New Launch Condo Reviews
RoyalGreen 评测：Sixth Avenue 奢华永久地契公寓
October 17, 2019 6 min read
| 项目： | RoyalGreen | 地区： | 10 |
|---|---|---|---|
| 地址： | Anamalai Avenue | 地契： | 永久地契 |
| 占地面积： | 174,176 sqft | 单位数量： | 285 |
| 开发商： | Allgreen Properties Limited | TOP: | 2022
|
District 10 将在 2022 年 12 月迎来一位“王者”级新成员，加入其本已耀眼的豪华公寓阵容。
该数百万级奢华项目规划了独具一格的“鸟巢”造型屋顶网球场、景观屋顶慢跑道以及多处空中平台，已全面启动建设。
仅 285 套永久产权住宅将分布在 8 座 5 层楼的楼宇中——涵盖 2 至 4 卧室的扎实组合。
如果深入了解，你会发现其高规格的室内装潢、落地窗设计与经过深思熟虑的户型布局（空间效率最大化）——这些皆展现出 RoyalGreen 的奢华吸引力。
再加上拟议中的 Bukit-Timah-Rochor-Green corridor、Bukit Timah 教育带，以及与 Sixth Avenue MRT 的近距优势，这确实称得上是一个相当出色的项目。
想了解更多实用要点以及样板房的详尽图文，请继续阅读我们的全面解析！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
项目导览
| 足底反射区平台 | 冥想亭 | 户外健身区 |
| 休闲网球场 | 美食亭 | 吊床花园平台 |
| 花园亭 | 秋千花园平台 | 亲子活动平台 |
| 游乐场 | 烧烤亭 | 泳池畔烧烤亭 |
| 水疗池 | 泳池平台 | 50m 泳道池 |
| 林荫平台 | 儿童泳池 | 会所 |
| 多功能室 | 派对室 | 阅览室 |
| 儿童室内游乐区 | 健身房 | 派对平台 |
RoyalGreen 样板房正对面就是 Fourth Avenue Residences（同为 Allgreen 打造的 99-year leasehold 项目）。第一印象上，无论色彩还是品牌呈现都颇为相似。我认为除了地契性质（leasehold 与 freehold）的差异外，或许还能在区隔上做得更多。
这并不是说项目的品牌呈现不好。诚然，如今许多豪宅新盘都采用相似的配色，但大家之所以沿用自有其道理。
若你不熟悉，前身项目（Royalville）的名称颇显老派，因此我很高兴他们没有沿用。RoyalGreen 听起来更时尚也更显大气。
以 174,000 平方英尺土地容纳 285 户而言，RoyalGreen 在高端定位项目当中，规模算是中规中矩。
主入口位于 Anamalai Avenue，可从 Sixth Avenue 与 Bukit Timah Road 两侧抵达。就第一观感而言，我很喜欢整体灰调与阳台点缀的色彩。
RoyalGreen 的入口并无过多花哨之处。但我可以想象，若中庭景观打造得当，整体会更显亲切迎人。
多数楼栋彼此对望并非我个人偏好，但好在最小楼间距为 20 米，最宽可达 25 米。
中间贯穿一条尺度舒适的 50m 标准泳道池。
有人或许会担心泳池带来的噪音，你也可以选择面向绿化的一侧。我知道许多人也喜欢泳池景观，这里两种取向都有对应选择。
这里颇具特色的一点，是跨越两栋楼的屋顶网球场。其鸟巢式弧形结构颇为抢眼，进入项目便能看见。就“独特性”而言，随着开发商在有限土地上更具创意地利用屋顶空间，这类屋顶设施将愈发常见。
Royalgreen 在屋顶的巧妙利用不止于此。所有楼栋由连桥相接，既形成漫步/慢跑路径，也成为一处优雅的建筑景观。
我也喜欢顶部设置的多种平台（足底反射步道、吊床花园、秋千花园），另有户外健身区与用餐亭。这里带来不一样的视野与氛围；尽管高度并不算很高，但 Bukit Timah 以低层为主，因此并不成问题。
RoyalGreen 3 卧室 + 书房 户型评测
RoyalGreen 的 3 卧 + 书房户型为 1,066 平方英尺，论面积并非最大。但我觉得实际体感比数据更宽裕，显示其规划相当到位。对于 4–5 口之家，这里已足够且各项必需空间齐全。
3 卧的入户门厅较宽，好在不算太深；是否喜欢带玄关，还是更偏好入门即入厅，见仁见智。就我个人而言，这类玄关更适合面积更大的户型。若不介意占用些许空间，这里可放置玄关柜、装饰或收纳。
我挺喜欢这里的厨房尺度。尺寸合宜，收纳也充足。你可以选择封闭式，或根据喜好改为开放式。
厨房进深也够，两人同时操作仍能相对从容。
这个 3 卧布局很棒的一点在于保留了后阳台/家务区，这是许多小户型如今常常省略的空间。这里可以摆放洗烘设备，或作为晾晒区域，十分便利。
客餐厅并非最大，但合理规划后仍是非常好用的区域。
比如，一侧采用卡座并一路贴墙到底，可释放更多通行空间。若摆放常规 6 人餐桌，或圆桌，空间观感会更局促。
