| 项目： | Queens Peak |
|---|---|
| 地区： | 03 |
| 地址： | Dundee Road |
| 产权： | 99年地契 |
| 总户数： | 736 |
| 占地面积： | 113,195 平方英尺 |
| 开发商： | HY Realty + MCC Land |
| TOP： | 2020 |
4 年前的上周，Queens Peak 推出时市场反响不错，首日去化率达 34%（已售 250/736 套）。
附近的 Parc Riviera 同期仅售出约 13%，约为其三分之一。
不过，两者有一个共同点：1 卧与 2 卧户型的需求强劲——这些户型很快就被寻求高出租率的投资者抢购一空。
如今，Queens Peak 自 2020 年 6 月取得完工入伙后，除 3 套顶层单位外已基本售罄。占地 113,195 平方英尺的项目因与地铁相连，注定成为住户的便捷中心。
目前内部单位装修仍处于早/中期阶段，因此工作日项目内噪音不小——而且就我所见，户型与面积也并未如多数人最初所期望的那样理想。
尽管如此，毗邻 CBD（有直达 MRT 线路）的第 3 区项目仍具强大吸引力，因此从未来升值角度看，Queens Peak 的表现会很值得关注。
稍后我会进行分析，但先带大家进行一次内部参观：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Queens Peak 公寓内部参观
| 地下停车场 | 儿童游乐场 | 车道上下客点 |
| 健身房 | 泳道池 | 电梯大堂 |
| 主入口 | 24 小时安保 | 游泳池 |
要评测 Queens Peak，几乎不可能不提到紧邻的 Commonwealth Towers。不同的是，Commonwealth Towers 的入口位于主干道旁，而 Queens Peak 的车行入口不在主路上，而是在项目后方——Dundee Road 尽头处。
有些人可能会觉得这样开车进来更绕。但其优势在于，转入的小路（Strathmore Avenue）位于交通灯之后——在车流量较大的时段，要驶回主干道 Commonwealth Avenue 会更容易一些。
除此之外，这里通常不会有太多拥堵，除非是周日，因为道路会与 Church of the Good Shepherd 共用。
不过我对警卫室的位置有点挑剔。开发项目入口有两个道闸，分别供访客与住户使用。但安检点位于单车道处（且正好有雨棚）。如果你是住户，遇到前方有几辆车在安检，势必会想要超车——可这会有危险，因为很难看到 Queens Peak 内驶出的来车。
园区内设有两个上下客区，一个供快速上下客，另一个更为隆重——即住户抵达区。从积极的一面看，整体遮蔽良好且空间充裕，可同时容纳多辆车上下客而不致拥堵。
但另一方面，视觉效果并不讨喜——棋盘格地面、灰色大理石，说得直白些，显得有些沉闷。
虽然我喜欢电梯大堂前的水景喷泉，但就这个空间而言，我认为问题其实多于亮点。
正如前面所说，那种乏味的设计延续到了大堂其他部分。或许我已经习惯了当下更为深色、现代的风格——白墙与棕色墙面的搭配并不协调，给人的感觉像是尚未完成。
而且 MCST 办公室的位置如此显眼也很奇怪——在大多数地方，这类空间都会更隐蔽。
一层也设有儿童游乐场——位置看起来或许有些奇怪，但这也为旁边的托儿中心服务。
再次强调，对我而言这个项目的设计很特别。若把上面这张照片展示给别人看，我敢说很多人会以为这是现代办公空间。并不难看，但对我来说没有太多居住氛围。
至少，这个游乐场还能引入自然光，尽管因为楼层挑高，看起来光源似乎有些遥远。
虽然彩色玻璃为 Queens Peak 的立面增添了一丝活力，但很难让人真正兴奋。弧形阳台与整体立面更像是 1990 年代的设计。与 Commonwealth Towers 那种现代利落的外观并排一比，反差更加明显。
当然，审美是主观的，但我想大多数人应该不会反对我的看法。
一层还设有通往主干道与巴士站的侧门。
从这里可以看到 Queens Peak 最重要、甚至可以说是最大的卖点之一——与 Queenstown MRT 站的直接连通。一旦体验过这种便利，就很难再回到所谓“距离 MRT 仅 5 分钟步行”的状态了（尽管听起来有点挑剔）。
一层还设有访客停车位。虽然没有遮蔽，但我很高兴看到车位数量充足——如今有些新盘甚至不再规划访客车位。
至于住户，停车位采用多层停车场的形式。
车位并非 1:1 配比，鉴于项目位置便捷且紧邻 Queenstown MRT，这可以理解。准确来说，共有 589 个车位（服务于 736 户），先到先得。
虽然并非绝对，但从车库状态往往可以看出公寓是否追求“豪华”定位。裸露混凝土的常规处理与多层式结构（显然比地下车库成本更低）已说明不少问题。
回到电梯大堂，你几乎会以为来到另一个项目。黑色大理石墙配合下照灯带，营造出更显精致的氛围。
