在周末的任何一个傍晚，新加坡几大历史街区的差异便一目了然。Chinatown 的人潮多在 10pm 前散去，Little India大体维持平日的节奏；而在 Kampong Gelam，尤其是 Haji Lane 与 Bali Lane，场景则截然不同。
这一带自 Rochor Road 延伸至 Kallang River，白天吸引大批访客流连于 vintage 与时尚小店，以及近年沿 Haji Lane 快速冒起的拍贴机等打卡型店铺。
入夜后，食客走上街头用餐。此处在平日 3pm 至 1am、周末与公共假期 12pm 至 1am 改为仅供行人通行的热闹步行街。
这股热度也带起了围绕本地零售与生活方式体验的讨论。部分老店家表示，随着租金上扬他们被迫退出，关门的店似乎更多，街区原有的在地风貌也逐渐让位于面向游客的业态。
但这些声音是否体现在实际的成交与租金数据中？这又意味着 Kampong Gelam 正走向何方？近来的抱怨是否站得住脚？
「场所营造」让 Kampong Gelam 脱颖而出
新加坡各个保留区各有其历史底色，但街景演变方式并不相同。对 Kampong Gelam 来说，优势在于对生活方式、F&B 与零售业态的精心策划与编排。
Bali Lane 与 Haji Lane 的部分路段在每周特定时段步行化，让部分 F&B 租户得以沿街外摆。Kampong Gelam 亦是市区重建局（URA）Business Improvement District (BID) 计划中的街区之一。
这实际上是把场所营造、节庆活动日历与步行空间设计等，交由当地商界主导。政府则以会员费一比一配对的方式予以支持，前四年每年上限 $500,000。街区的识别度、昼夜使用与活动编排，更多是策划的产物，而非自发生成的「剩余个性」。
这也部分解释了近年的租金走势。随着零售人流更为稳定且覆盖面更广，愿意付出最高租金的租户并非唯一可行的经营者；小型业者也能在街区一隅立足，而不必成为主导者。
从 URA 数据看，Kampong Glam 各条街段的表现更能揭示各自的变化，而非对整个街区零售状况的一刀切描述。
自 2024 年起，仅 Haji Lane 延续了租金的飙升态势
细看成交数据，不同街段的市场周期与高低租时点，有助于理解这一区的市场动态。
Haji Lane 的中位租金在 2022 年为 $7.29 psf，2023 年降至 $6.43 psf。到了 2024 年，跃升至 $12.39 psf，单年飙涨 93%。
不过，2025 年回落至 $9.59 psf，随后再度走强；2026 年前五个月的中位租金约为 $12.94 psf（基于年内已备案的 10 份合约）。今年迄今，每月租约的总金额按这 10 份合约累计已超过 $98,000。
我们对 2024 年租金数据的检视也显示，涨势并非 Haji Lane 独有。相邻的 Arab Street 中位租从 2023 年的 $6.24 psf 升至 2024 年的 $8.66 psf，涨幅 39%。同期，Bali Lane 的零售租金也从 $5.98 升至 $6.55 psf，但涨幅较温和。
不过，自 2025 年初起，各街的租金走势开始分化。尽管 2025 年 Kampong Gelam 这三条街的平均租金普遍回落，真正的分歧则在今年以来更为明显。
2025 年，Haji Lane 的租金回落至 $9.59 psf，但在 2026 年前五个月大幅反弹至 $12.94 psf，略高于 2024 年峰值。Arab Street 的租金在 2024 年冲高后，2025 年全年基本维持在高位，中位租为 $8.07 psf；但 2026 年 YTD 急挫至 $6.21 psf，略低于 2023 年水平。
另一方面，Bali Lane 在 2025 年走软至 $6.06 psf，2026 年 YTD 回升至 $7.08 psf，创下新高，但整体仍位于多数业者在此区惯常应对的较低区间。
这条租金曲线也带动了网络与媒体上的讨论：Kampong Gelam 个性流失，似乎是 2024 与 2025 年租金环境挤压租户的反映。
不过，从数据看，至少在 Arab Street，租金大体已回落至多数业者更能承受的水平——当然，这不包含人力与货品成本上升的额外压力。
