亲爱的 Ryan

我一直关注 StackedHomes，也很喜欢你们一贯精炼的内容，请继续保持。

我目前面临一个两难抉择，具体情况如下。

我们现居 Clementi，我们的 4-room 组屋在 2023 年已达到 MOP。我太太刚换了新工作，月薪 $4,450。我们都在 40 岁出头。

我目前固定月薪（含津贴）为 $11,580，也计划尽快要孩子。

我们打算出售已 MOP 的 4-room 组屋进行升级，目前在两条路径间犹豫：是卖掉 1 套 HDB 后，双方各自买 1 套公寓（共 2 套），还是合并资金买 1 套自住，偏好 District 5/District 21 的 3 房或 3+1 户型。我们看中的项目包括 Clavon/Clement Canopy/Parc Clematis/The Trilinq/Ki Residences。

我们的房贷尚余约 330k。

盼请给出你们对下一步的建议。

注：出于隐私考虑，部分财务及个人信息已做遮蔽处理

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

谢谢你的支持！

究竟是卖掉 HDB 后各自购买两套私宅，还是合并资金买一套更大的自住房，关键在于你们的目标，以及意向项目能否满足居住需求——毕竟终归要住在其中一套。

如果以投资为主，各自购买在灵活性和风险分散上可能更占优：一套自住，一套出租，可带来额外租金收入；两套房也都有资本增值机会，若挑对项目，整体回报或更可观。

相对地，合并资金购入更大的自住房，可为家庭提供更舒适的空间。

不过，在此之前先把账算一算，看看两种方案是否可行——先从可负担能力说起。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。

没有任何义务，只是让你更清晰。

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负担能力

以下是你们这组屋项目近 6 个月内，座号 30 号及以上的部分 4-room 成交：

日期座号楼层面积 (sqm) 与户型价格
May 20243037 to 3993.00 Model A$1,005,000
Apr 20243037 to 3993.00 Model A$992,000
Apr 20243331 to 3393.00 Model A$1,170,000

参考过去 6 个月座号 30 号及以上的成交，平均价为 $1,025,833，我们以此作为你们单位的估算成交价。

成交价$1,025,833
未偿还贷款$330,000
已动用 CPF 加应计利息（须归还 OA）$317,971
现金所得$377,862

接着看个人与合并后的购买力。

丈夫（购买私宅）

请注意，贷款测算未计入花红。建议与你的按揭银行沟通以获取更精确的额度。

固定月薪 $11,580，按 4.8% 利率可获最高贷款$1,134,010 (26-year tenure)
CPF 资金*$211,527
现金**$200,000
贷款 + CPF + 现金合计$1,545,537
BSD（按 $1,545,537 计算）$46,876
估算可负担总价$1,498,661

*包含售出 HDB 后退回的 CPF

**其中 $100K 来自你的现金投资，$100K 来自 HDB 售房现金所得

妻子（购买私宅）

固定月薪 $4,450，按 4.8% 利率可获最高贷款$427,140 (25-year tenure)
CPF 资金*$129,944
现金**$277,862
贷款 + CPF + 现金合计$834,946
BSD（按 $834,946 计算）$19,648
估算可负担总价$815,298

*包含售出 HDB 后退回的 CPF

**为 HDB 售房现金所得扣除 $100K 后的余额

夫妻合并（购买私宅）

固定月薪 $16,030，按 4.8% 利率可获最高贷款$1,538,664 (25-year tenure)
CPF 资金*$341,471
现金$477,862
贷款 + CPF + 现金合计$2,357,997
BSD（按 $2,357,997 计算）$87,499
估算可负担总价$2,270,498

请注意，上述计算未计入你们的 CPF 投资。无论是各买两套还是合买一套，你们都有能力在心仪区域入手。以近 $1.5M 的预算，可在偏好地段购买一套 2 房自住，再在其他地段以约 $800K 购入 1 房作投资。

