| Project | The Claymore | District | 09 |
| Address | Claymore Road | Tenure | Freehold |
| Site Area | 246,111 sqft | No. of Units | 146 |
| Developer | Tokyo Land Corporation Singapore Pte Ltd | TOP | 1985 |
The Claymore 可能是迄今为止你能找到的、最贴近璀璨乌节路购物带的公寓之一。
更有意思的是，它恰好是其直接周边里最老的私人住宅项目。
虽然我们并不常评测许多老公寓，但 The Claymore 的独特魅力却像陈年佳酿般与日俱增。
这里仅逾 100 个单位，却坐拥逾 200,000+ 平方英尺的用地，你很快就会明白原因。
是的，与其他在新加坡中部不断涌现的New Launch豪宅相比，它的设计也许显得有些“年纪”或甚至有些过时。
但总该有个理由：一套 2,680 平方英尺的单位，1995 年以 $1,380 psf 购入，如今在 2020 年的价格几乎翻倍（也就是 100% 的涨幅）。
撇开经济/楼市通胀与乌节路的翻新不谈，这个永久产权项目之所以短期内毫无贬值迹象，真正原因在于其无与伦比的地段，以及由此带来的再开发潜力。
在我们深入讨论之前，先把“钱”的话题放一放，来一段简短却带点怀旧的实地走访。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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The Claymore 设施巡礼
| Barbeque Area | Basement car park | Gymnasium room |
| Playground | Putting Green | 24 hours security |
| Squash court | Swimming pool | Tennis courts |
The Claymore 的入口可谓低调的奢华。我敢说，许多人走向 Shaw 的这条路时，可能都不知道后方别有洞天。
它看起来相当现代，与主体楼栋本身多少有些不搭（毕竟建于 1985 年）。不太理想的是，岗亭位于驶出车道旁，而不是入口车道旁。每逢访客进出，保安都得横穿车道，既不便于访客也不便于安保——确实让人摸不着头脑。
此入口只有单向入内车道，因此在常规访客安检时，居民可能需要稍候。好在沿 Draycott Drive 还有另一个入口可分流。
车道蜿蜒而长，直通两栋主楼。
The Claymore 仅有两栋楼，总计 145 个单位。最棒的是？两栋之间的间距非常大，除了你的紧邻邻居（The Tate Residences、7 Draycott），几乎不必担心被对望。
只有走进园区深处，你才会真正感受到这片土地的巨大。246,111 平方英尺的占地，配上相对不多的单位数量，在乌节这样高端地段实属难能可贵。或许我在强调土地尺度，但在乌节要拥有如此阔绰的用地，确实非常罕见。
即便我先前未提完工年份，你也能从这些“老派”的露天车位猜到年代。所幸每栋楼下都有住户专用的地下车库。
要说大堂“奢华”，可能有些勉强。若你偏好更现代的氛围，例如空调等当代舒适配置，或许需要另觅他处。话虽如此，以 35 年楼龄来看，这里的维护确实可圈可点。
大堂中间有个方正的喷泉——这类设计可能在 80 年代颇受欢迎，但很难说经得起时间考验。地面上的半圆形瓷砖也是一个年代线索（还记得以前的 Marina Square 吗？）。我并不反感，但正是这些细节，透露了项目的年岁。
因此，这些复古设计或许会劝退不少买家（价格同样是因素）。话说回来，这并非全然坏事，只是缩小了潜在买家圈层。但别误会，行家都清楚这片土地的价值。尽管楼龄不小，价格仍持续走高自有其道理。若你把“现代感”视作首要，The Claymore 大概不适合你。
回到 The Claymore 的强项——土地本身。诚然，它并不是该片区最大的地块，那份荣耀属于殿堂级的 Ardmore Park。但我更喜欢 The Claymore 的位置：更贴近配套，同时保有良好的私密性。
这条小径环绕园区后方，你会看到植被极为茂密。它确实为园区与外界提供了相当全面的“隔离”。
靠近尽头第二个入口处有一片多功能球场，状态看起来极佳。这里可两相兼得——既有篮球框，也有球门。
要么是球场鲜少使用，要么就是 The Claymore 的整体维护标准极高。以我目前所见，更倾向于后者。
靠近 27 号楼的是沿 Draycott Drive 的第二个入口。请忽略画面中的烟雾，正好碰上了喷洒日。
27 号楼也设有健身房——住在另一栋的住户需要走过来。景观并不出色，运动时也别指望有什么“励志”视野！
