Martin Modern 评测：花园绿洲中的非传统建筑

项目：	Martin Modern
地区：	09
地址：	8 & 10 Martin Road
地契：	99-year Leasehold
单位数量：	450
占地面积：	171,535 sqft
开发商：	GuocoLand
TOP：	2021

俗话说，事后诸葛亮总是清楚明白。你可能很难相信，位于第 9 区 CCR 的 Martin Modern，在 2017 年 7 月推出、距今不过 4+ 年前的定价。当时价格介于 $2,009 至 $2,500 psf，坦白说，鉴于其后价格上涨幅度，如今看起来简直是捡到宝。以此作参考，这里的 psf 在 2021 年 6 月达到了 $3,335 psf 的高点，短短 4 年时间。

公道地说，那时的世界与现在不同。价格自 2013 年高峰后一路下行，并在 2017 年 Q2 触底，当时私人住宅价格指数累计下跌了 12%。所以，是的，与大众印象相反，新加坡房地产并非一直只涨不跌。回头看，Martin Modern 的推出时点可谓是非常好的入场时机。这是那句经典的“别人不买我才买”的箴言——说来容易，做来不易。不出所料，那些凭借财务测算、好运气或其他因素而出手的精明买家，如今大概率已坐拥相当可观的账面收益。这也包括同期推出的项目，例如我们在 2021 年 8 月评测过的 Seaside Residences，以及 Grandeur Park Residences、ARTRA 和 The Clement Canopy。 

Martin Modern 推出当周末售出 90 套（22%），与如今一些新的 CCR 项目相比并不算亮眼——比如 Canninghill Piers 的 77% 和 Jervois Mansion 的 98%。不过，随着买家逐步意识到这座第 9 区项目的价值，销售势头很快便跟上了。与同侪相比，这里提供了不少独特之处。 

那么就让我们来看看这座新近取得 TOP 的项目，为何买家愿意为 Martin Modern 支付溢价！

Martin Modern 内部参观

在我的评测中，我喜欢强调项目的建筑风格渊源。就个人而言，理解其灵感来源是购房过程中有趣却常被忽视的一环。对于 Martin Modern 来说，其建筑至少可谓非传统；不过我倾向认为，正是这一点让它在同侪中脱颖而出，且是以非常正面的方式。 

屡获大奖的建筑师 Yip Yuen Hong 是有地住宅领域的知名人物，其设计理念拥抱自然材料的原始质感，并将之重新演绎为现代“甘榜屋”。同样的理念，他在 Martin Modern 上进一步放大与彰显——这也是他与 Guocoland 的首次合作。他的灵感来自曾遍布 Robertson Quay 一带的“旧时货仓的质地与触感”，许多外墙与特色墙体采用清水混凝土打造。这些粗犷而别致的纹理虽不寻常，却正是赋予 Martin Modern 独特个性的要素。 

延续其“热带粗野主义”的脉络，Martin Modern 立志在城市中营造一座植物园，向昔日屹立于 Robertson Quay 附近的肉豆蔻种植园致敬。整个项目纳入了 15 座精心策划的花园，涵盖逾 200 种植物，Yip 以抚慰的绿意柔化了材料的原始感。 

而且，这座“植物园”并非仅仅是愿景——Guocoland 将 80% 的用地用于景观打造，这在昂贵地段上实属罕见，使 Martin Modern 成为少数“绿意俱乐部”的一员，成员还包括同样出自 Guocoland 的 Goodwood Residence 与 Leedon Residence。在我看来，它与 Midtown Modern 的气质非常相近——这并不令人意外，因为同一位设计师操刀。因此，对于还在犹豫 Midtown Modern 的你，不妨来这里亲身感受一下。

既然我们已经了解了 Martin Modern 的潜力所在，就让我们直奔现场，看看它是否名副其实。

一进门，你就会注意到 Martin Modern 的标识牌颇为独特。它采用粗犷的铜质饰面，看起来仿佛已有多年使用痕迹。我的评价是正面的——我预期这类材质更耐久、维护成本更低，随着岁月的洗礼形成铜绿，反而会愈显韵味。

