Martin Modern 评测：花园绿洲中的非传统建筑

项目：	Martin Modern
区域：	09
地址：	8 & 10 Martin Road
地契：	99 年地契
单位数：	450
占地面积：	171,535 sqft
开发商：	GuocoLand
TOP：	2021

俗话说，事后诸葛亮人人会当。你可能难以想象，位于第 9 区 CCR 的 Martin Modern 在 2017 年 7 月推出时、也就是短短 4 年多前，定价是多少。彼时价格介于 $2,009 至 $2,500 psf，如今回看，在此后价格涨幅之下，这样的水平可谓相当划算。举个例子，这里的 psf 在 2021 年 6 月曾创下 $3,335 psf 的高位，推出仅 4 年后。

客观而言，当时的环境确实不同。价格自 2013 年高点后持续下行，并在 2017 年 Q2 随着私人住宅价格指数下跌 12% 后见底。所以，是的，与大众印象相反，新加坡楼市并非一直只涨不跌。回过头看，Martin Modern 推售的那个时点，堪称极佳的入市时机。这就是“别人不买我才买”的经典 mantra——听起来容易，真正做到却并不简单。不出所料，那些凭借精明的财务测算、些许运气或其他原因而入手的买家，如今大多应已有相当可观的账面收益。这也包括同一时期的项目，例如我们在 2021 年 8 月评测过的 Seaside Residences，以及 Grandeur Park Residences、ARTRA 和 The Clement Canopy。

Martin Modern 推售首个周末售出 90 套（22%），与如今许多 CCR 新盘动辄的盛况相比并不耀眼——例如 Canninghill Piers 的 77% 与 Jervois Mansion 的 98%。不过，随着买家逐步看见这个第 9 区项目的价值，尤其是其相较同侪的独特之处，销量很快便跟上来。

那就让我们来看看这座新近取得 TOP 的项目，为何买家愿意为 Martin Modern 支付溢价！

Martin Modern 内部探访

在我的评测中，我喜欢强调项目的建筑脉络。于我而言，理解设计灵感是购房过程中有趣却常被忽略的一环。Martin Modern 的建筑至少可谓“非传统”，但我认为正是这一点，让它在同类中以极其正面的方式脱颖而出。

屡获殊荣的建筑师 Yip Yuen Hong 是有地住宅领域的代表人物，他的设计哲学拥抱自然材料的原始质感，并将其转化为现代“甘榜屋”。在 Martin Modern（亦是他与 Guocoland 的首次合作）上，他将这一理念推进到更宏大、更显性的尺度。其灵感来自昔日散布于 Robertson Quay 一带的“旧货仓”的肌理与触感，许多外墙与特色墙体采用清水混凝土打造。这些粗粝而别致的肌理虽不寻常，却正是塑造 Martin Modern 独特个性的关键。

延续其“热带粗野主义”的脉络，Martin Modern 旨在城市中营造一座植物园，向曾经分布于 Robertson Quay 附近的豆蔻种植园致敬。全盘规划了 15 座主题花园，种植超过 200 种植物，Yip 以抚慰人心的绿意，柔化了材料的原始感。

此外，这座“植物园”并非纸上谈兵——Guocoland 将 80% 的用地用于景观，这是在昂贵地块上少见的魄力之举，使 Martin Modern 与同门 Goodwood Residence 与 Leedon Residence 一同跻身“绿境俱乐部”。就风格而言，它与 Midtown Modern 颇为相近——这并不意外，毕竟出自同一位设计师之手。若你仍在权衡 Midtown Modern，不妨先来这里实地感受一番。

既然我们已大致勾勒出 Martin Modern 的可期之处，接下来就直奔现场，看看它能否名副其实。

一到门口，你就会注意到 Martin Modern 的项目铭牌颇为独特。它采用粗犷的铜质饰面，仿佛已“使用多年”。我对此是褒义的——这样的材质更省打理，且随岁月生成包浆后会愈发耐看。

这里设有 2 条车道——访客与住户各一，可在高峰时段缓解拥堵。24 小时安保把关，住户全天候都能安心。我不确定是否因近期安保更为严格，但确实看到访客车辆排队外溢，影响了 Muthuraman Chetty Road 的通行。

