| 项目： | South Beach Residences |
|---|---|
| 地区： | 03 |
| 地址： | 38 Beach Road |
| 产权： | 99-year Leasehold |
| 单位总数： | 190 |
| 占地面积： | 376,299 sqft |
| 开发商： | City Development Limited (CDL) |
| TOP: | 2016 |
沿着 Nicoll Highway 前行，经过显眼的 Esplanade，不少人或许不知道，这座独特的“波浪形建筑”背后，其实集合了 5-star 酒店、高端商业空间与超豪华住宅——交织为一体的顶级生活方式枢纽。
这里有全球首家啤酒注入实验室以及一系列别具一格的餐饮去处，周边足以让你花上一整个周日慢慢探索（甚至更多）。
从一开始，便捷的一流交通与位于 22 层与 32 层的全景天空平台，已隐约暗示了这里的住户/业主为一套单位所支付的价格溢价。
若你在好奇，这里的 2-bedroom 租金起步就要每月 $7000——自然得益于可眺望新加坡城市（与水域）景观的绝佳视野。
在某种意义上，你可以说自己位处 CBD 区域，但又不至于被高楼大厦层层包围——这要归功于周边的低层有地landed 区域，例如 Japanese War Memorial Park、Raffles Singapore 以及 Suntec Singapore Convention & Exhibition Centre。
额外的加分项还包括，这里有大量餐饮与商业空间，且靠近如 Gardens by the Bay、Singapore River，甚至 East Coast Park（家门口即上高速）等知名休闲地点。
一如既往，我们准备了许多图片，继续往下看！
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South Beach Residences 深度探访
可以肯定地说，South Beach Residences 是周边最具气势的建筑之一。其由享誉全球的 Foster + Partners 设计，后者亦是 Apple Park、香港 HSBC Building、London City Hall 等众多标志性项目的幕后主脑。
但若因此说它“碾压”了周边也未免不太公平——毕竟很多邻近项目自 90 年代起便已存在，说到底，并不需要太多就能在气势上胜出。
新加坡并不多见与酒店共用基地的发展（Boulevard 88 即将成为其中之一），能负担此等奢华的少数人，确实身处极为稀有的圈层。South Beach Residences 的住宅则位于 5-star JW Marriott Hotel 之上。
若你对该酒店品牌不太熟悉，JW Marriott 是其旗下最高端的品牌。或许不能代表所有人，但对我而言，酒店所呈现的高级感同样延伸至住宅部分。
这里设有两个大堂，因此有两个专属的车道落客点，中间配有水景喷泉。考虑到只有 190 套私享单位，这样的抵达区在同类项目中可谓十分宽阔。
第一次踏入电梯大堂，迎面而来的是挑高的礼宾接待区，彬彬有礼的礼宾人员在你归家时恭迎而至。若目标是复制高端酒店的氛围，我认为总体上他们做到了。
若你在想，与 JW Marriott 相邻是否有好处？答案是肯定的，South Beach Residences 的住户也可享受那里的部分礼遇。
这里有两个电梯大堂，一个为公共电梯，另一个为私家电梯大堂。你或许已经留意到，这里的设计颇为古灵精怪，多少让人联想到 W Hotel 那般张扬与前卫。或许不合所有人的口味，但确实打破常规、令人过目难忘。
照片里看不出来，但这里所使用的香氛也相当提神。
作为市区项目，若你在寻找网球场或篮球场，恐怕要另觅他处了。尽管总占地 376,299 平方英尺，但实际上可供住宅使用的仅为住宅塔本体。因此设施只能“收纳”在建筑之中。
项目设有两层设施平台（命名为 Sky Gardens），分别位于 22 层与 32 层。
上图为户外健身区，俯瞰泳池躺休平台。在我看来，这并非最佳布局。我更希望它能面向景观——毕竟，这里的景致确实非同凡响（后面你会看到）。
此外，大多数人会从这里经过前往泳池，并非每个人都愿意在大汗淋漓锻炼时被路人“围观”——那可不怎么优雅。
健身房面积尚可，配备常见的有氧与力量训练器械。要在垫子上进行训练的空间不多，我想这也是户外平台存在的意义。
与户外健身区类似，室内健身房同样没能充分利用景观，这确实是部分设施的通病。由于位于建筑中部，即便白天也会偏暗——阴天时更是如此。事实上，即使阳光明媚，室内仍显得有些昏暗。
前往泳池的途中，你会经过一个带吧台座位的柜台——名为户外功能区（Outdoor Function）。此处面积不小，但由于兼作通往泳池的步道（当然你也可从另一侧绕行），私密性难免不如多数人对聚会空间的期待。
