Van Holland 评测：精品项目中的精装修与优质配套

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项目:	Van Holland
地段:	10
地址:	Holland Road
产权:	永久产权
住宅总数:	69
占地面积:	47,660 sqft
开发商:	Koh Brothers
TOP:	2023

Van Holland 目前坐落于原 Toho Mansion 的永久产权地块上。该地块在 2018 年初于$120.4 million en bloc sale中被 Koh Brothers 收购，正值’17/’18 集体出售热潮高峰期。

这座俯瞰 Holland Village 的精品豪华公寓占地仅 47,660 sqft，成交价高达 $1,805 psf ppr——以小地块而言，这个价格可谓惊人，随后也对 Van Holland 的开盘定价产生了深远影响。 

它的细分化卖点（USPs）能否让 Van Holland 脱颖而出？ 

让我们一探究竟！ 

Van Holland 深度参观

若你正在 Holland 一带找新房，现在可谓选择众多。有One Holland Village Residences（或许是声量最高的一项）、Leedon Green、15 Holland Hill、尚未推出的 Hyll on Holland，当然还有 Van Holland。

在该区域的所有新盘中，Van Holland 的体量最小（就用地面积而言）。视你的偏好而定，你甚至会觉得它的位置最佳——既靠近 Holland Village 的核心地带，又因稍退后而享有更大程度的宁静（当然，面向马路的单位除外）。

毫无疑问，Van Holland 属于小型项目，仅 69 套，坐落于 47,660 平方英尺的地块上（与超大型、2,203 户的Treasure at Tampines相比可谓天壤之别）。不少人会因小体量项目设施不全等原因而犹豫，但别被它的小尺寸迷惑——它确实提供了相当扎实的一揽子配套。

首先，你能立刻感受到其在差异化方面所做的努力。门廊处将设置一座横跨两层、约 10 米高的瀑布景观，极具视觉震撼。或许也有人认为瀑布并无实用性，但在以豪华为主轴的项目中，我认为这笔投入物有所值。而且，飞流而下的水景总是令人目不暇接——哪怕只是每天迎接你回家。

在视觉层面上，门廊上方的每一层还将种植相当长度的绿化带——在精品项目中并不常见。

这里另一大卖点是二层与有盖人行天桥的直接连通，可直通 Holland Village。这让前往 Holland Village 十分便捷，是一个低调却很必要的功能。

若要稍作吹毛求疵，我会说正立面在设计上不够统一——在我看来略显杂乱。当然，设计本就见仁见智。俗话说，甲之蜜糖，乙之砒霜。

还需注意的是，正门入口紧邻 Holland Road 主干道。可达性极佳，但由于车流速度较快（且天桥可能阻碍视线），从项目驶出时可能比平常更费劲。

无边际泳道池位于抬高的平台上，可俯瞰 Holland Road。得益于较高的标高，住户可大幅避免外侧人行道行人的直视，私密性不错。缺点？这里不会是安静平和的氛围——道路噪音几乎全天候存在。

抬高设计的另一产物是整面瀑布墙，但最佳观赏点主要在地面层那条较窄的花园带。

如今有竞争力的项目几乎都会配备泳池，但在精品项目里配备不止一座泳池——更别说屋顶无边际泳池——却并不多见。虽然体量不大，但当你想换个环境时，这无疑是极好的配置。

屋顶露台的视野可越过 Holland 一带的低层建筑（One Holland Village Residences 的高塔除外）。但需提醒：别期待类似 MBS 的宏伟景观——项目仅 5 层高。

我尤其喜欢这里的会所。面积不大——约 1,200 平方英尺的室内外空间，但设有酒窖、可举办聚会的空间，以及带厨房设施的茶水间。配合屋顶无边际泳池，足以在忙碌工作周后，带来一个惬意的放松之所。