以项目的单位数来看，健身房设备尚算齐全。可惜在这般土地条件下，若能分配更多面积给它就更好了。话说回来，对真正的健身爱好者而言，附近也有不少全规模的健身房可选。
接着看看泳池，这是 The Claymore 的惊喜之一。
鉴于主体楼栋的外观略显过时，我相信多数读者对泳池的期望值并不高。
老实说，我起初也有同样的担忧。但当我第一眼看到泳池时，这些想法瞬间烟消云散。用“惊喜”来形容都不够——泳池现代、静谧，而在这样炎热的天气里，格外诱人。
若要挑剔，我会说泳池本体并不算很大。且没有独立的儿童池，因此周末时这里可能会稍显嘈杂。
一侧的木质凉亭很加分——完整营造出此处的宁静氛围。
甲板区的座位充足，但若能有如Leedon Residence 那样更舒适的躺椅，会更受欢迎。
周边环境同样是加分项，视野开阔，仿佛城中绿洲。
遮阳伞与座椅的样式并不算时髦，但至少泳池畔的座位非常充足。
泳池旁就是烧烤区。这里没有实体遮蔽，虽说繁茂的绿植能稍微挡一挡阳光，但遇上雨天就完全看天了。可以肯定，这绝不是全城最佳的烧烤位。
你或许也注意到，这里缺少座位……
其实座位都集中在这个半露天的结构里。座位很多，但优点大致到此为止。委婉地说，这里并不是最吸引人的区域，是目前为止少数的“瑕疵”。
为了弥补没有儿童池的遗憾，这里的儿童游乐场明显比一般项目更大。
滑梯、攀爬、秋千一应俱全，且树荫良好，能很好地遮阳。
离开游乐场后，侧门就在泳池后方。可直接前往 American Club/Tanglin Club/Shaw 等处。由于 Claymore Hill 车流不小，这里能明显听到道路噪音。
再往下走，不止一片，而是两片网球场。
以 145 个单位的体量来说，这样的配置相当“豪气”。和多功能球场一样，维护水准也很高。
虽然第一栋没有健身房的便利，但楼下有一大片水景池。
面积确实很大，虽说视觉张力一般。但无论带小孩活动，或与人静静小坐，都足够惬意。
最后，车库入口非常宽敞，转弯也很容易。
停车位普遍很宽，但外观确实显出年代感。每个车位都登记给业主，位号上方标注了车牌号码。
The Claymore 区位解析
如大多数人所猜，The Claymore 的命名来自其隐秘而安静的地理位置，位于 Claymore Road 与 Claymore Hill 的 T 字路口旁（虽不算有创意）。
它的邻居包括 The Tate Residence 与 7 Draycott Drive，两栋楼共享一条“私家”道路，尽头两端均设有闸门出入口。
更显眼的当然是周边的购物/娱乐设施（如 Shaw Centre 与 Orchard Towers），从公寓步行少于 5 分钟即可到达。
得益于项目的隐秘性与绿化遮蔽，这里受到的外部噪音干扰出奇地少。
公共交通
| Bus Station | Buses Serviced | Distance From Condo (& Est. Walking Time) |
| ‘Royal Plaza On Scotts’ | 5, 54, 124, 128, 143, 162, 162M, 167, 167e, 171, 700, 700A, NR1, NR2, NR3 | 400m, 5-minute walk |
| ‘Thong Teck Bldg’ | 105, 132, 190, 971E, 972, NR2, NR3 | 500m, 6-min walk |
| ‘Royal Thai Embassy’ | 7, 7B, 36, 36B, 77, 105, 106, 111, 123, 132, 174, 174e, 502, 502A | 400m, 5-min walk |
Closest MRT: Orchard Road MRT – 900m, 11-min walk
在新加坡（非换乘）站点中，能像 The Claymore 这样拥有庞大巴士网络覆盖的地方并不多。
这里还有 3 条夜间巴士，深夜返家会更省心。另请留意有快线巴士，减少频繁停靠。
至于最近的 MRT，步行过去略有不便，但沿途大多有遮荫。
就地铁换乘而言，Orchard Road MRT 的中心性不用多说。它距离 CBD/Raffles Place MRT 仅 4 站（车程约 7 分钟）。
同时与Downtown Line（Newton MRT）仅 1 站，与 North-East & Circle Line（Dhoby Ghaut MRT）相距 2 站，距 East-West Line（City Hall MRT）也仅 3 站。
私家车
| Key Destinations | Distance From Condo (& Est. Peak Hour Drive Time) |
| CBD (Raffles Place) | 4.8km, 16-min drive |
| Orchard Road | Immediate |
