Parksuites 位于低层私人住宅飞地的中心，且远离任何 MRT 轨道，对渴望宁静的人而言再合适不过。其与 Henry Park Primary 相对而立的地理位置，也使其非常适合有年幼孩子的家庭。
| 项目： | Parksuites |
|---|---|
| 地区： | 10 |
| 地址： | Holland Grove Road |
| 年限： | 110-Year Leasehold |
| 单位数量： | 119 |
| 占地面积： | 101,203 sqft |
| 发展商： | Far East Organization |
| TOP： | 2023 |
新加坡有多少个公寓既自带公园，又内建迷你商业区？
也许更重要的是……如今有多少新盘项目全部为低层住宅，最高仅4层！？
坦白说，答案是“为数不多”。
让我先从 Parksuites 土地收购的小背景说起。
在 2018 年 2 月之前，发展商 Far East Organization 通过Government Land Sales（GLS）计划获取地块，已经相隔了相当长的一段时间（整整4年）。
他们上一次的“战利品”？位于 Woodlands Square、包含餐饮与零售的罕见 Strata 写字楼空间。
单从这段（漫长的）案例即可看出，Far East Organization 在 GLS 投标上多么谨慎，也能理解当机会出现时他们是多么渴望拿下这块宝地（他们的出价为 $1.213 billion，几乎比第二高出价多 $200 million）。
若从纸面来看，这里兼具无可比拟的静谧、不俗的便利性，且（对家长而言）周边有多所优质的学前与中小学资源，整体提供可谓相当全面。
然而，为何至今仅售出 119 个独家单位中的 20%（即 24 套）？
我们会在后面的价格评测/分析中深入探讨。现在，就先来一场展厅之旅，感受其精致与格调吧！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Parksuites 深度导览
不知你是否也有同感：楼盘的名字常常定下对一个项目的期待基调。对新盘更是如此，因为名称往往是你首先听到的信息。
也许是因为 “Parksuites” 读来顺口，或是我对“Park（如 Park Hyatt）”“Suites（酒店套房级别）”这些词的联想，总之第一印象很不错。
话虽如此，好名字并不意味着项目一定扎实，更不能保证资本升值——它所带来的只是一个良好的第一印象。
Parksuites 共有两个出入口，但你现在看到的这个仅供 Triplex（三层）单位的业主使用，因为他们有专属车位。
Parksuites 占地 101,203 平方英尺，就 119 个住宅和 18 个商业单位而言，听起来相当体面。需要注意的是，这里都是仅 4 层的低矮楼块——主要是因为它位于 Holland Grove 有地住宅区。
如果你第一次了解 Parksuites，很容易以为这片开阔草地属于小区范围。
遗憾的是，这片绿意盎然的空间其实是 Henry Park，公众可进入。如果这片草地能专属 Parksuites，那无疑将是一个巨大的卖点。
话虽如此，你依然可直接享受到“家门口就是公园”的便利。尤其对有年幼孩子或宠物的家庭而言，这里绝对是一块让孩子/宠物尽情奔跑玩乐的绝佳空间。
我相信也有人会担心噪音问题，毕竟这是公共公园。但由于它坐落在有地住宅区，人口密度较低，噪音应会得到缓解。
配套方面，没有网球场，但有 3 个泳池，包括一条 50m 的标准泳道和两个较小的休闲泳池。
这里的 50m 泳道长度很适合游泳，但泳池带相当狭窄。
这条 50m 泳道与沿 Holland Grove 的有地住宅平行——景观并不算理想。好消息是中间有条排水渠形成了退距，但坏消息是视线也会面向排水渠。
如前所述，这里也有休闲泳池。它明显更小，面向 Moonbeam Terrace 有地住宅的背面。
最后一个泳池的景观可以说是最佳的，因为它位于三层，可俯瞰 Henry Park。这里的泳池并不大，也同样偏窄——更适合休憩，感受氛围。
其他设施方面，就是常规的健身房与烧烤亭。它真正区别于竞品的，是商业部分——18 个零售单位，以项目体量而言相当可观。
它真正区别于竞品的，是商业部分——18 个零售单位，以项目体量而言相当可观。
Reuben Dhanaraj
虽然宣传册上写明将引入手作零售与 F&B，但是否能精心策划，吸引到合适的租户，从而成为周边landed住户的微型目的地，仍有待观察。如果做得好，我认为这将是生活便利与品质上的一大亮点。