客厅同理，面积不算大，沙发与座椅的选择需更为谨慎。
如果你更重视室内可用面积，会高兴地发现户外阳台保持在了较为克制的尺度。它与另一间普通房相连，摆放座椅与小咖啡桌也绰绰有余。
书房角落空间不小，若需要居家办公会很实用。它可从家务区与主走廊进入；你也可以封起后方入口，改作一间小房。
该布局的两间普通房在面积上中规中矩。摆放 queen 尺寸床可以，但理想状态下用单人床会更宽敞。有人或许会说这间更特别，因为也可从这里进入阳台。
我喜欢落地窗设计，能引入更多采光，让房间更明亮通透。再次强调，房间并不算大，但对于儿童而言绝对足够舒适。
两间普通房共用一间公共卫浴，尺寸一般，也符合新盘常见配置。设计风格偏稳妥，并无花俏之处。
主卧尺寸也还可以。摆入床后，能留作其他用途的空间不多。可以做一处窄梳妆台，但会比较紧凑。
主卫较公共卫浴更大，两人同时使用亦十分从容。
RoyalGreen 2 卧室 + 书房 户型评测
这套 2 卧 + 书房样板房在布局上与 3 卧大致相同，只是少了一间卧室与户外家务区。829 平方英尺的面积还算不错，但我认为在动线上存在一些效率损失。首先，入户即是一个小门厅，右侧“挤出”一处书房角，随后再经走廊进入客餐厅。这种处理让厨房比应有的更小了。
我喜欢这处书房角的室内设计，整体精致而温馨，还设有窗户引入采光。
右侧可以看到，因布局所致，这里白白浪费了不少过道空间。以 2 卧而言，厨房偏小，但收纳与台面尚可。两人同时在内可能会有些局促。
客厅面积相对较大，但同样需要控制沙发尺寸，才能保持通透感。
相较之下，餐区则小而偏挤。若两人用餐问题不大，但若超过 2 人，这种卡座处理或许是更好的方案。
以 2 卧而言，阳台偏大；如果你偏好更多户外空间，这会很合适。
我也喜欢阳台“小吧台”的概念，就像你的私享户外吧台！
回到室内，走廊较长，并不是最佳的空间利用。
与 3 卧类似，这里的普通房面积尚可。额外的优点是同样可以从这里通往阳台！
收纳几乎做到顶端，容量应当充足。
公共卫浴设计简洁，但空间感不错。
最后来到主卧。
可能是我错觉，但这里床前的腾挪空间似乎比 3 卧样板房略多一些。
如本套 ID 呈现，可将该空间利用为梳妆台区域。
这里的主卫面积很大，非常大方。
RoyalGreen 区位评测
或许 RoyalGreen 项目最大的亮点在于其区位。
先说公共交通，居民步行约 4 分钟即可到达 Sixth Avenue MRT 站！
更进一步，该站距离环线（Botanic Gardens MRT）仅 2 站、拟议 Thomson east-coast line（Stevens MRT）3 站、南北线（Newton MRT）4 站、东北线（Rochor MRT）5 站，及东西线（Bugis MRT）7 站。
还不止这些。
从 RoyalGreen 大门步行约 1 分钟，即可抵达 “Sixth Avenue Ctr” 巴士站（提示：你会有小惊喜）。
可能有人大致猜到，但很少人会想到，这里竟有 16 条不同巴士线路！
包括 – 66, 66B, 67, 74, 77, 151, 154, 157, 170, 170A, 171, 174, 852, 961, 961M 和 970。细心并熟悉 66、154、157 路的读者会发现，该站也方便往返西部工作/上学的人群（这正是 Sixth Avenue MRT 本身稍显不足的一点）。
至于自驾人士，得益于 Upper Bukit Timah、Clementi、Adam、Farrer Road、Lornie Road（及 Highway）、Eng Neo Avenue 与 PIE 等主要联接道路，从这里前往几乎任何地方也都相当轻松。
（*不过需注意，这些道路的拥堵颇为“出名”——如可尽量避开高峰时段）
担心临路噪音的居民也可放心，公寓内外大量的植被将有助于吸收与遮蔽交通噪声。
再加上 2019 年草案总体规划中的 Bukit-Timah-Rochor-Green corridor 就在项目外围，不仅进一步提升“声音吸收”，还等同于将一条长达约 11 公里的生态步道带到你家门口！
另一个加分项是，采买日用品也能让人更安心省心。
Guthrie Cold Storage 距离公寓仅需几分钟步行。附近的 Cold Storage 还包括 Sime Darby（车程 2 分钟）、Greenwood（车程 4 分钟）与 Cluny Court（车程 6 分钟）。
最近的 FairPrices 位于 Bukit Timah 与 Coronation Plaza——分别约 4 与 6 分钟车程。
商场与餐饮方面，你可以从如下海量清单中选择：
The Grandstand、Adam Road Food Centre、King Albert Park Mall、Beauty World Plaza 与 Centre、Cluny Court、Crown Centre、Star Vista Mall、Raffles Holland V Mall、Rochester Mall 与 Jelita Shopping Centre……此外还有整个 Jurong East 与 Clementi 的餐饮/购物区——均在约 10 分钟车程范围内。
