我们已全款持有一套 4 房式 HDB 和一套 2 房公寓：面对 30% ABSD，还该投资第 3 套房产吗？

你好，

我是你们的 Telegram - Stacked Homes 订阅者，经常阅读你们写作精良、内容扎实的文章。

得知你们会为来信读者提供建议，因此我也来请教。若能给予一些指点或建议，将不胜感激。

关于我目前的房产情况，我有些进退两难（因此至今一直维持现状）：

我与太太均为新加坡人，40 岁出头，我们以 50/50 共同持有一套已全款付清的 4 房式 HDB（Sengkang，楼龄 14 年）和一套 2 房 私宅公寓。两套均无未清贷款。我们把 HDB 以 3K 出租，自己住在公寓。

我们的合计收入约 20K，现金储蓄约 800K。

在当前市场下，我们不确定是否：

1. 投资第 3 套房产，需承担 30% 的 ABSD——若市场继续上涨，期望获得资本增值

2. 通过“拆名”（decouple）购入第 3 套房，承担 20% 的 ABSD，并继续获取租金收入

3. 卖掉我们的 HDB（现金奶牛），再进行“拆名”（decouple），再投资第 3 套房产。

谢谢！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

感谢你的来信与肯定，我们也很高兴内容对你有所帮助。

全款持有两套房，确实让你处于相当稳健的状态，尤其是在不影响 Loan-To-Value (LTV) 比率的前提下再承担一笔房贷时。不过，我们理解你的犹疑，特别是当你打算保留现有的一套或两套房产时。

在讨论你提出的方案前，我们先来评估你的负担能力。

负担能力

鉴于部分信息缺失，我们在计算中作出以下假设：

• 你们两人均为 42 岁
• 两人 OA 目前均无可用 CPF 余额

若购买第 3 套房产：

按 42 岁、每月合计固定收入 $20K、利率 4.8% 计算的最高贷款额	$1,836,249 (23 年贷款期)
现金	$800,000
贷款 + 现金合计	$2,636,249
按 $2,636,249 计算的 BSD	$101,412
按 $2,636,249 计算的 ABSD	$790,875

基于以上数据，除非你们有相当可观的 CPF 余额可用，否则在 BSD 与 ABSD 金额高企、超出现金储蓄的情况下，你们将无法把贷款额度用满。

在仅以 $800K 现金、并计入 BSD、ABSD 与 25% 首付的前提下，你们的最高可负担价约为 $1.3M。

购买价格	$1,300,000
BSD	$36,600
ABSD	$390,000
25% 首付	$325,000
现金	$800,000
所需贷款	$926,600

接下来，我们看看新加坡 HDB 与私宅市场的表现。因为方案 1 与 2 涉及保留 HDB，而第 3 条路径则把资金从 HDB 转向私宅。

这也正是需要厘清之处：在投资组合中持有 HDB 与持有私宅，核心差异在哪里。

私宅监管相对较轻，价格对市场变化更为敏感且更具灵活性。这种“灵活性”受多重因素驱动，包括自住与投资需求、集体出售活动，以及宏观经济环境变化。

相对而言，HDB 的定位是可负担住房。作为“政府产品”，它更容易受到政策与监管的影响。

把两者的指数并排对比会更清楚：

可以看到，非有地私宅自 2018 年起率先走强，而 HDB 要到 2020 年才显著上行。非有地私宅价格在 2017 年开始回升，催化因素之一是集体出售潮的升温。

虽然两者的差距有所收窄，但你会发现 2022-2023 年期间，PPI 的涨幅仍强于 HDB。

私宅交易不受 HDB 的严格资格与使用限制（如收入顶线、最低自住年限、转售限制等）所束缚，因此对更广泛的买家群体更具吸引力。

尽管如此，私宅虽更具灵活性且潜在回报更高，但也因对市场波动更敏感而承担更高风险。例如利率、汇率以及国际经济形势的变化，都会显著影响私宅的需求与定价。

相比之下，HDB 价格更为稳定，这源于政府为确保可负担性、抑制投机而设下的各项规定；例如 Mortgage Service Ratio (MSR) 上限、最低自住年限以及出租限制等，都有助于平抑价格波动，让 HDB 一般仍对大多数新加坡人可及。

