| Project | Montana | District | 10 |
| Address | Jalan Mutiara | Tenure | 永久产权 |
| Site Area | 37,848 sqft | No. of Units | 108 |
| Developer | Koh Brothers Development Pte Ltd | TOP | 2002 |
老实说。
第一次听到 The Montana 这个名字，我脑海里不由自主浮现出温馨的木屋、小心翼翼握在手里的热巧克力，和梦幻的皑皑雪山。
当然，很快就被现实拉回来了。我的朋友 Jason 继续说到，开发商（Koh Brothers）竟然把 63 套全新单位拿出来在新加坡“重推”——尽管这个项目早在 2002 年就已经建成！
（可以想象我当时的困惑）
结果发现，这 63 套（一直未活跃）单位其实是由一家海外基金持有——随后每户注入价值 $50,000 的 Studiogoto 翻新后，又以“全新”单位的定位重新推出，以吸引买家，恰逢早些年的供应过剩全面袭来。
那段对话发生在 2013 年。
5 年后，也就是 2018 年，关于 The Montana 一套 4 房转售实现$1.48million 利润的新闻登上了媒体——这让长期看好长期投资力量/增长的人们颇感欣慰与再度确认。
– 这位业主持有他的单位将近 19 年！
如今，The Montana 或许看起来像一座已过巅峰期的公寓，但让我们更深入地看看，它能否在竞争中站稳脚跟。
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The Montana 内部探访
| 烧烤区 | 健身房 | 游泳池 |
| 游乐场 |
大多数人一提到 River Valley，想到的就是高端奢华公寓，整体而言确实如此。但在我看来，这里的项目很明显分成两个版块。一类是沿着 Leonie、St Thomas 和 Robertson Quay 的真正高端公寓；另一类则是更“接地气”的项目，靠近 Alexandra 一侧——而两者的分界似乎就是 Irwell Bank/Kim Seng Road。
The Montana 位于相对更可负担的一端，入口在 Jalan Mutiara。
实话实说——The Montana 并不是以设计见长，但至少它试图通过这片大幅的半透明蓝色雨棚来做出区隔。雨棚一路覆盖了环岛这半边的外缘。
这里还有一些小点值得一提：驶入项目只有单车道，以及从岗亭到下客点之间缺少连贯的遮蔽（主要影响访客）。
主大堂本身的第一印象并不出彩。这里没有任何花哨的设计，也没有空调或水景来迎宾。
车库其实是多层的，但由于地势下倾，位置在一层以下。
鉴于其在 River Valley 的便利位置，可以预见这个项目很受租户欢迎。基于这一点以及车库相对空荡的实况，我认为可以合理推断，这里的车位并不紧张。
对某些人来说，这也许不算问题。但对我而言，车库大堂颇为昏暗陈旧，冷白光更像是潜艇居舱里的灯光。电梯也差不多，谈不上有多欢迎的感觉。
进入楼栋的每个通道都需要住户门卡，从安保角度看，这是加分项。
烧烤区实际上就位于入口前方。在我看来，这并不是最佳的烧烤环境。我也不太喜欢这里的座椅——造型呆板，看起来也不太舒适。再者，这里的座位数量也显得不足。
如果要在这里聚会，你大概会希望把所有烤炉都订下，因为它们彼此间距太近，容易互相干扰。还得预备雨天方案，因为这里并没有遮蔽。
不论大家对放松环境有何感受，我相信大多数人都会同意，这个按摩池的位置有点尴尬。虽然初衷或许是为健身后水疗按摩而设，但在现实中，多数人是把它当作泡水放空的地方。于是你可能会夹在健身的人与想在泳池边休息的人之间的奇怪地带。也许唯一的好处是：下雨天也能用？
*编辑注：有读者指出，这其实是儿童池，并非按摩池。为疏忽致歉。
The Montana 的健身房对我来说也是个奇怪的决定。仿佛因为空间受限，就把室内健身房与户外健体站合而为一。除非你偏爱原始、老派的锻炼方式，否则很难想象炎热天气里会有人愿意在这里训练。若是傍晚有凉风，我能想象会挺舒服，但这在新加坡很大程度上取决于季节与时段。
更别提设备暴露在外，保养成本更高——你已经能看到这台开始生锈了。好的一面是，以小型项目而言，设备的数量与多样性算相当不错。
The Montana 的泳池大概是全盘设施中完成度最高的一项。虽然不算很大，但以公寓体量而言相当得体。我喜欢泳池远端面向绿意的无边际设计。
鉴于健身房是开放式的，你大概可以在此快速训练一番，然后直接从健身区跳进泳池里。