驶入园区后，你会感受到“抵达仪式感”的刻意营造——一条较长的车道，将迎宾广场与地下车库巧妙“藏”于其后。沿途会经过气动垃圾房与变电站，这些必要设施被妥善安置在项目角落，避开了主要动线。重要却不必成为景观焦点的部分，处理得当。

虽然 Martin Modern 的车道不若 Perfect Ten 与 Goodwood Residence 般恢宏，仍为迎宾区增添了几分“悬念”。圆形回车点以植栽为主角，空间对 450 户而言相当从容，双车并行亦不觉局促。

当然，这里也有雨棚，但你会发现并没有设置等候座椅。或许有些奇怪？其实一旁就隐藏着一处空调接待休息室，你可以在更舒适的环境中候车。

由于地势起伏不一，接待休息室位于地库；若要前往住宅楼体，需要拾级而上。稍后再谈，这里先看车库入口处别具一格的清水混凝土肌理。

这是一个地下车库，共 450 个车位——基本做到了“一户一位”，以当下即便是豪宅项目也愈发罕见。每次我来，车位都未满，但目前仍属早期入住阶段，尚难断言未来车位是否充裕。

如你所料，地坪为环氧涂层，观感更显高端。值得一提，Guocoland 在照明上也毫不吝啬，避免了部分老旧项目地下室常见的阴暗感。与第 9 区其他项目一样，见到“豪车”并不意外——比如这辆绿松石色的 BMW i8。

车库设有主楼大堂落客点，通往接待休息室。除了连接先前提到的回车区，这里还设有礼宾服务，满足你的日常所需。即便你平日不常用礼宾，也会在某个时刻感到其价值。

Martin Modern 仅有 2 座住宅塔楼，通往各自住宅单元的大堂自然醒目。整体基调与全盘一致，宛如潮流现代的精品酒店大堂，空调开放，以橙色沙发为亮点，与深色主调和卵石地面形成对比。整体相当利落，也符合 Martin Modern 预期吸引的现代菁英客群。

非 Premium 户型每层由 3 部公共电梯服务，每层 5 至 6 户（视楼叠而定）。鉴于楼高 30 层，高峰时段或会出现一定等候时间。

至于 3 Bedroom Premium 与 4 Bedroom 户型，则配有私家电梯厅，需门禁卡方可进入，更显私密尊崇。

回到一层的迎宾处，你会注意到有一段台阶通往园区其他部分。这种“登高”的路径，增强了对前方空间的期待感。

Martin Modern 的核心主题是“城中植物园”。首先映入眼帘的是一片开阔的草坪，强烈的空间感扑面而来。景观与住宅塔的 80/20 比例，难怪一到这里就有“回到家”的松弛感。这里据称约 4,000 sqft（345 sqm），孩子们在此奔跑练冲刺绰绰有余。

在核心地段能有如此开阔的空间并不多见，很高兴看到项目对这点的高度重视。

两座 BBQ 亭中的第一座，就在从迎宾处上行后的拐角位置。由于 Martin Modern 在 COVID 期间取得 TOP，这些用餐设施看上去几乎是全新未用。也希望日后回归常态后，维护水平依旧如一。

沿草坪旁的人行道漫步，水景与步道并行，归家的脚步也更为放松。不得不说，水景总能让环境更显宁静。鉴于地势起伏，你会在不同设施间穿行时，遇到多处台阶。

在草坪的尽头，拐角处就是第二座 BBQ 亭。其前方摆放了一些户外家具，可在修剪精致的草地旁小坐，颇有度假氛围。

只有这张长椅有遮阳，我们到访时其他桌椅自然无人问津——烈日当空，除非你真的需要“补充维他命 D”，否则这些座位更适合傍晚或凉爽些的日子。

后方即是 Club Lounge 与 Dining Lounge。通体铺陈夸张的黑色大理石板，尽显豪宅氛围。坦白说，我更偏爱 Martin Modern 其他空间的“克制”，若能采用更低调的材质或许更契合整体气质。

我喜欢两座 BBQ 亭的“对景”选择——一处面向草坪，另一处临上层“雨水花园”。虽未拍摄到，但开发商还贴心地为雨水花园撰写了说明：它是雨洪管理策略的一环，用以处理、蓄存与回收雨水，并提升景观的生物多样性。简言之，15 座花园不仅仅是“好看”，也具备积极的环保意义。

