对于看好JID/JLD与HSR发展红利的人而言，Clavon很可能会受惠于由此带来的租客需求。不过，它在专属感方面有所欠缺。
| 项目： | Clavon |
|---|---|
| 地区： | 05 |
| 地址： | 4 - 8 Clementi Avenue 1 |
| 产权年限： | 99年租赁地契 |
| 单位数量： | 640 |
| 占地面积： | 178,064 sqft |
| 开发商： | United Venture Development (Clementi 1) Pte Ltd |
| TOP： | 2025 |
CLementi AVenue ONe. C-L-A-V-O-N.
多年来，新加坡公寓的命名多少有些“名不副实”，这次UOL选择保持简单直接，倒也可圈可点。
众所周知，District 5在过去数月出现了不少新盘发布（Parc Clematis、Whistler Grand与Twin Vew最先让人想到——还有新近TOP的Parc Riviera，以及在某种程度上，Clement Canopy）。
对于相对不熟悉此区域的人来说，这里的主要卖点包括临近大型教育学府（如Singapore Poly或NUS），以及即将崛起的Jurong Lake/Innovation Districts——这无疑会提升本区单位的租赁吸引力。
当然，优势并不止于地段。
让Clavon有别于其他项目的一点，是其与转售邻盘The Clement Canopy相近的参考价区间（稍后我们会深入讨论）——这得益于其在2019年7月以$788 psf ppr竞得的土地价格。
一如既往，我也明白，即便找到了合适的价格与地段，真正困难的抉择仍未结束。
因此，本文将从更直观的配套/设施/户型，到更细致的视野、最佳楼栈与指示性楼栈价格等方面，一一解析。
话不多说，先从常规的示范单位参观开始。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Clavon 内部参观
如你所想，Clavon的示范单位就设在实际地块上（紧邻Clement Canopy）。撇开它们同属一家开发商不谈，这次发布在许多方面都让人想起Penrose。
开盘参考价接近旁边较新的转售盘？有。中介热度拉满？有。紧挨嘈杂的高速公路？也有。
乍看之下，它与Clement Canopy一样是两座高耸塔楼，但两者仍有差别。首先，两栋塔楼是并排布置，而非相对而立。
其次，Clavon的设施几乎都在地面同一标高上，不像Clement Canopy因多层停车场而采用了架空的设施平台。说到这里，我更偏爱Clavon的地下停车场。其提供640个车位，做到1:1配比——在我看来，这是个加分项。
Clement Canopy自2019年6月以来已有210份租赁合约，因此我也预期Clavon会有相当数量的出租活动——车位供给在这里应不成问题。
Clavon的出入口与Clement Canopy同在Clementi Avenue 1。需要说明的是，图中并非主入口，而是外侧的有盖连廊，直接与巴士站相连——相当贴心。
整体而言，我挺喜欢UOL的项目，它们在景观与整体设计取向上通常都有较高水准。不过这次接送区的设计让我有点疑惑。虽然实用，但不如我预期的那样有仪式感。好在空间感确实没话说。
这里也设有一所幼儿园，这无疑会吸引家长。与Penrose不同，幼儿园位于内部（需经过保安岗）。出于安全考虑，你不能从这里直接进入园区，需刷门禁卡方可进入。为家长预留了地面临停位，但与地下车库相互独立。
不管怎样，项目配套中包含幼儿园是件好事。在当下大多数家庭双职工作的背景下，就读与接送的便利性对把Clavon作为自住房的家庭而言十分重要。
幼儿园后方就是网球场。以640户的体量来看，以当今新盘标准，这样的配置实在无可厚非。
接着谈谈Clavon的用地规模。地块面积为178,064平方英尺，比Clement Canopy的140,337平方英尺更大——这也合情合理，因为这里共有640户（比Clement Canopy多135户）。从第一印象看，我挺喜欢这种井然有序的布局——能营造出更为开阔的观感。
话虽如此，不知为何，它带给人的尺度感不如Twin Vew那般宽阔，尽管实际上Clavon的地块面积还要略大一些。
一如既往，最简单的比较方式是看“人均地”。以178,064平方英尺计，折合每户约278平方英尺。
至于旁边的Clement Canopy，折算后每户也约为278平方英尺！
无论如何，论单位密度，这个数字并不算亮眼。
在公共设施的设计上，我认为他们采取了较为稳妥的路线。并非不好，只是缺少像Clement Canopy那条蜿蜒的潟湖泳池，或Principal Garden令人惊叹的泳池数量那样的“惊喜感”。
不过，对现代极简风情有偏好的人，这会很对胃口。
先看泳池。这里设有常见的50m泳道池，以如今这类体量的项目来说几乎是“标配”。不过以640户计，我认为泳池供给略显不足，周末与公共假期可能会较为拥挤。
