是否应该购买 8@BT？与 The Reserve Residences 和 The Linq @ Beauty World 的价格评测对比

虽然 8@BT 的官方价格尚未公布，但开发商已表示起步 $PSF 为 $2,530。基于此，我们对各户型的起步 $PSF 做出以下预估：

以上基于以下假设：

因此，在本次价格评测中，我们将涵盖以下要点：

1. 为何 8@BT 的短期退出对买家而言可能更具挑战
2. 在当下新盘环境中它所处的位置——尤其是靠近 MRT 的项目对比
3. 周边新盘的价格如何？

Why the exit strategy for 8@BT in the short-term could be complicated

D21 近几年并不缺新盘，但值得关注的是紧邻 8@BT 的两个项目：The Linq @ Beauty World 和 The Reserve Residences。对比这两个项目有助于判断未来转售市场上的价格竞争力：

在上表中，我们按各户型汇总了 $PSF，并计算了相对预估起步 $PSF 的溢价或折价。

The Linq @ Beauty World 于 2020 年首次开售，因而（对买家而言）享有在市场起飞前入场的时机优势。它也是永久产权，这一点优于 8@BT 和 The Reserve Residences。如今市场处于高位，考虑到过去几年的涨幅，其价格看起来就更为合理。

以下为已发生的转售（sub-sale）交易：

最新的一笔成交为 17 层的 2 卧单位，成交单价为 $2,915 psf。相较于 8@BT 的 2 卧，这约为 11% 的溢价。

不过，由于其面积更小，总价竞争力更强。且该单位位于 17 楼，较低楼层的价格很可能更低。

549 平方英尺的单位仅配备 1 间浴室，这与其面积段的常见配置一致。

两者的户型差异不大，更多取决于个人偏好。一方面，8@BT 的次卧更小，但客餐厅更宽敞，并设有家庭防空避难室；另一方面，The Linq @ Beauty World 的公共卧室更大，但厨房与餐区相对拥挤，且没有家庭防空避难室。

对于不打算短期内要孩子的年轻夫妇而言，8@BT 的户型或许更为合适。厨房与餐区分离，招待客人更从容；较小的次卧若作为书房也无不可。客餐厅整排窗带来更好的采光，加之厨房也设有窗户，通风对流更佳。

因此，尽管面积更大且次卧更小，但整体布局仍是合理的。

接着看 3 卧。近期仅有一笔 797 平方英尺的成交，发生在 Feb 2024，成交价 $2.24 million，折合 $2,812 psf，位于次高楼层（19 层）。

这类紧凑型 3 卧的优化程度不错：带小玄关、2 个浴室（其中一个为套房），但没有封闭式厨房，公共卧室也较小。总体而言，是面向预算更敏感买家的合理户型。

相对地，8@BT 的 3 卧起步已高于平均，达 1,001 平方英尺。

按预估参考价，3 卧总价接近 $2.6 million。额外面积带来更大的阳台、封闭式厨房与储藏室，对家庭十分实用。

在 The Linq 中，更可比的 3 卧为 89 平方米、与 1,001 平方英尺更接近的户型。其拥有 3 间尺寸尚可的卧室与封闭式厨房，但与 8@BT 最小 3 卧的主要差异在于没有家庭防空避难室。这些位于 stack 02。

若对该 stack 的价格取平均，可见买家当时入手价相当不错：

平均而言，这些单位成交价低于 $2 million。对今日转售市场的卖家而言，这将带来可观收益。

价差相当明显，因此当 The Linq 的业主选择在低迷行情中较低价格出场时，现阶段购买 8@BT 的买家在坚持要价方面可操作空间会更小。

不过，The Linq @ Beauty World 的单位整体更小。除了更低的 $PSF，也会拉低总价。因此，对坚持需要更大面积、更讲究布局的买家而言，The Linq 的选择较为有限；这对 8@BT 来说是一定利好，因为其户型更为多样。

接下来看看更近期推出、且为综合体的 The Reserve Residences。

The Reserve Residences 于 6 Jan 2023 首次开售。当时楼市已处高位，但仍低于今日水平，这可从其平均 $PSF 低于 8@BT 体现。由于开盘时间较近，目前尚无转售（sub-sale）成交。