车道有 2 条——一条供访客，一条供住户使用，这有助于在高峰时段缓解拥堵。24 小时安保人员常驻以阻止擅闯者，住户全天候都能安心。我不确定近期是否加强了安保，但我确实注意到访客排队的车龙会伸出大门，阻碍 Muthuraman Chetty Road 的车流。

驶入园区时，你会留意到其精心营造的“抵达感”。一条长长的车道将迎宾广场与地下车库隐藏起来。沿途你会经过气动垃圾房与变电站，它们被巧妙地安置在远离住宅的角落。这些设施固然重要，但并非住户想要面向的景观；我很高兴它们被放在项目的一隅。  

虽然 Martin Modern 的车道不如 Perfect Ten 与 Goodwood Residence 那般铺陈隆重，但仍为迎宾广场增添了几分神秘感。圆形迎宾区以花木为焦点，对于 450 户来说空间相当充裕，宽度也足够 2 辆车并行。

当然，这里也有遮蔽，但你可能会发现竟然没有座位可供等车。或许有点奇怪，不过这大概是因为旁边就有一间隐蔽的空调接待休息室，可以更舒适地等候。 

由于基地高差起伏不规则，接待休息室位于地库层，而要前往住宅楼还需登上一段楼梯。先不急着上去，我们先看看车库，驶入时你会看到更多独特的清水混凝土纹理。 

这里是地下车库，共有 450 个车位——基本做到了“一户一位”。即便是高端项目，如今也愈发少见。每次我来 Martin Modern，车库都不曾停满，不过现在还早，许多住户尚未搬入——所以我还不能断言这里的车位绝对不成问题。

如你所料，车库采用环氧地坪，整体质感更显高端。我也很高兴地看到 Guocoland 在照明上毫不吝啬，使空间明亮通透，避免了老旧项目常见的阴暗感。与其他第 9 区项目一样，别惊讶在这里看到一些“豪车”——就像图中那台蓝绿色的 BMW i8。

车库层设有主大堂落客点，通向接待休息室。除了可前往先前提到的迎宾圆环外，这里也设有礼宾服务台，满足日常所需。即便你并不觉得礼宾重要，它仍是一个随时可能派上用场的“资源”。

Martin Modern 仅有 2 座住宅塔楼，通往各自单位的独立大堂自然不难找到。与整体风格一致，这里的氛围像一家时尚的现代奢华酒店大堂，空调开放、以橙色沙发点缀其间，与偏暗的主色调和卵石地面形成对比。我得说相当利落，也符合 Martin Modern 预计吸引的现代精英客群。

非 Premium 户型，每层由 3 部公共电梯服务，每层 5 至 6 户（视楼栈而定）。鉴于大楼有 30 层，我预计高峰时段会有些等候时间。 

然而 3 Bedroom Premium 与 4 Bedroom 户型则配备私家电梯大堂，需刷卡进入的独立通道便在旁边。这里的专属感可谓拉满。 

回到一层的迎宾点，你会注意到有一段楼梯通往 Martin Modern 的其余空间。这种“登高”的动线营造了更强的期待感，让人好奇前方还有什么惊喜。 

Martin Modern 的整体主题是在城市中营造“植物园”氛围，而首先映入眼帘的，便是一片宽阔的活动草坪，给人以开阔之感。景观与住宅楼塔的比例为 80/20，难怪会让你在此更有“回到家”的松弛感。就视觉而言，这片草坪长度十足，很适合孩子们在此练习冲刺。客观数据上，这片活动草坪约 4,000 sqft（345 sqm）。 

在核心地段能见到如此开阔的空间实属罕见，很高兴看到他们在这里给予了高度优先。

两座烧烤亭中的第一座，就在你从迎宾广场拾级而上转角处。由于 Martin Modern 在 COVID 期间取得 TOP，餐饮设施看起来几乎全新未用。希望这种良好的维护在恢复常态后也能持续。