若你觉得上述评价大多正面，那确实如此。但天下没有完美项目。Van Holland 也有其不足，主要受限于体量所带来的约束。

如上图所示，楼栋之间的距离并不理想。因此，部分单位会与对面住户正面相对——对渴望私密性的买家而言，这是不小的减分项。

也并非存在明显更优的朝向选择。面向 Holland 的单位会受到交通噪音影响，背面则朝向 Ford Avenue 一带的有地住宅。

Van Holland 3 卧 + 书房 评测

1,055 平方英尺的 3 卧加书房确实偏小，这在项目用地有限的背景下也在预期之内。好在格局相当高效，尤其是“哑铃式”布局的加持。

我也喜欢这里的空调机位（AC ledge）被整齐地安置在后方，不会干扰窗户，坐在阳台也不至于听到风机运转声。不过它占去了一块不小的面积，恐怕难以两全其美。

虽然可将 Van Holland 视为豪华定位项目，但并非所有单位都配备私家电梯，只有标注“尊享”的单位才有。本套 3 卧加书房则为普通入户门。

没有什么意外之处，进门即可见客/餐厅视野，右侧是厨房。

就纸面数据而言，厨房面积相当可观。进深较长，台面与收纳空间都不错；横向宽度也足以让两人背靠背工作。玻璃窗隔断也有助于让空间更显通透。

厨房家电均来自 Miele，这是一家广受高端客群欢迎的德国品牌。

虽是小细节，却非常实用——双水槽！在清洗餐具时差别很大。

尽管项目整体体量较小，这套 3 卧竟然还包括后院空间。面积不大，但足以容纳洗烘设备，或用来晾晒衣物。

后院与书房相连。书房并不大，但因高于平均的层高（3.1 米）而显得颇为宽敞。更不用说，在当下的 Covid-19 情况下，能有独立书房/办公区对许多人来说都是加分项。

你也可将此空间用作储藏或保姆房——用途较为灵活。不过，若同时需要书房与保姆房，那么恐怕就得考虑更大的户型。

这里的采光也有限，因为没有窗户。除非你习惯将通往后院的门常开，否则不喜欢无自然采光的人，或许更适合将书房移到别处。

让我们回到客餐厅看看。

细节控或许已经注意到——起居区的对花大理石（bookmatched marble）地面。对不了解的人来说，对花大理石是将两块“镜像”的大理石板并排铺设，就像展开的书页（故名）。因此亦被许多人视为最能展现天然石材纹理的方式之一。

要知道，这并不便宜。需要将一整块石板精准切割成两片薄板，安装时也必须绝对精确，保证纹理对齐。

更甚者，开发商还专程飞往意大利，从源头甄选了他们为本项目设想的大理石。

鉴于整体面积有限，一些空间的尺寸势必有所取舍。若你喜欢在家招待宾客，可能会对偏小的餐区感到失望。

虽然看起来还算体面，但样板间所摆放的餐桌仅为 4 人座——充其量也只是勉强够用。对于满员居住的 3 卧而言，这显然不够——最好至少放 5 或 6 人座的餐桌。

问题在于需要同时为入户动线与通往走廊的通道留出空间——自然挤占了餐区。

客厅表现更佳，尽管纵深不算长，但横向宽度不错。此外，3.1 米层高也让空间更显开阔。

注意通常摆放电视柜的墙面较短，这是由于公共卧室门的位置所致。

阳台很大。对不喜欢室外空间过大的买家来说，这会是减分项。但我认为会对这类项目感兴趣的客群，更愿意接受较大的室外空间（讲究的是生活方式）。

更妙的是，阳台地面也铺设了与起居区相同的大理石——在我目前看过的新盘中尚属首次。

这里的细节也可圈可点——为了防滑，大理石被切割成更小的拼块。

两间公共卧室中，这一间无疑是首选。面积更大、可直通阳台、与其他卧室相对独立更具私密性，还带有一间可共用的浴室（虽为公共浴室）。

同样地，高层高让空间的体感大不相同，更显宽敞。

公共浴室采用 Jack and Jill 双通式，可从公共卧室与起居区两侧进入。卫浴配件来自 Duravit，我尤其喜欢那些小巧思——黑色把手、独特（镶嵌 Swarovski）的龙头与毛巾杆。若你好奇，这些来自意大利高端卫浴品牌F.lli Frattini。

公共浴室也配有顶喷花洒——很加分。

第二间公共卧室中规中矩。面积偏小，但配有落地窗。

与当下多数新盘一致，受限于房间面积，收纳空间会较为有限。

与前述卧室一样，主卧也偏小。放下一张大床（Queen/King）后，可供活动的空间所剩无几。

不过，这扇转角落地玻璃窗弥补了空间不足。它几乎带来环绕视野，并引入大量自然光。当然，缺点也很“耀眼”（双关）：视朝向不同，易受日晒影响；若不加遮光帘，私密性也会不足。