设计一向见仁见智——每个人的看法不同。就我个人而言，态度有些复杂：一方面色调宜人、观感温馨；另一方面总觉得这种风格可能较快过时。
Parksuites 提供 5 个独特的三层单位，面积介于 2,885 至 3,068 平方英尺。可将其视为坐落于公寓社区内的“有地式”住宅。如前文所述，它们配有专属车位与出入口。
纸面面积虽可观，但你可能会面临与部分landed homes类似的问题——由于分布在数层，体感面积未必如数据般宽敞。
不过，这里的层高不低，最低 3.4 米，最高可达 6 米（屋顶最高点为斜顶）。
Parksuites 2卧 + 书房 户型评测
Parksuites 的 2卧+书房有数种变体与面积，介于 786–872 平方英尺。最大的差异在于阳台大小，较大的户型带私家屋顶露台。
你现在看到的是 786 平方英尺的单位——就 2卧+书房而言属中规中矩。多数人要考虑的一点是，这里仅有一个浴室；依据居住安排，这显然不太舒适。
踏入室内，第一印象相当好。横向宽度比多数单位更佳，你会立刻注意到其开阔感。
别忘了，单位外已设有内置鞋柜——小巧但实用的贴心之举。
其布局与Holland Village Residences Leven 2卧（同为 Far East 开发）有几分相似。是高效的布局，几乎没有浪费空间，并能让面积看起来比实际更大。
相应的代价是私密性降低，尤其是浴室位于中间作为共用空间。
与如今多数 2卧类似，餐厨几乎融为一体。视餐桌大小而定，整体仍算宽裕。也因为布局关系，餐桌形状选择上具备一定灵活性。
当然，这并不是一张大餐桌——且因其通透材质，显得更轻盈。但即便如此，你仍能清楚看到这里提供的空间尺度。
这里没有封闭式厨房，但收纳与台面空间都尚可。由于没有工作阳台，洗烘一体机也设在此处。
冰箱为 SMEG，烤箱为 Miele——厨房家电中的高端常客。
这种开放式布局带来的通透感毋庸置疑——不像我看过的一些 2卧，会把厨房“挤”在过道旁显得局促。
先说客厅的优点——横向很宽，进一步强化了开阔感。另一方面，纵深较短，因此沙发长度需要拿捏得当。
如图，通往主卧与阳台的通道空间绰绰有余。
另一种摆位是把沙发靠墙（即现在电视的位置），这或许能让空间更显敞阔。至于电视？可以考虑安装投影与吊顶幕布，不看时收起，留出更整洁的空间。
就整体面积而言，阳台其实不小。考虑到其倡导的生活方式——较大的公共空间与较小的卧室——这也并不意外。
主卧位于阳台旁，因此入口就在客厅边。正如上文所提，这种开放式布局的缺点是私密性降低——不同于常见 2卧把主卧“藏”在尽头，这里显然更为外露。
令人惊喜的是，主卧空间不算差，前方甚至可放一张窄梳妆台。窗户横向铺满，采光良好。
衣柜容量与多数2卧常见配置相当——对多数伴侣而言恐怕还是不太够。有趣的是，这里的衣柜并未向上延伸以充分利用略高的层高。
主卫（更准确说是公卫）面积可喜。但问题在于，这个单位只有这一间浴室。当然，它采用双入口设计，可从主卧或书房进入，灵活性不错。但如果你住在主卧，从私密性角度看并不理想。
同样由于布局，洗手台的长度很足。虽然收纳盥洗用品的空间充裕，但归根结底这仍是共用浴室。
书房尺寸尚可，至少有窗户可引入自然光。你可以安装门将其封闭，但那意味着去浴室要开两道门。
最后是次卧。它偏小，这可归因于外侧书房的设置。因此，这里更适合摆放单人床。
我希望窗户能做成横向通长，但外侧的 RC 台阶已对下半部位形成遮挡。
Parksuites 2卧双钥匙 户型评测
这套 1,173 平方英尺的 2卧双钥匙户型看起来不小，但别忘了你也为挑空与通往平台的楼梯空间买单。
功能性方面，你多少会吃点亏——尤其还要考虑私家屋顶露台与楼梯空间——总体更重生活方式体验。
展厅里你无法完整体验双层结构，但 Far East 在呈现实际效果方面做得相当到位。
打开大门后，空间分为两部分——左侧是一层单位入口，右侧是通往另一单位的楼梯。
在进入前你会先经过玄关/杂物区。这里有洗烘一体机、小水槽与部分收纳。如果你计划把另一套出租——这一区域实际上会被共享。
你也可以把这部分封起来，纳入下层单位——具备一定灵活性。
有人可能觉得穿过杂物区再入户有点奇怪，但对我而言并非不可接受。
与多数小户型一样，起居入口由厨房进入。
厨房空间不差，台面与收纳都尚可。但由于布局所限，重油烟烹饪不太适合——虽有抽油烟机，但效果毕竟有限。
问题在于，玄关阻隔导致没有对流风——即便前后门都开，也难以形成贯通的通风走廊来通风换气。
当然，你可以开窗并加电扇，但并非理想方案。
不出所料，用餐区面积有限——选择餐桌大小时需谨慎。