沿着草坪旁的人行步道漫步，两侧的水景更添放松氛围，伴你归家。水景总有一种让环境更安定舒缓的魔力。由于 Martin Modern 的地势不规则，你会注意到在不同设施之间需要攀上数段台阶。

在活动草坪的尽头，你会在拐角处找到第二座烧烤亭。此前，这里还有一些户外家具，住户可在维护良好的草坪旁小憩，颇有度假氛围。

只有那张长靠椅有遮阳，我们到访时其他桌椅无人使用——阳光实在太毒，除非你迫切需要补充维生素 D，否则这些座位还是留待傍晚或凉爽的日子吧。 

后方就是 Club Lounge 与 Dining Lounge。这里满铺夸张的黑色大理石板，我理解这也是豪华项目的一部分。坦白说，我更喜欢 Martin Modern 其他空间的低调，希望这里能更收敛一些。

我喜欢两座烧烤亭都面向茂密绿意——第一座对着草坪，第二座对着上层雨水花园。虽然我们没有拍照，但开发商还为雨水花园撰写了说明，解释它是雨洪管理策略的一部分，用以处理、滞蓄、收集雨水，并美化景观生物多样性。简而言之，这 15 座花园不仅仅是美观，更具积极的环境效益。

就烧烤炉而言，我更偏好这一处，因其位置相对更“私密”。不过在节庆期间可能未必如此，因为这里正邻着 Dining Lounge。Dining Lounge 是一间约 450 sqft 的空调空间，配有一张长桌和侧边沙发。正如一个高端项目应有的标准，这里铺设了大幅类似大理石的板材（可能就是大理石），你的宾客一定会印象深刻。如果你还能同时预约到室外空间，最多可容纳约 40 人。

接下来我们从 Dining Lounge 继续，沿 Martin Modern 的边界散步。

你会来到“运动”区域的起点，首先是体能训练站。它是一座外观现代、在 Martin Modern 粗犷基调中以其色彩与材质脱颖而出的结构。这里结合了俏皮的“猴架”与实用的静力训练，包括引体向上与臂屈伸。若你在为年度 IPPT 训练，这里只是园区两处体能训练站之一，会让你开心。 

接着你会看到唯一的网球场入口。受地形起伏影响，网球场天然有些“下沉感”，而且距离住宅楼较远，因此噪音不应构成问题。熟悉市场的人都知道，网球场如今非常稀缺，即便超过 1,000 户的大盘，最多也只有 1 座。这不禁让人想象，为了预约一场球，住户需要付出怎样的努力。简言之，如今市场里，这一处设施无疑是溢价配置。 

通往住宅楼、泳池与其他设施的小径，会带你穿过竹林拾级而上。我喜欢 Martin Modern 中不同主题的花园，让人在穿行其间保持新鲜感。

从各个角度看，此处都很难让人觉得身在新加坡——你被一整排竹子所环抱。 

在 Martin Modern，真是花园接着花园。穿过竹林，你会来到“迷宫”，顾名思义，以灌木与矮篱构成的迷宫。

它提升了项目的整体绿化，但规模不大。若要看一座“教科书级”的迷宫——可以去 Cairnhill 的 Ritz Carlton Residences；那处才是真正出类拔萃。我无法证明它有多实用，但确实非常养眼。

我们继续绕行，到达基地东北角的儿童游乐区——先看看通往它的步道。我不禁要重复一遍：在 Martin Modern 营造“植物园”的理念，并非纸上谈兵，而是被很好地落实。

儿童区由森林主题的游乐场组成，并配有带顶的森林亭。意味着家长或帮佣在陪伴孩子时也能有遮蔽休憩——我们都知道，他们似乎永远精力旺盛。

对于有年幼孩子的家庭，这里配有舒适的沙发与风扇可用。 

就项目规模而言，森林游乐区的配置相当不错，带有滑梯与攀网，可让孩子们在安全环境中穿梭玩耍。常见的摇摇马也没有缺席。考虑到 Martin Modern 不设 1 Bedroom，我预期这里会有不少家庭住户，因此这一区域的设置会广受欢迎。 

