Parksuites 评测：毗邻 Henry Park 的静谧居所

让 Google 知道我们是您信赖的内容来源 将我们的编辑内容设为您搜索结果中的优先参考来源 信任此来源

项目：	Parksuites
地区：	10
地址：	Holland Grove Road
地契：	110-Year Leasehold
单位数量：	119
占地面积：	101,203 sqft
发展商：	Far East Organization
TOP：	2023

新加坡有多少公寓自带公园与迷你商业街区？

或许更值得关注的是……如今有多少新盘只由低层住宅组成，最高不过4 层！？ 

要给出略显羞涩、还请原谅的答案——‘寥寥无几’。

先从 Parksuites 的拿地背景谈起。

在 2018 年 2 月之前，房地产发展商 Far East Organization 已经有相当长的一段时间（整整 4 年）未通过政府售地（GLS）计划拍得地块。

他们上一次的战果？Woodlands Square 上一处罕见的 Strata 分层产权办公空间，同时还包含 F&B 与零售单位。  

从这段（冗长的）案例可见，Far East Organization 在 GLS 投标上多么谨慎，也能看出当机会出现时他们对这幅优质地的渴望（其出价 $1.213 billion，比第二高出价多出近 $200 million）。  

兼具无与伦比的静谧、相当不错的便利性，以及（对家长而言）周边有多所优质的幼儿与中小学选择可补充孩子的教育规划，纸面上看确实是个相当全面的组合。

然而，为何在这里的 119 个“专属”单位中，他们仅售出了 20%（或 24 套）？

我们会在后面的价格评测/分析中深入讨论。现在先来一趟展厅之旅，感受其格调与品味！

Parksuites 内部参观

不知你是否也有同感，对我而言，一个公寓的名字常常为项目定下期待的基调。新盘更是如此，因为名字往往是你首先接触到的信息。

也许是 Parksuites 读起来悦耳，也许是我对 Park（如 Park Hyatt）或 Suites（酒店高端房型）的联想，总之第一印象确实不错。

当然，好名字并不意味着项目就一定扎实，也不保证会有出色的资本增值——它所带来的只是良好的第一印象。

Parksuites 有两个出入口，但你在这里看到的入口仅供 Triplex 业主使用，因为他们有专属的车位。

Parksuites 的占地为 101,203 平方英尺，对于其 119 个住宅与 18 个商业单位来说听上去相当可观。但请留意，这些都是仅 4 层高的低层楼块——主要因为其所处位置为 Holland Grove 的有地屋区。

若你首次了解 Parksuites，很容易会以为这片开阔绿地是项目的一部分。

遗憾的是，这片绿意盎然其实是 Henry Park，对公众开放。若这片绿地仅供 Parksuites 居民使用，肯定会是巨大的卖点。

话虽如此，你仍能直接享受到家门口有公园的好处。尤其是有年幼孩子或宠物的家庭，肯定会喜欢这片可让孩子/宠物尽情奔跑玩耍的可爱空间。

我相信有些人会担心噪音问题，毕竟这是座公共公园。但由于项目位于有地住宅区，人流密度较低，应该能有所缓解。

配套方面，虽然没有网球场，但你可享有 3 个泳池——一条 50m 标准泳池以及两处较小的休闲泳池。

这条 50m 标准泳池长度非常适合游泳，但泳道相当狭窄。

这条 50m 标准泳池与沿 Holland Grove 的有地住宅平行而设——景观并不算理想。好消息是中间有一条排水沟拉开了距离，坏消息是你的视野也会望向排水沟。