不过你也有两间功能室，位于其后方，可通过折叠玻璃门与室外空间打通（这样就更合理了）。并且配有小型厨房，使用更为方便。
同样地，由于更接近建筑中部，即使白天，一些人也会觉得这里偏暗。
在抵达泳池前，你会看到一排带软垫（且色彩鲜艳）的躺椅。
就我个人而言，它们之间的间距略显局促。无论如何，我认为这些躺椅的使用率不会太高——毕竟这里日照并不充足。
位置也有些尴尬，因为它们面向的是池畔平台，而非泳池或景观。
你或许在社交媒体上见过类似的设计——JW Marriott 的泳池与此高度相似。它确实不负期待，South Beach Residences 的泳池非常吸睛。我敢说，夜晚在城市灯光的点缀下更显迷人。
不过泳池并不大，同时也遭遇大多数被覆盖泳池的通病——水温偏冷。除非你打算清晨“shock your body to happiness”，否则我不认为会有太多人真正在这里畅游。更适合的是在此放松小憩，静看美景。
若能配置恒温泳池，实用性会大大提升，但维护成本恐难以合理化。
泳池尽端为浅水区域——推测是为年幼儿童而设。话说回来，这里确实明显缺少与儿童相关的设施，这并不意外——我并不认为 South Beach Residences 的目标客群是有年幼子女的家庭。
与泳池呈垂直方向，设有一排观景休憩座位，面向 Suntec 一带。
我可以证明，单人扶手椅并不算最舒适，但 L 形躺椅恰到好处。另外我会说，这边的景色甚至比新加坡城市天际线还要更耐看。自 Marina Bay Sands 建成已有多年，但其建筑仍旧无比标志性。
在一个有风的夜晚躺在这里，或许就是住在此处的其中一个小确幸。
沿着这一排户外休息区，你还会发现一个提供冰水与常见咖啡/茶等简易饮品的柜台。大多数项目并不会提供这类配置，因此值得一提。当然，你也在以较高的管理费为其买单——但对于能负担在此居住的人而言，这并非问题。
兜一圈回到这里，此处被命名为 Pool Lounging Deck。细心的读者或已发现，这就是位于户外健身区前方的区域。
看起来少了与桌子相配的椅子，但即便有，我仍会将此类设施归为“好看但几乎没人用”。
至此，22 层的 Sky Garden 就介绍完了，我们上到 32 层看看。
出电梯后，首先映入眼帘的是一个带少量座位的开放空间。奇怪的是，平面图上此处曾被命名为 “Interactive Playground”——看来竣工后有所调整。
旁边便是儿童泳池——其实就是一个小型长方形水池，周围摆着塑料装饰。需要注意的是，由于楼层更高，一些人或许会觉得更冷而难以使用。无论如何，考虑到客群，我也不预期此处会被高频使用。
按平面图所示，这里应是“儿童游乐区”——老实说，我很难把大型棋子与“儿童游乐”联系起来。即便是为成人设计，要说服我这种设施的“意义”，恐怕也并不容易。
接下来是运动平台（Exercise Deck）——基本上是一片开放的空地。若由我来安排，我大概会把户外健身器械也移到这里来——此处显得更不突兀。
老实说，环绕天空花园外缘的绿植是一把双刃剑。虽然绿意盎然总是令人愉悦，但若你坐得不够高，视线难免会被遮挡。
尽头处，你将收获新加坡天际线的壮丽景致。
这样的制高点并不常见。最棒的是？从此处起基本可确保永久无遮挡视野——我真心怀疑 War Memorial Park 会被拆除。
说到景观，我确实觉得较不重要的设施被安排在更低楼层有些奇怪。把它们放在更高楼层不是更合理吗？
尤其是楼层越高，景致越好。
再横向走过建筑的宽度，你会来到一个铺有亮橙色地毯的开放区域。我依然觉得部分躺椅的摆位很奇特——为什么要朝里摆放？
若你在疑惑朝向，它正对着阅览室。
我很喜欢这里的挑高，但那幅“仿图书馆”墙纸实在有些怪异。在一个志在“奢华”的项目里，它显得有点突兀。
在我心中，这样的景观是绝对赢家。我想这也与其距离城市天际线稍远有关，而非像许多 CBD 公寓那样被建筑群团团包围。
与下层的 Sky Garden 一样，项目这一侧也布置了沙发与座椅，供你细细品味 MBS 景致。
不只是常规座位，这里也提供几处用餐区。不过这些家具在我看来略显廉价，与前卫的周遭环境多少显得不协调。
最后，尽头处设有户外用餐设施。但就当前的布局而言，这里并不显得私密，我不认为会被高频使用。
South Beach Residences 评测 – 3 卧室
与 2-bedroom 不同，3-bedroom 配有私家电梯与电梯前厅。得益于 2,099 平方英尺的宽裕面积，你可同时拥有干、湿厨房，对家庭而言十分理想。
这套 3-bedroom 的入户即为你的私家电梯与电梯前厅。
空间充裕，可实现一体化中岛厨房的概念。
也有足够空间摆放一张圆形餐桌。
客厅一瞥。
有一段短廊通往卧室区域。
其中一间公共卧室。
以及另一间卧室。
两间需共用一个公共浴厕。
接下来是主卧。
主卧卫浴也预留了浴缸空间。
最后来到本屋最精彩的部分——尺寸得体的阳台，外望城市景致。
空间十分舒适，是结束忙碌一天后放松身心的绝佳所在。