如前所述，The Reserve Residences 为综合体，规模更大、人气也更旺；但其单位数量更多，分摊到的维护费通常更低。与之不同的是，8@BT 更为私密，预计维护费更高，这也可能成为未来买家的顾虑之一。

近年来，综合体项目亦更受买家青睐。其辨识度高、出租性佳，租客也会被 The Reserve Residences 就近享有的配套与交通吸引。

其 1 卧的平均总价约 $1.2 million，平均 $PSF 与 8@BT 的起步 $PSF 很接近。尽管 The Reserve Residences 更早推出，但其预计完工时间比 8@BT 晚 1 年，因此会更新一些。

因此，若 8@BT 的买家计划短期退出，可能会面临来自 The Linq @ Beauty World 与 The Reserve Residences 的竞争压力。

这一点还因两项目合计 852 个住宅单位而被放大——为 8@BT 单位数的 5.4 倍。

与 The Linq @ Beauty World 不同，The Reserve Residences 的单位带宽度选择更广，可能与 8@BT 直接竞争。在 TRR 中，2 卧还有带书房的户型，面积超过 800 平方英尺。

3 卧既有从 883 平方英尺起的紧凑型，也有更大的选项，如 1,238 平方英尺的单位，带专属电梯与家庭防空避难室。

以下为 The Reserve Residences 的户型配置：

What are your options today in the new launch market?

撇开定价，Beauty World 一带的主要问题是新盘供应不足。撰文时，TRR 仅剩少量大户型可选，因此想要就近享受地段便捷的买家几乎没有其他选择。

在本次对比中，我们参考其他新盘的最低可买单位。需注意，这些价格基于我们目前掌握的信息，未必能代表整个新盘市场。

这样做可帮助你在选购新盘公寓时权衡当下的选择。

1 卧室

从现有供应与价格看，考虑其位于 Bukit Timah 且紧邻 MRT，1 卧的整体预估总价是合理的。其他更便宜的新盘多集中在 Lentor 一带，或并不靠近 MRT。

Lentor 区域也相对较新，因此更成熟的 Beauty World 一带溢价更合情理。再者，它位于 Bukit Timah，且在热门的培华长老会小学 1KM 以内。

若看其他存量新盘，8@BT 的定价低于如 10 Evelyn 和 The Continuum，主要因为后者的中心地段或永久产权属性。

2 卧室

2 卧的结论也相同。其价格仅略高于位于 Cashew 一带的 The Myst，且同为有期限地契。

若如此，8@BT 的 2 卧在当下语境中显得合理：价格逻辑上高于 Lentor 系列，但低于既不靠近 MRT 又不在 CCR 的 Bartley Vue。

不过，8@BT 的 2 卧是 2 房 1 浴 + 1 厕，并非完整的 2 房 2 浴布局。最大面积的 2 卧带储藏室与 1 个淋浴间，而非 2 个完整浴室。

因此，若你重视 2 间浴室，即便价格具吸引力，8@BT 的 2 卧也可能不是你的首选。

3 卧室

就 3 卧而言，8@BT 相对更贵，主要因为面积更大——最小 3 卧已达 1,001 平方英尺。

若对比同为地契型且近 MRT（Dakota MRT）的 Grand Dunman，其最便宜 3 卧为 980 平方英尺，价格 $2.458 million，仅低 5%。按 $PSF 计，由于面积更小，Grand Dunman 实则相近。

因此，在当下市场环境下，它的定价看起来仍具竞争力。

4 卧室

按预估参考价，8@BT 目前的 4 卧与 J’den 最便宜的 4 卧相近。J’den 为综合体，虽距离 CBD 更远，但乘坐 MRT 至 City Hall 的车程与 8@BT 相近（约 30 分钟）。

就本次对比而言，J’den 最便宜的 4 卧为 1,485 平方英尺，位于 4 楼；8@BT 预估最便宜的 4 卧为 1,356 平方英尺，位于 9 楼：

尽管价格相近，但 J’den 的平面似乎更优：所有公共卧室看起来都可放下大床，而 8@BT 似乎不行。

J’den 的厨房也显得更为宽敞，中部可设岛台；且厨房旁设有 WC，这与 8@BT 不同。

Overall, at this estimated indicative pricing, prices would seem fair based on today’s conditions.