如上所述，也设有一处休闲泳池。这一处明显较小，并面向 Moonbeam Terrace 的有地住宅后方。

最后一个泳池可谓拥有最佳景观，位于三楼并俯瞰 Henry Park。这里的泳池并不大，而且同样较窄——更适合作为放松、感受氛围的场所。

其他设施方面，就是常见的健身房与烧烤亭。其胜过竞品之处在于商业配套，18 个零售单位就项目体量而言相当可观。

其胜过竞品之处在于商业配套，18 个零售单位就项目体量而言相当可观。

Reuben Dhanaraj

宣传册上提到将引入手作零售与 F&B 选项，但是否能精心策展，吸引合适的租户，进而成为周边有地住户的小型目的地，仍有待观察。如果运作得当，我认为这会在便利与生活方式方面形成真正的吸引力。

审美见仁见智——每个人都有不同看法。就我个人而言有些矛盾。一方面配色悦目、颇具家居感；另一方面总觉得这种外观可能较快会显得过时。

Parksuites 提供 5 个独特的 Triplex（三层复式）单位，面积介于 2,885 至 3,068 平方英尺。可把它们理解为公寓社区中的“有地式”住宅。正如前文所述，这些单位拥有专属车位及入口。

虽说纸面面积相当可观，但你可能会面临与群屋式有地住宅类似的问题——由于分布在多层之上，实际体感并不会特别宽裕。

话虽如此，这里的层高很高，最低 3.4 米，最高可达 6 米（屋顶斜面最高点）。

Parksuites 2 卧 + 书房 户型评测

Parksuites 的 2 卧 + 书房户型有多种变体与面积，介于 786–872 平方英尺。最大的差异在于阳台面积，较大的单位配有私人屋顶露台。

你现在看到的是 786 平方英尺的单位——以 2 卧 + 书房而言，面积算是中规中矩。多数人最大的顾虑在于仅有一间浴室，这取决于你的居住安排，使用上可能不太从容。

踏入屋内，第一印象相当不错。横向开间比多数单位更宽，你会立刻注意到空间的通透开敞。

别忘了，门外还配有内置鞋柜——小而实用的贴心之处。

布局与Holland Village Residences Leven 2 bedroom unit（同样出自 Far East）有些相似。动线高效，几乎无浪费空间，并能让空间感显得比实际更大。

其代价是私密性较弱，尤其是中间的浴室为共享使用。

如同当下多数 2 卧新盘，餐厅与厨房几乎融为一体。取决于你选择的餐桌尺寸，整体而言还算宽裕。也因为布局关系，餐桌形状上有不少灵活性。

当然，这张餐桌并不大——加上其通透材质也减少了视觉阻碍。即便如此，仍能清楚看出这里所提供的空间尺度。

这里没有封闭式厨房，但收纳与台面空间尚可。当然，没有后勤阳台，洗/烘一体机也设置在此。

冰箱为 SMEG、烤箱为 Miele——都是厨房家电中的高端品牌。

采用这种开放式布局，通透的空间感不言而喻——不像我见过的其他一些 2 卧，把厨房与过道混用那样局促。

先说优点——客厅横向较宽，再次强化了开阔感。另一方面，纵深不长，因此需留意沙发的长度选择。

如图所示，通往主卧或阳台都有充裕的行走空间。

另一种摆放方式是把沙发靠墙（现在电视的位置），或许能让空间感更强。至于电视？不妨安装投影幕从天花垂下，不看时收起，留出背后的空白空间。

以整个单位的面积来看，阳台其实不小。这也不意外，毕竟项目主打生活方式——较大的公共空间与较小的卧室。

主卧位于阳台旁，因此入口就在客厅边。正如上文所言，这种开放式布局的弊端是私密性——不同于常见 2 卧把主卧“隐蔽”在尽头的做法，这里无疑更少些亲密感。

令人惊喜的是，主卧空间并不算小，前方甚至还能放下一张窄梳妆台。窗户从一端到另一端，采光良好。

衣柜的容量与多数2 卧常见配置类似——对多数伴侣而言可能仍显不足。有意思的是，这里衣柜并未顶天，未充分利用略高的层高。

• 

• 

主卫，或者说公卫，空间可喜地宽敞。但——这点很关键——整个单位仅此一间浴室。它设有两个出入口，分别连接主卧与书房，从灵活性角度看很不错。但如果你住在主卧，从私密性角度就不太理想了。

