| 项目 | Montana | 区域 | 10 |
| 地址 | Jalan Mutiara | 产权 | 永久地契 |
| 占地面积 | 37,848 sqft | 单位数量 | 108 |
| 发展商 | Koh Brothers Development Pte Ltd | TOP | 2002 |
老实说。
第一次听到 The Montana 这个名字，我不由得联想到温馨的木屋、热气腾腾的热巧克力，以及梦幻的雪山。
当然，很快我就被拉回现实。我的同伴 Jason 接着说，开发商（Koh Brothers）实际上保留了 63 全新单位，准备在新加坡进行“重新推出”——尽管该项目早在 2002 年就已完工！
（可想而知我当时有多困惑）
结果发现，这 63 个（未启用）单位其实归一只海外基金所有——每户投入超过 $50,000 的 Studiogoto 翻新后，又作为“全新”单位重新推向市场，以吸引买家，恰逢前些年的供应过剩全面冲击市场之时。
那次对话发生在 2013 年。
5 年后，2018 年，关于 The Montana 一套 4 卧室转售获得$1.48million profit的新闻登上媒体——这让长期相信长期投资力量与增长的人们倍感欣慰与肯定。
- 这位业主几乎持有他的单位长达19 年！
如今，The Montana 或许看起来像是一座已过巅峰期的公寓，但让我们更仔细地看看，它是否还能在竞争中站稳脚跟。
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The Montana 实地参观
| Barbeque Area | Gymnasium room | Swimming pool |
| Playground |
多数人提起 River Valley，首先会想到高端豪华公寓，大体上确实如此。但在我看来，这里的项目很明显可分为两类：一类是沿着 Leonie、St Thomas 和 Robertson Quay 的真正高端公寓；另一类则是更“接地气”的项目，靠近 Alexandra 一侧——大致以 Irwell Bank/Kim Seng Road 为分界。
The Montana 位于较为亲民的一端，入口设在 Jalan Mutiara。
坦白说，The Montana 并非以设计见长，但至少它尝试用这道流线型的半透明蓝色雨棚来突出个性，覆盖了回车道这一侧几乎半个圆环。
此处还可注意两点小事：驶入园区仅有单车道，以及保安亭没有遮蔽（主要影响访客）。
主大堂本身的第一印象并不出色。这里没有任何花哨的设计，也没有空调或水景迎接你。
停车场其实是多层的，但由于地势下沉，位置在一层以下。
鉴于其位于 River Valley 的便利地段，可以预期这个项目会深受租户欢迎。基于这一点和相对空荡的停车场，我认为可以合理推断，这里的车位并不紧张。
对有些人来说，这不是什么问题。但对我而言，停车场大堂偏暗又显得有点破旧，刺眼的白光更像是潜艇舱室里的照明。电梯的感觉也类似，称不上友好。
进入建筑物的每个点都需要住户门卡，从安全角度看这是加分项。
烧烤区就位于入口正旁边。在我看来，这并不是理想的烧烤环境。我也不太喜欢这里的座椅——造型生硬，看起来并不舒适。此外，座位数量也偏少。
如果要办聚会，恐怕得把这里所有炉位都包下，因为彼此之间的距离过近。还需要准备雨天预案，因为这里没有遮蔽。
不论大家对“放松环境”有何偏好，我想多数人会同意，这个按摩池的位置有点奇怪。虽然它似乎是为剧烈健身后做水疗按摩而设，但现实中更多人会把它当作消磨烦恼之处。于是你会处在一个尴尬的位置：一边是健身的人，一边是想在泳池边坐着的人。也许唯一的好处是，下雨天你仍然能用？
*编者注：有人指出这其实是儿童池而非按摩池。对于此前的疏忽我们深表歉意。
The Montana 的健身房在我看来也是个颇为奇怪的决定。仿佛因为空间有限，干脆把室内健身房与户外健身站合二为一。除非你偏爱原始、老派的锻炼方式，否则很难想象在炎热天气里会有人愿意在这里训练。若是傍晚有凉风，会舒服一些，但这很大程度取决于新加坡的季节时节。
更不用说，设备暴露于风吹日晒，保养成本更高——你已经能看到有些器材开始生锈。好的一面是，以小型项目而言，这里的设备配置与种类已相当可观。
The Montana 的泳池或许是全盘设施中完成度最高的一项。虽然尺寸不算大，但以公寓规模而言已经不错。我也喜欢尽头面向绿意的无边际设计。
鉴于健身房是开放式的，你大可以快速锻炼一番后直接从健身房跳进泳池。
泳池畔方面并无太多可圈可点之处。只是普通座椅，并没有可供躺卧的躺椅。
*编者注：再次为疏忽致歉。树篱后确实有几张躺椅。
