| 项目： | South Beach Residences |
|---|---|
| 区域： | 03 |
| 地址： | 38 Beach Road |
| 产权： | 99-year Leasehold |
| 单位数量： | 190 |
| 占地面积： | 376,299 sqft |
| 开发商： | City Development Limited (CDL) |
| TOP： | 2016 |
沿着 Nicoll Highway 行驶，路过辨识度极高的 Esplanade，许多人或许并不知道，眼前这座以“海浪”造型著称的建筑群，其实把 5 星级酒店、顶级商业空间与超豪华住宅集于一体——共同构成一个高端的一站式生活地标。
这里还坐拥全球首家啤酒浸泡实验室，以及一系列各具特色的餐饮概念，光是这一带，就足以让你花上一整个周日细细探索（甚至更久）。
便捷无比的交通与位于住宅 22 层与 32 层的全景空中观景平台，本身就足以说明住户/业主为这里的单位所支付的溢价。
说到这里的 2-bedroom 租金，保底也要 $7000/month——当然，这背后有着新加坡城景与海景中数一数二的观景视野作支撑。
某种意义上，这里可算在 CBD 的辐射范围内，但却没有被高楼大厦层层包围的压迫感——这要归功于旁边低密度的有地地段，例如 Japanese War Memorial Park、Raffles Singapore，以及 Suntec Singapore Convention & Exhibition Centre。
加分项还包括周边丰富的餐饮与商业配套，而且距离 Gardens by the Bay、Singapore River，甚至 East Coast Park（家门口就有直达高速）等热门休闲去处也非常近。
一如既往，我们准备了大量实景照片，继续往下看！
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South Beach Residences 实地探访
毫不夸张地说，South Beach Residences 是周边最具气场的建筑之一。它由享誉全球的 Foster + Partners 操刀设计，这家事务所还创作了 Apple Park、香港的 HSBC Building、伦敦市政厅（London City Hall）等众多标志性项目。
直接拿它与周边相比未必公平——毕竟附近不少建筑自 90 年代起就已存在，说到底，它不费什么力气就能在气势上胜出。
在新加坡，住宅与酒店同处一地并不多见（Boulevard 88 便是即将推出的一个例子），因此能负担这类配置的住户确实凤毛麟角。South Beach Residences 就位于 5 星级 JW Marriott 酒店之上。
若你对这家酒店集团不太熟，JW Marriott 是其品牌矩阵中定位最高的一个。或许并非人人认同，但于我而言，这份酒店的尊贵格调也自然延伸到了住宅之中。
这里有两个大堂，对应两处分流的车行下客点，中间还有水景喷泉。考虑到仅有 190 个纯粹的住宅单位，以接待规模而论，这里确实相当阔绰。
初入电梯大堂，映入眼帘的是挑高的礼宾前台，礼宾人员彬彬有礼，迎你“回家”。若目标是复刻高端酒店的体验，整体来说，这里相当到位。
顺带一提，与 JW Marriott 为邻确有福利，住户亦可享部分延伸的酒店礼遇。
这里设有两处分流电梯厅，一处为公共电梯，另一处为私家电梯厅。你或许已经注意到，这里的设计风格有点“古灵精怪”，颇有 W Hotel 的大胆与玩味。未必人人都喜欢，但的确非常出挑、与众不同。
照片里看不出，但大堂里所使用的香氛也相当提神。
作为一个“城市型”项目，若你期待网球场或篮球场，恐怕要另觅他处了。尽管总占地达 376,299 平方英尺，但真正供住宅使用的，主要还是塔楼本体的空间，自然也就意味着配套必须“收纳”在建筑之内。
因此项目配备了两层空中花园（Sky Gardens），分别位于 22 层与 32 层。
上图是户外健身区，俯瞰着泳池休闲平台。依我看，这里并非最理想——若能直面景观更佳，毕竟此处景致极其出众（稍后你会看到）。
且多数人会从这里经过前往泳池，并非人人愿意在“围观”下大汗淋漓——毕竟那并不“体面”。
健身房面积不小，配备常规有氧与力量器械。铺开瑜伽垫做地面训练的空间不多，想来这也正是户外平台的用武之地。
同样，这里也未能充分利用景观资源，可谓部分配套的“通病”。位于建筑中段，采光偏弱——阴天更甚。事实上，即便晴日白昼，室内仍显略暗。
通往泳池的途中，会经过一处带吧台座位的操作台——名为“Outdoor Function Area”。空间不小，但因兼作通往泳池的动线（亦可从另一侧绕行），私密性不及多数人对聚会空间的预期。