我也喜欢这里设置了cabanas，这类配置常见于度假型酒店，为整体增添了一丝质感。
另外，若你对泳池重视程度更高，我会更偏向Clement Canopy：它既有蜿蜒的潟湖式泳池，也有常规的长方形泳池可供正经游泳。
平心而论，这里的池畔甲板面积相当可观，后侧的步道亦是如此。其宽阔而修长的尺度，会让首次进入设施区的人感到项目更为宽敞。
我还没拿定主意：究竟是这种“开阔感”更重要，还是把这部分空间用来增加更多泳池更好？
还需注意的是，泳池面向高速公路（AYE），因此未必如你想象般静谧。不过，从效率角度看，这种布局能让住宅楼栋尽量远离车流噪音，算是利大于弊。
泳池旁设有3间多功能室，后方则是卡拉OK、游戏与音乐室。
健身房与社交空间可俯瞰泳池，以及下方的用餐亭与儿童游乐区。鉴于示范单位中的设计与布局，你也可以把这处社交空间视为联合办公空间。随着居家办公与人们工作习惯的改变，这里可能比你想象的更常被利用。
如上所述，主泳池下方的负一层设置了多处用餐亭。这里提供常见的用餐设施，并配以多重景观绿化。
这里同样设有儿童戏水池。
此外还有游戏/运动场地与儿童游乐场——整体而言，面积相当可观。我也认可他们在功能分区上的用心。
细想之下，上层更偏向成人活动空间，而下层显然更适合家庭/儿童。若要举办家庭聚会，这样的空间组织就非常合适。
同时也能将儿童产生的潜在噪音尽量控制在下层。
事实上，用餐相关的活动并不只局限于下层。想要利用高处视野的住户，也可前往空中露台，那里设有休憩与烧烤/用餐区。
他们没有走传统的顶层复式路线，而是在最高层设置公共设施，这样即便是低楼层住户也能共享高处景观，这一点值得肯定。
最后简要谈谈Clavon的建筑设计。与其设施风格类似，属于稳妥之选——谈不上要拿设计大奖，但也绝非难看。
最后但同样重要的一点：项目新增了有盖人行通道，直达巴士站。
Clavon 2卧室优质户型评测
曾几何时，700多平方英尺区间的2卧室单位被视为常规。但在如今600多平方英尺已成常态的背景下，这个764平方英尺的单位已可称相当体面（多亏了2018 URA 最大允许住宅单位数量指引）。
撇开面积不谈，对于追求最高效率的人，我可以很有把握地说，这个与其同类面积的2卧室户型已经相当优秀了。没有浪费的玄关、哑铃式布局，并且空调机位不在阳台旁边。
踏入这间2卧室单位，你会立刻感受到客餐厅的开阔感。并非夸大其词，在大众化项目中看到如此开敞的客餐厅，确实令人眼前一亮。
如你所见，入口直接通向餐区。诚然，几乎没有私密性，但为了得到一个更可发挥创意的空间，这是个不大的取舍。没有突出的厨房体块，也没有摆放餐桌时需要妥协的怪异转角。
即便同时设置中岛和一张正式的餐桌，空间依然显得宽敞。看过不少其他项目沉闷的格局后，不禁要问：为什么这样的做法不更常见呢？
很明显，如果你一直把公共起居空间放在首位，这里足以令你满意。正如开篇所言——很难再有更好的了。
需要注意的是，样板间里的中岛并不随单位交付。我认为这是有意为之，旨在展示即便加上中岛，动线仍然十分从容。
由于没有厨房向外突出的体量，这里也就可以选择把厨房封闭起来。尺度还不错，2个人在里边背靠背操作基本无可挑剔。这里所见的厨房电器（常规配置）均为 Electrolux，符合预期。
当然，唯一可以挑剔的是没有窗户——因此缺乏自然通风。但考虑到外部获得的空间，以及还能选择做成封闭式厨房，在我看来已是加分项。为此而抱怨反倒显得..有点矫情。
我确信并非人人都需要在这里放一个中岛，但它的好处显而易见。按目前的布置，如果你喜欢招待宾客，这里放下一张可坐6-8人的餐桌也不算困难。
这里层高为2.79米，属于常规水平，除4与5卧室优质户型外（2.9米），其余各型单位皆相同。
有人关心的话，客餐厅地面采用常见的瓷砖。虽不是大理石，但我个人挺喜欢它的质感。
客厅本身虽不及餐区出彩，尺寸仍属不错。
以2卧室单位而言，可摆下一张尺寸得体的沙发、一张小茶几以及电视柜。
阳台同样为常规尺寸，大致符合此类单位的预期。不算夸张，但恰到好处——若想来点露台用餐，放一套2人小餐桌椅即可。
公共浴室没有惊喜。面积中规中矩，也没有诸如雨淋花洒等特别配置。
同样铺设瓷砖，卫浴配件来自 Grohe 与 Roca。需留意这里没有对外窗，通风条件并不理想。
若能采用“Jack and Jill”双向出入口，使两间卧室都可视作带卫套房，就更锦上添花了。话虽如此，公共浴室就位于普通卧室旁边。
照例，普通卧室偏小。但考虑到客餐厅获得了更大面积，这是意料之中的取舍。
此外，由于外侧设有空调机位，这里无法做到落地窗。
虽然能放下一张 queen 尺寸的床，但必然非常局促。配备常见的双开门衣柜，没什么可特别一提的。
主卧在面积上同样并不出众。标准的 queen 床与床头柜等当然能放下，但大概也就到此为止了。
由于铺了地毯，这里不太明显；该户型实际为乙烯基地板。还配置了接近落地的窗扇，不过以当下标准来看也属常见。
主浴室尺寸尚可，卫浴配件同样来自 Grohe 与 Roca。与公共浴室一样，这里没有窗户，需依赖排风扇通风。不过这里配有雨淋花洒，算是加分。
