尽管10年 MOP 新规上路，未来的 Sembawang EC 或更具价格竞争力

位于 Admiralty Walk 的一幅新的行政公寓（EC）地块已于 6 月 30 日启动招标。这宗政府售地（GLS）是在政府上月对 EC 制度作出重大调整后释出的第二幅EC 地块。

近几年政府推出的 EC 地块几乎都吸引开发商踊跃参与，竞标激烈，也带动了过去两三年 EC 的整体价格水平。

不过，多数市场分析师认为，位于 Admiralty Walk、占地 138,782 平方英尺的这幅地块，因区位吸引力有限，预计开发商将更为谨慎应标。

地块容积率为 3.5，开发后最多可建 450 套 EC。但其距离最近的地铁站——南北线的 Sembawang MRT——相对较远，是区内距地铁最偏的住宅地之一，反而更靠近 Senoko 与 Woodlands 的工业区。

PropNex Realty 研究与内容主管 Wong Siew Ying 指出，该地距 Sembawang MRT 超过 1km，周边配套也较为有限。

她说：“尽管地块一侧沿着 Sungei Sembawang 拥有较长临河面，未来项目有望具备一定的滨水特色，但我们也注意到，部分住宅可能会朝向 Senoko 与 Woodlands 的工业区。”

另一方面，这一带已推出至少 4 个新的预购组屋（BTO）项目，其中 2 个属于 2026 年 6 月 BTO 推售：1,160 套的 Sembawang Brook 与 875 套的 Sembawang Portico。

同区另有 1,173 套的 Sembawang Voyage 与 777 套的 Sembawang Deck，两者均为2026 年 2 月 BTO推售项目。

Realion (OrangeTee & ETC) Group 副集团首席执行官 Justin Quek 表示，这些新 BTO 项目的落成将带来更多配套，以满足未来居民需求，规划设施包括食阁、迷你超市、新的 HDB 商店与学前教育机构等。

不过，Wong 指出，这 4 个 “Standard” 分类的 BTO 项目认购反应相对平淡，显示相较于 HDB 在其他城镇推出的 BTO，自住型买家对该位置的吸引力较弱。

在刚结束的 2026 年 6 月 BTO 推售中，Sembawang Brook 与 Sembawang Portico 的 3 房、4 房与 5 房单位申请率均为全场最低。我们在这篇文章中解析认购情况，以及它如何反映自住买家的偏好。

部分买家对 Sembawang North 新 BTO 兴趣不高，原因之一或在于 Woodlands 正有多宗待推的 EC 项目。预计今年底前，Sim Lian Group 将在 Woodlands Drive 17 推出一项 EC，Oriental Pacific Holdings 亦将在 Sembawang Road 推出另一项 EC。

“合计来看，这些项目可为北部带来约 685 套 EC 供应。由于不受新 EC 措施影响（该措施在最多两年内优先照顾首次申请者），二次申请者预计也会对这些项目表现出浓厚兴趣。”ERA Singapore 的 Key Executive Officer Eugene Lim 表示。

他补充，鉴于北部 EC 供应管线扩大，开发商很可能将 Admiralty Walk 新 EC 地块与其他可选的 GLS 机会更为审慎地权衡选择。“这种谨慎既反映出其联通性与便利性有限，也反映出在最新措施之下 EC 推盘格局的变化。”Lim 说。

EC 制度的变动之一，是将买家的最低自住年限（MOP）从过去 5 年延长至 10 年。PropNex 的 Wong 表示，未来潜在 EC 买家与家庭在选择项目时，可能会更重视交通联通性、周边环境与配套完善程度等因素。

开发商很可能会先观望 Canberra Drive EC 地块的招标结果，以判断未来 EC 地价走向。两幅地块同属 Sembawang 规划区，潜在客群可能重叠，均将面向首购 EC 的买家与周边的 HDB 换升级买家。

这幅沿 Canberra Drive、占地 124,166 平方英尺的新 EC，将成为买家首度面临长达 10 年 MOP 及其他更严格所有权限制的项目。市场分析预测，该地块或吸引多达 4 组竞标，最高地价可能达到 $700 psf（按容积率计，ppr）。该招标将于 10 月 1 日截止。

至于 Admiralty Walk EC 地块，Lim 指出，开发商可能会更谨慎出价，以在项目开盘价上保留弹性，尤其在未来 EC 买家更重视可负担性的背景下。“这主要是因为首次申请者的参与度更高，以及 Deferred Payment Scheme（延期付款计划）的取消，都会使买家在开盘时对价格更为敏感。”他说。

ERA 预测，Admiralty Walk 这宗 GLS 招标可能吸引多达 3 组竞标，出价大致徘徊在 $600 至 $700 psf ppr。“不过，这还要视 Canberra Drive 的市场反应而定；后者将为 EC 地价与开发商对北部地块的兴趣提供更清晰的参照。”Lim 表示。

与此同时，PropNex 认为本次投标中开发商将以谨慎为主，以便在项目开售时拥有更大的定价灵活度。因此，预计会出现 3 至 4 份标书，最高报价或落在约 $590 至 $640 psf ppr。

Admiralty Walk EC 地块的招标将于 12 月 17 日截止。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。