| 项目 | Montana | 区域 | 10 |
| 地址 | Jalan Mutiara | 产权 | 永久地契 |
| 占地面积 | 37,848 sqft | 单位数量 | 108 |
| 开发商 | Koh Brothers Development Pte Ltd | TOP | 2002 |
老实说。
第一次听到 The Montana，我脑海里浮现的竟是温馨的木屋、小心捧着的热巧克力，以及梦幻的雪山顶。
当然，很快就被朋友 Jason 拉回现实——他说开发商（Koh Brothers）竟然要在新加坡为这里做“重新上市”，将 63 套全新单位推出市场——尽管该项目早在 2002 年就已完工！
（想象一下当时我有多困惑）
结果发现，这 63 套（未启用）单位其实是由海外基金持有——每套注入超过 $50,000 的 Studiogoto 翻新后，又以“全新”单位再次推向市场，以在过往的供应过剩全面冲击市场之际吸引买家。
那次对话发生在 2013 年。
5 年后，2018 年，关于 Montana 一套 4 卧转售赚取 $1.48million 利润的新闻上了头条——这让长期相信长期投资威力/增长的人们大受鼓舞。
– 这位业主持有该单位将近 19 年！
如今，The Montana 或许看起来像是一个有些“年纪”的公寓，我们不妨仔细看看，它是否仍能与周边竞争对手一较高下。
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The Montana 内部参观
| 烧烤区 | 健身房 | 游泳池 |
| 游乐场 |
大多数人提到 River Valley，往往会想到高端豪华公寓，很大程度上确实如此。但在我看来，这里的项目明显分成两部分：Leonie、St Thomas 和 Robertson Quay 一带是真正的高端公寓；而靠近 Alexandra 的一侧则更“接地气”——两者的分界大致在 Irwell Bank/Kim Seng Road 一带。
The Montana 恰好位于更亲民的一端，入口设在 Jalan Mutiara。
实话说，The Montana 并非以设计见长，但至少它试图以这片大弧形的半透明蓝色雨棚来凸显个性，雨棚几乎覆盖了这个环岛一半的外沿。
这里还有几点小细节值得一提：驶入项目为单车道，且门岗处缺少雨棚（主要影响访客）。
主大堂本身并不算出众。这里没有任何华丽的布置，没有空调，也没有水景迎宾。
车库其实是多层的，但由于地势下沉，位置在一层以下。
鉴于其在 River Valley 的便利位置，你可以预计这里会受租客欢迎。基于此以及相对空荡的车库，我认为可以合理推断，这里的车位并非问题。
对一些人来说，这也许算不上什么问题。但对我而言，车库大堂相当昏暗逼仄，冷白光更像潜艇住舱的灯光。电梯的感觉也一样，谈不上有多欢迎。
进入建筑的每个通道都需要住户门禁卡，这在安全性上加分。
烧烤区实际上就位于正门旁边。在我看来，这并不是举办烧烤的理想位置。我对这里的座椅也不太感冒——设计生硬，看起来不太舒适。而且座位数量也偏少。
如果要办聚会，你大概会想把这里所有炉位都预订下来，因为彼此靠得有些近。还得准备雨天预案，因为没有任何遮蔽。
不论大家如何理解“放松”的环境，我相信多数人会同意，这个按摩池的位置有点奇怪。我理解它的用意是让人在剧烈健身后做水疗按摩，但现实中更多人把它当作消磨时光的地方。所以你可能会处在一个尴尬的位置——一边是健身的人，一边是想在泳池边休憩的人。或许唯一的好处是：下雨天你也能继续用？
*编者注：有读者指出，这其实是儿童池而非按摩池。为此前述疏漏向大家致歉。
Montana 的健身房对我来说也是个“神来之笔”。仿佛因空间受限，决定把传统健身房与户外健身角糅在一起。除非你热爱原始“老派”的锻炼方式，否则很难想象在大热天里有人愿意在这里训练。若傍晚有凉风，体验可能会不错，但这在新加坡很大程度上取决于季节与时段。
更不用说，设备暴露在外，维护成本更高——你已经能看到生锈的痕迹了。好的一面是，以小型项目而言，这里的器械配置与种类其实相当丰富。
Montana 的游泳池恐怕是整个项目里执行得最到位的设施。虽然不算大，但以小区体量而言已相当合宜。我喜欢远端朝向绿意的无边际水沿设计。
考虑到健身房是开放式的，你大可以在这里迅速完成一组训练后直接跳进泳池。
池畔方面没什么特别之处。 只是普通座椅，而不是可以躺卧的日光躺椅。
*编者注：再次为疏漏致歉。其实绿篱后方确有几张躺椅。
