Daintree Residence 评测：静谧屋顶花园

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项目：	Daintree Residence
地区：	21
地址：	Toh Tuck Road
地契：	99年租赁权
单位数：	327
用地面积：	201,510 sqft
开发商：	S P Setia
TOP：	2022

Daintree Residence 是在 2018 年 7 月降温措施之后首个推出的公寓。

就整体市场环境而言，它的表现其实相当不错，开售周末在推出的 80 个单位中就售出 50 个。

但截至 2020 年 7 月，其去化率似乎停滞在 40%，考虑到最初拿地成本较高（最终转化为买家的 psf 单价偏高），这一结果并不令人意外。

此外，鉴于投入金额不菲且周边竞争激烈，投资 Daintree Residence 的回报或许并不算最佳。View at Kismis、Mayfair Gardens/Modern、Ki Residences、Linq、Verdale 以及即将到来的 Jalan Anak Bukit 地块——新增供应数量可观，这一点似乎也令潜在买家却步。

当然，就项目的升值潜力而言，也并非毫无亮点，但我们稍后会详细谈到。

现在，先带你参观一下示范单位！

Daintree Residence 深入导览

Daintree Residence 的示范单位就位于项目实际地块上——这点一直深受欢迎，因为你可以更直观地感受周边环境与车流状况。

Daintree Residence 实际上是该区在 2018 年 7 月首个新盘，再往前的两个就是它的近邻 The Creek @ Bukit，以及距离几座楼的 60 年地契 Hillford。

看过不少新盘之后，我得说第一印象相当不错——整体设计与布局颇为新鲜，与常见的套路有所不同。

由于 Upper Bukit Timah 与苍郁绿意和林木景观密不可分，任何在此推出的新盘基本都会带有一定的自然主题倾向。

这当然无可厚非。毕竟，很多人喜欢 Bukit Timah 区，正是因为它更为静谧的环境，以及远离市中心“水泥丛林”的一丝喘息。

不过，真正令 Daintree Residence 有别于多数新盘的，是其对屋顶空间的规划运用。项目并未采用常见的顶层公寓，而是以树顶步道、繁茂绿化与多处用餐设施取而代之。

当然，这并非全新概念。东部的 Amber Park 在屋顶空间上的“大手笔”或许更为抢眼——也许因为其楼层更高。RoyalGreen 也有类似概念——但坦白说，我更喜欢这里的呈现——更为丰盈、细节更齐备。

以 201,510 平方英尺的地块容纳 327 个单位，人多拥挤基本不必担心。只是由于共有 12 栋 5 层楼的住宅，土地大多仍被楼栋本身占据。

因此，善用屋顶空间是明智之举——既为住户提供更多活动空间，也因视野更高而带来不同的观景角度。

虽然因此没有顶层公寓单位，但我认为额外的公共空间与更实用的设计反而是更大的利好。况且，楼高也不过 5 层，即便没有顶层公寓也不至于被“想念”。

或许唯一值得一提的是，像 Teppanyaki Pavilion 或 Alfresco Pavilion 之类的设施，可能会产生一定噪音——打算选择顶层单位的买家需要留意。

