Martin Modern 评测：花园绿洲中的非传统建筑

项目：	Martin Modern
区域：	09
地址：	8 & 10 Martin Road
产权：	99 年地契
单位数量：	450
占地面积：	171,535 sqft
开发商：	GuocoLand
TOP：	2021

常言道，回头看总是最清晰。你也许难以置信，位于第 9 区的 CCR 项目 Martin Modern 在 2017 年 7 月推出、距今不过 4+ 年时的定价。当年价格介于 $2,009 至 $2,500 psf；以如今的涨幅回望，这无疑像是“捡便宜”。举例而言，仅 4 年后的 2021 年 6 月，这里的 psf 最高达到 $3,335 psf。

公平地说，当年确是另一番天地。价格自 2013 年见顶后一路回落，并在 2017 年 Q2 触底，私人住宅价格指数累计下跌 12%。所以，与大众印象相反，新加坡楼市并非永远只涨不跌。事后看来，Martin Modern 推出之时确实是不错的进场时机——“别人不买我才买”的经典箴言，说来容易做来难。不出所料，那些当时果断入手的精明买家，无论是基于融资模型、幸运或其他因素，如今大多已坐拥不俗的账面获利。与其同期推出的一些项目亦是如此，包括我们在 2021 年 8 月评测的 Seaside Residences、Grandeur Park Residences、ARTRA，以及 The Clement Canopy。

Martin Modern 在开盘周末售出 90 套（22%），与当下不少 CCR 新盘的“秒杀”相比并不惊艳——譬如 Canninghill Piers 售出 77%，Jervois Mansion 售出 98%。不过势头随后很快转强，买家开始看到这座第 9 区项目相较同侪的独特价值。

那么就让我们走进这座新近取得 TOP 的项目，看看为何买家愿意为 Martin Modern 砸下重金！

Martin Modern 深度导览

我在评测中，向来乐于挖掘项目的建筑理念。个人认为，理解其设计灵感是购房过程中既有趣又常被忽视的一环。就 Martin Modern 而言，其建筑可谓非比寻常——正因如此，在我看来它与同侪区隔鲜明，且是正向的差异化。

屡获大奖的建筑师 Yip Yuen Hong（叶原鸿）在有地住宅领域名声显赫，其设计哲学拥抱原生材料的质朴，并将之再诠释为现代“甘榜屋”。在 Martin Modern（他与 Guocoland 的首次合作）中，他把这套理念推向了更宏大、更显著的层次。灵感源自曾遍布 Robertson Quay 的老仓库之“质感与氛围”，大量外立面与特色墙体采用清水混凝土。粗犷而不规则的肌理虽不寻常，却也正是 Martin Modern 独特个性的所在。

延续其热带粗野主义（tropical brutalist）的脉络，Martin Modern 试图在城市中营造一座植物园，以此向曾屹立于 Robertson Quay 一带的豆蔻种植园致敬。整个项目内共规划了 15 座主题花园，栽植逾 200 种植物，Yip 以舒缓的绿意柔化了材料的“原生感”。

而且，这座“植物园”并非口号——Guocoland 将 80% 的用地用于景观，这在昂贵地段实属少见，使 Martin Modern 与同门的 Goodwood Residence 与 Leedon Residence 一同跻身“豪华绿境俱乐部”。在我看来，它与 Midtown Modern 的气质极为相近——这也不意外，毕竟出自同一位设计者之手。若你对 Midtown Modern 仍举棋不定，也许值得来此一看。

既然已经明白 Martin Modern 的潜力何在，让我们直奔实地看看它是否名副其实。

一进场便会注意到 Martin Modern 的铭牌颇为别致。以粗犷的铜质做旧效果呈现，仿佛已经历岁月洗礼。我对此持正面评价：预计日后维护成本更低，随着铜绿渐显，气质也会更为优雅。

出入口设有 2 条车道——访客与住户各一，可在高峰时段有效分流。24 小时保安驻守，阻止闲杂人等进入，住户昼夜皆可放心。我不确定近期安保是否更严格，但确曾留意到访客车辆排队外溢至 Muthuraman Chetty Road，造成些许阻塞。

驶入园区后，你会察觉他们在“到达感”的营造上下了功夫：一条较长的车道将迎宾区与地下车库隐藏起来。沿途会经过气动垃圾房与变电站，均巧妙地设置在项目角落，与主体空间相隔。虽属必要设施，但显然并非住户期盼的景观，放在角落处理甚好。

