Daintree Residence 评测：静谧的屋顶花园

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Project:	Daintree Residence
District:	21
Address:	Toh Tuck Road
Tenure:	99年地契
No. of Units:	327
Site Area:	201,510 sqft
Developer:	S P Setia
TOP:	2022

The Daintree Residence was the first condo to launch just after the cooling measures in July 2018. 

It actually did quite well, all things considered, going on to sell 50 units out of the 80 launched on its opening weekend..

But as of July 2020, its take-up rate seems to have stagnated at 40% – a relatively unsurprising outcome considering the amount that was forked out during the initial land purchase (which eventually translated into hefty psf-values for buyers here).

There’s also the possibility that an investment in Daintree Residence may not bring forth the best returns given its exorbitant amounts and surrounding competition. View at Kismis, Mayfair Gardens/Modern, Ki Residences, Linq, Verdale, and the upcoming Jalan Anak Bukit site – it is quite a fair number of incoming supply – a factor that seems to have put off prospective buyers. 

Of course, there are also a number of positives regarding the development’s appreciation potential, but we’ll tackle all that in just a bit. 

For now though, here’s a little showroom tour for you to enjoy!

Daintree Residence 深度参观

Daintree Residence 的示范单位就位于项目实际地块上——这点始终令人欢迎，因为你能更好地感受周边社区氛围以及交通状况。

Daintree Residence 实际上是该区域在 2018 年 7 月推出的首个新盘；上一次的两个新项目分别是其紧邻的 Creek @ Bukit，以及仅 60 年地契、相隔几个街区的 Hillford。

看过许多新盘之后，我必须说最初印象相当不错——整体设计与布局颇为新颖，与常见的风格有所不同。

鉴于其位处 Upper Bukit Timah，与茂密绿意和林木景观几乎画上等号，可以想见任何在此推出的新盘都会在自然主题上有所着墨。

当然，这并无不妥。毕竟，许多人喜欢 Bukit Timah 区，正是因为其更为宁静的环境，能让人从城市中心的钢筋水泥中稍作喘息。

不过，迄今为止真正让 Daintree Residence 与大多数新盘拉开差距的，是其对屋顶空间的规划利用。这里没有常见的顶楼复式，而是以树梢步道、繁茂绿植以及多样的用餐设施取而代之。

当然，这并非全新概念。东部的 Amber Park 屋顶设施可谓更为吸睛——或许也因其更高的楼层高度。另一个类似概念是 RoyalGreen，但坦白说，我更偏爱这里——显得更为丰茂，也更为完整。

地块面积为 201,510 square feet，共 327 个单位，人多拥挤并不值得担心。只是由于 12 栋 5 层住宅楼的存在，大部分土地必然被住宅本体占据。

因此，善用屋顶空间是明智之举——既为住户提供了更多活动空间，也因更高的视角带来不一样的感受。

虽因此没有顶层复式单位，但在我看来，额外的公共空间与更具实用性的设计是更大的利好。况且，这里楼高只有 5 层，少了顶层复式也并不会太令人惋惜。

或许唯一值得一提的是来自屋顶设施（如 Teppanyaki Pavilion 或 Alfresco Pavilion）的额外噪音——考虑顶层单位的买家需多加留意。

还值得一提的，是空中连桥与凉亭吧台。由于所有屋顶彼此相连，你基本可以把屋顶甲板当作清新宜人的晨间或傍晚步道来使用。

整体园林景观的水准看起来相当高——我尤其喜欢 Heritage Lawn，这里那棵巨大的树木成为全场焦点。

在项目的某些区域，会有置身“山谷”的错觉——部分也因为地势略有坡度。

从这样较高的视角看，更为明显。

项目沿 Toh Tuck Road 只有一个车行入口。车道稍有一段路程，但也营造出如驶入山间度假村的感觉。会有一丝期待感——若是第一次来更甚。

车道会带你驶过第一座泳池，并经过一个被称为“Lantern Arrival”的环岛。

将车道设置在这里是件好事，因为它与邻近的 Creek @ Bukit 拉开了不错的退距。因此虽然无边泳池对着对面公寓，但距离带来了一定的私密性。

与大多数设施一样，网球场也设在屋顶。这一片位于入口处——鉴于靠近主干道，与其他设施相比更无需过多考虑路噪影响，是个不错的安排。

Daintree Residence 的建筑设计以深色调为主，屋顶大量的绿色景观很好地柔化了整体观感。

Daintree Residence 2 房型评测

这款 2 房型的总面积为 743 square feet，就面积而言在如今新盘的 2 房中属于中规中矩。如果你看过足够多的新盘，会知道这种布局很受欢迎，或许这里唯一不同之处是主卧也设有阳台。