就 BBQ 炉位而言，我更偏爱这处，因其相对更为私密。不过在节庆时段或未必如此——毕竟它紧邻 Dining Lounge。后者为约 450 sqft 的空调室内空间，配有长桌与沙发。作为豪宅项目的应有之义，空间内铺陈大规格“仿石”板材（很可能就是大理石），宾客到访亦会留下深刻印象。若室外空间也能一并预约，接待多达 40 人问题不大。

现在沿着园区边界，从 Dining Lounge 继续前行。

来到“运动区”的起点，首先是健身角。其造型与用色在项目粗犷的氛围中颇为醒目。这里将“单杠攀爬”的趣味与引体向上、双杠臂屈伸等静态训练的实用性结合。需要为年度 IPPT 备考的住户会高兴地发现，园区内共有 2 处此类设施。

接着是网球场的入口。借助地势，网球场自然“下沉”，且住宅楼体与其有一定距离，噪音不致成为问题。了解市场的人都知道，如今网球场十分稀缺，即便上千户的大盘，最多也就 1 座。因此，要抢订时段往往“各显神通”。总之，这里的网球场在当今市场无疑是“加分项”。

前往住宅楼、泳池与其他设施的路径，要穿过一片竹林小径。Martin Modern 各处花园的变化，让你在园区内穿行始终充满新鲜感。

从任何角度看，这里都不像在新加坡——你被成行的竹林所“包裹”。

在 Martin Modern，真的是“一园接一园”。穿过竹林，就是“迷宫花园”——顾名思义，由灌木与绿篱构成的“小迷宫”。

它为园区增添了绿意，但体量不大。若想看“天花板级别”的迷宫，不妨去 Cairnhill 的 Ritz Carlton Residences——那才是真正精彩。至于实用性如何，我无法断言，但颜值确实在线。

继续绕行，基地东北角是儿童游乐区——但先看看通往此处的路径。我不禁要再次强调：在 Martin Modern 打造“城中植物园”的理念，不只是纸上蓝图，而是切实落地。

儿童区包括“森林乐园”，一旁配有带顶的“森林亭”。这意味着家长或帮手带娃时，也有遮蔽可稍作歇息——毕竟，孩子们的“无限体力”，很难跟得上。

对有年幼孩子的家庭而言，这里设有舒适的沙发与风扇。

就项目体量而言，“森林乐园”的配置相当不错，滑梯与攀爬网让孩子们能安全地四处穿梭。还有几只“摇摇马”，是多数游乐场的常客。鉴于 Martin Modern 不设 1 Bedroom，预期会有不少家庭入住，这一配置无疑受欢迎。

我无法替孩子们发言，但我确实很喜欢这个游乐区的观感。不走寻常“彩虹配色”，而是更为内敛，契合 Martin Modern 的整体气质。不过即便游乐区面积可观，这里或许未必是大多数有幼儿家庭的首选——缺少专门的儿童泳池、园区内台阶繁多，对小孩与长者都不算最友好。

另一处健身角也邻近此处，家长可以在孩子玩耍时做些引体向上。为方便你定位，我们目前位于 8 号塔附近，接下来前往 50m 跑道泳池。

途中会经过 Garden Court 与 Garden Spring。

坦率讲，在 2021 年还能见到如此多的“黄金地段”留给景观而非建筑，颇为难得。我喜欢在第 9 区有这样的留白，即便在大众项目里也罕见。它的功能性或许有限，但能让住户在家里不感到压抑。

此时不妨驻足，欣赏住宅塔整体“工业、原始”的立面。ipli Architects 果断地把 Martin Modern 的“奢华定义”做到非同寻常——大量外墙采用清水混凝土。粗犷而独特的外立面汲取 Robertson Quay 昔日货仓的灵感，在繁茂园景中营造出“质朴之美”。塔楼也呈现“仿古锈”质感，波纹预制板成为立面主角。