换个角度看，私宅价格往往领跑 HDB。这意味着若你更关注资本增值，私宅通常是更合适的载体；当两者价差过大时，HDB 价格才倾向于补涨。

下面我们逐一测算你所考虑的各条路径。

可行路径

购买第 3 套房，承担 30% ABSD

根据前述可负担能力，你们的目标价位约 $1.3M。为便于计算，以下以 $1.3M 为购入价，假设年化租金回报率 3%、持有期 10 年。

购买价格	$1,300,000
BSD	$36,600
ABSD	$390,000
现金	$800,000
所需贷款	$926,600

涉及的成本

BSD	$36,600
ABSD	$390,000
利息支出（假设利率 4%、贷款期 23 年）	$314,733
房产税	$54,000
管理费（假设 $250/月）	$30,000
租金收入	$390,000
中介费（每 2 年支付一次）	$17,715
总成本	$453,048

按此测算，光靠租金收入抵回 ABSD，就需要约 10 年时间——周期不短。

若撇开租金，仅就 ABSD 在 10 年持有期内回本，年化涨幅需约 2.7%。以近十年非有地私宅平均 2.9% 左右的年化涨幅来看，并非不可达，但仍取决于所选项目的具体表现。

但没有人愿意投入大笔资金只为打平。若要实现盈利，价格需要跑赢大市，尤其上述测算除 ABSD 外并未计入其他成本。

同时别忘了机会成本：用于缴税的现金在这 10 年里本可投向其他资产，取得约 7% 的回报。以 10 年或更长持有期衡量，承担更高风险以追求 7% 回报并非不合理。

此外，若你期望获得跑赢市场的收益，数据显示购买更大户型（卧室更多）往往回报更佳。当前 $1.3M 左右的预算，尚不足以购入有望带来更高回报的大户型。

以下以 Treasure At Tampines 为例，按单位面积/户型大小划分的回报表现：

目前，3 房新盘的售价往往已超过 $1.5M。至于转售市场，这个预算内的许多 3 房多为楼龄较高的 99 年地契项目，除非遇到集体出售（不确定、且不应依赖），否则长期跑赢并不常见。

综合以上因素，我们不太倾向走这条路径。

接着看第 2 条路径：

拆名（decouple）后由一方再购一套，需付 20% ABSD

先看拆名成本。由于不清楚你们公寓的具体位置，我们以假设估值进行测算，并假设两人当初出资相同。

假设条件：

• 物业估值 = $1,500,000
• 已动用 CPF 连同应计利息 = $300,000（每人）
• 两人 OA 目前均无可用 CPF 余额

出让方	项目	受让方
50%	份额	50%
$750,000	估值	$750,000
$300,000	需退回 OA 的已用 CPF 本息	-
-	期权费 (5%)	$37,500
-	完成款 (20%)	$150,000
-	BSD	$17,100
-	ABSD	$150,000
$3,000	律师费	$3,000
$447,000	现金净得	-
	所需贷款（扣除 $800k 现金后）	$120,100

各银行对最低贷款额要求不同，但通常至少 $200,000。若以 $200,000 贷款计，你仍会有 $79,900 现金结余，我们将其用于第 3 套房的购买。

需注意，由于 HDB 为两人共同持有，在公寓上进行拆名时，受让方购买份额会被视为其“第 2 套”房产，从而触发 ABSD；但 ABSD 仅按 50% 份额的价值计算。

假设两人均为 42 岁、各自月薪 $10K，在利率 4.8% 下，单人可获批的私宅最高贷款额为 $918,124。

因此，计入贷款额、BSD、ABSD 与首付后，出让份额一方的可负担购房价为：

购买价格	$1,350,000
BSD	$38,600
ABSD	$270,000
25% 首付	$337,500
CPF + 现金	$826,900
所需贷款	$831,700

*$300,000（CPF 退回）+ $447,000（拆名现金净得）+ $79,900（现金结余）

请注意：以上仅为示例数字，你们的实际情况将随公寓拆名的最终结果而变化。

在此情形下，你们将需要同时管理两笔房贷。假设你们继续自住已拆名的公寓，并以 3% 的租金回报率出租第 3 套；为与方案 1 公平对比，这里仍以 $1.3M 的购买价，但投入更高比例的 CPF 与现金。

