Bedok 公寓地块创 $1.42 billion 纪录成交，未来新盘或接近 $3,000 psf 启售

Bedok 一幅新公寓地的招标结果，再次显示支撑新加坡住宅开发用地涨价的顺风仍在延续。9月1日，位于 New Upper Changi Road 的政府售地（GLS）地块，以郊区（Outside Central Region，OCR）住宅用地的纪录价成交。

由 UOL Group、CapitaLand Development、Singapore Land 组成的财团在四份标书中报出最高价。该财团以 $1.42 billion 拿下这幅 331,194 sq ft 的地块，出价远超其他竞争者。

折合地价为 $1,537 psf per plot ratio（ppr），刷新了 OCR 住宅发展地纪录。

此次中标地价较 SingHaiyi 以 $1,388 psf ppr 购得的 Bayshore Road 地块（2025年3月）高出 10.7%。该地块随后开发为 515-unit Vela Bay，并于今年4月入市；项目在开盘首周末售出 72% 单位，平均成交价达 $2,886 psf。

与此同时，由 CDL 与 Hong Realty 组成的合资公司以 $1.25 billion（$1,350 psf ppr）报出次高价，较 UOL-CapitaLand 财团出价低约 14%。

其余竞标者包括由 GuocoLand 牵头、联合 Hong Leong Holdings 与 TID 的财团，出价 $1.24 billion（$1,340 psf ppr）；以及 Sim Lian Group，出价 $1.21 billion（$1,310 psf ppr）。

多位市场分析师（如 CBRE 新加坡及东南亚研究主管 Tricia Song）指出，第 2 至第 4 名的出价仅相差 3.1%，显示开发商对该地块价值判断高度一致。

不过，UOL-CapitaLand 财团的高于预期出价“显著超出市场预估”，或反映开发商对成熟社区中、临近交通枢纽的大型住宅地充满信心；尤其此次地块已显现出对新私宅的潜在积压需求，Song 说。

这幅 Upper Changi Road GLS 地块位于 New Upper Changi Road 与 Bedok South Road 的交汇处，是近年政府推出的体量最大的住宅 GLS 之一。该 99 年地契地块的最大总楼面面积约 927,353 sq ft，未来可兴建约 1,010 套公寓。

SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 指出，就预计体量而言，这将是一座“巨无霸”项目。他说：“这幅地的重要性在于，它是成熟东部社区中少数可享即时 MRT 直达的大型住宅用地之一。”

政府上一次在 OCR 批出大型住宅地，是 Upper Thomson Road Parcel B。该地于 2024年4月由 GuocoLand 以 $779.6 million（$905 psf ppr）夺标，随后在去年8月以 941-unit Springleaf Residence 推出，开盘周末去化 92%，平均售价为 $2,175 psf。

各项迹象显示，待 New Upper Changi Road 地块开发落成后，新项目同样有望吸引强劲的购房兴趣。

该地靠近 East-West Line（EWL）的 Bedok MRT 站与 Bedok 巴士转换站，且周边有多条主干道与高速公路贯通。距离一站之遥的 Tanah Merah MRT 站，亦将在 2030年代 与 Thomson-East Coast Line 接驳成为换乘站。

Bedok 亦是新加坡最成熟的住宅区之一，配套完善，既有 Bedok Mall，也毗邻多个就业节点。此外，地块 2 公里范围内有多所学校，包括 Red Swastika School、St. Stephen’s School、Anglican High School、St. Patrick’s School、Victoria School、Temasek Junior College 与 Victoria Junior College。对有学龄子女的家庭更具吸引力。

开发商看好这幅地的底气从何而来？

“New Upper Changi Road 地块的最高出价表明，开发商愿意为 Bedok 成熟社区的购房需求支付可观溢价。这不仅是一个交通红利显著的地点，背后还有庞大的升级换房客群支撑。”ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示。

根据 ERA 数据，2026 年前 7 个月，Bedok 至少录得 755 宗 HDB 转售交易，其中 44 套为“百万组屋”。就“百万”转售而言，这一数字已超越去年全年纪录（39 套）。

Chu 补充，在多数开发商看来，此地是一次战略性机会：可为区域内的 HDB 升级客与有意缩小居住面积的有地屋主提供“恰到好处”的产品。他指出，Bedok 不少家庭多年已累积可观财富，具备升级条件；当地“百万”HDB 交易增加亦印证了这一点。

Chu 认为，此类项目也可能吸引部分有地屋主搬入公寓以释放房屋净值，从而为退休或家庭规划预留更多资金。尤其在数周前撤销的 wait-out period 规定之后，更具吸引力。

Realion（OrangeTee &ETC）Group 的市场数据显示，Bedok 与 Tampines 预计在 2026 至 2029 年间，将有约 9,500 套四房与五房 HDB 达到其最低居住年限（MOP）。

“这里的潜在买家群体或相当可观。来自 Siglap 一带与 Opera Estate 的邻近有地屋主中，寻求更合适居住面积的 right-sizers 也可能被项目吸引，从而扩大其潜在买方基础。”Realion 副集团首席执行官 Justin Quek 表示。

他补充，GLS 地块毗邻 Opera Estate 的部分有地住宅区，尤其是靠近 Swan Lake Ave 与 Dido Street 的房屋，因而新公寓有望坐拥这一大片有地社区的开阔无阻景观。

拆解这次 OCR 创纪录的地价

两个月前，新加坡首个非 Central Business District（CBD）的综合开发地块以惊人的 $2 billion 成交。该高价由 Frasers Property、Frasers Centrepoint Trust、Sunway MCL、Sekisui House 与 Lum Chang Holdings 组成的五方合资报出，标的为东海岸新兴的 Bayshore 区唯一一幅综合开发用地。其 $2.128 billion 的最高出价，折合 618,500 sq ft 地块的 $1,323 psf ppr。

东部这一带并非首次引来开发商强势出价。上一次附近的“纯住宅”GLS 为 Bedok Rise（去年12月）。

该地块位于 Tanah Merah MRT 站对面，面积 218,438 sq ft，由 Allgreen Properties 以 $464.8 million（$1,330 psf ppr）竞得，击败另 9 家竞标者。

本次亦有多家机构与分析师给出不同的价格判断与开盘价估算。部分行家如 Knight Frank 认为价格仍有上行空间，预计开盘价自约 $3,000 psf 起步；优质单位视户型、景观及楼层而定，或更高。

Knight Frank Singapore 研究主管 Leonard Tay 指出，体量约 1,010 户的项目需要深厚且持久的需求基础；与不少 GLS 地点相比，Bedok 的人口结构提供了更具说服力、且可量化的支撑。

另一方面，ERA 的 Marcus Chu 预期该未来公寓定价将更为务实，介于 $2,850 psf 至 $2,900 psf，理由是地块周边庞大的有地住宅客群可为价格提供支撑。Chu 表示：“开发商在拿地方面大体仍会保持纪律，但需求明确的地块，依然能够支撑具竞争力的定价。”

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。