不过后方还有 2 间功能室，可通过折叠玻璃门敞开，与户外连为一体（更合理的用法）。内设简易备餐区，使用更为便捷。
同样因处于建筑更内侧，即便白天也会让部分人觉得略暗。
抵达泳池前，会先看到一排配有彩色软垫的躺椅。
个人觉得，椅距略嫌过近。而且大概也难被高频使用——这里日照并不充足。
位置也稍显尴尬——面朝的是泳池平台，而非池水或景观。
你或许在社交媒体上见过相同的调性——JW Marriott 的泳池就是类似风格。South Beach Residences 的泳池也不负所望，我甚至觉得，夜幕与城灯加持下更迷人。
不过泳池并不算大，也难免有多数半遮蔽泳池的通病——水温偏低。除非你清晨想“shock your body to happiness”，否则真要“游起来”的人恐怕不多。更适合在此小憩放松，顺便看景。
若能配置恒温系统就更实用了，但维护成本也的确不低，未必划算。
泳池尽头是浅水区——想必更多供年幼儿童戏水。这里与儿童相关的设施确实不多，也不意外——South Beach Residences 的目标客群并非以有年幼孩子的家庭为主。
与泳池垂直的一侧，设有一排面向 Suntec 一带的休闲座位。
单人扶手椅坐感一般，但几张 L 形沙发倒是恰到好处。况且我认为，这一侧的景比面向市区天际线那边更出彩。虽说 Marina Bay Sands 已建成多年，其造型至今仍是经典中的经典。
微风拂面的夜晚躺在这里，恐怕就是住在这个地址的“隐形福利”之一。
沿着这排户外休闲区，还能找到提供饮品的吧台，备有冰水与常备咖啡/茶。多数项目并不提供此类服务，算是值得一提的小加分。当然，你也已通过较高的管理费“买单”——不过，能住在这里的住户，想必并不在意。
绕一圈回到这里，这一带名为 Pool Lounging Deck。眼尖的读者或已认出，这正是户外健身区前方的区域。
看起来少了几把配套椅子，但即便配齐，我也会把它归入“好看却少人用”的那类设施。
至此，22 层空中花园逛完了，接着上到 32 层。
电梯出来，首先是一处开阔空间，摆着几张座椅。较为奇怪的是，平面图上此处标注为“Interactive Playground”——看来完工后对功能定位做过调整。
旁边就是儿童泳池——本质上是一汪小矩形水池，周围点缀着塑料装饰。鉴于楼层更高，水温可能更低，对部分人而言基本“不可用”。无论如何，结合客群定位，我也不认为这里会被高频使用。
按总平图这里应为“儿童游乐区”——但我很难把超大棋子与“儿童”联系在一起。即便是给成人玩的，也很难说服我这种设施有多大实际意义。
接下来是“Exercise Deck”——本质上就是一块开阔的空地。若由我安排，我可能会把户外健身器械也移到这里来——在此就不那么“挡道”了。
坦白说，空中花园外缘一圈的绿篱是一把“双刃剑”。绿意固然可贵，但若坐得不够高，它会部分遮挡视线，影响观景。
尽头处，便是新加坡天际线的绝美画卷。
这样的制高点并不常见。更妙的是，几乎可以确定未来都不会被遮挡——我真心不认为 War Memorial Park 有被拆除的可能。
说到景观，我也觉得有点奇怪：相对“次要”的配套被安排在了较低楼层。难道不应该把它们放在更高楼层吗？
越往上，景观越好。
再沿建筑横向走，会来到一处铺着亮橙地毯的开阔空间。我仍觉得部分座椅的朝向很奇怪——为何要面向内侧？
若你在想它面朝何处——正对着阅读室。
我喜欢这里的挑高，但那面“仿书墙”壁纸着实有点突兀。以一个志在豪宅定位的项目而言，显得有些格格不入。
这个景我个人给满分。我想也正因它与市区天际线保持了适度距离，而非如许多 CBD 公寓般被密集楼群包围。
与下层空中花园类似，这一侧布置了大量沙发与座椅，方便尽情欣赏 MBS 景观。
除常规座位外，也有数处可供用餐的区域。只是就家具本身而言，我觉得略显“廉价”，与前卫的整体氛围略不相称。
尽头处还设有户外用餐设施。但受限于场地布局，这里并不算私密，我不认为会被频繁使用。
South Beach Residences 评测 - 3 卧室
与 2-bedroom 不同，3-bedroom 配备私家电梯及电梯前厅。2,099 平方英尺的宽敞面积，可实现干湿分厨的双厨房布局，非常适合家庭使用。
3-bedroom 的入户由专属私家电梯抵达电梯前厅后进入。
空间更为充裕，足以规划一体化中岛厨房。
摆下一张圆形餐桌也游刃有余。
客厅一隅。
通往卧室的是一段短走廊。
这是其中一间次卧。
另一间次卧。
这两间卧室共用一间公共卫浴。
再来看主卧。
主卫也预留了浴缸位。
最后来到全屋的“高光”——尺度恰到好处的阳台，直面城市景观。
这是个十分宜人的空间，忙碌一天后在此放松身心，再合适不过。
South Beach Residences 评测 - 4 卧室
当然，4-bedroom 同样配备私家电梯。这个showflat中，将两间卧室打通，改成了一间超大的书房。