池畔方面，没什么值得大书特书的。就是普通的座位，并没有可以躺着放松的躺椅。
*编辑注：再次为疏忽致歉。绿篱后确实有几张躺椅。
The Montana 的外观以方形玻璃为特征，用作阳台的护栏。准确说，更像是花槽。对于重视室内空间、较少使用户外的人来说，这会是个加分点。
最后一项设施是位于车库底部附近的儿童游乐场。看起来很新、几乎没怎么使用，我认为铺设人造草皮是很好的配置。以项目规模来看，这里划出的面积不算小。
游乐场外就是通往 Kay Poh Road 的侧门，这是前往 Great World City 以及即将开通的 MRT 站的最快路线。
The Montana 地段评测
The Montana 位于新加坡的中心地带，介于 Kay Poh Road 与 Jalan Mutiara 之间。
它的三面被多座较早期的私人住宅环绕，包括 Latitude、RV Suites、The Aston 和 Kasturina Lodge。
因此，虽然并非每个单位都能享有我们所说的那种开阔全景，但多数面向 Kay Poh Road Baptist Church 的单位，前方 2-300m 半径内基本都是低层建筑——更重要的是，这里在中心区能享有相对少见的视野开阔感。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 与公寓距离 (& 预计步行时间) |
| ‘Stellar Rv’ | 32, 139, 970 | 210m, 2-min walk |
| ‘Rv Residence’ | 14, 32, 65, 139, 970 | 230m, 3-min walk |
| ‘Aft Zion Full Gospel Ch’ | 1N, 2N, 3N, 4N, 5, 5N, 6, 6N, 14, 16, 16M, 54, 65, 75, 175, NR6 | 450n, 5-min walk |
最近的 MRT：Orchard/Somerset/Tiong Bahru/Redhill MRT – 1.5km，步行 18 分钟
我有段时间没见到这种情况了：The Montana 正好位于4个核心中区 MRT 站的正中间。
话虽如此，走到任一站都不算近，因此更合理的方式是搭乘巴士前往地铁站。具体如下。
‘Aft Zion Full Gospel Ch’ 巴士站：
Orchard MRT – 巴士 14/16/175/5/54/65（车程 2 分钟，步行 8 分钟）
Somerset MRT – 巴士 14/16M/175/65（车程 8 分钟，步行 9 分钟）
‘RV Residence’ 巴士站：
Redhill MRT – 巴士 32（车程 8 分钟，步行 4 分钟）
‘The Trillium’ 巴士站：
Tiong Bahru MRT – 巴士 5, 16, 16M（车程 9 分钟，步行 8 分钟）
另一个引起我注意的是这里的“Night Owl”夜间巴士数量——足足有7条。对于上夜班或偶尔夜生活的住户非常友好。
在 CBD 上班的住户，可从 ‘Stellar RV’ 巴士站搭乘 970 号，约 16 分钟直达 Raffles Place。
驾私家车
| 主要目的地 | 与公寓距离 (& 预计高峰时段车程) |
| CBD (Raffles Place) | 3.9km, 12-min drive |
| Orchard Road | 1.8km, 8-min drive |
| Suntec City | 3.8km, 12-min drive |
| Changi Airport | 24.1km, 26-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 37.5km, 45-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 15.4km, 25-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 5.7km, 15-min drive |
| Mapletree Business City | 5.4km, 15-min drive |