虽然 Martin Modern 的车道不及 Perfect Ten 与 Goodwood Residence 那般讲究，但也为迎宾区增添了几分仪式感。环形落客区以植栽为主角，空间对 450 户而言颇为宽裕，双车并行不成问题。

当然这里也有顶棚遮蔽，但你或许会注意到并未设置等候座椅。稍显奇怪？其实旁边就有一处空调接待休息室，环境更舒适。

由于地势不规则，接待休息室位于地下一层，而通往住宅楼则需拾级而上。在此之前，先前往车库看看，驶入时你会见到同样非传统的肌理混凝土。

这是一个拥有 450 个车位的地下车库——基本做到了“一户一位”，即便在豪宅项目中，这在当下也愈发少见。我每次到访都未见满位，但毕竟仍在初期阶段，尚未完全入住——因此暂时不能武断地说这里完全不愁车位。

如你所料，地面采用环氧涂层收口，显得更为高端。令人欣慰的是，Guocoland 在照明上也未吝投入，避免了一些老旧项目车库常见的阴暗感。与其他第 9 区项目一样，别惊讶在此见到豪车——比如那台青绿色的 BMW i8。

车库内设有主大堂落客点，通往接待休息室。除可通向先前提到的环形落客区外，这里也设有礼宾服务台，满足日常所需。即便你认为礼宾并非必需，它在关键时刻往往能派上用场。

Martin Modern 只有 2 栋住宅塔楼，因此通往住宅的各自大堂并不难找。整体氛围与项目统一，像是一家潮流现代的奢华酒店大堂，空调开放，以橙色沙发作亮色点缀，与深色主调及鹅卵石地面形成对比。我认为相当利落，契合 Martin Modern 预期所吸引的成熟、精致客群。

非尊贵型单位每层由 3 部公共电梯服务，每层 5 至 6 户（视楼栈而定）。鉴于大楼 30 层高，预计高峰时段会有一定候梯时间。

不过，3 Bedroom Premium 与 4 Bedroom 单位则配有专梯前厅，需要门禁卡经由另一扇门进入，私密与尊崇感更强。

回到一层的到达点，你会见到一段楼梯通往 Martin Modern 的其余空间，营造出层层递进的期待感。

Martin Modern 的主题是“城中植物园”，首先映入眼帘的是开阔的活动草坪，带来通透的空间感。以 80/20 的景观与住宅塔比例规划，难怪在此会更有“家”的放松感。就孩子而言，这片草坪长度十足，足以练习短跑。客观数据上，这里约有近 4,000 sqft（345 sqm）。

在核心地段拥有如此开阔的空间并不多见，我很高兴他们在此优先投入。

其中一座（共 2 座）BBQ 亭，就位于你自迎宾区拾级而上后的角落处。由于 Martin Modern 在 COVID 期间取得 TOP，这些宴会配套看上去仍像全新未用。希望这种良好的维护在回归常态后依旧延续。

沿草坪步道漫行，两侧的水景使归家的步伐更为放松。水景总能让环境更为安宁。由于地势起伏不一，你会留意到在不同设施间穿梭时需走过几段楼梯。

活动草坪的尽头，第二座 BBQ 亭位于角落处。其前方摆放了户外家具，住户可在修剪得当的草坪旁落座，颇有度假氛围。

仅有那张长形沙发位于遮阳篷下；我们到访时其余桌椅无人使用——当时日头正猛，除非你特别需要补充维他命 D，否则这些座位更适合傍晚或较凉爽的日子。

旁边便是 Club Lounge 与 Dining Lounge。满墙皆为夸张的黑色大理石板，我理解这是豪宅质感的一部分。但坦白讲，我更喜欢 Martin Modern 其余空间的低调内敛，也希望此处能更克制一些。

我喜欢两座 BBQ 亭的景观取向：第一座面向草坪，第二座则望向上层雨水花园。虽然没有照片，但开发商确实贴心地为雨水花园设置了说明：它是雨洪管理策略的一部分，用以处理、滞留并收集雨水，同时提升景观的生物多样性。简而言之，这 15 座花园不仅仅是为了美观，也具备正向的环境意义。

