Van Holland 评测：装潢精良 + 小而全的设施配置

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项目：	Van Holland
地区：	10
地址：	Holland Road
地契：	Freehold
单位数量：	69
占地面积：	47,660 sqft
开发商：	Koh Brothers
TOP：	2023

Van Holland 目前坐落于原 Toho Mansion 的永久地契地块上，Koh Brothers 于 2018 年初在$120.4 million en bloc sale 高峰期（‘17/‘18 en bloc fever）成功收购。

这座俯瞰 Holland Village 的精品豪华公寓仅占地 47,660 sqft，当时以惊人的 $1,805 psf ppr 成交——对于如此小的地块来说可谓高昂，这也直接反映在 Van Holland 的开盘定价上。 

它的小众独特卖点，能否让 Van Holland 脱颖而出？ 

让我们一探究竟！ 

Van Holland 深度参观

如果你正考虑在 Holland 一带置业，目前可选项目相当多。有知名度较高的 One Holland Village Residences、Leedon Green、15 Holland Hill、尚未推出的 Hyll on Holland，当然还有 Van Holland。

在该区所有新盘中，Van Holland 的用地最小。根据你的偏好，你甚至会觉得它的位置最佳——既靠近 Holland Village 的核心热闹地段，又足够退后，能享受更多宁静（当然道路朝向的单位除外）。

毫无疑问，Van Holland 是个小型项目，仅 69 个单位、占地 47,660 square feet（与超大型 2,203 户的 Treasure at Tampines 相去甚远）。一些人会因小型项目设施不齐全等问题而却步，但别被其体量迷惑——它的配套其实相当扎实。

首先，你可以明显感受到其在差异化方面下过一番功夫。门廊处将设置一座横跨两层、约 10 米高的瀑布，颇具观赏性。或许有人会质疑瀑布的实用性，但在以豪华为定位的项目中，我认为这笔投入是值得的。更何况，快速流动的水流自带吸引力——哪怕只是用来欢迎你回家。

从视觉上看，门廊上方各层都配置了相当长度的绿化——这在精品项目里并不常见。

另一大卖点是二层直接连通通往 Holland Village 的有顶人行天桥。这让前往 Holland Village 十分便捷，是低调却十分必要的设计。

若要挑剔，我会说正立面在设计上不算完全统一——对我而言有些繁杂。当然，设计向来主观，所谓甲之蜜糖乙之砒霜。

同样需要注意的是，正门入口紧邻主干道 Holland Road。可达性很棒，但由于车流速度快，加之人行天桥可能阻挡视线，离场转出可能比一般情况更具挑战。

无边际泳道池设置于抬高的位置，俯瞰 Holland Road。所幸因其较高的标高，可有效阻隔外侧人行道行人的视线，保障住户私密性。缺点？这里完全谈不上静谧——你需要随时预期道路交通噪音。

抬高设置的另一个产物是整幅面下瀑，只能在地面层狭长的花园带近距离欣赏。

如今大多数项目都会设置泳池以保持竞争力，但在精品项目中要见到不止一个泳池——更别说屋顶无边际泳池——确实少见。它的体量不大，但当你想换个环境时，它会是一处极佳去处。

位于屋顶露台，可俯瞰低矮的 Holland 一带（高耸的 One Holland Village Residences 除外）。提醒一句：别期待类似 MBS 的景观——这里仅 5 层楼高。

我尤其喜欢这里的会所。空间不大——室内外合计约 1,200 sqft，但设有酒窖、聚会空间，以及带厨房设施的备餐区。与屋顶无边际泳池相结合，足以让你在忙碌工作周后获得放松。

若前文多为正面评价，那是因为整体表现确实不俗。但世上没有完美的项目。Van Holland 的不足主要源自其体量所带来的限制。

如上图所示，楼栋之间的间距并不理想。所以不少单位会与对面住户直接相望——对于重视私密性的人来说，这可能是个硬伤。

也并不存在一眼更优的选择。朝 Holland 的前排单位会面临交通噪音，背面则望向沿 Ford Avenue 的有地住宅。

Van Holland 3 卧室 + 书房 评测

1,055 square feet 的 3 卧 + 书房确实偏小，这在项目用地有限的情况下也在预期之内。好在空间效率不错，尤其是采用了哑铃式布局。

我也喜欢这里的AC ledge被整齐地安置在后方，不会干扰窗户或在你于阳台小憩时听到风扇运转。不过它占据的面积不小，难以两全其美。

尽管可把 Van Holland 视为豪华项目，但并非所有单位都配备私家电梯，只有带有“exclusive”标注的单位才有。这套 3 卧 + 书房则为普通门厅入户。