与多数 2 房一样，入户门直通厨房。对某些人来说，这样的私密性不足可能不太喜欢，但在户型越做越小的当下，这算是两害相权取其轻。

与外部夸张的挑高相比，厨房看起来就“收敛”许多。如果你在想——这里的层高为常规的 2.8 米。

就尺寸而言完全无可挑剔——两人同时操作也很从容。台面与收纳空间充足，能满足大多数人的需求。

厨房家电由 De Dietrich 提供，配备了你所期望的常见设备。厨房地面为大理石，你可选择压缩或抛光大理石（此处展示为压缩大理石）。

你也可以安装移门将厨房封闭，但更大的问题在于缺乏良好的通风。

进入餐客区，首先扑面而来的是层高。4.3 米的挑高确实极具气势，也让空间显得比实际更宽敞。 

我尤其喜欢的是，这是真正“可用”的挑高。换言之，若你决定增设平台来充分利用这片“额外”空间，依然是能实际使用的区域。除非你身高特别出众，大多数人在平台上都能直立站立。 

可惜的是，这种挑高仅适用于顶层与底层单位。如上所述，考虑顶层的买家需留意屋顶之上的用餐设施——若你对噪音敏感，更要注意。 

餐区的尺寸尚可，但放置餐桌需注意大小，以预留走道空间。

我也希望他们能同时展示一间常规层高的单位，因为两个示范单位都展示了高层高版本——若你打算购买常规单位，会更难准确把握空间感。

从地毯不易看出，但大理石地面会从厨房一路铺至客/餐厅。

坦白说，我并不太喜欢这套室内设计。对我而言略显凌乱、过于“用力”，反而让空间在高层高之下仍显得有些拥挤。

客厅进深尚可，但横向较窄。靠墙的一体式长凳让观感更显宽敞。若你想摆放常规沙发——请注意尺寸会受到不少限制。

阳台尺寸中等，但加上主卧外的阳台，户外空间在总面积中占比不小。话虽如此，若园林能如效果图般呈现，如此坐在这里用餐也许会是更好的体验。

阳台地面为同质瓷砖——与大多数新盘一致。

显然，挑高并未延伸至浴室，但我想大多数人并不会在意。浴室面积其实相当宽裕，地面采用同质瓷砖。

卫浴配件来自 Hansgrohe 与 Duravit，这两者在新加坡早已家喻户晓。

对于常规层高的单位而言，公共卧室其实偏小。

如图所示，可采用上下铺的方式更好地利用空间——小朋友大概会很喜欢。部分家长或许会觉得高度略显不安全，因此还是需多加留意。

主卧面积尚可——此处因挑高而显得更为宽敞。需注意房间高度稍短，为 4.15 米。

如前所述，主卧也配有阳台。尺寸并不大，仅够放一两把椅子，供清晨/夜晚小憩。

两间卧室均为工程木地板（这也很常见）。此处的收纳高度未延至天花板——多少有些可惜。

主卧浴室比公共浴室略大一丁点。就主卧浴室而言，算是偏小。铺装与配件相同，主要多了顶喷花洒。

Daintree Residence 3 房型平面

3 房型面积为 1,044 square feet，尺寸上非常中庸。动线大多高效，但仍有如入户过道与卧室走廊等常见的“浪费”空间。

也有人偏好入户过道所带来的额外私密性，这完全取决于你的生活方式。

至少，入户一侧设有鞋柜，对侧也有收纳。若你打算摆放玄关台，则需要挪到一旁。

厨房尺寸不错，长台面与可观的收纳空间一应俱全，只是横向略窄。厨房家电同样由 De Dietrich 提供。

与 2 房相同，厨房与客/餐厅地面均为大理石，你可选择压缩或抛光大理石。默认为抛光大理石。

厨房尽头有一道开口通往多功能房。可根据需要用作书房/办公室/储物/帮佣房。

若用作帮佣房，实际尺寸不差——只是偏窄。若打算用作学习/办公空间，因缺少窗户，可能会觉得有些局促。

回到厨房前段，墙体被玻璃隔断所取代。这种做法愈发流行，能让厨房引入更多采光，从而显得更通透明亮。

所有底层与顶层单位均配备 4.3 米挑高。毫无疑问，它极大提升了空间感。如 2 房评测所述，这个额外高度也让你有加建平台的灵活性。

餐区尺寸适中，若采用与墙体齐平的 L 型卡座布置，可为过道“腾出”更多空间。

另一方面，客厅表现就不如餐区了。对于常规层高的单位而言，高层高并不能帮上太多忙。

以 3 房而言，这里并不算大。常规的沙发、茶几与电视柜能放下，但若是一家 5 – 6 口，可能就会略显局促。

