| 项目 | The Claymore | 地区 | 09 |
| 地址 | Claymore Road | 产权年限 | 永久地契 |
| 占地面积 | 246,111 sqft | 单位数量 | 146 |
| 开发商 | Tokyo Land Corporation Singapore Pte Ltd | TOP | 1985 |
The Claymore 大概是目前你能找到距离华丽的 Orchard Road 购物带最近的公寓之一。
或许更有意思的是，它恰好是其直接周边内最老的私宅项目。
虽然我们平时并不常评测此类年代较久的公寓，但 The Claymore 的确自带独特魅力，而且似乎越陈越香（就像一瓶好酒）。
这里仅有100 多个单位，却坐落在200,000+ 平方英尺的土地上，你很快就会明白为何它如此受青睐。
没错，与新近在新加坡中部涌现的New Launch豪宅相比，它的设计可能显得有些“上了年纪”，甚至略显过时。
但1995 年在此以 $1,380 psf 买入的一套 2,680 平方英尺的单位，到 2020 年几乎以两倍的价格成交（增值率 100%），总得有其背后的理由。
撇开通胀/楼市走势与 Orchard Road 的翻新之外，这个永久地契项目之所以仍未显露贬值迹象，真正原因在于它无与伦比的地段，以及由此衍生出的重建潜力。
在深入聊钱之前，不妨先把“钱”的话题放一放，来一段简短但饱含怀旧气息的回顾。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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The Claymore 实地导览
| 烧烤区 | 地下停车场 | 健身房 |
| 游乐场 | 推杆练习果岭 | 24 小时安保 |
| 壁球场 | 泳池 | 网球场 |
The Claymore 的入口可谓是低调的奢华。我敢说，许多人走这条通往 Shaw 的路时，根本不知道后面“藏”着什么。
它看起来相当现代，与楼体本身略有不搭（毕竟建于 1985 年）。不太理想的一点是，警卫室设置在出车道旁，而不是入口车道旁。这样一来，无论对访客还是保安都不方便，每次有访客到来，警卫都得穿过马路——确实令人费解。
此入口只有一条单向进入的车道，因此在访客安检时，住户可能需要稍作等待。所幸沿 Draycott Drive 还有另一个入口可以分流。
一路盘旋驶入两座主楼。
The Claymore 只有两座楼，共 145 个单位。最棒的是？两座之间距离非常远，除了你周边的邻居（The Tate Residences、7 Draycott），基本不会遇到对望入室的问题。
只有真正走进来，你才会意识到这块地有多大。246,111 平方英尺的占地，在只有相对少量单位的前提下，可谓大得惊人。或许你会觉得我在反复强调占地面积，但在 Orchard 这样的高端地段，能拥有如此充裕的土地，确实难能可贵。
即便我没先透露落成时间，你也能从这些老派的露天停车位判断其年代。好在住户在各自楼下都配有地下停车场。
要说这里大堂“奢华”，可能有些夸张。若你偏好更现代的审美，以及如空调这类当代舒适配置，或许会另觅他处。话虽如此，以 35 年的楼龄而言，保养维护可圈可点。
大堂中有个方正的水景喷泉——这种设计在 80 年代或许很流行，但说它经得起时间考验就有点勉强了。另一个年代感十足的细节，是地面的半圆形小瓷砖（还记得旧时的 Marina Square 吗？）。我并不反感，但这些小细节确实暴露了项目的年龄。
因此，这种陈旧的设计加上价格标签，可能会让不少买家却步。话说回来，这并非绝对坏事，只是缩小了潜在买家的范围。不过别误会，真正懂行的人非常清楚这里土地的价值。尽管项目老旧，价格仍在上行自有其原因。若你把“现代感”放在一切之上，The Claymore 大概并不适合你。
让我们回到 The Claymore 的最强项——土地本身。坦白说，这并非该片区占地最大的项目，那份桂冠属于“老奶奶”级的 Ardmore Park。就位置而言，我更偏爱 The Claymore，离配套更近，但私密性仍保持得很好。
这条步道绕着项目后方延伸，你能从这里看到茂密的绿化。它很好地为住户遮蔽了外界的窥探目光。
靠近尽头第二个入口处，是一座多功能球场，状态相当良好。这里既有篮球框，也有球门，可谓两全其美。
要么是球场几乎没人用，要么就是 The Claymore 的整体维护水准极高。结合我目前所见，更倾向于后者。
靠近 27 座的是沿 Draycott Drive 的第二个入口。请忽略画面中的烟雾，刚好遇上当天的灭蚊消杀。
