这座全新行政公寓距 Tampines North MRT 步行仅 5 分钟：Aurelle of Tampines 值得关注吗？

Tampines North 正当其时。紧随 Parktown Residence 之后，即将登场的 Aurelle of Tampines 再次把市场目光聚焦到这一快速发展的新区。

不过，Parktown Residence 以大型综合体定位成为焦点，Aurelle of Tampines 则走的是另一条路径——作为一座行政公寓（EC），它是继 2022 年的 Tenet EC（现已售罄）之后，区域内第 2 个 EC 项目。 

如果你想落脚于一个正起步且快速成长的社区，以下是你需要了解的 Aurelle of Tampines 关键信息。

Aurelle of Tampines 概览 

Aurelle of Tampines 规划为一座共 760 套的行政公寓（EC），占地约 301,391 sq ft。项目由 14 栋 14 层住宅楼组成，预计 TOP 为 2029 年（尚待最终确认）。作对照，Parktown Residence 预计在 2030 年 TOP。

该项目由 Sim Lian Group 主导开发，这家开发商曾打造 Emerald of Katong、Botany at Dairy Farm，以及迄今为止新加坡体量最大的私人公寓——Treasure at Tampines（同样位于本区）。 

该开发商在 Tampines 的行政公寓方面也有经验，曾开发过 Tampines Trilliant。 

在配套方面，Aurelle of Tampines 规划包括多组泳池（从总平面图看有 6 个主泳池）、多项儿童设施（如游乐场与儿童戏水池）、攀岩墙、3 间功能室、户外用餐区、烧烤区，以及健身房等。另设 1 个网球场——以当下同规模大众型公寓而言，这样的配置相当常见。

与 Tenet EC 相比，Aurelle of Tampines 的配套相当接近。尽管 Tenet 设有 66 米无边际泳池（Aurelle 为 50 米），两者都提供面向家庭与住户的完整设施组合。对大多数买家而言，泳池长度的差异更多体现在营销吸引力上，而非日常使用的实用性。

需要注意的是，两者都靠近 Tampines Expressway（TPE），对噪音与扬尘敏感的买家或许会有所顾虑。不过，两项目在楼栋排布上的策略有所不同。

• Tenet EC 的楼栋与 TPE 平行布置，在带来更多“无遮挡景观”的同时，也让更多单位正面朝向高速公路。
• Aurelle of Tampines 则更为审慎，多数楼栋与高速公路垂直布置，以尽量减少直接暴露。

我们近期也在 Clementi 看到类似的处理方式，ELTA 与 Clavon 对临高速的单位采取了不同策略，这也可作为当下市场另一批新盘的参照。

从总平面图看，项目似乎为一层 4 户、每层配备 2 部电梯的配置，这在居住便利性上是个加分点。 

先来看户型分布：

Unit Type	Bedrooms	Size (sq ft)	No. of Units	Proportion
Type C1	3 房	840 sq ft	164	65.8%
Type C2	3 房豪华型	872 sq ft	214
Type C3	3 房豪华型 + 书房	926/947 sq ft	122
Type D1	4 房	1,023 sq ft	108	30.5%
Type D2 & D3	4 房灵活户型	1,206/1,195 sq ft	40
Type D4	4 房豪华型	1,206 sq ft	84
Type E1	5 房	1,356 sq ft	28	3.7%

与大多数 EC 一样，Aurelle of Tampines 明显以家庭为主要客群，户型自 3 房起，最大至 5 房。Tenet EC 的范围与占比也大致相近。

但两者有一处关键差异：Aurelle of Tampines 属于“统一化规则”实施后的项目，而 Tenet 则在规则实施前推出。这意味着在 Aurelle，空调机位（AC ledge）不再计入单位总面积，这会影响买家对整体空间效率的认知。

另一个差别在入门面积。Tenet 的最小户型为 3 房 + 书房，自 947 sq ft 起；Aurelle 则提供更为直接的 3 房布局，自 840 sq ft 起。目前 $PSF 定价尚未公布，但若两盘每平方英尺的价格接近，总价（quantum）大致也不会相去太远——为买家以更可接受的价位进入该片区提供“第二次机会”。当然，户型效率同样关键，待 Aurelle 公布平面图后亦值得细看。