入户即至客厅。落地窗配合纱帘，更加凸显景观的通透与延展。
客厅开间充裕，连一张长弧形沙发也能从容摆放。
餐区。
先看主卧，紧邻客厅，并共享一段阳台空间。
主卧自带卫浴。
亦有充足空间设置梳妆区。
与 3-bedroom 一样，厨房可以做到干湿分厨。
还预留了工人房与独立附属卫浴。
如前所述，这个 showflat 将两间卧室合并为一间书房。
若舍得为此留出面积，这会是一间“宫殿级”的书房。
这里是次卧，带有飘窗，可作小型休憩位。
亦设有附属卫浴。
South Beach Residences 区位解析
South Beach Residences 位于 Beach Road，是真正的黄金地段。
项目紧邻 Suntec City，这里是大型零售与购物聚集区，周边还有 Marina Square 和 Millenia Walk。再往前就是 Raffles City，步行不远便可抵达 Marina Bay Sands。
总之，在周边配套与购物便利性方面，这里几乎无可挑剔。South Beach 整体由北塔与南塔两座塔楼构成，South Beach Residences 位于南塔的 23 至 45 层。
这意味着，即便你选择项目中最低的住宅楼层，也几乎可以确定能看到相当开阔的城市景观。
南塔正对著名地标 War Memorial。鉴于其为受保留的遗产地标，可预见政府将长期予以保留，此处不会有进一步的重建开发。
（因此朝此向的住户将长期享有开阔景观，无需担心有新项目拔地而起遮挡视线。）
在 MRT 连接性方面，South Beach Residences 也可谓“满分”。Esplanade MRT 就在项目楼下。
该站连接 Circle Line（CCL），可方便前往 Dhoby Ghaut、Macpherson、Serangoon 与 Holland Village 等地。
对大多数项目而言，毗邻一座 MRT 已属难得，但 South Beach Residences 还不止于此。步行约 5 分钟可达 City Hall MRT，该站为 North-South Line（NSL）与 East-West Line（EWL）的换乘站。
这意味着你可以轻松前往 CBD、Changi Airport，以及 Jurong East、Woodlands 等区。
最后，选择综合体住宅的一大吸引力在于餐饮配套（前文亦已印证）。即便不计周边各大商场，项目本身也提供不少餐饮选择。
Amenities
杂货
| 超市/杂货店 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Cold Storage - Raffles City Mall | 350m, 4-min walk |
| Marketplace (Jasons) - Raffles City Mall | 350m, 4-min walk |
| Fairprice Finest - Funan Mall | 850m, 11-min walk |
购物商场
| 购物商场 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Esplanade Xchange | 170m, 3-min walk |
| Raffles City Shopping Centre | 400m, 5-min walk |
| Millenia Walk | 650m, 9-min walk |
| Suntec City | 600m, 9-min walk |
| Mustafa/City Square Mall | 2.9km, 11-min drive |
| Start of Orchard Road Shopping Belt (Delfi Orchard) | 5.9km, 15-min drive |
学校
| 教育层级 | 院校名称 |
| 幼儿园（步行 1km 内） | ‘Growing Up Gifted’ MindChamps Global HQMindChamps PreSchool @ Marina Square Josiah Montessori: City Childcare Centre Little Neuro TreeViv’s SchoolHouse |
| 小学（车行 3km 内） | Stamford Primary Farrer Park Primary |
| 中学（车行 3km 内） | - |
| 初级学院（车行 5km 内） | - |
| 大学（车行 5km 内） | University of Newcastle Coleman College SMUMonash College James Cook University Victoria University of Technology Embry Riddle Aeronautical University |
