位于 Newton 的 Peck Hay Road 与 River Valley Green（Parcel C）的两幅住宅政府售地（GLS）已于 4 月 9 日推出供出售。这是 1H2026 GLS 计划 Confirmed List 下推出的第 2 与第 3 幅住宅发展地块。
Peck Hay Road 的地块靠近 North-South 和 Downtown Lines 上的 Newton MRT Interchange，且临 Scotts Road。该 59,346 平方英尺地块预计可建 315 套单位，最高总建筑面积（GFA）为 290,808 平方英尺，容积率为 4.9。
与此同时，River Valley Green（Parcel C）紧邻 Thomson-East Coast Line 的 Great World MRT station，且毗邻 Yong An Park 公寓与 River Valley Primary School。该 123,957 平方英尺地块预计可建 470 套单位，最高 GFA 为 433,850 平方英尺，容积率为 3.5。
除为核心中央区（CCR）注入亟需的私宅供应外，这两幅地块所带来的公寓项目一旦成交并启动开发，也将为各自片区带来显著变化。
对于错过了 2025 年推出的一些全新 CCR 项目的买家而言，这些地块的开发或将为其在中心地段优质住宅区置业提供下一次机会。
以下是这些 GLS 地块为何将对 2027/2028 年的新盘市场产生重要影响的原因。
Peck Hay Road – Newton 将新增 5,000 套住房
去年的 Draft Master Plan 披露了一项重要的城市更新蓝图：将逐步把 Newton 打造成一个独特的混合用途城市“村落”，并配套新增绿地与约 5,000 套新住房。
Peck Hay Road 的 GLS 地块属于 Scotts Road 一带的一个地块群，已被划定为未来住宅用途，邻近新的社区设施，以及围绕 Newton Interchange 的混合用途集群。
待上述发展计划启动之时，现位于 Windstedt Road 的 Anglo-Chinese School（Junior）将已腾出校园，并与将于 2030 搬迁至 Tengah 的 Anglo-Chinese School（Primary）整合。
在我们 2023 年的这篇早前文章中，我们解析了该次搬迁的含义，以及其如何为 Newton 最终的转型规划铺路。
回到这幅新的 GLS 地块，这并非其首次由政府出售。它此前属于一块更大的 97,284 平方英尺、划为办公用途的地块的一部分。该地块于 2008 年以最高投标价 $32.98 million 标给私募公司 Sun Venture Investments。该地原本定位为过渡性办公用地，土地租期仅为 15 年。
相邻的一块 93,460 平方英尺过渡性办公用地亦在 2008 年售予 UOB Kay Hian。该地同样附带 15 年土地租期。UOB Kay Hian 在此兴建了一栋四层办公楼；尽管获批续期至 2025 年，该券商仍于 2025 年搬离该物业，迁至 UE Square 新址。
最新 Master Plan 显示，现有的 Peck Hay Road 将延伸并接驳至 Scotts Road。新的 GLS 地块将面向这一新建延伸路段，且已被重新规划为住宅用途。
“鉴于该地块优越的位置及其作为 Newton 拟议“城市村落”转型一部分的潜力，再加上毗邻 Bukit Timah Road 另一幅 GLS 地块所引发的激烈竞争，我们或可看到该地块吸引 6 至 8 家投标者，”ERA Singapore CEO Marcus Chu 表示。
他所指的是一幅位于 Bukit Timah Road、紧邻 Newton MRT Interchange 的住宅 GLS 地块。该 63,498 平方英尺地块已于 2025 年 11 月标予 HH Investment，后者以 $556.29 million 的最高价投得（$1,820 psf per plot ratio）。
这是自 2018 年以来 CCR 住宅用地的纪录性地价。当年由 SC Global、New World Development 与 Far East Consortium 组成的财团，以 $2,377 psf ppr 投得 Cuscaden Road 上一幅 GLS 地块。该地其后开发为超豪华项目 Cuscaden Reserve。
“近年周边缺乏 GLS 供地，导致供应不足。因此，作为新加坡最显赫住址之一的 Bukit Timah/Newton，对非有地住宅存在累积需求，”Chu 表示。
他补充，部分发展商或将把在即将转型的 Newton 区域内率先开发首个新公寓视为重要的先发优势，从而激发买家强劲需求。
此外，鉴于该地块的特性——占地相对较小、容积率高，且位于 CCR——未来项目很可能会是高层豪华发展。