我无法替孩子们发言，但我确实很喜欢这个游乐区的观感。与常见的彩虹色儿童乐园不同，这里更为内敛，契合 Martin Modern 的整体风格与氛围。我甚至要说，尽管设有这样规模的游乐区，这里未必是幼儿家庭的首选——缺少专门的儿童泳池，加之台阶众多，对年幼儿童（以及长者）可能不是最理想的环境。

Martin Modern 的另一处体能训练角也在附近，若你想在孩子玩耍时顺便做些引体向上，也完全可行。为便于大家在总平面中定位，我们现在靠近 Tower 8，准备前往 50m 泳池。

途中会经过 Garden Court 与 Garden Spring。

老实说，在 2021 年还能见到如此多的“黄金地段”被用作景观而非建筑，令人由衷敬佩。我喜欢在第 9 区拥有这样一份空间感——即便在大众型项目中也属罕见。这些空间并无太多功能性，更像是让住户在家中不感到局促。

此时，不妨花点时间欣赏住宅塔楼工业而原始的外立面。ipli Architects 竭力将 Martin Modern 的奢华定义为“不落窠臼”——大量外墙采用清水混凝土浇筑。粗犷、带有奇异肌理的外观，源自昔日主宰 Robertson Quay 片区的老货仓意象，在繁茂园林中塑造出质朴美学。连塔楼本身都呈现古铜般的质感，立面由波纹预制板主导。

正如前文所述，Martin Modern 坐落于不规则、起伏的基地之上。通常这会是建筑难题，但 ipli 与 Guocoland 巧妙化解，将基地转化为 3 层花园梯田。

我们终于来到 50m 主泳池，一眼便知它非常养眼。度假感十足，无论你是在此畅游，还是池畔小憩，每天都像在度假。

泳池宽度为 10m，可同时容纳 4 至 5 人并排划水。我看过不少惊艳的公寓泳池，这里的配置绝对名列前茅。 

如你所料，泳池四周设有充足的躺椅，适合来个慵懒的下午。工作与运动之余，总得让自己休息一下对吧？我喜欢他们配备了遮阳伞，可挡住新加坡毒辣的阳光。别以为这是理所当然——不少项目其实并未提供。 

我原本还半期待能见到一些池畔凉亭，不过或许在设计取舍中未被采纳。

至于孩子们，你或许会问。主泳池旁有一处浅水池，在我看来就是 Martin Modern 的儿童池。不得不承认，由于整体成熟而质朴的风格，这处浅水池对孩子们可能不算太“吸引眼球”。

不过若孩子们对它仍充满好奇，旁边也有带顶的座位，你可以就近照看、无需耗费太多精力。正如前面所说，这并非一座对幼童最“视觉友好”的公寓——这并不是坏事。我也欣赏整体风格保持统一的暗色调。

靠近儿童池的是按摩池，在绿意环抱中享受私密的泡浴时光。 

如果你更偏爱室内燃烧卡路里，旁边当然有健身房。它面向网球场，之所以显得下沉，主要是地形使然，而非刻意营造。

以 450 户的体量来看，健身房尺寸尚可，配有 4 台跑步机、数台动感单车与综合力量训练器械。虽然照片中空无一人，但我在 2022 年 1 月的工作日再次造访时人气颇旺——这大概才是你应有的“真实预期”。就公寓健身房而言，算是中规中矩，没有特别出彩之处。

园区内还有一些其他设施，这里简单一提。上图是生态池，靠近 Garden Court 与 Spring。

再往前是水生花园。

这里称不上最“抓眼球”的打卡点，但确实为空间氛围加分。

绕到靠近 Block 10 的后方，花园与繁盛的绿化依然延续。对于ground floor 单位，丰富的绿意为从自家庭院到公共设施间提供了愉悦的过渡。在像 Martin Modern 这样出众的项目中，这确实颇具吸引力。 

底层单位自然可直接通向人行步道，并伴随更高的层高这一额外好处。

至此，底层的设施大致介绍完毕。当然还没结束——两座塔楼的屋顶也设有设施，这一点很好，因为不局限于某一栋住户专享。两处屋顶花园的设施相仿，包括用餐亭、阅读亭与“秘密花园”。 