| 理工学院（车行 10km 内） | - |
在“学区友好度”方面，这里并不占优——主要因其位于 D3。但可选择的私立大学与学前教育机构相当多，此外步行约 15 分钟可达 NAFA 艺术幼儿园。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ‘Esplanade Stn Exit F’ | 56, 57, 100, 107, 107M, 961, 961M | 260m, 3-min walk |
| ‘Suntec City’ | 10, 10e, 14, 14e, 16, 16M, 70, 70M, 196, 196e | 350m, 4-min walk |
最近的 MRT：Esplanade MRT —— 紧邻
South Beach Residences 的住户能享有极高的公共交通便利性。
项目临近 Nicoll Highway，经由 ‘Suntec City’ 巴士站前往东部十分便捷。
前往 Orchard 的行程为：步行 7 分钟至 ‘Capitol Bldg’ 巴士站，乘坐 111 号巴士 11 分钟（跨越 7 站）直达 Orchard Boulevard 一带。
鉴于距 CBD 甚近，乘坐 100 号巴士直达 Raffles Place 也只需 9 分钟（3 站），并不意外。
私家车出行
| 主要目的地 | 距离（及预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 2.3km, 8-min drive |
| Orchard Road | 3.9km, 14-min drive |
| Suntec City | 1.2km, 5-min drive |
| Changi Airport | 17.4km, 19-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 39.1km, 50-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 10km, 18-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 10km, 20-min drive |
| Mapletree Business City | 9km, 20-min drive |
| Tuas Checkpoint | 29km, 36-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 26.6km, 28-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 17km, 29-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 25.8km, 31-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 5.6km, 15-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 17.6km, 23-min drive |
*车程以高峰时段预估
临近出入口：Nicoll Highway 一处分流出口
小结：项目与酒店大堂共用车行入口。虽为单车道，但回转空间充裕。车库入口位于下客点对侧，因而两端的车行流线互不干扰，但进出项目仍共用同一条单车道出入口。
开发团队
开发商（CDL）
我清楚记得在 2019 年写过一篇《资本增值表现最好的 10 大开发商》。当时 City Developments Limited（CDL）旗下项目的平均 psf 实现“正向增值”的占比最高。
CDL 在新加坡酒店业向来实力雄厚（虽近年受疫情影响，相关收入出现了明显下滑）——但其高端住宅项目表现如何？
尽管其仍有两个人气项目在管线中（Boulevard 88 与 Haus on Handy），但过往位于 CCR、且兼具商业/酒店混合属性的高层项目，最为接近的当属 One Shenton 与 St. Regis Residences。
One Shenton 虽然外观出众，但室内做工口碑并不算好——这对豪宅而言无疑是“硬伤”。
不过 St. Regis Residences 无论内外品质都可圈可点。只是与 South Beach Residences 类似，因定价高企，去化率（租赁层面）相对不高——也有人将此视为额外的“稀缺性加分”。