此外，Clavon 的2卧室均非边角位，因此都不会配备通风窗。
Clavon 1卧室+书房评测
就面积而言，这套527平方英尺的1卧室+书房相较同类偏大——这大概是其主要卖点。
除此之外，要真心喜欢这款1卧室的格局并不容易。就我个人而言，有些设计取舍颇为奇怪——稍后再谈。
入口为常见的走道式，与开放式厨房共享。由于可一眼望到客餐厅，踏入时会有不错的开阔感。
厨房本身的尺度尚可，但台面长度略显不足。与其他户型相同，烤箱、油烟机与冰箱均由 Electrolux 提供。
理论上，餐区并不差。样板间使用的餐桌明显偏小，并不能真实反映普通两人日常用餐所需的尺寸。
当然，桌子也不能过大，否则会侵占通道动线。
客厅的面积勉强过关，但奇怪之处也由此显现。由于书房被安排在单位最末端，书房门也只能设在尽头；再加上还要顾及主卧室的房门，留给电视背景墙的位置就不多了。
当然，放下一台尺寸可观的电视没问题，但你必须谨慎选择电视与电视柜的大小。
另一处问题在于，两扇门之间正好有一段墙体，理想情况下你也会把沙发置于中央——末端则会留下空隙。你当然可以摆个小边几了事，但若想利用那块空间换更大的沙发，布局就显得有些尴尬。
从积极的一面看，这套1卧室的阳台面积被控制在了较小的范围。图中可见阳台屏风的示意（不属交付内容，如需将另行收费）。
另外，凡朝向 AYE 的单位，阳台将配备吸音天花。我无法确定其对高速公路噪音的削减有多大，但至少采取了降噪措施，这是好的。
接着看看书房。若仅从“书房”这个功能来评判，其实相当不错。首先配有正式的窗户，既有采光也有景观，这在许多项目的书房中并不常见。
遗憾的是，外侧设有空调机位，因此这里仅为半高窗。
我认为其短板在于位置。由于处在最末端，若想将书房与卧室完全分隔，对许多人来说会很不灵活。
例如，若你选择把书房封起来以实现真正的分隔，就意味着卧室将失去自然采光——这相当令人沮丧。
至于卧室本身，面积较为紧凑，床两侧的通行空间不算充裕。
并配有如今几乎成“标配”的双门衣柜。通常而言，这对两个人的收纳并不够用。
就我个人而言，我挺喜欢这间浴室的配色与质感——当然，审美始终是主观的。
以1卧室单位而言，浴室面积相当标准，常规的 Grohe 与 Roca 配件外，还增加了雨淋花洒。
这是一间“Jack and Jill”浴室，可从卧室与公共区域两侧进入。
Clavon 3卧室高级户型评测
面积为 1,130 平方英尺，Clavon 的这套 3卧室高级户型属于相当中规中矩的尺寸。
值得一提的是，所有 3卧室高级户型都是角落单位，因此厨房和卫生间都配有窗户。此外，空调机位隐藏在浴室后方，因此所有卧室都能享有全高窗。
本户型入口处设有小玄关，考虑到大多数家庭希望保留一定的私密性，这是可以理解的。它占用的面积不大，这一点不错。
继续走进室内，首先映入眼帘的是干区厨房的岛台，以及客厅与餐厅的区域。以下纯属个人观点，我并不太喜欢本户型的室内设计。深色纹理的特色墙让空间显得更小，整体观感也略显老气。
作为高级版的配置之一，客餐厅与干区厨房均铺设大理石地面。
3卧室户型带干区厨房并不常见，当然这也因为它是高级版。无论如何，额外的台面与收纳空间确实实用。
不过，这个岛台本身的实用性一般。没有水槽或其他功能，本质上只是额外的一段操作台面。
或许你已注意到，目前示范里的冰箱都不是如今相当普遍的嵌入式类型。一方面，日后更换冰箱会更灵活；但许多人如今更偏好嵌入式，因为能带来更为一体化的观感。
湿区厨房面积尚可，勉强可容纳 2 人背靠背舒适操作。这里配备的是电磁炉灶，偏爱燃气灶多样性的买家可能会略感失望。厨房电器均为 Electrolux，全盘统一选用该品牌。
另一个优点是尽端设有窗户，重油烟烹饪时可获得必要的通风。
洗衣机/烘干机也位于尽端，但这里并没有真正的家务阳台，这一点可以理解地会让部分买家却步。
这可能是我首次见到这样的设计：这里的 WC 属于“Jack-and-Jill”式样。之所以这样布局，是因为它相当于一条连接杂物间与厨房的通道。
的确有些别扭，但其功能性也无可厚非。
餐区面积中规中矩，他们没有采用常见的一侧卡座以节省空间的做法。
坦白说，你也能理解近年小户型为何常用卡座方案——确实能多挤出一些空间。正如眼前所示，这张形状别致的餐桌虽标称可坐 5 人，但可用台面并不充裕。
客厅本身偏小，因此需要谨慎把握沙发与电视柜的尺寸。
阳台面积被尽量压缩，喜欢把更多面积留给室内的买家会更青睐。与其他户型相同，朝向 AYE 的单位会安装吸音天花板，以缓解高速公路的车流噪音。
这是杂物间，可用作储物间（会非常宽敞）、帮佣房，或如图所示改为书房。
不同于 1卧室+书房 户型，如果把这里当作书房，基本见不到自然光。尽管如此，对于把在家办公视为常态的人来说，它仍然很实用。
如前所述，这个房间也可通过 WC 进入。
在杂物间旁，还划出了一块小空间作为额外的储物区。
两间普通卧室的面积都还可以，并配有近乎全高的窗户。与 2卧室户型不同，这里改为铺设木质地板。