这里并无太多意外，入户即可见客/餐厅景观，厨房位于右侧。

从图纸看，厨房尺寸相当可观。纵深较长，台面与收纳空间充足；宽度上两人背靠背操作应无问题。玻璃隔断也让空间更显通透。

厨房电器均由 Miele 提供，这是一家广受高端客户熟悉的德国高端品牌。

细节虽小却很实用——双水槽！在清洗餐具时差别显著。

尽管整个开发的体量较小，这个 3 卧单位实际上包含了家务区。面积不算大，但足以放置洗烘设备或晾晒衣物。

家务区与书房相连，面积不大，但因高于平均的层高（3.1 米）而显得相当宽敞。更不用说在当前 Covid-19 情况下，独立的书房/办公区对许多人来说是加分项。

你也可以把这里当作储物或佣人房——用途相对灵活。但若你同时需要书房与佣人房，就不得不考虑更大的户型了。

这里的采光也有限，因为没有窗户。除非你愿意常开通往家务区的门，否则不喜无自然光的使用者或许更适合把书房移至其他位置。

回到客餐厅看看。

细节控或许会留意到——客厅地面采用了bookmatched marble。简单来说，bookmatched marble 是把同一块大理石切割成两片镜像并排铺贴（因形似摊开的书页而得名），因此常被认为是展现石材天然纹理的最佳方式之一。

需知这并不便宜：要先把整板切成两片更薄的板材，安装时还必须极其精确，确保纹理对齐。

为了做到这一点，开发团队还专程飞往意大利，亲自挑选他们为本项目预想的大理石。

鉴于单位整体面积有限，你得预料到部分空间会在尺寸上有所取舍。若你爱在家招待宾客，看到较小的餐区可能会感到失望。

虽然看起来还不错，但这里的餐桌其实仅为 4 人位——且较为局促。对于满员的 3 卧单位来说，这个尺寸并不合适——最好至少放 5 至 6 人位餐桌。

问题在于需要为入户走道与通往卧室走廊都预留通行空间，这就挤占了餐区。

客厅表现要好不少，虽然纵深不长，但横向宽度可观。另外，3.1 米层高在此尤为加分，让空间更显开阔。

注意电视柜通常摆放的那面墙较短，主要受公共卧室房门位置影响。

阳台相当大。若你不喜欢较大的户外空间，可能会因此却步。但我认为会被此类项目吸引的客群往往欢迎更大的户外空间（毕竟是生活方式的选择）。

更妙的是，阳台地面也铺设了与客厅相同的大理石——这是我在新盘中少见的配置。

我也欣赏这里的细节——将大理石切成更小的拼块以减少打滑。

在两个公共卧室中，这间无疑是首选。它更大，可直通阳台，与其他卧室有分隔更私密，且配有套厕（同时也作公共浴室）。

同样，高层高也让空间感更佳。

公共浴室采用 Jack and Jill 双入口设计，可从公共卧室与起居区两侧进入。洁具来自 Duravit，我尤其喜欢这些小巧思：黑色把手、以及独特（镶嵌 Swarovski）的龙头与毛巾杆。如你所想，它们来自意大利奢华卫浴品牌 F.lli Frattini。

公共浴室也配有顶喷花洒——不错的加分项。

第二间公共卧室中规中矩，偏小，但配有落地窗。

与当今新盘一致，由于房间面积有限，收纳空间也相对受限。

与目前为止的卧室一致，主卧也偏小。放入一张 queen/king 床后，基本就所剩无几了。

不过，惊艳的直角转角玻璃窗一定程度上弥补了空间不足。它几乎提供环绕视野，并引入大量采光。但缺点也很明显（双关）：视野朝向不同会带来热负荷；此外若无遮阳或百叶，私密性会大打折扣。