同样因为布局关系，台盆台面很长。虽然储物空间充裕，但毕竟是共用浴室。

书房尺寸尚可，至少配有窗户引入自然光。你可以考虑装门把它封闭起来，但那意味着要穿过两道门才能到浴室。

最后是公用卧室。它偏小，原因在于外侧纳入了书房空间。所以这里实际上更适合摆放单人床。

我希望窗户能做成端到端设计，因为下半部已被外侧的 RC 板影响。

Parksuites 2 卧 Dual Key 户型评测

• 

• 

面积为 1,173 平方英尺的这款 2 卧Dual Key 户型看起来不小，但别忘了你也为挑空与通往平台的楼梯空间买单。

在功能性上，你总会吃点亏——尤其是考虑到私人屋顶露台与楼梯，这类户型更在乎生活方式体验。

在 Parksuites 的示范单位里，无法完整呈现双层体验，但 Far East 的示范做得不错，清楚展示了实际效果。

一打开大门，就分为两套：左侧是第一层单位，右侧是通往第二层单位的楼梯。

在进门前，首先看到的是前厅/杂物区。这里放置洗/烘一体机、小水槽与部分收纳。如果你打算把另一套出租——这个区域其实是共享的。

你也可以把这部分封起来，纳入下层单位内——具有一定灵活性。

有人可能觉得先经过杂物区再入户有点奇怪，但对我而言并不至于成为硬性否决。

如同多数小户型，从厨房进入起居空间。

厨房空间还不错，台面与收纳都尚可。话虽如此，布局所限，不适合重油烟烹饪——虽有油烟机，但效果也仅限一定程度。

问题在于前厅阻断了穿堂风——即便两扇门都打开，也没有形成通风走廊来给室内换气。

当然，你可以开窗并借助风扇，但并非理想状态。

• 

• 

如你所料，餐区尺寸有限——需谨慎选择餐桌大小。

不过，由于这里层高更高，体感上开敞许多，这点单看平面图体会不到。

起居区尚可，足以摆下一张小沙发与茶几。但若买成品电视柜可能会有挑战，除非牺牲部分通行空间。

这一侧没有阳台，因为二层已经有屋顶露台。

公用卧室就位于餐区旁。

卧室尺寸尚可，但因层高高于平均水平而显得更为宽敞。虽然看起来似乎还能放一张梳妆台，但如果椅子不收回，动线会有些局促。

这里的浴室尺寸不错，花洒头的选择也颇为独特。

我们上到第二层。

上楼后，迎面便是卧室。左侧为衣柜、小型茶水吧与套卫。

高层高令空间感更宽裕，我尤其喜欢斜屋顶的天际线——为单位增添了不少性格。

• 

• 

整体空间表现尚可，尤其是上方额外的平台还能兼作书房。

最独特之处，莫过于这处私人屋顶露台。示范单位的软装很好地呈现了空间的潜力——非常温馨而恬静。

虽然高度并不高（4 层），但 Holland Grove 区域整体低矮，不会有高楼“俯视”带来的压迫感。

再看上方平台。不同于我见过的某些陡峭危险的踏步，这里配的是标准楼梯——但也因此占据了部分起居空间。

与大多数平台类似，这里的层高受限。对身高出众者来说，可能会顶到天花板。但整体而言仍是一处适合静心工作的温馨角落。

• 

• 

最后是主卫。面积较小，小窗户帮助有限（深色调也无益于放大观感）。

Parksuites 区位评测

即将落成的 Parksuites 位于风景优美的第 10 区。除与 CBD 相距不远外，第 10 区还有许多亮点——从 Bukit Timah Hill 的景致，到 Holland Village 众多受欢迎的美食与酒吧。