若你常看我们的公寓评测，应该已经熟悉——收纳空间几乎总是多数人的痛点。

主卫本身空间不错，但可惜尚不足以容纳浴缸。

不过，这里同样配有一块惊艳的大理石，毫无疑问是浴室的视觉中心。

我也喜欢淋浴间旁增设的纤细层架。

以及这个。没错，对卫浴发烧友来说，这是 Duravit 的 SensoWash®（由 Philippe Starck 设计）。说实话，这类电子智能坐便在新加坡并不算普及，但其功能确实很实用。

Van Holland 2 卧 评测

以当下新盘而言，775 平方英尺对 2 卧来说其实相当不错。可惜其整体效率不如 3 卧，罪魁祸首在于入户处那段较长的走廊（几乎不可用的空间）。 

坦白说，这样体量的单位并不需要如此长的入户走廊。这是一段相当可惜的不可用空间。即使你决定在此增加柜体收纳，也会显得逼仄。最终，没有人是赢家。 

与 3 卧偏沉稳深色的基调不同，2 卧采用了更明亮的配色。考虑到更小的面积，这是个不错的选择。 

除配色外，第一印象基本与当下 2 卧常见水准相当。一样受益于 3.1 米层高，空间体感更为宽裕。 

此处的厨房与餐区基本合二为一，作为一体化空间，勉强可满足多数人的日常需求。但若单独评判厨房，本案就没那么理想了。 

若你会较频繁使用厨房，这里可能并非理想之选。台面空间偏少，尽管家电依旧采用 Miele，品质不俗。 

若你的主要“餐源”来自对面 Holland Village，那么当前的厨房布局对你而言就完全不是问题了。

餐区本身坐 4 人还算合适，再多就会拥挤。 

起居区表现稍好——但也只是稍好。横向宽度是短板；一旦放上电视柜，通往阳台的动线就更窄了。

可能是一旦留意到就难以忽视——这里的对花大理石地面非常抓眼。或许有人觉得低调，但我认为它确实为单位增添了高级质感。

阳台本身尺寸不差，再加上主卧的阳台，整体室外空间就更可观了。当然，若你喜欢不时换个环境（或是一天劳累后在自家阳台来一支），这完全能满足你的需求。

同样地，这里的大理石也切割成小块，以尽量减少打滑意外（细节出众）。

公共卧室较小，更适合单人床布局。需注意外侧即为空调机位，因此这里无法享有整面落地窗。

公共浴室的面积令人惊喜。龙头来自 F.lli Frattini，我尤其喜欢带背光的超大镜面。其余配件由 Duravit 提供，不过 SensoWash® 智能坐便仅配置于主卧浴室。

不过这里同样配有顶喷花洒！

与单位其余部分一致，主卧面积也偏小。

收纳同样无甚亮点。与其他新盘大致相当，但对多数双人居来说并不算充裕。

阳台足以摆放一两把小椅子。

与公共浴室类似，主卫尺寸相当给力。我也很喜欢这里的配件与收纳设计。

正如 3 卧评测所述，Duravit SensoWash® 智能坐便堪称“真香”（至少对我而言）。用过之后，很难再回到普通款！

同样，主卫的特色大理石墙占据了醒目的位置。

Van Holland 位置评测

顾名思义，Van Holland 位于第 10 邮区一向活力十足的 Holland 区域——该区因多重因素而备受自住与投资买家青睐。

较受欢迎的原因包括其中心位置，便利通达 CBD（及新加坡各处），可眺望武吉知马山的景致，当然还有近在咫尺的 Holland Village。

项目位于低密度住宅区中，沿 Holland Road 而立，可便捷连通 PIE、AYE 等高速公路与 CBD。

需要指出的是，Van Holland 并非该区唯一的新盘（New Launch）——Mooi Residences 就在 Holland Road 下段，而更大型的One Holland Village Residences则位于马路对面。

公共交通 

公交站	途经公交	距离公寓（及预计步行时间）
’Opp Holland Village’	7, 7B, 61, 75, 77, 165, 970	80m, <1-min walk
’Holland Village’	5N, 7, 61, 75, 77, 95, 165, 970	170m, 2-min walk

