Irwell Hill Residences 评测：出乎意料的宽广用地 + 不错的入场价

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项目:	Irwell Hill Residences
地区:	09
地址:	Block 2 & 6 Irwell Hill (off Irwell Bank Road
产权年限:	99 年租赁产权（自 13 April 2020 起）
单位数量:	540
占地面积:	137,634 平方英尺
开发商:	CDL Perseus Pte. Ltd.
TOP:	30 September 2026

到目前为止，2021 年的前几个月颇为耐人寻味。

从体量庞大的 Normanton Park 到定位独特的 The Reef at King’s Dock——可以说，购房者目前已有相当丰富的选择面（在原本就热闹的新盘名单上再添一笔）。

随后登场的是竞争激烈的 Midtown Modern——表现相当不错——在开盘周末便售出超过 60% 的单位。

而在一周之后，Irwell Hill Residences 公寓项目正式亮相。

我觉得真正有意思的，是这两个近期新盘之间的强烈对照。

Midtown Modern 着重在密集、拥挤的 Bugis 片区引入“宜居性”的视角，凭借高效的户型布局与一片绿意覆盖。总体而言，我认为他们在这方面基本达成了目标。

相对地，Irwell Hill Residences 将为一个更以大面积、豪华户型著称的区域，带来大量小户型（即：据称更易负担的总价）。

其 540 个单位中有 80% 为 1 至 2 卧单位，目标客群的重心一目了然。

我们还有许多内容要聊，不如先带大家进行我们一贯的 Irwell Hill Residences 内部探访！

Irwell Hill Residences 深度导览

Irwell Hill Residences 坐落于 Irwell Bank Road 与 River Valley Road 的交汇处。除非是最资深的市场观察者，大多数人可能会忽略这片地块具备住宅开发潜力，毕竟其地势起伏。

这间示范单位就设在实际地块上，这能更直观地让你体会在此类地形上居住的细微之处。首先，由于地势较高，未来驶入项目的转弯会相当陡峭。因此，如果你从 Irwell Bank Road 乘巴士回家，要准备比平常更费力的一段步行。

尽管如此，我认为斜坡地形带来的利多于弊。由于两条道路都是主干道（且繁忙），高差能提供更佳的私密性，并在一定程度上远离区域的喧嚣。可谓一处小小的喘息之地。

许多被视为位置便利的地块都会面临这类问题，因此在我看来，这里的天然地貌反而是一大优势。

同样由于地势较高，从地面很难判断实际占地规模。因此我认为多数人会对这块地的实际宽阔感到惊讶。

其占地为 137,634 平方英尺，略大于附近的竞品新盘（The Avenir），与对面的 Trillium condo 几乎同等规模。诚然，本项目的单位数量是对方的两倍有余——但在地块日益稀缺、人口不断增长的背景下，这几乎是必然结果。

项目将建有 2 座各 36 层的塔楼。由荷兰事务所 MVRDV 设计（其在新加坡的首个项目），作品延续其一贯风格 – 大胆且抱以“why not”的尝试精神。颇为有趣的是，他们原本可能在 2018 with One Holland Village 就实现本地首秀，但与 Pontiac Land Group 的联合方案最终不敌 Far East Organization。

就我个人而言，我觉得外立面略显杂乱，但设计终究充满主观性。世上恐怕没有一件建筑作品能宣称获得 100% 的普遍喜爱，这也正是城市天际线之所以多姿多彩的原因。

尽管如此，我仍要为其求新求变点赞。与如今常见的千篇一律玻璃幕墙不同，这无疑是一股清新之风。可以肯定的是，建成后它将在该片区脱颖而出——尤其映衬在 River Valley 众多较为老旧的公寓背景之中。

不过，这个项目真正令人惊艳的地方，在于其出色的园林与场地——下文将详细展开。

Irwell Hill Residences 仅设一个出入口，位于 Irwell Hill（沿侧面新开辟的道路）。此前我已多次提及，便不赘述——但车主需要注意，尖峰时段驶出可能略有难度，因为 Irwell Bank Road 的车流通常行进速度较快。

顺带一提——Irwell Hill Residences 背后的地块被划为储备用地。无论未来如何开发，预计进出车流都将与 Irwell Hill 的入口共用分担。

共设 438 个车位。虽然未达理想的 1:1 车位比，但鉴于超过 80% 的单位为 1 与 2 卧室，以及对面即将开通的 Great World MRT station，我认为这里问题不大。

到达广场的第一印象相当不错。项目为此投入了可观的场地面积，虽非花哨铺陈，但颇具得体的高端气质。

到达大堂沿用了“像素块”般的设计语言，整体上为室内空间定下了基调。

踏入其中，确实颇为震撼。

在我看来，Irwell Hill Residences 最大的卖点之一，便是被称为“雨树草坪”（Raintree Lawn）的恢宏开阔空间。在土地紧缺的新加坡（更遑论已高度建成的 River Valley 区域），拥有如此开敞的绿地，称得上真正的奢侈。

除去如 Valley Park、Yong An Park 或 Regency Park 等年代较久的项目，我一时想不出有多少新近开发能提供如此广袤的开放场地。

CDL 选择了 74/26 的用地与建筑体量比例——相当亮眼。这意味着 74% 的土地用于开放空间与配套设施。

这片开阔的雨树草坪也使两座楼之间约有 63 米的间距。别忘了两栋也非正对而立——对在意私密性的买家而言，以这个价位来看，已经相当理想。

尽管邻近有 Leonie Towers，对面还有 The Cosmopolitan，但与本项目之间的距离在我看来是可以接受的。就密集程度而言，这或许是周边最不拥挤的地块之一，所以在这方面基本可以放心。

我也很欣赏开发商保留了原址上的 4 棵雨树。与其只留一片空旷草地，不如让这些大树营造郁郁葱葱的氛围，同时又不破坏草坪的通透开阔。炎炎夏日里，它们提供的荫蔽将尤为可贵。