话虽如此，得益于这里较高的层高，开阔感远非仅看平面图所能感受。
起居区尚可，能容下一张小沙发与茶几。但成品电视柜可能较难匹配，除非你愿意牺牲通行空间。
此单元部分没有阳台，因为二层已有屋顶露台。
次卧就在用餐区旁。
卧室尺寸尚可，较高的层高也让体感更加宽敞。看似可放一张梳妆台，但如椅子未收起，通行会略显局促。
这里的浴室尺寸不错，花洒的设计也颇有特色。
我们上到二层。
上楼后映入眼帘的就是卧室。左侧为衣柜与小茶水吧，以及一间套卫。
高挑层高令空间更显宽敞，我尤其喜欢斜屋顶线条——为单位增添了不少个性。
整体空间表现不错，尤其是上方的平台还能兼作书房。
最独特之处，无疑是这一处私家屋顶露台。展厅的软装很好地呈现了空间潜力——格外温馨惬意。
虽然并不算高（4 层），但 Holland Grove 一带普遍低矮，不会有高楼“俯视”带来的压迫。
我们更近地看看上方平台。不像有些平台采用陡峭台阶，这里是标准楼梯——但相应也占用了你的室内面积。
与大多数平台一样，这里的层高有限。如果你个子较高，可能会顶头。但整体仍是个不错、舒适的工作角落。
最后是主卫。面积偏小，且小窗与深色调也无助于改善观感。
Parksuites 地段评测
即将落成的 Parksuites 位于风景优美的第 10 区。除靠近 CBD 外，第 10 区还有不少亮点——从 Bukit Timah Hill 的风光，到 Holland Village 各类热门餐饮与酒吧。
考虑到其周边环境，Parksuites 完工后可以说会为地段增添更多“个性”——以自然为主题的综合式发展，内含手作零售社区（有趣的是：这还不是全部！）。
地块脚下便是小而静的 Henry Park——忙碌一天后放松身心的好去处。
除对街的 Henry Park Primary School 与 Glentrees Condominium 外，周围以低层建筑与洋房为主。向西有几座较高的 HDB 组屋与少数高端公寓。
如果想吃本地美食或与朋友小酌，Holland Village 也只需搭几站公车即可到达！
公共交通
| 巴士站 | 路线 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| ’Henry Park’ | 92, 92M | 130m, 1-min walk |
| ’Bef Moonbeam Walk’ | 7, 61, 75, 156, 165 | 275m, 3-min walk |
| ’Opp Moonbeam Walk’ | 7, 7B, 61, 75, 156, 165 | 330m, 4-min walk |
最近的 MRT： Dover MRT - 800m, 10-min walk
并非所有住户都能接受步行 10 分钟到 MRT。不过，加上沿途优美景致（洋房与非常整洁的社区），也有人会乐在其中。
或许更切题的是，若你通勤至 CBD，搭 61 路巴士 6 分钟（7 站）可达 Commonwealth MRT，再乘东西线 12 分钟即可直达 Raffles MRT（全程约 18 分钟）。
如果前往 Orchard MRT，可在 ‘Opp Moonbeam Walk’ 乘坐 7 路巴士，约 18 分钟可抵达。
私人交通
| 主要目的地 | 与公寓距离（及预计尖峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 12.1km, 18-min drive |
| Orchard Road | 6.3km, 12-min drive |
| Suntec City | 16.1km, 23-min drive |
| Changi Airport | 29.5km, 33-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 31.2km, 37-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 16.1km, 20-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.7km, 11-min drive |
| Mapletree Business City | 9.2km, 14-min drive |