接下来是第 7 层的设施平台，Queens Peak 的主要设施大多集中在这里。
这一层设有多处不同风格的座位区。
与多数项目一样，有些角落明显更受欢迎。我猜这些位置平时会相对空一些，虽然氛围尚可，但景观一般——若想看景，建议去 27 层。
Party Loft 位于略高的平台上——在私密性上更有优势。
空间大小不差，设有座位与吧台及高脚椅。如吊扇所示，这里是半露天空间；虽在较高处，但开放式布局意味着其私密性并非最佳。
侧面还有更多座位。
这里大多为开放空间，所幸设有有顶连廊，方便遮阳避雨地通行。
第 7 层设施平台的背面是活动草坪，说白了就是一片绿地。它狭长而不够宽敞，谈不上十分宽裕。
由于周边有多座新 HDB 在建（SkyResidence 与 SkyOasis@Dawson），Commonwealth Towers 的住户景观多少会受影响。好在 Queens Peak 并不正对这些楼，因此影响较小。相反，附近的教堂与 Queenstown Primary School 的低密度形态，提供了较为开阔的视野。
从这里还能看到儿童游乐区/家庭草坪/宠物角。这是我在 Queens Peak 最喜欢的角落之一，既私密，又保留了在高层、用地受限项目中罕见的开阔与自由感。
对于有小孩的家庭而言，这无疑是带孩子或宠物放电的好地方。比起项目中间那处小游乐场，这里要好得多，而且孩子们在这里尽情玩耍也不会打扰其他住户——堪称双赢。
回到活动草坪，多功能室其实就在其前方。虽然 736 户仅配备 1 间多功能室有些遗憾，但面积确实不错。我喜欢它的朝向，且位置远离其他设施。除非有人特意在园区内绕行（不过说真的，旁边的公园连接道更适合散步），否则这里相当私密。
当然，你也可以将其向绿地打开，用于举办活动或聚会。
回到面向地铁的一侧，你会发现项目唯一的泳池。长度 50m，算是当下大体量项目的标配与最低要求。
虽然我更希望它朝 Dawson 背面，但也理解其中限制——毕竟希望住宅楼座尽量远离主干道与地铁轨道。
话虽如此，由于泳池位于第 7 层、在地铁轨道之上，整体感觉开阔不少，不会太压抑。这是许多高层项目常见的问题，这里算是一个加分点。
不过泳池甲板的实用性略显不足。照片里一排 8 张躺椅看起来不错，但摆放得很近，遇到高峰时段，体验恐怕并不舒适。
且受甲板布局所限，可调整的空间并不多——颇为可惜。虽说如此，泳池底端有一处更私密的小角落，另设了 4 张躺椅。
沿泳池布置了常见的池畔设施。这是配有吧台与多种座椅的 Pool Loft。
旁边是 Pool Lounge，同样配有不同的座椅与桌子，角落还有吧台。这里层高更高，且与泳池甲板在同一水平面。
有趣的是，泳池更衣淋浴区颇为亮眼。设计风格更为活泼现代。
洗手间同样如此，设计精致、观感良好。我平时不太会特意点评洗手间，只是就 Queens Peak 整体设计导向而言，某些区域的“用心程度”似乎并不一致，且不一定用在了最该用的地方。
靠近泳池尽头处，还有配备水疗躺床的一区，算是不错的小心思。
整体而言，Queens Peak 仅设一座泳池还是有些令人失望——尤其当你看到 Commonwealth Towers 有两座时。或许可以归因于 Queens Peak 的地块略小一些（113,195 平方英尺 vs Commonwealth Towers 的 130,102 平方英尺）。
主泳道池之外是儿童戏水池，面积不算小。
设施平台的最末端是露天美食用餐亭。
我喜欢这里的空间感，通透明亮。配有足够的椅凳与餐桌，以及常见的吧台与烹饪设施。
在风小的日子里，还可开启吊扇加强通风。
周围的水景也提升了整体氛围。
担心预订不到用餐亭？别担心，这里有两处。
接下来是 27 层的设施平台。顾名思义，高层项目的吸引力主要在于景观，因此我认为这一层会很受住户欢迎。
注意大楼最高到 44 层，但由于有 4 套顶层单位，对居住在较低楼层的住户而言，这里会是最高的公共观景点。
名副其实，这处休闲区让你尽情享受高处的景致。
在这里可以更清楚地看到我先前所说的朝 Dawson 的景观。除附近同样高耸的HDB 外，朝向有地住宅的 Ridley Park 基本无遮拦，且大量绿意非常养眼。
除了多样的座位区，这里也提供额外的用餐空间，让你边用餐边赏景。
我也很喜欢把健身房设置在顶层设施平台而非泳池旁。边运动边看着开阔景观，对我而言很有激励作用。
健身房设备齐全，既有有氧器械，也有不错的自由重量区。
更棒的是，Sky Gym 采用了挑高设计，配合几乎落地的窗面，使空间更显通透明亮。
顺带一提，这间健身房仅服务于这一栋。两栋楼（1 与 3）在顶层都设有镜像的设施。因此就健身房容量而言，Queens Peak 的配置相当到位。
不止室内健身房，户外健身区的器械配置也很到位。以这等高度与通风，想必也会颇受欢迎。
如前所述，27 层设有多处用餐选择——Sky Dining 便是其中之一。
