RoyalGreen 评测：Sixth Avenue 的豪华永久地契公寓

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项目信息

项目：	RoyalGreen	邮区：	10
地址：	Anamalai Avenue	地契：	永久地契
占地面积：	174,176 sqft	单位总数：	285
发展商：	Allgreen Properties Limited	TOP：	2022

第10邮区将在 2022年12月 迎来其本已耀眼的高端公寓阵容中的“皇家级”新成员。

作为这一耗资数百万的豪华项目的一部分，独具一格、宛如鸟巢的网球场、风景宜人的屋顶慢跑道，以及一系列空中平台等规划已提上日程。

仅有 285 套永久地契公寓，分布在 8 栋 5 层楼的建筑之中——涵盖 2 至 4 卧的多种户型组合。

进一步探究，你还会发现其精装内饰、落地窗以及深思熟虑的户型规划（最大化空间效率）——尽显 RoyalGreen 的奢华魅力。

叠加拟建的 Bukit-Timah-Rochor-Green 廊道、Bukit Timah 教育带，以及紧邻 Sixth Avenue MRT 的区位优势，这确实是一个极具吸引力的开发项目。

想要更多实用信息和示范单位的详细图片，请继续查看下方我们的完整分析！

实地参观

RoyalGreen 配套设施

足底反射平台	冥想亭	户外健身区
休闲网球场	美食亭	吊床花园平台
花园亭	秋千花园平台	亲子活动平台
游乐场	烧烤亭	泳池畔烧烤亭
水疗池	池畔平台	50m 标准泳池
天篷平台	儿童池	会所
多功能室	派对室	阅览室
儿童室内游乐区	健身房	派对平台

RoyalGreen 的示范单位就位于 Fourth Avenue Residences（同样由 Allgreen 打造、99 年地契项目）的正对面。第一眼看去，在配色与品牌调性上颇为相似。我认为除了地契年限的差异外，或许还能在区隔上做得更多。

并不是说本项目的品牌塑造不好。诚然，这样的配色与当下许多新豪宅盘并无二致，但大家之所以趋同自有其道理。

如果你不熟悉的话，前身（Royalville）的名字相当“复古”，我很庆幸没有沿用。RoyalGreen 的确更显现代与大气。

在 174,000 平方英尺的土地上规划 285 个单位，就高端定位项目而言，RoyalGreen 的密度属于中规中矩。

主入口位于 Anamalai Avenue，可从 Sixth Avenue 和 Bukit Timah Road 抵达。初观之下，我挺喜欢灰调的立面与阳台处点缀的色彩。

RoyalGreen 的入口并不夸张炫目。如果中庭景观打造得当，我能想象到它会很有亲和力。

我不太喜欢多数楼栋彼此对望的布局，但好在最小栋距为 20 米，最宽可达 25 米。

一条尺寸得体的 50m 标准泳池贯穿楼栋之间。

有人或许会担心泳池噪音，那么你可以选择朝向绿化的一侧。我也知道不少人偏爱泳池景，这里两种选择都能满足。

这里较为独特的是横跨两栋建筑的屋顶网球场。其弧形、宛如鸟巢的结构，在你踏入项目的一刻便极具辨识度。就“独特性”而言，随着开发商在有限土地上不断寻求创意利用，屋顶设施只会愈发常见。

RoyalGreen 在屋顶的巧思还不止于此。所有楼栋由连桥贯通，既形成步行/慢跑路径，也构成了一件优雅的建筑景观。

我喜欢顶部设置了不同主题的平台（足底反射、吊床花园与秋千花园），还有户外健身区与用餐亭。它们为住户提供了别样的视野。尽管楼高不算很高，但 Bukit Timah 一带以低层建筑为主，因此并非问题。

RoyalGreen 3 卧 + 书房 户型评测

RoyalGreen 的 3 卧加书房户型为 1,066 平方英尺，按 3 卧而言并不算最大。不过，现场感受上比纸面更显宽裕，足见规划之巧。对于 4 至 5 口之家，我认为绰绰有余，所需功能一应俱全。

3 卧的入户廊道较宽，好在不算太长。你是否喜欢设有玄关，还是更偏好一开门即入户，见仁见智。就我个人而言，这类玄关更适合更大的户型。如果你不介意占用面积，这里可放置玄关台、装饰品，或做收纳柜。