The Montana 的外观以方形玻璃板为特征，用作阳台的防护。严格说来，这里更像是花台。对于更看重室内空间、对户外空间兴趣不大的住户来说，这一点或许会颇具吸引力。
作为配套的收尾，这里在停车场下方附近设有一处儿童游乐场。看起来很新，几乎未被使用；我认为这里铺设人造草皮是个不错的安排。以项目规模而言，这一空间的占比不小。
游乐场外就是通往 Kay Poh Road 的侧门，这是前往 Great World City 以及即将开通的 MRT 站的最快路径。
The Montana 区位分析
The Montana 位于新加坡的核心地带，介于 Kay Poh Road 与 Jalan Mutiara 之间。
它的三面被多处较早期的私人住宅环绕，包括 Latitude、RV Suites、The Aston 和 Kasturina Lodge 等。
因此，虽然并非每一户都能拥有我们所说的全景视野，但多数面对 Kay Poh Road Baptist Church 的单位，前方 2-300m 范围内基本是低层住宅——更重要的是，这在市中心属于较为少见的开阔景观。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距公寓距离(& 预计步行时间) |
| ‘Stellar Rv’ | 32, 139, 970 | 210m, 步行 2 分钟 |
| ‘Rv Residence’ | 14, 32, 65, 139, 970 | 230m, 步行 3 分钟 |
| ‘Aft Zion Full Gospel Ch’ | 1N, 2N, 3N, 4N, 5, 5N, 6, 6N, 14, 16, 16M, 54, 65, 75, 175, NR6 | 450n, 步行 5 分钟 |
最近的 MRT： Orchard/Somerset/Tiong Bahru/Redhill MRT - 1.5km，步行 18 分钟
这种情况并不常见，但 The Montana 正好位于4个核心中心 MRT 站的正中间。
话虽如此，步行到任一站都不算近，因此更合理的替代方式是搭乘巴士接驳至地铁站。方式如下：
‘Aft Zion Full Gospel Ch’ 巴士站：
Orchard MRT - 14/16/175/5/54/65 路（车程 2 分钟，步行 8 分钟）
Somerset MRT - 14/16M/175/65 路（车程 8 分钟，步行 9 分钟）
‘RV Residence’ 巴士站：
Redhill MRT - 32 路（车程 8 分钟，步行 4 分钟）
‘The Trillium’ 巴士站：
Tiong Bahru MRT - 5、16、16M 路（车程 9 分钟，步行 8 分钟）
另外引起我注意的一点是这里“Night Owl”夜班巴士的数量——足足有7条。对于上夜班或偶尔出夜场的住户而言，非常便利。
在 CBD 工作的住户，从 ‘Stellar RV’ 巴士站乘 970 路前往 Raffles Place 约需 16 分钟。
私家车出行
| 主要目的地 | 距公寓距离(& 预计尖峰时段车程) |
| CBD (Raffles Place) | 3.9km，车程 12 分钟 |
| Orchard Road | 1.8km，车程 8 分钟 |
| Suntec City | 3.8km，车程 12 分钟 |
| Changi Airport | 24.1km，车程 26 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 37.5km，车程 45 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 15.4km，车程 25 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 5.7km，车程 15 分钟 |
| Mapletree Business City | 5.4km，车程 15 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 27.2km，车程 32 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 20.7km，车程 30 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 15.4km，车程 22 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 32km，车程 21 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 4.1km，车程 12 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 22.5km，车程 29 分钟 |