其他值得一提的还有天桥与 Cabana Bar。由于一切都相互连通，你完全可以把屋顶步道当作清晨或傍晚散步的清新去处。

高标准的整体景观设计也为此加分不少——我尤其喜欢 Heritage Lawn，中间那棵巨树成为全场焦点。

项目某些区段看起来仿佛位于“山谷”之中——部分原因也在于地势略有起伏。

从这样更高的视角看去，这种“谷地”氛围就更加明显。

项目沿 Toh Tuck Road 仅设有一个车行入口。虽然需要稍微开一段路，但也增添了几分“山间度假村”般的到访仪式感，第一次来时尤为如此。

进入车道后会先经过第一座泳池，以及被称为“Lantern Arrival”的环形车道。

车道设置在这里也是好事一桩，因为它与邻居 The Creek @ Bukit 拉开了不错的退距。尽管无边泳池正对着对面公寓，但这段距离还是能带来稍多的私密性。

与大多数其他设施一样，网球场也设置在屋顶。这一处恰好位于入口处——考虑到靠近主干道，这样的安排不错，相比其他设施更不必费心处理路噪问题。

Daintree Residence 的建筑以深色调为主，而屋顶浓密的绿化很好地柔化了整体观感。

Daintree Residence 2 房型评测

2 房型的总面积为 743 平方英尺，就新盘 2 房而言属于中等大小。如果你看过足够多的新盘，就会知道这种格局很受欢迎——这里或许唯一的不同在于主卧也设有阳台。

如同你在多数 2 房中所见，入口一进来就是厨房。有人可能不喜欢这种私密性不足的做法，但在户型面积逐步收缩的前提下，这或许是“二者取其轻”。

与外部“夸张”的挑高相比，厨房看起来就相对“正常”许多。如果你在想——这里的标准层高是 2.8 米。

就尺寸而言基本无可挑剔——两人同时活动绰绰有余。台面与收纳空间也足以满足大多数人的使用需求。

厨房电器由 De Dietrich 提供，配置也在意料之内。厨房地面为大理石，可选择压缩或抛光大理石（此处展示的是压缩款）。

你也可以加装推拉门把厨房封闭起来，但更大的问题在于缺乏良好的通风。

进入餐客厅，最先“冲击”你的就是挑高。4.3 米的层高带来极强的空间感，也让实际面积显得更为宽敞。 

我尤其喜欢这里“真正的挑高”。换句话说，如果你打算增设平台来充分利用这部分“额外”空间，它依然是可用的净高。除非你身高特别“出众”，多数人站在加建的平台上也能直立无碍。 