27 座也设有健身房——因此住在另一座楼的住户需要走过来。视野也算不上出众，锻炼时恐怕没有“激励人心”的风景可看！
就项目的单位数量而言，健身房配置其实不差。另一方面，以这片土地规模而言，没有分配更大空间给健身房略显可惜。可话说回来，若是重度健身爱好者，周边也有许多完整配置的专业健身会所可选。
我们接着看泳池——The Claymore 的一大惊喜。
鉴于主楼外观的“老气”，我相信看到这里的你对泳池大概也不会抱太高期待。
老实说，我起初也有同样的疑虑。但第一眼看到泳池时，这些想法立刻被打消。用“惊喜”来形容都不够——泳池现代、静谧，在这样炎热的天气里，简直有股难以抵挡的吸引力。
若一定要挑点毛病，那就是泳池本身并不算很大。此外，这里没有单独的儿童池，因此周末时段可能会稍显嘈杂。
一侧的木质凉亭是很好的点缀——也让这里的静谧氛围更为完整。
甲板座椅数量充足，但若能像Leedon Residence 那样配备更舒适的躺榻，会更理想。
周边环境也是一大优点——非常开阔，宛若闹市中的一片绿洲。
遮阳伞下的座位并非最有型的设计，但至少池畔的座位很充足。
泳池附近就是烧烤区。这里没有实体上盖，尽管茂密绿植能提供些许遮阳；但若遇上下雨天，就只能任凭天气摆布了。说实话，这里绝不是全城最佳烧烤点。
你可能已经注意到，这里座位不多……
其实座位都集中在这座开放式的结构里。座位是很多，但优点也差不多到此为止。委婉地说，这里并不是最吸引人的角落，是整体上少数的瑕疵之一。
为弥补没有儿童池的不足，The Claymore 的儿童游乐场明显比平均水平更大。
孩子们所需的设施一应俱全，加之大树遮荫，日晒问题不大。
离开游乐场后，侧门就在泳池后方。从这里可直达 American Club/Tanglin Club/Shaw 等地。由于 Claymore Hill 车流不小，这里也能明显听到道路噪音。
往前走，不止一片，而是两片网球场。
对一个仅有 145 个单位的项目来说，这样的配置相当慷慨。与多功能球场一样，维护也很到位。
虽然第一座没有健身房的便利，但楼下有一处很大的水池。
面积确实不小，但视觉观感谈不上最吸睛。尽管如此，这里足够成为带小朋友散步或静静聊天的角落。
最后，车库入口非常宽敞，转弯也很容易。
车位普遍很宽，但也明显看得出年代感。每个车位都对应登记在业主名下，且车位上方会标示你的车牌号。
The Claymore 区位解读
如大多数人猜到的，The Claymore 的名字来自其隐蔽而安静的地段，正位于 Claymore Road 与 Claymore Hill 的丁字路口一旁（创意得分恐怕不高）。
它的邻居包括 The Tate Residence 与 7 Draycott Drive，两座楼共用一条“私家”道路，尽头两端都有闸门出入口。
更为显著的是一众购物/娱乐据点（如 Shaw Centre 与 Orchard Towers），从公寓步行不到 5 分钟即可抵达。
得益于其独特的隐蔽性与绿化遮蔽，这里几乎没有外界噪音对住户造成干扰。
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Royal Plaza On Scotts’ | 5, 54, 124, 128, 143, 162, 162M, 167, 167e, 171, 700, 700A, NR1, NR2, NR3 | 400m, 步行 5 分钟 |
| ‘Thong Teck Bldg’ | 105, 132, 190, 971E, 972, NR2, NR3 | 500m, 步行 6 分钟 |
| ‘Royal Thai Embassy’ | 7, 7B, 36, 36B, 77, 105, 106, 111, 123, 132, 174, 174e, 502, 502A | 400m, 步行 5 分钟 |
最近的 MRT： Orchard Road MRT - 900m, 步行 11 分钟
在新加坡（非换乘）站点中，能像 The Claymore 这样享有如此庞大巴士网络的地方并不多见。
这里还有三条夜班巴士，深夜归家也更为便利。并且有多条快线巴士，减少中途停靠次数。
至于前往 MRT，略显不便一些，不过沿途大多有遮荫。
就 MRT 路网而言，我们都清楚 Orchard Road MRT 的中心性。距 CBD/Raffles Place MRT 仅 4 站（车程约 7 分钟）。
并且距离Downtown Line（Newton MRT）1 站，距 North-East & Circle Line（Dhoby Ghaut MRT）2 站，距 East-West Line（City Hall MRT）3 站。