我喜欢这里厨房的尺度，大小合适且收纳充足。你也可以选择封闭或开放式布局。

横向净宽不错，即便两人同时操作也不显局促。

这个 3 卧的亮点在于设有杂物阳台（yard），而如今不少小户型已省略此空间。这里可放洗衣机/烘干机，或作为晾晒区，实用便捷。

客餐厅面积并非最大，但合理规划后依旧十分好用。

例如一侧采用卡座并贴墙到尽头，可腾出更多通行空间。若放常规 6 人餐桌，或圆桌，空间观感会更拥挤。

客厅同理，面积不算大，因此沙发及座椅的选择需更为谨慎。

若你更看重室内面积，会高兴地发现室外阳台面积被尽量控制。它延伸至另一间普通卧室，放置几张座椅和一张小茶几也毫无问题。

书房角落面积不小，若需要居家办公会非常实用。它可从杂物阳台与主走道进入；你也可以封起后方入口，改造成一间小房间。

此户型的普通卧室在面积上中规中矩。可放置大号床，但理想配置是单人床以保留更多活动空间。有人会认为这间最特别，因为也可从这里通往阳台。

我喜欢落地窗设计，引入更多采光，让房间更明亮通透。依然不是很大的房间，但足以让孩子住得舒适。

两间普通卧室共用一间公共浴室，尺寸适中，基本符合新盘的常见配置；设计偏保守，无花哨之处。

主卧面积也还可以。放下床后，剩余空间有限。可设置窄梳妆台，但会略显紧凑。

主卫比公共浴室更大，即便两人同时使用也十分宽敞舒适。

RoyalGreen 2 卧 + 书房 户型评测

这套 2 卧加书房示范单位在布局上与 3 卧相近，只是少了一间卧室与室外 yard。829 平方英尺的面积不小，但我认为在动线与空间上存在一些低效之处。首先，入户门通向小前厅，右侧“挤”出一块书房角落，随后经由走廊进入客餐厅。这使得厨房比原本还能拥有的空间更小。

我很喜欢书房角落的室内设计，细节到位、氛围温馨，还配有窗户引入自然光。

右侧这一带的布局，导致相当一部分空间被“浪费”。以 2 卧而言，厨房偏小，但收纳与台面还算可观。若两人同时在内操作，会有些压迫。

客厅面积较为可观，但同样需要控制沙发体量以保持通透。

相较之下，餐区偏小且略显局促。若日常两人用餐问题不大，若需更多座位，卡座或许是最佳方案。

以 2 卧而论，阳台面积不小；若你偏好更多户外空间，这将非常合适。

我也喜欢阳台设置“小吧台”装置的概念，仿佛你的专属户外吧台！

回到室内，走廊较长，并非最佳的面积利用。

与 3 卧类似，这里的普通卧室面积尚可，且额外拥有阳台出入口的加分项！

收纳空间应当足够，柜体几乎一直做到顶。

公共浴室设计简洁，但空间宽裕。

最后来看主卧。

也许是错觉，但这间主卧床前似乎比 3 卧的主卧更为宽敞一点。

如示范单位所示，此处可作为梳妆台区域加以利用。

这里的主卫面积很大，十分大方。

RoyalGreen 地段评析

对 RoyalGreen 而言，最大的亮点或许就是它的地段。

先说公共交通，居民步行约 4 分钟即可到达 Sixth Avenue MRT 站！

更棒的是，该站距离环线（Botanic Gardens MRT）仅 2 站，距离拟建的 Thomson-East Coast 线（Stevens MRT）3 站，距离南北线（Newton MRT）4 站，距离东北线（Rochor MRT）5 站，距离东西线（Bugis MRT）7 站。

还不止这些。

从 RoyalGreen 的大门走出约 1 分钟，你就会到达 ‘Sixth Avenue Ctr’ 巴士站（提示：有惊喜）。

即便有人做了大致估算，也很少会想到这里竟有多达 16 条不同巴士线路！

包括 – 66、66B、67、74、77、151、154、157、170、170A、171、174、852、961、961M 和 970。细心且熟悉 66、154、157 的读者会发现，这个巴士站也为在西部工作/上学的人提供了便利（而这是 Sixth Avenue MRT 本身所欠缺的）。

对于自驾者而言，这里几乎通往各处都很便捷，得益于 Upper Bukit Timah、Clementi、Adam、Farrer Road、Lornie Road（及高速公路）、Eng Neo Avenue 和 PIE 等主要联络道。

（*不过请注意，这些道路在高峰期常有拥堵——能避则避。）

担心临近道路的噪音？项目内外的大量绿植应能在一定程度上吸收并遮蔽车流噪声。

再加上（来自 2019 年草案总体规划的）拟建 Bukit-Timah-Rochor-Green 廊道就位于项目外侧，不仅进一步提升“吸音”效果，还能让你家门口坐拥约 11 公里的生态步道！