至于烧烤炉，我更偏爱这座远离迎宾区的亭子，位置稍显私密。但逢节庆旺季未必如此，因为它紧邻餐饮休息室。该休息室为约 450 sqft 的空调空间，置有长桌与侧边沙发。按豪宅标准，室内铺陈大块“似大理石”的板材（或许就是真大理石），宾客想必会印象深刻。若能同时预订室外空间，容纳 40 人不成问题。

现在从餐饮休息室旁的小径，沿着 Martin Modern 的边界继续走。

来到“运动”分区的起点，先是体能训练区。其现代感的构架在整片粗犷环境中以色彩与材质脱颖而出。集“猴架”之趣味与静态训练（如引体向上、臂屈伸）之实用于一体。若你为每年的 IPPT 训练，这里只是园区内 2 处训练区之一，会让你开心。

接着是唯一的网球场。受地势影响，球场天然“下沉”，而且住宅楼相距甚远，噪音影响不大。熟悉市场的人都知道，如今网球场相当稀缺，哪怕逾 1,000 户的大型项目也多只配 1 座。想想未来预约场地的“千辛万苦”。简言之，这里确属当今市场的“稀缺配置”。

通往住宅楼、主泳池与其他设施的小径穿过一片竹林拾级而上。我喜欢 Martin Modern 四处皆是不同主题的花园，让在园区内行走更具趣味。

从各个角度看，这里都不像身处新加坡，被成排的竹子所环抱。

花园接连不断。穿过竹林便来到了“迷宫”，顾名思义，由灌木与绿篱构成。

它提升了项目整体的绿意，但面积不大。若想看“顶级示范”，可以去 Cairnhill 的 Ritz Carlton Residences，那里的确出类拔萃。至于实用性我不敢妄言，但视觉效果相当讨喜。

继续绕行，在基地东北侧可见儿童游乐区——先看看通往此处的小径。我不得不再次强调：将“植物园”引入 Martin Modern 并非纸上谈兵，开发商的执行相当到位。

儿童区包括“森林游乐场”，并配有带顶的“森林亭”。这意味着家长或帮佣可在此稍作歇息——毕竟孩子的精力似乎永不停歇。

对于有年幼孩子的家庭，这里设有舒适的沙发与吊扇。

以此规模的公寓而言，森林游乐场配置尚可，设有滑梯与攀爬网，保障孩子安全玩耍。也配有几只“摇摇马”，几乎是每个游乐场的标配。鉴于 Martin Modern 没有 1 Bedroom，我预计这里将有相当数量的家庭住户，因此这些设施会备受欢迎。

我无法替孩子发言，但我确实很喜欢这个游乐区的观感。不同于常见的彩虹配色，这里更为内敛，与 Martin Modern 的整体风格一致。不过即便有这片不小的游乐区，我仍要指出：这恐怕不是多数有幼儿家庭的首选——缺少真正的儿童泳池，加上园内楼梯众多，对幼儿与年长者都不算最友好。

另一处体能训练区也在此附近，若你想在孩子玩耍时做几组引体向上，也完全可行。为方便定位，我们现在靠近 8 号塔楼，正要前往 50m 主泳道。

途中会经过 Garden Court 与 Garden Spring。

在 2021 年，还能在黄金地段看到如此大比例的土地用于景观、而非建筑量体，实在令人敬佩。我喜欢在第 9 区拥有这样的尺度，这在大众盘中都算稀有。我不觉得这些空间有很强的功能性，更大的意义在于让住户在家也不觉逼仄。

此刻不妨花些时间，欣赏住宅塔整体的工业与原生美学。ipli Architects 竭力以“非传统方式”诠释奢华——大量外墙采用清水混凝土。粗犷而独特的外立面灵感来自曾主宰 Robertson Quay 的老仓库，在葱郁园林中塑造出淳朴的美感。塔楼也呈现仿古的质感，立面多以波纹预制板构成。

正如先前所述，Martin Modern 坐落于起伏不规则的地块。对建筑而言往往是难题，但 ipli 与 Guocoland 将之化为优势，把基地塑造成三层花园台地。

终于来到 50m 主泳池，你会立刻感受到它的“颜值”。度假感十足——无论是下水畅游，或在池畔小憩，每天都像在度假。

泳池宽度达 10m，可同时容纳 4 至 5 人并排划水。我也见过不少“神仙级”公寓泳池，这一座绝对名列前茅。

按预期，池畔四周均设有躺椅，适合度过慵懒午后。你值得在工作与运动间稍事放松，不是吗？我喜欢这里配置了遮阳伞，抵御新加坡烈日。别以为这是理所当然；不少项目其实并无此配备。