他们还巧妙地将 50m 雨树泳池设置在两棵雨树之间。悠游其间的人可以在树冠下畅泳——画面相当诱人。

此外，我也喜欢无边际泳池在山坡尽头自然垂落的设计，形成近乎“悬挑”的视觉效果。

因此，虽然高比例的园地/建筑分配意味着这里的单位面积肯定算不上大（与当下同类新盘并无太大差异），但在我看来，这片广袤园地依然是最大赢家。

这无疑将成为一个颇具话题性的亮点，我想沿 Irwell Bank Road 行驶的行人/车辆都会注意到。它也会在众多竞品之中，潜移默化地提升 Irwell Hill Residences 的辨识度与形象。

泳池一侧设有多座池畔凉亭，营造出高端度假村式的氛围。据悉还将提供泳池毛巾服务——这通常只在酒店才能享有。

当然，树下还设置了多处休憩座位，并设有雕塑廊，供人放松、赏景。

楼栋与泳池之间也保持了良好的退距（加之雨树提供额外遮挡），因此在 50m 雨树泳池处可享有相当不错的私密度。

这种感受还因楼栋的架空设计而进一步加强——每栋将抬高 10 米。也就是说，“第一层”的单位已能获得一定视野，且更重要的是具备相当程度的私密性。

更具体地说，从 Irwell Bank Road 到首层单位的高差已达 19 – 22 米，由此可见，这片高地的自然条件为你带来了多大的高度与私密性优势。

因此，依托这块可观的地盘，CDL 在 Irwell Hill Residences 不止规划了一个，而是两个泳池。此处名为 Club Pool，虽然长度不及 35 米的雨树泳池，但更为宽阔。对于拥有 540 个单位的项目而言，配备 2 个规格正经的泳池，实属难得。

此外，园区内还有 2 个较小的泳池（spa 池与儿童池）。

我很喜欢园区内的高差变化，它带来了有趣的观景视角。以此处为例，沿 Club Pool 的纵深可一览怡人的雨树草坪与泳池景致。

Club Pool 旁是 Tranquility Court——基本上是一片用于瑜伽活动的开放草坪。

与 Club Pool 成垂直布局的会所名为 Club at Irwell。这里设有室内用餐区、休闲区与多功能室，可眺望精心修剪的景观。

鉴于当下的疫情与未来在家办公的趋势，部分公共区域也将提供 WIFI 接入。这无疑为 Irwell Hill Residences 的住户带来便利，我认为这也会成为后续项目的普遍配置。

此外，这里的多功能室配备了演示屏幕——如需在园区内召开会议，将十分方便。

靠近 Block 6（面向 River Valley Road）处，设有一处较为隐蔽的小型 Spa 池及对应的 Spa 休息区。

随后是宠物活动区，邻近康体休息区与健身房。

因此你会在这一侧找到健身房、美食烧烤区、儿童池、游乐场以及网球场。可以说，通常较为“热闹”的设施被集中布置在园区的这一部分。

我猜想这是为了保持雨树区域的静谧氛围——在这方面的动线安排相当周到。我知道有些家长可能更希望儿童池靠近主泳池以便照看，但我并不认为 Irwell Hill Residences 是以儿童为核心诉求的项目。

就 540 个单位的体量而言，这里健身房的面积令人惊喜。不过，面向主干道 River Valley Road 的景观并不算激励人心——在这种情况下，我确实会更偏好其朝向园景。

话虽如此，顶层还设有另一处健身区——在这点上也就无可厚非了！

鉴于项目位置便利，这一侧设有两个侧门。其中一处需要上下相当数量的台阶。

另一处则可直接由停车场通行（大热天里我知道自己会选哪一个！）。无论如何，这两处出入口都能便捷通达 Great World MRT station 与 Great World City Shopping Centre——两者皆在马路对面。

至此总结一下一层的配套，这里还设置了网球场。以 540 个单位计，这在当下已是相当可观的设施配置。

两栋楼的 Level 24 还被划出，进一步为住户提供更多设施。

受益于挑高空间，这里被命名为 Irwell Vista。考虑到越来越多人能够在家办公，其中一部分被规划为联合办公区。以此高度可享有不俗的景观，如果你寻求一个风景宜人的工作环境，这里非常合适。

与下方空间一样，这里同样提供 WIFI。

这里也设有 Vista Grill 与 Vista Gourmet——为你在招待宾客时提供多样化的用餐选择。

最后但同样重要的是，两栋楼的最顶层也配备了设施。这是对购买低楼层住户的绝佳安排，因为他们依然能够在最高处尽享景观视野。

在此还设有独立的健身区——边锻炼边俯瞰天际美景，甚为惬意。最后，这里还配备了休息区、观景舱与吊床区。

Irwell Hill Residences 1卧+书房 评测

请注意，1 卧单位有多种变体。本套带阳台；不带阳台的为 452 平方英尺。 

这套样板房面积为新盘常见规格（495 平方英尺），其独特之处在于多出一个书房空间。有兴趣的话，项目还提供不同楼叠的变体，书房位置各不相同。 

层高为常见的 2.75 米，全屋铺设大理石地面。

玄关比常见的更小，因为空间很快就打开通向书房，我们稍后会看到。 

这里仍有足够空间可设置鞋柜，甚至视需要加入通高储物柜。

不过我想多数人会认为这样的玄关利用率不高——这也就是为何更高效的 1 卧户型多半一进门就直接进入厨房。

书房是进入单位后首先接触到的区域。 

这里的室内设计给人一种地堡式的感觉。我也说不出具体原因，或许是在线性金属结构与相对封闭空间的组合之下；再加上没有窗户（因此缺少自然采光），这种氛围更为明显。

当然，你可以按喜好自定义这个空间。它甚至可以作为迷你客房，不过由于是开放式通道，你可能需要加装一扇移门（或干脆不装）。 

综合来看，对于将居家办公作为长期安排的住户，这个面积完全不差。

接着空间线性展开到开放式厨房——隐藏式冰箱靠近入户门（在书房工作时随手拿点零食非常方便）。 

这里的厨房台面相当修长——对于喜欢下厨的人很实用。另外，台面挡板墙采用了更为时尚的设计，点缀的白色纹理为空间增添了一丝年轻感（本案的室内设计也进一步强化了这一点）。 

