Dear Ryan
我一直是 Stackedhomes 的忠实读者，很喜欢你们提供的简洁内容，请继续保持出色的工作。
目前我在做决定时有些犹豫，具体情况如下。
我们目前居住在 Clementi，我们的4房组屋在 2023 年达到 MOP。我太太在新工作中的月薪为 $4,450。我们都在 40 出头。
我目前含津贴的固定月薪为 $11,580，我们计划不久后要孩子。
我们打算出售这套已 MOP 的 4 房组屋进行升级，目前在犹豫两种方案：是卖掉 1 套 HDB 后各自购买 2 套公寓，还是把全部资源集中购买 1 套自住为主的单位，偏好第 5/第 21 区的 3 房或 3+1 房。我们喜欢的项目包括 Clavon/Clement Canopy/Parc Clematis/The Trilinq/Ki Residences。
我们剩余的房贷约为 330k。
希望能得到你的建议，指点我们的下一步。
注：部分财务与个人信息因隐私原因已作隐藏
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
感谢你的鼓励！
是否应出售 HDB 各自购买两套私宅，或合并资金购买更大的自住房，取决于你们的目标以及可选方案能否满足居住需求，因为你们会住在其中一套房产里。
如果以投资为主要目标，分别购买两套房产可能带来更高的灵活性与分散化。你们可以将其中一套出租以获取额外收入，同时自住另一套。若选对项目，这种做法也可让两套房产都享有资本增值，潜在地提升整体回报。
另一方面，合并资金购买更大的自住房，能为家庭提供更舒适的起居空间。
话虽如此，我们先跑一遍数据，看看两种方案是否合理。先从评估你们的可负担能力开始。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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负担能力
以下是你们组屋项目中 #30 楼以上、近期的部分 4 房成交：
| 日期 | 座号 | 楼层 | 面积（sqm）与户型型号 | 价格 |
| May 2024 | 30 | 37 to 39 | 93.00 Model A | $1,005,000 |
| Apr 2024 | 30 | 37 to 39 | 93.00 Model A | $992,000 |
| Apr 2024 | 33 | 31 to 33 | 93.00 Model A | $1,170,000 |
参考过去 6 个月 #30 楼以上的成交，平均价格为 $1,025,833。为便于测算，我们将以此作为你们单位的假定售价格。
| 售价格 | $1,025,833 |
| 未清房贷 | $330,000 |
| 需归还至OA的已动用CPF及累积利息 | $317,971 |
| 现金净得 | $377,862 |
接下来看你们分别与合并购房时的可负担能力。
先生（购买私宅）
请注意，我们在计算贷款时未计入花红，建议与按揭银行家确认更精准的额度。
| 在固定月薪 $11,580、利率 4.8% 情况下的最高贷款额 | $1,134,010 (26-year tenure) |
| CPF 资金* | $211,527 |
| 现金** | $200,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $1,545,537 |
| 基于 $1,545,537 的 BSD | $46,876 |
| 预计可负担金额 | $1,498,661 |
*含出售 HDB 后退回的 CPF
**其中包含从现金投资中动用 $100K，以及从 HDB 现金净得中动用 $100K
太太（购买私宅）
| 在固定月薪 $4,450、利率 4.8% 情况下的最高贷款额 | $427,140 (25-year tenure) |
| CPF 资金* | $129,944 |
| 现金** | $277,862 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $834,946 |
| 基于 $834,946 的 BSD | $19,648 |
| 预计可负担金额 | $815,298 |
*含出售 HDB 后退回的 CPF
**为扣除 $100K 后 HDB 现金净得的余额
夫妻合购（购买私宅）
| 在固定月薪 $16,030、利率 4.8% 情况下的最高贷款额 | $1,538,664 (25-year tenure) |
| CPF 资金* | $341,471 |
| 现金 | $477,862 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $2,357,997 |
| 基于 $2,357,997 的 BSD | $87,499 |
| 预计可负担金额 | $2,270,498 |
需注意，我们的测算未把你们的 CPF 投资计入。因此无论是各自买两套，还是共同买一套，你们都能在心仪的区域内选到单位。以接近 $1.5M 的总预算，你们可在目标地段购入一套自住的 2 房单位，另在其他区以约 $800K 购入一套 1 房作投资。