驾车出行
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预计高峰驾车时间） |
| CBD (Raffles Place) | 4.8km, 16 分钟车程 |
| Orchard Road | 即达 |
| Suntec City | 4.7km, 13 分钟车程 |
| Changi Airport | 21.7km, 25 分钟车程 |
| Tuas Port (By 2040) | 40.3km, 45 分钟车程 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 14.3km, 21 分钟车程 |
| Mediapolis (and surroundings) | 7.1km, 17 分钟车程 |
| Mapletree Business City | 6.9km, 16 分钟车程 |
| Tuas Checkpoint | 29.6km, 35 分钟车程 |
| Woodlands Checkpoint | 19km, 35 分钟车程 |
| Jurong Cluster (JCube) | 15km, 20 分钟车程 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 19.4km, 23 分钟车程 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 6.2km, 15 分钟车程 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.5km, 25 分钟车程 |
*驾车时间以高峰时段估算
就近出入口： 两处出口，分别位于两座楼尽头的私家道路两端。一侧通往 Claymore Road，另一侧连至 Draycott Drive。
总结： 鉴于The Tate Residences 与 7 Draycott Drive 各自也有独立出入口，再考虑到这里仅 145 个单位，住户在双向单车道的私家道路上行驶至 Draycott Drive 或 Claymore Road 前，几乎不会出现明显车流拥堵。不过，由于 The Claymore 地处核心，日常进出仍需留意路线选择以避开拥堵。
杂货采买
| 杂货店名称 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Cold Storage - Orchard Hotel | 300m, 步行 3 分钟 |
| FairPrice Finest - Scotts Road | 700m, 步行 10 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 6 |
| 小学（5km 车程） | 10 |
| 中学（5km 车程） | 7 |
| 国际学校（3km 车程） | 4 |
| 初院（5km 车程） | 0 |
| 大学（5km 车程） | 8 |
| 理工学院（10km 车程） | 2 |
更多要点
- 丰富的“启蒙教育”资源
The Claymore 在早期教育层级上的位置优势不容小觑。它靠近 Bukit Timah 教育带，同时驾车也可便捷抵达 River Valley 的中小学集群。
这里也有一系列位处核心区域的学前教育选择——主要得益于周边商场密集。像 Chatsworth、Furen International 等多所中心区国际学校也近在咫尺。
- 环伺多座大使馆
按目前统计，The Claymore 的住户中，新加坡公民仅占 46.3%。另有 12.7% 与 20.2% 分别为 PR 与外籍业主持有。
鉴于 The Claymore 的中心位置，周边分布着多座大使馆，包括泰国、波兰、秘鲁、爱尔兰与荷兰等国的大使馆。
无论是紧急情况还是其他需求，“家门口”的使馆无疑能带来安心感，也因此提升了该项目对外籍人士的吸引力（从而提高出租潜力）。
- 多元的娱乐/夜生活选择
Orchard Road 以众多商场与餐饮著称。这里也有丰富的娱乐选择，从观影（Shaw Lido 近在咫尺）到酒店打卡，一应俱全。
夜生活同样是一大卖点，尤其考虑到颇具“名气”的 Orchard Towers 就在项目旁边。当然，这或许并非大多数住户的首选去处，但至少说明居住在 The Claymore，你手边的选择面之广。
The Claymore 项目与用地点评