South Beach Residences 评测 – 4 卧室
当然，4-bedroom 也配有私家电梯。在这间showflat 中，2 卧室被合并为一个大型书房。
客厅入口。落地窗配合拉帘，极大地凸显了景观优势。
客厅宽敞通透，足以容纳这张长形圆弧沙发。
餐饮区。
首先是主卧，位于客厅旁边，以便也能享有阳台空间。
当然，配有套内卫浴。
还可布置一处梳妆台区域。
与 3-bedroom 一样，设有干、湿厨房。
并预留了帮佣房与套内卫浴。
如前所述，此示范单位将两间卧室合并为一间书房。
若空间允许，这将是一间气势十足的“宫廷级”书房。
这里是公共卧室，带飘窗，可作小型休憩区。
同样配有套内卫浴。
South Beach Residences 区位评述
South Beach Residences 位于 Beach Road，属极为优越的地段。
它紧邻 Suntec City，这是一处大型零售与购物目的地，周边还有 Marina Square 与 Millenia Walk。更不用说一旁的 Raffles City，步行不远亦可达 Marina Bay Sands。
总之，就周边配套与购物而言，几乎难有项目能更胜一筹。South Beach 整体由两座塔楼组成，北塔与南塔。南塔自 23 层至 45 层为 South Beach Residences。
这意味着，即便你选择较低楼层，也能欣赏到新加坡城市天际线的如画美景。
南塔亦面向著名地标 War Memorial。鉴于其为文物地点，你可确信其地位将被政府保留，此处不会进行进一步重建。
（因此朝向该面的住户将始终享有开阔的景观，无需担心有任何新开发破坏视线。）
在地铁连通性方面，South Beach Residences 更是名列前茅。Esplanade MRT 站就位于项目之下。
该站连接 CCL（Circle Line），可轻松前往 Dhoby Ghaut、Macpherson、Serangoon 与 Holland Village 等地。
对多数项目而言，紧邻一座地铁站已是极佳配置，但 South Beach Residences 不止如此。步行 5 分钟即可到达 City Hall MRT，这里是 NSL（North-South Line）与 EWL（East-West Line）的换乘站。
这意味着你可轻松抵达 CBD、Changi Airport，乃至 Jurong East 与 Woodlands 等区域。
最后，购买综合体住宅的一大吸引力，正是其与餐饮的近距（此前已证实）。即便不考虑周边商场的选择，项目内部也有充足的用餐选项。
Amenities
杂货
| 杂货店 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Cold Storage – Raffles City Mall | 350m，步行 4 分钟 |
| Marketplace (Jasons) – Raffles City Mall | 350m，步行 4 分钟 |
| Fairprice Finest – Funan Mall | 850m，步行 11 分钟 |
购物商场
| 购物商场 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Esplanade Xchange | 170m，步行 3 分钟 |
| Raffles City Shopping Centre | 400m，步行 5 分钟 |
| Millenia Walk | 650m，步行 9 分钟 |
| Suntec City | 600m，步行 9 分钟 |
| Mustafa/City Square Mall | 2.9km，车程 11 分钟 |
| Orchard Road 购物带起点（Delfi Orchard） | 5.9km，车程 15 分钟 |
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 学前（步行 1km 内） | ‘Growing Up Gifted’ MindChamps Global HQMindChamps PreSchool @ Marina Square Josiah Montessori: City Childcare Centre Little Neuro TreeViv’s SchoolHouse |
| 小学（车程 3km 内） | Stamford Primary Farrer Park Primary |
| 中学（车程 3km 内） | – |
| 初院（车程 5km 内） | – |
| 大学（车程 5km 内） | University of Newcastle Coleman College SMUMonash College James Cook University Victoria University of Technology Embry Riddle Aeronautical University |