| Suntec City | 4.7km, 13-min drive |
| Changi Airport | 21.7km, 25-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 40.3km, 45-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 14.3km, 21-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 7.1km, 17-min drive |
| Mapletree Business City | 6.9km, 16-min drive |
| Tuas Checkpoint | 29.6km, 35-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 19km, 35-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 15km, 20-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 19.4km, 23-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 6.2km, 15-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.5km, 25-min drive |
*高峰时段车程估算
Immediate Road Exit(s): 两处车行出入口，分别位于两栋楼所在“私家路”的两端。一端通往 Claymore Road，另一端通往 Draycott Drive。
Summary: 鉴于The Tate Residences 与 7 Draycott Drive 各自独立出入口，再考虑到本项目仅有 145 户，我们几乎不会在这条单车道（双向）私家路上遇到任何拥堵，再驶出接入 Draycott Drive 或 Claymore Road。话虽如此，由于 The Claymore 地处极中位置，进出区域时仍需根据实时路况精心选择路线以避开塞车。
Groceries
| Name of Grocery Shop | Distance From Condo (& Est. Walk Time) |
| Cold Storage – Orchard Hotel | 300m, 3-min walk |
| FairPrice Finest – Scotts Road | 700m, 10-min walk |
Schools
| Educational Tier | Number of Institutes |
| Preschool (within 1km walk) | 6 |
| Primary (5km-drive) | 10 |
| Secondary (5km-drive) | 7 |
| International School (3km-drive) | 4 |
| Junior College (5km-drive) | 0 |
| University (5km-drive) | 8 |
| Polytechnic (10km-drive) | 2 |
Additional Pointers
- 学前教育资源丰富
The Claymore 在不同早期教育阶段的选择上不容小觑。它毗邻 Bukit Timah 教育带，同时靠近 River Valley 一带的小学与中学校群，车行可达。
这里也有一系列位处中心的学前机构——很大程度得益于周边商场数量。此外，Chatsworth、Furen International 等多所中心区国际学校也在可达范围内。
- 环伺的各国使馆
根据现有统计，The Claymore 的住户中，新加坡公民占 46.3%，另有 12.7% 为 PR，20.2% 为外籍业主。
鉴于 The Claymore 的中心性，周边有众多使馆，最近的包括泰国、波兰、秘鲁、爱尔兰与荷兰使馆等。
无论是紧急情况还是其他需求，家门口就有本国使馆，自然提升了项目对外籍人士的吸引力（从而提高租赁潜力）。
- 多元的娱乐/夜生活选择
乌节路以林立的商场与餐饮著称。这里的娱乐选择亦十分丰富，从观影（Shaw Lido 近在咫尺）到“打卡”各大酒店，一应俱全。
夜生活同样是一大卖点，尤其考虑到鼎鼎大名的 Orchard Towers 就在项目旁边。当然，这未必是多数住户的首选，但也从侧面反映了住在 The Claymore 能享受的选择之多。
The Claymore 开发与用地评析
很遗憾，我们未能取得 The Claymore 的正式总平面图（相信我，我们尽力了）。好在借助 Google Earth，我们得以展示一张相对更新的鸟瞰图。