如前所述，Martin Modern 坐落于不规则、起伏的地块。ipli 与 Guocoland 将原本的“建筑难题”化为优势，把基地打造为三层台地花园。

终于来到 50m 主泳池，你很容易就会被它的颜值打动。度假感十足，无论你是在此畅游，还是在池畔小憩，每天都像在度假。

泳池宽度为 10m，可同时容纳 4 至 5 人分道游泳。见过不少“神仙级”公寓泳池，这里绝对能跻身其中。

如预期，池畔四周设有躺椅，适合“懒洋洋”的下午。该休息时就要休息，对吧？我也喜欢这里配备了遮阳伞，能挡住新加坡火辣的阳光。别以为理所当然，仍有不少项目未设此物。

我原本还半期待能见到池畔 cabana，不过或许出于设计取舍，最终未有设置。

你或许会问：孩子们怎么办？主泳池旁设有一处戏水池，在我看来可视作 Martin Modern 的儿童池。只是，基于整体成熟、质朴的氛围，这个戏水池对小朋友而言，视觉吸引力可能有限。

话虽如此，若孩子们仍乐此不疲，旁边也有带顶座椅，方便你“轻松看护”。前面提到，这并不是最“讨好幼儿”的公寓——但这并非坏事。我欣赏项目在视觉上一以贯之的“深邃冷峻”。

儿童池附近是 jacuzzi，更为私密，可在绿意环抱中舒缓身心。

若你偏爱室内燃脂，旁边就是健身房。其正对“下沉”的网球场——更准确地说，这是地形带来的效果，而非刻意设计。

就 450 户而言，健身房规模尚可，配有 4 台跑步机、数台动感单车与多功能力量器械。虽然照片里空无一人，但我 2022 年 1 月的平日再访时，里头相当热闹——大概这才是日常。整体而言中规中矩，没有特别“出挑”的亮点。

园区里还有不少设施，这里简要一提。上图为生物池，毗邻 Garden Court 与 Spring。

其后方是 Aquatic Garden。

视觉上或非最具冲击力的角落，但确实丰富了空间的氛围。

靠近 10 号楼的后侧，花园与绿意仍是主角。对于一层单位来说，繁茂的绿植让自家露台与公共空间自然衔接。在这样美的项目里，这种生活方式不难让人心动。

一层单位自然可直接通往步道，同时享有更高的层高优势。

以上大致是低层设施。当然，这还没完。两座塔楼的屋顶同样配置了设施——这很棒，意味着并非“某一栋”住户的专属。两处屋顶花园的设施相近，包括用餐亭、阅读亭与“秘密花园”。

住宅大堂需门禁卡进入，这是整体安保的加分项。此外，轮椅无障碍通行也十分便利，虽说如今愈发成为标配，但我们仍乐见社会在“无障碍与包容性”上不断进步。

先从 8 号塔的屋顶花园说起。整体朝向为东/西，这意味着住户会迎来清晨或午后阳光。面向西的一侧，高楼层可饱览新加坡河景——因 River Valley Primary 为低层建筑。

只要小学仍在，视野大概率会一直保留。相对地，东向可远眺 Fort Canning Park，但中间会被邻近的 Oleanas Residence 局部遮挡。总体而言，尽管有午后烈日，西向的景观通常更受欢迎。

至于 10 号塔，则是更为理想的南/北朝向，基本可避开大部分日晒。景观是否同样“好看”见仁见智——对我而言相当吸引，尤其还能规避阳光直射。这里主要是城市景观。从 30 层的屋顶花园望去，周边楼宇皆在脚下，视野可一路延伸至远处的 CBD。

若你在 CBD 上班，自然能一眼认出 Marina Bay Sands、UOB Plaza 与 Guoco Tower。无论哪边，都很“能打”。

屋顶花园的体量其实出乎意料地可观。这里有许多“角落”可供穿行，若你想独处，它会是个不错的去处。

此处也设有带顶的用餐亭，因此在 Martin Modern 你确实有多样的用餐场景可选。只是就观景而言，这里的位置并非最佳——若想取景更佳，不妨往外走几步。

虽然在这样的高度俯瞰新加坡颇为赏心悦目，但我个人认为，考虑到屋顶空间不小，或许还能在“功能性”上做更多文章。比如一座偏“花园取向”，另一座则更“实用取向”。

总的来说，我很欣赏 Martin Modern 所呈现的“清新之奢”。它证明了，要表达态度，并不需要喧哗与镀金。很多时候，尤其在 2022 年，越是低调克制，越能引人探究。

Martin Modern 直面材料的原始质感，清水混凝土特色墙与塔楼上的波纹染色预制板，让它在一众公寓中一眼可辨。就用地而言，设施配置也颇为大方且执行到位，坐拥“城中植物园”的绿意，为繁华中的居所增添一处真正的“庇护所”。

