手握$850k现金：该投OCR/RCR公寓，还是选择T-Bills/债券/定期存款？

亲爱的 Stacked，

希望你和 Stacked 团队度过了愉快的周末。

参照 Stacked 于 2023年11月的回复，很高兴告诉你，我们终于以单一名义买下了一套4BR，下周就能拿钥匙了！自住房考虑因素众多，太太也花了很长时间才拍板。

现在可能有点冒昧，再请你们给一次建议（无论是发表还是简短回复），还是斗胆一问。

我们的第二阶段计划。

• 太太：50岁出头（2024年）
• 银行初步批核贷款额度：$450,000 
• 贷款期限至75岁
• 贷款成数不得超过购房价的55%

基于以上情况，我们在考虑：

（a）在 OCR 购买一套3BR

• Sengkang、Punggol、Choa Chu Kang、Yishun
• 步行至 MRT，距离少于700m
• 日后将单位出租

（b）在 RCR 购买一套2BR+2B

• 沿 Circle Line 或 Downtown Line
• 步行至 MRT，距离少于700m
• 日后将单位出租

（c）以现金 + OA 进行投资 

• 组合配置：T-Bills、债券、定期存款

• 平均回报可能略低于4%

补充说明：

1. 是的，我们已预留应急现金，若购买第二套房，可覆盖至少36个月的按揭供款
2. 我们希望尽量放大闲置资金的效益

你们会如何选择？思路是什么？除上述3个选项外，我们也乐于听取任何建议！

先行致谢！

编者按：出于隐私考虑，部分财务细节已被删除

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

恭喜你们喜得新居！很高兴你们为一家人找到了合适的住所。

既然自住房已落实，投资房产就是另一回事了。按惯例，我们先评估你太太的购房负担能力，再深入讨论不同选项。

购房负担能力

银行预估可贷额度	$450,000
CPF资金	$400,000
现金	$850,000
贷款 + CPF + 现金合计	$1,700,000
按$1,700,000计算的BSD	$54,600
估算可承受房价	$1,645,400

鉴于你太太持有的CPF与现金状况，她的贷款成数不太可能超过购房价的55%。

接下来看看你提出的选项。既然这是投资，我们不建议仅局限于你设定的条件；若你的核心目标是财务回报而非自住，这些条件反而会限制选择。

原因如下：

OCR 与 RCR 公寓的表现

我们将聚焦非有地私宅的转售市场。

Year	OCR	同比	RCR	同比	CCR	同比
2013	$1,055	-	$1,509	-	$2,054	-
2014	$1,074	1.80%	$1,449	-3.98%	$1,975	-3.85%
2015	$1,078	0.37%	$1,383	-4.55%	$1,972	-0.15%
2016	$1,054	-2.23%	$1,368	-1.08%	$2,063	4.61%
2017	$1,072	1.71%	$1,437	5.04%	$2,059	-0.19%
2018	$1,111	3.64%	$1,505	4.73%	$2,208	7.24%
2019	$1,099	-1.08%	$1,520	1.00%	$2,278	3.17%
2020	$1,087	-1.09%	$1,495	-1.64%	$2,119	-6.98%
2021	$1,167	7.36%	$1,568	4.88%	$2,111	-0.38%
2022	$1,292	10.71%	$1,690	7.78%	$2,187	3.60%
2023	$1,410	9.13%	$1,823	7.87%	$2,204	0.78%
Average	-	3.03%	-	2.00%	-	0.78%

2013 至 2018 年间，楼市从高位回调，至 2017/18 年左右才逐步回升。之后数年，尤其在 COVID 期间，市场再度火热，其中 OCR 涨幅居首，其次为 RCR 与 CCR。

背后原因主要有：

1. 去中心化布局为 RCR 与 OCR 带来更多就业与生活枢纽，削弱了对核心区居住的需求。在享有相近便捷性的同时，价格更可负担，这两区的涨势自然更快。
2. OCR 与 RCR 以自住买家为主，而非投资者，尤其是海外资金。自 2013 年起、乃至 2020 年后，政府持续收紧以抑制楼市过热，传统流向 CCR 的外资随之减少。此外，外籍买家目前需缴付 60% 的 ABSD，也可能继续压制该区价格。
3. 另一方面，居住可负担性问题加剧，促使买家向外缘区域寻求选择，进而推高 OCR 与 RCR 的需求，尤其是倾向留在原区、且需要更亲民价格以顺利升级的HDB 升级者。