第二间普通卧室的情况也大致相同。
两间均配备标准的 2扇门衣柜。
公共浴室位于两间普通卧室的对面，面积舒适，配件来自 Grohe 与 Roca。更可取的是，设有窗户，可实现良好通风。需注意，两间卧室都不是带卫套房，因此将共用这一浴室。
与先前所见相似，主卧的面积也相当一般。可放入一张特大床，床侧仍有余量摆放小型床头柜。
此外，如果你打算请帮佣，或把杂物间用作书房，标准衣柜的收纳容量是否足够，恐怕始终会是个争议点。
就我个人而言，比起这里，我更喜欢 2卧室主浴的配色。我觉得深色木饰与灰色瓷砖的搭配并不算和谐。
与公共浴室一样，优点是设有窗户，可实现自然通风。这里同样配备了雨淋花洒，但作为高级户型，未见到独立完整的系统而是采用这种三合一装置，多少有点让人失望。
Clavon 5卧室 Premium 评测
就 5 卧室户型而言，我认为 Clavon 的这套 5 卧室 Premium 户型偏小。面积为 1,690 平方英尺，尺寸与 Florence Residences 的类似，但不及 JadeScape 和 Treasure at Tampines 的。
配备私家电梯，这在此类面积的单位中并不意外。只是整体空间分配略显特别，最大的问题在于客餐厅的尺寸。
私家电梯开门即是电梯厅，设有窗户，采光更佳。
作为 Clavon 面积最大、售价最高的户型，自然也配备更优的装潢与设备。地面均为大理石，包括这个电梯厅。
层高同样达到 2.9 米，高于常规单位的 2.79 米。
进入主客餐厅区域，这个 5 卧室单位最大的短板立刻显现。
若您不太重视公共交流空间，可能无伤大雅；但对于喜欢在公共空间聚会的大型家庭而言，这将是一个不小的硬伤。
我知道有人偏好客餐一体的通透布局。大面积时确实出彩，但在这样较小的尺度上，反而会放大空间的不足。
显而易见，如此尺寸的沙发难以满足购买 5 卧室单位的家庭需求；以现有布局来看，也很难再安置额外座位。
别忘了，当前样板布局并未包含电视设置。固然可以通过安装投影等方式变通，或在家庭成员允许的情况下改作影音室。
但无论何种权宜之计，理论上都不该走到这一步。
餐厅同理。纵向可摆下 8 人餐桌，但在宽度上仍面临相同问题；当餐桌坐满时，通往阳台的通道很可能会显得拥挤——而这还是只摆放一张沙发的情况下！
通常我会建议把用餐区外移以节省室内空间，但这里的阳台并不大——宽度不足以让所有人舒适就座。
所幸厨房表现可圈可点。中岛本身较纤细，但其后的操作空间还算宽裕。
其后配有酒柜（由 Vintec 提供）及一个实用的水槽。
湿厨位于右侧（面向电梯厅时）。面积不小，显然客餐厅的部分空间被分配到了这里。
我也认可这里配备了一台尺寸可观的冰箱。
意外的是，这里看不到燃气炉灶，而是与其他户型一致采用感应炉（自 3 卧室起为 3 区域）。另配一台蒸炉与烤箱，所有厨房电器均由 Electrolux 提供。
略显遗憾的是，这里只有一个水槽——至少应当看到双槽配置。
后场配置还包括一间标准 WC、一个类似“yard”的区域，以及通往公共电梯厅的第二个出入口。老实说，缺乏像样的 yard 区域，可能会让部分家庭感到顾虑。
后方亦设有一个杂物房，通常会被用作女佣房。
次主卧位于餐区外侧，与其余卧室相对分隔，私密性更佳。
因此，对多代同堂的家庭而言，这是一个加分点。
不过，面积并不算大，几乎只比其中两间普通卧室略大。所有卧室均为木地板。
作为次主卧，配有套内浴室。面积尚可，但考虑到房间与户型的定位，更高端些，未配备雨淋花洒略显意外。
接下来看看其余 4 间卧室。
第一间普通卧室位于右侧，是全屋中最小的一间。由于空调机位在这一侧，它也是唯一没有落地窗的卧室。比较特别的是，它却带有一个套内卫浴，布局颇为有趣。
这是一个狭长型卫浴；考虑到需供 3 间普通卧室共用，这样的设计也说得通。最贴切的描述，是中部设有滑门的 Jack-and-Jill 卫浴。
也就是说，既可从普通卧室进入，也可从走廊进入（右侧的普通卧室）。
由于中间的滑门，卫浴可以有效分成两段，便于不同人按需要同时使用。靠近卧室的一侧设有洗手盆和淋浴（并配有窗户以便通风）。
靠近走廊的一侧则设有另一只洗手盆与坐便区，满足如厕需求。尽管仍不及拥有 2 间独立卫浴，但我认为这一布局相当聪明。
两间普通卧室面积相同，尺度尚可。
二者均配近乎落地的窗户，可容纳一张标准 Queen 尺寸床及床头柜。
如果看到这里仍在疑惑空间都用到了哪里，那么相当大的一部分被留给了主卧。若您最看重私密起居空间，这会很对胃口。
纵深充裕，放下 King 尺寸床仍绰绰有余；同时还能根据需要设置梳妆台或小型书写区。
另配步入式衣帽间。虽较普通衣柜更大，如需更多收纳，右侧仍需自行增设柜体（图片中的金色层架为 ID 处理）。
主卫面积相称，洁具与龙头为常见的 Grohe 与 Roca 规格。
可惜未见双台盆配置。
虽配有浴缸，颇为讲究，但 3-in-1 顶喷花洒略显逊色。
Clavon 位置评测
Clavon 位于两条高速的交界处 - Clementi Flyover 和 AYE.
