Meyer House 评测：奢阔户型，所有住户均配备专属电梯

项目：	Meyer House
分区：	15
地址：	128 Meyer Road
地契类型：	永久地契
单位数量：	56
占地面积：	109,630 sqft
开发商：	Secure Venture Developments No. 1 Pte Ltd (UOL Group 与 Kheng Leong Co. 的合资)
TOP：	2021年10月

看到示范单位如何化为现实总令我着迷，尤其当它属于新加坡最具私密性、超豪华的公寓之一时更是如此。

走进 Meyer House。

就我个人而言，我一直是 Meyer House 的拥趸。奢华大致有 2 种表达：一种张扬富丽，另一种更为高雅克制。若你喜欢腕表，这就像镶钻黄金 Audemars Piguet Royal Oak 与 Patek Philippe Perpetual Calendar 之间的区别。Meyerhouse 显然属于后者——它低调，我称之为“静奢”。我第一次与 Ghib 参观时，就已清楚这是一处特别的存在——的确与许多其他新加坡的公寓大不相同。

我很期待带你参观，那就开始这趟导览吧。

Meyer House 内部参观

即便从外面的标识也难以看出其奢华定位。这属于那种“懂的人自然懂”的低调格调，很契合那些热爱精致生活、却偏好低调的群体。

先从项目外的 Meyer Road Playground 说起，这是一个相当独特的配套。它是公共公园，两侧由有地住宅所环抱，一侧是 Meyer House，另一侧是 The Makena。得益于 Meyer House 的 U 形布局，公园仿佛成了项目的延伸——氛围非常宜人、放松。

虽然你并不能直接从项目范围内悠然走入公园（而且厚密的绿化也让人无法从外面窥视内部），但从某些角度看去，真有一种公园完全归你私享的感觉。

公园绝不算大，好处是不会过于拥挤，多半只是附近有地住宅住户带狗散步使用。无论如何，East Coast Park 也就在不远处，我想多数人还是更愿意去那里。

这里也设有一些户外健身设施，以及带有有顶凉亭的游乐场；如果你喜欢户外锻炼——那简直就在家门口。

为不太熟悉的人补充一下，Meyer House 位于 Meyer Road（还能在哪儿，对吧？）。这是一条很长的道路，串联起诸多面向海景的公寓，如 The Meyerise，以及即将推出的Meyer Mansion。

和前面所说的一样，Meyer House 的入口从外面看并不起眼。鉴于其低层体量，你几乎会以为自己正驶入某人的超大洋房。

这里是单车道出入口，但在只有 56 个单位的项目里，我相信这不会成为问题。

不过我得说，遇到下雨天时，来访者需要向保安报出你要拜访的单元号，我不确定那弧形顶篷能给车辆提供多大的遮蔽。

一旦迈步进入，仿佛穿过了一条通往家的秘密通道。

我还必须提一下这里的信箱。这难道不是你见过最干净、最有美感的信箱之一吗？我很喜欢这种黑色外观、字体与细节的搭配，质感极佳。

先从会所说起，这里设有休憩空间与用餐区，几乎被落地窗环绕。

室内装潢颇为华美，地毯铺就，弧形的绒面沙发与扶手椅营造出温馨氛围。整体呈现奢华的中世纪现代风格，我个人十分偏爱。

中间还有更多休闲座位，并且当然是全空调。除此之外，你也可以将各区之间的折叠门完全打开，打造一个巨大的娱乐区域。一年中多风的时节，还可以把整片空间（包括面向泳池的门）打开，享受开放的空气与微风。更闷热的夜晚嘛，吊扇就派上用场了！

会所尽头是用餐区，配有一张修长的餐桌，据说可容纳 18 人就坐。

你也可以从这里把空间打开，尽管泳池景观会被花篱遮挡。先跟你说，这些黑框门做工相当扎实！推拉时能明显感受到其分量。

最里面是中岛与水槽。还在找其他烹饪设备？都在这扇门后。

接下来是大多数公寓的主角——泳池。它位于项目正中央，成为所有单位的视线焦点。

这张照片更便于你想象整体空间——望出去确实很赏心悦目，不是吗？

泳池本身非常漂亮，且与项目两侧建筑保持了不错的退距。眼下还是稍显开阔（这也是内院布局的固有短板），但按照效果图来看，待两侧的树木长成后，私密性会更强。

如果你喜欢日光浴但又有点害羞，这里或许不是最佳之处。若你有着“希腊神祇”般的身材——那这里就再合适不过。

眼下仍是早期阶段，我预期这些树将来会更繁茂、更饱满！

泳池氛围确实足够怡人，且不受高楼俯瞰。值得一提的是，这里的泳池长 30m。我想对于 56 个单位而言已算足够，再加上底层单位还自带私享的泡池。

对我而言，这大概是最佳的观景点了。公园与有地住宅分布在 Meyer House 之外，几乎让人感觉身处一处颇为幽静的地段。美妙。

这是底层单位可能配备的私享泡池之一。可以看到，从泳池到户外区域是无缝衔接。

泳池甲板两侧各有一排躺椅，但我认为若能设置泳池凉亭（cabana）会更合理（尽管可能会影响整体美感）。凉亭能提供更多私密性，也更适合久坐放松。

一共 12 张躺椅，对应项目的 56 个单位应当足够。

我也很喜欢这里增加了儿童池（虽然不大），还配有可爱的滑梯。设计得很不错，葱郁的景观衬托出极佳的画面感。没有采用你在其他地方常见的“儿童友好色”，而是选择了柔和的浅绿色，我很喜欢——亲和易用，又与整体空间保持一致。

老实说，考虑到这里的用地与宽敞的单位面积，Meyer House 并没有太多可说的设施。例如上图只是泳池旁的其中一处花园空间。

这绝对不会是热衷周末活力与丰富活动的年轻夫妻的首选（例如打网球，或是在泳池边举办 BBQ 派对）。

我觉得这里更适合较为富裕的年长夫妇，正在或即将退休，并从有地住宅“降级”。尤其在那个年龄段，你大概不再愿意为打理有地住宅而操心。因此，像 Meyer House 这样的项目就很合理：大面积单位、私家电梯与独立电梯前厅、坐落于静谧的花园环境中。目标客群虽小众，但在退休阶段会觉得这是明智之选。