Realion（OrangeTee & ETC）Group 集团副首席执行官 Justin Quek 表示：“随着 Newton 社区即将展开转型，发展商或将持续关注此处的地块，尤其这是迄今推出的第 2 幅。”
他称，尽管整体转型将历时数年推进，但随着更多项目逐步落地并完善社区，现有的配套与交通网络亦足以良好服务未来住户。
River Valley Green (Parcel C) – River Valley 的第 5 个新公寓
与此同时，River Valley Green 最新 GLS 地块的推出，使得政府在该邻里于两年多里推出的发展地块累计达到第 5 幅。
自 2024 年 4 月起标出的前几幅地块，已相继推出为新公寓——Zyon Grand 由 CDL 开发，River Green 由 Wing Tai Holdings 开发，Promenade Peak 由 Allgreen Properties 开发，以及 River Modern 由 GuocoLand 开发。
上述各新盘在开售时皆录得强劲去化与高销量。最新的是上月推出的 455 户 River Modern；该盘已售出 410 户，去化率略高于 90%，平均售价达 $3,266 psf。
River Valley Green（Parcel C）是该优质住宅聚落内最后一块未开发地；该区对全新豪华公寓的强劲需求已获印证。
发展商此前已展现出强烈拿地兴趣。例如，在一次竞争激烈的招标中，GuocoLand 以 $627.84 million 的最高价（$1,420 psf ppr）胜出，击败其他 4 家投标者。其余投标者包括 Sing Holdings、SingHaiyi、Hong Realty 与 Kingsford Group。
ERA 的 Chu 表示：“River Valley Green 前两项发展——River Green 与 River Modern——的强劲去化，将令发展商更有信心竞投此地块。”他补充称，尽管价格较高，但由于地处中心位置、配套完善且临近 Great World MRT station，River Valley 的住房需求已被证明十分稳健。
在上述优势与近期香港区新盘成功的推动下，发展商的投标或更为进取，价格可能达到 $1,450 psf ppr 以上。
相较于 2025 年大量入市的中心区新项目，今年 CCR 新盘数量相对稀少。我们近期亦在这篇文章中梳理了部分2026 年推盘管线中仍可推出的项目。
Realion 的 Quek 表示：“在 River Valley 寻找住房的买家，剩余选择将相当有限；此前的新盘（包括 River Green 与 Zyon Grand）可售余货不多。”
他并称，由于该地块体量相对可控，预期可建 470 户，其整体价格总量仍在发展商的风险承受范围内。这或将为该地块吸引高达 $1,600 psf ppr 的顶价奠定基础。
发展商权衡 CCR 内三幅 GLS 地块
在 1H2026 GLS 计划的 Confirmed List 中，CCR 内共有 3 幅地块供发展商权衡。其一为位于 Bukit Timah 附近的Holland Plain 地块，已于 2 月启动出售；随后为新的 Peck Hay Road 地块与 River Valley Green（Parcel C）地块。
Chu 表示：“近期招标的 GLS 地块反响良好，尤其是 CCR 内的地块——尽管其价格总量较高，按理更少吸引投标。仅在 2025 年，我们便看到 Holland Link、Dunearn Road 与 Bukit Timah Road 三幅地块分别吸引了 5、9 与 8 家投标者，成绩亮眼。”
我们亦在近期一文中梳理了1Q2026 内已截标的若干 GLS 地块，为何能吸引发展商激烈竞标的原因。
Chu 指出，鉴于许多发展商错失此类优质地块，Peck Hay Road 与 River Valley Green（Parcel C）两地的竞争料将加剧，或引发更为激进的出价。
尽管 3 月份经济波动的阴影犹在，但少数 CCR 项目异常强劲的去化，已向发展商清晰传达市场对这类物业的需求。
除 River Modern 外，位于 Anson Road、由 CDL 开发的混合用途项目 Newport Residences 持续而稳定的销售表现，同样是一大指标。这一超豪华、共 246 户的发展在 2 月开盘周末即售出 140 户（57%）。
其销售动能并未减弱；此后公寓累计已售 183 户，意味着去化接近 75%；且价格自 2 月的 $3,070 psf 上调至 $3,128 psf，以上数据依据 4 月 10 日下载的 caveats。
随着本周新 GLS 地块的推出，尚有 6 幅地块（包括 Executive Condominiums）正公开招标，另有 5 幅位于 Confirmed List 的地块将在未来数月陆续推出。
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