购买价格	$1,300,000
BSD	$36,600
ABSD	$260,000
CPF + 现金	$826,900
所需贷款	$769,700

涉及的成本

BSD	$36,600
ABSD	$260,000
利息支出（假设利率 4%、贷款期 23 年）	$261,440
房产税	$54,000
管理费（假设 $250/月）	$30,000
租金收入	$390,000
中介费（每 2 年支付一次）	$17,715
总成本	$269,755

同时，我们也计入已拆名物业那笔贷款的利息开支。

利息支出（按 $200,000 贷款、利率 4%、贷款期 23 年）

$67,933

若走此路径的总成本：$170,100（拆名成本） + $269,755 + $67,933 = $507,788

出售 HDB、拆名，由一方再购一套且无须缴纳 ABSD

在这种情况下，你们持有的物业套数与现在相同。谈到房产投资，通常有两条路径：侧重资本增值，或以租金现金流为导向。

HDB 因入手价更亲民，通常租金回报率更好；但若谈资本增值潜力，合适的私宅从历史表现看往往更胜一筹。

如果考虑走这条路，前提是：目标私宅的租金回报显著优于 HDB，或其长期升值潜力更强。

回看过去 6 个月 Sengkang 地区 2010 年落成的 4 房式 HDB 成交，平均售价约 $649,000。我们据此作为你的卖价，并假设两人对半分。鉴于已全款结清，该笔款项将全部以 CPF 与现金形式回收。

沿用先前的拆名假设，但因 HDB 已售出而无需计入 ABSD，出让份额一方的可负担能力如下：

以 42 岁、月薪 $10K、利率 4.8% 计算的最高贷款额	$918,124
CPF + 现金	$1,151,400
贷款 + CPF + 现金合计	$2,069,524
按 $2,069,524 计算的 BSD	$73,076
估算可负担价	$1,996,448

*$300,000（CPF 退回）+ $447,000（拆名现金净得）+ $79,900（现金结余）+ $324,500（HDB 售价的 1/2）

与前述相同，假设你们继续自住已拆名公寓，并以 $1.3M 购入另一套作为投资；为保持口径一致，假设 3% 租金回报率和 10 年持有期。若仅借取最低 $200,000 的贷款，你们仍会有 $14,800 的现金结余。

利息支出（假设利率 4%、贷款期 23 年）	$67,933
BSD	$36,600
房产税	$54,000
管理费（假设 $250/月）	$30,000
租金收入	$390,000
中介费（每 2 年支付一次）	$17,715
总收益	$183,752

若采取此路径的总成本：$170,000（拆名成本） + $67,933（拆名公寓利息） - $183,752 = $54,181

替代方案：维持现状，把现金投向其他资产

由于你们已全款持有两套物业，且看起来对现居所满意（上述三条路径都保留了现有的私宅），不妨考虑将资金投向成本更低的其他渠道。

例如，若投资股票等权益类资产，其年化 Return On Investment (ROI) 通常在 4-7% 区间。以 $800K、10 年期测算，潜在收益如下：

ROI	收益
4%	$384,195
5%	$503,116
6%	$632,678
7%	$773,721

进一步而言，股票与基金配置具备流动性、分散化与潜在回报的优势，可与现有房产形成互补，同时也减少了新增物业所带来的管理与维护负担。

应该怎么选？

我们快速总结这 3 条路径：

路径	持有物业套数	成本	应付 ABSD（已计入成本）	剩余 CPF/现金
购买第 3 套房，承担 30% ABSD	3	$453,048	$390,000	$0
拆名后由一方再购一套，承担 20% ABSD	3	$507,788	$410,000	$0
出售 HDB、拆名，由一方再购一套且无需 ABSD	2	$54,181	$0	$339,300（来自 HDB 售房款 + 现金结余）

若只看财务数字，方案 3 的总成本最低，但意味着你们的组合里少了一套房产。这项策略仅在两种情况下更有利：一是目标私宅的租金回报优于 HDB（不太可能），二是其长期资本增值潜力显著更强（这正是私宅的相对优势）。

至于方案 1 与 2，较高的 ABSD 需很长时间才能靠租金收入回本。

基于此，我们认为维持现状、将现金投向其他投资渠道或许更为合适。为购买第 3 套房而承担过高的前期税费与资金压力，其风险与机会成本并不划算。维持现状更省心、风险更低、分散化更好，且无需先行缴付 ABSD 与承担物业持有的各类成本。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文