住宅大堂需刷卡进入，从整体安保角度看是加分项。此外，也提供无障碍通行，方便行动不便者，尽管这在如今日益成为必备标准。无论如何，很高兴看到我们在构建更包容社会方面的进步。 

我们先从 Tower 8 的屋顶花园开始。它大致为东西朝向，意味着此处单位会迎接晨阳或午后西晒。对于朝西的单位，高楼层可享新加坡河的全景视野，因为 River Valley Primary 为低层建筑。 

只要小学仍在，这样的景观大概率会保留。相对地，朝东单位可远眺 Fort Canning Park，但视线会被邻近的 Oleanas Residence 局部遮挡。总体而言，尽管有恼人的午后阳光，朝西的景致还是更受青睐。 

至于 Tower 10，则是更理想的南北朝向，大致能避开大部分时段的日晒。景色是否同样优美见仁见智——对我而言很吸引，尤其是我能避开烈日。与河景不同，这里更多是城市天际线。站在 30 楼的屋顶花园，你可以轻松越过周边所有建筑，视野一路延伸至远处的 CBD，真正无阻隔。 

如果你在 CBD 工作，定能认出如 Marina Bay Sands、UOB Plaza 与 Guoco Tower 等地标。不论哪边，都不赖吧。 

屋顶花园的面积出乎意料地可观。这里有许多角落可供穿梭，若你只是想独处片刻，这里会是不错的去处。

屋顶也设有带顶的用餐亭，因此在 Martin Modern 你有多种用餐场景可选。不过其位置并非面向最佳视角，若为景色而来，不妨再走远一点。

而且，尽管从高处眺望新加坡颇为赏心悦目，我个人认为以这般可观的空间，若能赋予更多“功能性”会更好。也许一座塔保留如斯花园，另一座则偏向“更实用”的配置。

总而言之，我很欣赏 Martin Modern 所呈现的焕然一新的奢华理念。它证明了，想要表达态度，不必张扬喧嚣、满目鎏金。尤其在 2022 年这个节点，越是低调克制，越能引人入胜。 

Martin Modern 拥抱材料的原始质感；其清水混凝土特色墙与塔楼的波纹染色预制板，让它在周边一众公寓中独树一帜。以植物园为背景，设施配备慷慨、落地到位，在城市之中构筑出一方栖心之所。 

Martin Modern 地段评测

Martin Modern 位于 Robertson Quay 片区，或许有些反讽——它更吸引那些偏好在此区域享受一丝宁静的人。 

让我解释一下。提起 Robertson Quay，大家会想到新加坡河畔的时髦地带，咖啡馆、酒吧与下班后的小酌聚点云集。许多公寓如 Rivergate、River Place 与即将推出的 Riviere，都把这些便利“放在家门口”。Martin Modern 则让你能在步行约 3 分钟的距离外，享受这份生活方式，同时不必身处最喧闹的核心。 

项目位于 Kim Yam Road/Martin Road 一带较为安静的地段，Common Man Coffee Roasters、PS.Cafe 与 Jypsy 等人气店就在步行 1 分钟的距离。 

这里的便捷性也不在话下，即将开通的 Great World MRT 将为你提供通往 Orchard 及全岛的优质连通性。途经 Kim Seng Park，步行约 5 分钟即可抵达。焕新后的 Great World City 商场也提供出色的餐饮与购物选择。与附近许多公寓一样，Orchard Road 购物带也是选择住在此处的一大吸引力。步行约 15 分钟可至 Somerset MRT，可直达包括 313 Somerset、Paragon、Ngee Ann City 等在内的一系列商场。若要小小抱怨一番，就是最近的巴士站点距离稍远——事实上，可能比 Great World MRT 还要远。 

尽管 Robertson Quay 很“潮”，但 Martin Modern 的日常便利性与整体户型设置（仅 2 至 4 Bedroom）也意味着它同样面向家庭客群。紧邻 River Valley Primary School 的位置更是锦上添花，几乎就在 Martin Modern 的家门口。 