还有更多面向景观的座位可选。
最尽头是 Social Cove，这里同样提供不同的座椅配置，并设置了棋艺区与吊床区。另一栋对应的变化是将其改为户外桌球区。
Queens Peak 区位点评
Queenstown 是新加坡最早的住宅区之一。熟悉此地的读者或许知道，新加坡第一家社区图书馆与第一所理工学院都在这里开办。
如今，这个开创性的卫星城早已今非昔比，不再是昔日的沼泽与乱葬岗地块。凭借中心位置，可谓是新加坡更受青睐的居住地之一。
Queens Peak 紧邻 Queenstown MRT 站，并通过一扇侧门与地铁站相连（撰稿时该门尚未开放）。
旁边是另一处新近 TOP 的 Commonwealth Towers，另一侧分别是 Church of the Good Shepherd、Queenstown Primary School，以及即将落成的 SkyOasis（该区时尚 HDB 改造的一部分）。
另一大优势是与 Alexandra Canal 步道直接相连，后者接通 Alexandra Park Connector。若你喜欢骑行，沿着路线其实可以一路到 Marina Bay/CBD。即便不骑行，清晨或傍晚在此散步也是很惬意的。
配套
超市杂货
| 超市/杂货店 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| FairPrice – Dawson Road | 550m, 步行 7 分钟 |
| Sheng Siong – Dawson Road | 550m, 步行 7 分钟 |
| FairPrice – Stirling Road | 750m, 步行 10 分钟 |
购物商场
| 商场群 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Alexandra Ikea/Queenstown Shopping Centre | 1.3km, 车程 5 分钟 或 1km, 步行 15 分钟 |
| Holland Village Malls | 3.5km, 车程 10 分钟 |
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 学前（1km 步行范围内） | Queenstown PCF KindergartenMapleBear PreschoolChildren’s Cove Preschool |
| 小学（3km 车程范围内） | Queenstown PrimaryAlexandra Hill PrimaryGan Eng Seng PrimaryAlexandra PrimaryNew Town Primary |
| 中学（3km 车程范围内） | Queenstown SecondaryQueensway SecondaryCrescent Girl’s SchoolBukit Merah Secondary |
| 国际学校（3km 车程范围内） | Razum International SchoolAscentia International SchoolInvictus International SchoolISS International SchoolKingston International School |
| 初院（5km 车程范围内） | Anglo-Chinese Junior College |
| 大学（5km 车程范围内） | National University of Singapore |
| 理工学院（10km 车程范围内） | Singapore PolytechnicNgee Ann Polytechnic |
公共交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ‘Queenstown Stn Exit B/C’ | 51, 111, 145, 186, 195, 195A, 970 | 100m, 步行 1 分钟 |
| ‘Queenstown Pr Sch’ | 32, 122 | 450m, 步行 5 分钟 |
最近的 MRT：Queenstown MRT – 90m, 步行 1 分钟
Queens Peak 最大的卖点无疑是公共交通的便捷性。紧邻地铁意味着会有一些来自轨道的噪音（清晨/深夜更为明显），但在我看来，这是值得的取舍。
前往 Orchard 的住户可在 ‘Blk 53A CP’ 巴士站搭乘 111 路，9 站约 11 分钟即达。
前往 Raffles Place MRT 的住户，可从 Queenstown MRT 直达，5 站约 10 分钟。
私家交通
| 主要目的地 | 距离公寓（预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 5.6km, 车程 15 分钟 |
