Florence Residences 评测：80m 泻湖 + 多元设施

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项目：	Florence Residences 悦湖苑
地区：	19
地址：	Hougang Avenue 2
产权：	99-year leasehold commencing from 24 Dec 2018
单位数量：	1410
占地面积：	389,239
开发商：	Florence Development Pte. Limited (Logan Property)
TOP：	31 March 2023

俱乐部式生活，公寓级奢享。

如果你在想这是什么意思，其实这是 The Florence Residences 的主要营销标语。显然，项目主打设施与生活方式——我们也会在下文更详细地剖析这一点。

从销售数据来看，新加坡人似乎看好这个拥有 1,410 个单位的超大型项目。The Florence Residences 由 9 座 18 层高的住宅楼组成，是 COVID-19 疫情期间畅销的新盘之一，仅在 2020 年 7 月就售出 78 套，平均成交价为 $1,559 psf。这个数字甚至高于 2019 年 3 月开盘首周末所售出的 54 套（当时平均价为 $1,450 psf）——老实说，考虑到各方面因素，那次表现并不理想。

那么，为什么 The Florence Residences 的销量仍在持续？要知道，该区竞争激烈——Affinity at Serangoon、Riverfront Residences，以及在较小程度上的 The Garden Residences 都在附近。

照例，在进行对比前——先带大家进行一次深入参观。

The Florence Residences 深度探访

毫无疑问，放在目前新加坡的新盘阵容中，The Florence Residences 算是体量不小。虽然还比不上体量巨大的 Treasure at Tampines，但它常被与其他大型新盘并列提及，如 JadeScape、Parc Clematis 和 Parc Esta。

与其营销标语呼应，开发商显然在大力营造“公寓生活方式”——在（迷你）showflat 模型两侧，赫然写着 128 facilities 和 12 amazing clubs。鉴于目前相当一部分买家来自 HDB upgraders，这无疑是聪明的定位。

在深入讨论总图与示范单位前，先介绍一下项目背景。这块土地原为 Florence Regency，一处 336 户的前 HUDC 住宅区——于 2017 年以 $629 million 集体出售。

项目名称取自邻近的 Florence Road，该地段以有地住宅为主，也有部分小型公寓。我很高兴他们保留了与 Florence Road 的关联，因为有些开发商在起合适的新名字时确实会有些挣扎。（趣闻：来看看主流媒体盘点的一些有趣命名。）

鉴于项目体量，先做个简要方位介绍。项目正对 Hougang Ave 2 的对面是 Hougang ActiveSG——设有体育场、游泳馆及其他运动设施。The Florence Residences 也被 Hougang Ave 2 的 HDB 组屋、前 Serangoon Junior College，以及 Florence Road 一带的有地住宅包围。

周边环境多元、加上项目内不同的楼栋与朝向特性，要在这里挑到合适的单位就显得尤为重要。

如前所述，项目由 9 栋 18 层楼的住宅组成。

首先让我留意到的是，部分楼栋之间的间距确实较近。更糟的是，开发商将部分楼栋做了轻微斜置，导致某些 Stack（如 Stack 30 和 41）之间最近仅约 6 米。平均间距则在 18 至 23 米之间，这使它的表现略逊于我认为目前新盘里密度较高的 Treasure at Tampines。

为更公平比较，我们来看看它与体量相近项目的土地使用效率如何。

JadeScape：397,823/1,206 = 330 sqft 每户

Parc Esta：376,716/1,399 = 269 sqft 每户

Parc Clematis：633,644/1,468 = 432 sqft 每户

Florence Residences：389,239/1,410 = 276 sqft 每户

就每户可分配的土地面积而言，它确实处于较低端。以大众型大型项目而言，Parc Clematis 在土地规模方面依然遥遥领先。

与 Treasure at Tampines 类似，the Florence Residences 在外观设计上并不会拔得头筹。建筑师 P&T Consultants 也曾操刀 Forett at Bukit Timah 与 Stirling Residences 等众多项目。建筑师都很有创意，但当需要在预算内塞进 1,410 户时，手脚难免会被束缚。

这点也完全可以理解。前卫的外立面固然“可取”，但在以价格为主要考量的大众市场中，它并不应是业主的首要优先项。

还记得我在开头提到 The Florence Residences 拥有 12 个“clubs”吗？其实并不是 12 座会所（事实上只有 1 座）。这是对 12 个不同分区的更“花哨”称呼，合计 128 项设施，旨在满足所有住户的年龄层、体型与兴趣。

仅在到访广场，你就能找到自助洗衣店、用餐套房、多功能套房，以及带卡拉 OK 的小剧院。

话说回来，到访庭院的气势相当不错。与许多新盘一样，项目在入口广场的美学营造上颇下功夫，我也颇为喜欢。环岛前是一个瀑布，水景元素能在你辛劳一天后抚慰身心。入口处甚至还设有礼宾服务！以大众型公寓而言，这是一抹难得的雅致。

不过需要注意的是，这里只有一个出入口。每个单位分配 1 个停车位，尖峰时段进出时可能会出现排队，这在赶时间时并不舒心。我所见仅有一个出入口的上一处超大盘是 Interlace，尖峰时段交通确实会积压。