但若有孩子和/或聘请帮佣，这样的空间可能并不宽裕。若夫妻合并预算达 $2.27M，则可在 District 5 或 21 购入一套 3 房单位。

接下来以 10 年持有期，分别测算两条路径的潜在成本。

潜在成本

若你们在上述备选项目中挑选自住房，两种方案都可能需要尽量用满预算。以下按 10 年持有期估算。

分别购买 2 套物业 

自住房（挂在丈夫名下）

购买价$1,490,000
BSD$44,200
CPF + 现金$411,527
贷款额$1,122,673

相关成本

利息支出（假设利率 4%，贷款年限 26 年）$393,172
BSD$44,200
管理费（假设 $280/月）$33,600
房产税$19,500
总成本$490,472

投资物业（挂在妻子名下）

假设以 3% 的保守租金回报率出租。

购买价$810,000
BSD$18,900
CPF + 现金$407,806
贷款额$421,094

相关成本

利息支出（假设利率 4%，贷款年限 25 年）$146,119
BSD$18,900
管理费（假设 $200/月）$24,000
房产税$29,160
租金收入$243,000
中介费（每 2 年一次）$11,035
合计净收益$13,786

若选择此路径的总成本：$490,472 - $13,786 = $476,686

共同购买 1 套物业

购买价$2,270,000
BSD$83,100
CPF + 现金$819,333
贷款额$1,533,767

相关成本

利息支出（假设利率 4%，贷款年限 25 年）$532,214
BSD$83,100
管理费（假设 $350/月）$42,000
房产税$48,140
总成本$705,454

若选择此路径的总成本：$705,454

显然，更高的贷款额意味着更多利息支出；此外，由于少了第二套房的租金来对冲开支，合买一套的总体成本也会更高。

不过，如前所述，3 房自住能为家庭带来更舒适的空间。这里仅比较成本，未计入各项目未来的潜在升值。

接下来看看你们在考虑的项目。

待考虑的项目

鉴于整体楼龄较新，过去 5 年各项目都有不俗涨幅：

项目201920202021202220232024涨幅 (2020 - 2024)
Clavon$1,646$1,637$1,696$1,904$2,00222%
Clement Canopy$1,544$1,487$1,631$1,731$1,836$1,88127%
Ki Residences$1,781$1,815$2,001$2,166$2,15221%
Parc Clematis$1,615$1,628$1,694$1,789$1,988$2,05326%
The Trilinq$1,375$1,443$1,520$1,591$1,667$1,72620%

综合来看，受益于较新的楼龄与近年稳健的涨幅，这些入围项目大体能跟上大市的上涨步伐。

下面简要看看各项目的位置与近期成交：

Parc Clematis and The Trilinq

Map of Parc Clematis and The Trilinq near Clementi MRT

两者相邻，共享相同的配套与便利。步行 15 分钟可达 Clementi MRT，周边有商场、熟食中心与巴刹。两者也都位于热门的 Nan Hua Primary School 1 km 学区内，对有学龄孩子的家庭颇具吸引力。此外，靠近通往 Rail Corridor 的 Ulu Pandan Park connector。不过，项目临主干道（AYE 以及 Clementi Ave 6 与 Commonwealth Ave West 交会处），部分单位在高峰时段可能会受车流噪音影响。

Parc Clematis 为大型综合项目，包含 1,450 套公寓与 18 套 Strata 有地房屋，户型涵盖 1 至 5 房，兼顾自住与投资需求。占地 58,898 sqm，楼栋间距较为开阔；99 年地契自 2019 年起算，2023 年取得 Temporary Occupation Permit (TOP)。

部分近期成交如下：

2-bedroom

日期面积 (sqft)PSF价格地址
May 2024710$2,048$1,455,0008A Jalan Lempeng #03
May 2024743$2,087$1,550,0008F Jalan Lempeng #17
May 2024689$1,844$1,270,0008C Jalan Lempeng #05