将视野放大到其他保留区，数字亦有相似之处，只是各自时间线不同。Chinatown 的 Pagoda Street 中位租在 2023 年几近翻倍，从 $4.50 升至 $8.91 psf；随后 2024 年回落至 $7.55 psf，目前约 $8.24 psf。
同属 Chinatown 保留带的主干道 South Bridge Road，则在我们考察的这段时间内稳步上行，从 2022 年的 $5.40 psf 升至 2026 年 YTD 的 $7.06 psf（+31%），并未出现旅游热点街道那样的「尖峰年」。
Little India 的 Buffalo Road 则波动更大：2023 年自 $13.52 降至 $9.88 psf，2024 年回升至 $12.19 psf，但今年以来再度降至 $11.06 psf。与此同时，Serangoon Road 在近四年里累计下跌 31%，从 2022 年的 $7.06 psf 降至目前的 $4.84 psf。
各年份中位租金 $psf
| Street (Conservation Area) | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 (YTD) | 2022 vs. 2026 % difference |
| Haji Lane (Kampong Gelam) | $7.29 psf | $6.43 psf | $12.39 psf | $9.59 psf | $12.94 psf | +77.5% |
| Bali Lane (Kampong Gelam) | $4.77 psf | $5.98 psf | $6.55 psf | $6.06 psf | $7.08 psf | +48% |
| Arab Street (Kampong Gelam) | $6.13 psf | $6.24 psf | $8.66 psf | $8.07 psf | $6.21 psf | +1% |
| Buffalo Road (Little India) | $13.52 psf | $9.88 psf | $12.19 psf | $11.23 psf | $11.06 psf | -18% |
| Serangoon Road (Little India) | $7.06 psf | $7.47 psf | $7.15 psf | $5.65 psf | $4.84 psf | -31% |
| Pagoda Street (Kreta Ayer) | $4.50 psf | $8.91 psf | $7.55 psf | $7.44 psf | $8.24 psf | +83% |
| South Bridge Road (Kreta Ayer) | $5.40 psf | $6.62 psf | $6.56 psf | $7.29 psf | $7.06 psf | -31% |
这组数据有两点值得注意。其一，Haji Lane 与 Arab Street 的租金比从 2022 年的 1.19x 扩大到今天的 2.08x。这意味着，在 Kampong Gelam，要撑过近年的租金增长，更考验经营者自身的续航力。
无法消化新租金水平的街段与租户组合，已被市场“压回”。放大到整个保留带，形态亦相仿：Chinatown 保留带内的主干道 South Bridge Road 持续温和上行、未出现尖峰，而同带的 Pagoda Street 则在 2023 年急涨。
整体而言，租金变动更多集中在旅游热度高的「微型街段」，而非整个保留街网。
这一区的租金分化，可能由两大因素驱动。其一，是会自我强化的租户结构：拍贴机、纪念品与主题 F&B 等，其收入直接系于 Haji Lane 周末稳定的人潮，因而更能承受较高租金。
只要这些业态持续愿意支付要价，区内可见的租金上限就会维持在高位。
其二则是高利率环境对个体房东的滞后影响。Haji Lane 上有不少店屋是在 2022、2023 年较高利率时购入。为偿付按揭或证明高收购价的合理性，不少房东倾向上调租金。
结果是，房东更倾向选择“出价更高”者，而非最契合街区气质的本地业者或更理想的租户组合。