| Tuas Checkpoint | 20.9km, 21-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 18km, 21-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 9.1km, 14-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.8km, 22-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 10.4km, 19-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 18.8km, 22-min drive |
*车程为尖峰时段测算
小区直接出口：Holland Grove Road 上 2 个出入口
“119 个单位就有 2 个出入口？”
其实并非如此……
其中一个出入口连接主地下车库，另一个则是第 1 座的专属出入口，且该座有其私人车位（稍后在开发项目部分会详细介绍）。
至于外部道路，Holland Grove Road 为双车道，但在早晨、傍晚与傍晚早些时候，因家长接送 Henry Park Primary School 学生（共用道路），交通流量可能短暂偏大。
除此之外，从 Holland Grove Road 驶出并转上 Holland Road（直达 CBD）基本没有太大难度。
若不打算自驾，你也可倚赖 Parksuites 的中心性优势——Holland Road 两侧有多条巴士线路可选。
杂货
| 超市名称 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| Cold Storage - Jelita | 400m, 5-min walk OR 1km, 4-min drive |
| Giant Express - Ghim Moh Rd | 1.1km, 14-min walk ORD 1.4km, 4-min drive |
| Fairprice - Ghim Moh Link | 1.4km, 17-min walk OR 4.4km, 8-min drive |
学校
| 教育阶段 | 院校数量 |
| 学前（1km 步行内） | 4 |
| 小学（3km 车程） | 3 |
| 中学（3km 车程） | 3 |
| 国际学校（3km 车程） | 2 |
| 初级学院（5km 车程） | 3 |
| 大学（5km 车程） | 4 |
| 理工学院（10km 车程） | 2 |
更多要点
- 丰富的生活配套与 F&B
第 10 区的配套极为多元，对于周边住宅项目而言是一大福音。
例如，Jelita Shopping Centre 离 Parksuites 可谓相对“投石之遥”（假设你能扔出 400 米）——内有多家零售与一家不小的 Cold Storage。
想酒吧串游或品尝本地美食？周边 F&B 不胜枚举，品质不俗。
其中一个例子便是附近的 Holland Village，仅沿 Holland Road 搭几站公车即可达。
另一个值得吃货关注的亮点？
20 Ghim Moh Road 的小贩中心。
这里有 Yuan Authentic Thai Stewed Beef Noodles（不久前我还是常客），亦有多样且实惠的本地美食。
再说医疗资源。
在 Jelita Shopping Centre 内，你会找到International Medical Clinic——经营逾 15 年、提供多项服务的诊所。8 位医生成员分别曾在英国、澳大利亚、德国与加拿大受训。
此外，Parksuites 邻近多家医院，最近的是 Gleneagles Hospital 与 National University Hospital。
两者车程 9–10 分钟，突发医疗状况可迅速应对。
- 静谧与安宁的生活
Parksuites 坐落于私人住宅飞地的中心。
周围多为低层住宅，住户普遍追求私密与静谧，因此可以放心，这里将宁静放在首位。
它也与 Holland Road 保持一定距离——该路在不同时间段可能较繁忙，毕竟直通 CBD。且如前所述，Parksuites 远离任何 MRT 轨道——住户无需担心轨道噪音。
更锦上添花的是，深受喜爱的 Henry Park 就在社区之内，便利可达。
傍晚可带孩子去游乐场，逛逛社区内的手作零售店买杯饮料，再在绿意环绕中悠闲漫步，结束忙碌的一天。
若你喜欢与伴侣、孩子一起散步，新加坡植物园仅 8 分钟车程！
- 毗邻知名学府
孩子教育是选房的重要考量之一。幸运的是，Parksuites 周边名校林立。