你会看到两栋楼分列一左一右。根据你的需求（当然也取决于转售时的供应），居民会有不同的理由选择其一。
若你偏好“更贴近日常配套”，南侧楼栋或许更佳，因为它更接近 Orchard Hotel 与 Scotts Road 的超市点位，以及 Shaw Lido 等娱乐选择，更不用说 Orchard MRT。
北侧楼栋则更靠近项目那座经久耐看的泳池与多功能球场。
它“也更近”Tanglin Club 与 Newton MRT——不过 Raffles Girls（原位于 Anderson Road）已迁至 Braddell，这或许使这里的需求略有回落。
当然，对开车的住户而言，两栋的位置差异并不会那么重要；但对依赖步行的住户来说，长远可能就是“改变游戏规则”的差别。
Unit Mix
| Unit Type | No. Of Units | Size of Units (sqft) |
| 3-Bedroom | 92 | 2,680 sqft |
| 4-Bedroom | 49 | 3,348 sqft |
| Penthouse | 4 | 4,919 sqft |
如你所见（也并不意外），这里的单位尺度惊人。
出自一个强调空间感的年代，The Claymore 在“空间”维度上表现出色。不过，随着平均 PSF 来到 $2,927，这里最小的 3 卧单位的总价也要$7.8 million起跳。
这个数字相当可观，毫不夸张。
没有 1 卧与 2 卧，也意味着 145 个有限单位主要面向富裕家庭。当然，也包括不少寻求大空间/超便利地段的短租或长租外籍人士。
若你考虑出租，目前租金区间约为 $2.72（较大户型） – $4.15 PSF pm。若能将 3 卧谈至平均 PSF pm 的 $3.21，月租约为 $8,602。
以其楼龄而言，它并不是最“亲民”的项目（尽管维护优秀）。但若把其“可遇不可求”的地段与当下（户内与园区内）的空间供给一并纳入考量，这份溢价不难理解。
The Claymore 价格
价格拆解（首套房）
| 3-Bedroom | 4-Bedroom | Penthouse | |
| Price | $6,799,160 | $10,100,916 | $17,000,064 |
| 25% Down Payment | $1,699,790 | $2,525,229 | $4,250,016 |
| Additional Costs | |||
| Buyer Stamp Duty | $256,566 | $388,637 | $664,603 |
| Legal Fees | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| Valuation Fees | $300 | $300 | $300 |
| Stamping Fees | $500 | $500 | $500 |
| Total Price | $7,059,026 | $10,492,853 | $17,667,967 |
| Initial Investment Amount | $1,959,656 | $2,917,166 | $4,917,919 |
| Return on Investment | |||
| Expected Rental Price | $9,380 | $15,066 | $19,676 |
| Rental Yield | 1.59% | 1.72% | 1.34% |
价格（第二套房）
| 3-Bedroom | 4-Bedroom | Penthouse | |
| Cost Without ABSD | $7,059,026 | $10,492,853 | $17,667,967 |
| Plus: ABSD (12%) | $815,899 | $1,212,110 | $2,040,008 |
| Total Price After ABSD | $7,874,926 | $11,704,963 | $19,707,974 |
| Initial Investment Amount | $2,775,556 | $4,129,276 | $6,957,926 |
| Return on Investment | |||
| Expected Rental Price | $9,380 | $15,066 | $19,676 |
| Rental Yield | 1.43% | 1.54% | 1.20% |
最佳楼座/朝向
这里只要两栋楼，挑“最佳楼座/朝向”是我们至今最容易的任务之一。归根结底取决于你更看重景观还是便利性。
若你重视景观，27 号楼会是首选，视野更通透；代价是到配套要多走一点。相对地，25 号楼面向 Shaw，景观较受遮挡，但日常可达性略胜一筹。
价格 / 竞品