最近的 MRT: Holland Village MRT – 380m, 4-min walk

就 MRT 路线而言，Holland Village 站并非位于正中央，但其处于 Circle Line 上，仍能较好地连接新加坡中心地带。

前往 CBD（Raffles Place）也并非最便捷——全程 8 站，途经 Buona Vista MRT 换乘一次，约 16 至 17 分钟。 

前往 Orchard MRT 则更快一些，约 10 至 11 分钟、5 站，但需在 Botanic Gardens 与随后在 Newton 进行 2 次换乘。

就我个人而言，我会乘坐 7/77 路公交；可在 20 分钟内直达 Orchard。

若你在 CBD 上班，另一路线与地铁时间相近：从 ’Opp Holland Village’ 站搭 61 或 970 路至 Commonwealth 站（East-West Line），约 4 站、4 分钟。 

从那里出发，乘坐地铁 12 分钟、6 站即可直达 Raffles Place。

私家车出行

主要目的地	距离公寓（及预计高峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	11.7km, 15-min drive
Orchard Road	4.4km, 8-min drive
Suntec City	13.7km, 19-min drive
Changi Airport	27.6km, 29-min drive
Tuas Port (By 2040)	28.4km, 36-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	20.1km, 22-min drive
Mediapolis (and surroundings)	3.1km, 6-min drive
Mapletree Business City	6.8km, 12-min drive
Tuas Checkpoint	21.8km, 23-min drive
Woodlands Checkpoint	19.0km, 21-min drive
Jurong Cluster (JCube)	10.4km, 15-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	19.8km, 22-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.0km, 14-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	24.0km, 27-min drive

*注：车程以高峰时段测算

最近出入口: 沿 Holland Road 的 1 个出入口

总结： 由于出入口接驳 3 车道道路，Van Holland 出行车流不太可能频繁拥堵。现场也已设有黄箱以便出车。此外，Holland Road 毗邻多条主要道路与高速（PIE、AYE），前往市中心一带非常便利。

生活采购

超市名称	距离公寓（及预计步行/车程）
FairPrice – Holland Drive	600m, 7-min walk OR 1.1km, 3-min drive
Giant Express – Ghim Moh Road	1.2km, 16-min walk OR 1.8km, 5-min drive

学校

教育阶段	学校数量
学前（1km 步行范围内）	3
小学（3km 驾车）	4
中学（3km 驾车）	4
国际学校（3km 驾车）	2
初级学院（5km 驾车）	2
大学（5km 驾车）	2
理工学院（10km 驾车）	2

更多看点

• 精致的室内设计（I.D）工艺

如今的公寓（condos）呈现独特的建筑与设计并不稀奇。

但从 Van Holland 的样板间可见，开发商 Koh Brothers 在室内设计上的用心，显而易见。

两大亮点包括：客厅采用对花大理石地面（相邻石板纹理镜像对称），以及 F.lli Frattini 品牌的高端卫浴五金。

在落实这些配置的过程中，CEO Francis Koh 实际与建筑与设计团队一同飞往意大利，不仅走访卫浴制造商，也亲临大理石矿场甄选用于 Van Holland 的石材原块。

他们的成果？ 

每户客厅均采用天然、非人造对花大理石地面，浴室配件则镶嵌 Swarovski 水晶。

开发商的用心还延伸至每户的内置衣柜系统——标配除湿机、下拉挂衣杆与照明。

• 第 10 邮区的核心地段

若说 Van Holland 与竞品最大的区别，在于其坐落于已属高尚的第 10 邮区中的具体位置。

我先前已提到 Holland Road 可便捷连通 PIE、AYE 等主干道与高速，但真正的亮点在于它与 Holland Village 的近距相邻……真的就是马路对面。