穿过到访广场便来到 2 层楼高的会所。这里设有乐队练习室、卡拉 OK 室、图书室与健身房，且健身房正对整条 80m 的泳道。这一动线相当用心，观感应该不错！不过从图片来看，健身房规模似乎不算大，在 1,410 户的前提下，尖峰时段可能会相当拥挤。

话说回来，这里的设施组合确实独特：从为健身达人准备的格斗擂台亭、攀岩抱石墙，到为孩子设置的活力水枪与喷泉，应有尽有，尽力做到老少咸宜。

考虑到单位数量，大多数人至少会期望有一座规模可观的泳池。主泳池声势不小，长达 80 米，占据了 The Florence Residences 的中轴舞台。

不过即便如此，它仍不及 Parc Clematis 那座 100m 长的“巨无霸”泳池。而且这还不包括 Parc Clematis 另外 3 座 50 米泳池。

既然两者都是 1,400+ 户，在哪个项目在土地规模与设施上更胜一筹，其实相当明晰。

公平地说，项目在不同楼栋间也引入了较小的水道与泳池，自成一些“微型水岸”空间，包括盐水池、水疗池、曲水池与儿童池。

问题在于——这对 1,410 户是否足够？很难一概而论。若不与 Parc Clematis 相较，似乎也算“勉强到位”；但与那边的铺张一比，此处就显得逊色。我的直觉是，周末时段依然会相当拥挤。

真正的痛点在这里——无论怎么衡量，1 座网球场都不太可能满足 1,410 户大型社区的需求。可以肯定，黄金周末与公共假期的订场竞争将十分激烈。

话虽如此，我认为他们的策略是以更广泛的设施组合来补足数量上的不足——例如拳击沙袋角、桌球台与飞镖板、攀石墙以及对打擂台亭等偏运动类的特色设施。

其他设施更多围绕草坪、亭阁与休闲空间展开，并以不同名称细分，最终凑成 128 项设施。颇为巧合的是，Treasure at Tampines 也同样号称拥有 128 项设施。

128 项听起来很多，但细看之下，不少只是营销表述——你真的会把 10 片不同草坪当作 10 项独立设施吗？当然，这并非针对他们，毕竟将设施清单“细分拉长”是市场上的普遍做法。

总的来说，我喜欢项目设施的多样性，但在某些“数量型”设施上（如泳池的承载仍待观察、健身房与网球场等）则显得不足。

如果你认为这些公寓设施会被你高频使用，请务必留意以上要点。

Matt K

The Florence Residences 1 卧室 + 书房 评测

与几乎所有 1 卧室单位一样，入户直接通向开放式厨房，配备电磁炉及其他由 Electrolux 提供的电器——这是一家拥有超过 100 年历史的瑞典品牌。谈不上“atas”品牌，但与大众型公寓的预期配置相符。

这是我常见的槽点之一，这段入户过道在这里其实有些浪费。诚然，你可以像示范单位那样把左侧空间用来停放自行车，但我认为大多数人也完全可以不用。

厨房对于 1 卧室公寓来说尺寸不错。我尤其喜欢 L 形台面，既带来更多下方储物空间，也提供更充裕的操作台面积。这在 1 卧室单位中并不常见，我对此的用心表示认可。事实上，如果你愿意，这个小角落经过一些小幅装修，大概也能兼作供 2 人使用的餐桌或吧台台面。 

当然，L 形厨房台面也意味着你的通道空间被压缩了，这点你或许也需要一并考虑。

本示范单位放置了一套小型 2 人位餐桌椅，大小恰到好处。从纸面尺寸来看，用餐区其实并不小。

但在现实中则是另一回事。若你在想为何餐桌没有完全靠到尽头，那是因为洗烘一体机的位置——我个人觉得这位置相当别扭，如今它反而影响了用餐区的使用。

如你所见，你在餐桌尺寸上受到了很大限制——而且每次要洗衣都得把椅子完全收起。并不是最理想的情况。

或者，你也可以把岛台作为餐桌使用——同时为客厅腾出更多空间。

起居空间中规中矩。可舒适容纳 2 至 3 人位沙发，且与电视的距离以 1 卧室单位而言也相对充裕。

阳台方正，实际上比主用餐区更大，如果你喜欢，可以在那里摆上一套户外用餐组合。无论如何，它能容纳的人数大概也会比你的餐区更多！ 

来到主卧，面积为 9.7 平方米（107 平方英尺），可以摆下一张大号（Queen）床，如图所示，但老实说……除此之外就很难再放太多东西了。

另外请注意，主卧的窗户为半高窗，因为空调板就位于外侧。虽然不理想，但鉴于 1 卧室单位空间有限，这其实相当常见。房间也配有常见的 2 扇门衣柜，侧边设有巧妙收纳，方便摆放围巾、项链等配饰。 

书房面积还算可观——只是没有窗户。这里更大的问题其实在于单位的整体布局。

我个人认为开发商把浴室和书房的布局弄反了。主浴室（顾名思义）理应与主卧相连，但这里很遗憾并非如此。相反，卧室与书房相连——从空间上看无可厚非，尤其现在多数人仍在居家办公时更显实用。 

不过，在常态下，书房有时也可以临时充当卧室。并不是我一人这么说，室内设计师自己就在这里加入了一个 壁床 模型。

那么主浴室在哪里？它其实对着厨房开门，这在招待客人时并不是个坏主意。

依我拙见，the M 的 1 卧室加书房单位在布局上更为合理。它的面积与这里完全相同，为 527 sqft，并采用了我先前提到的理念——双入口的 Jack-and-Jill 浴室，以及与卧室分隔开的书房，在有客人来访时能给予各方更多私密性。 