可惜我们没能拿到 The Claymore 的正式总平面图（相信我，我们试过）。但多亏了 Google Earth，我们得以提供一张相对更新的项目航拍图。
你会注意到两座楼分别位于两端。根据自身需求（以及转售盘源），住户选择其中任一座都有其考量。
若你偏好“靠近热闹”，南侧那座或许更合适，因其邻近 Orchard Hotel 与 Scotts Road 的日常采买点，以及 Shaw Lido 等娱乐据点，更不用说 Orchard MRT。
而北侧那座则更靠近项目颇具年代美感的泳池与多功能球场。
它距离 Tanglin Club 与 Newton MRT 也相对“更近”——不过，Raffles Girls（原位于 Anderson Road）已迁至 Braddell，这或许在一定程度上降低了对这里单位的需求。
当然，对开车一族而言，两座楼的位置差异并不大；但若更依赖“原始”的步行/公共交通，长期来看则可能是重要考量。
户型分布
| 户型 | 单位数 | 面积（sqft） |
| 3-Bedroom | 92 | 2,680 sqft |
| 4-Bedroom | 49 | 3,348 sqft |
| Penthouse | 4 | 4,919 sqft |
如你所见（也并不意外），这里的单位非常大。
源自一个更重视空间的年代，The Claymore 在“空间”维度表现出色。但如今其平均 PSF 达到 $2,927，意味着最小的 3 房也要$7.8 million起步。
不消说，这是个相当可观的数字。
缺少 1 房与 2 房，也意味着这 145 个有限的单位多为富裕家庭所青睐。当然，也包括不少寻求大面积、位置极其便利的短租或长租外籍人士。
若你考虑出租，这里的当前租金区间约从 $2.72（大面积单位）至 $4.15 PSF pm。若能将 3 房单位谈到平均 $3.21 PSF pm，月租约为 $8,602。
确实算不上“亲民”（尤其考虑楼龄——尽管维护优秀），但若把其难得一遇的地段与当下（户内与户外）空间配置放在一起，溢价似乎也在情理之中。
The Claymore 价格
价格拆解（首套物业）
| 3-Bedroom | 4-Bedroom | Penthouse | |
| Price | $6,799,160 | $10,100,916 | $17,000,064 |
| 25% Down Payment | $1,699,790 | $2,525,229 | $4,250,016 |
| 附加费用 | |||
| 买方印花税 | $256,566 | $388,637 | $664,603 |
| 法律费用 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| 估价费 | $300 | $300 | $300 |
| 盖章费 | $500 | $500 | $500 |
| 总价 | $7,059,026 | $10,492,853 | $17,667,967 |
| 首期投入金额 | $1,959,656 | $2,917,166 | $4,917,919 |
| 投资回报 | |||
| 预期租金 | $9,380 | $15,066 | $19,676 |
| 租金回报率 | 1.59% | 1.72% | 1.34% |
价格（第二套物业）
| 3-Bedroom | 4-Bedroom | Penthouse | |
| 不含 ABSD 的成本 | $7,059,026 | $10,492,853 | $17,667,967 |
| 加：ABSD (12%) | $815,899 | $1,212,110 | $2,040,008 |
| 含 ABSD 的总价 | $7,874,926 | $11,704,963 | $19,707,974 |
| 首期投入金额 | $2,775,556 | $4,129,276 | $6,957,926 |
| 投资回报 | |||
| 预期租金 | $9,380 | $15,066 | $19,676 |
| 租金回报率 | 1.43% | 1.54% | 1.20% |
最佳朝向/楼叠
既然这里只有两座楼，选择“最佳楼叠”是我们迄今最容易的任务之一。本质上取决于你的优先级是景观还是便利性？
若你更看重景观，27 座是不二之选，视野明显更佳，但代价是步行至配套会稍远。相对地，25 座面向 Shaw，景观较受阻挡，但在可达性上略占优势。
价格 / 竞品
| 项目名称 | 产权年限 | TOP | 平均价格（PSF） | 对比要点 |