不过，若你们有孩子和/或雇用帮佣，2 房自住的舒适度或许不足。以合并可负担的 $2.27M 来看，你们可在第 5 或 21 区购买一套 3 房。
接下来，我们进一步量化两条路径的潜在成本。
潜在成本
若打算在上述备选项目中购买自住房，你们大概率需要尽量用满预算。为便于比较，以下均以持有期 10 年估算。
分别购买 2 套房产
自住房产（在先生名下）
| 购买价 | $1,490,000 |
| BSD | $44,200 |
| CPF + 现金 | $411,527 |
| 所需贷款 | $1,122,673 |
涉及的成本
| 利息支出（假设利率 4%，贷款年限 26 年） | $393,172 |
| BSD | $44,200 |
| 管理费（按 $280/月计） | $33,600 |
| 物业税 | $19,500 |
| 总成本 | $490,472 |
投资房产（在太太名下）
我们假设以保守的 3% 租金回报率出租。
| 购买价 | $810,000 |
| BSD | $18,900 |
| CPF + 现金 | $407,806 |
| 所需贷款 | $421,094 |
涉及的成本
| 利息支出（假设利率 4%，贷款年限 25 年） | $146,119 |
| BSD | $18,900 |
| 管理费（按 $200/月计） | $24,000 |
| 物业税 | $29,160 |
| 租金收入 | $243,000 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $11,035 |
| 总收益 | $13,786 |
若采取此路径的总成本：$490,472 – $13,786 = $476,686
共同购买 1 套房产
| 购买价 | $2,270,000 |
| BSD | $83,100 |
| CPF + 现金 | $819,333 |
| 所需贷款 | $1,533,767 |
涉及的成本
| 利息支出（假设利率 4%，贷款年限 25 年） | $532,214 |
| BSD | $83,100 |
| 管理费（按 $350/月计） | $42,000 |
| 物业税 | $48,140 |
| 总成本 | $705,454 |
若采取此路径的总成本：$705,454
显然，贷款额越高，利息支出越多。且在没有第二套房的租金来抵销部分开支的情况下，合购一套的总体成本会更高。
不过，如前所述，3 房会为家庭提供更舒适的起居空间。需要强调的是，这里仅比较了成本，尚未计入房产的潜在增值。
现在，来看看你们正在考虑的项目。
备选项目
鉴于项目皆较新，过去 5 年整体都有不俗的涨幅：
| 项目 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 增幅（2020 – 2024） |
| Clavon | $1,646 | $1,637 | $1,696 | $1,904 | $2,002 | 22% | |
| Clement Canopy | $1,544 | $1,487 | $1,631 | $1,731 | $1,836 | $1,881 | 27% |
| Ki Residences | $1,781 | $1,815 | $2,001 | $2,166 | $2,152 | 21% | |
| Parc Clematis | $1,615 | $1,628 | $1,694 | $1,789 | $1,988 | $2,053 | 26% |
| The Trilinq | $1,375 | $1,443 | $1,520 | $1,591 | $1,667 | $1,726 | 20% |
由此可见，鉴于项目新、近年表现稳健，这些入选项目基本可作为对整体房市增幅的良好对冲。
下面简要看看各项目的位置与近期成交：
Parc Clematis 和 The Trilinq
由于两项目比邻，享有相同的生活配套与便利性。两者步行至 Clementi MRT 站约 15 分钟，车站旁有购物商场、巴刹与小贩中心。两者亦位于受欢迎的 Nan Hua Primary School 1 km 范围内，对有学龄子女的家庭吸引力较大。同时，靠近通往 Rail Corridor 的 Ulu Pandan Park 连道。不过，项目临近繁忙道路（AYE 以及 Clementi Ave 6 与 Commonwealth Ave West 的交汇处），部分单位在高峰时段可能会有车流噪音。
Parc Clematis 为大型综合项目，共 1,450 套公寓及 18 套 Strata 有地住宅，户型从 1 至 5 房，兼顾自住与投资需求。项目占地 58,898 sqm，楼栋间距从容；99 年地契自 2019 年起算，2023 年取得 TOP。
以下为部分近期成交：
2 房
| 日期 | Size (sqft) | PSF | 价格 | 地址 |
| May 2024 | 710 | $2,048 | $1,455,000 | 8A Jalan Lempeng #03 |
| May 2024 | 743 | $2,087 | $1,550,000 | 8F Jalan Lempeng #17 |