我原本半期待能见到池畔凉亭，但或许在设计取舍中未被采纳。

至于孩子，这里在泳道旁有一座浅水池，我认为相当于 Martin Modern 的儿童池。必须承认，由于整体成熟、质朴的视觉风格，这座浅水池对孩子的吸引力或许有限。

不过若孩子依然乐在其中，旁边也有带顶座椅，方便家长看护、减少体力消耗。如前所述，这并非最“讨幼儿喜欢”的公寓——这并不是坏事。我确实欣赏整体保持了深沉内敛的风格。

靠近儿童池的是按摩池，在绿意环伺中私密放松。

如果你偏好室内、有卡路里要燃烧，旁边就是健身房。其面向看似“下沉”的网球场——这更多是地势所致，而非刻意营造。

以 450 户而言，健身房规模尚可，配有 4 台跑步机、数台动感单车与多功能力量训练器。虽然照片中空无一人，但我在 2022 年 1 月的工作日再访时人流不小，这或许更贴近日常。整体达标，但并无特别之处。

园内还有多处设施，这里略作一提。上图为生态水池，毗邻 Garden Court 与 Spring。

其后方是 Aquatic Garden。

谈不上最具视觉冲击的一隅，但确实为整体氛围加分。

在 10 号楼背面一带，园林与绿意仍是主角。对于一楼单位而言，繁茂的绿植让自家露台与公共设施间过渡自然；在这样漂亮的项目中，吸引力不言自明。

一楼单位天然可直达步道，并享有更高的层高优势。

一至数层的设施大致如此，当然尚未结束。两座塔楼的屋顶亦设有设施，这点很贴心——意味着不局限于某一栋的住户。两处屋顶花园的设施相近，包括就餐亭、阅读亭与“秘密花园”。

住宅大堂需门禁卡进入，整体安防加分。另外也有便利的轮椅无障碍通行，如今已渐成强制标准。无论如何，这反映我们正朝更包容的社会环境迈进，值得肯定。

我先从 8 号塔楼的屋顶花园说起。整体朝向为东/西，这意味着对应户型会迎接晨阳或夕晒。西向高楼层可享新加坡河的全景视野，因 River Valley Primary 为低层建筑。

只要小学仍在，该景观大概率将持续。东向则可远眺 Fort Canning Park，但会被邻近的 Oleanas Residence 部分遮挡。总体而言，尽管要承受午后阳光，西向景观还是更受欢迎。

至于 10 号塔楼，则拥有更受青睐的南/北向，基本上大部分时间都能避开烈日。景观是否同样出色见仁见智——对我而言相当吸引，尤其可以躲开日晒。屋顶花园在此能看到更城市化的天际线。从 30 层的高度，可以越过周边所有建筑，视野一直延伸至远处的 CBD。

若你在 CBD 工作，必能认出诸如 Marina Bay Sands、UOB Plaza 以及 Guoco Tower 等地标。不管哪边，都不差吧。

屋顶花园的体量出乎意料地可观。处处皆有可供穿行的小角落，若想独处，这里是不错的栖身之所。

这里也有带顶的用餐亭，因此在 Martin Modern 内有多种不同的用餐场景可选。只是位置并非面向最佳视野，若为景观而来，建议再往外走几步。

虽然在如此制高点欣赏新加坡风景颇为惬意，但以这般可观的屋顶面积而言，我个人认为还可赋予更多实用功能。或许可考虑一座塔作花园导向，另一座塔则更“务实”。

总的来说，我很欣赏 Martin Modern 对“奢华”的耳目一新之诠释。无需张扬、亦不必镀金浮华，同样能成就风格。在 2022 年的今天，往往越是低调克制，越能引人探究其内涵。

Martin Modern 拥抱材料的原生质地；其清水混凝土特色墙与塔楼上的波纹染色预制板，让它在一众公寓中脱颖而出。设施对其用地而言可谓慷慨且执行到位，坐落在“城中植物园”之中，为喧嚣都市提供了一隅栖心之所。

Martin Modern 地段评测

Martin Modern 位于 Robertson Quay 片区，颇具反差地吸引那些偏爱一丝宁静的住户。

解释一下。众所周知，Robertson Quay 是以新加坡河为背景的时髦街区，咖啡馆、酒吧与下班休闲娱乐林立。像 Rivergate、River Place 以及即将落成的 Riviere 等公寓，几步之遥便可直达这些设施。Martin Modern 则提供另一种可能：你可以在 3 分钟步行范围内享受这种生活方式，同时又不至于身处最喧闹的核心。