Montana 的外观以方形玻璃板为特征，作为阳台的防护。更准确地说，那更像是个花槽。对于重视室内空间、对户外空间兴趣不大的买家，这点或许是个加分项。
作为设施的收尾，这里在车库下方附近设有一个儿童游乐场。看起来很新、几乎没怎么使用，我认为铺设人造草皮是个很好的加分项。以项目规模而言，分配给它的面积不算小。
穿过游乐场就是通往 Kay Poh Road 的侧门，这是前往 Great World City 和即将开通的 MRT 站的最快路径。
The Montana 位置评测
The Montana 位于新加坡的核心地带，介于 Kay Poh Road 与 Jalan Mutiara 之间。
它三面毗邻多座较早期的私人住宅，包括 Latitude、RV Suites、The Aston 和 Kasturina Lodge 等。
因此，并非所有单位都能获得我们所说的那种全景视野，但面对 Kay Poh Road Baptist Church 的多数单位，在前方 2-300m 半径范围内都是低层建筑——更难得的是，这在核心地段中能带来相对开阔的景观。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| ‘Stellar Rv’ | 32, 139, 970 | 210m，步行 2 分钟 |
| ‘Rv Residence’ | 14, 32, 65, 139, 970 | 230m，步行 3 分钟 |
| ‘Aft Zion Full Gospel Ch’ | 1N, 2N, 3N, 4N, 5, 5N, 6, 6N, 14, 16, 16M, 54, 65, 75, 175, NR6 | 450n，步行 5 分钟 |
最近的 MRT：Orchard/Somerset/Tiong Bahru/Redhill MRT – 1.5km，步行 18 分钟
很久没见到这种情况了，Montana 竟然位于4个核心 MRT 站的“正中间”。
不过，步行到任一站都不算近，更合理的选择是搭巴士前往各站。如下：
‘Aft Zion Full Gospel Ch’ 巴士站：
Orchard MRT – 巴士 14/16/175/5/54/65（车程 2 分钟，步行 8 分钟）
Somerset MRT – 巴士 14/16M/175/65（车程 8 分钟，步行 9 分钟）
‘RV Residence’ 巴士站：
Redhill MRT – 巴士 32（车程 8 分钟，步行 4 分钟）
‘The Trillium’ 巴士站：
Tiong Bahru MRT – 巴士 5、16、16M（车程 9 分钟，步行 8 分钟）
此外，这里“夜班”巴士的数量也格外引人注目——一共有7条。无论是上夜班，还是偶尔夜出，都非常方便。
在 CBD 上班的住户，从 ‘Stellar RV’ 巴士站搭 970 路，约 16 分钟即可到达 Raffles Place。
私人交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预估高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 3.9km，车程 12 分钟 |
| Orchard Road | 1.8km，车程 8 分钟 |
| Suntec City | 3.8km，车程 12 分钟 |
| Changi Airport | 24.1km，车程 26 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 37.5km，车程 45 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 15.4km，车程 25 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 5.7km，车程 15 分钟 |
| Mapletree Business City | 5.4km，车程 15 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 27.2km，车程 32 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 20.7km，车程 30 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 15.4km，车程 22 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 32km，车程 21 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 4.1km，车程 12 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 22.5km，车程 29 分钟 |
