根据 Cushman and Wakefield (C&W) 的研究，全球宏观经济的长期不确定性，让许多成熟市场中原本打算置业的人改为租房，在过去几年尤为明显。
这是这家全球房地产咨询机构首次发布的 APAC Living Investor Survey 的关键发现之一。报告指出，C&W 调查的多数投资者在将资本投向住宅（亦称 living 板块）资产时更为谨慎，但本质上仍致力于提高这类资产在其投资组合中的配置比例。
主要住房市场的租赁需求普遍走高——包括 Built-to-Rent (BTR) 项目、学生公寓与共居公寓等住宅子板块——已引来房地产投资者与机构资金的高度关注。
据 C&W 市场报告，在最新一轮投资周期中，众多基金经理与投资者尤为积极把握亚太地区学生宿舍基础设施需求上升所带来的机遇。
报告预计，未来5年将有逾 US$33 billion（S$41.81 billion）流向住宅或 living 板块资产与物业。此次调查涵盖持有合计超过 200,000 个单位或床位的住宅资产组合的投资者反馈。
C&W 亚太 living 负责人 Conal Newland 表示，学生公寓板块在波动较大的环境中通常表现更为出色，因为此时人们更倾向于上大学、延长学业时间，或重返校园。
这里所称的“学生”，不仅包括全日制大学在读生，也涵盖短期交换、短期课程以及其他短期学习或工作安排的人群。
C&W 亚太 living 研究主管 Josh Rose-Nokes 表示：“我们注意到，美国的政治环境对部分海外学生产生了一定的抑制。”他补充称，亚太地区的大专与大学阶段的学生日益倾向于选择更靠近家乡的高校作为替代选择。
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资金部署的便利性是关键
具体如何提供学生住宿，取决于各个市场与法域的现实条件。在日本，可能是收购现有多户住宅；在香港，则可能把市区旅舍改造成集中式学生宿舍。
调查显示，日本与澳大利亚最受投资者青睐，原因在于这些市场更便于机构化规模的资本部署，进而吸引了大量全球资金流入。
新加坡、韩国与香港紧随其后，同样为重点市场；除海外资金外，这三地也吸引了可观的本土投资兴趣。
该机构补充称，日本与澳大利亚在租赁与物业基础设施以及配套金融支持网络方面更为完善，能够支撑大规模资本投放，因此更有理由排在投资优先顺位。
日本是本区域最成熟的多户住宅市场。其机构化运营、适于出租的多户公寓体系已相当完善，便于收购。Rose-Nokes 表示，尽管日本的货币政策正逐步回归常态，2025 年日本的投资成交规模仍创下纪录。
澳大利亚获得的关注度位居第二。其核心市场如悉尼与墨尔本，长期面临住宅供应不足，难以满足对新住房的持续需求。
不过，可供投资的存量住宅项目稀缺，也意味着适度参与当地开发与建设至关重要。今年澳大利亚已加息 3 次，推高了融资成本。
在亚太其他市场，房地产资本的流向更趋谨慎，往往只对某一区域或子板块制定宽泛的配置目标。整体而言，资金更倾向于优先追求风险调整后的最佳回报。
持续的供给约束拖累投资目标落地
投资者对新加坡、香港与首尔依然感兴趣，但更偏向本土化操作。在这些市场，因现成的可租赁化存量较少，资本投放风险更高；且市场体量较小，难以实现规模化。
但仍有零星机会。例如，香港部分政策调整已使酒店、办公楼与旅舍改作学生宿舍更为可行。
在韩国，随着该国逐步摆脱其独特的“Jeonse”租赁制度——承租人一次性向房东支付大笔押金以换取居住使用权，租期结束后全额返还——租赁需求预计将上升。近期这一制度也屡遭不法分子滥用。
Stacked 曾在 2026 年 2 月的这篇文章中报道过韩国租赁市场的变化。
在新加坡，资金主要流向共居领域。Rose-Nokes 表示，本地校外私人宿舍供给明显不足，难以匹配需求。
调查显示，与本地运营商合作是多数全球投资者的首选入场方式——34% 将合作伙伴关系视为最可能的交易结构，高于改造既有建筑（22%）与在建/预建收购（20%）。超过一半的受访者表示，在管理层面更倾向于选择本地专业合作伙伴。
约 73% 的受访者称将采用改造策略——这也是新加坡与香港的主流路径。研究人员还指出，在新加坡，通过改造切入 living 板块在税务上更为高效。
从开发经济学角度看，开发商要获取新的“绿地”或“棕地”地块用于以租赁为导向的开发并不容易；且可供改造的店屋数量也终究有限。
这对新加坡意味着什么？
尽管新加坡的公共住房承担了大部分民众的居住需求，不同类型的租赁住房需求仍在上升，尤以年轻新加坡人为甚。
除了承接来新加坡的海外学生，这类物业同样面向在等待 BTO 组屋的年轻夫妇，以及希望在人生更早阶段获得更大灵活性或私密性、且不想背负房贷的本地年轻人（无论单身还是伴侣）。这反映了新加坡正在发生的文化转变——租房正逐步常态化。
就本地住房市场而言，若资本真能以此等规模与速度投入本区域，外来学生与务工者，以及本地年轻住户，将更容易、更顺畅地找到可负担的住宿。
像 lyf、Hmlet 与 Coliwoo 等本地运营商，需提前为与投资者的合作做准备，同时把握改造机会、疏解瓶颈。对于以出租自住房或第二套住房为业的本地房东而言，这也可能意味着与运营商合作——正如部分业主已在实践的那样。
若缺乏专业运营商与“拎包入住”的成套产品，需快速入住的租客很可能转而选择企业化运营方。
挑战与逆风
在未来几年，区域 living 板块的增长与机遇也将面临若干逆风。
受访投资者表示，经历新冠疫情的严峻考验后，他们在不确定时期如何运用资本方面更有经验；面对地缘政治危机、能源冲击与通胀等情境，也已做出更充分的预案。
不过，Newland 重申，若不出现新的显著通胀上行压力，宏观因素整体仍相对稳定。他表示：“随着临近 2026 年末并迈入 2027 年，市场流动性将保持强劲——本质上是储备交易陆续落地。若其他条件不变，我认为这一动能将继续积聚。”
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