考虑到其周边环境，可以说 Parksuites 竣工后会为这片区域增添更多“个性”——以自然为主题的综合体，汇集手作零售社区（趣闻：这还不是全部！）。

项目地脚下便是小而静的 Henry Park——是忙碌一天后放松身心的好地方。

除道路对面的 Henry Park Primary School 与 Glentrees Condominium 外，周边多为低层建筑与洋房。往西则有数座（更高的）HDB 公寓与少量高端公寓。

如果想吃本地美食或与朋友小酌，Holland Village 也只需搭乘数站巴士即可到达！

公共交通 

巴士站	经过路线	距离公寓（及预计步行时间）
’Henry Park’	92, 92M	130m, 1-min walk
’Bef Moonbeam Walk’	7, 61, 75, 156, 165	275m, 3-min walk
’Opp Moonbeam Walk’	7, 7B, 61, 75, 156, 165	330m, 4-min walk

最近的 MRT：Dover MRT – 800m, 10-min walk

并非所有住户都会对步行 10 分钟至 MRT 感到舒适，不过沿途有美丽的风景（洋房与非常整洁的社区），有人甚至会享受这段路程。 

更贴切地说，若你通勤往 CBD，乘坐 61 路巴士 6 分钟（跨 7 站）可到 Commonwealth MRT，再从 East-West Line 乘车 12 分钟直达 Raffles MRT（全程约 18 分钟）。

若前往 Orchard MRT，可在 ‘Opp Moonbeam Walk’ 上车搭乘 7 路巴士，约 18 分钟抵达。 

私家交通

主要目的地	距离公寓（及预计尖峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	12.1km, 18-min drive
Orchard Road	6.3km, 12-min drive
Suntec City	16.1km, 23-min drive
Changi Airport	29.5km, 33-min drive
Tuas Port (By 2040)	31.2km, 37-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	16.1km, 20-min drive
Mediapolis (and surroundings)	3.7km, 11-min drive
Mapletree Business City	9.2km, 14-min drive
Tuas Checkpoint	20.9km, 21-min drive
Woodlands Checkpoint	18km, 21-min drive
Jurong Cluster (JCube)	9.1km, 14-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	18.8km, 22-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.4km, 19-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	18.8km, 22-min drive

*注：车程以尖峰时段估算

小区最近出入口：沿 Holland Grove Road 有 2 个出入口

“一个 119 户的项目有 2 个出入口？”

其实并非如此……

只有一个出入口连通主地下车库，另一个则是 Tower 1 的进/出口，且该塔拥有专属车位（我们会在开发用地部分再详述）。

外部道路方面，Holland Grove Road 为双车道，但在早晨、傍晚与晚间的短时段，因家长接送 Henry Park Primary School 学生（共享道路）可能会出现车流偏大的情况。

除此之外，从 Holland Grove Road 驶往通往 CBD 的 Holland Road 应当不成问题。

不打算开车的住户，可依赖 Parksuites 的中心区位优势——Holland Road 两侧有多条巴士线路可供选择。

杂货

杂货店名称	距离公寓（及预计步行时间）
Cold Storage – Jelita	400m, 5-min walk OR 1km, 4-min drive
Giant Express – Ghim Moh Rd	1.1km, 14-min walk ORD 1.4km, 4-min drive
Fairprice – Ghim Moh Link	1.4km, 17-min walk OR 4.4km, 8-min drive

学校

教育层级	院校数量
学前（1km 步行范围内）	4
小学（3km 车程）	3
中学（3km 车程）	3
国际学校（3km 车程）	2
初院（5km 车程）	3
大学（5km 车程）	4
理工学院（10km 车程）	2

更多看点

• 配套丰富……且有众多 F&B

第 10 区配套极其多元——惠及周边众多住宅项目。

比如，Jelita Shopping Centre 与 Parksuites 仅有一点点距离（大概假设你能扔出 400 米那么远），汇集多家零售与一家 Cold Storage（而且很大）。