若孩子处于启蒙阶段，Little Ones Kindergarten、Mount Sinai Montessori Kindergarten、Kinderland Preschool 与 Between Two Trees Preschool 均在 1km 步行范围内。
如果迈入小学教育？过马路就是 Henry Park Primary School。作为新加坡热门小学之一，它与 Parksuites 仅一街之隔（Holland Grove Road）。
高等教育方面，Singapore Polytechnic 通过天桥连接 Dover MRT，步行 10 分钟或驾车 7 分钟即达！
Parksuites 规划与配套评测
| 50m Lap Pool | 儿童泳池 | 休闲泳池 |
| 烧烤亭 | 健身房 | 按摩池 |
| 用餐亭 | 24 小时安保 | 社区花园 |
有趣的是，你会发现大多数单位不会像许多HDB 或高层住宅那样，正对另一面空白墙或对面楼座。
除第 2 座的 #32 至 #36、 第 4 座的 #9、#13、#14、#15，以及第 5 座的 #5 外，其他所有单位均可无阻挡地眺望如画的 Henry Park，或邻里低层住宅与环绕的绿意。
若你重视私密与专属，第 1 座也有其独特之处。该座仅有 5 个并排的三层单位，每个配有私人地下车位（还记得我提到公寓有 2 个车行出入口吗？）。
与其他（更大体量）项目不同，Parksuites 的设施并不算繁多——然而，它自带迷你商业街，总计 18 个零售单位。
可以把它看作Sengkang Grand Residences 的缩小版——同样自带“公园”，且下方就是一整座商场。
至于实际设施，针对这个相对小型社区，配置简单实用：一间健身房、数个可举办私宴的亭阁，以及最重要的几处泳池。
不得不说，Parksuites 在泳池的设计与布局上颇为慷慨。氛围上，湛蓝水色映衬小区与 Henry Park 的葱郁背景，定会为社区增色不少。
除 50m 泳道外，还有儿童池、休闲池、按摩池，甚至在第 2 座地下靠近健身房处还设有“倒影水池”。第 1 座三层亦有专属休闲泳池（供该座 5 个三层单位共享），俯瞰全区与下方公园。
当然，在体量与设施丰富度上无法与 Sengkang Grand Residences 比拟，但在奢雅与私密上则占据上风。
最少西晒叠位推荐
西晒较少的叠位包括 32 - 35、16 - 26、6 - 8、11 - 12 与 01。
朝西北的单位全年都会有午后阳光。
最佳叠位
对 Parksuites 而言，选择其实相当明确——叠位 19、18、17、16、28、27 与 26 为优选，其朝东可俯瞰 Henry Park，景观可称羡。
若你也喜欢园景，叠位 20 - 25 与 1 - 10 望向泳池，并与周边有地住宅保持良好退距。四周整体地势较低，较高楼层的表现应当不错。
户型分布
| 户型 | 数量 | 面积（sqft） |
| 1 Bedroom | 10 | 581, 592 |
| 1 Bedroom + Study | 28 | 624 - 689 |
| 2 Bedroom (单层) | 8 | 700 - 829 |
| 2 Bedroom + Study (单层) | 30 | 786 - 872 |
| 2 Bedroom Duplex (Dual Key) | 22 | 1,098 - 1,227 |
| 3 Bedroom Duplex (Dual Key) | 16 | 1,389 - 1,475 |
| 4 Bedroom Triplex | 5 | 2,885 - 3,068 |
鉴于这是个 119 户的小社区，可选单位并不算多。
但我得说，Parksuites 的开发商在各座楼中分布不同户型方面做得不错——整体布局清晰不繁复。
Prices for Parksuites
Price Breakdown (1st Property)
| 1-Bedroom | 2-Bedroom + Study | 2-Bedroom Dual Key | 3-Bedroom Dual Key | 4-Bedroom | |
| Price | $1,296,792 | $1,767,714 | $2,308,464 | $2,841,624 | $6,810,960 |
| 25% Down Payment | $324,198 | $441,929 | $577,116 | $710,406 | $1,702,740 |
| Additional Costs | |||||
