是什么让新加坡公寓成为优质的租赁投资？

在每篇 Stacked Pro 文章中，我们都致力于挖掘并解释影响新加坡住宅物业市场表现的各类市场力量。事实上，公开的房地产数据并不少，但一般屋主往往难以筛选和分析对自身最有用的数据点。

过去我们更多着墨于私宅的资本增值与转售价，但把镜头转向租赁市场，仍有不少值得探究的现象。

与其问自己：“如果把这套房卖掉，我能赚多少？”我们认为，是时候换个问题：“如果把这套房出租，我能赚多少？”

要把新加坡的租赁市场梳理清楚并不容易。不同于转售价，租金与公寓楼龄、剩余地契年限或开盘价之间的相关性较弱。新加坡有些较旧的99年租赁地契公寓，$psf 价格可能只有隔壁新盘的一半不到，但租金仅低15-20%。

这样的情况几乎在新加坡每条街都能看到。各个区域都有自己的版本，也让有意入市的投资者更难在某一带精准锁定表现最佳的项目。

再加上高额 ABSD，本地投资者已难以像以往几代那样轻松累积多套房产，投入与代价都大得多。

我们的方法论

我们的每篇 Stacked Pro 文章都有一套贯穿全系列的方法论。首先，我们会依据各项目当下的租金回报率，先整理出一份可进一步研究的项目清单。

我们也会拆分不同户型，评估其对大多数房东可预期的整体租金回报有何影响。这也有助于避免把一套较旧的1,000平方英尺两房与一套全新700平方英尺两房放在一起作不公平的比较。

我们也会设定其他筛选条件以剔除离群值。因此，我们尽量将分析限定在过去12个月内至少有10份租赁合约、且至少有5宗转售成交的项目。同时，项目落成时间应至少满18个月，以确保其租赁供需已大致趋于稳定。

在这一系列对租赁市场的深度解析中，我们也希望投资者能掌握自行交叉验证所需的关键方法与技巧。

你可以期待什么

首先，我们已发布本系列的第一篇文章——测算新加坡各类公寓的租金回报率。点此阅读。

接着，我们会比较同一片区内新旧公寓的差异，观察某些地段属性是否会提升一个社区的租赁需求。

随后，我们会梳理一些对房东而言表现最突出的公寓，涵盖第15区等热门、知名地段，以及第9和10区等豪宅区域；也会关注大型公寓项目高度集中的板块（指拥有超过1,000户的公寓）。

我们也会关注一些特定区域，例如第5区，其租赁市场深受邻近高等学府影响——包括位于 Kent Ridge 的 National University of Singapore 校园，以及加速发展的 one-north 园区。

此外，公屋与私宅在租赁层面的差异也值得对比。我们将借助以往 Pro 文章中的既有分析，拆解 HDB 住房的租约递减如何可能发挥作用。

会不会恰恰是那些最受租约递减负面影响的房子，反而带来更强的租金回报？我们将在相关文章中详述。

最后，我们会把所有讨论、分析与研究汇总成一份实用的清单，供 Stacked Pro 读者查阅。后续内容颇多，欢迎一路跟进。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。