| 理工学院（车程 10km 内） | – |
并非最“教育友好”的位置——主要因其位于 D3。但你仍可选择数量可观的私立大学与学前教育机构，另外 NAFA 艺术幼儿园步行 15 分钟可达。
公共交通
| 巴士站 | 经过路线 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Esplanade Stn Exit F’ | 56, 57, 100, 107, 107M, 961, 961M | 260m，步行 3 分钟 |
| ‘Suntec City’ | 10, 10e, 14, 14e, 16, 16M, 70, 70M, 196, 196e | 350m，步行 4 分钟 |
最近的 MRT: Esplanade MRT – 楼下即达
South Beach Residences 住户的一大福利，便是公共交通的便利性。
其位于 Nicoll Highway 沿线，意味着住户可通过 ‘Suntec City’ 巴士站便捷前往东部。
前往 Orchard 的行程为：步行 7 分钟至 ‘Capitol Bldg’ 巴士站，随后乘坐 111 号巴士，经 7 站用时约 11 分钟，抵达 Orchard Boulevard。
鉴于靠近 CBD，也就不奇怪搭乘 100 号巴士直达 Raffles Place 仅需约 9 分钟（3 站路）。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（预计高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 2.3km，车程 8 分钟 |
| Orchard Road | 3.9km，车程 14 分钟 |
| Suntec City | 1.2km，车程 5 分钟 |
| Changi Airport | 17.4km，车程 19 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 39.1km，车程 50 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 10km，车程 18 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 10km，车程 20 分钟 |
| Mapletree Business City | 9km，车程 20 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 29km，车程 36 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 26.6km，车程 28 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 17km，车程 29 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 25.8km，车程 31 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 5.6km，车程 15 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 17.6km，车程 23 分钟 |
*车程时间按高峰时段测算
最近道路出入口：沿 Nicoll Highway 有 1 个出入口
总结：项目入口与酒店大堂共用。虽为单车道，但可操作空间充裕。车库位于落客点对面，因而两侧车流不会互相干扰，但共用同一处进出项目的单车道出入口。
The Developer Team
开发商（CDL）
我清楚记得在 2019 年写过一篇《整体资本增值表现 Top 10 的开发商》。当时，City Developments Limited（CDL）拥有最多平均 psf 呈“正面增值”的项目。
CDL 在新加坡酒店业的实力众所周知（尽管近年受疫情影响，该板块收入显著下滑）——但在高端住宅方面又如何？
虽然它目前手上有 2 个此类项目在筹备中（Boulevard 88 与 Haus on Handy），但过往位于 CCR 且同样具备（相对）相似商业/酒店混合属性的高层项目，仅有 One Shenton 与 St. Regis Residences。
One Shenton 虽然外观出众，但其室内装潢口碑不佳——这可不是豪宅应有的表现。
所幸 St. Regis Residences 无论内外都具备品质。与 South Beach Residences 类似，它的去化率（出租层面）也较低，主要因要价高企——有人或许会认为这反而带来了“更高的私密与排他性”。