若你常看我们的公寓评测，想必已心中有数——收纳空间多半会成为焦点议题。

主浴本身空间可观，但可惜不足以容纳浴缸。

不过这里也有一整块极具存在感的大理石背景墙，毫无疑问是浴室的点睛之笔。

我也喜欢站立式淋浴旁增设的纤细置物架。

还有这个。是的，给“马桶发烧友”的——这是 Duravit 的 SensoWash®（由 Philippe Starck 设计）。奇怪的是，这类电子智能坐便在新加坡并不普及，但实用功能确实不少。

Van Holland 2 卧室评测

就当前新盘而言，775 square feet 的 2 卧算是相当体面。不幸的是，它不如 3 卧高效，主要问题在于入户的长走廊（较难利用的空间）。 

老实说，在这样的单位面积里，并不需要如此之长的入户走道。这部分基本是不可用空间。即便增设储物柜体，也会显得局促压抑。最终，得不偿失。 

与 3 卧偏暗沉的氛围形成对比，2 卧采用了更明亮的配色方案。考虑到面积更小，这是个不错的选择。 

除配色外，第一印象基本与当下 2 卧主流水平相当。同样，3.1 米层高也帮助提升了空间感。 

这里的厨房与餐区基本合一。作为一体化空间，大致能满足大多数人的日常所需；但若单独审视厨房，它就另当别论了。 

如果你会经常使用厨房，这里可能不是最佳选择。台面空间偏少，尽管电器同样采用了 Miele 的高品质配置。 

如果你的主要“厨房”在对面的 Holland Village，那就完全没问题了。

餐区本身刚好容纳 4 人；若超过，势必拥挤。 

客厅尺寸略好一些——但也只是略好。主要在于横向宽度稍显不足——摆放电视柜后，通往阳台的动线会更紧。

这可能属于“看过就忘不掉”的类型，但这里的 bookmatched 大理石地面确实很吸睛。对有些人来说它可能很低调，但我认为它为单位增添了高级质感。

阳台单看并不小，但叠加主卧阳台后，户外面积会进一步增加。当然，如果你喜欢换个环境（或忙碌一天后在自己阳台小酌一根），这会完全符合你的需求。

同样，这里的大理石也切成小块，以尽量减少打滑风险（很好的细节）。

公共卧室较小，更适合单人床。注意 AC ledge 位于窗外，因此这里没有落地整窗。

公共浴室的尺寸令人愉悦。龙头来自 F.lli Frattini，我尤其喜欢这面带背光的超大镜子。其他洁具来自 Duravit，但 SensoWash® 智能坐便仅配置在主卫。

不过这里也有顶喷花洒！

与单位其他空间一致，主卧也偏小。

收纳空间同样没有惊喜。与其他新盘一致，但对大多数伴侣而言并不算充裕。

主卧阳台足以摆下一两张小椅子。

与公共浴室类似，主浴尺寸同样出色。我也很喜欢这里的配件与收纳设计。

如 3 卧评测所言，Duravit SensoWash® 对我而言是“真香”。如果你用过，再回到普通款会很难！

这里同样以一面大理石特色墙占据了显眼位置。

Van Holland 位置评析

顾名思义，Van Holland 位于活力十足的 District 10 Holland 区域——这是备受自住与投资买家青睐的板块，原因多样。

其中较受欢迎的理由包括：其中心位置，便于连通 CBD（以及新加坡其他地区）；靠近 Bukit Timah Hill 的景致；当然还有近在咫尺的 Holland Village。

项目坐落于相对低密的住宅圈层，同时沿 Holland Road 而建，便捷连通 PIE、AYE 等快速路与 CBD。

话虽如此，Van Holland 并非该区唯一的New Launch——Mooi Residences 就在 Holland Road 下段，规模更大的 One Holland Village Residences 则在马路对面。

公共交通 

巴士站	服务巴士	距公寓距离（及预计步行时间）
’Opp Holland Village’	7, 7B, 61, 75, 77, 165, 970	80m, <1-min walk
’Holland Village’	5N, 7, 61, 75, 77, 95, 165, 970	170m, 2-min walk