*注：车程以尖峰时段估算
直接道路出入口： 沿 Jalan Mutiara 的 1 个出入口
概述： Jalan Mutiara 为单车道，长度较长且与多处私人住宅/产业共享，拥堵可能性较高。出口处设有黄方框转出 River Valley Road（还好有），之后可通往多个主要节点。
Groceries
| 杂货店名称 | 距公寓距离(& 预计步行时间) |
| Little Farms | 500m，步行 6 分钟 |
| Cold Storage Fresh - Great World City | 600m，步行 8 分钟 |
| Asian Home Gourmet | 600m，步行 8 分钟 |
| FairPrice Finest - Valley Point | 700m，步行 9 分钟 |
Schools
| 教育层级 | 院校数量 |
| Preschool (within 1km walk) | 1 |
| Primary (3km-drive) | 5 |
| Secondary (3km-drive) | 4 |
| International School (3km-drive) | 7 |
| Junior College (5km-drive) | 0 |
| University (5km-drive) | 5 |
| Polytechnic (10km-drive) | 2 |
Additional Pointers
- 夜生活/休闲
Punggol 有 Punggol Waterway，Harbourfront 有 Keppel Harbour……那 River Valley 有什么？
新加坡河！
当然，河流本身未必能吸引太多目光（除了一些疯狂的跑步爱好者）——但它周边不乏热门去处。
从 The Montana 步行约 6-8 分钟即可到达新加坡河，如果沿着河的曲线继续走，会来到著名的 Jiak Kim Bridge（Zouk 的老友请举手），以及周边一家接一家的酒吧和餐厅。
- 购物/娱乐盛宴
众所周知，很多人偏爱居住在新加坡的中心（亦即高档）地带，主要是因为交通便利。
更重要的是，The Montana 的住户步行 10-15 分钟，便可拥抱 Orchard Road 的璀璨与繁华。
我大概不用再多说：购物、美食、各种宠爱享受以及丰富的娱乐活动，在这里应有尽有。
- 友好于外籍人士
凡是有过海外求学/工作或生活经历的人，大多能体会在异乡生活的差异与挑战。
因此，能有让人想起“家”的事物/圈子，往往令人倍感亲切。
搬到这一带的外籍人士，将无疑加入早已在此安家的众多外籍群体之中。
此外，周边分布着多家重要的国际使馆，联系所属领事馆也不会太困难。
The Montana 开发与址点评
当然，The Montana 并不是体量很大的项目。
它坐落在仅 37,800 平方英尺的土地上，108 个单位分布其间，地积比为 2.8。
让我想起了一些小体量项目，比如Onze @ Tanjong Pagar，就项目而言，The Montana 可视作精品型开发。
这意味着，尽管你会享有极佳的中心地段（更别提持续翻新与大面积单位——这一点稍后会提到），但不会有太多公共空间可供享用，更重要的是，设施的多样性几乎谈不上。
配套方面就是健身房、BBQ 烧烤炉、游乐场和泳池这些基础配置，不要指望更多。
户型分布
| 户型 | 单位面积（sqft） |
| 1-Bedroom | 549 - 700 sqft |
| 2-Bedroom | 786 - 936 sqft |
| 3-Bedroom | 1,109 - 2,433 sqft |
| 4-Bedroom | 2,659 sqft |
与多数较早期项目一致，这里的单位面积明显大于当今新盘的平均水准。
更有意思的是，所有单位的层高都属于“高”或“很高”，因此无需担心低层高带来的压迫感。
至于 2013 年翻新的“较新”单位，则配备了智能家居门禁系统与大理石浴室（我认为现有/过往业主大多不会去更改这些）。
如果你走进这些单位的厨房，会看到 Brandt 洗烘一体机，以及多件 De Dietrich 厨电（冰箱、灶具、油烟机、烤箱等）。
部分更大面积的单位（2 卧室及以上）还配有洗碗机——如果你经常使用厨房，这是天大的好消息。