| Buyer Stamp Duty | $36,472 | $55,309 | $76,939 | $98,265 | $257,038 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $1,336,564 | $1,826,323 | $2,388,703 | $2,943,189 | $7,071,298 |
| Initial Investment Amount | $363,970 | $500,537 | $657,355 | $811,971 | $1,963,078 |
| Return on Investment | |||||
| Expected Rental Price | $2,615 | $3,144 | $4,106 | $5,124 | $10,738 |
| Rental Yield | 2.35% | 2.07% | 2.06% | 2.09% | 1.82% |
Price (2nd Property)
| 1-Bedroom | 2-Bedroom + Study | 2-Bedroom Dual Key | 3-Bedroom Dual Key | 4-Bedroom | |
| Cost Without ABSD | $1,336,564 | $1,826,323 | $2,388,703 | $2,943,189 | $7,071,298 |
| Plus: ABSD (12%) | $155,615 | $212,126 | $277,016 | $340,995 | $817,315 |
| Total Price After ABSD | $1,492,179 | $2,038,448 | $2,665,718 | $3,284,184 | $7,888,614 |
| Initial Investment Amount | $519,585 | $712,663 | $934,370 | $1,152,966 | $2,780,394 |
| Return on Investment | |||||
| Expected Rental Price | $2,615 | $3,144 | $4,106 | $5,124 | $10,738 |
| Rental Yield | 2.10% | 1.85% | 1.85% | 1.87% | 1.63% |
价格评测
本次评测我们将进行两组对比——一组与同级别项目对比，另一组与周边项目对比。
若你看过我们此前对 Jadescape 的评测，会注意到其中的价格对比多基于大型项目（800+ 户），位于 RCR（或市区边缘），且大多与 MRT 步行可达。
在第一组对比中，我们将范围略作扩大，仅基于 RCR 区内、与 MRT 步行 10 分钟以内、体量相近的新盘进行比较。
（想了解各项目详情，可查看我们当前的新盘速查表）
| 项目 | 年限 | TOP | 平均价格 | 与 MRT 距离 | MRT 站 | 住宅单位数 |
| Parksuites | 110-year Leasehold | 2023 | $2,033 psf | 800m, 10-min walk | Dover MRT | 119 |
| Artra Residences | 99-year Leasehold | 2021 | $2,031 psf | 30m, 1-min walk | Redhill MRT | 400 |
| Meyerhouse | Freehold | 2023 | $2,326 psf | 430m, 5-min walk | Tanjong Katong MRT | 56 |
| Coastline Residences | Freehold | 2022 | $2,387 psf | 180m, 2-min walk | Tanjong Katong MRT | 144 |
| Jui Residences | Freehold | 2022 | $1,744 psf | 580m, 7-min walk | Potong Pasir MRT/LRT | 117 |
意料之中，位于第 15 区的 Meyerhouse 与 Coastline Residences 在 psf 上领先，不仅因其靠近 Tanjong Pagar MRT，更因其作为受欢迎的“东海岸 Freehold”属性。