如果这些仍不足以满足你的需求（此时你或许需要稍作克制），从 RoyalGreen 出发，Orchard Road 与 Queenstown 商圈也仅需约 12–14 分钟车程！
在进入知名的 Bukit Timah 教育带前，还有几点补充。
首先，方圆约 15 分钟车程内有相当多的医院（总是很实用）。包括：
Mt. Alvernia、Concord International、Ng Teng Fong、National University、Gleneagles、Mount Elizabeth、Mount Elizabeth Novena、Tan Tock Seng 与 Farrer Park Hospital。
其次，自然爱好者会乐于在周边丰富的绿植与多座公园中流连。包括 Bukit Timah Nature Reserve、National Orchid Garden、Bougainville Park、Green Corridor 与紧邻公寓的 Maple Lane Park。
第三，外籍人士可受益于周边多家大使馆，满足各自所需。
最后，公寓步行范围内也有不少餐饮与零售选择（我们在Fourth Avenue Residences的评测中有更详细的介绍）。
相信你已听过 Bukit Timah 的教育带（大概是居住于此的最大吸引力之一）。话不多说，让我们看看都有哪些学校。
学前（车程少于 5 分钟）：White Lodge Kindergarten、Odyssey Global Preschool、Blue House Nursery、Pegasus International Preschool、Little Paddington Preschool、Bright Path Preschool 与 ChildFirst @ King Albert Park。
10 分钟车程内的小学：Methodist Girls’、Cambridge、Pei Hwa Presbyterian、Nanyang、Bukit Timah、Nan Hua、Pei Tong、Raffles Girls’ 与 Henry Park Primary。
中学方面：Hua Chong institute、St Margaret’s Secondary、Nanyang Girls’ High、Yusof Ishak Secondary、New Town Secondary、Nan Hua High 与 NUS High School of Math and Science。
至于高等院校：National、Eunoia、Hwa Chong、Raffles、Catholic 与 Anglo Chinese Junior Colleges 同样在约 10 分钟车程范围内。
此外还有 Singapore 与 Ngee Ann Polytechnic、Singapore Institute of Technology、National University of Singapore 各学院、Singapore University of Social Sciences、MDIS campus、UBS business university 与 University at Buffalo，共同构成这条多元而炙手可热的 Bukit Timah 教育带。
RoyalGreen 开发与总平面
之所以规划为 8 栋 5 层楼建筑，是因为这块 174,000 平方英尺的用地受制于 1.4 的核定容积率。
尽管该容积率有助于降低过度密集的风险，但多数楼栋彼此对望（尤其是中间的 2C 与 2D）或许会让部分人感觉不太舒适。
此外，低层住户在周末与公共假期可能会受到泳池与屋顶设施的部分噪音影响。尤其 2C 与 2D，或会额外受到公寓唯一空中网球场的些许声响干扰。
最后，由于 RoyalGreen 的车道入口较窄，且仅有一个通往 Anamalai Avenue 的出口，预计高峰时段会出现车流拥堵。
此外，鉴于项目位于 Sixth Avenue 接近 Bukit Timah Road 的一端，居民在特定时段若沿这条单车道通行，前往另一端的 Holland Road 也可能会遇到一定通行不便。
来看户型配比：
| 户型 | 单位数 | 面积 (sqft) |
|---|---|---|
| 2 卧 | 39 | 635 – 721 sqft |
| 2 卧 优质型（Premium） | 75 | 667 – 721 sqft |
| 2 卧 + 书房/客房 | 63 | 721 – 861 sqft |
| 3 卧 | 42 | 926 – 990 sqft |
| 3 卧 + 书房 | 44 | 1044 – 1076 sqft |
| 4 卧 优质型（Premium） | 18 | 1,432 – 1,475 sqft |