3-bedroom

日期面积 (sqft)PSF价格地址
May 2024915$2,120$1,940,0008F Jalan Lempeng #16
May 20241,044$2,078$2,170,0008E Jalan Lempeng #04
May 2024829$2,123$1,760,0008B Jalan Lempeng #19
May 2024893$2,138$1,910,0008E Jalan Lempeng #22

至于 The Trilinq，占地 24,448 sqm，体量约为 Parc Clematis 的一半，但仍属中大型项目，共 755 户，户型 1 至 4 房，配置均衡。99 年地契自 2012 年起算，2017 年取得 TOP。

部分近期成交如下：

2-bedroom

日期面积 (sqft)PSF价格地址
Apr 2024710$1,729$1,228,00028A Jalan Lempeng #11
Apr 2024710$1,788$1,270,00028A Jalan Lempeng #33
Mar 20241,109$1,466$1,625,00028A Jalan Lempeng #10

3-bedroom

日期面积 (sqft)PSF价格地址
May 20241,044$1,801$1,880,00028 Jalan Lempeng #07
May 20241,356$1,615$2,190,00028 Jalan Lempeng #12
May 20241,346$1,747$2,350,00028A Jalan Lempeng #26
Apr 2024915$1,858$1,700,00028B Jalan Lempeng #17

从近月成交来看，Parc Clematis 的 PSF 更高；也就是说，在相近总价下，The Trilinq 的可购面积更大，但楼龄也更旧一些。

The Clement Canopy and Clavon

Map of The Clement Canopy and Clavon along the AYE in Clementi

The Clement Canopy 与 Clavon 比邻而立，中间隔着一幅于去年 11 月通过 Government Land Sale (GLS) 标售成交的地块。

Clementi Avenue 1 GLS site details, with an estimated break-even of ,156 psf ppr这对两者均可能构成利好：该地块估算的 PSF breakeven 约为 $2,156，已高于两项目当前的平均 PSF，且未计入开发商利润，或将对两项目的价格形成支撑。

两者相距很近，共享周边配套：步行 15 分钟可达 Clementi MRT、Clementi Mall、巴刹与熟食中心；同时距离 West Coast Plaza、West Coast 市场与熟食中心、Clementi Woods Park 也不远，稍远一些（20 分钟内）可到 West Coast Park。不过，两者均不在 Nan Hua Primary School 的 1 km 学区内；且部分单位朝向 AYE，可能会有车流噪音。

The Clement Canopy 占地 13,038 sqm，为中型项目，共 505 户，户型自 2 至 4 房；由于不设 1 房，业主自住占比较高。99 年地契自 2016 年起算，2019 年取得 TOP。

部分近期成交如下：

2-bedroom

日期面积 (sqm)PSF价格地址
May 2024635$1,937$1,230,00016 Clementi Avenue 1 #36
May 2024710$1,858$1,320,00018 Clementi Avenue 1 #13
May 2024732$1,674$1,225,00016 Clementi Avenue 1 #02

3-bedroom

日期面积 (sqm)PSF价格地址
May 20241,109$1,962$2,175,00018 Clementi Avenue 1 #26
Apr 2024990$1,929$1,910,00018 Clementi Avenue 1 #32
Jan 20241,109$1,804$2,000,00018 Clementi Avenue 1 #06

相较之下，Clavon 体量略大，单位涵盖 1 至 5 房，共 640 户，占地 16,543 sqm；99 年地契自 2019 年起算。按计划 2026 年取得 TOP，但已有部分屋主提前收钥匙。

部分近期成交如下：

2-bedroom

日期面积 (sqm)PSF价格地址
May 2024764$1,850$1,414,0006 Clementi Avenue 1 #04
May 2024764$1,963$1,500,0006 Clementi Avenue 1 #18
Mar 2024764$1,963$1,500,0006 Clementi Avenue 1 #12

3-bedroom

日期面积 (sqm)PSF价格地址
May 20241,130$2,062$2,330,8888 Clementi Avenue 1 #08
Jan 2024958$1,952$1,870,0008 Clementi Avenue 1 #14