在采购日常杂货方面，居民也可高枕无忧。

Guthrie Cold Storage 距离公寓仅数分钟步行路程。其他附近的 Cold Storage 包括 Sime Darby（车程 2 分钟）、Greenwood（车程 4 分钟）与 Cluny Court（车程 6 分钟）。

最近的 FairPrices 位于 Bukit Timah 与 Coronation Plaza——分别约 4 与 6 分钟车程。

购物与餐饮方面，你可以从一长串清单中选择：

The Grandstand、Adam Road Food Centre、King Albert Park Mall、Beauty World Plaza 与 Centre、Cluny Court、Crown Centre、Star Vista Mall、Raffles Holland V Mall、Rochester Mall 与 Jelita Shopping Centre……以及整个 Jurong East 与 Clementi 的餐饮/购物区——全都在 10 分钟车程范围内。

如果这还不能满足你（此时你可能需要好好检视自己的“需求”了），从 RoyalGreen 出发，Orchard Road 与 Queenstown 的购物带也仅 12–14 分钟车程。

在看看著名的 Bukit Timah 教育带之前，还有几点值得一提。

第一，方圆 15 分钟车程内有不少医院（总是有用）。包括：

Mt. Alvernia、Concord International、Ng Teng Fong、National University、Gleneagles、Mount Elizabeth、Mount Elizabeth Novena、Tan Tock Seng 和 Farrer Park Hospital。

第二，自然爱好者将钟情于周边丰富的动植物与众多公园。包括 Bukit Timah Nature Reserve、National Orchid Garden、Bougainville Park、Green Corridor 与 Maple Lane Park（紧邻公寓）。

第三，外籍人士将受益于周边多家使馆，便于满足各自所需。

最后，公寓步行可达范围内也有相当多的餐饮与零售选择（我们在Fourth Avenue Residences评测中有更详尽的介绍）。

想必你已听过 Bukit Timah 教育带（可能是居住在此区域最大的吸引力之一）。事不宜迟，让我们看看有哪些学校。

学前（驾车少于 5 分钟）：White Lodge Kindergarten、Odyssey Global Preschool、Blue House Nursery、Pegasus International Preschool、Little Paddington Preschool、Bright Path Preschool 与 ChildFirst @ King Albert Park。

10 分钟车程内的小学：Methodist Girls’、Cambridge、Pei Hwa Presbyterian、Nanyang、Bukit Timah、Nan Hua、Pei Tong、Raffles Girls’ 与 Henry Park Primary。

中学方面：Hua Chong institute、St Margaret’s Secondary、Nanyang Girls’ High、Yusof Ishak Secondary、New Town Secondary、Nan Hua High 与 NUS High School of Math and Science。

至于高等教育：National、Eunoia、Hwa Chong、Raffles、Catholic 与 Anglo Chinese Junior Colleges 同样在 10 分钟车程边界内。

Singapore 与 Ngee Ann Polytechnic，以及 Singapore Institute of Technology、新加坡国立大学多个学院、Singapore University of Social Sciences、MDIS campus、UBS business university 与 University at Buffalo，共同组成这条多元且炙手可热的 Bukit Timah 教育带上的其余理工院校与大学。

RoyalGreen 项目规划

我们之所以会看到 8 栋 5 层建筑，是因为这块 174,000 平方英尺的用地所对应的容积率为 1.4。

尽管该容积率有助于降低过度密集的风险，但多数楼栋（尤其是中间的 2C 与 2D）彼此对望，或许会让部分买家有所顾虑。

此外，这些低层单位在周末与公共假期，可能会受到泳池与屋顶设施带来的一些噪音影响。特别是 2C 与 2D 两栋，或会额外承受来自唯一空中网球场的声音。

最后，由于 RoyalGreen 车道入口较窄，且仅有一个出口通往 Anamalai Avenue，我们预计高峰时段会有一定的车流拥堵。

此外，鉴于项目位于 Sixth Avenue 靠近 Bukit Timah Road 的一端，若在特定时段沿这条单车道通往另一端的 Holland Road，居民也可能会遇到一定的通行不便。

来看户型配置：

户型分布

户型	单位数量	面积 (sqft)
2-Bedroom	39	635 – 721 sqft
2-Bedroom Premium	75	667 – 721 sqft
2-Bedroom + Study/Guest	63	721 – 861 sqft
3-Bedroom	42	926 – 990 sqft
3-Bedroom + Study	44	1044 – 1076 sqft
4-Bedroom Premium	18	1,432 – 1,475 sqft
4-Bedroom + Study	4	1,259 sqft