| 4 卧 + 书房 | 4 | 1,259 sqft |
再次引人注意的是未设 1 卧户型（与 Clement Canopy 颇为相似）。简单剖析其背后考量：
其一，有能力在此购房的买家，从逻辑上更倾向于更大的居住空间（而且我们也很难想象 1 卧的定价会是 2 卧的一半）。
其二，投资者在此出租，更倾向于同时从两间卧室获得现金流，而非仅一间——尤其考虑到项目预期的外籍租赁需求。
其三，也是更关键的一点，在此等品质与地段的永久地契项目中设置 1 卧，或许与其整体的奢华定位不那么契合，尤其是考虑到 Fourth Avenue Residences 已有 70% 为 1 与 2 卧单位。
这些因素是否会带来更快的去化速度与更高的营收目标，仍待时间检验。但可以肯定的是——Fourth Avenue Residence 的 1 卧销售，将因竞争减少而受益。
最后，就户型面积而言，2 卧虽在布局上不算极致高效，但尺寸尚可；3 与 4 卧的面积看起来略低于同类平均水平，尽管从我们参观的 3 卧样板房来看，空间规划相当合理。
（如果你想知道如何仅凭样板房就能分辨优劣户型，务必查看 这篇 ！）
价格评测
| 项目名称 | 地契 | TOP | 均价（PSF） |
| RoyalGreen | 永久地契 | 2022 | $2,750 |
| Fourth Avenue Residences | 99年地契 | 2022 | $2,387 |
| Fifth Avenue Condo | 永久地契 | 1998 | $1,821 |
| Sixth Avenue Residences | 永久地契 | 2009 | $1,698 |
在 RoyalGreen 首个开售周末，已推出的 108 套中售出 33 套（31%），其中因稀缺而 4 卧优质型需求更高。成交均价约为 $2,750。
在我们此前对 Fourth Avenue Residences 的价格分析时，其在独特性、新鲜度与距离 Sixth Avenue MRT 的近距方面几乎没有直接对手。当然，考虑到其 99-year leasehold 属性，定价上是有一定溢价的。
尽管如此，其在开售时仍卖出 168 套中的 70 套（42%）。若细算，Fourth Avenue Residence 在开盘时售出了其总户数的 14.7%，而 RoyalGreen 则为 11.5%。
为何如此？
尽管它是 99-year leasehold 且总户数较多，但 Fourth Avenue Residence 配有 1 卧户型，且（虽然差距不大）距离地铁站略“更近”一些，与其对手相比更具吸引力。
更重要的是，它“更便宜”。
在单位价格如此高企的情况下，无论是投资者还是自住买家，谨慎观望、择机出手都是合理选择——尤其在近期 SGD 带来的宏观变化背景下。
但可以肯定的是，开发商 Allgreen Properties 正全力以赴，争取两大项目在各自拿地日期起 5 年期限内实现清盘。
否则将需承担新增且相当可观的 25% ABSD。
这也许看似一场“豪赌”，但如果你认为并非所有人都愿意接受这样的价位（也就是预期小户型价格会回调），且你对金融市场趋势把握较好，那么稍作等待或许是很稳健的投资策略（尤其考虑到未来外籍人士对这里租赁的潜在需求）。
如果你在寻找更大的户型、又不执着于最新的配套，Fifth Avenue condo 以几乎低 $1k PSF 的差价，确实呈现了很强的性价比。
我们的看法
坦白说，$2,750psf 对大多数人而言都是一个颇夸张的数字。
即便对有能力承担且仍有余力的人来说，“是否等待价格回落再入场”的想法也难免浮现。
需要注意的是，全盘仅有 18 套 4 卧优质型，其中已有 5 套被抢先购入。此外（这也是所谓“早鸟”的最大优势之一），优质单位往往会在第一时间被市场吸纳。
尽管总价高企，但最大户型率先成交已说明不少问题。其一，多数买家以自住为主；其二，周边有不少财力雄厚的有地住户。因此，我能理解 RoyalGreen 对那些想从landed 退居到更易打理的小型居所的人，或作为子女置业的家庭，都是颇具吸引力的选择。
至于居住基本面的顾虑，我认为其区位、投资价值与整体静谧葱郁的环境，会盖过高峰进出拥堵与楼栋对望这两点小瑕疵——尤其后者是可以通过尽早选房加以规避的（若你在意的话）。
诚然，单位未必是同类中最大的，但这部分就交给我们精明的室内设计师吧。
所以若真要我给出诚恳建议——若手头资金允许，我会毫不犹豫地立即拿下一套景观优位的 4 卧优质型。
总的来看，RoyalGreen 的确称得上是新加坡少见的“百万里挑一”的奢华永久地契项目。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
总体评价
85%
综合评分
加入 16,000+ 位读者的 Telegram 社群 — 新盘推出、房价动态、市场分析，文章一经发布即时送达。
订阅 Telegram →
0 Comments