由于 Clavon 尚未取得 TOP，以上为转售（sub-sale）成交。目前两者的平均 PSF 相近；但待 Clavon 取得 TOP 且有更多成交后，这一趋势是否延续仍待观察。

鉴于两者之间还有即将推出的新盘，预计这两个项目的价格在短期内会更具韧性，甚至继续走高。

Ki Residences

Map of Ki Residences next to Maju Forest

从区位上看，Ki Residences 的可达性在这五个项目中目前最弱：步行无法到达 MRT，现阶段也没有公交直达。但连接 Clementi Road 的新道路 Brooksvale Lane 正在建设中，未来或将有公交线路接驳。为缓解当前不便，开发商计划首年提供免费接驳巴士。

此外，Cross-Island Line 的 Maju MRT station 未来将落地于项目 1 km 范围内，步行约 10–15 分钟（视步速而定），预计 2032 年建成。

Ki Residences 周边生活配套相较其他项目更为有限；但环境更为静谧。步行 15 分钟内有 Cold Storage 超市与若干咖啡馆；再远一些（20 分钟内）可到 Sunset Way HDB 一带，餐饮选择更多。

除可达性外，Ki Residences 与另外四个项目最大的不同在于其 999 年地契，适合看重长期持有的买家。项目占地 34,727 sqm，共 660 户，涵盖 2 至 5 房型。

部分近期成交如下：

2-bedroom

日期面积 (sqm)PSF价格地址
Feb 2024753$2,214$1,668,0006 Brookvale Drive #08
Jan 2023753$2,123$1,600,00020 Brookvale Drive #06

3-bedroom

日期面积 (sqm)PSF价格地址
May 2024861$2,125$1,830,00014 Brookvale Drive #03
Apr 2024936$2,275$2,130,00010 Brookvale Drive #06
Oct 20231,378$1,727$2,380,00022 Brookvale Drive #12

从以上成交看，2 房或许超出预算，但若两人联名，或可入手较小的 3 房。

考虑到其 999 年地契，长期持有的保值性相对更强，这是合理预期。

URA Master Plan zoning around Ki Residences and the Sunset Way estate

此外，该片区的后续发展也将利好 Ki Residences。根据 URA Master Plan，项目旁的 The Maju Forest 规划为住宅用地（细节待定）；毗邻的黄色保留地（reserve site）后续用途待定。

这些地块的开发时间表尚未明确，但若未来配套增加，区域便利性将提升；同时周边新增住户，也可能对 Ki Residences 的房价形成正面支撑。

至于你们该选哪一个项目，我们会从数据与个人需求两方面评估：一是将当前价格与片区内同类新盘进行横向对比（若你们愿意，也可拓展到你们偏好的其他区域做对比）；二是细化到项目内不同楼栈与朝向的价差与性价比。对此，我们建议与你们做更深入的一对一咨询（link）。

你们该怎么做？

若只从财务角度考虑，分开购买两套物业更有利：既能分散风险，又可用其中一套的租金对冲部分支出，从而降低总体成本。

但鉴于你们将组建家庭且自住，居住体验仍应放在首位。2 房起初让年幼的孩子同房尚可，但随着他们长大，空间局促会愈发明显。

因此，在你们现有预算下，住在 2 房公寓里的实际不便会比想象更多——除非你们愿意转向更老的有年限地契、位置更外围的项目，才可能买到 3 房。

基于上述两案的对比，我们更建议合并资金购买一套 3 房，而非各自购买两套。尽管按上述测算其名义成本更高，但对家庭而言，居住舒适度会显著更佳；且我们的测算并未计入未来潜在的价格升值。

鉴于你太太目前的购买力，可选空间相对有限。若你们最终仍希望持有两套物业，也可将这一目标放到稍后：既能积累更多资金，也能为太太在新工作中提升薪资留出时间。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。

如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文