最近的 MRT：Great World MRT（步行 5 分钟，400m）

公共交通 

巴士站	服务路线	距公寓距离（及预计步行时间）
Bef Kim Yam RdStop ID: 13099	32, 54, 139, 195, NR1, NR2, NR5, NR6, NR7, NR8	500m, 6 mins
Aft Unity St Stop ID: 40119	1N, 2N, 3N, 4N, 5N, 6N, NR3	550m, 7 mins

配套设施

学校

学校	距公寓距离（及预计步行时间）
River Valley Primary School	100m, 1 min
Alexandra Primary School	1.8km, 22 mins
Outram Secondary School	1.1km, 14 mins
School Of The Arts	1.9km, 24 mins

零售商场

商场	距公寓距离（及预计步行时间）
Great World City	750m, 9 mins
UE Square	850m, 11 mins

私家车出行 

主要目的地	距公寓距离（高峰时段 0830 驾车平均时间）
CBD (Raffles Place)	2.9km, 10 mins
Orchard Road	2.2km, 8 mins
Suntec City	4.1km, 14 mins
Changi Airport	20.4km, 27 mins
Tuas Port (By 2040)	37.0km, 50 mins
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	11.5km, 20 mins
Mediapolis (and surroundings)	7.9km, 15 mins
Mapletree Business City	8.7km, 21 mins
Tuas Checkpoint	26.9km, 32 mins
Woodlands Checkpoint	21.7km, 33 mins
Jurong Cluster (JCube)	14.9km 25 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	25.8km, 34 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	5.4km, 17 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	20.3km, 30 mins

临近车行出入口：2 处——经 Martin Place 接 Kim Yam Road，及经 Muthuraman Chetty Road 接 Martin Road

开发团队

开发商注解

自 1978 年于 SGX 上市以来，GuocoLand 一直是区域领先的房地产公司，业务遍及新加坡、中国、马来西亚与越南。

集团总部位于新加坡，主营房地产开发、房地产投资、酒店运营与物业管理。截至 2020 年 6 月 30 日，集团总资产约 $11.1 billion。

在新加坡，集团已成功开发 36 个住宅项目，合计约 ~11,000 套住房。GuocoLand 于丹戎巴葛的旗舰 Guoco Tower 集优质 A 级办公、F&B 零售空间、Wallich Residence、5* Sofitel Singapore City Centre 与城市景观公园于一体。其即将推出的 Guoco Midtown，包括 Midtown Modern 与 Midtown Bay，也有望为 Bugis 片区带来新活力。Guocoland 亦在北京、上海、南京与天津等一线城市布局了相当规模的资产组合。 

建筑设计注解

ipli Architects 由 Yip Yuen Hong 与其妻子 Lee Ee Lin 于 2001 年创立。Yip Yuen Hong 曾就职于 HDB、William Lim & Associates、Akitek Tenggara，后共同创立 HYLA Architects。我一直将 Yip 与 GCBs 及其他有地住宅联系在一起，他的设计理念始终在于保留新加坡的建筑传承。除此之外，他也参与了 M5、118 Killiney 与 Jervois Prive 等小型精品项目，以及与 ADDP 合作的 Midtown Modern。 

ADDP 对 Guocoland 与新加坡公寓领域而言并不陌生。成立于 1986 年，ADDP 是本地预制建造法的先行者。其理念强调通过产出创新且高质量的设计实现蓬勃发展。其已完成的项目包括 Guocoland 的 The Avenir 与 Martin Modern，以及 Seaside Residences、Botanique at Bartley、Cliveden at Grange 等诸多项目。 

楼栈分析

总体平面图

户型分布

Unit Type	Size	No. of Units
2 Bedroom	764 sqft	150
2 Bedroom + Study	850 – 883 sqft	90
3 Bedroom	1,012 – 1,087 sqft	90
3 Bedroom Premium	1,324 – 1,421 sqft	60
4 Bedroom Premium	1,707 – 1,798 sqft	60