下方预留了洗烘一体机的隐藏式位置及额外收纳空间。烹饪电器同样来自 Miele。

这几年我越来越欣赏开发商在 1 卧单位中为最大化利用空间所做的巧思——可以说，这个户型并未令人失望。 

这里配有隐藏式台面，可兼作砧板、工作台，甚至是迷你餐桌（前提是你对美观度不太苛求）。

收放操作其实相当轻松——即便每天使用，我认为也不成问题。

考虑到 Studio/1 卧单位本就空间有限，这个小巧的内置系统足以让那张笨重的餐桌退出舞台。

无论如何，鉴于项目内设有多处用餐空间，如果需要宴请，我敢说会有更好的用餐环境可选。

说到隐藏式设计，你可能会注意到尽头（靠近厕所）有一个‘木质柜子’。其实这是 DB 储物柜，同时也可用作收纳，柜门内侧还配有一块洞洞板，方便悬挂工具和 DIY 装备。  

我也认可室内设计中加入的通高开放式收纳，充当厨房与客厅之间的缓冲（不过也有人可能觉得略显勉强/局促）。 

这也说明只要适当放下对美感的某些要求，功能性总能找到实现方式。不过请记得，这些都是室内设计展示的元素，并不随单位交付。

就客厅面积而言，充其量只能用“紧凑”来形容。

考虑到你可能不需要餐桌，我完全可以想象把现在这张换成更大的茶几。 

本单位还带有一个小阳台——可惜它紧邻AC Ledge（也就是说，空调开启时可能会稍微偏热/偏嘈杂）。   

来到主卧，床两侧仅够摆放一些床边家具。面积为 9 平方米，称不上宽敞。

需要注意的是，由于外侧为空调机位，窗户为 3/4 高度。

尽管我显然更偏好落地窗（尤其是在主卧），但我也理解开发商已尽量把采光面做大；这比我们常见到的、因外有空调机位而仅做半墙/半窗的主卧处理要好。

收纳方面，这里配置了双开门衣柜，在我看来，对单身住户来说勉强够用。 

若是夫妻二人，要把所有衣物都塞进这里就相当勉强了。 

不过，衣柜旁还附带一处隐藏式小柜，可提供些许额外收纳。空间并不大，我想更适合作为小物与配饰的收纳区。 

最后是主卫——顺带一提，它采用 Jack-and-Jill 双向连通布局。 

从主卧进入主卫的一侧以移门分隔，而从厨房进入浴室的一侧则是常见的木质平开门。 

卫浴配件来自 Gessi 与 Geberit。黑色淋浴设备（含顶喷）及优质表面饰面带来明显的高端质感。

Irwell Hill Residences 2卧Premium评测

考虑到这里相当大一部分单位（31%）为2卧Premium户型，可以说这是Irwell Residences中较为重要的一类样板参观。 

在面积上，它基本符合当下新盘中紧凑型2卧2卫单位的普遍预期。

2卧Premium户型面积介于657至675 sqft，本间为其中最小的版本。

进入单位后是一个加长的入户过道——老问题了，若要挑剔，这种面积在本就有限的前提下并不容易得到充分利用。 

本户的过道尤其偏长，在整体空间本就有限的情况下显得有些多余。

当然，两侧仍有足够空间摆放鞋柜（如ID设计师在此所示）——也可考虑做其他形式的收纳。 

随后是开放式厨房。 

这里有几点可留意。 

其一，厨房面积并不算大（事实上，1卧单位的操作台面更长）——但我认可其动线与布局。

若经常进行重油烹饪，可考虑通过加装滑动厨房门将其“封闭”（水槽前方将设玻璃隔断）。

厨房配备内嵌式 Bosch 冰箱与冷柜（分体），并包含内置烤箱；电磁炉与烟机来自 Miele。 

开放式搁架上方还预装了吊轨，可悬挂各类厨具——这是开发商贴心附送的小细节。  

不过，这里未配置高效的沥水架，可能需要您自费加装。  

通风方面，亦有相近户型在尽端设有窗户，但仅见于2个角落单位。 

从这里再走出来便是客厅。 

与厨房一样，餐客厅面积用“紧凑”来形容更为贴切。

如图，ID设计师选择了一张细长的长方形餐桌，并与空间纵深呈垂直摆放。 

同时以长凳替代部分餐椅——下方可兼作收纳，从而提升空间利用率。 

这是在面积有限时的常见做法——不过与其他户型相同，项目内还有更为体面的公共用餐空间，招待更多宾客时不必过于担心。

考虑到摆放了餐桌，客厅基本只容得下一张单排沙发，配一张小型茶几。 

暂且从格局转向用料与饰面，我颇喜欢奶油色大理石地砖与肌理墙面的组合；整体观感清爽，在合适的灯光与软装搭配下亦能呈现温暖的居家氛围。  

就阳台而言，ID设计师摆放了两把常规尺寸的椅子以示其宽度。 

就本人而言，会倾向在加装合适的拉链式户外帘（zip track）的前提下，将客厅功能延伸至阳台；但进入阳台前侧的门槛与一根额外立柱，仍会造成一定的高差与不连贯。 

走入走廊，首先遇到的是普通卧室。 

这里的ID做法颇有新意。隐藏式床（亦称 Murphy bed）在多数示范单位并不常见，能在此看到算是个小惊喜。 

当然，隐形床并非时时实用，日常“收纳”时枕头与床品容易凌乱。

这种做法也使ID得以加入一处书写区而不至于拥挤；同时借此巧妙“弱化”了因外侧 AC Ledge 而形成的半窗。 

就面积而言，放下一张大床（Queen）仍能在侧边留出少量床头摆放空间，并配有常规衣柜。以8.4 平方米计，我认为发挥超常创意的余地不多。

普通卧室对面是常规配置的公用浴室——地面铺装简洁，深浅色调搭配。 

卫浴配件来自 Gessi 与 Geberit——不过未配顶喷花洒。

以11.7 平方米计，主卧与该类面积单位的普遍预期相当；不设阳台，空间大致可容一张特大床（King）与小型床头配件。 

不过，这里配有落地窗，与普通卧室不同。

尽管看上去收纳稍显不足（仅为2扇门衣柜），开发商仍在衣柜前侧（与卫生间相邻处）尽量挖出了额外收纳空间——与前述1卧的做法类似。 

最后，主浴室面积较前述公用浴室更大，饰面也更为利落且更显高级。 

顶喷花洒、纯黑色淋浴配件，以及 Gessi/Geberit 的卫浴五金，为这间格调主浴室画上点睛之笔。  

Irwell Hill Residences 4卧室尊贵户型评测

