位于 Novena 的永久地契公寓以 $198M 启动集体出售：自 2005 年三次尝试未果后再度出击

位于 52 Gilstead Road、共 48 个单位的 Gilstead Court 的业主，已以 $198 million 的保留价启动这处自由持有物业的集体出售招标。按该项目 105,671 sq ft 的总楼面面积（GFA）计算，折合 $1,874 psf ppr。

若计入 7% 阳台奖励 GFA，有效土地价格降至 $1,751 psf ppr。JLL 为此次 Gilstead Court 集体出售的唯一营销代理，出售将以公开招标进行。

据 JLL 透露，按份额价值与楼面面积计算，超过 80% 的业主已同意本轮集体出售，筹备历时约六个月。这是该第 11 区物业自 2005 年以来的第 4 次集体出售尝试。

此前数次为何无果而终

Gilstead Court 在寻求开发商接手的过程中历经波折，其中一次未果的尝试甚至成为日后的判例。

2013 年 6 月，48 位业主中的 43 位（按份额价值计占 89.58%）同意接受与 Tuan Sing Holdings 有关联实体提出 $150.17 million 的报价。但其余 5 名业主不同意，并反对该集售协议，指称该协议对持反对意见者施加了额外费用。

其中包括向公共基金双倍缴付、承担 Strata Titles Board 与法院程序的费用，以及对任何延误承担责任。若交易达成，每位反对者的分配亦将比同户型的邻居少约 $42,000。

该协议可追溯至 2011 年，早于法院就此类条款是否违反法定善意要求的裁决出台之前。协议的主要起草人为委员会秘书、前高等法院法官 Warren Khoo。

高等法院于 2015 年 2 月批准了该笔出售，但以删除相关条款作为成交条件。然而，上诉法院不认同上述两点理由，并于 2015 年 10 月撤销了这宗集体出售。

法院裁定，该交易未符合 Land Titles (Strata) Act 第 84A(9)(a) 条所要求的善意原则；一旦被认定为缺乏善意，法院亦无权通过修改协议来挽救交易。也就是说，若多数赞成集体出售的一方仍希望推进，必须重拟方案并重新启动程序。

Lim Li Meng Dominic v Ching Pui Sim Sally 现已成为集体出售中关于善意原则的判例，此后法律团队与房地产顾问均据此拟定相关方案。

业主并未气馁，2018 年 6 月再度入市，以 $168 million（$1,590 psf ppr）的保留价挂牌。但截至当年 7 月 10 日招标截止时未收到任何出价。

开发商兴趣很可能因额外买方印花税（ABSD）制度的变化而骤降。2018 年 7 月 6 日，即该次招标截止前 4 天，政府将外国人购买新加坡住宅的 ABSD 从 15% 上调至 20%，并将新加坡公民购买第二套住房的 ABSD 从 7% 上调至 12%。同时，首套房贷款的贷款与估值比（LTV）上限由 80% 下调至 75%。

在更为艰难的市场环境下，当时的 Gilstead Court 集体出售委员会力保进程；其间，超过 60% 的业主在原协议框架下签署补充协议，将保留价降至 $153 million（$1,448 psf ppr）。

当时的营销代理同样为 JLL，招标重启并于 2019 年 2 月 27 日截止，但仍告无果。如今 $198 million 的指引价较 2019 年的保留价高出约 29%。

项目概况

Gilstead Court 建于 1978 年，占地 75,479 sq ft，由三栋 4 层住宅楼组成。每栋楼均为 24 套三卧室公寓，面积介于 1,389 sq ft 至 1,464 sq ft。

根据最新的总体规划，该住宅用地的地积比率为 1.4。这意味着地块的最大允许 GFA 为 105,671 sq ft，若计入阳台奖励则为 113,068 sq ft。若按最高强度重建，JLL 预计可打造约 98 个单位，平均面积约 1,076 sq ft。

作为早期项目，现有配套较为简单，仅有一座小型泳池与庭院供住户共享。各楼栋亦无电梯，住户需通过楼梯到达各户。

地块入口自街口起呈上升地势，有利于开发商在无需深挖的情况下设置首层出入口或停车空间，从而节省相当一部分建造成本。

“我们在附近的政府售地中看到强劲的兴趣；而不远处的 32 Gilstead（一个全新的超豪华住宅项目）已全部售罄，这显示了该区域对优质住宅的强劲需求。我们预期 Gilstead Court 的重建将复制这一表现，”JLL 土地与集体出售主管 Nicholas Ng 表示。

$198 million 保留价与近期地块成交的比较

据 JLL 称，Gilstead Court 目前的保留价可参考附近两幅近期政府售地（GLS）地块：位于 Newton MRT 旁的 Bukit Timah Road 地块，以 $1,820 psf ppr 标给 HH Investment；以及Peck Hay Road site，以 $1,865 psf ppr 标给 CDL 与 Hong Realty。

按 $1,874 psf ppr 的地价（未计入阳台奖励），该保留价略高于上述两幅 GLS 地块。鉴于 Gilstead Court 为自由持有地契，而 GLS 地块为 99 年地契，这一点或对开发商与潜在买家更具吸引力。

不过，这两幅 GLS 地块的地积比率为 4.9，开发商各可兴建逾 300 个单位。相较之下，Gilstead Court 的地积比率仅 1.4，而同一条 Gilstead Road 上的其他项目——如 Gilstead Two——地积比率为 2.8。

因此，尽管表面地价看似具竞争力，Gilstead Court 的任何重建项目都难以享受周边多数体量更大、更新项目所具备的规模效应。

例如，由 Kheng Leong Co. 开发的自由持有新盘 32 Gilstead 已售罄全部 14 个单位。该超豪华项目的中位成交价为 $3,455 psf，但其单位面积更大，超过 4,200 sq ft。

同样，距离最近的老牌自由持有项目 Buckley Classique，部分转售单位成交价介于 $2,500 psf 至 $2,800 psf，其今年最新一宗转售成交价为 $2,430 psf。

根据买卖契约记录，自 2021 年以来，Gilstead Court 仅录得 5 宗交易，基本上每年 1 宗，中位价为 $1,913 psf。价格区间介于 2021 年 12 月的 $2.58 million 与 2025 年 6 月的 $2.998 million 之间。

谁会出手收购（并重建）Gilstead Court？

该区域强劲的学区资源将是地块的一大卖点。Anglo-Chinese School (Junior)、Anglo-Chinese School (Primary) 与 St Joseph’s Institution (Junior) 均位于物业 1 公里范围内；此外，CHIJ Primary (Toa Payoh)、Hong Wen School、Singapore Chinese Girls’ Primary 与 St Margaret’s School (Primary) 皆位于 2 公里范围内。

Gilstead Court 并紧邻成熟的有地住宅区，步行可达南北线的 Novena MRT 站，以及连接南北线与市区线的 Newton MRT 换乘站。

通常而言，如此体量的核心中央区（CCR）自由持有地块，更容易吸引精品型私人开发商，因其规模未必符合多数主板上市开发商的偏好。

据 Ng 表示，若交易成功，Gilstead Court 更可能被重建为低密度公寓或 Strata 有地住宅。

踏入第 4 次集体出售阶段，Gilstead Court 跨过 80% 同意门槛仅是第一道关卡。接下来的考验在于：开发商能否在 1.4 的地积比率下，为约 98 个单位打造可行的产品方案。

Gilstead Court 的招标将于 10 月 13 日截止。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。