鉴于 South Beach Residences 已竣工交付，这一部分其实并不那么关键——你完全可以实地看房，自行判断诸如装潢品质与项目维护等细节。
建筑设计（Foster & Partners + Aedas）
Foster & Partners 目前在新加坡仅有另一个项目（Leedon Park House），且类型不同。
尽管如此，该事务所在全球已完成 42 个住宅项目，另有 15 个在建，经验相当丰富。点击这里查看更多。
AEDAS 在本地也有不少代表作，包括 Sandcrawler 与 The Star（均为商业项目），以及唯一的住宅项目 Asimont Villas。
更多作品可点击这里了解。
户型配比
| 户型 | 单位数 | 单位面积（sqft） |
| 2-Bedroom | 88 | 936 - 1,798 sqft |
| 3-Bedroom | 32 | 1,604 - 2,282 sqft |
| 4-Bedroom | 19 | 2,239 - 2,616 sqft |
| 3-5 BR Penthouse | 6 | 3,897 - 6,728 sqft |
单位面积
整体来看，2-bedder 的变化最多（多半出于可负担性与投资偏好）。
与超豪项目的定位相匹配，单位面积非常宽裕，2-bedder 甚至超过 1,500 sqft。至于 1,798 sqft 的 2-bedder 是什么样：
飘窗、整条通长阳台（+花槽）、尺度可观的主卧与更宽绰的客餐空间，共同堆叠出了这 1,789 sqft 的体量感。
更妙的是 #23-07 独有的空中花园连通口（可直接通往 23 层的公共设施）。
同一立面的其余 2-bedder 面积为 1,593 sqft（不带空中花园连通）。
至于更小的 2-bedder 变体——
它们的面积为 1,216 sqft，是 South Beach Residences 中较常见的小面积 2-bedder。
同样配有贯穿主卧、公共卧室与客厅的通长阳台——但这次没有花槽，且横向的客餐一体区没有那么开阔，未达“阔绰”之境。
最后，附上单位示意图，供有兴趣的读者参考：
户型与朝向分析
项目总平面图
价格评析
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） |
| South Beach Residences | 99-year leasehold | 2016 | $3,278 |
| Eden Residences Capitol (District 6) | 99-year leasehold | 2016 | $3,206 |
| Duo Residences | 99-year leasehold | 2017 | $2,028 |
| Midtown Bay | 99-year leasehold | 2022 | $3,014 |
| The M | 99-year leasehold | 2024 | $2,651 |
| Concourse Skyline | 99-year leasehold | 2014 | $1,752 |
| City Gate | 99-year leasehold | 2018 | $1,940 |
以上为 D7（及 D6）在 2012 年后落成的项目。
本区也有不少更早期的项目，但我们今天聚焦于高端住宅。
可以看到，South Beach 的 PSF 领跑同侪。但更关键在于，总价（Quantum）能否为买家所接受。
| 项目名称 | 最小 1-bedroom 面积 | 总价（上次成交/目前叫价） | 最小 2-bedroom 面积 | 总价（上次成交/目前叫价） | 最小 3-bedroom 面积 | 总价（上次成交/目前叫价） |
| South Beach Residences | - | - | 936 sqft | $3.19m (May 2020), Current Asking: $3m+ | 1,604 sqft | Current Asking: $5m+ |
| Eden Residences Capitol (District 6) | - | - | - | - | 2,120 sqft | Current Asking: $6.04m |
| Duo Residences | 420 sqft | $1.06m (April 2019), Current Asking: $1.2m+ | 818 sqft | $1.86m (December 2013), Current Asking: $2m+ | 1,432 sqft | $3.08m (June 2017), Current Asking: N.A |