Irwell Hill Residences 的4卧室单位面积为1,582平方英尺——与当今的新盘相比算相当宽敞。

这是这里除最顶层与顶楼复式单位外，最大的常规户型。

此类布局仅有一柱，但需注意面积介于1,539至1,582平方英尺——唯一的差异在于主卧的阳台。这部分是由于立面“鳞片”式设计所致，因此也取决于你选择的楼层。

由于4卧室仅设一柱（占整个项目的6%），选择上倒也省心，不会纠结太多。

首次走进单位，映入眼帘的是一面大型椭圆镜（当然是ID软装处理），左侧为DB箱与收纳柜。

需注意，4卧室是本项目唯一配备私家电梯的户型——从豪华感上已明显高出其他单位一筹。

继续往里走来到客餐厅。层高为2.75m（唯顶层单位为4.75m），因此空间感并不算特别开阔。

当然，公共区域均铺设大理石地面。

客厅偏紧凑。可放下一张常规3人座沙发，但需兼顾通往走道的通行空间以及右侧阳台的出入。

总之，在家具选择上必然会受限。除非把餐区外移至阳台，否则对于5/6口之家来说，座位安排恐怕难言宽松舒适。

餐区表现稍好。我不会把它称作宽敞的用餐空间，但至少可容纳一张8人餐桌。反正项目在地面、24层与顶层亦设有多处用餐选择，因此招待更大的聚会人数应不成问题。

无论如何，这也是当今多数的新盘公寓普遍面临的“问题”。对于从本区体量更大的River Valley公寓换小户型的买家而言，这一点尤需留意。

虽然我认为你可以把餐区移到阳台，但就宽度而言会偏紧。就长度来说，摆下一张餐桌外加一些休闲座椅则绰绰有余。

餐区后方就是其中一间普通卧室。不得不说，走进房间时我被它的尺度惊到（好的那种）。13.1平方米的面积，已相当于我见过的一些主卧大小，如上图所示——放下2张单人床也相当轻松。

不过，显著的不同在于它没有通常会配备的卫浴套间。因此对本房的住户而言，便利性一般，因为公共浴室位于客/餐厅对面。

因此，尽管这间卧室在私密性上最为理想，但在没有套厕的情况下，并不太适合多代同堂的居住需求。

就收纳而言，它也比一般更宽裕。衣柜门的手感扎实，让人放心，不同于你可能看过的一些更大众化项目。

本户型设有干式厨房，但称不上“完整”的干厨，更像是从墙面掏出的一段操作台。

配备酒柜，以及石英台面与相当可观的额外收纳空间。

湿式厨房位于干厨操作台的右侧。为完全封闭式，面积中规中矩。

烤箱、蒸烤箱、冰箱（尺寸不小）与燃气炉具等家电由Miele提供——相信大多数人都知道这是高端品牌。

水槽位于最里端（也就是通风窗的位置）。并非双槽设计——这点我本希望能见到。

空间尽头是工作阳台。面积不小，左侧放置洗衣机与烘干机，并设一扇窗，有助于通风与晾晒衣物。

此处亦设有通往公共电梯的第二出入口，通常用于收货、维修等用途。

左侧有一间多功能房，可作储物间或保姆房使用。

对面还贴心配置了一个WC。

接下来是普通卧室2，面积为12.4平方米——仅比前一间略小。

不过，由于布局稍显“非典型”，你体感上未必觉得那么大。衣柜并非通常靠侧面，而是被放置在房间的右侧。

可容纳2张小床头柜，且理所当然配备落地窗。

如前所述，这里的布局颇为特别，带有类似“步入式”的衣柜。与另一间卧室相同，衣柜收纳一直延伸至顶部，这点很不错（尽管需要脚踏才能取用）。

另一差异是洗手盆被放在了外侧——这在部分酒店客房更为常见。并非人人喜欢这样的设置，颇为主观。

如图所示，浴室一侧为壁挂式WC，另一侧为淋浴间。窗户横贯整间厕所的长度，通风绝对不成问题。

不过，考虑到项目的高端定位，这里未见顶喷花洒，略感意外。

公共浴室位于普通卧室2的对面，采用“Jack-and-Jill”双向通道布局——可从走廊与普通卧室4两侧进出。这也意味着此处4间卧室中，只有1间不带套厕。

面积相当一般，但胜在配有窗户可进行自然通风（不过会占用部分收纳空间）。

并且，是的，与另一间浴室一样，这里也没有顶喷花洒。

最后一间普通卧室为全屋中最小，8.9平方米。按惯例，你也能从其被布置为书房/办公区这一点看出端倪。

值得一提的是，这里同样配有落地窗。换言之，空调机位的设置相当巧妙，使所有卧室都能享受落地窗的待遇。

如上所述，此卧室可直接通往公共浴室。

压轴登场的是主卧，面积达15.6平方米，尺度不错。可见床周四侧皆留有充裕的行走空间。

一如既往，即便摆放特大床也能容纳常规床头柜。地面同样为常见的复合木地板——并无意外。

主卧的一大亮点在于自带私享阳台。鉴于该柱位正对青葱的雨树草坪与泳池，即便低楼层也可谓景致不俗。甚至我会更偏好较低楼层，以近距离欣赏绿意。

主卧的收纳通过“步入式”衣柜来实现。不过这并非真正意义的步入式，更像是从两段衣柜之间走过的形式。

因此收纳量尚可，但谈不上夸张。

谈到主卧的卫浴，有几点可说。其一，浴室面积相当可观，放入了浴缸（尽管尺寸并非最奢华）。

另外也设有窗户以便自然通风，这始终是加分项。

同时配备独立淋浴间，终于出现了顶喷花洒。此处亦设窗，利于通风换气，效果更佳。

相对而言，我并不太喜欢这里的石材墙面，纹理略显强烈，几年后恐怕会显得审美疲劳。当然，这完全取决于个人喜好，谈不上致命缺陷。

不过我倒是喜欢青铜色的龙头与花洒配件，尽管也有人可能不喜欢这种色调！（你明白我的意思）。

最后，由于加入浴缸，这里的收纳可能略显不足，但这只是小小的挑剔。

Irwell Hill Residences 位置评测

尽管它位于第9邮区，但需注意 Irwell Hill Residences 与 Great World 的距离更近（约 450 米，步行约 6 分钟），而非乌节路核心地带。Great World MRT 站预计在 2022 年建成，届时将在 Irwell Hill 交屋时投入使用。除 MRT 站外，Great World City 也是大型购物中心，基本可满足日常零售与餐饮需求。其升级改造幅度不小，引入了 Meidi-Ya 以及更高端版本的 Cold Storage。 