*车程时间以高峰时段测算
最近道路出入口：沿 Jalan Mutiara 的 1 个出口
总结：Jalan Mutiara 为单车道，且路段较长、与多处私人住宅/物业共享，拥堵可能性较高。所幸出口处有黄箱可转入 River Valley Road，之后可通往多个关键节点。
Groceries
| 杂货店名称 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| Little Farms | 500m，步行 6 分钟 |
| Cold Storage Fresh – Great World City | 600m，步行 8 分钟 |
| Asian Home Gourmet | 600m，步行 8 分钟 |
| FairPrice Finest – Valley Point | 700m，步行 9 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 1 |
| 小学（车程 3km） | 5 |
| 中学（车程 3km） | 4 |
| 国际学校（车程 3km） | 7 |
| 初级学院（车程 5km） | 0 |
| 大学（车程 5km） | 5 |
| 理工学院（车程 10km） | 2 |
其他要点
- 夜生活/休闲
Punggol 有 Punggol Waterway，Harbourfront 有 Keppel Harbour……那 River Valley 呢？
新加坡河！
诚然，新加坡河本身并不会令太多人驻足（除了一些狂热跑者）——但它周边的热点绝对不少。
从 The Montana 步行约 6-8 分钟即可抵达河畔，沿着蜿蜒的河道走一段，你会到达著名的 Jiak Kim Bridge（向我亲爱的 Zouk 伙伴们问好），以及周边一带的各类酒吧与餐馆。
- 购物/娱乐资源丰富
显而易见，许多人偏好居住在新加坡的核心（亦即“uptown”）区域，主要因为交通的便利性。
更重要的是，Montana 的住户步行 10-15 分钟即可抵达 Orchard Road 的繁华地带。
无需多言，购物、美食、各类享受以及丰富的娱乐活动在此一应俱全。
- 对外籍人士友好
凡是在海外学习/工作或生活过的朋友，大多能体会在异乡生活的差异与挑战。
因此，身边有所“熟悉”的人或事，往往能带来莫大的安慰。
搬来这一带的外籍人士，将会与众多先到的外籍住户为邻，这里已经成为他们在新加坡的家。
此外，周边分布着多处重要的国际使馆，要联系所属领馆也并非难事。
The Montana 开发与整体规划
严格来说，The Montana 并不算大。
它坐落在约 37,800 平方英尺的土地上，共 108 套单位，地积比为 2.8。
会让人联想到一些更小体量的项目，例如 Onze @ Tanjong Pagar，从项目体量上看，The Montana 可视为一座精品型开发。
这意味着，尽管你会享有极佳的中心地段（更别提持续翻新与宽敞的单位——稍后会谈到），但在公共空间方面并不宽裕，更重要的是，设施的多样性几乎没有。
配备也就是健身房、烧烤炉、游乐场和泳池这些基础设施，不要指望更多。
户型配置
| 户型 | 面积（sqft） |
| 1-Bedroom | 549 – 700 sqft |
| 2-Bedroom | 786 – 936 sqft |
| 3-Bedroom | 1,109 – 2,433 sqft |
| 4-Bedroom | 2,659 sqft |
与多数较早期项目一致，这里的单位面积明显大于你在当今新推项目中常见的大小。
更有意思的是，所有单位层高都偏“高”或“很高”，因此无需担心低层高带来的压迫感。
2013 年起翻新的“较新”单位，通常配备智能入户系统与大理石浴室（我不认为现有/前任业主对此会有太大改动）。
厨房方面，可见 Brandt 洗烘一体机，以及多件 De Dietrich 厨电（冰箱、灶具、油烟机、烤箱等）。
部分较大户型（2 卧及以上）还配有洗碗机——如果你经常下厨，这将是“天赐之物”。
（Pssst…若想了解具体户型、实拍照片及当前在售转售单位的深入分析，欢迎电邮 stories@stackedhomes.com）
