Gilstead Court 第四度启动集体出售，底价 $198 million

位于 52 Gilstead Road 的 48 户永久地契项目 Gilstead Court，已以 $198 million 底价启动集体出售招标。按项目 105,671 sq ft 的总楼面面积（GFA）计，折合土地单价 $1,874 psf per plot ratio（ppr）。

若计入阳台容积率奖励新增的 7% GFA，则有效土地单价为 $1,751 psf ppr。JLL 为本次 Gilstead Court 集体出售的独家营销代理，出售将以公开招标进行。

据 JLL 介绍，按份额价值与楼面面积计，逾 80% 的业主在约 6 个月内同意了本轮集售。这是该 第11邮区 物业自 2005 年以来的第 4 次集体出售尝试。

此前多次招标为何无果而终

Gilstead Court 业主在为其物业寻找愿意接手的开发商过程中可谓一波三折，其中一次未果甚至最终成了法律先例。

2013 年 6 月，48 名业主中有 43 名（按份额价值计占 89.58%）同意接受与 Tuan Sing Holdings 有关联实体提出的 $150.17 million 收购价。其余 5 名业主未同意，并对据称将把额外费用转嫁给反对者的集售协议提出异议。

相关费用包括向公共基金缴纳双倍贡献、Strata Titles Board 及法院诉讼费用，以及对任何延误承担责任。若交易达成，反对业主每人获得的对价也将比同户型邻居少约 $42,000。

该协议可追溯至 2011 年，当时法院尚未就此类条款是否违反法定善意义务作出裁决。协议主要由委员会秘书、前高院法官 Warren Khoo 起草。

高等法院于 2015 年 2 月批准该交易，但以删除相关条款为成交条件。然而，上诉庭并不认同上述两点推理，并于 2015 年 10 月撤销此次集售。

上诉庭裁定，该交易未达《Land Titles (Strata) Act》第 84A(9)(a) 条所要求的善意标准；一旦确立存在不善意，法院无权通过修改协议挽救交易。这意味着仍希望推进出售的多数支持业主，必须重拟方案并重启程序。

Lim Li Meng Dominic v Ching Pui Sim Sally 一案现已成为集体出售善意标准的法律先例，此后律师团队与房地产顾问在拟定方案时均以此为依据。

尽管如此，Gilstead Court 业主于 2018 年 6 月再度入市，以 $168 million（$1,590 psf ppr）底价招标，但至当年 7 月 10 日截止仍未收到任何投标。

开发商兴趣转弱，或与额外买家印花税（ABSD）调整有关。2018 年 7 月 6 日，亦即该次招标截止前 4 天，政府将外国人购买新加坡住宅的 ABSD 从 15% 上调至 20%，同时将新加坡公民购买第二套住宅的 ABSD 从 7% 提至 12%。同期，首套房贷的贷款与估值比（LTV）上限也由 80% 下调至 75%。

在更严峻的市场环境下，当时的 Gilstead Court 集体出售委员会仍在原协议框架下推进；其后逾 60% 的业主签署补充协议，将底价下调至 $153 million（$1,448 psf ppr）。

彼时的营销代理同样为 JLL，重启招标于 2019 年 2 月 27 日截止，仍未告成。当前 $198 million 的指导价较 2019 年底价高出约 29%。

项目概况

Gilstead Court 建于 1978 年，坐落在 75,479 sq ft 的地块上，由三座 4 层住宅楼组成。每座楼各有 24 套三卧室公寓，面积介于 1,389 sq ft 至 1,464 sq ft。

按最新总体规划，该住宅用地的法定容积率为 1.4，即最高可建 GFA 105,671 sq ft；计入阳台奖励后为 113,068 sq ft。若按最高指标重建，JLL 估算其重建潜力约 98 个单位，平均面积约 1,076 sq ft。

作为早期项目，Gilstead Court 配套较为简约，居民仅共用一处小型泳池与庭院。各座楼亦无电梯——所有单位皆通过楼梯出入。

地块入口由低向高缓坡至拐角，这一点对开发商有利，可在无需深挖的情况下实现地面层出入口或停车布局，从而削减相当一部分建造成本。

“我们留意到，近期周边 Government Land Sales 反响强劲；同一路段的 32 Gilstead（全新超豪华住宅项目）亦已售罄，显示出（本区优质住宅）需求旺盛，我们预计 Gilstead Court 的重建可望复制这一表现。”JLL 土地与集体出售主管 Nicholas Ng 表示。

$198 million 底价与近期土地交易相比如何

据 JLL 指出，Gilstead Court 目前的底价可与邻近两幅近期 Government Land Sales（GLS）地块对照：毗邻 Newton MRT、授予 HH Investment 的 Bukit Timah Road 地块，成交土地价 $1,820 psf ppr；以及授予 CDL 与 Hong Realty 的 Peck Hay Road 地块，成交土地价为 $1,865 psf ppr。

以 $1,874 psf ppr 的土地单价计，Gilstead Court 的底价（未计入阳台奖励）略高于上述两幅 GLS 地块。鉴于 Gilstead Court 为永久地契，而 GLS 地块为 99 年地契，其产权属性对开发商与潜在买家而言或更具吸引力。

不过，这两幅 GLS 地块的容积率均为 4.9，开发商各自可建逾 300 个单位。相较之下，Gilstead Court 的容积率仅为 1.4，而同在 Gilstead Road 的其他项目（如 Gilstead Two）容积率则为 2.8。

因此，即便土地单价看似具竞争力，Gilstead Court 的重建也难以享受周边多数新盘与大型项目所具备的规模效应。

例如，由 Kheng Leong Co. 开发的永久地契新盘 32 Gilstead 共 14 个单位，已全部售罄。该超豪华项目的中位成交价达 $3,455 psf，但其公寓户型面积更大，超过 4,200 sq ft。

同样地，距其最近的老牌永久地契项目 Buckley Classique，部分转售成交价介于 $2,500 psf 至 $2,800 psf；今年最近一次转售成交价为 $2,430 psf。

根据 caveat 记录，自 2021 年以来，Gilstead Court 每年仅约 1 宗、累计 5 宗成交，中位价为 $1,913 psf。价格区间介于 2021 年 12 月的 $2.58 million 与 2025 年 6 月的 $2.998 million。

谁可能收购（并重建）Gilstead Court？

本区强劲的名校学区效应将是该地块的重要卖点之一。Anglo-Chinese School (Junior)、Anglo-Chinese School (Primary) 与 St Joseph’s Institution (Junior) 均位于物业 1 公里范围内；此外，CHIJ Primary (Toa Payoh)、Hong Wen School、Singapore Chinese Girls’ Primary 与 St Margaret’s School (Primary) 皆处于 2 公里范围内。

Gilstead Court 亦毗邻成熟有地住宅区，步行可达位于 North-South Line 的 Novena MRT 站，以及 North-South 与 Downtown 线路交汇的 Newton MRT 换乘站。

一般而言，如此体量的核心中央区（CCR）永久地契地块，更易吸引精品私营开发商参与竞投，因其规模并不符合多数主板上市开发商的一贯偏好。

Ng 指出，若 Gilstead Court 成功易手，更可能被重建为低密度公寓或 strata-landed 单位。

如今已启动第 4 次集售，Gilstead Court 跨过 80% 同意门槛仅是第一关；下一步的挑战在于，开发商能否在 1.4 的容积率下，把约 98 个单位的产品组合做得可行。

Gilstead Court 的招标将于 10 月 13 日截止。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。