可惜的是，这样的挑高只提供给顶层与底层单位。如前所述，若考虑顶层，需要留意屋顶上的用餐设施——对噪音敏感者尤甚。 

餐区尺寸尚可，但需要留意餐桌大小，通道也要预留足够空间。

我也希望能同时展示一个常规层高单位，因为两套示范单位都采用了挑高方案——如果你打算购买常规层高单位，就较难准确把握空间感。

从地毯上不太看得出，但大理石地面会从厨房一路延伸到客/餐厅。

老实说，我对这套软装不太“买账”。风格有点过于繁复、用力过猛，尽管有挑高，空间还是显得略微拥挤。

客厅长度尚可，但宽度偏窄。这种靠墙的长凳式沙发让画面更显开阔。如果想要放常规沙发——请留意你会受到尺寸上的限制。

阳台为常规大小，但叠加主卧外的阳台，户外空间确实占了单位面积中不小的一部分。话虽如此，若最终绿化能如效果图般呈现，坐在这里用餐的体验或许会更佳。

阳台地面为同质瓷砖——这是新盘的常见配置。

显然，挑高并未延续到浴室，但我想多数人并不会在意。浴室面积其实挺宽裕，地面也采用同质瓷砖。

卫浴配件由 Hansgrohe 与 Duravit 提供，这两者在新加坡基本已是家喻户晓的品牌。

如果看的是常规层高单位，公用卧室其实偏小。

你可以像展示这样做成上下铺，以更好利用空间——小朋友大多会很喜欢。但部分家长可能会觉得高度有些不安全，需要多加注意。

主卧尺寸中规中矩——因为挑高，看起来会更宽敞。需要注意的是，卧室的层高稍低，为 4.15 米。

如前所述，主卧配有阳台。面积不大，摆放一两把椅子在傍晚/清晨小憩刚好。

两间卧室均为工程木地板（这也是常见配置）。此处收纳没有做到与天花同高——颇为可惜。

主卫比公用浴室略大一些。就主卫而言，这里偏小。地面与配件相同，主要新增了顶喷花洒。

Daintree Residence 3 房型平面图

3 房型为 1,044 平方英尺，尺寸上属于非常“平均”的水平。整体较为高效，但仍有入户走道与过道这类常见的“浪费”空间。

也有人偏好入户走道所带来的额外私密性，这完全取决于你的生活方式。

至少入口一侧以及对面都设置了鞋柜。如果打算放置玄关桌，就得移到侧面。

厨房尺寸不错，台面够长，收纳充足。就是略显狭窄。厨房电器同样由 De Dietrich 提供。

与 2 房相同，厨房与客/餐厅地面为大理石——可选择压缩或抛光款。默认则为抛光大理石。

厨房尽头设有开口通往多功能房。可根据需要用作书房/办公室/储物间/帮佣房。

若作为帮佣房使用，尺寸其实不差——只是略窄。若打算作为书房/办公区，因没有窗户，可能会觉得有点压抑。

回到厨房前方，墙体被玻璃面板取代。这种做法愈发流行，因为能引入更多采光，让厨房更显通透与开阔。

所有底层与顶层单位均配备 4.3 米挑高。毫无疑问，这极大提升了空间感。如同 2 房评测提到的，这一高度也允许你灵活增设平台。

餐区尺寸尚可，若采用与墙体齐平的 L 型卡座，也能为过道“挤”出更多空间。

另一方面，客厅表现就没那么理想了。对于常规层高单位而言，挑高也帮不上忙。

以 3 房来说，这里不算大。常规的沙发、茶几与电视柜都能放下，但对 5 – 6 口之家而言，可能略显局促。

考虑到室内空间有限，有些人可能不喜欢户外阳台占比过大。只有客厅外的部分更宽，卧室外的空间则窄得多。

如你所见，卧室外的空间更像是“透口气”或摆放绿植的户外带，而非可正式摆放座椅的阳台。

两间公用卧室都偏小，不过，这一间因挑高与可直通阳台的开口，看起来更为宽敞。

由于空间所限，上到平台的楼梯非常窄且较陡。对一定年龄以上的成年人而言，通行不便，完全不建议。

卧室层高稍低，为 4.15 米，但孩子们站在平台上仍有足够净空，不会碰头。

和多数此尺寸的平台床一样，空间会显得更温馨。

这里很难更好地呈现高度感，但在这种房间尺寸下，加入平台的确会让空间更显局促。

第二间公用卧室同样受限于尺寸，但因挑高看起来宽敞许多。与这里所有卧室一样，均可直接通往阳台。

公用浴室供两间公用卧室与来访客人共用。面积不错，卫浴配件同样来自 Hansgrohe 与 Duravit。

主卧面积相当可观，床两侧及床前都有不错的活动空间。

收纳方面其实很不错，比我在多数主卧里见到的都更大。再次可惜的是，针对挑高单位，并未做到顶。

考虑到整体户型大小，大家应不会期待浴缸。这里配有顶喷花洒——这几乎已是当下新盘的“标配”。

Daintree Residence 位置评测

District 21——Clementi Park/Ulu Pandan/Upper Bukit Timah 所在之地，也是如今 Daintree Residence 的家。

（很难想象在 150 多年前，如果你清晨外出散步，或许会与老虎“狭路相逢”）

言归正传，Daintree Residence 坐落于低层私宅区，周边餐饮与酒吧选择相当丰富。

此外，附近涵盖多个层级的教育资源，密度不俗。

其中较知名的包括 Pei Hwa Presbyterian Primary School 与 Ngee Ann Polytechnic——两者均在公寓步行 5 分钟范围内。

对于同为 Ngee Ann Polytechnic 的在校/校友而言，Bukit Timah Plaza 与 Beauty World/Centre 一带的美食区，想必勾起不少熟悉而温暖的记忆。

最后，如果你是健身爱好者或偶尔想寻点野趣，附近的 Bukit Timah Nature Reserve 也是绝佳的徒步去处——搭巴士 4 分钟即可到达！

公共交通 

巴士站	服务线路	距公寓距离（及预估步行时间）
’Bef Jln Jurong Kechil’	41, 77, 173	100m, 2-min walk
’Aft Jln Jurong Kechil’	41, 77, 173	110m, 2-min walk
’Blk 18’	3N, 41, 61, 66, 77, 157, 173, 174, 174e, 970, 985	200m, 3-min walk
’Aft Chun Tin Rd’	61, 66, 66B, 157, 174, 174e, 970, 985	260m, 3-min walk

