高地价对新加坡房价的影响：自1992年以来地价如何变化

开发商经常引用的主要原因之一，解释为何新盘售价如此之高，是土地价格。我们在这里有一篇文章涵盖了一些细节。不过，我们从许多读者处听到的一个常见批评是，你们似乎每年都会听到同样的说法；诚然，我们也很难想起有哪个时期开发商没有在抱怨地价。因此，我们决定回顾一下地价是如何一路上涨的：

新加坡的地价如何变化？

这张图展示了自1992年以来的平均地价。你会注意到这里出现了三次大幅跃升：

第一次，大约在1996年，此前几年价格大幅攀升，一直到大约1997年年中。这是亚洲金融危机（AFC）前的序曲，市场在骤然下跌前异常亢奋。自1997年年中开始暴跌后，出现了历来最严重的房市低迷之一，部分住宅价格从1996年高点回落约45 per cent（你可以在这份旧文件中读到相关内容）。

第二次，大约在2007年，背后是一次重大房市繁荣。但紧接着的下一年，全球金融危机再次令价格暴跌。不过，在美国联邦储备局实施零利率政策的推动下，复苏速度非常快。某个阶段影响之剧烈，使用SOR贷款方案（如今已不再使用）的借款人，居然出现了负 房贷利率。 

第三次大幅跃升，发生在大约2017年，据称是因为资金雄厚的中国开发商涌入。这引发了集体出售（en-bloc）热潮，激进的竞价推高了地价并压缩了利润率；虽然中国开发商如今大多已被视为市场格局的一部分，但其对地价的影响从未真正逆转。 

2017年似乎是推高价格最显著的一年

如果你看2017年的平均地价，你会发现这是我们首次看到平均价格突破$1,000 psf。这比前一年的$784 psf大约跳涨了34.5 per cent。 

在2017年之后，除了一次例外（2020年疫情高峰期）外，地价再也没有跌破$1,000 psf。紧接着的下一年，价格又迅速反弹至$1,000 psf以上。 

当时，市场已为可能出现的涨价做好准备；因为到2022年，2017年那一批集体出售（en-bloc）重建项目将陆续完工。但正如我们在这篇文章中提到的，那并未如预期发生。更多GLS地块的推出、更高的ABSD，以及土地增值费（LBC）等多重因素，使开发商对激进出价趋于谨慎。开发商的谨慎情绪致使去年平均地价回落至$1,061 psf；而如果最近对Marina Gardens white site（白地）的投标具有参考意义，地价可能会继续保持低迷——至少在CCR（核心中央区）等受降温措施影响最大的区域。

因此，从短期来看，地价较过去两年略有回落。 

但既然如此，为什么新盘价格不下降？ 

自去年以来，新盘定价的“常态”已大致确立在约$2,100+ psf。于是，即便开发商以更低价格取得地块，他们也很可能不会把售价压低到这一水平以下。为什么要这么做？只要买家在这个价位仍然买单、市场照单全收，开发商自然愿意在本已偏薄的利润率上再做改进。 

本周与一位地产经纪的相关讨论中，她指出——就算某个财团以较低报价拿下Marina Gardens white site，这也不意味着未来该项目的定价会明显低于周边公寓。市场普遍预期，新盘的定价会高于现有转售项目；而周边现有项目——例如Marina One或Marina Bay Residences——本就谈不上便宜。 

因此，地价确实会影响开发商的定价；但还有一些具有“黏性”的因素，比如既有的市场定价水平，即便当年地价更便宜，也足以让价格维持在高位。

还有一个因素值得考虑：集体出售（en-bloc）与置换房的成本

在接下来的几年里，这可能是个变数，因为我们并不清楚集体出售市场将如何演变。一方面，考虑到置换房的成本，集体出售的业主似乎会坚持更高的成交价。 

例如，如果你在2014年1月买了一套转售住房，成本大约为$1,204 psf。若该住房被集体出售而你需要置换房，目前转售单位的平均价格约为$1,595 psf，而新盘平均约为$2,315 psf。 

开发商要开出相当可观的一笔金额，才足以说服你在集体出售协议上签字；而这又会推高地价。 

另一方面，集体出售的业主也可能先行让步，考虑到开发商更为谨慎而同意降价。不过，看起来大多数人并无迫切出售需求，因为大多数新加坡业主资本状况良好，能够等待直到出现他们心目中的价格。

尽管如此，我们已经看到一些迹象表明，由于开发商并不买账，业主将不得不降低预期价格。一个典型例子是Pine Grove，其集体出售委员会正寻求业主授权，以以较低的$1.78 billion价格重新启动出售，而非先前的$1.95 billion。

总体而言，在当前的经济环境、利率与降温措施下，我们大概率不会再看到类似2017年的集体出售热潮；但这虽然意味着地价不太可能再次飙升，却也并不保证新盘价格会因此走低。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。