接下来，我们聚焦你考虑的几个 OCR 区域，看看是否有个别市镇在涨幅上落后。

Year	Sengkang	同比	Choa Chu Kang	同比	Yishun	同比	全新加坡	同比
2013	$917	-	$833	-	$787	-	$1,245	-
2014	$839	-8.51%	$804	-3.48%	$779	-1.02%	$1,190	-4.42%
2015	$795	-5.24%	$760	-5.47%	$798	2.44%	$1,191	0.08%
2016	$835	5.03%	$748	-1.58%	$819	2.63%	$1,248	4.79%
2017	$877	5.03%	$769	2.81%	$838	2.32%	$1,292	3.53%
2018	$997	13.68%	$762	-0.91%	$878	4.77%	$1,325	2.55%
2019	$998	0.10%	$779	2.23%	$870	-0.91%	$1,344	1.43%
2020	$1,043	4.51%	$843	8.22%	$864	-0.69%	$1,294	-3.72%
2021	$1,095	4.99%	$877	4.03%	$987	14.24%	$1,345	3.94%
2022	$1,227	12.05%	$990	12.88%	$1,114	12.87%	$1,455	8.18%
2023	$1,350	10.02%	$1,212	22.42%	$1,225	9.96%	$1,562	7.35%
Average	-	4.17%	-	4.12%	-	4.66%	-	2.37%

这里同样仅关注非有地私宅转售。过去 10 年，这三地的平均涨幅均高于全岛其他房产，这并不意外。

虽然各区在疫情期间及其后同比涨幅最大，但 Sengkang 多年来走势相对平稳。这或与当地持续有新项目入市有关；当这些项目进入转售市场后，会抬高平均每平方英尺（PSF）价格，因为新盘的 PSF 通常高于较老的转售公寓。

再看 Punggol——其非有地私宅的首笔转售仅始于 2016 年：

Year	Sengkang	同比	Punggol	同比	Choa Chu Kang	同比	Yishun	同比	全新加坡	同比
2016	$835	-	$890	-	$748	-	$819	-	$1,248	-
2017	$877	5.03%	$946	6.29%	$769	2.81%	$838	2.32%	$1,292	3.53%
2018	$997	13.68%	$1,007	6.45%	$762	-0.91%	$878	4.77%	$1,325	2.55%
2019	$998	0.10%	$1,014	0.70%	$779	2.23%	$870	-0.91%	$1,344	1.43%
2020	$1,043	4.51%	$1,003	-1.08%	$843	8.22%	$864	-0.69%	$1,294	-3.72%
2021	$1,095	4.99%	$1,071	6.78%	$877	4.03%	$987	14.24%	$1,345	3.94%
2022	$1,227	12.05%	$1,227	14.57%	$990	12.88%	$1,114	12.87%	$1,455	8.18%
2023	$1,350	10.02%	$1,323	7.82%	$1,212	22.42%	$1,225	9.96%	$1,562	7.35%
Average	-	7.20%	-	5.93%	-	7.38%	-	6.08%	-	3.32%

尽管 Punggol 略逊于另外三个地区，但其表现仍显著跑赢同期新加坡整体房价的平均涨幅。

以 $1.6M 预算，我们来看看这些区域内一些在承受范围内的项目。由于我们不了解你的持有期，我们筛选了较新、且步行 10 分钟内可达 MRT 的项目。

项目	地区	地契	TOP 年份	平均3卧成交价（2024年1月至今）	平均3卧租金（2024年1月至今）	平均租金回报率*
Wandervale	23	99 years	2019	$1,461,429	$4,000	3.28%
La Fiesta	19	99 years	2016	$1,461,125	$4,035	3.31%
Parc Centros	19	99 years	2016	$1,612,000	$4,133	3.08%
A Treasure Trove	19	99 years	2015	$1,627,815	$4,440	3.27%
The Luxurie	19	99 years	2015	$1,525,000	$4,279	3.37%
The Rainforest	23	99 years	2015	$1,434,299	$4,550	3.81%