最近的 MRT： Holland Village MRT – 380m, 4-min walk

从 MRT 路网看，Holland Village 站并非最中心，但其位于 Circle Line 的位置可良好连接新加坡中部各区。

前往 CBD（Raffles Place）并非最为便捷——乘车约 16 至 17 分钟、8 站，在 Buona Vista MRT 换乘一次。 

前往 Orchard MRT 稍快，约 10 至 11 分钟、5 站，但需在 Botanic Gardens 与 Newton 两次换乘。

就我个人而言，我会搭乘 7/77 线巴士，直达 Orchard 少于 20 分钟。

若你在 CBD 上班，另一条与地铁时间相近的路线是从 ’Opp Holland Village’ 巴士站出发，搭 61 或 970 至 Commonwealth 站（East-West Line），约 4 站、4 分钟。 

从那里再搭 12 分钟地铁（6 站）直达 Raffles Place MRT。

私家交通

主要目的地	距公寓距离（及预计尖峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	11.7km, 15-min drive
Orchard Road	4.4km, 8-min drive
Suntec City	13.7km, 19-min drive
Changi Airport	27.6km, 29-min drive
Tuas Port (By 2040)	28.4km, 36-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	20.1km, 22-min drive
Mediapolis (and surroundings)	3.1km, 6-min drive
Mapletree Business City	6.8km, 12-min drive
Tuas Checkpoint	21.8km, 23-min drive
Woodlands Checkpoint	19.0km, 21-min drive
Jurong Cluster (JCube)	10.4km, 15-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	19.8km, 22-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.0km, 14-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	24.0km, 27-min drive

*车程以尖峰时段计算

临近出入口：沿 Holland Road 的 1 个出入口

小结：出入口连通 3 车道，离场车流不太可能频繁阻塞。现场也已设黄格线，便于车辆出入。除此之外，Holland Road 临近多条主干道与 PIE、AYE 等高速路，对往来中区非常便利。

杂货采买

超市名称	距公寓距离（及预计步行时间）
FairPrice – Holland Drive	600m, 7-min walk OR 1.1km, 3-min drive
Giant Express – Ghim Moh Road	1.2km, 16-min walk OR 1.8km, 5-min drive

学校

教育层级	院校数量
幼儿园（步行 1km 内）	3
小学（3km 车程）	4
中学（3km 车程）	4
国际学校（3km 车程）	2
初级学院（5km 车程）	2
大学（5km 车程）	2
理工学院（10km 车程）	2

补充看点

• 精致的‘I.D’ 室内设计工艺

如今的公寓强调独特的建筑与设计特色已不稀奇。

但从 Van Holland 展示厅你或已发现一点——开发商 Koh Brothers 在公寓室内风格上投入了大量心力。

两个典型例子是：客厅采用的对拼大理石地面（相邻板材纹理镜像对称），以及 F.lli Frattini 的奢华卫浴五金。

在规划过程中，CEO Francis Koh 还与建筑与设计团队飞往意大利，拜访卫浴制造商，并亲赴采石场挑选将用于 Van Holland 的大理石原石。

他们的成果？ 

每个单位的客厅都铺设来自天然（非人造）大理石的艺术对拼地面，以及镶嵌 Swarovski 水晶的卫浴配件。

开发商的用心还延伸至每个单位的内置衣柜系统——标配干燥除湿机、可下拉挂杆与照明。

• 10 区黄金地段

若说有什么最能让 Van Holland 在竞争中脱颖而出，那就是它位于已属高端的 District 10 的具体位置。

先不说 Holland Road 与 PIE、AYE 等主干道高速的连通性，更“硬核”的优势在于——Van Holland 距离 Holland Village 几乎 就在马路对面。