Martin Modern 区位评析

Martin Modern 位于 Robertson Quay 片区，或许有些“反差”，更吸引那些在喧嚣中寻求一份安宁的人。

容我解释。众所周知，Robertson Quay 是依傍新加坡河的潮流地带，咖啡馆、酒吧与下班后的休闲去处林立。许多公寓如 Rivergate、River Place 与即将落成的 Riviere，就坐拥这些便利。Martin Modern 则让你享受这种生活方式（步行 3 分钟即可到达），同时不必身处最喧闹的核心。

它位于 Kim Yam Road/Martin Road 一带的相对静谧角落，附近 1 分钟步程内就有 Common Man Coffee Roasters、PS.Cafe 与 Jypsy 等热门餐饮。

便捷性也是这里的“标配”。即将通车的 Great World MRT 将项目与 Orchard 及全岛高效串联；经 Kim Seng Park 步行约 5 分钟可达。翻新的 Great World City 商场同样提供优质的餐饮与购物选择。如同周边众多公寓，Orchard Road 购物带也是选择此区居住的重要因素。步行 15 分钟可至 Somerset MRT，进而通达 313 Somerset、Paragon、Ngee Ann City 等一众商场。若要挑点小毛病，那就是最近的巴士站略远——事实上，可能还不如 Great World MRT 近。

尽管 Robertson Quay 是潮流社区，但日常便利与 Martin Modern 的整体户型配置（仅 2 至 4 Bedroom）亦表明其目标客群包含家庭。紧邻的 River Valley Primary School 几乎在门口，更是加分所在。

Nearest MRT: Great World MRT (5 mins walk, 400m)

公共交通

巴士站	服务巴士	与公寓距离（及预计步行时间）
Bef Kim Yam RdStop ID: 13099	32, 54, 139, 195, NR1, NR2, NR5, NR6, NR7, NR8	500m, 6 mins
Aft Unity St Stop ID: 40119	1N, 2N, 3N, 4N, 5N, 6N, NR3	550m, 7 mins

配套设施

学校

学校	与公寓距离（及预计步行时间）
River Valley Primary School	100m, 1 min
Alexandra Primary School	1.8km, 22 mins
Outram Secondary School	1.1km, 14 mins
School Of The Arts	1.9km, 24 mins

零售

商场	与公寓距离（及预计步行时间）
Great World City	750m, 9 mins
UE Square	850m, 11 mins

私家交通

主要目的地	与公寓距离（高峰时段 [0830] 平均驾车时间）
CBD (Raffles Place)	2.9km, 10 mins
Orchard Road	2.2km, 8 mins
Suntec City	4.1km, 14 mins
Changi Airport	20.4km, 27 mins
Tuas Port (By 2040)	37.0km, 50 mins
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	11.5km, 20 mins
Mediapolis (and surroundings)	7.9km, 15 mins
Mapletree Business City	8.7km, 21 mins
Tuas Checkpoint	26.9km, 32 mins
Woodlands Checkpoint	21.7km, 33 mins
Jurong Cluster (JCube)	14.9km 25 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	25.8km, 34 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	5.4km, 17 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	20.3km, 30 mins

临近道路出入口：2 个——Martin Place 连接 Kim Yam road 与 Muthuraman Chetty Road，后者连接 Martin Road

开发团队

开发商备注

自 1978 年在 SGX 上市以来，GuocoLand 一直是区域性一线地产公司，业务遍及新加坡、中国、马来西亚与越南。

总部位于新加坡，GuocoLand 的主营业务包括地产开发、投资、酒店运营及物业管理。截至 2020 年 6 月 30 日，集团总资产约 $11.1 billion。

在新加坡，集团已成功开发 36 个住宅项目，合计约 ~11,000 套住房。位于丹戎巴葛的旗舰综合体 Guoco Tower 集成了甲级写字楼、餐饮零售（F&B）、Wallich Residence、5* Sofitel Singapore City Centre 以及一座城市公园。旗下即将面世的 Guoco Midtown，包括 Midtown Modern 与 Midtown Bay，有望为 Bugis 片区注入新活力。Guocoland 亦在北京、上海、南京与天津等一线城市打造了可观规模的资产组合。