Martin Modern 提供 2 至 4 Bedroom 的组合，其中约半数（53%）为 2 Bedroom，三分之一（33%）为 3 Bedroom，其余为 4 Bedroom Premium。只有 3 Bedroom Premium 与 4 Bedroom Premium 配备私家电梯大堂。整体组合相对简洁，不设 1 Bedroom 与顶层复式，意味着对于像 Robertson Quay 这样的时髦地带而言，它相当“家庭友好”。

从 2017 年推出时的定价来看，2 Bedroom 起价 $1.8 million、3 Bedroom $2.1 million（事后诸葛），我会说其初衷是提供更“亲民”的第 9 区入场票，同时不牺牲可居住空间。当然，价格此后上涨了不少，但我们在得出结论前，先看看价格对比。整体而言，户型面积与当下新盘水准相当，唯独 3 与 4 Bedroom Premium 面积更为宽绰，适合需要更宽敞起居的人士。

最佳楼栈

Martin Modern 仅有 2 座塔楼，呈 L 形布局，最大化场地可享的景观。全盘共 15 个楼栈、30 层，高度分布；朝向大致为北（栈位 12 至 15）、南（栈位 8 至 11）、东（栈位 4 至 7）与西（栈位 1 至 3）。 

尽管我并不喜欢新加坡的午后西晒（朝西），但最“溢价”的单位恰恰是这一朝向，包括 3 Bedroom 与 4 Bedroom Premium。这是因为它们享有此处最优质之一的景观，面向新加坡河，且因 River Valley Primary 为低层建筑，视野无遮挡。 

我个人最喜欢朝南的栈位，尤其高楼层（约 ~15 楼及以上），可远眺城市天际线，隐约望见 Marina Bay Sands 与远处的 CBD。对于在那儿工作的我们而言，这仿佛提醒着你，达成梦想之家的背后付出了什么。 

Martin Modern 价格评测

若你在考虑 Martin Modern，难免会与其周边项目对比。下面看看它的横向表现！

Development	Units	Psf	TOP	Tenure	Price Gap
Martin Modern	450	$2,682	2021	99 Years
The Avenir	376	$3,176	2023	Freehold	(16%)
Irwell Hill Residences	540	$2,776	2026	99 Years	(3%)
Riviere	455	$2,739	2023	99 Years	(2%)
The Iveria	51	$2,617	2024	Freehold	2%
8 St Thomas	250	$2,776	2018	Freehold	(3%)
Martin Place Residences	302	$2,388	2011	Freehold	12%
Rivergate	545	$2,571	2009	Freehold	4%
Aspen Heights	606	$2,055	1998	999 Years	31%

我将上述同侪分为两组——其一，是周边新盘，其二，是附近可比的二手公寓。在新盘中，Martin Modern 的价格与 The Iveria、Irwell Hill Residences 与 Riviere 相若，后两者我们此前也写过。除 Freehold 的 The Iveria 外，另外两者均为 99 Years。 

表面上看，The Iveria 似乎合理，但它是仅 51 户的精品项目，设施不多。其灵感来自纽约的 Flat Iron building，导致许多户型布局也相对不规则，可谓“见仁见智”（我个人倒是喜欢）。至于 Irwell Hill Residences 与 Riviere，各有长处——前者距 Orchard 很近，后者全盘均享新加坡河景。对于 Martin Modern，我会说其最大优势在于“拎包可入住”，需要尽快入住的买家不必等待。地段上也可谓兼顾两全——尽管 Riviere 的河景更优，但它位于第 3 区，而 Martin Modern 部分单位同样可享河景，同时身处第 9 区。 

以 Martin Modern 与 Riviere 的当前定价来看，你也可以说 Riviere 以 psf 计颇为“厚道”。它有更“新”（差距不大）与“正对河景”的优势。尽管 Riviere 的单位平均更大，但总价仍无疑会更高。