它位于 Kim Yam Road/Martin Road 之外的更静谧一隅，周边也有颇受欢迎的店家，如 Common Man Coffee Roasters、PS.Cafe 与 Jypsy，步行 1 分钟即达。

这里的便捷性亦是板上钉钉。即将通车的 Great World MRT 将提供通往 Orchard 及新加坡各地的极佳连通性。经由 Kim Seng Park 步行约 5 分钟可达。焕新后的 Great World City 商场也带来丰富餐饮与购物选择。与周边不少公寓一样，Orchard Road 商圈对选择此地居住的人同样具吸引力。步行约 15 分钟可达 Somerset MRT，并通往 313 Somerset、Paragon、Ngee Ann City 等一众商场。若要挑个小毛病，那就是最近的巴士站距离略远——事实上，很可能比 Great World MRT 还远。

尽管 Robertson Quay 是个时髦街区，但日常便利与 Martin Modern 的整体户型配置（仅 2 至 4 Bedroom）也意味着目标客群包括家庭住户。更有利的是，它与 River Valley Primary School 的距离几乎就在门口。

最近的 MRT：Great World MRT（步行 5 分钟，400m）

公共交通

巴士站	服务线路	与公寓距离（及预计步行时间）
Bef Kim Yam RdStop ID: 13099	32, 54, 139, 195, NR1, NR2, NR5, NR6, NR7, NR8	500m，步行 6 分钟
Aft Unity St Stop ID: 40119	1N, 2N, 3N, 4N, 5N, 6N, NR3	550m，步行 7 分钟

配套设施

学校

学校	与公寓距离（及预计步行时间）
River Valley Primary School	100m，步行 1 分钟
Alexandra Primary School	1.8km，步行 22 分钟
Outram Secondary School	1.1km，步行 14 分钟
School Of The Arts	1.9km，步行 24 分钟

零售

商场	与公寓距离（及预计步行时间）
Great World City	750m，步行 9 分钟
UE Square	850m，步行 11 分钟

驾车

主要目的地	与公寓距离（高峰时段 [0830] 平均车程）
CBD (Raffles Place)	2.9km，约 10 分钟
Orchard Road	2.2km，约 8 分钟
Suntec City	4.1km，约 14 分钟
Changi Airport	20.4km，约 27 分钟
Tuas Port (By 2040)	37.0km，约 50 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	11.5km，约 20 分钟
Mediapolis (and surroundings)	7.9km，约 15 分钟
Mapletree Business City	8.7km，约 21 分钟
Tuas Checkpoint	26.9km，约 32 分钟
Woodlands Checkpoint	21.7km，约 33 分钟
Jurong Cluster (JCube)	14.9km 约 25 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	25.8km，约 34 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	5.4km，约 17 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	20.3km，约 30 分钟

临近出入口：2 – Martin Place 通往 Kim Yam road，Muthuraman Chetty Road 通往 Martin Road

开发商团队

开发商品牌

自 1978 年在 SGX 上市以来，GuocoLand 一直是区域领先的房地产公司，业务遍及新加坡、中国、马来西亚与越南。

集团总部位于新加坡，主营房地产开发、投资、酒店经营与物业管理。截至 2020 年 6 月 30 日，集团总资产约 $11.1 billion。

在新加坡，集团成功开发 36 个住宅项目，合计约 ~11,000 套。GuocoLand 于丹戎巴葛的旗舰 Guoco Tower 集成了优质甲级写字楼、F&B 零售、Wallich Residence、五星级 Sofitel Singapore City Centre 与城市绿化公园。其即将推出的 Guoco Midtown（涵盖 Midtown Modern 与 Midtown Bay）也被寄望为 Bugis 片区注入新活力。Guocoland 同时在北京、上海、南京与天津等一线城市打造了可观的资产版图。

建筑师注解

ipli Architects 由 Yip Yuen Hong 与其妻 Lee Ee Lin 于 2001 年创立。Yip 曾就职于 HDB、William Lim & Associates、Akitek Tenggara，并共同创立 HYLA Architects。我一直将 Yip 与 GCB 及其他有地住宅联系在一起；其设计哲学始终是保留新加坡的建筑文脉。此外，他也操刀过小型精品项目，如 M5、118 Killiney 与 Jervois Prive，以及近期与 ADDP 合作的 Midtown Modern。