鉴于室内空间有限，有些人可能不太喜欢分配给户外阳台的“过多”面积。事实上，只有客厅外侧较宽，卧室外侧则窄得多。

如图，卧室外的空间更像是短暂停留或摆放几株植物的户外带，而非可摆放座椅的“正式”阳台。

两间公共卧室都不大，但这一间因挑高与直通阳台的开口，视觉上显得更宽敞。

由于空间有限，通往平台的楼梯非常狭窄且陡峭。对一定年龄以上的成人而言，通行会明显受限，并不推荐。

卧室高度稍短，为 4.15 米，但仍足以让孩子在平台上直立，不会碰头。

如大多数这种尺寸的平台床一样，空间总会显得更加温馨。

这里很难更直观地展示高度，但由于房间本就不大，加入平台后会让空间显得更为局促。

第二间公共卧室也有同样的面积问题，但因挑高再度“加成”，看起来宽敞得多。与这里所有卧室一样，可直接通往阳台。

公共浴室供两间公共卧室与来访客人共用，尺寸不错，配备 Hansgrohe 与 Duravit 的常规卫浴配件。

主卧面积相当可观，床两侧与床前都有良好的通道空间。

收纳表现其实相当不错，比我见过多数主卧都更大。再次可惜的是，高层高的单位里它并未一路做到顶。

以整体户型面积而言，想要浴缸显然不现实。配有顶喷花洒，这几乎已是如今新盘的“标配”。

Daintree Residence 区位评测

第 21 区——Clementi Park/Ulu Pandan/Upper Bukit Timah 所在之地，以及近年的 Daintree Residence。

（几乎难以置信，150 多年前，若你清晨散步，或许会在此与老虎“偶遇”）

言归正传，Daintree Residence 坐落于低层私宅飞地，周边餐饮与酒吧选择十分丰盛。 

同时，临近各个学段的优质教育资源。 

其中较为知名的包括 Pei Hwa Presbyterian Primary School 与 Ngee Ann Polytechnic——二者距公寓均为 5 分钟步行距离。

对于 Ngee Ann Polytechnic 的校友/在校生来说，Bukit Timah Plaza 与 Beauty World/Centre 的美食区一定唤起熟悉而温暖的记忆。

最后，如果你热爱运动或偶尔想寻点冒险，附近的 Bukit Timah Nature Reserve 也随时恭候你来徒步——乘坐巴士 4 分钟即可到达！

公共交通 

公交站名	服务线路	距公寓距离（及预计步行时间）
’Bef Jln Jurong Kechil’	41, 77, 173	100m, 步行 2 分钟
’Aft Jln Jurong Kechil’	41, 77, 173	110m, 步行 2 分钟
’Blk 18’	3N, 41, 61, 66, 77, 157, 173, 174, 174e, 970, 985	200m, 步行 3 分钟
’Aft Chun Tin Rd’	61, 66, 66B, 157, 174, 174e, 970, 985	260m, 步行 3 分钟

最近的 MRT: Beauty World MRT Exit C – 400m, 步行 5 分钟

自 2017 年 8 月通车以来，Downtown Line 显著提升了新加坡东西两端的连通性——且未来还将延伸。

Daintree Residence 住户可谓幸运，步行即可到达 Beauty World MRT Station，尤其对于在 CBD 工作的人而言。

（注意 Beauty World Station 有多个出入口——此处为离 Daintree Residence 最近的一个）

此外，周边公交也不错——41 与 66 路可前往并穿行于 Jurong 片区，包括 Jcube 与 Jurong MRT station 等关键地点。 

若前往 CBD/Raffles Place MRT，你可以搭乘地铁至 Telok Ayer Station（13 站，约 25 分钟车程），出站步行几分钟即可抵达目的地。