最近的 MRT：Beauty World MRT Exit C – 400m, 5-min walk

自 2017 年 8 月通车以来，Downtown Line 进一步加强了新加坡东西两端与市区之间的连通性——未来还将延伸。

Daintree Residence 的住户能步行抵达 Beauty World MRT，尤其对在 CBD 上班的人而言，这是不小的便利。

（注意 Beauty World 站有多个出口——此处所列为对 Daintree Residence 住户最近的出口）

此外，周边巴士服务也不错——41 与 66 路可通往与环绕 Jurong 片区，包括 Jcube 与 Jurong MRT 站等要点。

前往 CBD/Raffles Place MRT 的通勤者，可搭车至 Telok Ayer 站（13 站，25 分钟车程），出站后步行数分钟即可抵达目的地。

前往 Orchard 的住户，可乘车至 Newton MRT 转线至 Orchard MRT。全程约 14 分钟、7 站、一次换乘。

私家车出行

主要目的地	距公寓距离（及预估尖峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	17.6km, 21-min drive
Orchard Road	11.4km, 16-min drive
Suntec City	15.9km, 20-min drive
Changi Airport	29.6km, 32-min drive
Tuas Port (By 2040)	25.9km, 30-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	22.1km, 25-min drive
Mediapolis (and surroundings)	8.7km, 14-min drive
Mapletree Business City	11.2km, 16-min drive
Tuas Checkpoint	19.3km, 22-min drive
Woodlands Checkpoint	14.3km, 18-min drive
Jurong Cluster (JCube)	4.5km, 8-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	15.1km, 19-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	14.6km, 19-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	25.2km, 29-min drive

*车程以尖峰时段计算

最近出入口：沿 Toh Tuck Road 的 1 个出入口（双车道）

总结：除车程稍长外，得益于临近 PIE、进而连通 AYE，前往新加坡中部主要区域仍相当便利。需提醒车主的是，Jalan Jurong Kechil 在尖峰时段、尤其接近 PIE 出口处时，车流量较大。

生活采买

超市名称	距公寓距离（及预估步行时间）
Giant Supermarket – Upper Bukit Timah Road	680m, 8-min walk OR 1.1km, 3-min drive
FairPrice Finest – Bukit Timah Plaza	860m, 10-min walk OR 1.7km, 5-min drive

学校

教育层级	院校数量
学前（步行 1km 内）	4
小学（车程 3km）	4
中学（车程 3km）	1
国际学校（车程 3km）	2
初级学院（车程 5km）	2
大学（车程 5km）	2
理工学院（车程 10km）	2