因此，尽管年轻人可能会疑惑为何到处都是花园空间，但我认为这确实契合他们所锁定的客群。正如前文所言，目前仍处早期阶段，未来数月景观会更为成熟好看。

现在已经相当养眼了，这里的景观由经验丰富的 Ramboll Studio Dreiseitl 担纲创作。

从地面层还有 2 条楼梯可通往下层——沿阶而下时，四周几乎被植物包裹，仿佛正前往一处秘密的地下洞府。

第一次往上走时，也会有种“上面有什么呢？”的好奇。

然而地下空间的体验确实会让你惊喜。尤其在阳光明媚的日子，一走下去就能感到清凉。浅浅的水体环绕其间，加上天花的氛围灯光，整体非常惬意。

仿佛置身于休闲水疗会所，环境安宁而松弛（不过并没有照片看起来那么安静，泳池下方水泵传来的嗡鸣仍能听到）。

除了“好看”，这里其实还有更多看点。

首先是地下到达休息厅，你可以在这里等候私召车来接你。

如同其他空间一样，这里显得体面而高雅，触感细腻。你也能在此享用礼宾服务，就像入住豪华酒店一般。

落客区的气场十足，却依旧内敛低调。

也为此预留了很大的空间，会让你有“已抵达一处不凡之所”的感觉。

如你或许已多次听闻，Meyer House 是新加坡首个为每个单位都提供私家电梯与独立电梯前厅的项目。因此，地下层的布局大概会与以往所见截然不同。

不过，仅顶层公寓与 4 房单位才会配有专属私家停车位。

每个电梯前厅都极具品味，大面积木饰与氛围灯光共同营造出奢华质感。

好了，进入单位参观！

Meyer House 4卧室 3,240 平方英尺 单位参观

Meyer House 仅由 3卧室及以上的单位组成，这里的 4卧室单位面积介于最小的 2,820 至 3,444 平方英尺。

平面布局相当高效，这里没有常见的狭长玄关或走廊。取而代之的是，3间普通卧室与客厅/餐厅平行布置，主卧则位于对侧，以提升私密性。

私家前厅与电梯区域同样计入您的单位空间，此外还配备专属的 2个私人车位。

大多数私家电梯前厅都会设置某种门以确保私密与安全，但鉴于此处电梯完全不与他人共用，便无需设置任何此类隔断。

因此一踏入家门，映入眼帘的便是客厅与餐厅的景致。

如果你看过我们的示范单位参观（有兴趣的话就在下方），这套 4卧室单位不仅面积更大，由于这里采用更明亮的配色，看起来也更加宽敞。侧墙不再是深色木饰面，改为浅米色，而从地板到天花的阳台落地门确实带来了截然不同的通透感。