如前所述，D21 与 Bukit Timah 一带在数年前有较多新盘，许多已在 2020 年代取得 TOP。就此而言，8@BT 比这些部分项目仅年长约 3-5 年，因此考量 8@BT 预估参考价在当下的表现是合理的。

为此，我们参考 URA 数据库中自 2023 年 9 月以来、已竣工项目的转售/转手成交。

需注意，下述数据基于实际成交；而 8@BT 则使用其初始参考价所推导的预估，因此 8@BT 的平均 $PSF 实际上可能更高。

从 $PSF 角度看，区域内（尽管更远一些）存在具竞争力的转售选择。

以 Forett at Bukit Timah 为例，这个永久产权公寓的 2 卧近月（2024 年 8 月）有 721 平方英尺、7 楼单位以 $2,440 $PSF 成交，低于 8@BT 的 $2,530 psf 起步价。

你也可看到，Mayfair Modern 与 Mayfair Garden 的竣工时间早约 4-5 年，但 $PSF 差距仍不小。

以 Mayfair Gardens 为例，其 2 卧低约 $600 $PSF，3 卧也低近 $300 psf。

这意味着相较其转售同侪，近期取得 TOP 的项目竞争力更强——若你的入住时间有要求，这一点更为明显。

也可论证，包括 8@BT 在内的近期新盘或将“抬升”这些转售公寓的价格——在此情况下，区域内现价的转售公寓有可能因新盘更高的 $PSF 而获得一定升幅。若从较不乐观的角度看，由于 $PSF 更高、且周边有具竞争力的新近完工公寓，最终受益于区域改善的，反而更可能是这些转售项目。

撇开资本增值，若你不强求紧邻 MRT，那么如 Verdale 与 Daintree Residence 这类 $PSF 略高于 $2,000、且楼龄接近的项目，在价差上更具吸引力。但若必须在 D21 靠近 MRT，那么选择确实不多。

无论如何，该片区仍有较大增长空间与未来规划/供应。正如我们几年前在 Verdale 评测 中所提（当时不少人担心可能供应过剩），我们更倾向于相信政府在此区域有更多后续规划。

最后，若你一定要 MRT 旁的项目、且希望留在该区，还有哪些选择？

我们来看看附近贴近 MRT 的公寓。本次将同时参考 Hillview 与 King Albert Park MRT，并筛选步行 2-3 分钟即达的项目。

按 $PSF：

从 $PSF 看，这些项目都更为亲民。以 Maple Woods 为例，其 2-4 卧的 $PSF 仍在 $2,100+。它也在热门的 Methodist Girls’ School 1KM 以内，配套更多，且为永久产权。

按总价：

之所以看总价，是因为你的融资基于总价而非 $PSF。就此而言，Maple Woods 的平均总价仍高于 8@BT 的预估价格。若考虑我们对比的是参考价，那么 8@BT 的定价很可能更接近 Maple Woods。

两者确实很不相同：Maple Woods 并非邻近综合体；而就生活配套而言，8@BT 更胜一筹。8@BT 完工时也将“年轻”约 30 年！因此，即便永久产权与地契项目价格接近，关键仍取决于你的需求：若追求现代化的社区，Maple Woods 或许本就不在名单之内；但若看重性价比，更大面积且为永久产权的 Maple Woods 或许更合适。

Hillview 一侧同理：项目普遍更老，但更便宜且更宽敞。这仍是偏好问题。

总体而言，延续我们评测中的结论，当下市场中买家拥有更广泛的选择——无论新盘还是转售。然而，若聚焦于项目周边，供应有限。The Linq @ Beauty World 与 The Reserve Residences 已基本售罄（The Reserve Residences 仅余大户型，且多因朝向因素）。因此，在 Beauty World 迎来变革前，8@BT 是在该区购买新盘的最后机会之一。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。