额外看点

• 智慧家居功能

科技与资本，确实在推动当今世界的运转。

就 Daintree Residence 而言，开发商 S P Setia 明显在如今大量新盘公寓纷纷引入的智慧家居领域下了不少功夫。

每个单位都内置智慧安防系统——包括生物识别门锁、带摄像头的智能门铃，以及支持日/夜监控的室内 Smart IP Camera。

即便是你所住楼座的电梯大堂也配备安防系统——墙上的互动装置可通过音视频通话核验到访来宾。

除此之外，还有两款移动应用可大幅提升居住期间的便利性。

由 FERMAX 推出的 iPlusLiving，可用来预约设施、查看公寓通告、进行 MSCT 付款，甚至操控你的智慧家居系统！

第二款为同样来自 FERMAX 的 VIDA，不仅具备与 iPlusLiving 相似的功能，还可与 Amazon Alexa 语音控制整合。

科技能为居住生活带来的改变，确实令人惊叹。

• 这里的设施似乎有点不一样……（真有吗？）

不得不承认，近年我们看到越来越多的市场团队在宣传中“放大”自家设施，配以各种“主题”与花哨命名。

话虽如此，有人会认为 Daintree Residence 的情况略有不同。你会发现这里的设施选择相当独特。

首先，除了常见的健身房、地下车库与活动亭外，住户还能前往 the Canopy 或 Cabana Bar 小酌一杯。

在水上设施方面，Daintree Residence 设有 2 座大型泳池——包含无边泳池、按摩泡池、水疗躺床与水力健身等。

我先暂且“唱个反调”。

这些设施我以前见过吗？

当然。

那对我而言，真正突出的是什么？

个人而言，还是 Daintree Residence 营造的“雨林”气质。

也许听起来有些老套，但园区内多样的花园、树顶步道，以及标志性的 Heritage Raintree（稍后会展开）共同勾勒出一幅宁静的图景。

诚然，维护（我猜大多与蚊虫相关）可能较为“伤脑筋”，但若管理团队能攻克难点、如约呈现主题与设施，那我对其以自然为核心的 USP 仍抱有很高期望。

再说，有多少个公寓能把整片网球场设在屋顶上（…似曾相识？）

Daintree Residence 开发与园区评析

Daintree Residence 的设施

游戏室	健身房	按摩池
主入口	亭阁	24 小时安保
蒸汽浴	游泳池	网球场

尽管这两张图上看不到，我还是要提一下，Toh Tuck Road 紧邻 Heliconia Gardens（#34）一侧的地块边界。

先不谈公共交通的便利性，如果你考虑入住 Daintree Residence，这里有几点提醒。

Toh Tuck Road 一直是本区居民的“心病”之一。早晚高峰期车流确实很大——若你打算前往 PIE，进出项目车道可能会比较麻烦。

另一个问题是 Toh Tuck Road 仅为单车道。一旦 Forett 与 Daintree Residence 完工，新增车辆势必加重道路负担。再加上该路段有巴士行驶，我看未来状况难有起色（更别提面向主路的楼栋还要承受噪音）。

除此之外，12 栋楼分布在两翼（Valley 与 Rainforest）内，格局整齐且略呈线性——每一栋楼的屋顶都通过壮观的树顶步道相连。

全长 330 米，或许不太适合跑步/慢跑（转角较多），但非常适合饭后与家人于夜空下散步。

周末若有空闲，下楼到任一泳池畅游，或去吊床湾（#18）小憩一下就好。

最后，再来看看 Daintree Residence 设施的另一处亮点。

除了园区内多处可供放松的花园，你可能会对 Heritage Lawn（#32）最感兴趣。

位于 Rainforest Wing 中央的 Heritage Lawn 种植了美丽的 Heritage Raintree（真的就是一棵“古树”！）——待公寓落成，它将成为标志性的绿色地标，蔚为壮观。

综合来看，有一点想必大家会同意。

S P Setia 在 Daintree Residence 的设计上大胆突破，融合了独特的科技配置、优质的设施以及鲜明的自然主题。

至于最终成品能否不负所望，还有待时间检验。

下午日晒最少的 Stacks

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下午日晒最少的 stacks 为 55、51、57、61、64 – 67、30、26、22、39 – 48、32 – 33、37 – 38、12 – 13、19 – 21、01、07 – 11 和 17。这些要么朝向东南、要么朝向东北，全年可避免西晒。

最佳 Stacks

鉴于 Daintree Residence 的内部景观非常出色，我认为值得优先考虑面池的 stacks。但如果你更看重私密性，14 与 15 既面池又与 The Creek @ Bukit 之间的楼距更大，具备优势。

另外，由于 Daintree Residence 主要被 The Creek @ Bukit、High Oak Condo 与 View at Kismis 所环绕，你若想要更开阔的外部视野，可考虑 40、41、42、43、47 与 48 这些 stacks。它们面向 Toh Yi Drive 的 landed 住宅群，较高楼层的景观会更好。

户型配比

户型	单位数	浴室数	面积（sqft）
1-Bedroom	12	1	517 – 549 sqft
1-Bedroom + Study	10	1	560 sqft
2-Bedroom + 1 Bath	10	1	603 – 678 sqft
2-Bedroom + 2 Bath	121	2	667 – 764 sqft
2-Bedroom + Study	51	2	743 – 786 sqft
3-Bedroom	114	2	1,001 – 1,249 sqft
4-Bedroom	9	3	1,485 – 1,539 sqft

在我们如今常见的公寓开发中，1 房往往是最多的（主要迎合投资者）。

但 Daintree Residence 的策略有所不同，2 房与 3 房占了绝大多数——在一定程度上说明这里更优先考虑自住客群。

这不仅带来某种“私密/专属”感（项目内租户相对更少），也在某种程度上支撑了我们稍后会谈到的“价格看似更高”的定位。

至于园区内最便利的楼座？我会把这顶“桂冠”给 11E。

回看第一张园区图，你会发现 11E 刚好位于两翼的正中间。换言之，无论是去另一侧的 Heritage Lawn 散步，还是到这头的无边泳池畅游，步行距离都不算远。