这里的阳台门可推开，与泳池实现无缝衔接。门扇也十分厚重（与会所的类似），质感出众。

若担心他人窥视，前方有绿篱提供一定私密性；更贴心的是，若想不受打扰地下水嬉戏，还可降下隐私屏。

客厅面宽很大（也因为它同时作为通往普通卧室的动线）。我也很喜欢本单位的设计——配色、材质以及客厅地毯上不同纹理的组合，和谐统一。

客厅旁即是餐区。现场摆放的是一张可非常宽松容纳 6 人的餐桌，若需更大，放置 8 人，甚至 10 人餐桌也绰绰有余。

此处甚至还有额外空间可摆放中岛。眼前这张线条修长的岛台，与餐桌和沙发的弧线相得益彰。

考虑到厨房本身面积已能满足大多数需求，这里的岛台或许更适合作为吧台使用。

从这个角度可见，6人餐桌在这里几乎显得偏小！若不设置岛台，餐厅与客厅的可用空间还会更大。

当然，高于一般水准的 3m 层高也强化了这里的开阔感。

只有底层单位的客厅外才配置私家泳池。根据一天中的不同时间，这里日照并不充足；若畏寒，可能并不理想。

值得一提的是，单位自带 2 层百叶：外层为百叶帘，另一层则可在开启空调的同时继续享用户外空间。

即便使用频率不如预期，临水而坐始终惬意。若你愿意，也可把它视作客厅旁一处“高价水景”。

此外，外侧花园的布局方式几乎让人产生自家私家庭院的延伸之感，这一点也颇能打动那些从有地住宅过渡而来的买家。

但需留意，上方单位设有可俯瞰下方泳池的挑空区域。

泳池一侧也有足够空间摆放额外的躺椅。从这里亦可见室内外空间之间的无缝连通。

主卧侧面的玻璃门可直接通往阳台。

不出所料，主卧空间极其宽裕。即便摆放一张特大号床，室内依然留有充足的通行与活动空间。

主卧与泳池/阳台同向，这一点或许并非人人偏好。一方面可在清晨拥抱绿意景致，另一方面，若不拉上隐私帘，上层单位可能俯视至你的卧室。

不过，落地窗带来的采光优势不容忽视，使空间更加明亮，也更能凸显那种从容奢阔的尺度感。

角落处亦可不放单人沙发，改摆小型书桌作为工作区。

不言而喻，作为豪宅单位，主卧也配齐一应“豪配”。这里设有尺度可观的步入式衣帽间，左右两侧均提供充足收纳。

不过需要补充的是，尽管这里的收纳量已明显优于当下多数新盘，但对于此类客群而言或仍显不足，可能需要在卧室内另行增设收纳。

主浴的规格同样奢华，我尤其喜欢“双人洗手台”上卫浴五金的青铜色点缀。

与示范单位相似，浴缸偏小一些，但深度较深。

此外还设有独立淋浴间，并配备雨淋花洒。只是这里没有窗户，略显不足（尽管可打开步入式衣帽间内的那一扇）。

接下来前往厨房。初次入内时你或许会错过入口，因为它被无缝隐藏在客餐厅尽头的一块超大门板之后。当你靠近时会自动开启，这在你双手端着东西走出厨房时尤其实用。

就我个人而言，厨房是全屋里相对不那么惊艳的部分。并非不好，更像是与整体相比略显普通。从另一个角度说，这也说明其水准已足以令大多数人满意。

撇开外观，空间足够同时容纳多人备餐与烹饪。收纳也十分充裕，这方面基本无需担心。

第二个出入口位于此处，通常用于接收送货。门旁即是大冰箱——这里的所有厨房电器均为 Miele，属于高端公寓的常见之选。

冰箱另一侧为家庭防护室，可作额外储物使用。不过以大多数 4卧室单位的使用场景来看，这里多半会被改作帮佣房。

最后来看家务区。它实际上位于厨房主入口旁（你的左手边）。若想保持整体整洁，可用一扇木质推拉门将其隐藏。

家务区内设有更多储物格、水槽、洗衣机与烘干机（均为 Miele），以及一个 WC。若你非常注重实用性，可能会注意到此处没有窗，不利于自然晾晒。为弥补这一点，开发商贴心地安装了来自 Steigen 的悬挂式晾衣系统，带有特殊太阳能加热功能。

接下来是普通卧室。文字略难描述其动线，但看看户型图你就明白了。

客餐厅一侧实际上只有 2 扇门通往 3 间普通卧室。进入卧室前还设有一处私密前厅，有助于进一步隔音。

另外，房间并非整面落地窗，因为每间卧室外侧都有 AC ledge。总体而言，鉴于 Meyer House 的整体高度较低，项目外缘的景观并不算出众。

普通卧室的尺度自然不及主卧，但与当今多数新盘相比仍相当可观。

如图，房间角落仍可容纳一张小型梳妆台。且这里并非常见的 2 扇推拉衣柜门，而是 2 组一体化衣柜，与墙面齐平，视觉更利落。

这里每间卧室都配有套厕。以这样的项目定位来说，理所当然。既然连电梯前厅都无需与人共享，我想你也未必愿意在屋内与他人共用浴室！

不过需要指出的是，这里的公共浴室尺度较为紧凑。与客厅一样，这里采用更明亮的米色瓷砖，与示范单位中较为温馨的配色形成对比。

中间那间普通卧室被改造成了会客室，可在此品茶下跳棋/国际象棋？我认为几间普通卧室的面积差异并不大，主要区别在于布局（浴室与衣柜的位置）。

在这里你也能更清楚看到，底层单位会有一处小型 PES 区域可踏出。由于楼层较低，景观本就有限。

当然，这里同样配有套厕。卫浴配置一致，每间都配备雨淋花洒。需注意的是，这里的任何浴室都没有通风窗——这始终是庭院式布局面临的通风难题。

通往最后一间卧室（位于主私家前厅旁）的入口也设有独立前厅，旁边是供客人使用的客用盥洗室。为宾客单设洗手间，一直是豪宅的标配之一。

这间普通卧室与前一间在面积上非常接近。布局稍有不同——原先浴室的位置由客用盥洗室取代，浴室则改设在房间侧面。

其收纳空间也略优于多数常见新盘。衣柜同样不是推拉门款，因为即便摆放一张大号床，也有足够空间将其对开。

这里的套厕在配置与尺寸上与前面所见别无二致——同样没有通风窗。

Meyer House 区位评测

Meyer House 所处位置以家庭为中心。就最直接的层面而言，该项目紧邻 Meyer Road 的游乐场，这里适合野餐或让孩子奔跑玩耍（请务必看护，因为游乐场与道路之间没有围栏）。

有年幼孩子的家庭需留意，Meyer House 距 Global Tots Preschool 仅 300 metres – 或约 four minutes’ walk。距 Montessori for Children (Broadrick Campus) 也有 600 metres，约 seven-minute walk。

不足之处在于，对于年龄较大的孩子，关键的 one-kilometre 范围内仅有一所学校；即 Chung Cheng High School，距离仅 880 metres。不过，驾车短途范围内还有多所学校可选（见下文）。

该区域的主要吸引力体现在两点：

其一，坐落在静谧、低密度的住宅区内。整体氛围与 Siglap 有地住宅区十分接近，因此可将 Meyer House 视为该区住房的替代选择。

Meyer House 距 East Coast Park 仅 1.2 kilometres，驱车 eight-minute 即可到达 East Coast Lagoon Food Village（目前因 装修 而关闭）。对于喜爱水上运动与垂钓的人士，出海滩十分便捷。

其二，Meyer House 临近 Katong，这里正逐步实现绅士化的生活方式氛围。从 Katong Shopping Centre 一直到 Joo Chiat 的这段路极具吸引力，从 Mountbatten Road 驱车 five-minute 即达。沿线也有许多适合家庭的葡萄酒吧与居酒屋。

本区的主要零售枢纽为 Parkway Parade，距 Meyer House 约 seven-minute 车程。与之相对的 Parkway Centre 是东部的补习/课外培训聚集地之一（Katong 区在艺术类培训，尤其是音乐学校方面尤为知名）。许多学科型家教也延伸至 East Coast Road 一带，家庭在附近寻找此类服务并不困难。

周边配套

杂货/超市

杂货店名称	距公寓距离（及预计步行时间）
Makena's Mart	对面
Fairprice Xtra	7-minute drive (at Parkway Parade)

学校 

教育层级	院校数量
Preschools (within 1km walk)	4
Primary School (within 2km)	3
Secondary School (within 3km drive)	4
JC (within 3km drive)	1
Polytechnic (within 3km drive)	0
University (within 3km drive)	0
International Schools (within 3km drive)	1

Adventure Tree Preschool - 2-minute walk (160m)

Global Tots Preschool - 4-minute walk (300m)