与此同时，Arab Street 则是另一番景象。它与 Haji Lane 仅隔一街，却有自身的白天客流，长期以纺织与藤制品商为主，并非 Haji Lane 的潮流组合。
2024 年的租金尖峰将该街段推至 $8.66 psf，并在 2025 年维持在 $8.07 psf 附近，但今年未能延续。2026 年前五个月的中位租回落至 $6.21 psf，回到老租户更为熟悉的历史区间。
数据也提示：一条街的租金天花板，既取决于「谁走在这条街上」，也取决于「租户能付多少」。
据 Loyalle Chin 指出，更广义的 Bugis 区在租金 psf 上高于中央商务区店屋的可比对象。他将其归因于 URA 在 Ophir–Rochor 走廊落实的 Live-Work-Play 概念与Master Plan 2025，从而推动该区进一步集聚并带动租金增长。
URA 按季度发布的街层数据亦印证了这一点：North Bridge Road 的零售中位要约租在 2024 与 2025 年大部分时间维持在 $9.30 psf 以上，领先于如 Beach Road 等可比保留街段。
Chin 是 PropNex Realty 的物业经纪人，专注店屋与商业大楼，同时也是该中介旗下经纪团队 Steward Asia 的联合创始人之一，并在本区持有资产。
就地面情况而言，Chin 指出，North–South Corridor (NSC) 的道路工程期间，施工隔音围挡影响了通往 Bali Lane 临街店面的行人流量，因而有租户要求租金回扣。
他也留意到，依赖游客人流的零售商（如纪念品店）往往愿意以高于市场的租金承租店屋，抬高了其他租户的成本上限。他说：「以利润为导向的房东会选择付更多租金的租户；而有长线视野的房东，会挑选能合理付租、并能为社区带来正向升级的租户。」
租期更长的店屋溢价更为明显
根据过去 60 个月向 URA 备案的买卖，Kampong Gelam 保留区店屋的中位成交价约为 $6,026 psf（按土地面积计），期间共有 46 笔交易。
但这一「头条数字」其实掩盖了不小的价差。Haji Lane 与 Bali Lane 以 999 年租地店屋为主，成交多见于 $8,000 至 $10,800 psf 区间。
相较之下，Jalan Sultan 与 North Bridge Road 部分路段的 99 年店屋，成交更接近 $2,800 至 $5,000 psf。作为对比，Chinatown 的 Kreta Ayer 保留区近五年的中位价为 $11,627 psf，而 Little India 同期为 $4,612 psf。
近期 Kampong Gelam 的成交显示，买方大多也落在上述价带内：2025 年 3 月，Sultan Gate 一间永久地契店屋以 $19.1 million（$10,748 psf）成交；2025 年 10 月，North Bridge Road 一间永久地契单位以 $9.9 million（$5,507 psf）易手。
2025 年 12 月，Arab Street 一间租赁地契店屋以 $5.32 million（$8,102 psf）成交。URA 备案中最近的一宗 Haji Lane 交易可追溯至 2022 年 8 月，成交价 $3.8 million，土地面积仅 393 sq ft。
据 Chin 透露，12 Haji Lane（一间位于 650 sq ft 地块、建筑面积约 1,150 sq ft 的中间排店屋）已在 2025 年 8 月以 $6.98 million 成交；他表示，同排的转角单位如今可望接近 $10 million。位于 26 与 28 Haji Lane 的醒目转角双连单位，则被投资者持有，只有在 $20 million 水平才会考虑放售。
转角店屋通常更具溢价空间，因为可设置露天 F&B 座位——这是少数能与街区黄金路段租金相匹配的用途之一。
如今的店屋买家，已不再是以自用为主的业主或家族生意。Chin 近期撮合了一宗 $22 million 的店屋交易，买家为用于自用的家族办公室。他也观察到，更多超高净值人士（UHNWIs）与家族办公室资金正进入店屋资产类别。
