Parktown Residence 将有望改变 Tampines North，并且具备两项新加坡人偏爱的特质：它是大型开发项目，且为综合体。然而，即便预期会受欢迎，大多数人也未料到开盘周末会出现抢购潮，开发商在当时售出了约 87 per cent 的单位（1,193 套中的 1,041 套）。以下是原因：
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Tampines 首个大型一体化开发项目
欲阅读 Parktown Residence 的完整测评，请见此处。这一综合发展预计将成为 Tampines North 的枢纽；目前该片区主要由新组屋，以及附近的 IKEA、Courts 与 Giant 商圈构成。待 Parktown Residence 竣工后，将与 Tampines North MRT Station（CRL）相连，引入巴士转换站，并配套约 120 家商铺的商场。
以下是 Parktown Residence 销售数据强劲的原因：
1. 先行者优势与大型一体化项目
Parktown 具备三大关键要素。首先，它是大型项目。自从诸如 Parc Clematis、Normanton Park、Treasure at Tampines 等项目崛起以来，这类大型项目愈发受欢迎（关于大型项目成功的更多细节见此处）。较低的维护成本，叠加更高交易量带来的价格支撑，使得 1,000+ 单位规模的项目在当下更具吸引力。
其次，综合体开发的吸引力同样不容小觑，这类项目也已证明是强大的客流磁铁。以下是部分以往综合体项目及其开盘周末的表现速览：
| 综合体项目 | 开盘销售 % |
| The Reserve Residences | 71% |
| Lentor Modern | 84% |
| Canninghill Piers | 77% |
| Midtown Modern | 61% |
| Pasir Ris 8 | 85% |
最后，Parktown Residence 还是先行者。Tampines North 是个新镇：除附近的 IKEA/Giant/Courts 商圈外，当前配套并不多。Parktown Residence 将为该片区带来显著升级，其商场、美食广场、店铺等将成为新城镇的核心。我们可将其类比为 Watertown（Waterway Point）和 North Park Residences（Northpoint City）这类项目。这两者同样是各自片区的首批大型综合配套，口碑与表现皆不错。
能同时满足三项特质的新盘并不常见，市场似乎也认可了这一点。
2. 更容易在相近楼层找到替代单位
Parktown Residence 的住宅楼并不算高，楼高介于 8 至 13 层。
与把所有单位堆叠在一座高塔里相比，这带来了显著差异。
例如，若所有单位集中在一栋 30 层或更高的高楼中：错过某一层的单位后，替代选择很可能只剩更高楼层，对应的总价也会高出许多。
但 Parktown Residence 分布于 12 座楼之中。即便错过某栋的大约 10 层单位，你也可能在另一栋找到 10 层（或相近楼层）的选择。对于项目而言，这是一大优势——能让更多买家仍然找到心仪的单位（也因此为开发商带来更高的转化率）。
3. 转售市场当前可选项匮乏
我们已在早前的文章中讨论过：当前转售选择相对有限，原因在于置换房产的成本较高。这也可能把更多买家推向新盘市场。
同时，Parktown Residence 的总价区间也常落在“甜蜜点”。2+1 卧房单位几乎足以满足小家庭需求，总价多在约 $1.8 million。低于 $2 million 的定价在当下新盘市场尤为醒目，且大体在 HDB 升级者的可负担范围内。
此前错过 Tampines 机会的买家，大概已认识并接受：这里的价格呈现强劲上行趋势。这或许激励他们在价格仍低于 $2 million 之际及时入手，以免日后涨得更高。
4. 附近 EC 并未产生预期的抑制效应
围绕 Parktown Residence 的一个常见担忧，是附近还有两座 EC：Aurelle of Tampines 与 Tenet（部分详情见这里）。理论上，它们在转售阶段可能构成不小的竞争。
Aurelle of Tampines 的均价约为 $1,651 psf。若有人以 $2,360 psf 购入 Parktown，或以 $2,700+ psf 的峰值价格买入，那与 Aurelle 相比该如何自处？要在 Parktown Residence 实现体面的收益，其未来要价将明显高于附近的 EC。某种程度上，Parktown Residence 的价位更可能在未来为 Aurelle 的买家带来优势。
附近也有一片新增组屋群（如 2020 年推出、近期竣工的 Tampines Greenglade），可为市场提供一批潜在升级者——但当他们面对 Aurelle、Tenet 与 Parktown Residence 之间的价差时，更可预见的，是 Parktown Residence 的价位会抬升 Aurelle 与 Tenet 的价格，而非相反。
不过，这似乎并未如预期般劝退买家。这也反映了当下市场的一个趋势：买家以自住为主，更关注生活方式与居住需求，而非单纯追求未来的绝对回报。
5. 开发商选择不在中途提价
值得肯定的是，尽管销售势头强劲，Parktown 的开发商并未明显提价。
Parktown Residence 的开盘采用了配售机制，以抽签号码决定认购优先顺序。此做法的一个原因，是营造 FOMO 或紧迫感：当买家看到心仪单位被抢订，就会更坚定出手；若错过，也会转而购买最接近的替代。一些开发商会借此在房源渐少时上调价格。
但在 Parktown Residence 的开盘中并未出现此举，尽管示范屋人潮汹涌。可以想见，部分买家或许预期会出现类似Pasir Ris 8 的情形；当加价并未发生时，他们反而更愿意下订。稳妥行事、把价格维持在买家显然能接受的水平，或许是明智之举。若当时上调了价格，后续的动能未必还能延续。
Parktown Residence 的开盘仍出乎意料
虽然市场关注度在预期之中，但我们接触的大多数经纪与市场观察人士仍被结果所惊讶。原先的预期大致是售出 60 to 65 per cent 的单位，而非接近售罄。
看来我们中的许多人低估了对 Tampines 区位的需求，即便项目并不在 Tampines Central 本身；而 Aurelle 与 Tenet 的销售团队如今大概也更添信心。
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