至于热爱 Orchard 的读者，乘车至 Newton MRT station 转线前往 Orchard MRT 即可。全程约 14 分钟，共 7 站，仅需一次换乘。 

私家车出行

主要目的地	距公寓距离（及预计高峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	17.6km, 21 分钟车程
Orchard Road	11.4km, 16 分钟车程
Suntec City	15.9km, 20 分钟车程
Changi Airport	29.6km, 32 分钟车程
Tuas Port (By 2040)	25.9km, 30 分钟车程
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	22.1km, 25 分钟车程
Mediapolis (and surroundings)	8.7km, 14 分钟车程
Mapletree Business City	11.2km, 16 分钟车程
Tuas Checkpoint	19.3km, 22 分钟车程
Woodlands Checkpoint	14.3km, 18 分钟车程
Jurong Cluster (JCube)	4.5km, 8 分钟车程
Woodlands Cluster (Causeway Point)	15.1km, 19 分钟车程
HarbourFront Cluster (Vivo City)	14.6km, 19 分钟车程
Punggol Cluster (Waterway Point)	25.2km, 29 分钟车程

*车程为高峰时段测算

临近车行出入口： 沿 Toh Tuck Road 1 处出入口（双车道）

总结： 撇开稍长的车程不谈，前往新加坡中部关键区域其实相当便捷，这要归功于 Daintree Residence 靠近 PIE，继而衔接 AYE。需要提醒车主的是，越靠近通往 PIE 的出口，Jalan Jurong Kechil 在早晚高峰的车流会愈发拥堵。 

杂货采买

超市名称	距公寓距离（及预计步行时间）
Giant Supermarket – Upper Bukit Timah Road	680m, 步行 8 分钟 或 1.1km, 车程 3 分钟
FairPrice Finest – Bukit Timah Plaza	860m, 步行 10 分钟 或 1.7km, 车程 5 分钟

学校

学段	院校数量
学前（步行 1km 内）	4
小学（车程 3km）	4
中学（车程 3km）	1
国际学校（车程 3km）	2
初级学院（车程 5km）	2
大学（车程 5km）	2
理工学院（车程 10km）	2