访客从落客区走到该楼座，距离也较短。

Best Stacks

Prices for daintree residence

Price Breakdown (1st Property)

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom
Price	$916,752	$1,280,932	$1,680,615
25% Down Payment	$229,188	$320,233	$420,154
Additional Costs
Buyer Stamp Duty	$22,103	$35,837	$51,825
Legal Fees	$2,500	$2,500	$2,500
Valuation Fees	$300	$300	$300
Stamping Fees	$500	$500	$500
Total Price	$942,155	$1,320,069	$1,735,740
Initial Investment Amount	$254,591	$359,370	$475,278
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,313	$3,121	$3,376
Rental Yield	2.95%	2.84%	2.33%

Price (2nd Property)

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom
Cost Without ABSD	$942,155	$1,320,069	$1,735,740
Plus: ABSD (12%)	$110,010	$153,712	$201,674
Total Price After ABSD	$1,052,165	$1,473,781	$1,937,413
Initial Investment Amount	$364,601	$513,082	$676,952
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,313	$3,121	$3,376
Rental Yield	2.64%	2.54%	2.09%

价格评析

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Daintree Residence	99-year Leasehold	2022	$1,658psf
View at Kismis	99-year Leasehold	2023	$1,691psf
Mayfair Modern	99-year Leasehold	2024	$1,924psf
Mayfair Gardens	99-year Leasehold	2024	$2,014psf

这里列出 Daintree Residence 与 District 21 几个新盘的价格对比。为更公平地比较 psf，我们暂未纳入 KI Residences、Verdale、位于 Beauty World 的 The Linq 以及 Forett at Bukit Timah——这些项目目前均未开盘（去化率 0%）。

不过，Forett at Bukit Timah 就在马路对面，它对 Daintree Residence 销售的影响很难忽视。鉴于其估算保本价约 $1,636 psf，很多人以为其开盘价将在 $1,900 – $2,000 psf 区间。但也有不少传闻称，可能定在 $1,800+ psf，这将比 Daintree Residence 溢价约 10% 左右。

在我们亲自去看 Forett 之前，很难做出明确对比，但结果可能两极。一是 Forett 定价极具竞争力，吸走 Daintree 的客源；二是 Forett 的最终呈现不及 Daintree，而在地段略优、TOP 更近的情况下，打算在本区自住的人会更容易判断哪一个更契合自己的生活方式。

先从榜上价格最高的项目说起——相对“专属”的 Mayfair Gardens。就一座租赁权项目而言，它的价格确实不低。

但其价格的支撑点，也包括位于 Rifle Range Road 的静谧地段，既安宁又易达，周边配套与公共交通都很便利。

还有它独特的外立面设计与“乔治亚风格”主题。

Mayfair Modern 在价格与建筑风格上与之相近，且距离 King Albert Park MRT 更近。不过由于坐落于繁忙的 Bukit Timah Road，一静一动之间的取舍就看个人偏好了。

（冷知识：与 Mayfair Gardens 相比，Mayfair Modern 似乎更受欢迎——前者目前去化约 77%，后者约 40%。）

View at Kismis（别与 Kismis View 混淆）则是 Daintree Residence 的隔壁邻居——因此，两者在连通性、学校、娱乐及公共交通方面相近，定价也相仿并不意外。

看到这里，你可能会问：为何 Daintree Residence 的价签看起来是这份清单里“最低”的？

答案在于地段——Daintree Residence 与 View at Kismis 位于 Upper Bukit timah 区域；而价格较高的 Mayfair“组合”则位于 Bukit Timah Road（那里云集一批同样“专属”的私宅）。

所以，我们再看一份价格对比，这次选取 Toh Tuck Road 上更具代表性的（即更早期的）项目与 Daintree Residence 比较……

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Daintree Residence	99-year Leasehold	2022	$1,658psf
The Creek @ Bukit	Freehold	2017	$1,650psf
Nottinghill Suites	Freehold	2016	$1,490psf
Signature Park	Freehold	1998	$1,318psf
Highgate	Freehold	1995	$1,250psf