鉴于 South Beach Residences 已完全建成，本节的重要性并不高——你可亲自参观实际单位，以评估如装潢质感与项目维护等细节。
建筑师（Foster & Partners + Aedas）
Foster & Partners 迄今在新加坡的另一项目仅有一处（Leedon Park House），且类型截然不同。
话虽如此，其在全球已完成 42 个住宅项目，另有 15 个在建/筹备中，可谓经验丰富。可点击这里了解更多。
AEDAS 在本地的过往作品包括 Sandcrawler 与 The Star（均为商业项目），以及一处住宅项目 Asimont Villas。
更多作品可见这里。
户型分布
| 户型 | 单位数量 | 面积（sqft） |
| 2-Bedroom | 88 | 936 – 1,798 sqft |
| 3-Bedroom | 32 | 1,604 – 2,282 sqft |
| 4-Bedroom | 19 | 2,239 – 2,616 sqft |
| 3-5 BR Penthouse | 6 | 3,897 – 6,728 sqft |
户型面积
整体而言，2-bedder 的不同变体占据了多数（主要基于买家可负担性与投资者偏好）。
与“超豪华”定位相称，你能获得极为宽阔的单位，2-bedder 的面积可超过 1,500 sqft。若你想知道 1,798 sqft 的 2-bedder 是怎样的：
飘窗、贯穿全长的阳台（+ 花槽位）、更大的主卧，以及整体更大的起居/餐饮空间，共同构成了这套 1,789 sqft 的体量。
锦上添花的是一处通往 23 楼公共设施的“天空露台开口”（为 #23-07 独有）。
同一立面的其余 2-bedder 面积为 1,593 sqft（不含该天空露台开口）。
至于更小的 2-bedder 变体——
其面积为 1,216 sqft，这也是 South Beach Residences 中更常见的小型 2-bedroom 版本。
同样配有贯穿主卧、公共卧室与客厅的全长阳台——但这次没有花槽位，且起居/餐饮区（横向）也相对紧凑。
最后，附上单位示意图，供有兴趣的读者参考：
Stack Analysis
项目总平面图
价格评析
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均单价（PSF） |
| South Beach Residences | 99-year leasehold | 2016 | $3,278 |
| Eden Residences Capitol (District 6) | 99-year leasehold | 2016 | $3,206 |
| Duo Residences | 99-year leasehold | 2017 | $2,028 |
| Midtown Bay | 99-year leasehold | 2022 | $3,014 |
| The M | 99-year leasehold | 2024 | $2,651 |
| Concourse Skyline | 99-year leasehold | 2014 | $1,752 |
| City Gate | 99-year leasehold | 2018 | $1,940 |
以上为 D7（与 D6）在 2012 年后落成的项目。
虽然区域内也有不少更早期的发展，但今天我们聚焦于更高端的住宅。
如你所见，South Beach 在 PSF 水平上拔得头筹。但对买家而言，更重要的是单位的整体总价（Quantum）以判断可负担性。
| 项目名称 | 最小 1-bedroom 面积 | 总价（上次成交价/当前要价） | 最小 2-bedroom 面积 | 总价（上次成交价/当前要价） | 最小 3-bedroom 面积 | 总价（上次成交价/当前要价） |
| South Beach Residences | – | – | 936 sqft | $3.19m (May 2020), Current Asking: $3m+ | 1,604 sqft | Current Asking: $5m+ |
| Eden Residences Capitol (District 6) | – | – | – | – | 2,120 sqft | Current Asking: $6.04m |
| Duo Residences | 420 sqft | $1.06m (April 2019), Current Asking: $1.2m+ | 818 sqft | $1.86m (December 2013), Current Asking: $2m+ | 1,432 sqft | $3.08m (June 2017), Current Asking: N.A |