这份表中的异类是 Jui Residences。原因之一在于：虽然它与 Potong Pasir MRT 的距离不如 Parksuites 与 Dover MRT 那般远，但该公寓紧邻 Serangoon Road（主干道），且距离 Pan Island Expressway 不到 200m。
没错，这意味着住户将面临噪音问题。
至于 Artra Residences，你会发现其 psf 与 Parksuites 几乎持平，但原因不同……
Parksuites 的价值主要来自其“综合”属性、紧邻 Henry Park、社区内零售，以及毗邻名校（更不必说其土地成本与核心地段）。
Artra Residences 的价值则来自其与 Redhill MRT 的极近距离，以及 Redhill 区域的整体价值与人气（其周边也环绕着其他炙手可热的公寓，如 Tanglin Regency、Echelon 与 Avenue South Residence）。
*旁注*：我知道评测中的部分价格对比，可能对不同背景/需求的买家而言略显“小众”。如果你需要更贴合的个性化新盘对比，欢迎随时写信至 stories@stackedhomes.com，我会尽快回复！
那么，对于只关注 Parksuites 周边的买家来说，邻近项目的情况如何？
| 项目 | 年限 | TOP | 平均价格 |
| Parksuites | 110-year Leasehold | 2023 | $2,033 psf |
| Glentrees | 999-year Leasehold | 2005 | $1,274 psf |
| Quinterra | 99-year Leasehold | 2009 | $904 psf |
| The Serenade @ Holland | 99-Year Leasehold | 2004 | $807 psf |
上表对比了 Holland 一带、以 Parksuites 为圆心 600m 半径内的私人住宅。考虑到楼龄，我未将 Allsworth Park、Ridgewood 与 Evian Condominiums 纳入（这三者均于 80 年代 TOP）。
不难发现，Parksuites 是该区价格最高的公寓住宅。
若你在本区寻找更实惠的私人选择，Quinterra 与 The Serenade @ Holland 很显眼（从字面上也是）——有 19 层之高。打趣说，它们比 Parksuites 多了整整 16 层！
但友情提示，这两座与最近的 MRT（同为 Dover MRT）的距离更远，因此 psf 估值更低。
若你希望住在这一带，又需要明显更大的居住空间，Glentrees 也颇为突出。
Glentrees 位于 Henry Park Primary School 与 Jelita Shopping Centre 后方——若不走火车轨道上的天桥，步行进出路程不短。另外，若你爱运动，附近 1 分钟内还有几处羽毛球场、篮球场与跑道。
升值分析
本分析将围绕项目特征、周边环境与整个第 10 区展开。
细看图示，你会发现除了右下角的 Ghim Moh HDB 小区外，Parksuites 是唯一配有商业零售的住宅项目。
这为其增加了额外的专属性，再加上项目内已经存在的一整片公园资源。
周边名校云集，也进一步强化了其亲子友好属性。
仅凭这些卖点（尤其是自然、私密与综合属性），随着当前一批新盘逐步入市、市场关注度回升，我们或将在不远的将来看到来自高净值人群的需求增加。
至于 Parksuites 的直接周边，从总规图可见，四周已为住宅所环绕，皆为低层住宅与洋房，短期内不太可能收购再开发。
换言之，Parksuites 附近几乎不可能再冒出新的公寓开发——这虽然未必会显著推高价格，但会确保本区最大的卖点（排他/安宁）不被破坏。
同样需要注意的是，未来在 Parksuites 附近新增 MRT 项目的可能性极低。这虽不利于像 Meyerhouse 或 Coastline Residences 那样因地铁加持而提升升值潜力，但也意味着本区“静谧私密”的珍贵属性将得以保持。
最后谈谈第 10 区——配套齐全、资源优厚，整体升值潜力可期。
截至 2019 年 12 月，第 10 区平均 psf 估值为 $2,477psf，相较 2015 年 1 月的 $1,716psf，上涨了高达44.35%，即 $761psf。
此外，第 10 区也是en bloc 热区，2016–2019 年间共有 21 个公寓成功集体出售（另有多处占据黄金位置的老项目，几近“成熟”）。
是的，集售热潮或许已退，但别忘了其成因：