与上一份清单不同，这里你会发现明显差异——Daintree Residence 现在成了“价签最高”的一个。

原因也不难理解。

位于 Toh Tuck Road 的 Daintree Residence 距 Jalan Jurong Kechil（连接 PIE 的主干道）最近，而 Signature Park 与 Highgate 距离最远。

自然，这影响到各个公寓通往 PIE、Bukit Timah Road 乃至 CBD 的便捷程度。

尽管如此，加之 Daintree Residence 所具备的“新盘红利”（处在多座老项目之中），仍有不少人认为，开发商在拿地时的“溢价”导致了更高的定价空间——因此与周边邻居相比，略显偏贵。

这也部分解释了为何其去化率停在 40%，潜在买家观望未来是否会有折扣（尤其在当前新冠疫情背景下）。

另外别忘了，周围的“邻居”多为 freehold 选择，未来具备不同程度的en bloc 潜力。

升值分析

当我第一次查看URA Master Plan 2019 这张图时，首先注意到的是被划作商业与住宅综合开发（蓝色标注）的用地之多。

今年 6 月，关于 Beauty World Integrated Transport Hub（综合交通枢纽）的设计与建造招标已顺利中标。

截至撰文时，陆路交通管理局尚未公布完工细节，项目仍处于早期规划阶段。

待完工后，该交通枢纽有望带动周边住宅的资本增值，甚至可能提升整个 District 21 的整体表现。

除这一项目与东侧大片预留地（黄色标注）外，似乎没有更多即将到来的政府项目迹象。

至于周边竞争，这是不少人提及的潜在“过量供应”问题。如文首所述，View at Kismis、Mayfair Gardens/Modern、Ki Residences、Linq、Verdale 与即将到来的 Jalan Anak Bukit 地块——这些新增单位数量庞大，市场需要时间消化。

租金回报向来不是 Upper Bukit Timah 的强项，其中一个因素是本区更偏自住偏好。 

快速浏览一下近邻 The Creek @ Bukit 的转售情况，对区内价格升值的“信心票”并不高。尽管自 TOP 以来仅有 5 笔转售，但其中仅 3 笔获利，表现并不亮眼。事实上，其中一笔“获利”也只有 $20k，若计入常规交易成本，你会发现净额其实是亏损。

不过，未来 Jalan Anak Bukit 地块将为区域带来更多功能性，预留 20,000 sqm 作为商业用途，其中 7,500 sqm 可作商店与餐饮使用。

Our Take

在当前经济下行压力下（例如新加坡近期陷入技术性衰退），要准确预测 Daintree Residence 的短中期升值趋势并不容易。

……除非先对本地与全球经济因素、政策与买方趋势进行全面剖析。

话虽如此，别忘了 Beauty World 即将到来的综合交通枢纽项目；以及取代 Goodluck Garden 的 Forett 可能带来的“高价”参考。

撇开投资层面，如果你计划入住此处，你将拥有一套漂亮的家，并享受高度私密的居住环境。 

诚然，你可能会为一处租赁权资产支付更高溢价——但若以自住为目的，Daintree Residence 确实是一个颇具吸引力的选择，能满足多数年轻家庭的需求。

开发商注记：

马来西亚上市开发商 S P Setia Berhad，在马国多州的天际线留下了鲜明印记。

这并非止步。他们通过多年坚持与投入，将版图拓展至越南、中国、日本、澳大利亚、英国，当然还有新加坡。

你或许对其在新加坡的两处私宅项目并不陌生：Eco Sanctuary 与 18 Woodsville。

以下是该开发商的简史。

S P Setia 出身“平实”。1974 年创立为一家建筑公司，1993 年于马来西亚交易所上市。三年后，将核心业务由建筑转向地产开发——事实证明这是明智之举。

其亦以乐善好施著称——比如在 2000 年成立 Setia Foundation。该慈善信托支持慈善组织与弱势群体，在教育与医疗援助等方面惠及无数马来西亚民众。

面对 Covid-19 危机，Setia Foundation 亦向马来西亚医院与前线人员伸出援手，捐赠价值逾 RM500,000 的医疗设备与物资。

因此，尽管 S P Setia 多年来推出了无数成功的住宅项目，真正打动我的，是他们在人道领域的故事与担当。

这也是我认为 S P Setia 有别于多数开发商的地方。

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