更多看点

• 智能家居功能

科技与金钱一起，确实推动着现代世界的运转。

在 Daintree Residence，开发商 S P Setia 显然下了功夫，踏入当下许多新盘公寓都在主打的智能家居领域。

每个单位都内置智能安防系统——配备生物识别门锁、带内置摄像头的智能门铃，以及可进行日/夜间室内监控的智能 IP 摄像机。

连通往各自楼栋的电梯大堂也有安防系统——墙上的交互设备可通过音/视频通话验证来访者身份。

除此之外，还有两款移动应用，能提升你在 Daintree Residence 的居住效率。

由科技公司 FERMAX 推出的 iPlusLiving，可用于预约设施、查看公寓公告、进行 MSCT payments，甚至可控制你的智能家居系统！

第二款是 VIDA（同样由 FERMAX 推出），不仅提供与 iPlusLiving 类似的功能，还可与 Amazon Alexa 语音控制整合。

科技对居住体验所带来的潜在改变，确实令人惊叹。

• 这里的设施有点“不一样”……（真的是吗？）

我承认，近年来越来越多的营销团队在“放大”项目设施上狠下功夫，各种“主题专属”与花哨命名层出不穷。   

话虽如此，Daintree Residence 或许略有不同。你会发现这里的设施种类相当独特。

除了常见的健身房、地库车位与活动亭外，住户还能在 the Canopy 或 Cabana Bar 小酌一杯。

水上活动方面，Daintree Residence 设有 2 座大型泳池——包括无边泳池、按摩池、水疗床与水中健身区。

容我先打个“反方”。 

这些设施我见过吗？ 

当然。 

那这里真正令我印象最深的是什么？ 

归根结底，是 Daintree Residence 迷人的“雨林”主题。 

或许听起来有点陈词滥调，但园区内多样的花园、树梢步道，以及标志性的 Heritage Raintree（稍后会详述），共同描绘出一幅静谧的图景。  

没错，维护（我猜多半与蚊虫有关）可能是个难题，但若管委会能克服并如约呈现这些主题与设施，我对公寓以自然为核心的 USP 抱有很高的期望。 

再说，有多少公寓能把整片网球场放在屋顶上（…似曾相识？）

Daintree Residence 开发与场地图评

Daintree Residence 设施

游戏室	健身房	按摩池
主入口	亭阁	24 小时安保
蒸汽房	游泳池	网球场

虽然在以上图片中未能体现，我仍需提及：Toh Tuck Road 与开发地块相邻，靠近 Heliconia Gardens（#34）一侧。

撇开公共交通的便利，这里有一点提醒给考虑入住 Daintree Residence 的读者。

Toh Tuck Road 一直是当地住户的心头刺。早晚高峰时段车流确实很大——若你要转入/驶出开发项目并上 PIE，可能会遇到不小的困难。 

另一个问题在于，Toh Tuck Road 为单车道。一旦 Forett 与 Daintree Residence 竣工，新增车辆势必加剧道路负担。再加上来往的公交车，我很难想象未来状况会更好（面对主干道的楼栋，也更需留意噪音）。 

除此之外，我会说 12 栋楼在两翼（Valley 与 Rainforest）中排列得体且大致线性——且每一栋的屋顶都通过壮观的 Treetop Walk 彼此连通。

全长 330 米，也许不太适合跑步/慢跑（因转角紧凑），但非常适合饭后与爱人散步仰望夜空。

若是周末且有闲暇，下楼到其中一座泳池畅游，或去吊床湾（#18）小憩一会儿即可。

最后，再来看看 Daintree Residence 设施中的另一个亮点。

除了场地内众多可供休憩的花园外，Heritage Lawn（#32）或许是最有趣的一景。

位于 Rainforest Wing 中心的 Heritage Lawn 种有美丽的 Heritage Raintree（没错，是一棵真正的大树！）——待公寓竣工后，它将成为标志性的绿色地标，气势非凡。

综上所述，我想我们有一点能达成共识。 

S P Setia 在 Daintree Residence 的设计上，确实在突破建筑边界——将独特的科技配置、优质的设施与鲜明的自然主题巧妙融合。

至于最终呈现能否达标，还有待时间检验。 

下午日照最少的 Stacks

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下午日照最少的 stacks 为 55、51、57、61、64 – 67、30、26、22、39 – 48、32 – 33、37 – 38、12 – 13、19 – 21、01、07 – 11 和 17。它们朝向东南或东北，并全年避开west sun。

最佳 Stacks

鉴于 Daintree Residence 拥有出色的内部景观，我会建议优先考虑面向泳池的 stacks。当然，如果私密性是你的主要考量，14 与 15 既面泳池、又与 Creek @ Bukit 之间的间距最大，会更有优势。

另外，由于 Daintree Residence 主要被 Creek @ Bukit、High Oak Condo 与 View at Kismis 环绕，向外开阔景观的选择仅有 40、41、42、43、47 与 48。这些面向 Toh Yi Drive 的landed 住宅区，高楼层应能获得更佳视野。

户型配比

户型	单位数量	浴室数量	面积（sqft）
1-Bedroom	12	1	517 – 549 sqft
1-Bedroom + Study	10	1	560 sqft
2-Bedroom + 1 Bath	10	1	603 – 678 sqft
2-Bedroom + 2 Bath	121	2	667 – 764 sqft
2-Bedroom + Study	51	2	743 – 786 sqft
3-Bedroom	114	2	1,001 – 1,249 sqft
4-Bedroom	9	3	1,485 – 1,539 sqft