| The Claymore | 永久地契 | 1985 | $2,927 | |
| Elizabeth Heights | 永久地契 | 1983 | $1,712 | 楼龄/类型/位置 |
| Four Seasons Park | 永久地契 | 1994 | $2,736 | 楼龄/类型/位置 |
| Ardmore Park | 永久地契 | 2001 | $3,189 | 楼龄/类型/位置 |
The Claymore 绝对谈不上新。
基于此，与新盘直接对比并不容易——尤其考虑两类产品在价值提供上的巨大差异。
自然而然，更新的condos会以更精致与多元的设施取胜，并因“新”而定更高价；而 The Claymore 的 USP 则在于项目内充裕的自由空间与惊人的户内面积（这也会反映在其平均 PSF 与总价上）。
因此，我们列出了本区内若干更为年长的公寓，与 The Claymore 在相对位置、楼龄与“产品类型”上相匹配。
一眼看去，The Claymore 的 PSF 需求位居前列（尽管楼龄不小）。
若你细究Elizabeth Heights 的优势，会发现它距市中心仅 890m，而 The Claymore 的差距为 1.29km。
Four Seasons Park 距市中心亦稍近，为 1.15km。
更重要的是，它离 Orchard MRT 以及即将开通的 Thomson-East Line 上的 Orchard Boulevard 与 Orchard 站更近。同时它也比 The Claymore “年轻” 9 年。
然而，The Claymore 的 PSF 仍高于这两座condominiums，并几乎追平 2001 年落成的 Ardmore Park，这足以体现其充裕而优质的土地资源，使其具备相应的定价能力。
更关键的是，它的溢价还来自于较高的集体出售（en bloc）潜力——邻近的One Balmoral 与 Balmoral Gardens 便是实例。
（个案对比几乎总会因买家的不同优先级而有所差异。若你有特定需求/疑问，欢迎电邮 stories@stackedhomes.com 与我们交流。）
升值分析
我们观察到，多数“中心地段”的成熟公寓呈现出普遍的升值趋势。
如果没有被开发商通过 en bloc 收购，这类项目的平均 PSF 往往会因多种因素逐年上升。其中包括紧邻Orchard Road 购物带的稀缺价值、新的交通连接、周边新盘入市，以及其极为中心的公共交通位置等。
如前所述，The Claymore 脱颖而出的关键在于其土地与单位面积的提供。
单位数量有限（更别提长期的“禀赋效应”），也意味着业主往往会根据当期可售量来提高要价。
若我们查看项目历年的 PSF 均价，会发现其价格增长相对稳定，略高于所在分区的平均多项式趋势线（主要归因于上述因素），同时成交量并不多。
其多数价格高点（及随后的企稳）出现在 21 世纪第一个十年的尾段（2007 - 2012 年）。再考虑到它相较近邻对手略高的“价格标签”，似乎“土地空间”这一额外因素已被计入当下的定价之中。
据此，在没有经济/分区价格情绪的突然提振下，再见到这里出现第二波价格高峰会令人意外。
话虽如此，District 9 在中短期内的市场情绪，因交通与社交活力的增强而具备增长潜力，这些变化源自一系列明确的政府举措。
再加上多项即将在本区入市的New Launch项目，The Claymore 有望获得更多关注，从而带动其温和升值（即便不然，现有业主的叫价很可能走高）。
我们的结论
与我们以往评测过的一些成熟公寓一样（Maplewoods 就让人印象深刻），The Claymore 也经受住了时间的考验。
这在实地走访中可见一斑，也反映在其多年来持续上扬的 PSF。
The Claymore 目前的转售与租赁总价颇为可观：以 3 房（最小户型）计，约 $8.7 million 与每月 $8,602。
就我个人而言，这个项目以葱郁宽阔的空间、良好的私密性（两座楼形成本能分隔）以及极致的地段而令人兴奋。
如果你在 The Claymore 寻找未来的集体出售（en bloc）机会，也要意识到，目前住在这里的人，要么已居住多年，要么财力雄厚。事实是，要促使他们搬离所需的成本巨大，因此必须把较长的等待期纳入考量。
话虽如此，它的保值性不容置疑；加之绝佳的隐蔽性与宽裕的“土地/单位”比例（尽管位于核心），我得说，The Claymore 非常适合正寻找稀缺中心住处的高净值家庭。
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