至于他们的动机，他的看法很直接：毗邻Core Central Region (CCR)，但单位 psf 的入场价低于核心地段可比的永久地契住宅。
回报更多来自资本增值，而非租金
他估计，这一带永久与 999 年店屋的租金回报上限，毛租金回报率不超过 1.9%；而 99 年店屋大致落在高 1% 至 3% 的区间。
Tanjong Pagar 及中区其他地段的不少租赁地契建筑，剩余年期约 60 至 70 年，资本价值仍随通胀走高。Chin 认为，在持续的资本流入与当前低利率环境下，店屋收益率难有更大上升空间。
这对租户的影响大于对业主的影响。如今在 Kampong Gelam 的店屋投资回报，主要来自资本升值，而非租金收益。只要成交价持续抬升，为支撑入场价所需的 psf 租金也必须上调；下一位被选中的租户，往往就是其商业模式能「付得起」这类租金的那一位。
近年的「快闪店」正重塑这里的零售体验
部分公众讨论将「主承租—再转租」视为变相分租：即由一位经营者以整户价格承租，再转租给小型快闪品牌，包括近年在 Haji Lane 激增的拍贴机店。
严格来说，这并未违反规划规则——URA 管的是物业用途，而不是租户如何划分和使用室内空间。至于租约本身是否允许转租，则是房东与租户之间的合同问题。
这意味着，聘请活动策划方在承租单位内轮换快闪品牌，通常属于「同一用途内的经营活动」，不构成「变更用途」。
这点很关键，因为在实际操作中，这或许是小型本土品牌如今得以在 Haji Lane 露面的少数路径之一。整户租金的门槛过高，能独立承担的本地品牌已是少数。
这也是单看租金数字容易忽略的一面。Chin 指出，这类店屋快闪「小铺位」的租金可达每月 $20 psf 以上，较 Bugis Street 的同类更便宜，而且无需遵守购物中心常见的营业时段限制。
它们还能同时触达 Haji Lane 的潮流客群。对处于品牌打造期的年轻企业而言，这种「价格、人流与经营自由度」的组合，往往比替代选项更具吸引力。若主承租方精选并轮换优质小品牌，也能为街区带来更丰富的业态与更高的人流。
这片区将走向何方？
接下来三股结构性变化，可能进一步拉大「付得起租者」与「承载街区个性者」之间的差距。其一，是环绕 Kampong Gelam 的 Bugis 区域在「工作—生活—休闲」上的进一步集聚。
随着 Guoco Midtown、Shaw Towers 重建，以及沿线未开发地块未来可能推出等新项目陆续落地，周边店屋的隐含地价也会随之抬升。
其二，是 URA 在 2023–2028 Place Plan 中提出的车少化愿景，包括在 Arab Street 缩减车道以拓宽人行空间，并在更大范围内提升街区的步行连通性。
其三，是 2029 年 North–South Corridor (NSC) 完工，届时将移除 Bali Lane 朝向 Ophir Road 的临路阻隔，并进一步强化通达性。
上述每一项因素，单独来看，都将支撑区内租金的增长。就短期观察而言，Arab Street 的规划最具代表性：其店屋租金在 2024 年曾达 $8.66 psf，但至本季末几乎悉数回吐。
问题在于，更宽的人行道与更大的客流，能否重新点燃租金并使之「站稳」，抑或该街段的传统租户结构仍会将其锚定在 $6 psf 左右。
新兴零售趋势的折射
Haji Lane 一直折射着新加坡零售版图的变迁：由夜生活主导的深夜时段，正逐步让位于白天的古着与时尚买卖；晚间仍由 F&B 托底，但已不若十年前喧闹。与五年前相比，如今「全天」可做的事情更多，人流也反映了这一点。
更难的问题是：谁能在这里分享到这份增长红利？又会集中在哪些街段？随着租金为支撑价格而抬升，Haji Lane 的算式愈发偏向「付得起」者，而非最契合街区者。
要让这个街区不至于滑向单一租户结构，恐怕只剩「策展」：BID 的场所营造、由主承租方促成小品牌轮换进驻的快闪模式，以及 Haji Lane 周边仍能以可承受租金出借的街段。
Haji Lane 能否把 $12+ psf 的中位数稳住，抑或会像 Buffalo Road 那样回落，仍有待观察；但这一带仍具备足够的结构性条件，为塑造其性格的传统业者留出空间。
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