Kgs International Preschool - 7-minute walk (550m)

Little Skittles International Preschool - 8-minute walk (700m)

Kong Hwa School - 22 minutes by bus

Tanjong Katong Primary - 18 minutes by bus

Haig Girls' School - 26 minutes by bus

Tanjong Katong Secondary School - 22 minutes by bus

Tanjong Katong Girls' School - 17 minutes by bus

Chung Cheng High School - 13-minute walk

Broadrick Secondary School - 19 minutes by bus

Dunman High School - 16-minute walk

Victoria Junior College - 24 minutes by bus

Candian International School - 12-minute walk

公共交通

巴士站	巴士服务	距公寓距离（及预计步行时间）
The Sovereign / Meyer Road	566	50m, 1-minute walk

最近的 MRT 站： 步行范围内暂无。Dakota MRT station 是最近的，约 1.8 kilometres。

Meyer House 目前步行范围内无 MRT；但 Thomson-East Coast Line 上的 Tanjong Katong MRT station 将步行可达，预计于 2023 完工。

因此在公共交通方面，目前巴士的选择为 Premium Service 566。好消息是，巴士站就在附近，靠近 The Sovereign。这条线路直达 Robinson Road（停靠 Raffles Place MRT，F 出口外），并延伸至 Marina Bay Financial Centre。

私人交通

主要目的地	距公寓距离（及预计高峰时段 [0830] 车程）
CBD (Raffles Place)	9.2 km, 13-min drive
Orchard Road	10.3 km, 15-min drive
Suntec City	5 km, 8-min drive
Changi Airport	12.7 km, 12-min drive
Tuas Port	44.3 km, 43-min drive
Paya Lebar Quarter	3.8 km, 10-min drive
Mediapolis	15.2 km, 17-min drive
Mapletree Busines City	13.8 km, 15-min drive
Tuas Checkpoint	34.2 km, 30-min drive
Woodlands Checkpoint	33.1 km, 40-min drive
Jurong Cluster (JCube)	22.2 km, 23-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	25.4 km, 29-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.6 km, 12-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	17.2 km, 23-min drive

就近出入口：

仅有一个出口通往 Meyer Road，可继续前往 Tanjong Katong Road，或经 Crescent Road 转入 Mountbatten Road。亦可快速驶入 ECP、MCE 和 PIE。

在 Paya Lebar Quarter 上班的人会欣赏约 10-minute 的车程；至 CBD 的 13-minutes 车程也不算差。Meyer Road 这一段即使在早高峰也往往较为通畅。

开发团队

Meyer House 由 UOL Group 与 Kheng Leong Co. 合作开发。

UOL Group 是新加坡最资深的豪华住宅开发商之一。

在 1970s 至 ’80s 公寓初现于房地产市场时，UOL 是最早看准豪宅细分市场潜力的开发商之一（在 1970s，公寓尚未普及，“豪华公寓”的概念可谓大胆）。部分最早的豪华公寓，如 Cairnhill Plaza 与 Orchard Bel-Air，皆由 UOL 打造。

过去二十年，市场观察者逐渐将 UOL 与核心地段项目联系在一起；你常会在 Nassim、Newton、Tiong Bahru 等区域看到 UOL 的物业。其旗下子公司 Pan Pacific Hotels and Resorts 亦为人熟知。

尽管 Meyer Road 不在 Core Central Region 内，但作为高端飞地，仍在其豪华产品版图之中。

Kheng Leong Company 是新加坡最早的本土成功企业之一，1949 年始于大宗商品业务；但如今多数国人更熟悉其房地产开发者的身份。Kheng Leong 一直善于把握潜力；他们最早布局 One-North 科技枢纽的 One-North Residence，并于 2014 年在发展中的 Hougang 推出 The Minton。其知名的优质项目还包括 15 Holland Hill。

栈号分析

Meyer House 总平面图

109,630 sq ft 的占地看似不大，但鉴于仅有 56 个单位，已相当从容。事实上，如前所述，该地块在收购时被宣传可容纳 200+ units（！）。

栈号呈 U-shape 布局，围绕 30-metre 泳池与水庭院而设。Stacks 6 至 11 毗邻 Jalan Nuri，Stacks 2 至 5 沿 Meyer Road 排布。Stacks 2 与 11 最靠近项目入口，入口正对 Meyer Road Playground。受 U-shaped 布局所致，所有栈号与长泳池的距离大致相当。

Meyer Road Playground 截至撰文时正进行重新设计与升级；开发商表示将于 Meyer House 取得 TOP 时完工。有孩子的家庭会欣赏其与 Meyer House 入口仅一街之隔。

Meyer House 午后西晒分析

若想尽量避免西晒，需要留意 stacks 5 - 8。

对于 4-bedroom 户型，stacks 6 与 7 的卧室几乎全年都会受到午后日照的影响。

不过好在宽敞的客餐厅以及阳台空间朝向 north-east——因此若更看重 Meyer House 的生活方式属性，这点无需过于担心。

Meyer House 下午西晒最少的栈号

若想在此尽量避开午后西晒，可考虑 stacks 1、2、7 与 8。这些部分被相邻单位所遮挡。

但颇有反讽意味的是，若你想在阳台上享受尽可能少的午后阳光，我们会推荐 stacks 6 与 7（它们也恰好是西晒较多的栈号）。

我知道这听起来有些奇怪，但如果你不希望下午在阳台上被直射阳光照到，那么西向单位实际上更好，因为只有卧室朝西。鉴于该项目面向追求特定生活方式的人群，我认为这是一个重要考量。

话虽如此，西晒 的确会让整个单位变热，所以若追求整体上午后日照最少，我们会选择 1、2、7 与 8。

户型配比

卧室数量	类型	面积（平方英尺）	单位数量	份额值	预计管理费（每月）
3	3A, 3B	1,862 - 2,110	10	8	$1,300
4	4A, 4B	2,820 - 3,315	34	10 - 11	$1,650 - $1,800
4	4C, 4D	3,078 - 3,444	6	10 - 11	$1,650 - $1,800
Penthouse	PH	5,662 - 5,683	6	14	$2,500
		合计	56