至于浴室本身，尺寸不错，并配备了优质的卫浴器具，例如 Grohe 顶喷花洒与龙头、Roca 壁挂式坐便器以及 Geberit 冲水面板。尽管这是市面上较为亲民的公寓项目之一，但我很欣赏项目中加入的这些精致感。顶喷花洒与壁挂式坐便器总能为单位加分。别以为这是理所当然，因为像 Mayfair Modern 这类更昂贵的项目，其普通浴室也未必配备二者，所以这里要给开发商点个赞！ 

最后但同样重要的是，我也喜欢这里内置的黄铜色收纳。看上去很有质感，并且很好地利用了龙头上方那块空间——反正那里平时很少被利用。

Florence Residences 2卧室豪华型评测

首先，我会更偏好哑铃式户型，我认为这类布局在空间利用上更高效。所幸，在其他豪华型与经典型户型中你会有这种选择。不幸的是，这个示范单位，与许多其他项目（Van Holland，例如）一样，落入了不必要走道的陷阱。 

虽然这里的走道没有 Van Holland 那么长，但我仍认为这是对空间的低效利用——尤其是在仅有 667 平方英尺的单位中更为明显。或许一种充分利用它的方式，是根据你的需求做内置鞋柜或额外层架。 

往里走是一个 U 型厨房，Electrolux 冰箱与木质面板整合得很到位。我喜欢这种与柜体齐平的利落处理，新的时候是好事——但到了更换时就不那么理想了。

有点有趣的是，这里的冰箱门打开方向正对着水槽区域，这并非最佳的设计做法——尤其当你在用水槽却又想从冰箱里拿东西时，会更显不便。

与前面的 1 卧室单位相似，L 形厨房台面设计实用，且此处更长更大一些，提供了更多储物与操作空间。我喜欢这个概念，因为对单身或小两口来说，它还能兼作用餐台。

说实话，用餐区表现并不出色。两个人还勉强可以，但如果你喜欢招待宾客，就会显得局促。

此外，洗烘一体机的摆位依然尴尬，开门会向客厅方向外翻，从而侵占了用餐区。 这也意味着你在餐桌摆放上的选择会受限——而受限的尺寸本就已让情况不太理想。

起居区在面积方面同样不算理想。老实说，这里的室内设计（呈现客厅与餐厅）仍有提升空间，我觉得它反而放大了这个空间的短板。

如你所见，空间紧凑意味着你必须对沙发、茶几和电视柜的尺寸精挑细选（最好将电视上墙，尤其在面积受限的情况下）。

与全屋相比，这里的阳台尺寸属中等。不过请注意，旁边就是空调机位，可能会带来一定的噪音干扰。

来到公共卧室，你首先会注意到这里被布置成了儿童房——且没有内置衣柜。房间面积为 8.2 平方米，如有需要也能放下一张 Queen 尺寸床（但会比较紧凑）。

空调机位设在外侧，因此这里的窗户尺寸受到了一定限制。

公共浴室就位于公共卧室对面，十分方便。这间的尺寸我没有意见，而且镜柜下方也做了实用的下部储物空间。

鉴于其公共浴室的定位，没有配备顶喷雨淋并不意外。卫浴龙头来自 Grohe，壁挂式马桶来自 Roca——为这间浴室增添了些许高级感。

主卧为 11.4 平方米，相比公共卧室要宽敞舒适得多。摆下一张 Queen 床及一到两个床头柜都没有问题。

我特别喜欢的是这个灵巧的收纳设计——这是一种日益流行的做法，可用于摆放你的饰品配件。 它位置顺手，而且本身几乎不占空间——确实是对面积很值得的补充。

至少，主卧配有从地面到天花的落地窗。

你也会发现主浴室比公共浴室略大。除去面积与额外的雨淋花洒之外，其配色与配件与公共浴室相似。 

The Florence Residences 3卧室经典户型评测

面积为 926 平方英尺，这个3卧室单位相较于目前市场在售的，同属偏小一类。若你追求更宜居的空间（女佣房/服务阳台以及更大的使用面积），这可能并非理想之选。然而，对预算有限但需要3间卧室的买家而言，它或许仍可考虑——只是需要在某些方面作出取舍。

我先前在 之前 提过（而且这大概也不会是最后一次），在空间本就紧张的单位里，我认为入户玄关的存在有些多余。

不过，这里的亮点在于嵌入式的智能收纳，做到了与墙面齐平。这样一来，住户便能高效收纳清洁工具等物品。对我来说，在没有服务阳台或防空室的单位里，这一点尤为重要。鉴于3卧室通常面向家庭用户，缺少其中任何一个空间，对你而言也可能是需要权衡的地方。 

当然，我也知道有买家偏好设置玄关以提升私密性——但代价不低。

鉴于单位面积较小，厨房在空间上自然会受限。但至少它是封闭式的——若你经常重油烟烹饪，这始终是更理想的选择。配备燃气炉头与窗户，对我而言同样是加分项，能确保厨房通风良好。

