位于 Emerald Hill 的核心住宅飞地，是 Orchard Road 旁最具辨识度的永久产权社区之一。新加坡别无他处，能在紧邻核心购物带的位置，同时汇聚保留住宅店屋与豪华公寓的同类组合。
这里的住宅鲜少释出，因多数保留屋轻易就能成交超过 $10 million，业主的持有能力极强。即便是本区的公寓，如 The Laurels 与 Urban Suites，成交单价通常也在 $2,600 – $2,800 每平方英尺之上。
也因此，当 4月16日这些单位挂牌出售时，位于 119 Emerald Hill Road、共 33 个单位的豪华公寓 Residences at Emerald Hill 一次性推出的 26 个单位资产组合，引起了我的注意。
更值得关注的是此次放售的户型，尤其是 4 套 3 层的联排别墅，每套建筑面积 5,788 平方英尺，定价自 $11 million（$1,900 每平方英尺）起；以及 2 套复式顶层公寓，面积分别为 3,744 平方英尺与 5,767 平方英尺，起价 $10 million（$2,670 每平方英尺）。
另外还有 6 套 4 房+书房单位，面积 2,196 – 2,282 平方英尺，定价超过 $6 million（$2,732 每平方英尺）；以及 14 套 3 房+书房单位，面积 1,658 – 1,851 平方英尺，挂牌价超过 $4.7 million（$2,835 每平方英尺）。
据此次组合唯一营销代理 JLL 透露，包括联排别墅与顶层公寓在内的部分单位将连带现有租约出售。整体资产组合估值为 $180 million。
Stacked 受邀参观部分在售单位，本文将重点看看其中 1 套联排别墅、1 套四居室，以及顶层公寓。
山丘之上的家
Residences at Emerald Hill 是这一住宅飞地中少数坐落在山丘之巅的公寓之一，这一高度使多数低楼层单位也能越过保留屋屋脊，获得开阔视野。
项目内 4 套联排别墅的正面均朝向 Emerald Hill Road，而较高楼层的大多数单位（包括顶层公寓）则面向 Istana 的茂密园林，并可远眺 Bugis 与 Beach Road 的城市天际线。
尽管这一相对小巧的住宅飞地紧邻繁华的 Orchard Road 购物带，社区内却自成一隅，保有静谧的殖民风情。自 1989 年被划为保留区以来实施的严格开发管控，确保了区域的低层天际线与历史底蕴得以延续。
这些保留屋的所有权仅限新加坡公民，本地买家多以“奖杯级”住宅心态购入，珍视其所承载的新加坡建筑史。
这里依旧是中央区中区位最核心的地段之一，毗邻 Mount Elizabeth 一带（如 Mt Elizabeth Hospital、Goodwood Park 等地标），以及核心住宅区 Cairnhill Road。
近期消息也令此区备受瞩目。4月22日，位于 30 Mt Elizabeth 的豪华公寓 High Point 发起第 5 次集体出售，目前以 $580 million 或约 $2,641 每平方英尺（按地积比率计）挂牌。
与此同时，政府已启动对 Newton 的更新计划，拟将其打造为混合用途的都市“村落”，将新增约 5,000 套新居。首个Peck Hay Road 的开发地块已于 4月10日推出招标。
话说回来，我们接着看看 Residences at Emerald Hill 在售的其中一套三层联排别墅。
Strata-Landed Terrace Houses aka Townhouses
在新加坡的新私宅项目中，联排别墅愈发罕见，近年仅少数个别新盘配有此类房型。无论是 Emerald Hill Road 邻近的公寓，还是相连的 Cairnhill Road 一带，均未在户型组合中引入联排别墅。
Residences at Emerald Hill 内共有 4 套三层联排别墅，每套均配有带私家车位的地库及屋顶露台。每套联排别墅的建筑面积为 5,791 平方英尺。
对于永久居民与外籍买家而言，这些联排别墅或许是在这一专属飞地内拥有“类有地住宅”的最佳机会——毕竟保留屋的所有权仅限本地公民。
此外，联排别墅的优势在于，住户仍可享用公寓全套设施，例如从每套单位一层即可直达的泳池。公寓其他配套还包括按摩池、健身房、烧烤台以及专属雪茄室。
每套联排别墅均配有贯通地库至屋顶露台的私家电梯。地库私家车位可容纳 2 辆车，这也是保留屋少见的奢配。
地库面积适中，主要用于服务空间，如储物的杂物间与家庭防护室。设有一间客用洗手间，方便访客与住户使用，无需返回楼上整理；而紧邻杂物间（可放置单人床）的浴室，也可充当住家帮佣的起居空间。
户型整体方正，二、三层共 5 间带卫浴卧室因此受益。但这也意味着一层的客餐厅相对紧凑，尤其与部分新盘的 5 房单位相比更为明显。
设有干湿分离的双厨房区域，餐厅中央可从容放置至少 6 人餐桌。为方便访客，餐区旁亦增设另一间客用洗手间。
二层为次主卧与 2 间带卫浴卧室。整体卧室尺度宽裕，其中次主卧几乎无遮挡地朝向 Emerald Hill Road，白日采光尤佳。
三层为主卧、第四间带卫浴卧室与一间书房。主卧为尺度最大的卧室，除步入式衣帽间与带双盥洗台和浴缸的卫浴外，尚可容纳一处休憩区。
全屋空间方正，除楼梯旁的过道外，不设冗长走廊。主卧与书房及另一卧室相邻的布局，亦便于未来改造为一间更大的套房，容纳私家书房与更衣间。