数十年来，Holland Village 一直是各年龄层本地人与外籍人士的热门生活与餐饮聚集地，周边住户可在此享受丰富的餐饮、购物、银行与休闲选择。

白天，这里是适合多元生活方式的活力城区；入夜后，则化身为理想的用餐与社交目的地。 

此外，Van Holland 周边的教育资源也算可观，尤其在学前、小学与中学阶段。

有孩子的住户，无需过分担心在这一带寻找优质学校的问题。

最终，还是要看你与孩子们的偏好……以及学位名额与偶尔会遇到的“抽签”难题！

Van Holland 开发与用地评测

Van Holland 配套设施

儿童游乐场	车道落客区	健身房
按摩池	泳道池	正门入口
亭阁	空中会客厅	嬉水池

47,660 平方英尺的用地规划简洁而有序：2 座住宅楼（整体架空，使低层单位高于地面一层）与一组颇具吸引力的公共设施。

设施包括健身房、攀岩墙（公寓中并不常见的独特设施）、地库车场，以及不止一座、而是2 座无边际泳池——一座位于下层，一座位于屋顶露台，并与大型会所相连。

会所内将设有活动空间、茶水间、厨房，甚至酒窖（当然不会很大）。

或许最引人注目的配置是……

门廊处一座 10 米高的瀑布景观建筑，环绕繁茂的绿植，既醒目又“可打卡”。

看到这些设施，不禁让我思考：以一个“小型”项目而言，开发商在这里提供的配套诚意十足——至少可以这么说！

再看项目外围，前往 MRT 的步行路段将全程有顶——Van Holland 通过一座人行天桥直接连接至 Holland Village（以及 Holland Village MRT 站）。

（趣闻——Koh Brothers 将修建一段连桥，衔接现有的人行天桥与公寓的安保门岗，住户无需先走到公交站再上天桥，也可避开额外的一段台阶。）

不过，也要为每月管理费做好心理准备——由于住户数量较少，摊分下来的费用可能相对不菲。

最后一点，尽管低密度/ 有地住宅区通常更为静谧，但若你打算入住 Van Holland，我不会对“静谧社区”的期待过高。 

住在 Holland Road 的优点之一是直达市中心的道路，但这也意味着多数买家不太喜欢的一点——交通与噪音问题。

众所周知，Holland Road 的交通拥堵在高峰时段颇为常见。

此外，邻近Leedon Green与One Holland Village居民的陆续入伙，也势必加剧这一难题。

最佳楼叠

户型构成

户型	单位数量	面积（sqft）
1-Bedroom	10	495 sqft
2-Bedroom	9	657 – 689 sqft
2-Bedroom Premium	17	710 – 797 sqft
3-Bedroom	9	1,130 – 1,152 sqft
3-Bedroom + Study	3	1,055 sqft
4-Bedroom	5	1,345 sqft
2-Bedroom (Exclusive) + Study	8	1,001 sqft
4-Bedroom (Exclusive)	6	1,593 sqft
4-Bedroom (Exclusive) + Attic	2	1,991 sqft

如前所述，Van Holland 的住宅分为两座楼：临 Holland Road 的第一座包含上表前 53 套；另一座则为余下的 16 套“尊享”单位。

总体而言，每个单位都具备一组共通特征——全落地窗、客厅大理石地面、3.1 米层高，以及镶嵌 Swarovski 的卫浴配件。

在第一座楼中，1 卧更适合单身买家或不打算要孩子的夫妇（你会注意到 495 平方英尺的面积确实偏紧凑）。 

2 卧则提供更多空间，也是 Van Holland 数量最为充足的户型——每套约在 $1.8 to $2.4 million 之间。

至于另一座楼的“尊享单位”，面积更大，预算也需更充裕：2 卧起价超过 $2.8 million，而带阁楼的 4 卧（其中一套已售）则接近 $5.4 million！ 

此外，这 16 套均享有私家电梯（真正的纯粹私密感）。

最佳楼叠

价格评测

项目名称	产权	TOP	平均单价（PSF）	总住宅单位
Van Holland	永久产权	2023	$2,836 psf	69
Parksuites	110-year Leasehold	2023	$2,058 psf	119
Mooi Residences	永久产权	2023	$2,566 psf	24
One Holland Village	99-year Leasehold	2025	$2,675 psf	551
Leedon Green	永久产权	2023	$2,685	638

以上为 Holland 区域近期的新盘（New Launches）。

我们先从本表中价格最低的项目谈起。

与其他 3 个项目不同，Parksuites并非位于 Holland Road 旁，而是稍微内退，坐落于有地住宅区内。 

它与其余 3 个项目之间的价差也相当明显——主要因为 Parksuites 与周边转售公寓之间本就存在巨大的价差（部分甚至接近翻倍），若将其定价更高，风险不小。

Mooi Residences 的地块更小，仅 13,302 平方英尺、5 层高，距离 Holland Village 也更远几百米。 

尽管设施更少，但考虑到住户更少，它提供了更强的私密性（且每个单位都有私家电梯）。 

至于Holland Village Residences，这一有趣的新盘位于 Holland Village 边缘——尽管为期限式产权，但平均 PSF 仍较高。

同样值得一提的是，其均价更高也与其中高端的 Quincy Private Residences 定价更高有关。

Leedon Green 也可纳入比较，但它几乎是完全不同的产品：距离更远、单位数近 10 倍、用地更广。

Van Holland 定价昂贵，主要源于其由永久产权 en bloc 地块重建——原 Toho Mansion 成交约 $1,805 psf ppr；结合项目的精品定位与地段优势，当前 $2,836 psf 的均价并不意外。