想要酒吧串游或大快朵颐？周边不乏提供优质美食的 F&B。 

例如不远处的 Holland Village 的餐馆与酒吧，沿 Holland Road 乘坐几站巴士即可。 

对热爱美食的人，还有一个值得一提的亮点？ 

20 Ghim Moh Road 的小贩中心。

这里有 Yuan Authentic Thai Stewed Beef Noodles（我不久前还常去），以及多种价格亲民的本地美食。

此外，附近医疗服务的可达性也很高。 

在 Jelita Shopping Centre 内有 International Medical Clinic——一家运营逾 15 年、服务多样的诊所。诊所由 8 名医生坐镇，曾在英国、澳大利亚、德国与加拿大等国接受医学训练。

此外，Parksuites 也与多家医院距离不远，最近的为 Gleneagles Hospital 与 National University Hospital。 

两者车程 9–10 分钟，因此如遇突发医疗情况也能迅速应对。

• 宁静与静好的生活

Parksuites 位于私宅围合的片区中央。 

周边多为低层住宅，住户多追求私密与安宁，可放心这里的首要基调就是静谧。 

项目距离 Holland Road 也有一定距离——该路在不同时间段通往 CBD 因此较为繁忙。正如前文所述，Parksuites 远离任何 MRT 轨道——居民无需担心此类噪音。

更锦上添花的是，心爱的 Henry Park 近在小区之内。 

傍晚可带孩子去游乐场，亦可从小区手作零售店买杯饮料，晚饭后在绿树环绕中来一段短而放松的散步。

若你喜欢与伴侣、孩子悠闲散步，新加坡 Singapore Botanical Gardens 距家仅 8 分钟车程！

• 毗邻知名学府

孩子的教育——选房时的重要考量之一。幸运的是，Parksuites 周边名校林立。

若孩子仍在启蒙阶段，Little Ones Kindergarten、Mount Sinai Montessori Kindergarten、Kinderland Preschool 与 Between Two Trees Preschool 均在 1km 步行范围内。

若升入小学，马路对面的 Henry Park Primary School 就是不二之选。它是新加坡受欢迎的小学之一，与 Parksuites 隔 Holland Grove Road 相望。

至于高等教育，Singapore Polytechnic 通过天桥与 Dover MRT 相连，步行 10 分钟或驾车 7 分钟即可到达！

Parksuites 开发用地与规划

Parksuites 配套设施

50m 标准泳池	儿童泳池	休闲泳池
烧烤亭	健身房	按摩池
用餐亭	24 小时保安	社区花园

有意思的是，你会发现多数单位的视线并不会被对面的空白墙或楼块遮挡（这在许多HDB flats 或高层住宅中很常见）。

除 Tower 2 的 #32 至 #36、Tower 4 的 #9、#13、#14、#15 及 Tower 5 的 #5 外，其余单位的视野皆无遮挡，可望向如画的 Henry Park，或周边低层住宅与葱郁绿意。

Tower 1 自带一些偏爱私密与专属感的特质。它仅有 5 个并排的 Triplex 单位，每个都拥有专属地下车位（还记得我提到公寓的两个出入口吗？）。

不同于其他（更大体量）项目，Parksuites 的设施与服务不算丰富——但它拥有自己的迷你商业体，共计 18 个零售单位，位于小区之内。 

可以把它看作Sengkang Grand Residences 的小型化版本——同样配有“公园”，并在其下方设有整座商场。 

至于实际设施，针对这处相对小型的社区，配置简单：健身房、数个私宴亭，最后当然还有泳池。

不得不说，Parksuites 在泳池的设计与布局上颇为大方。就氛围而言，湛蓝的池水与小区及 Henry Park 的绿意背景相映，一定会让整体观感更显雅致。

除了 50m 标准泳池外，还有儿童池、休闲池、按摩池，甚至在 Tower 2 地下健身房旁还有“倒影池”。Tower 1 三层也设有自己的休闲泳池（供该塔 5 个 Triplex 住户共享），俯瞰小区与下方公园。