ADDP 与 Guocoland 及新加坡公寓领域渊源甚深。公司成立于 1986 年，是本地预制建造法的先行者。ADDP 的理念强调以创新与高质量设计推动蓬勃发展。其代表作包括 Guocoland 的 The Avenir 与 Martin Modern，以及 Seaside Residences、Botanique at Bartley、Cliveden at Grange 等。

Stack 分析

项目总平面图

户型配置

户型	面积	数量
2 Bedroom	764 sqft	150
2 Bedroom + Study	850 – 883 sqft	90
3 Bedroom	1,012 – 1,087 sqft	90
3 Bedroom Premium	1,324 – 1,421 sqft	60
4 Bedroom Premium	1,707 – 1,798 sqft	60

Martin Modern 提供 2 至 4 Bedroom 的组合，其中约一半（53%）为 2 Bedroom，三分之一（33%）为 3 Bedroom，其余为 4 Bedroom Premium。仅 3 Bedroom Premium 与 4 Bedroom Premium 配有专梯前厅。整体配置相对简单，没有 1 Bedroom 或 Penthouse，这对像 Robertson Quay 这样的时髦片区而言，更显家庭友好。

回看 2017 年的开盘价，2 Bedroom 起步 $1.8 million、3 Bedroom $2.1 million，我会认为（事后看来）其定位是以较“亲民”的门槛进入第 9 区核心地段，同时不牺牲可居住空间。当然，如今价格已明显上涨，但在下结论前，不妨先看看对比。整体而言，户型面积与当下新盘水准大致相当，唯有 3 与 4 Bedroom Premium 尺寸更为宽裕，适合追求更宽敞起居的人群。

最佳 Stack

Martin Modern 仅有 2 座塔楼，呈 L 形布局，以最大化场地视野。全盘共有 15 个 Stack、30 层，朝向大致为北（Stacks 12 至 15）、南（Stacks 8 至 11）、东（Stacks 4 至 7）与西（Stacks 1 至 3）。

虽说我并不喜欢新加坡的午后西晒，但最尊贵的单位多为此朝向，包括 3 Bedroom 与 4 Bedroom Premium。原因在于这一向面可享优质景观，前望新加坡河，且因 River Valley Primary 为低层，视野不受遮挡。

我个人更偏爱南向 Stack，尤其是高楼层（约 15 层及以上），可见远处 Marina Bay Sands 与 CBD 的城市景观。对于在那一带工作的我们，也是一种对实现理想家园之路的日常提醒。

Martin Modern 价格评测

若你在考虑 Martin Modern，势必会拿它与邻近项目比较。以下是它的“同侪对照”。

项目	单位数	psf	TOP	产权	价差
Martin Modern	450	$2,682	2021	99 Years
The Avenir	376	$3,176	2023	Freehold	(16%)
Irwell Hill Residences	540	$2,776	2026	99 Years	(3%)
Riviere	455	$2,739	2023	99 Years	(2%)
The Iveria	51	$2,617	2024	Freehold	2%
8 St Thomas	250	$2,776	2018	Freehold	(3%)
Martin Place Residences	302	$2,388	2011	Freehold	12%
Rivergate	545	$2,571	2009	Freehold	4%
Aspen Heights	606	$2,055	1998	999 Years	31%

这里罗列的同侪大致可分两组——一是周边新盘，二是可比的邻近转售盘。在新盘之中，Martin Modern 的价格大致与 The Iveria、Irwell Hill Residences 与 Riviere 相仿，后两者同为 99 年地契（The Iveria 为 Freehold）。

表面看来，The Iveria 似乎吸引人，但它是只有 51 户的精品小盘，设施较少。其灵感来自纽约的 Flat Iron 大楼，导致许多户型较为不规则，可谓“见仁见智”（我个人是喜欢的）。至于 Irwell Hill Residences 与 Riviere，各有千秋：前者更靠近 Orchard，后者则所有单位都享新加坡河景。就 Martin Modern 而言，我认为其最大优势在于现房可住，急需入伙的买家无需等待。就位置而言，它也兼具两端优势——尽管 Riviere 的景观极佳，但其位于第 3 区；Martin Modern 则在第 9 区，也有部分户型可望河景。