户型配比相当直接；仅设 3-bedroom、4-bedroom 与 penthouse。其中国际 4-bedroom 为主力，共 40 套。3-bedroom 仅 10 套，penthouse 仅 6 套。

Penthouse 仅位于 stacks 2 与 11（靠近入口），以及 stacks 3、6 和 7。

3-bedroom 仅位于 stacks 5 与 8，这两处为连接项目两翼的角部栈号，距离主入口相对最远。

管理费可能会让部分买家先深吸一口气。3-bedroom 约 $1,300 每月；4-bedroom 约 $1,650 至 $1,800 每月；Penthouse 为 $2,500 每月。

这虽高但并不意外，原因在于：（1）Meyer House 属精品型项目，因单位总数少，管理费预期更高；（2）这是一处超豪华项目。

上述特征叠加意味着，这里的维护成本——虽符合同级高端物业常态——从一开始就不可能便宜。

Meyer House 最佳栈号

鉴于这是单位不多的精品项目，各栈之间的差异并不显著。即便如此，我们仍会因更靠近水庭院与入口而偏好 stacks 2 或 11。

在多数其他大型开发项目中，我们通常不会选择紧邻入口的栈号，因可能存在噪音问题——但鉴于 Meyer House 仅有 56 个单位，即便只有单一出入口，噪音干扰也可能微乎其微，甚至可忽略。

stacks 2 与 11 的不足之处在于没有 3-bedroom，只有 penthouse 与 4-bedroom；因此总价会更高。

Meyer House 价格分析评测（自 2021 年 5 月起更新的定价）

针对本次更新的定价，我们考察了过去 1 年内位于 Meyer House 500m 半径范围内的项目。

项目名称	单位总数	中位数单价 ($ PSF)	TOP	产权年限
Meyerhouse	56	$2,538	2021	永久产权
Aalto	196	$2,028	2010	永久产权
Amber Skye	109	$1,631	2017	永久产权
Hawaii Tower	135	$1,653	1984	永久产权
Meyer Mansion	200	$2,595	2023	永久产权
Peach Garden	41	$1,601	1970	永久产权
The Makena	504	$1,672	1998	永久产权
The Meyerise	239	$2,196	2014	永久产权
The Sovereign	87	$2,214	1993	永久产权

正如我们在早前的价格评测中所提到的，Meyer House 基本上是独树一帜，因为几乎没有与其配置相近的可比项目。

从这些数据来看，Meyer Mansion 仍然是主要的对比对象，因为它既是豪华项目，也是附近最新推出的新盘。

目前，Meyer Mansion 的 $PSF 仍略高于 Meyer House，主要原因在于其单位面积相比 Meyer House 更小。

根据 URA 资料，最新的一笔 Meyerhouse 交易发生在 2022 年 5 月 10 日，为一套 2,971 平方英尺的 4 卧室单位，成交价 $7,570,000（$2,548 psf）。

在过去 1 年里，就面积而言，我们能找到与之最接近的 Meyer Mansion 交易是一套 2,412 平方英尺的 4 卧室单位，成交价 $5,146,400（$2,403 psf）。不过这是在 2021 年 9 月成交的，当时价格较低。

尽管两者的 $PSF 相当接近，但由于 Meyer House 提供了更大的空间，两套 4 卧室单位的总价差异明显。

3 卧室单位亦然。Meyer House 最近的一笔交易是在 2022 年 1 月成交的一套 1,862 平方英尺单位，售价 $5,010,525（$2,691 psf）。

这明显高于 Meyer Mansion 一套低楼层单位的成交价 $3,763,200（$2,515 psf）。与 4 卧室的比较相同，后者的面积也更小——1,496 平方英尺，相比之下 Meyer House 的为 1,862 平方英尺。

升值分析 

尽管 MeyeRise 和 Meyer Mansion 相距不远，但它们并未对 Meyer House 形成直接竞争。

精品项目的买家偏好十分明确；多数人追求小体量所带来的私密性与专属感，对这类买家而言，即便是 200+ 单位的规模也嫌过大。这让 Meyer House 拥有明显优势，因为唯一的另一处精品项目——Meyer Park——已有 35 年楼龄。

查阅 URA 总体规划也可发现——除非发生大幅度的重新分区——该片区已鲜有新增公寓的空间；除非有人开始大量收购周边的有地住宅。

再加上 Meyer House 的永久产权属性，这具备了长期投资者所青睐的一切要素：可比替代品稀缺、无租约折旧，以及更佳的集体出售前景（由于单位数少；业主更少，更容易取得 80 per cent 的同意票）。

Meyer House 并不适合追求短期或中期获利。这对大多数精品与豪宅项目皆然，而 Meyer House 恰好二者兼具。你所支付的不仅是永久产权的溢价，还有来自管理费的较高经常性成本。

因此，一方面，我们有信心在约 15 到 20 年的周期内，专属性与永久产权的组合将带来稳健升值；另一方面，若你期望在 5 到 10 年内取得回报，这大概不应是你的首选。

我们的看法

关键词是“家庭”和“自住”。对于纯投资者而言，Meyer House 并不具备吸引力；这类投资者更看重诸如现金流为正、5 年期现金回报等即期指标。

但对真正追求豪华家庭居住体验的自住买家而言，Meyer House 的确好到超乎想象：毗邻社区游乐场，周边有优质幼儿园，海滩近在咫尺，而 East Coast Road 则是一整条生活方式走廊。

归根结底，我认为 Meyer House 主要是一种享受，面向高收入阶层的家庭。它确实面向非常小众的客群；在这个价位，愿意选择公寓而非有地住宅的、且负担得起的新加坡人并不多见。