数十年来，Holland Village 一直是本地与外籍各年龄层的生活与餐饮聚集地，为附近居民提供丰富的餐饮、购物、银行与休闲选择。

白天，它是多元生活方式的活力街区；夜幕降临后，这里又化身为理想的餐叙与社交场所。 

此外，Van Holland 附近也有数量可观的教育资源，尤其是幼儿园、小学与中学。

对于有孩子的家庭，无需过分担心在该区寻找优质学校。

最终，还是取决于你与孩子的偏好……以及名额供给与偶尔会遇到的抽签“噩梦”。

Van Holland 开发与用地评述

Van Holland 配套设施

儿童游乐场	车道落客区	健身房
按摩池	泳道池	主入口
亭阁	空中会所	儿童戏水池

47,660-sq ft 的地块上，整体布局简洁有序：2 座住宅楼（抬高设置，使低楼层单位亦高出街平面一层），并配置了颇具吸引力的设施。

设施包括健身房、攀岩墙（公寓少见的独特设施）、地下停车场，以及2 座无边际泳池——一座位于较低楼层，另一座位于屋顶露台，并与大型会所相连。

会所内设活动空间、备餐区、厨房，甚至还有酒窖（体量当然不大）。

或许最醒目的配置是……

门廊处 10 米高的瀑布景观与繁茂绿植，堪称“打卡级”的建筑亮点。

看到这些设施，我不禁感叹：对于这样一个“小”型开发，开发商提供的配套可谓“顶配”。

走出项目外，通往 MRT 的步行路径全程有顶——Van Holland 通过一座人行天桥直连 Holland Village（继而连通 Holland Village MRT Station）。

（冷知识——Koh Brothers 将修建一段连接现有人行天桥与公寓安保门岗的连桥——住户无需先步行至巴士站再上天桥，也能减少一段楼梯。）

另需留意的是，月度管理费可能较为可观——因为住户基数较小，分摊成本较高。

最后一点，尽管低密度/有地住宅区通常更为静谧，但如果考虑入住 Van Holland，我不会对“安静环境”抱有太高期待。 

住在 Holland Road 的一大好处是直达市区，但这也意味着许多购房者不喜的一点——交通与噪音污染。

众所周知，Holland Road 在尖峰时段的车流拥堵颇为常见。

再加上邻近的 Leedon Green 与 One Holland Village 入伙后的人口涌入，这一状况只会加剧。

最佳楼叠

户型配比

户型	单位数量	单位面积（sqft）
1-Bedroom	10	495 sqft
2-Bedroom	9	657 – 689 sqft
2-Bedroom Premium	17	710 – 797 sqft
3-Bedroom	9	1,130 – 1,152 sqft
3-Bedroom + Study	3	1,055 sqft
4-Bedroom	5	1,345 sqft
2-Bedroom (Exclusive) + Study	8	1,001 sqft
4-Bedroom (Exclusive)	6	1,593 sqft
4-Bedroom (Exclusive) + Attic	2	1,991 sqft

如前所述，Van Holland 共有 2 栋住宅楼——临 Holland Road 的一栋包含表中前 53 个单位，另一栋则为 16 套“Exclusive”单位。

总体而言，所有单位共享一组共通特征——落地窗、客厅大理石地面、3.1 米层高，以及镶 Swarovski 的卫浴配件。

前一栋中的 1 卧更适合单身或不打算组建家庭的伴侣（495 sqft 的面积较为紧凑）。 

2 卧空间略大，也是 Van Holland 中数量最多的户型——单价介于 $1.8 至 $2.4 million。

至于下一栋的“Exclusive”单位，面积更大、价格也更“硬”：这里的 2 卧起价 $2.8 million 以上；剩余带阁楼的 4 卧（其一已售）价格接近 $5.4 million！ 

此外，16 个单位均由私家电梯直达（这是纯粹的私密性）。

最佳楼叠

价格评析

项目名称	地契	TOP	平均成交价（PSF）	总住宅单位
Van Holland	Freehold	2023	$2,836 psf	69
Parksuites	110-year Leasehold	2023	$2,058 psf	119
Mooi Residences	Freehold	2023	$2,566 psf	24
One Holland Village	99-year Leasehold	2025	$2,675 psf	551
Leedon Green	Freehold	2023	$2,685	638

以上为 Holland 一带其他近期的New Launches。

先从本表中单价最低的项目说起。

不同于其他 3 个项目，Parksuites 并不直接临 Holland Road——它稍微内退，位于一处有地住宅区内。 

它与其余 3 个项目的价差也更明显——主要因为 Parksuites 与其周边转售公寓已存在巨大的价差（部分甚至接近翻倍），若定价再高，风险不小。

Mooi Residences 则更小，仅 13,302-sq ft、5 层高，且距离 Holland Village 远几百米。 

尽管设施更少，它凭借住户规模极小，提供了更高的私密性（且每个单位都配私家电梯）。 

至于 Holland Village Residences，这个颇具话题的新盘位于 Holland Village 的边缘地带——因此尽管为有年限地契，平均单价仍不低。