至于邻近的二手公寓，Rivergate 与 Martin Place Residences 是其最接近的竞争者。两者均因 Freehold 而在年限上占优。Rivergate 是个漂亮的项目，两座 42 层高的塔楼屹立在新加坡河畔；更有齐全的公寓设施，包括一条蜿蜒于园区中央的泻湖泳池、2 座网球场与 1 座篮球场。Martin Modern 与 Rivergate 的 psf 相近，而 Rivergate 在 1 月初还创下 $2,798 的新高。尽管吸引，我们也要考虑两者的总价差异——Rivergate 的 2 Bedroom 从 1,023 sqft 起，3 Bedroom 从 1,496 sqft 起，均显著大于 Martin Modern。当然，别忘了 Martin Modern 年代更“新”约 12 年，设施也更新、更不易折旧。 

对 Martin Place Residences 也有类似的维护考量，其楼龄约 11 年。此外，Martin Place 在部分单位的景观上也逊色不少。尽管仍有一些城市景观，但几乎没有面向河景的单位——这或许也解释了其 psf 略低于 Rivergate。这个年代的公寓通常拥有更大单位，这里也不例外，面积与 Rivergate 相仿，但明显大于 Martin Modern；因此，后者虽 psf 略高，但因面积更小，总价上的压力有所缓解。 

总体而言，我会说 Martin Place Residences、Rivergate 与 Martin Modern 各有其价值，取决于你的优先级与看法。若你执着于 Freehold 头衔，Martin Modern 自然不在考虑之列。但若你想要一座全新、在外立面上与周边截然不同的公寓，Martin Modern 绝对是非常不错的选择。 

升值分析

Martin Modern 位于成熟、长期受欢迎的 Robertson Quay 片区，以咖啡与夜生活著称。某种意义上，这一带已基本建成，其整体升值更多取决于市场情绪。话虽如此，即将开通的 Great World MRT 将提升公共交通连通性，有助于稳住此处价格。更广义的 River Valley 区域也将从这条地铁线受益，因此 Martin Modern 的上行空间可能并非如人们想象般显著。尽管如此，作为区域内较新的公寓之一，它对自住与投资者都具吸引力。

需注意的是，尽管区域已相当成熟，附近仍有两块不小的保留地，其中之一是现有的 Herencia building。虽然目前被改造为办公用途，未来将成为什么仍未可知，但它确实代表着区域进一步升级的潜力。

另一个看点是临近的更广域 Clarke Quay 片区即将焕新。更多细节尚待 Capitaland 披露；他们也在开发 Canninghill Piers，预计会为略显沉寂的 Fort Canning 区域注入新活力。这将提升整体宜居性，并吸引更多买家考虑在此处的生活方式。 

我们的看法

Martin Modern 以非传统的设计重新定义奢华——从 Robertson Quay 旧时货仓汲取灵感，拥抱材料的自然原始。毫无疑问，这样的风格并不好驾驭，但建筑师 Yip Yuen Hong 正是这一领域的翘楚。 

这点与我非常契合——Martin Modern 本就位处黄金地段，无需再以镀金立柱等浮华元素堆砌“奢华”，仅凭地址便已足够“说明”。这并不意味着所用材料“寒酸”——事实上，雕刻塔楼的波纹板与清水混凝土板，往往需要投入更多人力与工时。

不仅在建筑上与众不同，Martin Modern 立志在城市中营造植物园的愿景，让其 80% 的用地用于景观，使公共空间显得慷慨而开阔。为 Martin Modern 投入的绿化之多也令人印象深刻，在 Robertson Quay 的繁华之中，打造出一处真正的安宁居所。 

当然，住在这里也意味着便利唾手可得。焕新的 Great World City 与众多咖啡馆、酒吧、餐厅就在转角处，待地铁于 2023 年投入运营后还会进一步提升。更重要的是，尽管 Martin Modern 自 2017 年推出后涨幅不小，但相较区域价格仍相对有吸引力，且单位可享城市或河景。 

总体而言，Martin Modern 是一座因正确理由而“出挑”的独特项目。它在周边有不少竞争者，且在 Freehold 充斥的区域中以 99 年地契存在，20 年后或许会成为掣肘——但就当下而言，它是区域内较新的项目，而其差异化的设计也让它成为易于辨识的地标公寓。 

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