忘了，在总价层面，他们通过与周边竞品的对位，让各户型的定价颇具竞争力——就目前而言，考虑到永久产权属性，总价的确更具优势。

其次，即便你觉得 PSF 略高或预算有限，丰富的户型尺寸意味着你仍可能找到合适的选择。比如，最小的 549 sqft 两卧，总价有望低于 $1.1 mil，这在永久产权中已是相对友好的入场价。 

第三，你将有机会受益于 Beauty World 的转型计划。此计划能否“惊艳四座”仍待观察。但在我看来，凭借合理的入场价、永久产权与转型规划三者叠加，Forett at Bukit Timah 至少应能相对稳健地保持其价值。 

开发商备注：

Qingjian Realty 隶属香港上市公司 CNQC International Holdings Limited，业务遍及新加坡、香港、澳门等。其 1999 年以建筑公司身份进入新加坡，发展至今。首个地产开发为 2008 年 Bishan 的一座 DBSS（Natura Loft），此后在 Sengkang 与 Punggol 深耕，累计 6 个项目，包括 Bellewaters 与 Riversound Residence。其后版图扩展至北部与西部，并推出迄今规模最大的 Jadescape。 

令我印象深刻的是其在科技上的持续投入。2015 年 7 月上线 HiLife 应用，既可预订设施，也能协助多项服务，提升入住体验。于 Jadescape，他们也重视智能家居体验，并在示范单位设专区展示。 

Perennial Real Estate 为新交所上市公司，业务遍及中国、新加坡、马来西亚、印尼、缅甸、斯里兰卡与加纳。除地产外，公司还在中国涉足医疗健康。在新加坡，其投资物业包括 Capitol Singapore、CHIJMES、House of Tan Yeok Nee 等标志性建筑。其中最有意思的是 Capitol Singapore，这是一座综合体，包含 Eden Residences 与 The Capitol Kempinski Hotel Singapore，后者是 Kempinski 在新加坡的首家物业。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。