与乌节路核心地段保持一定距离可被视为一项优势。Irwell Hill Residences 靠近乌节路商圈，但距离足以避开其为人诟病的车流噪音与拥堵。这一直是靠近 Great World 一带公寓的吸引力所在。 

当然，这并不意味着项目完全没有交通车流问题；Irwell Hill Residences 靠近 Irwell Bank、River Valley 与 Kim Seng Road 的路口。此处在高峰时段同样可能拥堵，但程度远不及乌节路。

Irwell Hill Residences 所在区域为相当密集的城市环境——周边林立高层公寓，周遭地块的容积率为 2.8。因此，本项目更适合习惯城市生活的住户。  

周边配套

杂货/超市

超市名称	与公寓距离 (& 预计步行时间)
Cold Storage Great World City	450m，步行 6 分钟
FairPrice Finest	660m，步行 10 分钟

学校

教育阶段	院校数量
Preschool (within 1km walk)	2
Primary (3km-drive)	4
Secondary (3km-drive)	1
International School (3km-drive)	5
Junior College (5km-drive)	0
University (5km-drive)	> 3
Polytechnic (10km-drive)	0

对于考虑 Irwell Hill Residences 的家长而言，目前关键的 1-km 半径内只有一所小学：River Valley Primary School。还有 Alexandra Primary School，但截至撰稿时，是否也处于该半径内仍未有定论。

公共交通

巴士站	服务巴士路线	与公寓距离 (& 预计步行时间)
Opposite ERC Institute	54, 32, 195, 139	100m，步行 1 分钟
Before Zion Full Gospel Church	75, 14, 16, 5, 54, 65, NR5, 175	150m，步行 2 分钟
After ERC Institute	195, NR6, NR7, 139, 32, 54	160m，步行 2 分钟

Great World MRT 站预计将在 2022 年启用，晚于 Irwell Hill 的完工日期。它距离 450 米，步行约 4 分钟。该站隶属 Thomson East-Coast Line (TEL)。

请注意，TEL 亦与 Orchard MRT 相连，距离 Great World 仅一站；这也意味着住户可便捷换乘 North-South Line (NSL)。

Outram MRT 距 Great World 两站，可衔接 East-West Line (EWL) 与 North-East Line (NEL)。

再加上附近多条巴士线路（其中 14 路直达 Tanah Merah 或 One-North），就公共交通联通性而言，这是 2021 年最便捷的新盘之一。

私家交通

主要目的地	与公寓距离 (& 预计高峰时段车程)
CBD (Raffles Place)	3.6km，车程 10 分钟
Orchard Road	1.5km，车程 5 分钟
Suntec City	3.6km，车程 10 分钟
Changi Airport	21.1km，车程 25 分钟
Tuas Port (By 2040)	37.2km，车程 1 小时
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	8.8km，车程 22 分钟
Mediapolis (and surroundings)	8.1km，车程 13 分钟
Mapletree Business City	5.6km，车程 13 分钟
Tuas Checkpoint	27km，车程 32 分钟
Woodlands Checkpoint	27.4km，车程 43 分钟
Jurong Cluster (JCube)	15.1km，车程 26 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	21km，车程 33 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	4.3km，车程 12 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	22.2km，车程 36 分钟

就近道路出入口：

仅 Irwell Bank Road。该路几乎直接通往 River Valley Road 与 Kim Seng Road 的交汇处。

在早晚高峰，步行 4 分钟至 Great World MRT 前往乌节路，或许会比自驾更快。

开发团队

City Developments Limited (CDL) 于 1965 年首先在马来西亚开发其首批项目；其在新加坡的首个项目（位于 Bukit Timah 的前 City Towers）于 1966 年落成。过去 55 年间，CDL 在 29 个国家开发了超过 24 million 平方英尺的住宅、酒店与商业项目。 

在住宅领域，CDL 以多元化著称。或许有人会惊讶，同一家开发商既打造了如 Haus on Handy 等核心地段项目，也推出了如 Penrose 与 Piermont Grand（位于 Punggol 的 Executive Condominium）等更面向大众市场的项目。 

事实上，CDL 品牌的渗透度极高，无论你看向哪一处区域，附近大概率都能找到一个 CDL 的项目。 

迄今为止，CDL 最引人注目的开发项目或许是 Sengkang Grand Residences 及其配套的 Sengkang Grand Mall，CDL 与 CapitaLand 联合开发。 

CDL 亦正与 CapitaLand 与 Ascott Residence Trust 合作，重建前 Liang Court。 

楼栈分析

项目总平面图

Irwell Hill Residences 由两栋主塔楼组成。鉴于地块面积仅 137,634 平方英尺，此布局是明智之举；中部留出良好开阔感，不至于显得过于封闭。南北两栋之间相距 63 米。

如前于 Insider Tour 所述，24 层与屋顶露台均设有多种设施，包括联合办公、用餐、健身与休憩空间。

下午西晒分析

两座塔楼朝向一致，略偏于标准南北朝向的西侧。

因此，朝西北的楼栈在下午时段受日晒最多，但主要集中在年中，约 7 月份的西晒最为明显。

最少西晒的楼栈

朝南的楼栈所受下午日晒最少。年末/年初的日照会相对多一些，但也非常间接。

户型配比

Unit Type	Size	No. of Units	Maintenance
Studio	398 – 614 sqft	34	$325
1BR + Study	452 – 667 sqft	102	$325
2BR Classic/Premium	603 – 764 sqft	296	$390
2BR Classic/Premium Loft	657 – 829 sqft	6	$390
3BR Classic/Premium	861 – 1,270 sqft	66	$455
4BR Premium	1,539 – 1,582 sqft	33	$455
Penthouse 4 BR	2,185 – 2,228 sqft	2	$520
Penthouse 5 BR	2,605 sqft	1	$585