与其他户型一样，厨房电器由 Electrolux 提供。需注意，只有3卧室及以上的单位配备燃气炉灶，较小户型则为电磁炉。

同样受限于面积，可供操作的台面空间并不充裕。话虽如此，橱柜在厨房两侧都有，储物量应当足够。

这里一大优点是加入了倾斜玻璃隔断，可俯瞰餐厅与客厅。玻璃能引入更多采光，令厨房更明亮，同时也方便你在备餐时照看孩子。 

考虑到本单位仅有 926 平方英尺，我认为餐区已算不错。示范中摆下了6人餐桌，但如你所见，若真按这样摆放，里侧的入座者可能会不太方便。这意味着用餐时座位势必会侵占过道。坦白说，在兼顾实用性与预算的前提下，你确实也很难再苛求太多。

如示范所示，客厅可容纳一张3人沙发，旁边还放得下茶几与脚凳。以当下标准来看，这样的表现可以接受，以其面积而言也略优于市面上一些同类。

电视 与沙发之间的距离也尚可。谈不上顶尖，但我的“试金石”是：在茶几、沙发与电视柜就位后，仍能有人从中间舒适通过。 

对于更重视室内面积的买家而言，这里的阳台实用但并不特别大，应当会让你满意。仍可摆放几把椅子与小茶几，以便欣赏景观（前提是你选到带景观的单位）。 

两间次卧均为 8.8 平方米，比上文评测的2卧单位的次卧更大。对我而言，每一平方米都很重要，因此这里房间略大一些是好事。 

这里也配有双门嵌入式衣柜及一张单人床，外加一个小型学习区。尽管多出 0.6 平方米，但遗憾的是这个房间能摆下的东西并不会多太多。好在由于空调机位巧妙地设置在厨房一侧，这里得以采用落地窗。 

再来看另一间次卧，示范单位刻意去掉了衣柜，以展示房间有多“宽敞”。取而代之的是一个小型家具平台；但鉴于 The Florence Residences 的层高仅 2.7 米，略低于 2.8 – 2.9 米的平均值，这种做法更适用于年纪很小的孩子。

孩子们大概会喜欢爬到上铺就寝，但对我个人而言未必如此。当然，采用这种布局，下方能更从容地设置书桌，并留出放置其他杂物的空间。

公用浴室尺寸舒适，配备 Grohe 与 Roca 的优质洁具。就这一列的单位而言，更好的是浴室内还设有窗户，有助于自然排湿。 

乍看之下你可能不会留意，但细看便会发现，主卧的嵌入式衣柜是与墙面齐平的——我真心希望这一做法能在当今的新盘中更为普及。它的观感与实用性都很出色：衣柜不再外凸，余下空间的布局更好用；而且衣柜本身也相当可观，比其他卧室的更大。

就我个人观感而言，这个房间看起来比 13.5 平方米更大，主要得益于与墙齐平的衣柜。摆下一张 Queen 尺寸的床与两个床头柜并不成问题。 

或许是个小细节，但我也喜欢套厕的设置位置。它不在主卧的主要“方形”区域内，因此任何不必要的气味都会离你更远一些。 

主卧浴室比公用浴室略大一丁点。尽管公用浴室配有窗户，这里很遗憾没有，因此残留的湿气可能需要你多加留意。与此前看到的主卧浴室一样，这里也配备了雨淋式花洒及来自 Grohe 与 Roca 的同款洁具。

The Florence Residences 5 卧室评测

这里的 5 卧室是 The Florence Residences 中可选的最大户型。不过别被纸面面积所迷惑。尽管标称为 1,916 平方英尺，本次示范单位为顶层（#18）单位，拥有双层挑高天花板，过程额外带来 237 平方英尺的挑空面积。同叠位较低楼层的其他 5 卧室单位则为 1,679 平方英尺，相比于我们在 JadeScape 与 Treasure at Tampines 评测的 5 卧室同类更小。

那么，它与同级别产品相比如何？ 

首先，我喜欢本户型配有私家电梯，而 Treasure at Tampines 则并非如此。由于这是本项目仅供 5 卧室单位专享的配置，确实能让住户感到与众不同。

进入后，先是一个私家前厅（旁边设有客用洗手间），随后进入客厅，这是本户型最为开阔的区域，若面积足够，来访者会被其尺度所震撼（当然，前提是空间确实足够）。 

在私家电梯出口的对面，可以看到智能收纳柜。新盘常被诟病储物空间不足——因此看到这种实用设计是件好事。

在我看来，双层挑高的客厅自带那种“惊艳”效果。因此 4.6m 的双层挑高天花板确实为本户型加分，进一步凸显了空间的气势。

需注意，本项目仅 5 卧室单位的公用区域铺设大理石地面；卧室则采用工程木地板。

走进客厅，会立刻发现横向开间并不宽，原因在于阳台做得相当可观。就宽度而言，在不侵占通道的情况下，仅能摆下一张 3 人座沙发——以 5 卧室的定位而言，这样的表现略显不足。

老实说，这并不是一个适合 5 卧室的客厅设置，我只能想象常规 5 房型的体感会更紧凑。别忘了，这一摆设并未包含电视，而我相信大多数家庭都会希望纳入这一元素。

不过，如果你偏好露台式起居概念，可在阳台摆放更多家具，接待宾客时能有效分流。例如，这里在阳台摆放了一张 L 型沙发，至少可容纳 6 人。阳台一直延伸至其中一间普通卧室，整体呈狭长的长方形。在我看来，将其延伸至普通卧室的做法并不利于空间效率，除非你打算拆墙以进一步扩大客厅。 