*租金回报率会因购买价与租金水平而变化

以上项目仅供参考，未必适合你。我们强烈建议与你的房产经纪进一步评估。

从表中可见，这些项目的平均租金回报率相当可观，且差距不大。

靠近 MRT 就一定更适合投资吗？

不少人认为靠近 MRT 就能获得更高租金回报，但事实未必如此。尽管此类房源因便利更容易出租，但售价往往也更高。

不过，步行可达 MRT 的公寓在买家中确实更受关注；随着私人交通成本上升，靠近 MRT 的房源需求可能会进一步提升。过去几年新加坡综合体项目的热度，已能看出这一趋势。

话虽如此，不靠近 MRT 却具备不错资本增值潜力的“被低估”房源也并不少见。

以下是不靠近 MRT、但在同一片区内价格更亲民、租金回报相近的部分项目：

项目	地区	地契	TOP 年份	平均3卧成交价（2024年1月至今）	平均3卧租金（2024年1月至今）	平均租金回报率
High Park Residences	28	99 years	2019	$1,246,648	$3,633	3.50%
Treasure Crest	19	99 years	2018	$1,525,754	$4,300	3.38%
Sol Acres	23	99 years	2018	$1,403,759	$4,075	3.48%
The Terrace	19	99 years	2017	$1,419,095	$4,380	3.70%

High Park Residences便是典型之一，并不靠近主线 MRT。住户需先乘坐 LRT，4 站后到达 Sengkang MRT。连同步行，抵达主线 MRT 约需 15 分钟；搭巴士则更久一些。

如果你作为投资者走进示范单位，被告知到 MRT 需 15–20 分钟，会立刻放弃吗？若答案是肯定的，我们并不意外。但不妨看看它最终的盈利表现：

截至目前，已有 423 笔盈利、0 笔亏损的转售交易。多数盈利交易的年化回报在 4% 及以上。

这再次印证了我们的观点：做投资时，不应一开始就被一套筛选条件框死。了解哪些因素普遍有效、哪些不佳固然重要，但更关键的是紧跟当下与未来的机会。这确实费时，因此一位深耕一线、市场触觉敏锐且专业的经纪会非常有价值。

接下来，我们谈谈 RCR。

在房产门户上稍作搜索，你会发现 RCR 有不少 $1.6M 以下、相对较新的两卧单位可选。

以下是数个步行可达 MRT 的项目：

项目	地区	地契	TOP 年份	平均2卧成交价（2024年1月至今）	平均2卧租金（2024年1月至今）	平均租金回报率*
The Woodleigh Residences	13	99 years	2023	$1,453,571	$4,494	3.71%
Stirling Residences	03	99 years	2022	$1,489,317	$4,642	3.74%
Queens Peak	03	99 years	2020	$1,457,500	$4,720	3.89%
Gem Residences	12	99 years	2019	$1,226,625	$3,707	3.63%
Alex Residences	03	99 years	2017	$1,413,778	$4,880	4.14%
Eight Riversuites	12	99 years	2016	$1,312,725	$3,890	3.56%

*租金回报率会随购买价与租金水平而变化

将 RCR 与 OCR 的项目相比，租金回报差异并不大。不过，在 OCR 买更大户型可能更贵。这涉及在把更多现金压在房产上，还是将资金配置到其他领域之间的取舍。

投资一定要选 OCR/RCR 吗？

我们推测你之所以考虑在 OCR 购入3卧或在 RCR 购入2卧，主要出于预算因素。但既然是投资，未必要把自己局限于这两类选择。

尽管 OCR 与 RCR 近年的整体涨幅较强，这两区仍有表现不佳的项目；相对地，CCR 的整体增速较慢，却也不乏表现出色的项目。

Year	Tribeca (CCR)	同比	The Hillier (OCR)	同比	全新加坡	同比
2017	$1,787	-	$1,307	-	$1,292	-
2018	$1,931	8.06%	$1,358	3.90%	$1,325	2.55%
2019	$2,018	4.51%	$1,386	2.06%	$1,344	1.43%
2020	$2,032	0.69%	$1,352	-2.45%	$1,294	-3.72%
2021	$2,159	6.25%	$1,424	5.33%	$1,345	3.94%
2022	$2,218	2.73%	$1,488	4.49%	$1,455	8.18%
2023	$2,489	12.22%	$1,550	4.17%	$1,562	7.35%
Average	-	5.74%	-	2.92%	-	3.29%