一卧与两卧占据主力，分别为 136 与 302 套。三卧仅 66 套，四卧 33 套，另有 3 套顶层公寓。

单卧户型的面积选择较为丰富，最小为 398 平方英尺（仅见于 stack 06），也有 1+study 可达 506 平方英尺。可惜所有小户型均无阳台。（或者说，如果你认为阳台是浪费空间，那这反而是好事。） 

两卧与三卧均分为 classic 与 premium 两种布局；较小的两卧面积为 603 至 624 平方英尺，premium 布局可至 678 平方英尺。 

三卧方面，仅有 861 平方英尺（classic）与 1,270 平方英尺（premium）两种。尽管面积差距较大，但并无介于两者之间的选择。

四卧为 1,539 至 1,582 平方英尺。需注意，两卧至三卧的楼层净高为 2.75 米，而三卧至四卧略高，约 2.85 米。 

就管理费而言，对于一处 540 户、位于优质地段的项目，基本符合预期。

最佳楼栈

我并不常认为靠近主入口的楼栈是最佳选择，但在 Irwell Hill Residences 这里或许确实如此。北塔的 Stack 08 更靠近泳池与会所，且能较好地遮蔽west sun 的影响。 

北塔（Stack 01 至 08）毗邻主入口。该塔中的 Stack 06 全数为最小的一卧户型。

南塔（Stack 09 至 16）则更靠后（不希望临近主入口喧闹者，多半会选择这些）。 

其中，Stack 07 与 08 最靠近入口；Stack 11、12、13 与 14 最靠后。Stack 11 至 14 亦最靠近通往 River Valley Road 的侧门；若无需临停上落客，这些栈位并不会更不便。否则，你需要步行至北塔的前方上落点。

Raintree Pool 与 Club Pool 位于项目中央，其中 Raintree 稍靠近 Stack 01、02 与 08。多数会所更靠近北塔（Stack 01 至 08），而健身房与网球场更靠近南塔（Stack 09 至 16）。可根据自己更常使用的设施来选择楼栈/楼栋。 

总体而言，我们认为家庭住户大多会偏好南塔的 Stack 09 至 16。不仅远离主入口，也更靠近游乐场与儿童泳池。靠近侧门亦方便进出。 

价格评述

Irwell Hill Residences 新盘 对比

项目	产权	1 卧室	面积	2 卧室	面积
Martin Modern	租赁权（2016 年 9 月）	暂无	暂无	$2,015,182 ($2,637 psf)	764 平方英尺
Riviere	租赁权（2018 年 3 月）	$1,513,142 ($2,703 psf)	560 平方英尺	$2,075,691 ($2,537 psf)	818 平方英尺
RV Altitude	永久产权	暂无	暂无	$1,314,880 ($2,979 psf)	441 平方英尺
The Avenir	永久产权	$1,593,050 ($2,960 psf)	538 平方英尺	$2,494,571 ($3,010 psf)	828 平方英尺
Irwell Hill Residences（开间）	*$99x,000 ($2,5xx psf)	398 平方英尺
Irwell Hill Residences（1+S）		*$1.1x m ($2,6xx psf)	452 平方英尺
Irwell Hill Residences（2BR）				*$1.4x m ($2,4xx psf)	603 平方英尺

数据来源：2020 年 10 月 – 2021 年 3 月

如果你将 Irwell Hill Residences 与周边的新盘比较，那么你应当把注意力放在附近另外 2 个租赁权项目——Martin Modern 和 Riviere。

你会立刻注意到，Irwell Hill Residences 的 1 卧室+书房与开间的指导价起步显著低于 Riviere 的 1 卧室（低 30–40%）。不仅总体总价更低，起步 $PSF 也更低。

Irwell Hill Residences 的开发商之所以能做到这一点，是因为其土地成本为 $1,515.10 psf ppr，低于 Riviere 的 $1,732 psf ppr。

2 卧室同样如此。以 $1.4x m 的指导价计算，早期买家与 Martin Modern 和 Riviere 相比，总价差可超过 $500,000。

这对投资者的意义很直接：

1. 更容易满足融资要求
2. 在相同租金水平下，总价更低意味着更高的回报率。

这里的融资相对简单。以当下 75% 的贷款价值比来看，考虑到新盘分期付款时间表，所需首付颇为可口，预期会有强劲需求。

但投资者真的能获得更高的租金水平吗？

投资者会高兴地发现，Irwell Hill Residences 在通勤时间上具有区位优势。与 Riviere 和 Martin Modern 不同，步行至 Great World MRT 的距离明显更短，尤其是对住在南侧楼栋的住户。

Irwell Hill Residences 也配备了完善的公共设施，Martin Modern 亦然（Riviere 没有网球场）。

潜在租户可能注意到的一个缺点是噪音。项目位于 Irwell Bank Road 与 River Valley Road 的繁忙路口，租户会非常清楚这里的车流。这一点与位于更安静（非绝对安静）飞地中的 Martin Modern，以及沿着 Singapore River 的 Riviere 相比更为明显——后者对租户来说是个很大的加分项。

也有人会如其名所示指出，Irwell Hill Residences 位于比道路高约 4 米的地势上。

这大致相当于略高于 1 层楼的高度，这样的高差对噪音水平并不会有实质性的改善。

因此在吸引力方面，我认为 Irwell Hill Residences（亦配备完善设施）凭借更便捷的通勤以及更小的租赁总价（因面积更小），在该片区的新盘中是相当有吸引力的选择（以这个价格而言），即便环境更嘈杂。投资者完全可以给出比 Riviere 更具竞争力的租金，同时仍能获得更好的性价比。

基于指导价，这有望转化为颇具竞争力的租金回报（若无其他不可预见情况）。

那么，若与永久产权新盘 The Avenir 和 RV Altitude 相比呢？

以 $PSF 而言（截至 2021 年 2 月），The Avenir 的 1 卧室溢价约 9%，2 卧室的溢价更是高达 19%。考虑到 Irwell Hill Residences 的户型更小，若看总价差异则更为明显。