| Orchard Road | 4.2km, 车程 13 分钟 |
| Suntec City | 8.1km, 车程 25 分钟 |
| Changi Airport | 26.5km, 车程 31 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 33km, 车程 42 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 16.4km, 车程 25 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.3km, 车程 10 分钟 |
| Mapletree Business City | 3.8km, 车程 15 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 22.8km, 车程 27 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 20.7km, 车程 30 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 10.9km, 车程 20 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 21.2km, 车程 27 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 5.8km, 车程 15 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 25.5km, 车程 35 分钟 |
*车程时间以高峰时段估算
最近驶离道路：经 Dundee Road 的单一出口
总结：驶出为单车道 Dundee Road，随后经 Strathmore Avenue 前往 Commonwealth Avenue 主干道（东西线 MRT 轨道下方）或 Dawson Road。
开发团队
开发商（HY Realty + MCC Land）
别被 MCC Land 的出现弄糊涂。实际上，项目由 HY Realty 主导开发，MCC Land 在项目期间担任营销与项目管理方（他们多次以此角色参与项目）。
HY Realty 与中国开发商 Hao Yuan Investment（2010 年在新加坡成立）拥有相同股东背景。
若你担心其历史相对“年轻”，不妨用最稳妥的方法来评估开发商实力——也就是查看其过往项目。
HY Realty 过去涉猎高低层项目，包括 Sea Horizon（Pasir Ris）、Northwave EC（Woodlands）、Nautical Condominium（Sembawang）以及 Forestville EC（同样在 Woodlands）。
可以看到，这些都不是 CCR 或 RCR 项目，因此 Queens Peak 是他们首个 RCR 开发。
上述项目整体完成度不错，4 个里有 3 个采用自然主题。然而受限于本项目的空间与景观协调性，这种风格在此并未延续。
建筑设计（AGA Architects）
AGA Architects（Atelier Group Architects 缩写）自 1979 年起已设计了不少高层住宅项目。
其中包括 Coastline Residences、Jurong Gateway、3 Cuscaden、The Santorini 与 Sea Horizon。
从最后一个公寓可以看出，AGA Architects 与 HY Realty 过去有合作经验——这总是让人更放心。
从设计语言看，项目类型繁多、并无单一风格，但他们在新加坡操刀了逾 12 座高层住宅公寓，专业能力已有验证。
承建（China Jingye Construction Engineering）
China Jingye Construction 是 MCC Land 的建筑施工部门。
他们在高层住宅方面同样有丰富履历，曾承建 The Nautical、The Santorini、ForrestVille 与 The Poiz Residences。
更有意思的是，他们还负责了 Resorts World Sentosa、Woodlands Checkpoint 与 Singapore Expo 等大型商业项目，经验十分全面。
最后，你会发现多数公寓与 HY Realty 和 AGA Architects 的过往作品有重叠，再次印证了合作关系的可靠性。
户型分布
| 户型 | 套数 | 面积（平方英尺） |
| 1 卧 | 152 | 425 – 441 sqft |