“开发商渴求补充土地储备 + 对错过利润的本能焦虑”。
待疫情（Co-vid）影响过去，未来几年会否再现集售升温？并非不可能。
届时，意味着更多高估值住宅进入供应管线（且未计入宏观经济与通胀因素），从而可能推高周边价格。
我们的看法
我们喜欢
- 门外就是公共公园
- 环境静谧
- 对面即 Henry Park Primary School
我们不喜欢
- - 距离 MRT 不近
我喜欢 Parksuites 所呈现的理念——低层社区的小而美，推窗就见公园的景致，以及远离主干道车流或 MRT 轨道的噪音。
此外，社区内零售与邻近超市也增加了便利性。
但这一切也有代价——单位面积更小。
因此问题在于：你是否愿意为更小的“新盘”单位支付溢价？
这确实是个难题，很多人都会纠结：该选面积较小的新盘，还是选择更宽敞的旧转售？
问题在于，尽管 Parksuites 的整体位置确实不错，但其具体地段不若 Holland 核心一带那般“热门”——而后者的新盘竞争激烈。
如果你喜欢更宁静闲适、但又靠近必要配套的环境，这里是很好的选择。但现实是，重视这些属性的人，往往也希望拥有更大的居住空间——而这一带确实有不少此类选项。
发展商备注：
Far East Organization 是新加坡规模最大、亦是最成功的私人地产开发商之一。
我们大多数人或多或少都曾光顾过他们开发的商场，如 Clarke Quay Central、Orchard Central、Junction 10 以及 West Coast Plaza。
公司由深受爱戴的（已故）企业家黄廷方先生于 1960 年创立（他也有一所以其命名的医院），多年来为新加坡城市风貌的变迁做出卓越贡献。
其项目组合超过 780 个，包括 55,000 套私人住宅。代表性住宅项目包括 Bullion Park 与 One Holland Village Residences——欢迎查看我们的往期评测！
Far East 的子公司包括 Far East Orchard Limited、Yeo Hiap Seng Limited 与 Far East Hospitality Trust。自 2012 年 IPO 以来，后者一直是 SGX-ST 上唯一专注新加坡市场的酒店与服务式公寓信托。
不意外地，发展商的足迹不止新加坡（甚至不止亚洲）。迄今，Far East 亦在澳大利亚多个地点布局投资与开发项目，通过合作与收购累计投资 A$2 billion！
能够进军与亚洲经济周期不同的海外市场，同时在本土持续打造高品质地产，Far East Organization 一次又一次证明了其多元且高度组织化的运营能力。
在价值观、丰富经验与强劲领导力的支持下，这家公司既拥有公众口碑（在长期升值趋势中常被低估的因素），也展现出其在本地与海外业务上的可观潜力。
这对你的意义
如果你符合以下描述，或许会喜欢 Parksuites：
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• 追求静谧生活：
如前文所述，Parksuites 位于低层私人住宅飞地中心，远离 MRT 轨道，且与主干道（Holland Road）有一定距离。宁静与小区与 Henry Park 的绿意相辅相成。
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• 有家庭（且有年幼孩子）：
周边各教育阶段学校资源丰富，许多可轻松乘车或驾车抵达（不少甚至步行可达）。Henry Park 与附近的新加坡植物园也为家庭提供了极佳的亲子时光。
如果你符合以下描述，Parksuites 或许不适合你：
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• 重视 MRT 便捷性：
抛开优点不谈，最近的 MRT 仍需步行 10 分钟，长期通勤或将增加时间成本。
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• 迷恋高空视野：
以 101,203 平方英尺容纳 119 户，我会说 Parksuites 的“人口密度”非常合理。然而，如果你热爱高空景观，不妨看看 RCR 区的高层替代方案？（Stirling Residences 就是我首先想到的！）
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文
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