Admiralty 新 EC 需 10 年 MOP，但定价或留有更大空间

位于 Admiralty Walk 的一幅全新执行共管公寓（EC）地段已于 6月30日 启动招标。这幅政府售地（GLS）是当局在上月对 EC 制度作出重大调整后，推出的第二幅EC 地块。

过去数年，政府推出的 EC 地段几乎都吸引了开发商踊跃参与，竞标激烈，也推高了近两三年 EC 的整体价格。

不过，多数市场分析师认为，位于 Admiralty Walk、面积为 138,782 平方英尺 的该地块，区位条件并不突出，预料将令不少开发商对本次招标更为谨慎。

该地块容积率为 3.5，若开发，最多可提供 450 套 EC。不过，其距离最近的 Sembawang MRT（North-South Line）相对较远，是离地铁站最偏远的住宅地段之一，反而更靠近 Senoko 与 Woodlands 一带的工业园。

PropNex Realty 研究与内容主管 Wong Siew Ying 指出，该地块距 Sembawang MRT 超过 1km，周边配套也相对有限。

她说：“虽然其一侧沿着 Sungei Sembawang 拥有较长的临水面，或能为项目带来一定的滨水特色，但我们也注意到，部分单位可能朝向 Senoko 与 Woodlands 的工业区。”

另一方面，该片区已推出至少四个新的预购组屋（BTO）项目，其中两项属于 2026年6月 BTO 配售：拥有 1,160 套的 Sembawang Brook，以及 875 套的 Sembawang Portico。

同一带的其他新 BTO 项目还包括 1,173 套的 Sembawang Voyage 与 777 套的 Sembawang Deck，两者均属2026年2月 BTO 配售。

Realion（OrangeTee & ETC）Group 副集团首席执行官 Justin Quek 表示，这些新 BTO 项目的建设将带来更多配套，满足未来居民的需求；规划中的设施包括食阁、便利店、全新的 HDB 商铺以及学前教育机构。

不过，Wong 指出，这四个“Standard”分类的 BTO 项目申请率相对平淡，显示该位置对自住买家的吸引力可能不及 HDB 在其他城镇推出的 BTO 项目。

在刚结束的 2026年6月 BTO 配售中，Sembawang Brook 与 Sembawang Portico 的 3 房、4 房和 5 房单位申请率均为全场最低。我们在这篇文章中分析了认购情况，并探讨其对自住者偏好的反映。

部分买家对 Sembawang North 的新 BTO 兴致不高，或与 Woodlands 即将面市的一批 EC 有关。预计 Sim Lian Group 将于今年底前在 Woodlands Drive 17 推出一项 EC，Oriental Pacific Holdings 也将在 Sembawang Road 推出另一项 EC。

ERA Singapore Key Executive Officer Eugene Lim 表示：“上述项目合计可为北部带来约 685 套 EC。由于新 EC 措施在最多两年内会优先配售给首次申请者，而二次申请者并不受其限制，他们很可能会对这些新盘表现出浓厚兴趣。”

他补充说，鉴于北部 EC 供应储备扩大，开发商很可能会更为审慎地将 Admiralty Walk 的这幅新 EC 地段与其他可选 GLS 机会进行比较评估。“这种谨慎不仅反映了其连通性与便利度的局限，也反映出在最新措施下 EC 推盘格局的转变，”Lim 说。

EC 制度其中一项变化为买家须履行更长的 10 年最低居住年限（MOP），由此前的 5 年提高。PropNex 的 Wong 表示，未来的 EC 买家家庭在选择项目时，可能会更加重视交通连通性、周边环境与配套可达性等因素。

开发商很可能先观望 Canberra Drive EC 地段的竞标结果，以此判断未来 EC 地价的走向。两幅地块均位于 Sembawang 规划区，潜在客群可能同样来自附近的 EC 首次申请者与 HDB 进阶换屋者。

这幅位于 Canberra Drive 的地段将成为首个新 EC，其屋主将面临 10 年 MOP 及其他更严格持有规定。业界分析预计，该地块可吸引多达 4 家投标，最高地价或达 $700 psf ppr。该招标将于 10月1日 截止。

就 Admiralty Walk 这幅 EC 而言，Lim 表示，开发商或将更为谨慎出价，为保留更大的定价灵活度（即项目开盘价的空间），尤其在未来 EC 买家更关注可负担性的背景下。“原因在于首次申请者参与度上升，加之取消 Deferred Payment Scheme（延期付款计划），都可能令买家在开盘时对价格更为敏感。”

ERA 预测，Admiralty Walk 这幅 GLS 地段的投标者或多至 3 家，出价大致在 $600 至 $700 psf ppr 区间。“不过，这还取决于 Canberra Drive 的市场反应；其结果将为 EC 地价与开发商对北部地段的兴趣提供更明确的参照，”Lim 说。

与此同时，PropNex 认为，参与本次招标的开发商仍将以谨慎为主，以便在项目开售时保留更大的定价灵活度。因此，预计将吸引 3 至 4 家投标，最高出价或落在约 $590 至 $640 psf ppr。

Admiralty Walk 这幅 EC 地段的招标将于 12月17日 截止。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。