论规模与设施，当然无法与 Sengkang Grand Residences 相比，但在奢华感与专属性上却更胜一筹。

最少午后西晒的优选楼叠

• 

• 

• 

• 

午后受西晒影响较少的楼叠包括 32–35、16–26、6–8、11–12 与 01。

朝向西北方向的单位全年都会有午后阳光直射。

最佳楼叠

对 Parksuites 而言，选择其实很明确——楼叠 19、18、17、16、28、27 与 26 最为出色，东向可俯瞰 Henry Park，视野可谓难得。

若你也喜欢泳池景观，楼叠 20–25 以及 1–10 可眺望泳池，并与周边有地住宅保持良好退距。周边整体低矮，因此高楼层在这方面会有更好表现。

户型配置

户型	单位数	面积（sqft）
1 Bedroom	10	581, 592
1 Bedroom + Study	28	624 – 689
2 Bedroom (Single Level)	8	700 – 829
2BR + Study (Single Level)	30	786 – 872
2 Bedroom Duplex (Dual Key)	22	1,098 – 1,227
3 Bedroom Duplex (Dual Key)	16	1,389 – 1,475
4 Bedroom Triplex	5	2,885 – 3,068

考虑到这是一个 119 户的小区，可选择的单位并不算多。

不过我得说，Parksuites 的发展商在各座楼内不同层级的户型分布上做得不错——让整个小区的总体布局更为清晰。

Prices for Parksuites

Price Breakdown (1st Property)

	1-Bedroom	2-Bedroom + Study	2-Bedroom Dual Key	3-Bedroom Dual Key	4-Bedroom
Price	$1,296,792	$1,767,714	$2,308,464	$2,841,624	$6,810,960
25% Down Payment	$324,198	$441,929	$577,116	$710,406	$1,702,740
Additional Costs
Buyer Stamp Duty	$36,472	$55,309	$76,939	$98,265	$257,038
Legal Fees	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
Valuation Fees	$300	$300	$300	$300	$300
Stamping Fees	$500	$500	$500	$500	$500
Total Price	$1,336,564	$1,826,323	$2,388,703	$2,943,189	$7,071,298
Initial Investment Amount	$363,970	$500,537	$657,355	$811,971	$1,963,078
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,615	$3,144	$4,106	$5,124	$10,738
Rental Yield	2.35%	2.07%	2.06%	2.09%	1.82%

Price (2nd Property)

	1-Bedroom	2-Bedroom + Study	2-Bedroom Dual Key	3-Bedroom Dual Key	4-Bedroom
Cost Without ABSD	$1,336,564	$1,826,323	$2,388,703	$2,943,189	$7,071,298
Plus: ABSD (12%)	$155,615	$212,126	$277,016	$340,995	$817,315
Total Price After ABSD	$1,492,179	$2,038,448	$2,665,718	$3,284,184	$7,888,614
Initial Investment Amount	$519,585	$712,663	$934,370	$1,152,966	$2,780,394
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,615	$3,144	$4,106	$5,124	$10,738
Rental Yield	2.10%	1.85%	1.85%	1.87%	1.63%