如果你读过我们对The Avenir 的评测，就会知道该项目定位为第 District 9 的高端永久产权公寓。这样的定位自然要求更高的溢价，我们也更把它视为一种生活方式产品而非投资产品，因此直接比较并不公平。

对于这类豪华型项目，鉴于租赁市场走软且可替代选择众多，预期租金回报会更低，这并不意外。

然而，令人意外的是，当你把 Irwell Hill Residences 与 RV Altitude 相比时的结果。

RV Altitude 没有任何 1 卧室的户型，其 2 卧室成交价为 $2,979 PSF（截至 2021 年 2 月）——差距为 18%。

没错，RV Altitude 的 $PSF 溢价几乎与 The Avenir 相当——而后者是一个全方位的豪宅项目。

更扎心的是，你得到的是一个相较 Irwell Hill Residences 规模更小、设施更少的项目——泳池更少且更小、没有网球场、也没有宽敞的草坪区。

当然，$PSF 和总价不可一概而论。我们再看看其平均价格。

你会发现 RV Altitude 的平均成交价为 $1,365,597（截至 2021 年 2 月）——明显低于 Irwell Hill Residences $1.4x m 的指导价。

此外——它是永久产权！

有人可能难以理解，既然可以用更低的价格买到永久产权，为何还要为一个租赁权的 2 卧室支付 $1.4x m 及以上。

在下定论之前，我们先看看 RV Altitude 的 2 卧室。

在 Stacked，我们一向推崇“哑铃型”户型，但在这里，哑铃型本身并不足以解决问题。

在我看来，RV Altitude 属于那种“看上去”和“听上去”都很不错的项目——但租户一旦实地看房，就会立刻意识到其短板。

如果仅从面积还不够直观，那看看餐区：几乎没有足够的通行空间。户型进深也很短：租户开门就是一面墙，走几步就到阳台。更不用说与户型面积不成比例的大号空调外机平台（AC ledge）。

那么它的目标租户是谁？

对价格非常敏感的租客。而如果这是主要卖点，那么还有许多其他项目可供选择。

在 District 9 区域找房的租户选择众多。若将其与 Irwell Hill Residences 的 2 卧室相比，再加上更大的泳池、网球场和宽敞草坪，显然 Irwell Hill Residences 能获得更高的租金。

既然你已了解其新盘竞争对手，那么 Irwell Hill Residences 与其二手同侪相比如何？

Irwell Hill Residences 二手盘对比

项目	产权	竣工	平均价格	平均 $PSF	面积（平方英尺）	租金	回报率
ATTITUDE AT KIM YAM	999 年，自 01/07/1841 起	2011	$720,000	$1,967	366	$2,066	3.44%
VIVACE	999 年，自 01/07/1841 起	2012	$760,000	$1,961	388	$2,267	3.58%
ESPADA	永久产权	2013	$928,000	$2,613	355	$2,423	3.13%
ILLUMINAIRE ON DEVONSHIRE	永久产权	2011	$940,000	$2,130	441	$2,569	3.28%
IRWELL HILL RESIDENCES (STUDIO)	99 年，自 13/04/2020 起	2025 (Scheduled TOP)	*$99x,000	$2,5xx	398
LEONIE SUITES	99 年，自 07/01/2002 起	2006	$1,025,000	$1,488	689	$2,954	3.46%
IRWELL HILL RESIDENCES (1+S)	99 年，自 13/04/2020 起	2025 (Scheduled TOP)	*$1.1x m	$2,6xx	452
DEVONSHIRE RESIDENCES	永久产权	2015	$1,108,800	$2,239	495	$2,703	2.93%
KILLINEY 118	永久产权	2013	$1,120,000	$1,963	570	$2,728	2.92%
THE BOUTIQ	永久产权	2014	$1,120,000	$2,214	506	$2,826	3.03%
ROBERTSON EDGE	999 年，自 01/07/1841 起	2008	$1,164,000	$1,690	689	$3,000	3.09%
OUE TWIN PEAKS	99 年，自 10/05/2010 起	2015	$1,220,000	$2,222	549	$3,241	3.19%
STARLIGHT SUITES	永久产权	2014	$1,250,000	$2,233	560	$2,744	2.63%
2 RVG	永久产权	2006	$1,268,000	$1,841	689	$2,830	2.68%
MARTIN PLACE RESIDENCES	永久产权	2011	$1,331,667	$2,249	592	$3,019	2.72%
THE METZ	永久产权	2007	$1,389,000	$2,390	581	$3,680	3.18%

表格：数据来自 2020 年 1 月 – 2021 年 3 月

River Valley 区并不缺少二手项目，因此投资者可选项不少——尤其是其中许多还是永久产权项目。

以上清单是从可在 $1.1x m 预算内（留有一定余量）购入的项目中筛选出的。

若考虑与 Irwell Hill Residences 的开间与 1+S 面积相近的单位，那么剩下的是：

1. Attitude at Kim Yam
2. Vivace
3. Espada
4. Illuminaire On Devonshire
5. Devonshire Residences

上述清单中最值得关注的是 Devonshire Residences。它就在 Somerset MRT 对面，永久产权，面积略大于开间与 1+S，但小于 500 平方英尺，总价更容易接受。那么 495 平方英尺的单位能提供什么？

你会立刻发现，大量空间被飘窗、阳台、花槽以及家庭防护室占据，真正可用的室内空间并不多。

另一个值得注意的项目是 Espada。步行至 Somerset MRT 仅需 6 分钟，永久产权，且其 355 平方英尺的小面积使其成交价远低于 $1M。

我们来看一看 355 平方英尺的户型。

与 Devonshire Residences 类似，Espada’s 本就不大的 355 平方英尺也设有花槽与飘窗。然而，尽管面积较小，它的租金水平仍达到 $2,423/月，高于 Devonshire Residences，尽管其离 Somerset MRT 更远。再加上更低的总价，使其实现了 3.13% 的租金回报——对于一个永久产权项目来说相当亮眼。