相较之下，屋顶露台或最需用心打理以释放其潜力。其上配置了私家泳池，但也因此占据了大量可用空间；若再添置躺椅，泳池甲板将显得相对紧凑。
4居室公寓 – Type C：2,282 平方英尺
Residences at Emerald Hill 于 2013 年推出销售时，去化较慢，仅 7 套售予个别买家。多数为 1,657 平方英尺的三居室，但也有 3 套 4 居室被认购。
据 URA 备案显示，当时这三套四居室的成交分别为：7 层单位 $4.95 million（$2,169 每平方英尺）、9 层单位 $5.2 million（$2,27p 每平方英尺），以及 8 层单位 $6.54 million（$2,868 每平方英尺）。
如今，组合中包含 6 套这类四居室，JLL 表示每套价格超过 $6 million（$2,732 每平方英尺）。
尽管该户型不若三居室那般方正，但通过明确区隔私密起居与公共空间予以弥补。私家电梯开至独立前厅，随即进入连接阳台的客餐厅。
阳台景观朝向 Cavenagh Road 与 Istana，而较高楼层多能进一步远眺 Bugis 与 Beach Road；主卧则朝向 Cairnhill，享城市景致。
厨房布局合理，可全封闭，并通向后方家务阳台，再联通杂物间与厕所以便住家帮佣起居；服务电梯亦可直达后场，便于收发配送。
一条走廊将客厅与私密起居及卧室区隔。各普通卧室均带卫浴；主卧可设置直通卫浴的步入式衣帽间，卫浴内配双盥洗台与浴缸，并带阳台。
Residences at Emerald Hill 于 2011 年落成，当时多数开发商偏好设置飘窗，本项目多数学房间亦可见此设计。整体而言，飘窗并未明显压缩空间感，但部分住户或需费心创意利用。
复式 5 卧顶层公寓 – Type D：5,737 平方英尺
顶层公寓无疑是 Residences at Emerald Hill 的“冠冕”。项目共有 2 套——一套 3,746 平方英尺的 5 卧复式，及一套 5,737 平方英尺的 5 卧复式。此处我们参观的是更大的那一套。
之所以有 5,737 平方英尺这么大的面积，是因为该户型由两套单位并合而成，位于两列三居室（Stack 1 与 2）之上；而 3,746 平方英尺的顶层公寓则位于四居室（Stack 3）之上。
这也意味着较大的顶层公寓享有两处由不同电梯抵达的私家入户：一处直接通往客餐厅，另一处则直达下层的家庭厅与 4 间卧室。
坦白说，初次进入该户型时，可能需要一些时间来适应其空间逻辑，庞大的尺度亦会在第一时间带来些许“压场”之感。
客厅与相连的阳台拥有全屋最佳景观。于 Emerald Hill 乃至部分 Orchard Road 地带，这样的高度与视角都相当罕见。对待客而言尤为理想，而居者恐怕也难以对这片景致生厌。
客厅旁为餐区与书房，并设有一座通往上层泳池甲板的螺旋楼梯。另有一处所谓的美式干式厨房，后接可封闭的湿式厨房，再延伸为狭长的家务后场，尽端为帮佣房。
就客餐厨的组合，我有些想法：这并非常见布局，动线与分区更强调彼此为独立空间，而非自然地相互渗透与连贯。
此外，一条较长且呈折线的走廊连接私密起居空间，使全屋呈现出“两翼”分区之感。对于重视卧室等私密空间私密性的业主而言，这样的分隔颇具吸引力，尤其在频繁待客的情况下。
这种分隔在考虑到大多数来宾会自下层客餐厅经螺旋楼梯前往上层泳池与甲板时，尤显合宜。
卧室区亦设有另一段楼梯，上行可至上层的家庭厅与主卧套房。
我对 Residences at Emerald Hill 的看法
如文首所述，Emerald Hill 的豪宅鲜有放售，想一窥其豪华公寓——尤其是联排别墅与顶层公寓——并不容易。
更罕见的是，同一项目一次性挂牌 26 套单位。据我与部分消息人士交流，若能连同余下 7 套个人业主持有单位一并收购，已引起部分服务式公寓与共居运营商的兴趣。
不过，更大的可能性是这些单位将分售予不同的个人买家。平均要价对于信息充分的高净值买家而言，实在颇具吸引力，难以忽视。
多数单位单价低于 $3,000 每平方英尺，考虑到部分新推的 99 年地契项目目前转售价位亦在相若甚至更高的水平，这里的性价比相当突出。对另一些买家而言，部分单位已长期出租这一事实，则是将高收益资产纳入核心地段组合的良机。
此外，公寓的永久产权也为看重长期资本增值的买家加分，尤其是在核心地段的此类资产。
“我们观察到，近年来买家对面积充裕且设计良好的单位越来越青睐。”JLL Singapore 资本市场部高级董事 Nicholas Ng 表示。
他指出，目前周边并无同类项目能在同一时间释出如此数量与多样性的单位，此次组合对品味挑剔的自住与投资客均具吸引力。
High Point 的集体出售与政府持续推进 Newton 再定位，将在未来数月持续为 Orchard Road 这一区块聚焦目光。集体出售亦凸显了 Cairnhill 与 Mount Elizabeth 超豪华新盘的稀缺，但豪宅需求正不断累积。
Residences at Emerald Hill 此次 26 套单位的放售，也让人联想到 The Draycott 近期多套单位的交易。点此阅读该项目及在售单位的更多信息。
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