价格评测

本评测将进行两组对比——一组将 Parksuites 与同级项目比较，另一组则与周边项目比较。

若你读过我们之前对Jadescape 的评测，会留意到当时选取的是 RCR（或市区边缘）的巨型项目（800+ 户），且大多距 MRT 在一定步行范围内。

在第一组比较中，我们将范围稍微扩大，基于仅与 RCR 内、距 MRT 步行 10 分钟以内、且体量相近的新盘进行对比。

（关于各项目更多细节，可查看我们当前的新盘速查表）

项目名称	地契	TOP	均价	距 MRT	MRT 站	住宅单位数
Parksuites	110-year Leasehold	2023	$2,033 psf	800m, 10-min walk	Dover MRT	119
Artra Residences	99-year Leasehold	2021	$2,031 psf	30m, 1-min walk	Redhill MRT	400
Meyerhouse	Freehold	2023	$2,326 psf	430m, 5-min walk	Tanjong Katong MRT	56
Coastline Residences	Freehold	2022	$2,387  psf	180m, 2-min walk	Tanjong Katong MRT	144
Jui Residences	Freehold	2022	$1,744 psf	580m, 7-min walk	Potong Pasir MRT/LRT	117

不出所料，第 15 区的 Meyerhouse 与 Coastline Residences 在 psf 价格上领先，不仅因为靠近 Tanjong Pagar MRT Station，也因为它们是受欢迎的永久产权“东海岸”物业（找不到更贴切的表述）。

这份价格表的异类是 Jui Residences。原因之一在于——虽然 Jui Residences 距 Potong Pasir MRT 的距离不如 Parksuites 距 Dover MRT 远，但它紧邻 Serangoon Road（主干道），且距离 Pan Island Expressway 不到 200m。 

没错，即为住户带来噪音问题。

至于 Artra Residences，你会注意到其 psf 与 Parksuites 几乎持平，但原因不同…… 

Parksuites 的价值主要源自其“综合体”属性、环绕 Henry Park、园区内零售配套、以及毗邻名校（更不必说地价与黄金地段）。

Atra Residences（原文如此）的价值则在于与 Redhill MRT 的超近距离，以及 Redhill 区域的整体价值与人气（周边还有诸如热门公寓Tanglin Regency、Echelon 与 Avenue South Residence）。

*旁注*：我知道本评测中的部分价格对比可能对不同背景/需求的买家而言略显小众。若你希望我们对你关注的新盘进行更详细的对比分析，欢迎联系 stories@stackedhomes.com，我会尽快回复！

好，那么对只关注 Parksuites 周边项目的买家来说，邻近项目的情况如何？

项目名称	地契	TOP	均价
Parksuites	110-year Leasehold	2023	$2,033 psf
Glentrees	999-year Leasehold	2005	$1,274 psf
Quinterra	99-year Leasehold	2009	$904 psf
The Serenade @ Holland	99-Year Leasehold	2004	$807 psf

这里列出了 Holland 一带距 Parksuites 600m 半径内的私宅价格对比。需要说明的是，我排除了 Allsworth Park、Ridgewood 与 Evian Condominiums，因为它们年代较久（均于 80 年代 TOP）。

如你所见，Parksuites 是该区域内最昂贵的公寓。

若你更偏好该区域内更实惠的私宅，Quinterra 与 The Serenade @ Holland 确实显眼（字面意义上），高达 19 层。打趣地说，比 Parksuites 足足高出 16 层！ 

不过提个醒，这两座公寓距最近的 MRT（同为 Dover MRT）更远于 Parksuites——这也导致其 psf 价格更低。

若你想住在该区但需要明显更大的居住空间，Glentrees 也值得关注。

Glentrees 位于 Henry Park Primary School 与 Jelita Shopping Centre 后方——步行进出距离较长（除非横跨铁轨）。另外，若你热爱运动，步行约一分钟就有羽毛球场、篮球场与跑道。