那么开间与 1+S 与它们相比如何？我们来看看平面图。

你会立刻看到两种户型的高效之处。没有花槽、飘窗，甚至没有家庭防护室，令室内更显宽敞。

考虑过 Devonshire Residences 的人，会立刻欣赏 Irwell Hill 的平面布局（除非他们偏爱飘窗）。而与 Espada 不同，Irwell Hill Residences 距离地铁站更近。

再加上更大的公共设施配套，我们认为 Irwell Hill Residences 能够收取高于上述两者的租金。

我们也可参考与 Irwell Hill Residences 同一片区的 Leonie Suites，这是一处 99 年租赁权项目，其 1 卧室月租接近 $3,000。尽管其面积更大（689 平方英尺），但距地铁稍远、楼龄更高（20+ 年），且公共设施空间更小，我们认为这些都可由 Irwell Hill 的“新盘效应”和更优的设施配置所弥补。

这对 Irwell Hill 的未来租金定价是个利好信号。

你接下来可能会问：当周围有多处同价位的永久产权项目时，是否值得为一个 99 年租赁权项目支付超过 $1M？

下面看看 River Valley 区域内买家可选择的永久产权项目：

项目	产权	单位数量	竣工	平均价格	平均 $PSF	面积（平方英尺）
IRWELL HILL RESIDENCES (STUDIO)	99 年，自 13/04/2020 起	540 个单位	2025 (Scheduled TOP)	*$99x,000	$2,5xx	398
IRWELL HILL RESIDENCES (1+S)	99 年，自 13/04/2020 起	540 个单位	2025 (Scheduled TOP)	*$1.1x m	$2,6xx	452
ATTITUDE AT KIM YAM	999 年，自 01/07/1841 起	33 个单位	2011	$720,000	$1,967	366
VIVACE	999 年，自 01/07/1841 起	85 个单位	2012	$760,000	$1,961	388
ROBERTSON EDGE	999 年，自 01/07/1841 起	70 个单位	2008	$1,164,000	$1,689.5	689
ESPADA	Freehold	232 个单位	2013	$928,000	$2,613	355
ILLUMINAIRE ON DEVONSHIRE	Freehold	72 个单位	2011	$940,000	$2,130	441
DEVONSHIRE RESIDENCES	Freehold	84 个单位	2015	$1,108,800	$2,239	495
KILLINEY 118	Freehold	30 个单位	2013	$1,120,000	$1,963	570
THE BOUTIQ	Freehold	130 个单位	2014	$1,120,000	$2,214	506
STARLIGHT SUITES	Freehold	105 个单位	2014	$1,250,000	$2,233	560
2 RVG	Freehold	60 个单位	2006	$1,268,000	$1,841	689
MARTIN PLACE RESIDENCES	Freehold	302 个单位	2011	$1,331,666	$2,249	592
THE METZ	Freehold	169 个单位	2007	$1,389,000	$2,390	581

不难看出，Irwell Hill Residences 在楼龄上更具优势。到 2025 年，它至少会比这个价位中最新的永久产权项目还要新 10 年以上。

此外，该区域的大多数项目地块较小，公共设施空间也较小，例如 The BOUTIQ 或 Killiney 118，无法与 Irwell Hill Residences 直接类比。

Martin Places Residences 的设施相对可比，拥有 302 个单位——但其总价仍高出约 15%，假设 Irwell Hill Residences 的 1+S 以 $1,150,000 售出。考虑到它距离 MRT 也更远，这 15% 的差异相当明显。

因此，我们面对的是一个设施完善的租赁权项目，其价格大致与设施较少的老旧永久产权公寓相当；或与设施可比的永久产权公寓相比，则存在显著价差。

Irwell Hill Residences 的指导价反映了这样一种乐观预期：在较短期内，凭借更优的设施配置与靠近 MRT，其租金回报应当更占优势。

不过，打算长期持有该资产的投资者需意识到，Irwell Hill Residences 终有一天会在某个时间点上落后于其永久产权同侪。

升值分析

Irwell Hill Residences 是同价位中地段较优的公寓之一。它位于第9区，步行很短距离即可到达一座 MRT 站，我们几乎很难在这类项目中找到没有取得良好涨幅的。 

(虽然 Great World MRT 站尚未建成，但可以肯定这点已反映在当前价格中，因此我们不认为即便建成后还会出现大幅飙升)。

不过，从 URA Master Plan 来看，Irwell Hill Residences 周围均为高密度住宅区；其旁还有一块保留地（位于 Irwell Bank Road 与 Leonie Hill 之间的空地）。该区域住宅选择并不匮乏，可能会在租客与未来买家层面带来竞争。 

另一点担忧在于，Irwell Hill Residences 是一处 租赁地契物业，周边多数为永久地契项目。一般认为这会不利于升值，因为新加坡人在购买转售公寓时，往往会担心地契年限递减的问题。

这一点在某种程度上被其“新盘”属性所抵消：Irwell Hill 周边多为年纪更大的公寓。例如，附近的 Leonie Towers 可追溯至 1976 年，而像 Rivershire 与 Tiara 则建于 1990 年代。相较之下，这将一定程度上提升其易租性，而且从观感上看，Irwell Hill 也是该片区最新、最具观感的公寓。

此外，Orchard/Paterson 一带未来将迎来更新升级 – 不同分区（如 Tanglin、Orchard、Somerset 与 Dhoby Ghaut）将被赋予各具特色的定位。

在 Paterson 本区，可期待架空连桥与全新的观景点。不过，更大的变化将来自 Orchard Interchange 的全新综合用途开发，为零售与社交空间创造更多机会。

我们的看法

如果你想在 第9区 居住而不至于价格高得离谱，Irwell Hill Residences 的一房与两房户型性价比不俗。房东大概一眼就能看出其潜力：它比周边所有公寓都更新、更现代，而 Great World MRT 则意味着可快速通达不止三条 MRT 线路：TEL、EWL 和 NEL。 

不过，Irwell Hill Residences 并非人人适合。它被多条道路环绕，周边绿意、公园、步道等相对欠缺。尽管户型布局已尽力优化，但现实是无论朝哪个方向望去，几乎都会看到其他住宅楼。 

若你更看重便捷性、零售与餐饮，而非公园与自然，Irwell Hill 几乎是稳胜之选。若你追求山海美景等自然环境，或许应另觅他处。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。