Fourth Avenue Residences 评测 - 罕见的 Bukit Timah 新盘

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关于本公寓

项目	Fourth Avenue Residences	区域	10
地址	Fourth Avenue	年限	99 年租赁地契
占地面积	199,478 sqft	单位数量	476 units
开发商	Allgreen Properties Ltd	预计 T.O.P	8 Dec 2022
预计法律完成	8 Dec 2025

Fourth Avenue Residences 是开发商 Allgreen Properties 在 en bloc 热潮中购入的三个地块之一。不同之处在于，这也是其中唯一一个通过政府售地（GLS）取得的地块，成交价为 $553 million or $1,540 psf ppr。一直以来，熟悉新加坡房产的人都知道，Fourth Avenue 所在一带属于较高端的住宅区，几乎全是有地住宅。因此，房产地址里带有 Fourth Avenue 字样，对不少高净值买家本身就颇具吸引力。

Fourth Avenue Residences 评测 – 位置

鉴于其尊贵地段，可以肯定 Fourth Avenue Residences 的核心卖点就是其位置。如果你打算居住在 Bukit Timah 一带，这里已属相当核心（在我们看来，或许仅次于 Cluny 区）。最重要的是，它就位于 Downtown Line 的 Sixth Avenue MRT station 外。也就是说，当你看到开发商手册上写着“MRT at your doorsteps”，我们可以很负责任地说：它真的就在项目门口。

Bukit Timah 亦以邻近自然与名校著称。沿着 Bukit Timah road 驾车前行，沿途绿树成荫、景致怡人。如果你偏好开阔空间，项目正对面就是 Turf City，驾车前往 Botanic Gardens 也只是短途车程。

大多数考虑 Fourth Avenue Residences 的买家，很可能都是看中其毗邻优质学校。项目 1 至 2 km 的黄金学区范围内，包括 Nanyang Girls High School、Raffles Girls Primary School、Methodist Girls School、Hwa Chong Institution、National Junior College 以及 Nanyang Primary School 等。

我们也特别喜欢这里取食的便利性。

除非你家里有帮佣，或是 Grab/Deliveroo/Food Panda 的忠实用户，否则家门口就有各类餐饮选择，确实是非常方便的事。

你也可以在 Guthrie House 快速买到咖啡提神。

Guthrie House 最棒之处在于有 Cold Storage。虽然杂货配送十分便利，但没有什么比得上在准备晚宴时突然发现少了某种食材，然后能立刻出门就近买到来得更痛快！

别忘了项目对面也有选择，你可以在那里的咖啡店享用本地美食，甚至还有煮炒摊。附近也新开了一家 Bread Talk。

项目的可达性也相当不错。虽然以地块的体量而言，我们并不太喜欢只有一个来自 Fourth Avenue 的出入口。但沿 Fourth Avenue 的都是规模不小的有地住宅，因此出入的车流应该还算可控。通过 Eng Neo Avenue 可快速连接 PIE，而 Bukit Timah 一路也能直达市区与核心地带。不过高峰时段的车流需要多加留意，可能会较为拥堵。

不过，由于 Sixth Avenue MRT station 就在家门口，我们认为若住在这里，开车的必要性会大大降低。也正因如此，加之地段可能带来的强劲租赁需求，开发商实际上规划的车位数量少于单位数量。不过，以你所付出的价格，若能至少保证每户一个车位会更理想。

Fourth Avenue Residences 评测 – 开发与规划

Fourth Avenue Residences 坐落在一块形状优美的三角形地块上。我们确实更希望能从 Bukit Timah road 直接设立一个出入口，但由于 MRT 车站的存在，开发商大概也有所限制。另请注意，关于 Block 6，由于开发项目前的有地住宅区内居住着部分要员，出于安保考虑，该座部分高楼层单位的景观会受到遮挡。

这里展示了不同单位的大致观景方位。

项目设置了两个行人门，一个通往 MRT 车站，另一个通往 Fourth Avenue 本身。

最后，这张图展示了楼栋与项目外缘之间的间距。地块体量相当可观，因此整体应能感受到不错的开阔感。

内部导览

Fourth Avenue Residences 配套设施

静思亭	芳香花园	休憩亭
会所	多功能厅	派对室
卡拉OK室	蒸汽室	健身房
50m 游泳池	按摩池	儿童泳池
大草坪	漂浮花园	游乐场
烧烤亭	网球场	户外健身区
观景台	阅读舱	空中露台