其唯一出入口通向 Clementi Avenue 1，这条道路亦服务于多个位于沿线的项目，包括一座教堂、享有盛名的 Nan Hua High School（正对面）以及 NUS High School of Math and Science。
沿线也有若干重要住宅项目 - 包括 Clement Canopy、即将推出的 BTO 单位 Clementi Peaks，以及周边若干转售 HDB flats。
跨过 Clementi Flyover，便可使用 Clementi ActiveSG Sports Centre/Fitness Complex 等公共健身设施 - 以及多家主要商场（如 Clementi Mall 等）。
最后，面向 AYE 的一侧对面是成片的有地住宅，因而该向景观相对开阔；同一片区还分布有 Clementi Woods park、West Coast Plaza 与 West Coast Community Centre。
周边配套
杂货/超市
| 杂货/超市门店 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Cold Storage - West Coast Plaza | 1.8km，车程5分钟 |
| Fairprice - Clementi Ave 2 | 1.3km，车程5分钟 |
| Fairprice Finest - Clementi Mall | 1.2km，车程4分钟 |
周边最多有 5 家 Fairprice 分店——如果你开车/有私人交通工具，日常采买的便利性与性价比都相当不错。
购物中心
| 购物中心集群 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| 321 Clementi | 1km，步行14分钟 |
| Clementi/Cityvibe/Gantral Mall | 1.4km，步行18分钟 |
| West Coast Plaza | 1.1km，步行14分钟 |
| Star Vista/Rochester Mall | 4.8km 车程8分钟 |
| JEM | 4.5km，车程11分钟 |
| Queensway/Alexandra IKEA | 6.3km，车程8分钟 |
学校
位于 Clavon 1KM 范围内的小学包括 Clementi Primary 和 Pei Tong Primary。请注意，这仅供示意；实际距离将根据邮政编码以及您所在楼栋与学校之间的距离来判定。
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 幼儿园（步行1km以内） | PCF Sparkletots Preschool Little Footprints Preschool (West Coast) Mindchamps Preschool (West Coast Plaza) |
| 小学（车程3km以内） | Nan Hua Primary (Both Holding/Actual Site) Pei Tong Primary Clementi Primary Qifa Primary |
| 中学（车程3km以内） | Nan Hua High NUS High School of Math and Science New Town Secondary Clementi Town Secondary Tanglin Secondary Kent Ridge Secondary |
| 初级学院（车程5km以内） | ACS Junior College |
| 大学（车程5km以内） | Singapore Institute of Technology National University of Singapore Singapore Institute of Management Singapore University of Social Sciences |
| 理工学院（车程10km以内） | Ngee Ann PolytechnicSingapore Polytechnic |
如前所述，较近的一些学校包括 Nan Hua High School 和 NUS High School of Math and Science，以及 National University of Singapore。
别忘了开发项目本身内的托儿所。
有一点不足在于 Nan Hua Primary 并不在 1 km 半径内，不同于 Parc Clematis，这对部分买家可能是决定性因素。
公共交通
| 巴士站 | 停靠巴士线路 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ‘Blk 410’ | 14, 52, 96, 96B, 105, 106, 147, 154, 165, 166, 183, 185, 667, NR5, NR8 | 500m，步行6分钟 |
| ‘Aft NUS High Sch’ | 97, 97e, 197, 198, 963, 963R | 500m，步行7分钟 |
最近的 MRT： Clementi MRT - 1.4km，步行19分钟（官方数据）
或许 Clavon 最大的不足在于距离 MRT 较远。尽管如此，如果从 Clementi Peaks 即将落成的 HDB BTOs 穿行而过，步行时间可缩短（至约 12 分钟）。
住在高速公路旁的一大好处，是沿线就有巴士站（‘Aft NUS High Sch’）。搭乘 197 号巴士可直达 CBD/Clarke Quay 一带。
诚然，鉴于 Clavon 位于新加坡西端，车程需逾半小时；不过从该巴士站出发，可便捷前往多个重要产业区，如 One-North/Buona Vista/International Business Park（车程10分钟）、Mapletree Business District（车程15分钟）以及 Harbourfront 商业区（车程20分钟）。
前往 Orchard 的住户可在‘Sch of Science & Tech’巴士站搭乘 106 号巴士。先步行约 12 分钟至车站，之后车程约 24 分钟。
私人交通
| 主要目的地 | 距离公寓（及预计高峰时段 车程） |
| CBD (Raffles Place) | 12.6km，车程21分钟 |
| Orchard Road | 9.1km，车程22分钟 |
| Suntec City | 7.1km，车程26分钟 |