同样值得注意的是，其均价较高部分也受更高端的 Quincy Private Residences 拉动。

Leedon Green 也可一并比较，但它几乎是完全不同的产品——距离更远、单位数量近 10 倍、占地更大。

Van Holland 的高价，主要源于其作为永久地契 en bloc 重建项目的属性——原 Toho Mansion 以约 $1,805 psf ppr 成交；结合精品配置与地段，当前均价 $2,836 psf 并不意外。

我们也来看看同样位于 Holland Road 的一些转售“邻居”：

项目名称	地契	TOP	平均成交价（PSF）	总住宅单位
Van Holland	永久地契	2023	$2,836 psf	69
Jade Mansion	Freehold	1985	$1,158 psf	27
Willyn Ville	Freehold	1982	$1,755 psf	33
Leedon 2	Freehold	1997	$1,804 psf	72
The Ford @ Holland	Freehold	2009	$1,858 psf	75
Loft @ Holland	Freehold	2015	$1,878 psf	77

虽然二者在 Holland Road 上几乎相对，但 Jade Mansion 与 Willyn Ville 的价格差异明显——Willyn Ville 几乎贵了近 $600 psf，尽管它仅比前者老 3 年。

Jade Mansion 的 psf 并未像邻居一样昂贵，主要因为其客群面窄（或致使其在 Holland Village 这样的高端区域盈利能力较弱）——它只有一种户型（4 卧）。

Willyn Ville 则有 2 种户型（2 卧与 4 卧），且与 Van Holland 一样，位于 Holland Avenue 对面，距离 Holland Village 很近。因此，尽管近 40 年楼龄，它的 PSF 仍不低！

此外值得注意的是，其余转售公寓的价格均超过 $1,800 psf；更有意思的是，表中每个项目的单位量都少于 80 套。 

这凸显了该区的稀缺与魅力——在一定程度上也导致了此区域转售市场的供给不足。

因此 Leedon 2、The Ford @ Holland 与 Loft @ Holland 的均价均超过 $1,800 psf 也就不足为奇了。

Prices for Van Holland

Price Breakdown (1st Property)

	2-Bedroom	2-Bedroom Premium	3-Bedroom	4-Bedroom	4-Bedroom
Price	$1,886,000	$2,201,000	$3,164,000	$4,293,000	$1,534,000
25% Down Payment	$471,500	$550,250	$791,000	$1,073,250	$383,500
Additional Costs
Buyer Stamp Duty	$60,040	$72,640	$111,160	$156,320	$45,960
Legal Fees	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
Valuation Fees	$300	$300	$300	$300	$300
Stamping Fees	$500	$500	$500	$500	$500
Total Price	$1,949,340	$2,276,940	$3,278,460	$4,452,620	$1,583,260
Initial Investment Amount	$534,840	$626,190	$905,460	$1,232,870	$432,760
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,957	$3,195	$5,085	$7,169	$3,095
Rental Yield	1.82%	1.68%	1.86%	1.93%	2.35%

Price (2nd Property)

	2-Bedroom	2-Bedroom Premium	3-Bedroom	4-Bedroom	4-Bedroom
Cost Without ABSD	$1,949,340	$2,276,940	$3,278,460	$4,452,620	$1,583,260
Plus: ABSD (12%)	$226,320	$264,120	$379,680	$515,160	$184,080
Total Price After ABSD	$2,175,660	$2,541,060	$3,658,140	$4,967,780	$1,767,340
Initial Investment Amount	$761,160	$890,310	$1,285,140	$1,748,030	$616,840
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,957	$3,195	$5,085	$7,169	$3,095
Rental Yield	1.63%	1.51%	1.67%	1.73%	2.10%