因此，尽管它的吸引力相对小众，但对于重视宽阔空间的奢侈感，同时又希望享有安保、配套设施以及专属感的买家而言——这无疑是一处值得重点关注的项目。

Meyer House 示范单位深度导览

既然本项目被定位为私人公寓中的翘楚，也就适合先从其背后的设计班底说起。由知名 WOHA Architects 担纲建筑设计，Yabu Pushelberg 负责室内设计，Ramboll Studio Dreiseitl 担任景观设计，可谓设计界的顶尖阵容。

若你对这个领域不甚熟悉，不妨快速回顾他们过往的作品。Instagram 上爆红、被誉为城市中的花园的 Parkroyal on Pickering 出自 WOHA 之手。Four Seasons New York 是 Yabu Pushelberg 的众多奢华力作之一，而 Ramboll Studio 则是 Bishan Ang Mo Kio Park 的规划团队等。阵容确实耀眼。

从示范单位外观便可感受到其设计理念：流畅利落的线条与中性配色。确实走极简路线，却仍能感知其奢华企图——散发着一种极为低调的气场。不同于 South Beach Residences 或 Boulevard 88 那般张扬的奢华，仿佛要让所有人都知晓；这里更像是“懂的人自然懂”的气质。

或许这也与名字有关，Meyer House。我喜欢它。它让我想起香港的 The Upper House，奢华程度可与常见的 Ritz Carltons 与 Mandarin Orientals 比肩，却更低调内敛。

正如所料，内部同样华美讲究。你会明显感觉到，这里空间感绝不会成为你的顾虑，尤其当你看到他们为示范单位预留了如此大的面积。要知道，这类小众奢华产品本就不会有太多客流，更显难能可贵。

事实上，Kheng Leong 自身也在 Holland 打造类似的超豪华项目——15 Holland Hill，但这里所呈现的氛围与质感完全不可同日而语。

归根结底，高端项目尤重第一印象，而这里不难看出开发商志在必得，力求打动人心。

若你第一次看到沙盘模型，或许不会立刻被其惊艳。它属于越看越顺眼的类型，尤其当你了解到那些令它与众不同的细节与特色之后。

我确实喜欢 Meyer House 的设计。其玻璃纤维增强混凝土外立面自带永不过时的吸引力，即便 10 年后再看，我相信仍旧优雅迷人。没错，“优雅”正是最贴切的形容。它几乎让人联想到伦敦 Mayfair 地区的一些庄严宅邸。

正如开头所言，开发商 UOL 与 Kheng Leong 在超豪华公寓领域战绩不俗。许多人在看 Nassim Park Residences 时，或许会惊讶它竟早在 2011 年便已落成。

尤其在当下多数新盘愈发同质化的背景下，如此的设计对我而言确实耳目一新。

建筑呈 C 形，Meyer House 提供相当少见的布局。某种意义上，朝内的单位更具私密性，外人无法窥探；但另一方面，你仍需面对不多的邻居。客观而言，若追求极致私密，得达到 GCB 水平，这并非 Meyer House 独有的局限。

从正面观之，更显气势不凡，几乎宛如某位亿万富豪的恢弘有地独立宅邸。

他们将开口朝向前方的公共公园，这一布局极为聪明。若公园能纳入其用地固然更显奢华，但目前的做法已是次佳选择。再加上设有直接通往公园的私家出入口，几乎如同自然延伸的一部分。

这让我想起 Parksuites，唯一不同在于开发商计划为这一公共公园实施一些升级。不管怎样，开阔的绿意景观无疑是这里的一大优势。

对于考虑此类住宅的年轻家庭而言，家门口就是开敞公园，吸引力不言而喻。

我们来谈谈 Meyer House 的空间，这毕竟是其首要强项。其人均用地达到同级领先的（109,630 平方英尺/56 户）每户 1,957 平方英尺。即便对比 15 Holland Hill 的每户 1,429 平方英尺也高出许多——这已充分说明问题。

显然，开发商已明确所瞄准的细分客群，并在这方面全力以赴。在土地稀缺、空间恒为稀缺品的新加坡，如此的户型面积与人均用地指标，足以在同侪中鹤立鸡群。

Meyer House 的车行入口位于 Meyer Road，但低调至极，正契合其内敛气质。它也起到私密性“滤镜”的作用，避免路过车辆窥探；不过若真好奇，从 Meyer Road Playground 本身仍可望见内部。

这让我联想到 Aman Group 的顶级奢华酒店——入口外表内敛，内里大有乾坤。典型的“懂的人自然懂”。

驶入车道即可抵达到达区，四周被绿意环绕。需要注意的是，正式的落客点并不在地面层，如需落客需驶入地下层。

落客点亦设有礼宾台，这在豪华公寓中几乎是标配。从家政服务到交通预订，均可在此办理。

这也引出下一点，且可能是其最具差异化的配置之一：所有单位均享有专属私人电梯与电梯前厅。没错，你没看错。即便在与其定位相近的 15 Holland Hill，这样的礼遇也只属于“特殊”户型；普通户型仅配常规的私人电梯。

明确来说，即每户都有独享电梯与前厅——除同住家人外，无需与任何人共享。需要注意，只有 4 房型与顶层公寓户型配备专属车位。有趣的是，这其实占了多数，因为 56 套中仅有 10 套为 3 房型。

车位总数为 85 个，高于 1:1 的车位配比，但我仍认为偏少，尤其考虑到顶层公寓的价格（$13.6 million 起）。合理预期这类家庭的车辆数量往往不止 2 辆吧？

最后补充地下层配套：健身房也位于此处。所幸其周围环绕多处水景，仍可拥有一定观感。

现在看看地面层。对于热爱自然的人而言，Meyer House 的景观一定令人陶醉。乍看之下，仿佛 70% 是景观，30% 是泳池。

虽不及 15 Holland Hill 的英式花园（同样由 Ramboll 打造）那般震撼，但依旧赏心悦目。即便望向屋外，仍可饱览公园的好视野——几乎被绿意所环抱。