| Changi Airport | 30.7km，车程32分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 40km，车程28分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 25.1km，车程32分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 5.6km，车程11分钟 |
| Mapletree Business City | 8.1km，车程18分钟 |
| Tuas Checkpoint | 17.8km，车程34分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 18.2km，车程26分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 4.9km，车程15分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.8km，车程32分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 10.4km，车程19分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 30.6km，车程34分钟 |
*注意：车程时间以高峰时段计算
临近道路出入口： 沿 Clementi Ave 1 有 1 个出入口
开发团队
开发商
本项目由 UOL 与 UIC Homes 联合开发，UOL 持有开发项目 80% 的股份，UIC 持有其余 20%。
想必你已从各个渠道听过 UOL 所打造的优质物业组合。就我而言，他们以往项目的强项体现在精良的收尾与设计，以及对细节的把控 - 这对打算长期自住的买家而言，总是令人放心。
他们过去持续打造出色项目也并非秘密——其中包括 Principal Gardens、Thomson Three、Spottiswoode Residences 以及 Botanique @ Bartley（还有其他不少项目）。
此外，他们还有 4 个公寓将在未来几年内取得 TOP，其中备受期待的包括 Avenue South Residence、Tre Ver、Amber45 和 Meyer house。
事实上，毗邻的 Clement Canopy 亦由 UOL 开发——其在开盘当日实现 75% 单位售出，再加上项目 TOP 后公众的好评如潮，足见 UOL 作为开发商的吸引力。
更重要的是，既然已在周边建造过项目，开发商无疑更了解本区买家的偏好，因此你也可预期他们会据此调整项目规格以契合需求。
这并不是说 UIC 可以被忽视。他们同样在本项目中扮演角色，不妨也看看他们以往的作品。
不出所料，这并非他们首次与 UOL 携手，先前在 Tre Ver 与 Avenue South Residences 上也曾合作。
迄今为止，他们的组合中也有一些口碑不俗的项目，包括 SGX center、Mon Jervois 与 V on Shenton——以及本地其他多项合作开发的住宅项目。
在全球范围内，你会发现 UIC（United Industrial Corporation）在北京、天津以及中国其他城市拥有多处标志性的零售、商业与住宅物业。
建筑设计
在我此前对 15 Holland Hill 的评述中，我曾提到对 P & T Consultants 的一个单点顾虑。
尽管他们拥有遍及 70 个国家的惊人作品组合，且每年新增面积超过 10,000,000 平方米，但他们尚未在新加坡打造出一座超豪华低层住宅——我认为这本可作为有益的对照参考。
然而在 Clavon 的语境下，你会发现该项目与 P & T 在新加坡已完成/将要打造的其他高层住宅项目（迄今 35 个）相当契合。
诚然，其中不少项目属于豪华型公寓，因此若我们参考与 Clavon 新盘平均 psf 约 $1.5-1.6k+ 相近的过往开发，你会联想到 High Park Residences 以及邻近的 Parc Clematis。
作为开端，这份名单已经相当不错。
另外补充一点，本项目的景观设计顾问来自 Ecoplan Asia。公司成立逾十年，其间曾拿下诸如 Jadescape、Parc Esta、Affinity、Kent Ridge Hill Residences 等项目的大型景观合约，如今也参与了 Clavon。
他们曾在 2016 年凭借 Bellewaters 公寓获得新加坡最佳景观建筑设计奖。
施工
United Tec Construction（UTC）于 2018 年被 Lian Beng Construction 收购为主要股东。
UTC 作为正式公司自 2018 年 4 月起成立至今仅逾 2 年，因此我们把目光转向 Lian Beng Construction。
根据新加坡建筑与建设局（BCA），Lian Beng 位居新加坡前 10 承包商的后段。
我们简要看看其历年项目的 IQUAS 分数（若你对该术语不熟悉，这是 BCA 用以评估承包商建筑质量的指标）。
| 项目 | 竣工年份 | 结构评分 | 建筑装饰评分 | 机电评分 | 平均分 |
| Skies Miltonia | 2017 | 96.6 | 86.4 | 97.9 | 90.6 |
| Hedges Park | 2015 | 99.2 | 86.5 | 97.6 | 90.8 |
| SpottisWoode Residences（同为 UOL 开发） | 2014 | 98.7 | 89.4 | 96.4 | 92.4 |
| The Scala | 2014 | 100 | 91.1 | 98.8 | 94.1 |
整体而言，分数相当不错——但一如既往，在建筑装饰方面（即配件与工艺）往往稍显逊色。
而这恰恰是 UOL 项目广为人知的强项——因此对此我并不太担心。
同时需要注意，上述清单所列为较早期项目，因此确有必要进一步研究 Lian Beng 旗下其他承包子公司及其后续（较新）项目的评分。
户型分布
| 单位类型 | 单位数量 | 单位面积（sqft） | 预估管理费 |
| 1 卧室 + 书房 | 72 | 527 sqft | $250 |
| 2 卧室 | 70 | 678 sqft | $300 |
| 2 卧室 Premium | 214 | 764 sqft | $300 |
| 3 卧室 | 70 | 958 sqft | $300 |
| 3 卧室 Premium | 71 | 1,130 sqft | $350 |
| 4 卧室 | 71 | 1,281 - 1,356 sqft | $350 |
| 4 卧室 Premium | 36 | 1,581 sqft | $350 |
| 5 卧室 Premium | 36 | 1,690 sqft | $400 |