| Midtown Bay | 409 sqft | $1.34m (Dec 2020),Current Asking: $1.4m+ | 732 sqft | $2.08m (January 2020),Current Asking: $2.05m | 1,324 sqft | $3.81m (February 2020),Current Asking: $3.3m+ |
| The M | 409 sqft | $1.06m (July 2020),Current Asking: $1.3m+ | 592 sqft | $1.6m (December 2020),Current Asking: $1.36m+ | 904 sqft | $2.5m (October 2020),Current Asking: $1.9m+ |
| Concourse Skyline | 775 sqft | $1.32m (August 2009),Current Asking: N.A | 1,087 sqft | $1.75m (July 2018),Current Asking: $2m+ | 1,668 sqft (Podium Block instead of Tower Block) | N.A |
| City Gate | 431 sqft | $1m (October 2020),Current Asking: 880k+ | 560 sqft | $1.14m (June 2015),Current Asking: $1.2m | 904 sqft | $1.6m (May 2019),Current Asking: $.1.7m+ |
需要注意的是，Concourse Skyline 与 City Gate 位于 D7 的东端（距离 CBD 更远——因此归入 RCR，而非CCR）。
因此它们的 PSF 相对更“亲民”。
从单位面积可以看出，The M 与 City Gate 主打更小户型（让买家的总价更易负担）。
South Beach Residences、Eden Residences 与 Concourse Skyline 的单位面积整体更大、总价更高，定位为豪宅/高净值买家。
Duo Residences 与 Midtown Bay 则更像“混合型”，既有面向投资的小面积 1-bedroom，也有更适合自住家庭的 2 与 3-bedroom。
升值与前景
回看过去十年 D7 的新推项目，整体并未在原始成交价基础上出现“明显跳涨”——这也在情理之中。
事实上，许多“新盘”在推出时就已定价不菲——既要匹配拿地成本，也要反映其优越的地段优势。
归根结底，尚未出现足以提升投资需求、推高价格的关键因素——尤其考虑到，真正买得起这些单位的人群终究只是少数。
尽管这些年租赁需求大体保持在不错的水平，但也谈不上出现“显著走强、引人侧目”的变化。
另一个或许“暂不紧迫”的点在于：由于这些项目皆为 99 年地契，若部分投资者在数年后选择退出，彼时的潜在接手买家在面对高总价时，可能会更担心后续的“租赁年限折价”，从而压低出价（最终导致账面亏损）。
最后要说的是，过去几年里，这一带的宜居性并未发生“跃迁式”的变化。
这里商场云集、交通便捷、距离 CBD 近，本就拥有很高的生活便利度。餐饮与娱乐的品质与多样性在不断提升，但也谈不上是“彻底改变局面”的变量——至少尚不足以支撑显著的价格上行。
受制于用地条件，我不预期这里会出现太多新增的商业体量；少数成交地块更大概率将转作住宅。
这或许会为“住在这里”带来更多关注，进而在未来提升对小面积（更易负担）单位的需求（无论投资或自住）。
当然，这终究只是我的推测。
在我看来，真正的“赢家”是这一带更早期的项目，多年来涨幅可观——未来也可能会出现集体出售（en bloc）的机会。
若只是想通过买入这些“新一点”的项目来单纯博取资本利得，我认为不妨另觅他处。
对我而言，这里的最大价值，在于真正居住于此所能获得的“宜居性/便利性”。
我们的看法
站在 32 层的设施平台上，眼前景致令人由衷震撼：低密度的有地住宅、CBD 与海面交织的风光——这在新加坡的公寓里并不常见。
从周边高端商业，到下客大堂、电梯，再到实际单位，整个体验无不在“诉说”两个字：豪华。
对于有能力入手这里的本地买家而言，备选还包括 landed 住宅。
二者毕竟是截然不同的物业类型（后者还多了“永久产权”的加分），最终如何选择，取决于你的生活方式偏好、财务安排/预期/目标，以及对这所房子或许不那么显性的长期规划。
归根结底，这类项目的“情感价值”难以贴上明确价签。对于那些坐拥如此景观的单位，我完全能理解其对应的价格标签。
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