| May 2024 | 689 | $1,844 | $1,270,000 | 8C Jalan Lempeng #05 |
3 房
| 日期 | Size (sqft) | PSF | 价格 | 地址 |
| May 2024 | 915 | $2,120 | $1,940,000 | 8F Jalan Lempeng #16 |
| May 2024 | 1,044 | $2,078 | $2,170,000 | 8E Jalan Lempeng #04 |
| May 2024 | 829 | $2,123 | $1,760,000 | 8B Jalan Lempeng #19 |
| May 2024 | 893 | $2,138 | $1,910,000 | 8E Jalan Lempeng #22 |
至于 The Trilinq，其占地 24,448 sqm，约为 Parc Clematis 的一半。尽管体量较小，755 套 1–4 房单位的配置仍较均衡。项目 99 年地契自 2012 年起算，2017 年取得 TOP。
以下为部分近期成交：
2 房
| 日期 | Size (sqft) | PSF | 价格 | 地址 |
| Apr 2024 | 710 | $1,729 | $1,228,000 | 28A Jalan Lempeng #11 |
| Apr 2024 | 710 | $1,788 | $1,270,000 | 28A Jalan Lempeng #33 |
| Mar 2024 | 1,109 | $1,466 | $1,625,000 | 28A Jalan Lempeng #10 |
3 房
| 日期 | Size (sqft) | PSF | 价格 | 地址 |
| May 2024 | 1,044 | $1,801 | $1,880,000 | 28 Jalan Lempeng #07 |
| May 2024 | 1,356 | $1,615 | $2,190,000 | 28 Jalan Lempeng #12 |
| May 2024 | 1,346 | $1,747 | $2,350,000 | 28A Jalan Lempeng #26 |
| Apr 2024 | 915 | $1,858 | $1,700,000 | 28B Jalan Lempeng #17 |
从两者近期成交看，Parc Clematis 的 PSF 更高。这意味着在价格相近的情况下，你可在 The Trilinq 买到更大的户型，但其楼龄也略旧。
The Clement Canopy 和 Clavon
The Clement Canopy 和 Clavon 为相邻项目，中间一幅地块已在去年 11 月的 Government Land Sale（GLS）中标售。
由于相距不远，两项目享有类似配套：步行 15 分钟可达 Clementi MRT 站、Clementi Mall、巴刹与小贩中心；另可短程步行至 West Coast Plaza、West Coast 市场与小贩中心、Clementi Woods Park，稍远些（20 分钟内）可达 West Coast Park。不过，两者均不在 Nan Hua Primary School 的 1 km 范围内，且部分单位面向 AYE，或有交通噪音。
The Clement Canopy 占地 13,038 sqm，为中型项目，共 505 户，户型涵盖 2 至 4 房；由于无 1 房配置，自住比例或相对更高。99 年地契自 2016 年起算，2019 年取得 TOP。
以下为部分近期成交：
2 房
| 日期 | Size (sqm) | PSF | 价格 | 地址 |
| May 2024 | 635 | $1,937 | $1,230,000 | 16 Clementi Avenue 1 #36 |
| May 2024 | 710 | $1,858 | $1,320,000 | 18 Clementi Avenue 1 #13 |
| May 2024 | 732 | $1,674 | $1,225,000 | 16 Clementi Avenue 1 #02 |
3 房
| 日期 | Size (sqm) | PSF | 价格 | 地址 |
| May 2024 | 1,109 | $1,962 | $2,175,000 | 18 Clementi Avenue 1 #26 |
| Apr 2024 | 990 | $1,929 | $1,910,000 | 18 Clementi Avenue 1 #32 |
| Jan 2024 | 1,109 | $1,804 | $2,000,000 | 18 Clementi Avenue 1 #06 |
相较 Clement Canopy，Clavon 为规模略大的中型项目，户型多样（1 至 5 房），合计 640 户；占地 16,543 sqm，99 年地契自 2019 年起算。按计划 2026 年取得 TOP，但部分业主已开始收钥匙。
以下为部分近期成交：
2 房