景观用地的正中央是一条 30m 泳道池。修剪整齐的绿篱与摆植得当的乔木环绕其间，氛围无比松弛。

不过，以我的偏好而言，它的尺度略小，哪怕项目仅有 56 户。我想这是有意选择——将更多面积留给景观；毕竟从现场来看，完全可以容纳更大的泳池。

泳池一侧还设有儿童池。令人惊喜的是，配备了滑梯（孩子们足以自娱自乐玩上一整天）。作为家长的我，对此细节与增设颇为欣赏；多数项目（即便号称亲子取向）并不常见此配置，这一直令我不解。

会所正是上图那道长条形建筑，内部将设舒适的休憩沙发区及 18 座位的私宴厅。

顶层为顶层公寓（penthouses），面积介于 5,662 - 5,683 平方英尺，仅 6 套。各自配有私家花园，但不设私人泳池——颇为意外。

4卧室

以 2,971 平方英尺的面积来看，这无疑是一个非常大的 4 卧室单位。作为对比，如今大多数 新盘 单位在高端也不过介于 1,200 至 1,500 平方英尺之间，所以接近 3,000 平方英尺的 4 卧室确实不常见。

整体而言，户型布局相当出色，且出奇地高效（即便其实并不需要如此）。需注意，专属车位与私家电梯厅也计入可居住面积，不过以这样的面积而言，我不认为会有人把这视为浪费。

这里是你的私家电梯厅，带有点亮的门牌号以及访客来临时可查看的摄像头。确实华丽，每次回家都能以如此奢雅的方式被迎接。在当下的新冠疫情环境下，这无疑也是最安全的做法——哪怕看起来有些奢侈。

如果你以为电梯厅是狭小局促的空间，那它的尺度会让你惊喜。这里足以放下一张小长凳，并配有内置柜，可收纳鞋子、车钥匙等物品。

到达本层后，电梯厅通向一个小前厅，你可以一瞥客厅区域。

或许因为我到访当天阴云密布，示范单位内的光线显得较暗。积极来看，这营造出一种慵郁而迷人的氛围；当然，最终还是取决于你入住后的灯光配置。

我想这或许是刻意为之，在显然宽敞的空间中营造亲密感；否则可能会显得有些过于“敞露”。

尽管如此，这里的氛围无疑让你意识到身处一处与众不同的空间。我认为 Yabu Pushelberg 的营造非常出色，将奢华酒店的质感与居家温馨巧妙融合。这并不令人意外，毕竟他们的代表作遍布各大城市的高端酒店，如 Park Hyatt 与 Four Seasons。

因此，当你踏入室内，立刻会感受到开阔的空间感。这里没有大型单位常见的狭长玄关，因为有私家电梯与电梯厅，完全没有必要。

3 米的挑高（高于常见标准）在这里也发挥了明显作用。

不出所料，这里的餐厅尺度极大。空间宽敞，即便摆放更大的餐桌，也能轻松从容地活动。

当然也可以使用常见的长桌，但鉴于空间宽度，这或许并非最为高效的布置。

不过我大概会对调客餐厅的位置，这样从厨房上菜会更便捷。

在谈客厅前，细心的你或许已留意到，客餐厅并未采用豪宅常见的整片大理石地面，而是铺设了更常用于卧室的木地板。

不过这并非普通的木地板；编织般的纹理带来独特观感（尤其在光线照射下）。要知道，这种铺装并不容易——必须做到极其精确，否则缝隙问题会非常棘手。

像这样的大而连贯的空间，有个好处是你可以按喜好自定义起居动线。若常宴饮，可为餐区留出更大面积；若偏爱慵懒小憩，可引入大型 L 形沙发，甚至日床或贵妃椅，来丰富空间。

另一项亮点是这里的落地窗。它带来对园景的广阔视野，并能引入充足日光，使房间更明亮、也显得更宽大。若沿着房间全长看过去，会发现玻璃窗（与阳台）几乎占据了其长度的 80%——这自然功不可没。