建筑师备注

ipli Architects 由 Yip Yuen Hong 与其夫人 Lee Ee Lin 于 2001 年创立。Yip 曾先后就职于 HDB、William Lim & Associates、Akitek Tenggara，并共同创立 HYLA Architects。我常把 Yip 与 GCB 及其他有地住宅联系在一起，他的设计哲学始终致力于保留新加坡的建筑传承。当然，他也参与了小型精品项目，如 M5、118 Killiney 与 Jervois Prive，以及近期与 ADDP 合作的 Midtown Modern。

ADDP 与 Guocoland 及新加坡公寓市场都颇为熟稔。公司成立于 1986 年，是本地装配式建造法的先行者。ADDP 的理念强调以创新与高品质设计推动可持续发展。其代表作包括 Guocoland 的 The Avenir 与 Martin Modern，以及 Seaside Residences、Botanique at Bartley、Cliveden at Grange 等。

楼叠分析

项目总平面图

户型分布

户型	面积	单位数
2 房	764 sqft	150
2 房 + 书房	850 – 883 sqft	90
3 房	1,012 – 1,087 sqft	90
3 房 Premium	1,324 – 1,421 sqft	60
4 房 Premium	1,707 – 1,798 sqft	60

Martin Modern 提供 2 至 4 Bedroom 的组合，其中约一半（53%）为 2 Bedroom，三分之一（33%）为 3 Bedroom，余下为 4 Bedroom Premium。仅 3 Bedroom Premium 与 4 Bedroom Premium 配备私家电梯厅。整体组合相对简单，不设 1 Bedroom 或顶层单位（Penthouse），在如 Robertson Quay 这类潮流地段，算是相当“家庭友好”。

从 2017 年 2 Bedroom 启售价 $1.8 million、3 Bedroom 启售价 $2.1 million 的定价来看（事后诸葛地看），它意在提供更亲民的第 9 区入场票，同时不牺牲居住实用性。当然，如今价格已有不小涨幅，但在下结论前，不妨先做一番价格对比。就整体而言，户型面积与当今新盘水准相当；3 与 4 Bedroom 的 Premium 户型则更适合追求宽裕空间的家庭。

最佳楼叠

Martin Modern 仅 2 座塔楼，呈 L 形布局，以最大化视野。全盘共 15 个楼叠，分布于 30 层，朝向大致为北（叠 12–15）、南（叠 8–11）、东（叠 4–7）与西（叠 1–3）。

尽管我并不喜欢新加坡的午后西晒，最“溢价”的户型恰恰多为西向，包括 3 Bedroom 与 4 Bedroom Premium。原因在于其景观更受青睐：面向新加坡河，且因 River Valley Primary 为低层，视野无遮挡。

我个人更偏好南向叠，尤其在较高楼层（约 15 层以上），可见城市天际线，远眺 Marina Bay Sands 与 CBD。对在那儿工作的我们而言，这样的景致也许恰能提醒：实现梦想家，我们都付出了什么。

Martin Modern 价格评析

若你在考虑 Martin Modern，自然会与周边项目横向对比。以下为一览：

项目	单位数	psf	TOP	地契	价差
Martin Modern	450	$2,682	2021	99 Years
The Avenir	376	$3,176	2023	Freehold	(16%)
Irwell Hill Residences	540	$2,776	2026	99 Years	(3%)
Riviere	455	$2,739	2023	99 Years	(2%)
The Iveria	51	$2,617	2024	Freehold	2%
8 St Thomas	250	$2,776	2018	Freehold	(3%)
Martin Place Residences	302	$2,388	2011	Freehold	12%
Rivergate	545	$2,571	2009	Freehold	4%
Aspen Heights	606	$2,055	1998	999 Years	31%

我将同侪大致分为两组——一是周边新盘，二是邻近可比的转售项目。在新盘中，Martin Modern 的定价与 The Iveria、Irwell Hill Residences 与 Riviere 大致相当，后两者同为 99 年地契，The Iveria 为 Freehold。

表面看，The Iveria 似乎颇为“超值”，但它是仅 51 户的精品小盘，设施有限。其灵感来自纽约的“熨斗大楼”，因此户型也多不规则，可谓“少数派的审美”（我个人倒是喜欢）。Irwell Hill Residences 与 Riviere 各有千秋，前者更近 Orchard，后者则所有单位都面向新加坡河。就 Martin Modern 而言，最大优势在于“拎包可住”，适合有迫切入住需求的买家。此外，它的区位也堪称“兼得”：Riviere 虽有河景，但位于第 3 区；Martin Modern 则在第 9 区的同时，部分单位亦可享河景。