| 1 卧 + 书房 | 114 | 484 – 495 sqft |
| 2 卧 | 190 | 620 – 809 sqft |
| 3 卧 | 228 | 784 – 1,040 sqft |
| 4 卧 | 32 | 1,480 sqft |
| 5 卧 | 16 | 1,947 sqft |
| 顶层复式 | 4 | 4,519 – 4,778 sqft |
从 1 卧到 5 卧以及顶层单位，这里一应俱全。
如前所述，除 3 套顶层单位外，其余均已售罄。
装修方面，客餐厅为石材地面，卧室为木地板。层高为常见的 2.9m，过道、杂物间、浴室及部分厨房为 2.4m。
厨房电器为 Smeg；厨房（如龙头、台面）与主卫配件为 Kohler。主卧还配备电子保险箱。
1 与 2 卧单位位于 08 – 26 层；3、4、5 卧及顶层单位位于 28 – 43 层。
Stack 1 至 4 的单位配备私家电梯。
户型面积
需注意，Queens Peak 于 2018 年限令（限制各地段的袖珍户型数量）出台前 2 年动工，因此这里的袖珍户型占比不低。
我认为，1-3 卧的面积与当今市场平均水平一致（偏小）。不过 4 卧起面积相对可观（高于平均），但这也意味着总价更高。
2 与 3 卧面临的问题主要在于公共卧室偏小及整体面积受限。为控制总价，的确做了不少取舍——居住性便是其中之一。以 624 平方英尺的 2 卧为例，共卧面积过小，根本无法放下 Queen 尺寸床。
波浪形、内凹的阳台同样无益于实用性，反而造成浪费——更别说为了配合曲线而做得大于常规的 AC ledge。
Stack 分析
项目总平面图
地块面积约 113,195 平方英尺，因此在地面层安排丰富设施的空间并不多。
更何况项目紧邻地铁站与车流密集的道路，我很高兴主要设施没有放在底层。
总的来说，地面层以功能为主、布局不臃肿。
这里留有一些公共通行空间，并设置了自行车停放区——考虑到 Alexandra Park Canal 与后续 PCN 近在咫尺，这点很不错。
托儿中心与一间商用店也能在一定程度上提升住户的日常便利。
主要设施集中在第 7 层（位于 1-6 层多层停车场之上）。
这与邻近的 Commonwealth Towers 大不相同。那里虽在高层设置了一些“口袋型”设施，但并无这里这样的大型主设施。
第 7 层平台同时服务于两栋住宅楼，因此无论住在哪一栋，前往都十分方便。
最后，平台朝向地铁站一侧已设置必要的遮挡，避免下方“抬头族”的窥探，保障私密性。
遗憾的是（或从私密角度看是好事），这一理念并未延续到顶层。两栋楼在顶层各自配备独立设施。
尽管设施命名略有不同，但可以看出开发商尽量保持两栋楼的相对一致性，例如两侧都设有类似的空中/室内健身房，以及类型相近的设施组合。
无论如何，高楼层的景观绝佳，下班后来此放松是不错的选择。
最佳 Stack
Stack 1-7 与 14-19 朝东北，Stack 8-13 与 20-26 朝东南。
居住在 Stack 14-19 的住户，会受到后方 HDB 的一定遮挡。
左侧最近的是 Block 83 Strathmore Avenue，约 21 层高。右侧更高，为 Strathmore Avenue 的 Block 48 与 49，分别约 30 与 40 层。
鉴于 Queens Peak 的住宅最高至 44 层，除顶层单位外，这些 Stack 想获得完全无遮挡的景观并不容易。
至于 Stack 1-7，前方是低层的 Church of the Good Shepherd（5 层），更远处可见 Dempsey Hill 与 Botanic Gardens。
景观虽好，但请注意 Queens Peak 的单一车行出口（Dundee Road）将与教堂会众共用，周末车流会较大。
而对住在 Stack 8-13 与 20-26 的住户，前方是 Queenstown MRT 轨道以及随后 9-13 层高的 Stirling Road HDB（181 – 183）。
再远些是 Mei Ling Street 的 HDB Block 146 与 147（22 与 24 层）。
若你的楼层高于这些建筑数层，便可远眺 Kent Ridge Park 的绿意、Queenstown 一带的城市景观，以及更远处的 Jurong Island 与周边海景。
但也要注意，面对高架地铁轨道，灰尘与噪音在所难免。
Queens Peak 价格评析
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 距离 MRT |
| Queens Peak (736 units) | 99-year leasehold | 2020 | $1,870 psf | 紧邻 |
| Commonwealth Towers (845 units) | 99-year leasehold | 2017 | $1,838 psf | 紧邻 |