升值潜力分析

本部分将围绕项目特质、其周边与整个第 10 区展开。

细看图示，你会发现除右下角的 Ghim Moh HDB 开发外，Parksuites 是唯一配备商业零售的住宅项目。

这在项目自带公园的基础之上，进一步提升了其专属性。 

周边名校林立，也完善了其亲子友好属性。 

仅凭这些卖点（尤其是自然、私密与综合体属性），随着当前一系列新盘先后入市，项目的关注度提升，未来有望吸引更多高净值买家。 

就 Parksuites 的周边而言，你会从总体规划图看到，周边已被其他住宅环绕，皆为低层住宅与洋房，短期内不太可能被收购重建。

换言之，Parksuites 近旁几乎不太可能再出现新公寓开发——虽说这未必能显著推高价格，但会保障邻里最大的卖点（专属/静谧）不受破坏。 

同样需要注意，未来在 Parksuites 附近新增 MRT 项目的机会极低至近乎为零。诚然，这不像前文提及的 Meyerhouse 与 Coastline Residences 那样可带来明显的升值推动，但可确保该区域更为珍贵的“隐逸”属性始终如一。 

最后谈谈第 10 区——配套充足，潜在升值前景可期。

截至 2019 年 12 月，第 10 区的平均 psf 估值为 $2,477psf，而在 2015 年 1 月为 $1,716psf——大幅上升了 44.35%，即 $761psf。

此外，第 10 区亦是集体出售热门区域，2016–2019 年间共有 21 个公寓完成 en bloc（且区域内仍有多处黄金地段的老项目，几近成熟）。

没错，集售热潮或已退去，但别忘了其背后的逻辑。 

“渴求补充土地储备的开发商 + 害怕错过（利润）的心理”。 

待疫情影响消散，未来数年是否会再现集售升温？并非不可能。  

届时，意味着供应管道中将出现更多估值更高的住宅（且未计经济与货币增长因素），从而带动周边价格上行。

我们的看法

我喜欢 Parksuites 的理念——低层社区的小而舒适规模、窗外可见公园、以及没有主干道车流或 MRT 轨道噪音的加分项。

此外，园区内零售与附近超市也锦上添花。

但这一切是有代价的——更小的单位面积。

所以问题在于：你是否愿意为更小单位的新盘支付溢价？

这确实不易抉择，也是很多人都会遇到的问题——我该买新盘但小面积？还是买二手但更宽敞？

问题在于，尽管 Parksuites 的整体区位不错，但并不像紧邻 Holland 核心地带那般炙手可热——而那里也面临大量新盘竞争。

如果你喜欢更为静谧、田园式的环境，同时又靠近必要配套，这里绝对是很好的选择。但现实是，很多看重这些特质的人也同样希望拥有更大的生活空间——而这在周边有不少替代选项。

发展商备注：

Far East Organization 是新加坡规模最大、也最成功的私人地产开发商之一。

我们大多数人其实都曾经光顾过他们的项目：如 Clarke Quay Central、Orchard Central、Junction 10 乃至 West Coast Plaza 等商场。

公司由新加坡备受爱戴的企业家已故黄廷方（Ng Teng Fong）于 1960 年创立（是的，就是那位同名医院的创办人），Far East Organization 为国家城市面貌转型做出了巨大贡献。

其组合包含逾 780 个开发项目，其中包括 55,000 套私人住宅。代表性住宅项目包括 Bullion Park 与 One Holland Village Residences——欢迎查看我们过往评测！

Far East 的子公司包括 Far East Orchard Limited、Yeo Hiap Seng Limited 与 Far East Hospitality Trust，自 2012 年 IPO 以来，后者一直是新交所（SGX-ST）上唯一以新加坡为核心的酒店与服务式公寓信托。

不出意外，发展商的足迹并不局限于新加坡（甚至不止亚洲）。迄今为止，Far East 也在澳大利亚多地建立不断增长的投资与开发组合，通过合作与收购投入达 A$2 billion！

在进军与亚洲经济周期不同的海外市场的同时，仍能在本土持续打造高品质地产项目，Far East Organization 一次又一次证明了其业务的多元与高效组织能力。 

在优良价值观、丰富经验与强劲领导力的支撑下，这家公司不仅赢得公众的尊重（这一点在长期升值趋势中常被低估），也在本地业务与现有产品上展现出可观潜力。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。