在多数公寓项目中，我们常见 1 房型最为充足（主要迎合投资者）。

但 Daintree Residence 似乎采取了不同策略，2 房与 3 房占了大多数——在一定程度上说明此处更优先考虑自住买家。

这不仅带来一定的专属性（即项目中的租户更少），也在某种程度上支撑了我们稍后将谈到的看似“较高”的定价。  

至于园区内最便利的楼栋？我会把这个称号给 11E 栋。

若回看第一张场地图，你会注意到 11E 位于两翼正中间。换句话说，去另一端的 Heritage Lawn 散步，或在这端的无边泳池泡一泡，都不必走太远。

访客从落客点步行至该栋的距离也更短。

Best Stacks

Prices for daintree residence

价格拆解（首套房）

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom
Price	$916,752	$1,280,932	$1,680,615
25% Down Payment	$229,188	$320,233	$420,154
附加费用
Buyer Stamp Duty	$22,103	$35,837	$51,825
Legal Fees	$2,500	$2,500	$2,500
Valuation Fees	$300	$300	$300
Stamping Fees	$500	$500	$500
Total Price	$942,155	$1,320,069	$1,735,740
Initial Investment Amount	$254,591	$359,370	$475,278
投资回报
Expected Rental Price	$2,313	$3,121	$3,376
Rental Yield	2.95%	2.84%	2.33%

价格（第二套房）

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom
Cost Without ABSD	$942,155	$1,320,069	$1,735,740
Plus: ABSD (12%)	$110,010	$153,712	$201,674
Total Price After ABSD	$1,052,165	$1,473,781	$1,937,413
Initial Investment Amount	$364,601	$513,082	$676,952
投资回报
Expected Rental Price	$2,313	$3,121	$3,376
Rental Yield	2.64%	2.54%	2.09%

价格评测

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Daintree Residence	99-year Leasehold	2022	$1,658psf
View at Kismis	99-year Leasehold	2023	$1,691psf
Mayfair Modern	99-year Leasehold	2024	$1,924psf
Mayfair Gardens	99-year Leasehold	2024	$2,014psf

这里我们将 Daintree Residence 与第 21 区的若干新盘进行对比。为公平比较 psf，我们暂未纳入 KI Residences、Verdale、Beauty World 的 The Linq 与 Forett at Bukit Timah——这些项目目前均为 0% 去化（尚未开售）。

不过，鉴于 Forett at Bukit Timah 就在马路对面，很难忽视其对 Daintree Residence 销售的影响。以其估算保本价 $1,636 psf 而论，许多人原以为开盘价会在 $1,900 – $2,000 psf 区间。但坊间盛传其可能以 $1,800+ psf 入市，这相较 Daintree Residence 大约有 10% 左右溢价。 

在我们亲自看过 Forett 之前，很难下定论，结果可能两面皆然。其一，Forett 定价具竞争力，以至于把买家从 Daintree 吸走；其二，Forett 的最终呈现逊于 Daintree，而后者位置稍佳且 TOP 更近，意向自住本区的买家可据此更易判断哪个项目更契合他们的生活方式。 

先从本表单价最高的项目说起——颇具专属感的 Mayfair Gardens。以其为租赁地契，这个价位不算低。

其溢价部分，来自于位处 Rifle Range Road 幽静飞地，既宁静又能便捷通达周边配套与公共交通。

更别提其独特的外立面与“乔治风格”主题。

Mayfair Modern 在定价与建筑风格上也相去不远，且距离 King Albert Park MRT 比 Mayfair Gardens 更近。只是由于位于繁忙的 Bukit Timah Road，其环境未必最为宁静。

（趣闻：与 Mayfair Gardens 相比，Mayfair Modern 似乎更受欢迎——前者目前去化 77%，后者仅 40%。）

View at Kismis（别与 Kismis View 混淆）是 Daintree Residence 的“邻居”——因此在连通性、学校、娱乐与公共交通的可达性方面相近，定价相近也就不足为奇。

看到这里，你或许会纳闷：为何 Daintree Residence 的定价看起来是这份清单里最低的？

答案在于区位——Daintree Residence 与 View at Kismis 位于 Upper Bukit Timah。而价位更高的 Mayfair “双子”则位于 Bukit Timah Road（你会在此发现一串同样专属的私宅）。

因此，下面再做一组价格对比，这次把 Daintree Residence 与 Toh Tuck Road 上更具代表性的（即较早期）项目进行比较..