再次提到未设 1 卧户型（与Clement Canopy相当类似）。我们不妨简要分析其逻辑。

第一，能在此置业的买家，逻辑上更偏好更大的空间（而且我们也很难认为 1 卧的价格会是 2 卧的一半）。

第二，考虑到预期的外籍租赁需求，投资者更愿意从两间房同时获取现金流，而非仅一间。

第三也是最重要的，在如此品质与地段的永久地契项目中设置 1 卧，或许与其整体的奢华定位不太契合，尤其当 Fourth Avenue Residences 已有 70% 为 1 与 2 卧单位时。

这些因素能否促成更快的去化与更高的总体营收，仍需时间验证。但可以肯定的是——Fourth Avenue Residence 的 1 卧销售，将因竞争减少而受益。

最后就面积而言，2 卧虽然在布局上不算极致高效，但尺寸尚可；而 3 与 4 卧看起来略低于平均水平——尽管我们在示范单位参观中感到 3 卧的空间规划相当用心。

（如果你好奇如何仅凭示范单位就分辨好户型与差户型，务必查看这篇！）

价格评析

周边项目

项目名称	地契	TOP	平均价格 (PSF)
RoyalGreen	永久地契	2022	$2,750
Fourth Avenue Residences	99 years	2022	$2,387
Fifth Avenue Condo	永久地契	1998	$1,821
Sixth Avenue Residences	永久地契	2009	$1,698

根据 RoyalGreen 的首个开盘周末，已推出的 108 套中有 33 套（31%）售出，其中 4 卧尊贵户型因稀缺而更受欢迎。已售单位的平均 PSF 为 $2,750。

在我们此前对Fourth Avenue Residences的价格分析中，当时在 Sixth Avenue MRT 一带几乎没有在独特性、新颖度与近距性上可直接竞争的项目。当然，以 99 年地契而言，其价格溢价不小。

尽管如此，它仍在开盘推出的 168 套中卖出 70 套（42%）。若你计算一下，占 Fourth Avenue Residence 总户数的 14.7%，而 RoyalGreen 则为 11.5%。

为何如此？

尽管它是 99 年地契且总户数相对更多，但 Fourth Avenue Residence 设有 1 卧户型，且相较之下“更靠近”地铁站（虽然差距不大）。

更重要的是，它“更便宜”。

在单位价格溢价较高的情况下，无论投资者或自住者，谨慎观望、择机出手都是合理的——尤其在近期 SGD 相关的经济变化背景下。

可以肯定的是，发展商 Allgreen Properties 必然力争在各自拿地日起 5 年内完成两盘的全盘去化。

否则将需额外缴付新近上调、分量不轻的 25% ABSD。

这或许是一场不小的博弈；但如果你认为并非所有人都愿意接受这一价格标签（即预判小户型价格回落），且对金融市场趋势有较强把握，适度观望再入场，或许会是很稳健的投资策略（尤其考虑到未来外籍人士为主的租赁需求）。

若你在寻找更大的单位、且不执著于最新配套，Fifth Avenue condo 以几近 $1k PSF 的价差，确实展现出极高的性价比。

我们的看法

坦白说，$2,750psf 对大多数人而言都不是一个小数目。

即便对那些手头更为宽裕的买家，是否等待价格回调这一念头也难免浮现。

不过需要注意的是，仅有 18 套 4 卧尊贵户型——其中已有 5 套被迅速抢购。此外（这或许是“抢先”最大的优势），优质的朝向与视野单位几乎会在第一时间被挑走。

尽管总价不菲，但最先被抢购的是最大户型，这已说明了不少问题：其一，多数买家以自住为主；其二，周边有不少财力雄厚的有地住户。我可以预见，RoyalGreen 对那些希望从有地住宅换居到更易打理的小面积，或作为子女置业的家庭，颇具吸引力。

至于基本居住层面的顾虑，我认为其地段、投资价值与整体静谧葱郁的居住氛围，会盖过出入口可能的拥堵，以及楼栋相对对望在美学上的些许不适——尤其这两点都可被一定程度上缓解（若你在意后者，尽早选定户型与朝向）。

固然，单位面积未必最大，但这部分就交给精明的室内设计师吧。
 
因而若要我真诚地说，如果我手头有足够现金，我会毫不犹豫地立即入手一套景观优选的 4 卧尊贵单位。 

综上所述，RoyalGreen 的确称得上是难得一见的新加坡豪华永久地契项目。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。