如预期，餐区比前面几个单位舒适得多。我更喜欢这种摆放方式，6 人位餐桌四周仍留有充裕的通行空间。当然，这在当下私人公寓市场中算是难得的待遇。

本户型在厨房部分表现突出，具体而言，设有干湿分离的厨房。虽然对 5 卧室来说并不意外，但此处所分配的面积相当可观。

不同于一些“干厨房”概念仅作点缀，这里配有真正的中岛台面，台面下方还有额外收纳和红酒冷藏柜。

并配有水槽与电磁炉，以及 Bosch 的咖啡机与微波炉。

你也可以将这里兼作吧台，尤其考虑到岛台后方仍有一段操作台面。

另一方面，封闭式厨房的空间表现就不算理想了。以 5 卧室单位而言，我认为台面应该更充裕。这里是 L 形操作台；扣除 3 眼炉灶与水槽所占面积后，剩余台面确实有限。通风也可能成为问题，因为这里只有一扇朝向空调机位的小窗。

双门冰箱与洗烘一体机所在位置前留出了不少走道，这部分算是浪费，可通过重新配置换取更多台面空间。走道尽头还有一扇后门，通往共用电梯大堂。 

通常你会在这里看到家务阳台和女佣房/储物间，但如你所见——本户型明显缺失了这些功能。对于只需要 4 间卧室的人家，或许可将其中一间改作他用；但对确实需要 5 间卧室的家庭而言，缺少家务阳台与杂物间在我看来是个显著的劣势。

我通常更偏好两侧分布卧室的布局，这样若为多代同堂更具私密性。然而在本户型中，卧室集中设置在一起，可能会显得局促。

第一间卧室位于走廊左侧，是唯一没有套卫的卧室。其面积为 9.7 平方米，比卧室 2 与 3 更大。尽管面积更大且未设置衣柜，但由于入户处留有一段无实际功能的过道，体感并不更宽敞。

这里展示的是单人床加学习区的布置，我个人更偏好这种方案；若换成一张 Queen 尺寸床，在这个略显别扭的房型中视觉上会显得不太协调。另请注意，空调机位位于本卧室外侧，因此这里的窗户最多只能做到半高窗。 

下一间普通卧室位于对侧——这是唯一带有阳台出入口的卧室。

不过，它是 5 间卧室中最小的一间，面积为 8.6 平方米。基本只能容纳一张 Queen 尺寸床与一张小边几，并配一组两扇门衣柜。 

它与卧室 2 共享一间公用浴室，后者面积略大，为 8.9 平方米。这样的 Jack-and-Jill 共享式浴室概念非常实用，等同于让两间房都成为“准套房”。

就浴室大小而言——尚算足够。虽然没有顶喷花洒，但同样配备了 Roca 的壁挂式马桶，其余配件由 Grohe 提供。 

以 8.9 平方米计，卧室 2 的面积与上文 3 卧室户型的普通卧室相仿。不过，因为样板间只摆放了单人床，竟还能塞下一处尺寸可观的学习区，令我颇为惊喜。 

在我看来，卧室 4 是四间普通卧室中布局最优者。若要在本户型中选择一间次主卧，这一间最为合适。

其面积为 9.7sqm，与卧室 5 相同，但这里多出两项特色——第一，带有套内浴室，且该浴室也可对外开启通往主走廊，方便来客使用。

第二，内嵌衣柜与墙面齐平，使房间更为方正实用。它与卧室 5 一样也有一段略显多余的过道，但由于这里还设有通往浴室的门，我对其更能接受。 

我也喜欢这里的直角转角窗——虽然 RC 和空调机位的景观并不算动人。

现在来到被寄予厚望、应当最令人印象深刻的卧室——主卧！或许是因为采用了较深的配色，我并未完全感受到其 19 平方米的尺度。

进深表现不错，但在横向开间上略有妥协。尽管如此，19 平方米依然足以放下特大床（King）及一处角落梳妆台。 

主浴旁还设有步入式衣帽间。鉴于许多新盘常被抱怨收纳不足，这里的额外储物对大多数人来说无疑是个亮点。

我不会形容这间浴室“极尽奢华”，但其 8.2 平方米的面积确实不小——基本等同于本户型最小的普通卧室。我也很喜欢这里的用料与做工，观感雅致，比项目定位更显高端。

这里配备双人台盆，早晨刷牙无需争抢；同时提供浴缸以供浸泡，这在当下通常只见于 4 与 5 卧室户型；也有顶喷花洒，赶时间时更为方便。

台盆与壁挂式马桶来自 Roca，其他配件由 Grohe 提供。 

The Florence Residences 位置评测

正如 The Florence Residences 位置图所示，The Florence Residences 位于 Hougang Avenue 2，正对面是 Hougang Stadium 和 Hougang Swimming Complex。其坐落于 Kovan 与 Hougang 成熟社区附近，确保未来住户日常所需皆在咫尺。

虽然它介于两座 MRT 站（Kovan 和 Hougang）之间，但两站同属 东北线，因此除步行时间外并无实质差别。

老实说两者都不算特别近，但若要择一，我更偏好步行至 Hougang MRT。The Florence Residences 距 Central Expressway（CTE）仅短程车程。