再来看看同处 Holland Road 一带的一些转售邻居：

项目名称	产权	TOP	平均单价（PSF）	总住宅单位
Van Holland	永久产权	2023	$2,836 psf	69
Jade Mansion	永久产权	1985	$1,158 psf	27
Willyn Ville	永久产权	1982	$1,755 psf	33
Leedon 2	永久产权	1997	$1,804 psf	72
The Ford @ Holland	永久产权	2009	$1,858 psf	75
Loft @ Holland	永久产权	2015	$1,878 psf	77

尽管两者在 Holland Road 上几乎隔街相望，Jade Mansion 与 Willyn Ville 的价格仍显著不同——Willyn Ville 每平方英尺贵近 $600，尽管它只比前者年长 3 年。

Jade Mansion 的 PSF 并未像邻居那样昂贵，主要因为其受众面较窄（在 Holland Village 这样的高端区域或意味着盈利性较弱）——该项目仅有一种户型（4 卧）。

Willyn Ville 则提供 2 种户型（2 卧与 4 卧），且如同 Van Holland 一样，便利地位于 Holland Avenue 对面的 Holland Village 旁。自然，即便已近 40 年龄，Willyn Ville 仍能维持不低的 PSF！

此外，该表其余转售公寓的定价基本都在 $1,800 psf 以上；更有意思的是，这些项目无一不是低密度社区，每个项目的总户数都低于 80。 

这既体现了区域的私密性与独特魅力——在一定程度上也导致了该片区转售市场的供应不足。

不难理解为何 Leedon 2、The Ford @ Holland 与 The Loft @ Holland 的均价都超过 $1,800 psf。

Van Holland 价格

首套房价格拆解

	2-Bedroom	2-Bedroom Premium	3-Bedroom	4-Bedroom	4-Bedroom
Price	$1,886,000	$2,201,000	$3,164,000	$4,293,000	$1,534,000
25% Down Payment	$471,500	$550,250	$791,000	$1,073,250	$383,500
Additional Costs
Buyer Stamp Duty	$60,040	$72,640	$111,160	$156,320	$45,960
Legal Fees	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
Valuation Fees	$300	$300	$300	$300	$300
Stamping Fees	$500	$500	$500	$500	$500
Total Price	$1,949,340	$2,276,940	$3,278,460	$4,452,620	$1,583,260
Initial Investment Amount	$534,840	$626,190	$905,460	$1,232,870	$432,760
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,957	$3,195	$5,085	$7,169	$3,095
Rental Yield	1.82%	1.68%	1.86%	1.93%	2.35%

价格（第二套房）

	2-Bedroom	2-Bedroom Premium	3-Bedroom	4-Bedroom	4-Bedroom
Cost Without ABSD	$1,949,340	$2,276,940	$3,278,460	$4,452,620	$1,583,260
Plus: ABSD (12%)	$226,320	$264,120	$379,680	$515,160	$184,080
Total Price After ABSD	$2,175,660	$2,541,060	$3,658,140	$4,967,780	$1,767,340
Initial Investment Amount	$761,160	$890,310	$1,285,140	$1,748,030	$616,840
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,957	$3,195	$5,085	$7,169	$3,095
Rental Yield	1.63%	1.51%	1.67%	1.73%	2.10%

升值分析

本区域的显赫与私密性几乎无可挑剔。

Holland 长期以来都是本地与外籍富裕人群的高端社区。 

另一大卖点在于 Holland Road 本身与武吉知马路、PIE、AYE 等重要通道相连，进而便捷抵达市区与 CBD。

因此，沿这条道路的竞品公寓价格相近并不意外，毕竟都与 Holland Village 与 Holland Village MRT 距离相仿。

就 Van Holland 而言，其最突出的差异在于它是定位小众的精品项目，主要面向高收入自住买家。

以精品项目而言，其设施配置颇为到位，室内设计令人印象深刻，公共与私家出行的连接性都很好，对面就是 Holland Village 的吸引力——不难理解为什么买家会被它吸引。