| Tuas Checkpoint | 27.2km, 32-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 20.7km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 15.4km, 22-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 32km, 21-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 4.1km, 12-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 22.5km, 29-min drive |
*车程为高峰时段测算
临近道路出入口：Jalan Mutiara 单一出入口
总结：Jalan Mutiara 为单车道且路段较长，又与多座私人住宅/业主共享，拥堵可能性较高。所幸出口处设有黄色网格，可汇入 River Valley Road，进而通往不同区域节点。
Groceries
| 超市/食材店名称 | 与公寓距离 (& 预计步行时间) |
| Little Farms | 500m, 6-min walk |
| Cold Storage Fresh – Great World City | 600m, 8-min walk |
| Asian Home Gourmet | 600m, 8-min walk |
| FairPrice Finest – Valley Point | 700m, 9-min walk |
Schools
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 1 |
| 小学（车程 3km） | 5 |
| 中学（车程 3km） | 4 |
| 国际学校（车程 3km） | 7 |
| 初级学院（车程 5km） | 0 |
| 大学（车程 5km） | 5 |
| 理工学院（车程 10km） | 2 |
Additional Pointers
- 夜生活/休闲
Punggol 有 Punggol Waterway，Harbourfront 有 Keppel Harbour……那 River Valley 有什么？
新加坡河！
当然，河流本身未必能吸引太多目光（除非你是热爱跑步的狂热者）——但它周边的打卡地可不少。
从 The Montana 步行约 6-8 分钟即可抵达新加坡河，顺着河道前行不久，就会到达著名的 Jiak Kim Bridge（向我的 Zouk 伙伴们问好），以及沿线的一众酒吧与餐馆。
- 购物/娱乐资源丰富
很多人偏爱住在市中心（也就是高级地段），其中一个重要原因就是通勤便利。
更重要的是，The Montana 的住户步行 10-15 分钟即可抵达整个 Orchard Road 的繁华地带。
此处不必多说，购物、美食、各种宠爱享受，以及琳琅满目的娱乐活动都在等着你。
- 对外籍人士友好
凡是曾在海外求学/工作或小住过的人，大多都能体会到在异国生活的差异与挑战。
因此，能有一些让人想起家乡的事物或社群，确实弥足珍贵。
搬到这一区的外籍人士，毫无疑问会加入此前已把这里当作家园的一众外籍住户行列。
此外，周边分布着多家重要国家驻新使馆，与本国（海外）领事馆联系也不算困难。
The Montana 开发与用地评析
The Montana 并不是大型项目。
事实上，它仅坐落在约 37,800 平方英尺的土地上，容积率 2.8，共 108 户。
让我想到一些更小体量的项目，例如 Onze @ Tanjong Pagar；就项目规模而言，The Montana 可视为精品型开发。
这意味着，尽管你能享受极佳的中心位置（更别提持续的翻新与宽敞的单位——后文将提及），但不会有太多公共空间可享，更关键的是，设施种类几乎没有多样性。
配备健身房、烧烤炉、游乐场和泳池，设施方面基本就是满足最基础的需求。
户型分布
| 户型 | 面积（sqft） |
| 1-Bedroom | 549 – 700 sqft |
| 2-Bedroom | 786 – 936 sqft |
| 3-Bedroom | 1,109 – 2,433 sqft |
| 4-Bedroom | 2,659 sqft |
和多数较早期项目一致，你会发现这里的单位面积明显大于当今新盘的平均水准。
更有意思的是，所有单位层高都较高或“非常高”，因此不必担心因层高不足而带来的压抑感。
2013 年起翻新的“新版”单位，通常配备智能门禁系统与大理石卫浴（我不认为现任/过往业主会大幅改动这些）。
走进这些单位的厨房，你还会发现 Brandt 洗烘一体机，以及多件 De Dietrich 厨电（冰箱、炉具、抽油烟机、烤箱等）。