公共交通 

Bus Station	Buses Serviced	Distance From Condo (& Est. Walking Time)
‘Blk 708’	25, 55, 62, 82, 107, 107M, 112, 113, 132, 325, 854	240m, 步行 4 分钟
‘Opp Blk 709’	25, 55, 62, 62A, 82, 107, 107M, 112, 113, 132, 325, 854, 854E	200m, 步行 6 分钟
’ Opp Hougang Swim Cplx’	62, 62A, 82, 107, 107M, 113, 325	240m, 步行 11 分钟

最近的 MRT: Hougang MRT – 900m，步行 11 分钟

我先前提到 The Florence Residences 位于 Kovan 社区边缘。不过，最近的 MRT 站其实是 Hougang，步行约 11 分钟左右。相较之下，Kovan MRT 站约需 14 分钟，或 1.1km 的距离。 

乘坐巴士也是可行选项，不过需要先步行 3 分钟至 Hougang Swimming Complex 的车站，下车后还要再步行 4 分钟。把等车时间也算上，实际可能还不如直接步行至 MRT 站来得省时。 

在 Hougang MRT，您可找到 Hougang Mall 满足日常所需。若选择前往 Kovan MRT，则有 Heartland Mall。虽然这些并非大型商场，但拐个弯就有商场的便利性仍然加分。 

从 Hougang MRT 出发，Serangoon（环线 / 东北线）与 Dhoby Ghaut（环线 / 东北线 / 南北线）分别仅 2 站与 8 站。若从 Kovan MRT 乘车，各自可少 1 站。  

对于在 CBD 工作的您，Downtown MRT 距离 12 站，而 Raffles Place 距离 10 站，两者途中都需 1 次换乘。 

值得一提的是，未来两年将提供接驳巴士服务，约每半小时一班，往返 Hougang 或 Kovan。

私家交通 

主要目的地	距公寓距离（及预计尖峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	15.6km, 驾车 24 分钟
Orchard Road	12.9km, 驾车 21 分钟
Suntec City	12.9km, 驾车 18 分钟
Changi Airport	14.5km, 驾车 18 分钟
Tuas Port (By 2040)	50.0km, 驾车 60 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	4.8km, 驾车 12 分钟
Mediapolis (and surroundings)	21.5km, 驾车 31 分钟
Mapletree Business City	23.5km, 驾车 32 分钟
Tuas Checkpoint	40.4m, 驾车 45 分钟
Woodlands Checkpoint	21.9km, 驾车 30 分钟
Jurong Cluster (JCube)	23.0km, 驾车 37 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	18.6km, 驾车 27 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	20.3m, 驾车 26 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	5.7km, 驾车 19 分钟

临近车道出口： 

总结：坐落于新加坡东北部，Punggol 区域与 Paya Lebar Airbase 驾车仅短程可达。至 CBD 及其他更中心的地标在非高峰时段通常也不超过 20 分钟。 

杂货/超市 

杂货店名称	距公寓距离（及预计步行时间）
NTUC Fairprice (Hougang Blk 682)	1.2km, 步行 15 分钟
Cold Storage (Heartland Mall)	1.1km, 步行 14 分钟

学校

School	Distance
Xinmin Primary	640m
Monfort Junior	780m
Holy Innocents Pri	780m
Xinmin Secondary	740m
Monfort Secondary	780m
Bowen Secondary	1.14km

补充要点

• Hougang MRT 的跨岛线
  毫无疑问，讨论本项目未来升值潜力时，这将是所有房地产经纪都会提及的重点。新 MRT 线路预计于 2029 年通车，第一阶段将连接 Upper Thomson 的 Bright Hill 与 Changi 的 Aviation Park，预计初期日均客流量达 600,000 人次。 
  
  我认为这确实会带来额外的连通性，但并不会让 MRT 车站更靠近 The Florence Residences——归根到底，距离仍不算短。

• 周边餐饮选择
  Kovan 社区是颇受欢迎的美食聚集地，若您是吃货应会相当满意！位于 Kovan MRT 旁的 Kovan Market and Food Centre 深受附近居民喜爱，Upper Serangoon Road 一带也有众多餐饮店，例如 Lola’s Café、Ponggol Nasi Lemak 与 Heng Long Teochew Porridge 等。 

The Florence Residences 开发地块评测

Florence Residences 的设施

24/7 包裹自助领取	礼宾服务	更衣室
蒸汽室	用餐室	多功能室
迷你剧院（含卡拉OK）	自助洗衣房	健身房
乐队练习室	阅览室	廊亭用餐区
80m 标准泳池	休闲池	日光浴草坪
长者健身	沙滩躺休区	太极草坪
踏脚石步道	瑜伽草坪	养生盐水池
按摩池湾	水中健身房	温泉泡池
儿童游乐场	蹦床	儿童泳池
幼童戏水池	网球场	多功能球场
攀石墙	户外电影放映	沙包角
露天剧场	户外健身区	台球桌
飞镖亭	烧烤炉	吊床
园景步道	推杆果岭

从鸟瞰图可见，部分楼栋之间距离相当接近。事实上，有些叠数之间确实“近得不太舒适”。考虑到项目更倾向家庭友好型居住，周末人声鼎沸在此或将成为潜在问题。 

本项目共划分为 12 个主题分区，面向不同住户群体——从 Kids 到 Youth、从 Fitness 到 Wellness、以及 Gourmet 等主题。设施可满足不同兴趣的住户需求，开发商在这方面的用心可见一斑。不过，正如我先前提到的，我认为健身房与网球场等关键设施，面对 1,410 户的体量，恐怕仍显不足。 