最佳楼栈
敬请期待！
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Latest Sale (2-Bedroom Unit) | Development Land Area |
| The Montana | 永久地契 | 2002 | $1,800~ | ||
| RV Suites | 永久地契 | 2012 | $1,811 | ||
| The Aston | 永久地契 | 2002 | $1,496 | ||
| Kasturina Lodge | 永久地契 | 1999 | $1,686 | ||
| Latitude | 永久地契 | 2010 | $2,137 |
正如我在开头提到的，你会发现 River Valley 这段的 PSF 入场价更低，主要有两个原因：
靠近 Somerset 的区域被视为更体面、声望更高，同时更接近 Orchard 以及即将开通的 Great World MRT。因此，如果你不介意前往交通节点与未来 MRT 的步行距离稍长一些，这一带值得考虑——毕竟整个 River Valley 仍然是连接便捷、生活便利的成熟区域。也难怪尽管缺少大规模的升级，这里在过去几年里总体仍有不错的升值。
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) |
| 8 St Thomas | 永久地契 | 2018 | $3,122 |
| St Thomas Suites | 永久地契 | 2010 | $2,047 |
| Yong An Park | 永久地契 | 1986 | $2,376 |
| The Cosmopolitan | 永久地契 | 2008 | $2,419 |
| Espada | 永久地契 | 2013 | $2,390 |
当然，单以PSF 来比较并非总是最准确，尤其当不同项目的体量差异巨大时。但仍可作为衡量一个项目在片区内相对定位的“刻度”。
就 The Montana 而言，虽然比附近的 RV Suites 年长 10 年，其近年的定价其实相当令人鼓舞。若与年龄相近的最近项目（The Aston，价格更低）相比，它的表现也可圈可点——尤其考虑到 The Aston 的位置还略为便利一些。
The Montana 升值潜力分析
从 Montana 过往的成交走势来看，若仅凭曲线表现来判断，确实不难得出该项目整体表现不俗的结论。
不过如今已 18 年楼龄，随着 River Valley 区域的受欢迎程度不断提升，周边总会有更新的项目入市——未来价格是被带动上行，还是因项目状态影响而回调，仍取决于当时的具体情况。
我认为短期内仍具一定潜力，因为未来的 Great World MRT 尚未完工开通。通常在有重大升级时，片区会出现小幅上扬，这里大概率也会如此。至于即将到来的新项目，有 GLS Irwell Bank 地块（由 CDL 中标），以及你在URA Master Plan 上能看到的两个保留地——整体而言，不会有太多“翻天覆地”的变化。
也有人会从集体出售的角度考虑，但鉴于周边还有不少地块条件更优的老项目，可能需要更长的等待。
补充说明
The Montana 早期住户遇到的一个关键问题，是我前文提到的 63 套单位翻新施工所带来的噪音污染。
不少住户投诉管理方对施工时间不加约束，工程常常在傍晚/周末继续进行。
身为在家办公的人（如今大家多半如此），我只能想象当时住户的无奈。因此也借此提醒未来考虑购买/租赁的读者：
务必提前评估潜在/现有工地（含距离）对你居住环境与身心的影响。
即便你可以“书面要求”将施工限制在规定时段内，长期来看，噪音与扬尘带来的影响（无论多轻微）也难以完全避免。
注： 为更清晰说明，The Montana 的翻新始于 2013 年，历时数年，持续至 2018/2019 年。大部分（若非全部）翻修现已完成。
我们的结论
坦白说，我并不是很喜欢 Montana 的外观与设计，设施方面也确实偏弱。但它的亮点在于单位的面积，以及周边餐饮、配套与交通的便利。换言之，位置胜过一切。
在这样的地段，问题往往在于可选项太多。如果你对外观不那么在意、位置是第一考量，不妨在价格合适时进一步关注。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
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