但鉴于精品项目多以自住为主，未来潜在转售买家群体更窄，加之小体量项目交易不够频繁的常见顾虑，若从纯投资角度出发，Van Holland 不会是我的首选。

其主要的升值看点，或在于 One Holland 带来的区域焕新与升级，以及它能否如最初设想那样，成功聚拢人气与商家。

为了提供更多参考，以下是对第 10 邮区（District 10）整体的一些看法。

众所周知，该区配套资源丰富，涵盖大量高质量设施，这始终是资本增值的驱动力。

自 2025 年起，MRT Circle Line 的延伸也将为该区住户提供更高的 CBD 可达性——尤其是常搭公共交通的人群。

至于全区的升值表现，截至 2019 年 12 月，第 10 邮区的平均估值为 $2,477psf，而 2015 年 1 月为 $1,716psf——涨幅高达 44.35% 或 $761psf。

自然，集体出售热潮与新盘入市都推动了这段时间的快速上涨。 

更深入观察可见，2016 至 2019 年间，第 10 邮区共有 21 个公寓项目完成 en bloc（此外，还有一批占据优越地段的老项目，如我们近期评测的Spanish Village，几乎已“成熟待摘”）。

再看看 30+ 年楼龄、永久产权的 Jade Mansion 与 Willyn Ville，就会发现该区的 en bloc 潜力仍未完全消退。

话虽如此，随着这些新盘逐步入市、以及 Covid19 对市场情绪的影响延续，不排除短期内这里的单价会有所回落。

但待经济在未来几年复苏、市场重回正轨后，新一轮 en bloc 周期自然会提升该区“熟龄”项目的预期与价格。  

届时，剩余的老项目要么已“熟过头”而适合集体出售，要么将通过翻新以保留区域“风貌”。  

最后也要注意，Van Holland 属于豪华公寓，买家画像自然不同于我们常见的大多数项目。其需求与偏好、进出场时点也会有差异；若你将 Van Holland 作为潜在选项，请基于这一细分市场做更有针对性的研究！ 

我们的看法

尽管目前我们仅能一窥 Van Holland 竣工后的模样，但我相信项目在交付之初便会有不俗表现。

如前多次所述，Van Holland 位于第 10 邮区的显著位置——步行片刻即可到达 Holland Village，周边超市、酒吧、餐饮、MRT 与银行等配套一应俱全，住户享有极高的便利性。

此外，与其他精品项目一样，Van Holland 因住户数量较少而具备较强的私密性，同时拥有令人惊喜的设计素质与扎实的公共设施配置。

这些要素，正契合希望在此区域置业的高净值自住买家的需求。

只要你的预算允许，且你更看重便利性而非户内面积，那么在本区的新盘选择中，Van Holland 是一个颇具吸引力的选项。

开发商备注：

在我们心目中的新加坡优秀开发商名单里，Koh Brothers Development Pte Ltd（Koh Brothers Group Limited 的子公司）始终名列前茅。

让我们简要回顾其发展历程。

集团由许大鸣先生于 1966 年以独资形式创立，逐步成长为在建筑、工程与房地产开发领域提供综合解决方案的企业。 

凭借建屋发展局（BCA）授予的 A1 级资质，集团承接了多项建设与基建项目，并于 1993 年成立 Koh Brothers Development Pte Ltd，进军房地产开发细分市场。

不久之后，Koh Brothers Group Ltd 于 1996 年在新交所主板上市——这是其众多重要里程碑之一。

与众多地产开发领域的关键玩家一样，集团的影响力并不局限于新加坡。截至目前，Koh Brothers Group Ltd 在新加坡、马来西亚、印尼乃至中国拥有逾 40 家子公司、合作伙伴与联营公司。 

其在新加坡的代表作包括 Parc Olympia、Lincoln Suites、Westwood Residences（带 BMX 探险公园的行政公寓（Executive Condominium，EC））以及 The Montana。

集团的版图并未止步于此。

2018 年，集团战略性进入韩国市场，其在首尔江南区的首个永久产权综合体 Nonhyeon I’PARK 在推出后的7 天内便售出 75% 的单位。

从长期目标来看，集团希望逐步提升新加坡房地产板块的营收占比，同时拓展海外贡献，以实现更大的营收增长。 

考虑到其为新加坡天际线做出的贡献，以及在创新、品质与稳定性方面的口碑，这些长期目标对 Koh Brothers Group Ltd 来说并非遥不可及。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。