各类烧烤亭等活动亭分布在项目四周，不同楼栋的住户无需走太远即可抵达。此外，水疗俱乐部中分布的多条小型水道，也可成为家人好友放松小憩的去处。

我主要的顾虑在于车辆的出入口——高峰时段仅有 1 个出口通往 Hougang Ave 2。鉴于项目的家庭取向以及 1:1 车位配比，我认为这点确实需要留意。

行人方面，设有 2 个侧门——其一通往 Hougang Ave 2 的HDB 公寓，方便日常生活；另一侧门通往 Florence Road，可缩短步行至 Kovan MRT 的距离。否则，您也可从此处外出，在低层住宅社区中傍晚散步。 

最佳叠数

户型配比

Unit Type	Min Area (sqft)	Max Area (sqft)	No. of Units
1BR	474	603	216
1BR+Study	527	556	72
2BR Classic	624	807	264
2BR Deluxe	646	915	292
2BR+Study	700	926	52
3BR Classic	893	1206	232
3BR Deluxe	990	1281	154
4BR Classic	1270	1582	64
4BR Deluxe	1389	1701	16
5BR	1668	1916	48
Total			1,410

不难看出最常见的户型。2 房型占 43%（608 户），而 3 房型占 27%（386 户）。这类数据并不意外，十分符合大众化大型项目的常见配置。 

如您所见，这里的 2 房 1 卫户型起步为 624 平方英尺，略小于平均水平。别忘了开发商常打“总价牌”，因此更小的 2 房户型叠加更可负担的 psf（每平方英尺）价格，意味着您有机会以低于 $1mil 入手 2BR。对打算成家的年轻夫妻而言，似乎并不算坏的选择吧？ 

这与 The Florence Residences 的目标客群相当契合。鉴于其主打家庭友好设施，开发商显然认为年轻家庭最可能成为买家。我认为这也说得通：对于在邻近 Punggol 城市中BTO 已达 MOP 的住户，这是值得考虑的升级选择；而首次置业的年轻夫妻也会对 2BR 感兴趣。前者或更青睐 3BR，后者则因刚起步而可能选 2BR。

最佳叠数

主要呈南北朝向的地块并不常见，而这里恰好如此。对于新加坡购房者而言，这一朝向最受欢迎：既可避开早晚烈日，又能在一年中不同时间段受惠于季风带来的通风。

话虽如此，开发商将 89、91、93、95 和 97 座略作倾斜，或为营造变化，或为取得更佳社区景观。结果是，这些楼栋转而面向西南。此外，这一小幅倾斜也让部分叠数之间的距离更近了！例如，30 与 41 叠之间的间距仅 6m。整体而言，楼栋之间的距离大约在 17 至 23m 之间浮动，项目密度感相对较强。

通常我会直接将西南朝向的楼栋排除在“最佳选择”之外。不过，正如本评测前文所述，本项目的景观存在一个光谱，我个人认为其中一些景观较为优质。

这些楼栋朝向 Florence Road 的有地社区及更远处，自 6 楼以上应可获得无遮挡景观。无遮挡不仅带来“居高临下”的观感（在低层区域尤为明显），也能为单位带来更好的通风。需注意的是，面向 Hougang Avenue 2 的楼栋虽可远眺 Hougang Stadium 与 Realty Park，但贴近主干道或会使单位全天更易受噪音与灰尘影响。 

81、83 与 85 座面向 Hougang Avenue 2 的HDB 公寓，但开发商通过在边界一侧策略性设置网球场与垃圾收集点，尽量拉开了距离，与公寓边界相距约 33m。 

85 与 87 座可望到前 Serangoon Junior College 的跑道景观。虽然谈不上最赏心悦目，但至少可确保单位无遮挡，并获得应有的通风。 

鉴于体量与户型多样性，以下就不同买家类别作更细致的建议：

若选择 2 房，我会考虑 31 与 40 叠：既与对面楼栋拉开最大距离，又可直面 80m 长泳池的优质景观。若不介意西晒，也可考虑 37 与 43 叠，朝向有地社区。 

沿用同样思路，若选 3 房，我会倾向 30 叠。阳台正对 80m 长泳池的景观应是项目内部最佳之一。若偏好有地景观，可考虑 38、46、51 与 55 叠。

4 房与 5 房叠数选择不多，因为此类户型占比较小。4 房可考虑 41 叠；5 房则可考虑 21 或 50 叠。 

至于 1 房，若作为投资，可考虑价格最低的单位以最大化租金回报率。若自住，可考虑 35、36 或 44 叠。 

下午西晒分析

如果您非常惧怕西晒，请避开 69 – 70、78 – 79、55 – 56、46 – 47 与 38 – 39 叠。这些叠数位于 89、91、93、95 与 97 座。由于这些叠数的朝向角度，全年都会有西晒直射。

下午西晒最少的叠数

图中以蓝色标注者为下午西晒最少的叠数。鉴于这些楼栋的角度设置，即便在 7 月份亦几乎不受下午阳光直射。81、83、85 与 87 座的北向叠数在 7 月期间会有部分间接日照，因此未被纳入“西晒最少”的最佳之列。