以当前定价看，Riviere 的 psf 也颇为“友好”。它略新（虽差距不大），且拥有更“正统”的河景。虽然 Riviere 的单位普遍更大，但总价无疑也更高。

至于邻近的转售项目，Rivergate 与 Martin Place Residences 是最直接的竞争者，两者均为 Freehold。Rivergate 气质出众，双 42 层高塔矗立新加坡河畔，设施齐全，中心为蜿蜒的潟湖式泳池，并设 2 座网球场与 1 座篮球场。Martin Modern 与 Rivergate 的 psf 接近，后者在 1 月份还创下了 $2,798 的新高。虽然吸引，但也要考虑总价差异——Rivergate 的 2 Bedroom 起步 1,023 sqft、3 Bedroom 起步 1,496 sqft，均显著大于 Martin Modern。当然别忘了，Martin Modern 年代新 12 年，设施更新、故障率也更低。

类似的“维护成本”考虑同样适用于 Martin Place Residences（约 11 年楼龄）。此外，其部分单位在景观上处于劣势。尽管也有城市景观，但几乎没有面河单位——这也许解释了其 psf 相对 Rivergate 更低。这个年代的公寓往往户型更大，这里也不例外：与 Rivergate 接近，但显著大于 Martin Modern。后者的更高 psf，因单位更小而在总价上有所“对冲”。

总体而言，Martin Place Residences、Rivergate 与 Martin Modern 各有其价值，取舍取决于你的优先级与视角。若你执念 Freehold，Martin Modern 自然不在考虑之列；但若你看重“崭新落成”与“在街区中一眼可辨的立面”，Martin Modern 绝对是相当不错的选择。

升值分析

Martin Modern 位于成熟且长期受欢迎的 Robertson Quay，咖啡馆与夜生活闻名。某种意义上，该区已基本建成，整体升值更多取决于市场情绪。话虽如此，Great World MRT 的开通将增强公共交通连通性，有助于支撑价格。更广义的 River Valley 区域都会受益，因此 Martin Modern 的“上行空间”未必如想象中那般突出。尽管如此，作为最新的公寓之一，对自住与投资者都有吸引力。

需留意，虽然区域已较为成熟，附近仍有两块不小的保留用地，其中之一为现有的 Herencia 大楼。它目前被改作各类办公用途，未来走向未明，但确实为片区的进一步升级留下想象空间。

另一个看点是邻近 Clarke Quay 片区的更新。更多细节尚待 Capitaland 公布，其也在开发 Canninghill Piers，预计为略显静谧的 Fort Canning 区域注入新活力。这将提升整体宜居性，并吸引更多买家关注这一生活方式。

我们的看法

Martin Modern 以非传统设计重新诠释“奢华”——从 Robertson Quay 昔日货仓中汲取灵感，拥抱材料的原始之美。毫无疑问，这样的表达并不容易，但建筑师 Yip Yuen Hong 无疑是此路数的翘楚。

这与我很契合——既然身处核心地段，何须再以金色立柱等浮华元素“加戏”？仅凭地址，别人就知道“你已到达”。这并不意味着材料“寒酸”——事实上，塔楼上的波纹板、清水混凝土板，都可能需要更多工时去雕琢。

除了建筑差异化，Martin Modern 以“城中植物园”为愿景，将 80% 用地用于景观，使公共空间显得开阔大气。为项目投入的绿意令人印象深刻，让你在 Robertson Quay 的热闹中，真正找到一处“栖居的庇护”。

当然，住在这里，便利从来不是问题。翻新的 Great World City 与周边咖啡馆、酒吧与餐厅近在咫尺；MRT 预计在 2023 年启用后更是锦上添花。更重要的是，尽管自 2017 年推出以来价格已有明显上涨，Martin Modern 的定价在片区内仍相对具吸引力，而且不少单位兼具城市或河景。

总体而言，Martin Modern 是一座“因正确理由而出众”的独特项目。尽管周边竞争者不少，且在以 Freehold 为主的区域内其 99 年地契可能在 20 年后成为权衡因素，但就当前而言，它是最新的项目之一，且凭借差异化设计，在片区内极易被辨识。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。