与毗邻的 Clement Canopy 相比，UOL 这次同时引入了 1 房型与颇为罕见的 5 房型。
如前所述，这里没有任何顶层公寓单位——顺带一提，所有单位层高均不超过 3m。
话虽如此（正如你从先前图片可见），Clavon 为架空式设计，2nd floor 的单位已从地面抬高至 8.5m。
本项目中 56% 为 1 与 2 房型，考虑到其良好的出租性，投资客的青睐不难预见——不过需注意，1 卧室 + 书房的单位朝向设施区，进而面向 AYE。
配置方面，各户型标配 Electrolux 家电，但不提供燃气烹饪选项。主卧的顶喷花洒为三合一款式，若要挑剔的话并非最顶级。
至于噪音阻隔，遗憾的是这里没有双层玻璃窗，不过朝南单位配备了吸音天花与 Lami Glass 窗。
另请注意，4 与 5 卧室的 Premium 单位配有私家电梯，但二者均无家务阳台（yard），这点颇为费解，毕竟它们很可能以自住为主。
管理费大致符合此体量项目的常规水平，基本没有意外。
户型面积
整体来看，纸面面积属中规中矩，但从初步平面图看，布局还算不错。我也一直想把其中一些户型与 Clement Canopy 作比较，那么我们开始吧。
最小 2 卧室
在 Clavon 的 2 卧室中，额外的面积确实有所体现，或可称之为更大的厨房与餐饮区（相比我们迄今所见大多数新盘）。
若你问我，我更偏好 Clavon 相较 Clement Canopy 的 2 房布局，仅凭这一点就足够。后者在厨房与餐饮区域都显得稍显局促。
话说回来，我也知道有人会更喜欢 Clement Canopy 的布局，因为错位的出入口在一定程度上可减少厨房的油烟/污渍外溢至起居空间——前提是你经常进行重油烟烹饪。
其余部分基本相似，包括 Jack & Jill 式主浴室、公共卧室旁的AC Ledge、相近的收纳/阳台空间（别忘了两者同出一位开发商）。
另请注意，Clavon 户型中所见的 RC Ledge 纯属美观设计，不计入总面积。
最小 3 卧室
通过巧妙的设计，开发商在 Clavon 将厨房紧邻公共卫浴安置——不同于 Clement Canopy，后者因此形成了更长的走道。
尽管如此，我也欣赏 Clement Canopy 主卧附带的额外阳台，这在设计/居住性上给了夫妻更多可利用的空间。
当然别忘了，Clement Canopy 的 3 房面积更大（990 vs 958 平方英尺）。
两者的 AC Ledge 布局也处理得当，确保卧室窗户不被一分为二。
不过就我个人而言，两者的起居空间略显紧凑——长入户走道进一步加剧了这一点，尽管 Clavon 的 3 房紧凑型在起居区（靠近厨房）配有额外的衣柜收纳。
如果这些户型像前述 2 房那样采用哑铃式布局，我会预期能获得更多潜在买家/租户的兴趣。
Stack 分析
项目总平面图
| 托儿中心 | 网球场 | 草坪 |
| 室外健身 | 游戏室 | 卡拉OK室 |
| 音乐室 | 多功能厅 | 池畔凉亭 |
| 泳池甲板 | 50m 无边际泳池 | 健身房 |
| 水中健身房 | 日式凉亭 | 水疗亭 |
| 美食烧烤亭 | 儿童泳池 | 戏水池 |
| 多功能球场 | 空中休闲廊 | 空中茶水间 |
| 空中用餐区 | 空中烧烤区 | 室外休闲区 |
| 室外用餐区 |
放大到更微观的层面，我们再次看到 UOL 对细节的关注：在园区各处分布了若干工作舱，配备充电点 - 以及在公寓内提供租赁单车供住户休闲使用。
我对设施布局有几处颇为认可。首先，网球场位于楼座之后，打球时不会受到 AYE 的尾气影响太多。
其次，泳池较高速公路抬高 7m，随后梯级式泳池（37）与前方的绿化共同形成第二道屏障，有助于进一步吸收来自公路的噪音与粉尘。
同理，这里的底层单位会相当具吸引力——尤其是设有 PES、享有泳池景观与宽阔步道，可在周边空间上形成延伸感。
仅供参考，面向公路最近的叠位距离为 50m，最远则为 100m。
别忘了两栋楼第 37 层的屋顶设施。傍晚时分微风与绝佳景观毫无疑问，伴随城市灯火亮起，来一场惬意的烧烤/用餐/小聚再合适不过。
最后，很明显儿童活动区被安置在最靠近 AYE 的角落。虽说我并不偏好将儿童设施设在临路一侧，但我能理解这是一种有效的噪音管理方式。
如前所述，鉴于这些设施位于较低楼层，晚间/周末/学校假期期间，你确实能把大部分噪音限制在此区域——更不用说在一定程度上也能对冲高峰时段的道路噪音，可谓以噪制噪。
午后西晒分析
两栋楼几乎呈南北朝向，因此午后西晒影响不大。对于 1、9、10 和 18 号叠位，朝西的一侧为实体墙，可起到遮阳作用。
年末/年初期间，5 - 9 号与 14 - 18 号叠位会受到间接午后日照。
每年 7 月的一小段时间内，01 - 06 与 10 - 13 号叠位也会受到非常间接的午后日照。总体而言，我们认为午后西晒对 Clavon 住户影响不大。
尽管大多数叠位相对不受午后西晒影响，11 - 13 号叠位由于朝向东北，受晒最少。其次是 02 - 04 号叠位。
在 4 月至 9 月期间，这些叠位还能从阳台直接观赏日出。
周边景观
为便于理解，朝南的单位在较高楼层将可享一定程度的海景。
不过，该朝向也正对 AYE，较低楼层的吸引力会逊色一些。
未来视野也可能被遮挡，因为 Clement Canopy 与 Clavon 之间目前还有一块空置的住宅地块，且与两项现有项目拥有相近容积率。
朝北的单位将面向即将建成的 Clementi Peaks HDB。
综合最佳叠位
根据你的优先考量，选择最佳叠位其实相当直接。
通常要判断开发商眼中的“最佳”，只需看看最贵的户型即可略窥一二。本案中，5 Bedroom Premium 朝南，但其与公路的退距最远，约 85 米。
若你考虑布局出色的 2 房单位（764 平方英尺），我会倾向选择朝南的单位，即便临近公路，其设施景观更具吸引力，且在较高楼层基本享有无遮挡景观（直至新的住宅地块推出并建成）。
对于朝北的单位，多数将直面HDB 楼栋，但（位于 Block 8 的）景观也更为安静。
参考价格
| 户型级别 | 最低参考价 |
| 1-Bedroom + Study | $800k+ |
| 2-Bedroom | $1m+ |
| 3-Bedroom | $1.45m+ |
| 4-Bedroom | $1.9m+ |
| 5-Bedroom | $2.45m+ |
各叠位参考价格
叠位 | 参考价格 |
| 01 | $1.45mil / $1,513 psf (3 房紧凑型 ) |
| 02 | $1.0mil |
| 03 | $1.1mil |
| 04 | $2.0mil |
| 05 | $2.3mil / $1,510psf (4 房高级型) |
| 06 | $1.2mil |
| 07 | $1.2mil |
| 08 | $800k |
| 09 | $1.7mil |