| Midtown Bay | 409 sqft | $1.34m (Dec 2020),Current Asking: $1.4m+ | 732 sqft | $2.08m (January 2020),Current Asking: $2.05m | 1,324 sqft | $3.81m (February 2020),Current Asking: $3.3m+ |
| The M | 409 sqft | $1.06m (July 2020),Current Asking: $1.3m+ | 592 sqft | $1.6m (December 2020),Current Asking: $1.36m+ | 904 sqft | $2.5m (October 2020),Current Asking: $1.9m+ |
| Concourse Skyline | 775 sqft | $1.32m (August 2009),Current Asking: N.A | 1,087 sqft | $1.75m (July 2018),Current Asking: $2m+ | 1,668 sqft (Podium Block instead of Tower Block) | N.A |
| City Gate | 431 sqft | $1m (October 2020),Current Asking: 880k+ | 560 sqft | $1.14m (June 2015),Current Asking: $1.2m | 904 sqft | $1.6m (May 2019),Current Asking: $.1.7m+ |
需注意，Concourse Skyline 与 City Gate 位于 D7 的东端（即更远离 CBD——因此划归 RCR，而非 CCR）。
因此，它们的 psf 通常会较上述 D7 项目更“可负担”。
从户型面积看，The M 与 City Gate 面向更小的单位（从而为买家提供更亲民的总价）。
South Beach Residences、Eden Residences 与 Concourse Skyline 的单位更偏向大面积段，因此整体估值更高，更面向豪华/高净值买家。
Duo Residences 与 Midtown Bay 则属于混合类型，小面积 1-bedroom 面向投资客，更大的 2 与 3 卧室则适合家庭客。
升值分析
回看过去十年 D7 的较新项目，你并不会看到与原始销售价格相比出现太多跳涨——这很合理。
事实上，许多“新”项目在开盘时定价已十分高昂——既要匹配地价，也要体现绝佳区位带来的红利。
本质上，这里并没有出现显著的新因素，从而推动投资需求/价格上涨——尤其考虑到，真正能负担这些单位的人群仅占少数。
尽管这些年租赁需求或许保持稳定（可读作：良好），但也并未出现足以“吸睛”的显著上扬。
另一个可能的因素（尽管眼下并非迫切）是：由于这些项目均为 99-year 租赁权，潜在投资者在若干年后准备退出时，彼时的买家或许会担心在高总价下的后续年限折旧，从而压低出价（最终造成账面亏损）。
最后还想强调的是，过去数年，这一带的“宜居性”并未发生太大变化。
已然拥有密集的商场、便捷的交通与近在咫尺的 CBD，很难再出现能显著提升生活质量的“巨大变量”。诚然，餐饮与娱乐的品质与多样性不断提升，但这并不足以单独支撑价格大涨。
鉴于区域基本已被开发，我不预期这里会有太多商业用地的新增，除非个别地块出让并转为住宅。
若真如此，或会使该片区的居住关注度上升，从而在未来提升对较小（更可负担）单位的需求（投资者与自住客两端）。
归根结底，这也只是推测。
在我看来，真正的赢家是这里更老的项目，它们在过去几十年中经历了可观的涨幅——未来亦有可能迎来en bloc 机会。
至于那些只为“单纯获取可观资本利得”而买入这些新项目的人，我建议另寻更合适的标的。
对我而言，最大优势还是这里的居住性/便利性本身。
我们的看法
站在 32 层的设施平台上，眼前低层landed houses、CBD 与海景交织成的全景，令人心生敬畏——这在新加坡的公寓中并不常见。
从周边高端商业，到落客大堂、电梯，再到实际单位，整个空间体验都在诠释“奢华”。
对能负担此处的本地买家而言，你也会自然而然地考虑 landed 住宅。
鉴于两者类型迥异（其中一类还具备“永久持有”的附加值），最终取舍仍取决于你的生活方式偏好、财务管理/展望/目标，以及更长远的居住规划。
归根到底，对于这类项目，很难为其所带来的情感共鸣贴上具体价签。对于那些拥有此等景观的单位，我完全理解其价格所反映的价值。
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