这里仅为示例，因为 Tribeca 与 The Hillier 的特性差异明显，尤其在地契上——前者为永久产权，后者为 99 年地契，直接比较并不完全公平。尽管如此，以 $1.6M 的预算，两者你都负担得起，说明最终结果在很大程度上取决于你所挑选的具体项目。

以下是 Tribeca 的部分盈利交易。例如一套 517 平方英尺的单位，于 2017 年以略高于 $1 million 购入，6 年后转售，年化回报 4.2%：

当然，这只是一个例子。投资成败，关键仍在项目本身与入手价格。

此外，你未说明是看转售还是新盘，后者也值得一并考虑。借助进度付款（progressive payment）机制，前期融资压力较低，你可先把资金配置在更稳健的标的上，同时未来或能受惠于更低利率。

以下是一个在新盘阶段表现不俗（早期买家受益）的 CCR 公寓案例：

其多数表现都在 3% 以上，当然还要看具体单位。因此，认为 OCR/RCR 更适合投资并非没有道理，但也应对其他区域的机会保持开放心态。

既然关键的替代思路已说明，我们回到你提出的选项，做个推演。

我们想看看在整体市场平均年化回报下，不同预算的表现，以便与把资金投向其他渠道作比较，预判可能结果。这意味着我们会把持有房产的各类成本，与让现金在别处增值的机会成本一并纳入考量。

以下年化与租金回报均以平均值假设，实际表现仍取决于你的具体选择；但了解可能区间依然有帮助。

接下来以 $1.6M 的预算做一笔假设性购买（大致对应在 OCR 买一套三卧），仅用于测算对比：10 年后与将资金投向其他渠道相比，财务状况大致会如何。

以 $1.6 million 购买一套 3 卧

为便于计算，我们假设购买价 $1.6M，保守租金回报率 3%，持有期 10 年。

购买价	$1,600,000
BSD	$49,600
CPF + 现金	$1,250,000
所需贷款	$399,600

持有期间的费用

BSD	$49,600
利息支出（假设利率4%、贷款年限25年）	$138,660
房产税	$74,400
管理费（假设$350/月）	$42,000
租金收入	$480,000
中介费（每2年支付一次）	$21,800
总收益	$153,540

按过去 10 年非有地私宅平均 2.9% 的年涨幅，做一个简单的潜在升值推算。

时间	房价	增值
起点	$1,600,000	$0
Year 1	$1,646,400	$46,400
Year 2	$1,694,146	$94,146
Year 3	$1,743,276	$143,276
Year 4	$1,793,831	$193,831
Year 5	$1,845,852	$245,852
Year 6	$1,899,382	$299,382
Year 7	$1,954,464	$354,464
Year 8	$2,011,143	$411,143
Year 9	$2,069,466	$469,466
Year 10	$2,129,481	$529,481

若走此路径，总收益：$153,540 + $529,481 = $683,021

把资金投入其他渠道

在这一路径下，可根据风险承受度选择不同工具：例如相对更稳健的投资级债券 ETF，或风险更高的股票 ETF。

为便于比较，我们假设 4–7% 的投资回报率，帮助你了解在 10 年持有期内不同回报水平的大致结果。

年回报率	投资金额	收益
4%	$850,000	$408,208
5%	$850,000	$534,560
6%	$850,000	$672,221
7%	$850,000	$822,079

结论

鉴于两种方案都相对稳健，选择投资其他渠道还是投资房产，最终取决于你的偏好。

从 10 年维度看，若资金仅获得 4% 回报，确实逊于投资房产。然而若计入各项成本，投资股票/基金等通常费用更低，主要成本是券商手续费；同时更省心，无需管理租户或维护房屋。

因此，若你不介意管理房产的麻烦，就需要尽早明确你的退出策略——这将更直接地影响当下应投什么样的房产。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文