| 日期 | Size (sqm) | PSF | 价格 | 地址 |
| May 2024 | 764 | $1,850 | $1,414,000 | 6 Clementi Avenue 1 #04 |
| May 2024 | 764 | $1,963 | $1,500,000 | 6 Clementi Avenue 1 #18 |
| Mar 2024 | 764 | $1,963 | $1,500,000 | 6 Clementi Avenue 1 #12 |
3 房
| 日期 | Size (sqm) | PSF | 价格 | 地址 |
| May 2024 | 1,130 | $2,062 | $2,330,888 | 8 Clementi Avenue 1 #08 |
| Jan 2024 | 958 | $1,952 | $1,870,000 | 8 Clementi Avenue 1 #14 |
由于 Clavon 尚未取得 TOP，上述成交为转售（sub-sale）。目前两者的平均 PSF 相对接近，但待 Clavon 取得 TOP 且有更多成交后，是否延续仍有待观察。
考虑到两项目之间即将有新盘推出，预计两者价格将保持韧性，短期内或继续上行。
Ki Residences
在区位上，Ki Residences 相较其他四个项目目前可达性最弱：不在地铁可步行范围，现阶段亦无直达项目的公交线路。不过，一条连接 Clementi Road 的新道路 Brooksvale Lane 正在建设，未来或将开通公交服务。为缓解当前通达性问题，开发商计划首年提供免费穿梭巴士。
此外，Cross-Island Line 上的新 Maju MRT 站将位于项目 1 km 内，步行约需 10–15 分钟（视步速而定）。Maju MRT 站预计于 2032 年完工。
Ki Residences 周边配套相较其他项目更为有限，但居住环境更安静、惬意。15 分钟步行范围内有 Cold Storage 超市和少量咖啡馆；步行稍远但不超过 20 分钟，可到达 Sunset Way 的 HDB 商住群，餐饮选择更多。
除通达性外，Ki Residences 与其他四个项目的显著区别在于其 999 年地契，对寻求长期持有的买家更具吸引力。项目占地 34,727 sqm，共 660 户，涵盖 2 至 5 房类型。
以下为部分近期成交：
2 房
| 日期 | Size (sqm) | PSF | 价格 | 地址 |
| Feb 2024 | 753 | $2,214 | $1,668,000 | 6 Brookvale Drive #08 |
| Jan 2023 | 753 | $2,123 | $1,600,000 | 20 Brookvale Drive #06 |
3 房
| 日期 | Size (sqm) | PSF | 价格 | 地址 |
| May 2024 | 861 | $2,125 | $1,830,000 | 14 Brookvale Drive #03 |
| Apr 2024 | 936 | $2,275 | $2,130,000 | 10 Brookvale Drive #06 |
| Oct 2023 | 1,378 | $1,727 | $2,380,000 | 22 Brookvale Drive #12 |
据此推测，2 房可能超出你们预算，但在夫妻联名下或有机会购买较小型的 3 房单位。
鉴于其 999 年地契，长期维持价值是合理预期。
此外，Ki Residences 也将受益于片区未来发展。根据 URA 总体规划，项目旁的 The Maju Forest 被划为待细化规划的住宅用地；其相邻有一处以黄色标示的保留地，未来用途尚未确定。
虽暂不清楚这些地块的开发时间表，但若未来增设配套，区域便利性有望提升；同时，周边新增住宅供应亦可能对 Ki Residences 的房价产生正面影响。
至于该选哪个项目，我们会从数据与个人偏好两方面考量。就数据面而言，我们会把当前价格与片区内相近新盘（若你们愿意，也可比较偏好区以外的项目）进行对比；同时对比不同项目的楼栋/朝向与对应价差。为此，我们建议进行更深入的一对一咨询（link）。
你们应该怎么做？
从纯财务角度看，分别购买两套更为有利。该策略可分散风险，且一套房的租金能抵销部分支出，从而降低总体成本。
不过，鉴于你们计划成家且会自住，居住舒适度仍是最核心的考量。尽管初期年幼的孩子可以共用一间卧室，但随着成长，空间局限会愈发明显。
因此，在预算无法支持于心仪地段购入更大 3 房公寓的情况下，挤在 2 房公寓里可能比想象更具挑战——除非你们愿意选择更老的租赁年限项目、且位置更外侧。
综合两种方案，我们更建议合并资金购买一套 3 房，而非各自买两套。尽管如上述测算所示成本可能更高，但这无疑能为家庭提供更舒适的居住空间。此外，我们并未将房产的潜在升值计入。
考虑到你太太当前的可负担能力，可选范围可能有限。若你们最终仍希望持有两套房，可考虑日后再做：这将为你们争取更多时间累积资金，也让太太在新岗位上积累经验、薪资提升后再出手。
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