升值分析

这一带的显赫与稀缺性几乎无可置疑。

Holland 区长期以来都是本地与外籍富裕人群的高端社区。 

另一大卖点在于，Holland Road 自身就与 Bukit Timah Road、PIE、AYE 等主干/高速紧密相连——继而快速触达市区与 CBD。

因此，沿线竞品项目的价格大致相近并不意外，尤其考虑到它们都近享 Holland Village 的丰盛配套与 Holland Village MRT 的便利。

对 Van Holland 而言，使其区别于竞品的是它的精品定位，主要面向高收入客群。

以精品项目而言，其设施优秀、室内设计亮眼，公共与私家交通连通性好，对面还有 Holland Village 的吸引力——你完全能理解买家为何被吸引。

但由于精品项目更偏向自住属性，未来潜在转售客群较窄，加上小型项目交易频次更少的常见问题，从投资角度看，Van Holland 并非我的优先之选。

其主要升值驱动，或将来自 One Holland 带动的片区更新与升级，以及它能否如预期一般成功聚拢人流与优质商家。

再就 10 区整体补充几点看法。

众所周知，该区配套资源丰富，这往往是推动资本增值的重要力量。

从 2025 年起，MRT Circle Line 的延伸也将为本区居民提供更高的 CBD 可达性——尤其是常乘公共交通者。

至于全区升值表现，截至 2019 年 12 月，10 区平均 psf 约为 $2,477psf，相比 2015 年 1 月的 $1,716psf，上涨了44.35%，即 $761psf。

自然，en bloc 热潮与新盘上市共同推高了涨幅。 

更深入看，2016 至 2019 年间，10 区共有 21 个公寓完成 en bloc（不乏像我们近期评测的 Spanish Village 这类占据黄金地段的老项目——已相当“成熟”）。

再看看 30+ 年楼龄、永久地契的 Jade Mansion 与 Willyn Ville，可见该区的 en bloc 潜力仍未完全消退。

话虽如此，随着新盘落地、以及 Covid19 对市场情绪的持续影响，短期内该区价格或有一定回调。

但待经济复苏、运行一段时间后，新一轮 en bloc 周期将自然提升对老项目的预期与价格。  

届时，剩余老项目不是“熟透”以待en bloc sales，就是通过翻新来维护区域“文脉”。  

最后也要注意，Van Holland 属于豪华公寓，买家画像与大多数项目有所不同。需求偏好与进出场点位亦异。如果你将 Van Holland 作为选项，请基于这一细分市场做针对性研究！ 

我们的看法

虽然目前仅能窥见 Van Holland 竣工后的部分模样，但我相信它起初会呈现出颇为亮眼的居住品质。

如前文多次提及，Van Holland 位于 10 区的优越位置，步行不久即达 Holland Village，住户能轻松享受超市、酒吧、餐饮、MRT 以及银行等大量配套。

此外，与其他精品项目类似，Van Holland 因住户规模较小而具备相当的私密性，同时拥有设计亮点与出乎意料的完善设施。

这些都非常契合希望在此区置业的高净值自住者。

只要预算允许、且你更看重便利性而非单位面积，Van Holland 在该区的新盘之中，确实是一个颇具吸引力的选项。

开发商备注：

在我们心目中的新加坡优质开发商名单中，Koh Brothers Development Pte Ltd（隶属 Koh Brothers Group Limited）名列前茅。

简单回顾其发展历程。

集团由 Mr Koh Tiat Meng 于 1966 年以独资企业成立，逐步成长为集建筑、工程与房地产开发为一体的综合解决方案提供商。 

凭借 BCA 授予的 A1 级资质，集团承建了诸多建设与基础设施项目，并于 1993 年设立 Koh Brothers Development Pte Ltd，迈向精品地产开发商之路。

不久之后，集团于 1996 年在新交所主板挂牌上市，成为其重要里程碑之一。

与许多行业重要参与者一样，集团的影响力并不限于新加坡。至今，Koh Brothers Group Ltd 在新加坡、马来西亚、印尼乃至中国拥有 40 余家子公司、合作与联营企业。 

其在新加坡较知名的项目包括 Parc Olympia、Lincoln Suites、Westwood Residences（配有 BMX 冒险公园的 Executive Condominium）与 The Montana。

其版图不止于此。

2018 年，集团战略性进入韩国市场，首个永久地契综合体 Nonhyeon I’PARK 位于首尔江南区，开盘7 天内售出 75% 单位。

从长期目标看，集团旨在逐步提升新加坡本地与海外房地产的收入占比，以实现营收增长。 

考虑到其为新加坡天际线所作贡献、以及在创新、品质与稳定方面的声誉，这些长期目标并非遥不可及。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。