阳台采用可完全收拢的推拉玻璃门，实现室内外的无缝衔接。推拉门分量十足，带来扎实的高品质触感。

更巧妙的是，阳台将预装两层遮阳系统：一层为外侧的百叶窗，另一层则允许在不过多外泄的情况下使用空调。也就是说，即便在炎热天气，你也能舒适地享受阳台与景观。

阳台的尺寸并不小，贯穿整个客厅的长度。就我个人而言，会觉得如果再大一些会更好，尤其考虑到开发商提供的这些实用配置让它更具可用性。

此时你或许会好奇卧室都在何处（如果还没偷看平面图的话）。我不确定是否刻意为之，但所有卧室都巧妙地隐藏在客餐厅的右侧。

前往第一间公共卧室时，你会先经过一个类似小前厅的空间，起初可能会以为它就是卧室入口。

其实这是通往卧室与盥洗室的前厅（稍后会展示）。

这里相当别致之处在于，墙面做了微凹处理，门扇开启后能与墙面严丝合缝，宛如量身定制。我知道在本评测中已多次使用“无缝”一词，但确实找不到更贴切的形容。

这是它实际效果的另一张照片。

他们甚至在后方“挤”出了一个小柜子，此处不易看清，但请相信我——这里有个特别的收纳空间。

这是供来访宾客使用的盥洗室。

这间卧室的尺度绝对偏大，若放置一张特大床也绰绰有余。美中不足是没有整面落地窗，因为外侧设有空调机位。

这里提供的收纳空间也明显大于如今多数新盘，这无疑是个优点。

正如所料，每间卧室都配有套内浴室。这个浴室在进深上较长，但横向较窄，因此体感不如想象中宽敞。

当然，配备了顶喷花洒，卫浴五金来自 Axor。需注意的是，由于浴室所处位置，这里没有窗户——稍嫌可惜，毕竟自然通风始终最佳。

第二间公共卧室（位于中间）尺寸相仿。示范单位中以日床作示范。

请注意，外侧同样设有 RC 平台，因此这里也没有整面落地窗。

当然，若不需要这么多卧室，也可将其改作书房/居家办公空间。

这间套内浴室同样采用 Axor 五金，但依旧没有窗户可供自然通风。

最后一间公共卧室的面积基本一致，仅衣柜与浴室的朝向布置有所不同。

最后，第三间公共卧室同样配有套内浴室。再次强调，缺少可通风的窗户应是多数人最为关注的问题。

从第三间卧室出来，映入眼帘的是所谓的“Library Bar”，你也可以把它当作干厨房使用（尽管最初并非如此设计）。

其特色是一整块不规则形状的大理石台面，成为这条形空间的视觉焦点。我也很喜欢这里的圆形水槽与青铜水龙头，触感颇具高级感。

尽管出自 Yabu Pushelberg 之手，我仍觉得“Library Bar”的概念略显噱头。不过，若你确有值得展示的藏品，这里或许是最合适的舞台。

在见识了这些公共卧室的尺度后，人们自然会对主卧抱有更高期待——而我很高兴地说，它基本达标。

进入房间后，入口处留出一小块空间，可布置为带景观的小型书写区。

这里同样可通过推拉玻璃门通往阳台，但若主卧能拥有专属私密阳台，就更臻完美了。

尽管如此，主卧的出色开间与尺度仍无可否认。

空间之大，甚至让特大床显得渺小。不言而喻，你有充裕的活动余地。

主卧尽端为步入式衣帽间。

尺寸非常理想，对多数人而言，收纳容量相当可观。

主浴面积不小，但或因配色偏暗，与本单位其他空间相比少了几分“殿堂感”。

气质仍然高级，设有双台盆，卫浴五金来自 Axor。

在这个价位，浴缸几乎是买家的基本期待，这里也确实配备了。小小的挑剔之处在于尺寸偏小，身材高挑者或许难以舒适伸展。

最后，与此前的浴室一样，此处浴室本体没有窗户。不过，你可以利用步入式衣帽间区域的那扇窗。

转到厨房，这里设有专属洗衣区，配备 Miele 的洗衣机与烘干机，并配置了 Steigen 的升降晾衣系统，带有特殊的太阳能加热功能。我本人未曾使用过，但有熟识的用户对此赞不绝口。

由此来看，这在一定程度上弥补了这里缺少传统晾晒阳台的不足。 ]

此处也贴心配置了坐便与小洗手盆。

右侧设有防空避难室，多半会被用作帮佣房。

我想厨房应当鲜少引来抱怨。空间狭长而宽裕，台面与收纳都十分充足。厨电来自 Miele，并配有一台大型一体式冰箱（左侧带双把手的那一台）。

这里也设有次要出入口，通常用于收发各类送货。

我唯一的抱怨是水槽，至少应配备双槽设计才更为理想。

价格评述（旧）

最接近可供比较的公寓为：

• The Makena
• The Meyerise 
• Meyer Park 
• Meyer Mansion

项目	单位数	PSF	TOP	租期起始
The Makena	504	$1,544	1998	永久产权
The Meyerise	239	$2,087	2014	永久产权
Meyer Park	60	$1,418	1985	永久产权
Meyer Mansion	200	$2,679	在建中	永久产权

（价格数据来自 Square Foot Research）

坦率地说，把 Meyer House 与其邻近项目进行比较有点棘手。虽然它们都是永久产权物业，但由于 Meyer House 是精品项目，可比性并不强；唯一在规模上较为接近的邻居——Meyer Park——于 1985 年落成，年龄差距很大。The Makena 同样更为老旧，且并未定位为豪华产品。

因此，我建议以 Meyer Mansion 或 MeyeRise 作为比较对象。不过，我将着重谈 Meyer Mansion，因为它是另一处较新的推出项目。

Meyer Mansion 是 同样被定位为 豪华物业；它也包含诸如私人电梯等豪华配置（尽管不像 Meyer House 那样为每户专属）。Meyer Mansion 距离仅 290 米，但其户型组合更广，包含一卧与两卧单位（这也解释了更高的平均 psf 价格），且单位总数为 200。

（我们在 Stacked 上有Meyer Mansion 的完整评测）。

根据 99.co 的查询，2020 年 Meyer Mansion 的 4 卧单位（约 1,722 平方英尺）的典型总价约在 $4.6 million 区间。Meyer House 的一套更大单位（1,873 平方英尺，按 Meyer House 标准为 3 卧，在去年 2 月成交）的总价仅为 $4.4 million。 

（在撰写本文时，Meyer House 还没有其他 3 卧的成交记录）。 

在这两处豪华物业之间，Meyer House 或许在性价比上略占优势；主要因其单位面积更大，从而每平方英尺价格更低。不过，这一差异并不显著，且目前仅基于一宗 3 卧成交。 

话虽如此，Meyer Mansion 楼高更胜一筹，整体海景与周边视野也更佳；尽管 Meyer Mansion 与 Meyer House 都受益于身处低密度区域。 

总体而言，我认为家庭会更偏好 Meyer House，因其更为宽敞且毗邻区域内的游乐场；而投资者则可能更青睐 Meyer Mansion，因为其包含一卧与两卧单位。 

最后需注意，这是一款非常小众的产品，主要因为其所处的价格区间。我认为大多数新加坡人会更倾向选择有地住宅。因此，其目标客群更可能是：喜欢公寓居住那种更省心的生活方式、但愿意为更大的空间买单的人，或是想要购买有地住宅却无法购置的外国买家。

不过，正如我在 15 Holland Hill 所提到的，在这个层级，很难回答是否“物有所值”的问题。Meyer House 所提供的私密性与专属性：回家即置身于绿意盎然的静谧天地、不必与任何人共用电梯（对更为内敛的人而言尤佳）、以及在宽敞的起居空间中尽情享受——这些都是难以量化、难以用价格衡量的无形价值。对那类希望拥有宽裕居住空间、却更偏好公寓居住环境的细分买家而言，Meyer House 的确面面俱到。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文