（嘘……若想了解更具体的户型信息、照片以及在售转售单位的深入分析，欢迎发邮件至 stories@stackedhomes.com）
最佳 Stack
敬请期待！
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 最新交易（2 卧室单位） | 项目占地面积 |
| The Montana | 永久地契 | 2002 | $1,800~ | ||
| RV Suites | 永久地契 | 2012 | $1,811 | ||
| The Aston | 永久地契 | 2002 | $1,496 | ||
| Kasturina Lodge | 永久地契 | 1999 | $1,686 | ||
| Latitude | 永久地契 | 2010 | $2,137 |
正如我一开始提到的，你会发现 River Valley 这一带的入场价（按 PSF 计）较低，主要原因有二：
靠近 Somerset 的区域被视为更体面、更高端，同时距离 Orchard 与即将开通的 Great World MRT 更近。因此，如果你不介意到交通节点与未来 MRT 稍多走一些路，这一片区仍值得考虑——毕竟整个 River Valley 的联通性与便利性依然极佳。也正因如此，尽管该区缺乏重大更新，过去几年其整体表现依旧不俗。
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） |
| 8 St Thomas | 永久地契 | 2018 | $3,122 |
| St Thomas Suites | 永久地契 | 2010 | $2,047 |
| Yong An Park | 永久地契 | 1986 | $2,376 |
| The Cosmopolitan | 永久地契 | 2008 | $2,419 |
| Espada | 永久地契 | 2013 | $2,390 |
当然，通过 PSF 比较并不总是最准确，尤其当对比的项目在体量上差异巨大时。但它仍可作为衡量同区定位的参考。
因此，考虑到 The Montana 比附近的 RV Suites 年长约 10 年，其近年的定价其实相当鼓舞人心。事实上，若与年龄相近、但价格更低的 The Aston 相比，The Montana 的表现也相当稳健——更何况 The Aston 的位置还略为便利一些。
The Montana 升值潜力分析
回顾 The Montana 的过往成交记录，如果仅从图表表现来看，很容易得出项目整体表现不俗的结论。
但如今项目已 18 年楼龄，岁月渐长；考虑到 River Valley 的受欢迎程度，未来总会有新项目陆续入市，这可能会推高价格，也可能因对比而压低——取决于项目自身的维护状况与区内供需。
我认为短期内仍具一定潜力，因为未来的 Great World MRT 尚未完工开通。通常在有重大交通升级时，周边会出现一定幅度的上扬，这里大概率也不例外。至于即将到来的新发展，主要有GLS Irwell Bank 地块（由 CDL 中标），以及你在URA Master Plan中看到的两个保留地块——因此整体而言不会出现太大变动。
有些人或许会从en bloc角度考虑，但鉴于区域内尚有不少地块条件更佳的老项目，可能需要较长时间等待。
补充评论
The Montana 既有住户曾面临的一个关键问题，是前述 63 个单位装修工程带来的严重噪音污染。
不少住户抱怨管理方并未严格遵守施工时段，工程经常延续到傍晚/周末。
作为一名在家工作的人（如今我们很多人都如此），我只能想象当时住户有多么辛苦。因此也借此提醒未来可能购入/签租约的读者一个常识点：
务必预估附近（含距离因素）潜在/存在的工地对你身心的影响。
即便你可以“书面提出”限定施工在法定时段内，长期数月/数年的噪音与空气污染（无论多么轻微）终究难以完全避免。
注： 为更清晰起见，The Montana 的这些单位自 2013 年起开始施工，持续了数年，直至 2018/2019 年间陆续完成。目前大部分（若非全部）装修已完工。
我们的看法
就个人而言，我并不太喜欢 The Montana 的外观与设计，设施方面也确实略显不足。但它的亮点在于单位面积的宽裕，以及周边餐饮、配套与交通的便利。换言之，地段胜过一切。
在这样的地段，一如既往的问题是可选项目太多。如果你对外观不太在意，而地段是首要考量，那么只要价格合适，The Montana 值得进一步关注。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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