价格评述

如果你在考虑The Florence Residences，你很可能会将它与周边的其他新盘作比较。下面就来看看它的表现！

项目	平均 psf	TOP
The Florence Residences	$1,523	2023
Affinity at Serangoon	$1,551	2024
Riverfront Residences	$1,344	2022
The Garden Residences	$1,573	2022
The Florentine	$1,058	2011
Kovan Melody	$1,130	2006
Kovan Residences	$1,166	2011

这些是D19较为知名的新盘，靠近Kovan和Hougang两座MRT车站，但实际上没有哪一个与The Florence Residences距离更近。价格方面，除Riverfront Residences外，其他项目之间的差异并不大。各自到MRT的距离也相近。严格来说，The Florence Residences更处于一个中位数的状态，因为它位于2个MRT站之间。因而可以说，价格或距MRT的远近并非它的独特卖点。

我也在对比中纳入了几处转售公寓。The Florentine是一处位于The Florence Residences旁边的小型永久地契精品项目，体量小，设施也不多。其2019年8月的最新成交，一套3卧单位仅录得$997 psf。相较之下，Kovan Melody和Kovan Residences为99年项目，距MRT仅一步之遥，成交价较The Florence Residences约有25%的折让。若位置相近，这通常会使The Florence Residences颇具性价比，但你也必须考虑到它与MRT的距离较上述项目更远这一点。

但一如既往，仅以psf来比较一个新盘与较早期项目并非最佳做法，因为不同时期的规范有所不同。举例而言，拿较旧的转售项目如Kovan Residences的2卧单位来比，你会发现这些老项目的总价往往更高，原因在于面积更大。更重要的是，它们常见的飘窗、花槽等旧式设计问题依然存在——你实际上在为这些“不可用”的空间买单。

总的来说，以$1,500+ psf的水平，它仍是当下市场中较为可负担的新项目之一。不过，就本区域而言，我认为定价整体略显偏高，开发商似乎在强调Cross Island Line带来的潜在利好。Hougang / Kovan确实是宜居社区，但考虑到本项目距离MRT的改造节点仍有一段距离，你需要自行判断这种上行潜力是否真实可期。

升值分析

位于Kovan与Hougang交界地带，其2020年的良好销售数据，部分可归因于2019年1月宣布的Cross Island Line。这意味着，待后者于2029年通车后，Hougang MRT将成为换乘站（North-East Line与Cross Island Line）。

如上所述，位置有些不上不下。营销上强调邻近2个MRT站（Kovan MRT站和Hougang MRT站），但实情是步行至两站都需要一段路程。这一点也相当明显，因此决定配置1:1车位配比——这在当下的新盘中已愈发少见。

其未来价格上行的另一动力，可能取决于周边HDB升级族的数量。一般而言，人们更愿意迁居至自己熟悉的地带；在相对可负担的总价及其家庭友好型配套的加持下，可以预见未来会对本区的升级置业者形成一定吸引力。

我们的看法

归根结底，买家之所以对这个项目反响正面，必然自有其因。也许是因为即将到来的Cross Island Line，或许是在Kovan / Hougang成长起来的人对该片区有着强烈归属感，又或是邻近HDB城镇庞大的升级客群，形成稳定的买方来源。

归根到底，每个项目都有其利与弊。这从根本上说是一个面向大众的超大体量项目，拥有1,410个单位，并非人人都会喜欢，尤其是重视居家私密性的人。不过，大盘也意味着更大的社区体量；若能与邻里建立联系，家的氛围或因此更佳。

我的建议？把它作为家庭自住项目来看待，大体不会出错。诚然，在众多大型项目的配套比拼中，它并非同级最佳；但若Kovan/Hougang本就是你的生活圈，我会说，其丰富的配套以及靠近美食的便利，都是年轻家庭打造首套自住房的颇具吸引力的理由。

至于投资者？鉴于其距MRT的实际距离，以及更靠近MRT站的公寓与HDBs所带来的充足竞争，我对因Cross Island Line而产生的上行空间持保留态度。

开发商备注：

如果你对这家开发商感到陌生，并不奇怪。The Florence Residences只是Logan Property在阳光明媚的新加坡的第二个项目。不过，Logan Property拥有24年的发展历程，自2013年起在香港联交所上市，过往履历颇为亮眼。其主要深耕粤港澳大湾区，多年来已开发超过110个住宅项目。

看来，Logan Property在新加坡偏好大体量项目。其首个项目为Stirling Residences，体量高达1,259个单位。随后在第二个项目——The Florence Residences——上更进一步，达到1,410个单位。他们或许认为这样更能发挥规模经济。不知他们是否也考量了开发商ABSD期限及可能产生的高昂成本……话说回来，Stirling Residences已售出近90%，或可说他们的前瞻判断不错？也许这一次同样会有不错的运气？

在众多奖项当中，Logan Property于2017年位列中国房地产百强第29、价值投资股票十强第3、财富中国500强第295。坦率说，中国开发商在新加坡的口碑并不算理想，尤其在Kingsford Huray于其Kingsford Waterbay及Kingsford Hillview Peak项目中因施工品质欠佳而进一步受损。尽管如此，Logan Property所获荣誉仍颇为可观，这应能让买家对Logan Property按样板房标准交付抱有一定信心。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。