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Daintree Residence	99-year Leasehold	2022	$1,658psf
The Creek @ Bukit	Freehold	2017	$1,650psf
Nottinghill Suites	Freehold	2016	$1,490psf
Signature Park	Freehold	1998	$1,318psf
Highgate	Freehold	1995	$1,250psf

与上一张表不同，这里你会发现巨大差异——Daintree Residence 现在成了“标价”最高的那个。

原因很简单。 

位于 Toh Tuck Road 的 Daintree Residence，距离 Jalan Jurong Kechil（连接 PIE 的主干道）最近，而 Signature Park 与 Highgate 距离最远。

自然，这影响了各项目通往 PIE、Bukit Timah Road 乃至 CBD 的连通性。

尽管如此，以及 Daintree Residence 所拥有的新项目溢价（考虑到周边多为旧项目），不少人仍认为开发商在拿地时的“溢付”导致了更高的售价空间——因此与近邻相比显得略贵。 

这也部分解释了为何其去化率停滞在 40%，潜在买家在观望未来是否会有折扣（尤其在当下 Co-vid19 形势之下）。

别忘了，其“邻居”多为永久地契，未来具备不同程度的集体出售潜力。

升值分析

当我首次查看这张来自 URA Master Plan 2019 的图片时，首先注意到的是划作商业与住宅综合开发的土地之多（蓝色标注）。

今年 6 月，未来 Beauty World 综合交通枢纽（含混合用途开发）的设计与施工招标已获得中标。 

截至撰文时，陆路交通管理局尚未公布完工细节，项目仍处于早期规划阶段。

一旦完工，该交通枢纽或将成为推动周边住宅资本增值的力量，甚至有望带动第 21 区的整体升值。

除该项目与东侧的大型预留地（黄色标注）外，似乎暂无其他政府项目即将落地的明显迹象。 

至于周边竞争，这一点已被许多人视为可能的供应过剩。如文首所述，View at Kismis、Mayfair Gardens/Modern、Ki Residences、Linq、Verdale 以及即将到来的 Jalan Anak Bukit 地块——都是需要被市场消化的大量新单位。 

租金回报也一向不是 Upper Bukit Timah 的强项，部分原因在于该区以自住为主的偏好。 

快速看一眼它的近邻 Creek @ Bukit，在该区价格升幅方面也难言信心。尽管自 TOP 以来仅有 5 笔转售，但表现不佳——5 笔中仅 3 笔录得盈利。事实上，其中一笔“盈利”仅 $20k，扣除常规费用后你会发现其实是净亏。 

不过，未来 Jalan Anak Bukit 地块将为该区带来更多功能性，20,000 sqm 规划为商业用途，其中 7,500 sqm 可作店铺与餐饮用途。

我们的看法

在当前经济下行的背景下（例如新加坡近期陷入技术性衰退），要预测 Daintree Residence 在短中期的升值趋势并不容易。 

……至少在不对本地与全球经济因素、政策以及潜在买家趋势做出全面分析的前提下，很难给出明确判断。

话虽如此，我们也不应忽视 Beauty World 综合交通枢纽的推进，或 Forett 在 Goodluck Garden 原址上可能带来的“高价”影响。

撇开投资层面，如果你计划搬来此处居住，你将获得的是一处漂亮的家，在一个提供高度私密性的环境中享受专属居住体验。 

诚然，你可能为一处租赁地契付出更高溢价——但对于寻找自住项目的人而言，Daintree Residence 的确是一个颇具吸引力、能满足大多数年轻家庭需求的选择。 

开发商注记：

马来西亚上市开发商 S P Setia Berhad 在本地也颇有建树，影响了多个马来西亚州的天际线。 

他们并未止步于此。经过多年耕耘，版图扩展至越南、中国、日本、澳大利亚、英国以及新加坡等海外市场。 

你或许对他们在新加坡的两个私宅项目并不陌生，Eco Sanctuary 与 18 Woodsville。

以下是该开发商的简史。

S P Setia 出身低调。1974 年以建筑公司起家，1993 年于马来西亚交易所（Bursa Malaysia）上市。三年后将重心从建筑转向地产开发，事实证明这是对其发展有利的一步。

他们也以热心公益闻名——例如 2000 年成立的 Setia Foundation。该慈善信托为慈善机构与弱势群体提供教育与医疗等方面的资助，惠及马来西亚无数生命。

在 Covid-19 危机下，Setia Foundation 也为马来西亚医院与一线人员提供人道援助，捐赠价值逾 RM500,000 的医疗设备与物资。

因此，尽管 S P Setia 多年来已推出众多成功的住宅项目，更打动我的，是这些人道关怀的故事，彰显了企业的伦理与领导力。 

在我看来，这正是 S P Setia 有别于多数开发商之处。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。