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Comparison Point |
| The Claymore | Freehold | 1985 | $2,927 | |
| Elizabeth Heights | Freehold | 1983 | $1,712 | Age/Development Type/Locale |
| Four Seasons Park | Freehold | 1994 | $2,736 | Age/Development Type/Locale |
| Ardmore Park | Freehold | 2001 | $3,189 | Age/Development Type/Locale |
The Claymore 绝对称不上新。
因此，与较新的项目直接对比并不容易——尤其当两类开发在价值主张上的差异如此之大。
自然，较新的condos会以更精致、更多样的设施和“新鲜度”为溢价基础；而 The Claymore 则以充裕的园区留白与惊人的单位尺度为核心卖点（这同样会影响其平均 PSF 与总价）。
因此，我们选取了几处与 The Claymore 在相对地段、楼龄与“产品类型”更匹配的老项目作比较。
开门见山地说，The Claymore 的 PSF 要价在同侪中名列前茅（尽管楼龄不小）。
若仔细比较Elizabeth Heights 的优势，会发现它距市中心仅 890m，而 The Claymore 的差距为 1.29km。
Four Seasons Park 距市中心也略近，为 1.15km。
更重要的是，它离 Orchard MRT 以及即将开通的 Thomson East Line 的 Orchard Boulevard 与 Orchard 站都更近。此外，它比 The Claymore “年轻” 9 年。
然而 The Claymore 的 PSF 仍高于这两个condominiums，且几乎追平 2001 年落成的 Ardmore Park，这足以说明其稀缺而充裕的优质用地赋予了它不俗的定价能力。
更关键的是，它之所以具有突出的溢价，也来自其较高的en bloc 潜力——邻近的One Balmoral 与 Balmoral Gardens 就是实例。
（具体对比往往取决于买家的不同偏好。若你有明确的需求/想法需要进一步厘清，欢迎电邮 stories@stackedhomes.com）
升值分析
我们观察到，多数“位处核心区”的成熟公寓，整体价格走势随时间稳步上行。
若未被开发商通过 en bloc 吞并，项目的平均 PSF 往往会因多重因素逐年上涨。部分可归因于毗邻乌节路购物带的无可置疑的价值、新增的交通连接、周边新公寓的带动，以及其极其中心的公共交通区位。
如前多次提及，令 The Claymore 脱颖而出的，还在于其用地与单位尺度的双重“稀缺供给”。
单位稀少（更别提长期持有带来的“禀赋”效应），意味着业主会依据当期放盘的稀缺性相应上调要价。
回看项目历年的平均 PSF，会发现价格整体稳步增长，略高于该区平均曲线（主要因上述因素），且历年来成交并不算频繁。
其多数价格高点（及随后企稳）出现在 21 世纪第一个十年末（2007 – 2012），而相较直接对手，它目前的“标价”略高，说明“土地空间”这一额外因素已基本计入其当下的定价。
基于此，若没有经济/分区整体量能的突然提振，再出现新一轮显著价格峰值会让人意外。
尽管如此，District 9 在中短期的市场情绪，仍有望因交通与社会活力的增强而受益——这些均来自一系列明确的政府举措。
再加上多项New Launch开发即将在本区落地，我们很可能看到更多目光回流至 The Claymore，因而带来循序渐进的升值（若不然，至少是业主的报价上调）。
我们的结论
与我们此前评测过的一些成熟公寓相似（例如Maplewoods），The Claymore 可谓经得起时间考验。
无论是实地走访，还是其历年 PSF 的稳步攀升，这一点都很明显。
以 3 卧（最小户型）计，The Claymore 目前的转售价与租金门槛分别约为 $8.7 million 与每月 $8,602。
就我个人而言，这个项目以丰沛的绿意留白、清晰的楼栋分隔所带来的私密性，以及无可匹敌的区位而令人兴奋。
如果你在 The Claymore 周边物色、并寄望未来出现en bloc 机会，也得意识到，现有住户不是在此居住已久，就是财力雄厚。要“请动”他们，代价必然不菲，因此需要把较长的等待期纳入考量。
话虽如此，它的保值力不容置疑；加上其难得的静谧环境与宽绰的地块/户型比（尽管位处市中心），我得说，The Claymore 非常契合正寻找稀缺中心住处的财力雄厚家庭。
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