Fourth Avenue Residences 的设施配置与高端项目的定位相符。比较亮眼的是卡拉OK室与派对室，这在其他项目中并不常见。50m 游泳池是很好的补充，但考虑到单位数量，网球场可能会稍显拥挤。

Fourth Avenue Residences 评测 – 1 房

现在来看看 Fourth Avenue Residences 的 1 房示范单位。

这套 ID 呈现出温润而奢雅的设计风格，很好地突出了单位本身的质感。我们喜欢入户空间的开阔感；而且阳台的大开口也有助于引入更多采光，让公寓显得更宽敞。

主卧面积中规中矩，符合当下公寓的普遍趋势。放入 Queen/King 尺寸的床后，可活动空间会较为有限。鉴于是一房单位，浴室可从主卧与客厅两侧进入。

以客厅面积而言，很难同时容纳标准尺寸的沙发与餐桌。如前所述，这类一房的面积与布局基本就是新加坡现代项目的常见规格，没有太多意外。

Fourth Avenue Residences 评测 – 2 房

同样，Fourth Avenue Residences 的 2 房在布局与面积上也较为常规。

我们很喜欢这里的 ID，既现代又显高级。厨房的白色亮面橱柜是交付标准，唯一的顾虑是长期使用后可能会染色或发黄。

2 房采用开放式厨房，别指望进行太多重油烟烹饪。如果需要煎炸，可以同时打开大门与阳台以形成对流。

不同于 1 房，这里能摆下一张 4 人餐桌。

客厅面积尚可，阳台尺寸也不错，足够放置休闲椅供放松使用。

这里放置的是标准尺寸的床，主要是为了展示儿童房的示意。

主卧面积算是刚好，基本没有多余空间再放书桌或梳妆台。我们喜欢衣柜的用料，质感与手感都很到位。

Fourth Avenue Residences 评测 – 3 房

Fourth Avenue Residences 的最后一个示范单位为 3 房 + 书房。

当然，3 房的起居空间整体更显宽裕。

镜面元素总能在视觉上放大空间感。

我们喜欢这里的落地窗设计，采光更好，房间看起来也更明亮通透。

公共卧室配置单人床时，仍有足够空间摆放书桌并保持良好动线。

这里的主卧似乎稍大一些，且自带私家阳台，空间足以放置几把椅子与一张小茶几。

此处原定位为书房；若更看重卧室数量，也可将其作为小卧室使用。

Fourth Avenue Residences 评测 – 价格

Fourth Avenue Residences 推盘价约为 $2300-2400 PSF。这意味着平均 1 房约 $1.1 million，2 房约 $1.7 million，3 房约 $2.6 million。具体价格当然还取决于楼层与朝向。

那么，如果你关注 Sixth Avenue/Bukit Timah 一带，还有哪些项目可供选择？

Fifth Avenue Condo

Fifth Avenue Condo 最近，但并非直接竞争对手，因为它是 freehold，且为较早期的公寓项目。

那里的单位普遍更大，例如等效的 2 房在 Fifth Avenue Condo 的面积为 1,346 sqft，几乎是 Fourth Avenue Residences 的两倍！参考 2018 年 4 月的上一宗 2 房成交，你将在 Fourth Avenue Residences 以小一半的面积，支付约少 $600,000 的价差，获得一项全新项目，配备完善的公寓设施，且距离 MRT 略近；但最大的劣势是其为 99 年租赁地契。

Sixth Avenue Residences

另一个值得关注的邻近项目是 Sixth Avenue Residences。

同样，由于 Sixth Avenue Residences 在 2010 年取得 TOP，这里的单位面积也更为宽敞。项目距离 Sixth Avenue MRT station 更远一些，但仍在可接受的步行范围内。其优势在于 freehold 身份；不过劣势是仅能通过 Sixth Avenue 进出，高峰时段车流可能更拥堵。可对比的单位为 1,313 sqft 的 3 房，2018 年 6 月成交价为 $1.83 million，折合 $1,394 PSF。也就是说，这里的 3 房更大，而且还是 freehold。

我们的看法

第一印象而言，即便项目尚未完工，仍有许多可取之处。由 Allgreen 这样口碑良好的开发商操盘，项目本身的品质也更有保障。我们认为 Fourth Avenue Residences 对渴望临近名校（为将来孩子作打算）且靠近 MRT 的年轻夫妇颇具吸引力。附近有地住宅的屋主若想换住更省心、配套齐全的较小户型，这里也不失为可行之选。或许唯一需要权衡的是要价；但如果这是你可以接受的范围，Fourth Avenue Residences 的确在许多关键点上都合乎期待。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。