以目前 Martin Modern 与 Riviere 的定价来看，你也可以说 Riviere 的 psf 颇为“体面”。它稍微“更新”一些，且拥有真正的河景。虽然 Riviere 的单位整体更大，但其总价无疑也更高。

至于邻近转售盘，Rivergate 与 Martin Place Residences 是最直接的对手，两者皆为 Freehold。Rivergate 是个漂亮的项目，两座 42 层高的塔楼屹立于新加坡河畔。配套也相当齐全，公寓设施完备，包括围绕中央蜿蜒的环礁湖泳池、2 座网球场与 1 座篮球场。Martin Modern 与 Rivergate 的 psf 相近（Rivergate 于 1 月刚创 $2,798 的新高）。虽具吸引力，但仍需考虑两者的“总价差”：Rivergate 的 2 Bedroom 起于 1,023 sqft、3 Bedroom 起于 1,496 sqft，显著大于 Martin Modern。当然，别忘了 Martin Modern 年代新了约 12 年，设施更新、故障率也更低。

类似的维护层面也适用于 Martin Place Residences（约 11 年楼龄）。此外，其部分单位在景观上逊色不少。尽管也有一些城市景观，但几乎没有面河的单位，这或许解释了其 psf 相较 Rivergate 稍低。这个年代的公寓通常单位更大，Martin Place 亦不例外，与 Rivergate 相仿，但明显大于 Martin Modern——这意味着后者更高的 psf 因单位更小而在总价上被部分抵消。

总体而言，Martin Place Residences、Rivergate 与 Martin Modern 各自都有其价值，关键在于你的优先级与取舍。若你执着于 Freehold，Martin Modern 自然不在选项内；但如果你要的是全新项目、且在邻里间以完全不同的立面风格脱颖而出，Martin Modern 绝对是很不错的选择。

升值分析

Martin Modern 位于成熟且长期受欢迎的 Robertson Quay，因咖啡馆与夜生活而著称。在许多方面，该区已基本建成，整体升值更依赖市场情绪。话虽如此，即将通车的 Great World MRT 将提升公共交通便捷度，有助于价格稳定。更广义的 River Valley 区域都会从这条 MRT 受益，因而 Martin Modern 的上行空间或许并不会如想象中那般“独享”。但作为最新公寓之一，对自住与投资客都具吸引力。

需要留意的是，尽管周边已相当成熟，附近仍有两块规模不小的保留地，其一即现有的 Herencia 大楼。虽然当下被改作各类办公用途，未来用途仍未可知，但确实代表着区域进一步升级的潜力。

另一个看点是邻近 Clarke Quay 更大范围的焕新。更多细节尚待 Capitaland 公布；他们也在开发 Canninghill Piers，被寄望为相对清静的 Fort Canning 一带注入新活力。这将提升整体宜居性，并吸引更多买家考虑在此打造生活方式。

我们的看法

Martin Modern 以非传统设计重释奢华——从昔日散落于 Robertson Quay 的仓库汲取灵感，拥抱材料的自然质朴。毫无疑问，这种路线并不易于拿捏，但建筑师 Yip Yuen Hong 在此领域是当之无愧的领军人物。

这与我颇为共鸣——Martin Modern 身处黄金地段，本就无需再以镀金立柱等浮华元素去彰显身份；单凭住址足以“讲述”一切。当然，这不代表用料寒酸——恰恰相反，塔楼上的波纹板与清水混凝土往往更费工时。

除了建筑上的差异化，Martin Modern 以“城中植物园”为愿景，将 80% 用地献给景观，让公共空间更显阔朗。投放于绿意的力度同样令人印象深刻，在 Robertson Quay 的热闹之中，营造出真正的家之“庇护所”。

当然，居于此地，便利性自不待言。焕新的 Great World City 与周边咖啡馆、酒吧、餐厅近在咫尺，待 MRT 于 2023 年启用后更上层楼。更重要的是，尽管自 2017 年推出以来价格上涨显著，Martin Modern 的价格在本区内仍相对具吸引力，且不少单位可享城市或河景。

总括而言，Martin Modern 是个以正确理由脱颖而出的独特项目。周边竞争者不在少数，且其 99 年地契在 Freehold 为主的区域内，或许在 20 年后成为掣肘——但就当下而言，它是最新之列，而其差异化的设计也让它在一众公寓中一眼可识。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。