最后，Aurelle 的层高值得一提，介于 2.8m 至 2.9m（略高于当下多数新盘的平均水准）。

常见顾虑：Tampines North 的工业气息目前仍在

尽管 Tampines North 未来将迎来重大转型，但就目前而言，该区仍保留着较为明显的工业属性。 

项目位于 TPE 边缘地带，周边当下更偏“机能性”而非“活力型”，主要设施集中在 IKEA、Giant Hypermarket 与 COURTS 一带。话虽如此，随着 Parktown Residences 及其一体化商场落成（时间预计与 Aurelle of Tampines 接近），整体面貌有望明显改观。

需要先把预期设定好——这里并非许多人所熟悉的繁华 Tampines Central。 

考虑入手 Aurelle 的买家，需要更看重长期成长性，而非当下的即时便利。当然，Tampines Central 驱车或搭巴士都在短距离内；对于不想住在“最热闹地带”的人来说，这样的取舍或许是可以接受的。

Aurelle of Tampines 的一大优势在于靠近 Tampines North MRT（CRL）站，待 2030 年通车后，步行约 5 分钟即可到达。届时住户可直连以下主要换乘枢纽：

• Pasir Ris (EWL, CRL)
• Ang Mo Kio (NSL, CRL)
• Bright Hill (CRL, TEL)
• Clementi (EWL, CRL)

不过在地铁开通之前，这里的公共交通选择仍相对有限——潜在买家需要有此心理准备。且尽管靠近地铁站，但需留意 CRL 并不直达 CBD——通勤者须做好换乘的准备（便利性未必最佳）。 

地块概览 

Sim Lian Group 于 2023 年以 $543.28 million（$721 psf ppr）摘得 Tampines Street 62（Parcel B）地块。 

作为参考，2022 年推出的 Tenet EC 于 2021 年以 $603 psf ppr 夺标；而 Parktown Residence 则在 2023 年以 $805 psf ppr 成交。作为一体化项目，Parktown Residence 的建造成本预期会显著更高，这自然也会反映在其定价上。

再作比较，迄今 EC 地块的最高地价为 Tampines West 一幅用地的 $768 psf ppr（靠近 Temasek Polytechnic）——同样由 Sim Lian 竞得。鉴于两幅地都由同一开发商掌舵，这对买家而言或是好事，较不易出现“自我蚕食式”的价格竞争。 

还需注意，Aurelle of Tampines 与 Parktown Residence 并非该片区的“最后一批”新盘。 

紧邻 Parktown Residence、目前作为临时巴士转换站的地块，已被划作未来住宅用地。尽管尚未明确未来将会是 HDB 还是私人公寓，但可以确定的是：Tampines North 仍有成长空间，愿意“先行进入”的买家，或有机会在长期中受益。

除了个别项目层面，更广义的 Tampines North 总体规划也值得留意。设计灵感源自 Tempinis 树叶，社区整体强调绿化与可持续性。 

其中一大亮点是规划中的 7.5 公顷线性公园，将作为社区的“绿色脊梁”，与新加坡推进“少车化、行人友好”社区的方向一致。

Tampines North 正在走向一个以 HDB 为主的片区，这从长期看有望支撑 EC 的需求。整个 Park West、Green Walk、Park East 与 Boulevard 四个分区，合计规划 17,000 套全新 BTO，未来数年将形成稳定的潜在升级客源。

不过，Aurelle 旁边紧邻一块公用设施（utility）用地，部分买家或许不介意，也有人会视为减分项——值得纳入你的决策考量。

那么，Aurelle of Tampines 值得进一步关注吗？ 

话虽如此，Tampines North 仍处于发展的早期阶段。目前配套有限，居民在相当一段时间内仍需前往周边社区满足大部分日常所需——至少要等到 Parktown Residence 及其综合商场开业运行后，情况才会改善。 

即便如此，考虑到该区大量新住宅落成的体量，Parktown 的商业体开业后，区域人流很可能会相当可观。

不过，对 EC 买家来说，这类取舍并不陌生。EC 的吸引力向来在于相较私宅更具可负担性，买家则押注于新兴片区的长期转型。如过往多次 EC 推出所示，较早入场者常能享受先行者红利，尤其在片区成熟、转售需求于 MOP 之后释放时。

在许多层面上，Aurelle 与 2022 年底推出并已售罄的 Tenet EC 形成直接竞争。 

两者的设施与户型供给大体相似，但 Aurelle 的优势在于大多数楼栋背离高速公路布置；相较之下，Tenet 有相当比例的单位面向 TPE。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文