| 10 | $1.7mil |
| 11 | $1.1mil / $1,557psf (2 房 2 卫) |
| 12 | $1.0mil / $1,620psf (2 房 1 卫) |
| 13 | $1.5mil |
| 14 | $1.9mil |
| 15 | $800k $1,535psf (1 房 + 书房) |
| 16 | $1.2mil |
| 17 | $1.2mil |
| 18 | $2.5mil / $1,532psf (5 房) |
细心的读者会注意到，小户型的 psf 与大户型相比也相当接近。
在许多以往项目中，你常会看到明显的价差，例如 1–2 房小户型的 psf 往往比 4–5 房大户型高出 $200–300psf。
在这种定价趋同的情况下，大户型的总价自然会高出许多，因而更吸引高净值买家。这也引出一个更大的问题。
我们在新盘大户型上看到的 psf “拉平”，是否会导致未来（二手）大卧室户型的 psf 全面走高？
抑或相反，这些新盘大卧室户型的 psf 会在未来几年随总价向市场均值回调而走弱，或者 1–2 房在转售时跳涨？
这无疑是个值得探讨的话题，我们也会在不久后进行讨论（文章发布后会在此附上链接）。
话说回来，我们来看看周边新盘/近期新盘的当前定价。
价格评述
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格 (PSF) | 单位总数 |
| Clavon | 99 年地契 | 2025 | ~ $1,510 - $1,620 psf | 640 |
| Clement Canopy | 99 年地契 | 2019 | $1,503 psf | 505 |
| Parc Clematis | 99 年地契 | 2023 | $1,642 psf | 1,450 |
| Twin Vew | 99 年地契 | 2021 | $1,480 psf | 520 |
| Parc Riviera | 99 年地契 | 2019 | $1,373 psf | 752 |
| Whistler Grand | 99 年地契 | 2021 | $1,533 psf | 712 |
我不会对预测数据做过多延伸（尤其不同楼层定价难免存在不确定性），但需要注意 Clavon 预计 2025 年 TOP——这为本区价格在即将落地的 JID/JLD 带动下提供了充足的上行时间。
UOL 一向以较为亲民的首发定价见长，因此这并不令人意外——更何况其在 2019 年集体出售热潮/降温措施之后以相对优惠的地价拿下此地块。
若以这些参考价为准，我认为 Clavon 对于打算在本区自住/投资的买家而言相当值得考虑。
若你关心本区当前价格，以下为 Clement Canopy 近年的成交记录供参考（请注意均为 3 房单位）：
| 日期 | 单位面积 | 成交 PSF | 成交总价 | 利润 |
| 30 March 2020 | 1,109 平方英尺 | $1,471 psf | $1.631m | $222,888 |
| 15 April 2020 | 1,346 平方英尺 | $1,472 psf | $1.981m | $358,000 |
| 5 August 2020 | 1,346 平方英尺 | $1,515 psf | $2.038m | $321,888 |
| 10 November 2020 | 1,346 平方英尺 | $1,491 psf | $2.006m | $354,000 |
可以清楚看到，购入 Clement Canopy 的业主已获得不俗回报，目前成交 PSF 大致维持在 $1,503 附近。
因此，若参考价可信，当前的转售成交支撑了 Clavon 要价相对稳健的判断。
鉴于转售 PSF 介于 $1,472 至 $1,515，这意味着 Clavon 的大户型定价相当具有竞争力，考虑到 Clavon 还要 4 年后才会 TOP。
升值分析
我们简单看一下总规图。
如果你留意到 Clavon 与 Clement Canopy 之间那块住宅用地，那正是当前 Clavon 示范单位所在的位置。
据多方消息，该地块在展厅拆除后很可能将开发为另一住宅项目。
这无疑会增加本区域的供应与租售竞争，但从表面判断，其后续推出很可能会在开盘时（假设去化率理想）抬升周边公寓的价格区间。
另一个值得注意的是，隔壁 Clement Canopy 在 TOP 后仅一年，我们已看到数量可观的租约成交。
留意到其中有多少是在断路器期间仍顺利成交的吗？
而这一切都发生在 JID/JLD 尚未纳入、吉隆坡与新加坡之间的高铁仍存不确定性（假设最终落实）之前——且未计入因薪酬下调而更多外籍人士搬到邻里社区的趋势。
当然，待到 3–4 年后 Clavon 最终 TOP、全球经济自疫情中改善之时，情况或将不同；但总体而言，我看好本项目在出租能力与资本增值方面的前景。
我们的看法
我们喜欢
- 优秀的 2 房户型布局
- 生活配套近便
- 设有有顶步道通往巴士站
我们不喜欢
- -步行至 MRT 距离较远
- -朝向不算理想
我可以预见，若最终定价与已公布的参考价相差不大，Clavon 开盘将会热销。
开发团队的实力已有所验证，而地段（就出租能力而言）的吸引力也因毗邻 Clement Canopy 而得到印证。
考虑到公寓内配套完善、休闲与活动空间多样，再加上周边院校资源，对家庭自住而言同样是不错的选择。
话虽如此，周边也有强势选项。就我个人而言，Parc Clematis 仍然是自住家庭的首选，设施一流，且靠近学校与 MRT。
不言而喻，潜在买家的最大顾虑在于来自 AYE 的道路噪音以及前往 MRT 的步行距离，因此最终还是取决于你的入手价位。
这对您意味着什么
如果您符合以下情况，可能会喜欢 Clavon：
-
• 相信 JID/JLD 和 HSR 的转型：
取决于租户需求外溢的范围，Clavon 与这些地区仍相对接近，而这些地区势必会为周边带来大量就业机会。
-
• 喜欢屋顶设施：
在您的公寓第37层配备多样化设施，许多人都会喜欢——尤其是如果您是较贴近地面的单位业主。
如果您符合以下情况，可能不会喜欢 Clavon：
-
• 担心高速公路污染：
尽管开发商已采取一定措施以缓解高速公路的噪音/扬尘侵扰，但整个项目仍会有一些痕迹（对朝南的楼栋和设施区域而言更甚）。
-
• 偏好私密与专属性：
在178,000+ 平方英尺的土地上分布着640个单位，Clavon 当然不是最大的项目，但在周末/假期/傍晚时段，您在使用设施时肯定会遇到一定的竞争。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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