部分较大户型（2-Bedroom 及以上）还配有洗碗机——如果你常用厨房，这简直是天赐。
（Pssst…如需了解更具体的户型信息、照片及现有转售单位的深入分析，欢迎电邮 stories@stackedhomes.com）
最佳楼堆
敬请期待！
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Latest Sale (2-Bedroom Unit) | Development Land Area |
| The Montana | 永久产权 | 2002 | $1,800~ | ||
| RV Suites | 永久产权 | 2012 | $1,811 | ||
| The Aston | 永久产权 | 2002 | $1,496 | ||
| Kasturina Lodge | 永久产权 | 1999 | $1,686 | ||
| Latitude | 永久产权 | 2010 | $2,137 |
正如我一开始提到的，你可以看到 River Valley 这段的入场价（按 PSF）更低，主要有两个原因：
靠近 Somerset 的区域更被视为体面尊贵，同时更邻近 Orchard 以及即将开通的 Great World MRT。因此，如果你不介意到交通节点与未来 MRT 的路程稍长一些，这一带值得考虑；总体而言，River Valley 仍然是连接性极佳、生活方便的区域。尽管该区缺乏大规模升级，过去几年它依然整体表现不俗。
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) |
| 8 St Thomas | 永久产权 | 2018 | $3,122 |
| St Thomas Suites | 永久产权 | 2010 | $2,047 |
| Yong An Park | 永久产权 | 1986 | $2,376 |
| The Cosmopolitan | 永久产权 | 2008 | $2,419 |
| Espada | 永久产权 | 2013 | $2,390 |
当然，单靠 PSF 比较并非总是最准确，尤其在项目体量差异悬殊时，但它仍可作为衡量某项目在片区内定位的一个参照。
以 The Montana 比邻的 RV Suites 为例，前者足足年长约 10 年，但其近期定价其实相当鼓舞人心。若与同龄项目（The Aston——价格更低）相比，它的表现也不差；更何况 The Aston 的位置还要略为便利一些。
The Montana 升值潜力分析
回看 The Montana 的历史成交记录，单从图表表现来看，很容易得出该项目整体表现不俗的结论。
不过，项目至今已有 18 年楼龄。鉴于 River Valley 的受欢迎程度，未来总会有新盘入市，这可能会拉动或压制价格——视项目本身未来状态而定。
我认为短期内仍具一定潜力，因为未来的 Great World MRT 尚未完工与启用。通常在有重大改善落地时，片区都会有一定幅度的上扬，这里也大概率会如此。至于即将到来的开发，主要是GLS Irwell Bank 地块（由 CDL 中标），以及你在URA Master Plan 上看到的两个后备地块——因此不会有太多变动冲击。
也有人会从 en bloc 的角度来考虑，但鉴于周边尚有不少地块条件更佳的老旧项目，可能需要更长时间的等待。
补充意见
The Montana 早期住户曾面临一个主要问题：来自前述 63 套单位装修工程的严重噪音。
许多住户反映，管理方对施工时段缺乏重视，工程常常持续到傍晚/周末。
作为在家办公的人（如今大家几乎都如此），我只能想象当时住户的难处。因此也借机提醒所有未来可能买房/签租约的读者一个常识点。
务必预判附近潜在/现有工地（含距离远近）对你生活质量的影响。
即便你能通过“书面沟通”确保施工限于规定时段，数月/数年间对家中的噪音与空气影响（无论多小）也在所难免。
注： 为更清晰起见，The Montana 相关单位的施工始于 2013 年，断断续续持续至 2018/2019 年。大部分（若非全部）装修现已完成。
我们的看法
就个人而言，我并不特别喜欢 The Montana 的外观与设计。在设施层面，它也确实有所欠缺。但它的优势在于户型面积与周边餐饮、配套与交通的便捷。换句话说，地段胜过一切。
像这类地段的一贯难题在于可选项目太多。因此，如果你不太在意外观，且地段是你的首要考量，那么在价格合适的前提下，值得进一步关注。
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