| Queens (722 units) | 99-year leasehold | 2002 | $1,221 psf | 180m, 步行 2 分钟 |
| Stirling Residences (1,259 units) | 99-year leasehold | 2022 | $1,978 psf | 450m, 步行 5 分钟 |
| Alexis (293 units) | Freehold | 2012 | $1,448 psf | 550m, 步行 6 分钟 |
| The Anchorage (775 units) | Freehold | 1997 | $1,467 psf | 850m, 步行 10 分钟 |
| Margaret Ville (309 units) | 99-year leasehold | 2021 | $1,842 psf | 800m, 步行 11 分钟（Queenstown） 750m, 步行 10 分钟（Commonwealth） |
关注该片区私宅项目的读者会知道，这一带供应在相对紧凑的范围内并不算少。
就上表已建成的公寓而言，约 2km 半径内共有 3,371 套单位。
待 Stirling Residences 与 Margaret Ville 取得 TOP，区域总量将增至 4,939 套（或 增加 46.5%）。
撰稿时 2020 年第 3 区平均成交 PSF 为 $1,983。这个价格不低，但并不意外，因为其中 81% 属于新盘成交。相较之下，Queens Peak 当前要价 PSF 低于区域平均。
考虑到新增供应中有相当比例为投资者购入、意在出租的 1 与 2 卧，我们可预见 Stirling Residences 与 Margaret Ville TOP 后，房东之间为争取租客的竞争将会加剧。
我不打算在此深入讨论租金数据，但会对上面列出的项目稍作点评。
众所周知，Queens Peak 与 Commonwealth Towers 均与地铁站相邻。尽管有人会担心空气或噪音问题，但就 MRT 可达性而言，它们的吸引力毋庸置疑。
需要了解的是，尽管 Queens Peak 上市晚于 Commonwealth Towers，但其开盘价与 Commonwealth Towers 后期的要价非常接近。
因此，在总体总价更低的情况下，Queens Peak 的部分小户型实际成交均价甚至低于 Commonwealth Towers。这一趋势在 Queens Peak 的 2 与 3 卧上同样成立，因为其最小面积分别为 624 与 807 平方英尺。
| 项目名称 | 土地投标价 | 当前平均 PSF |
| Queens Peak (736 units) | $871 psf ppr | $1,870 psf |
| Commonwealth Towers (845 units) | $883 psf ppr | $1,838 psf |
| Margaret Ville (309 units) | $997 psf ppr | $1,842 psf |
| Stirling Residences (1,259 units) | $1,051 psf ppr | $1,978 psf |
再加上 Stirling Residences 的土地购入价为 $1,050 psf ppr（估算保本约 $1,600 至 $1,700），你就能理解为何 Queens Peak 早期价格颇具吸引力。这意味着即使在后期购入 Queens Peak 的买家，也因 Stirling Residences 的定价而获得了某种程度的价格“保护”。
Anchorage 则距离地铁较远，但更靠近 IKEA 与 Queenstown Shopping Centre 等主要配套。
同理，Margaret Ville 虽距离 Queenstown MRT 相对更远，但步行至 Commonwealth MRT 的距离更短。
就我个人而言，离地铁越近越好，而两站在功能上并无太大差别，所以它的具体位置并不令我特别心动。
话虽如此，大家都关心“性价比”。
从数据看，两处新盘 Stirling Residences 与 Margaret Ville 将抬高价格上限，而 Queens Peak 与 Commonwealth Tower 稍低，处于 $1,800+ psf 区间。
更早期的 Alexis 与 Anchorage 则跌至 $1,400+ psf。但更吸引我的是，这两处为 freehold。在该片区以此价格获取永久地契，价值看起来颇为可观，值得做更深入的研究。
最后，许多关注此区的买家往往会因 Queens 公寓的低 PSF 而心动。但老项目常见的问题同样存在。Queens 的 2 卧起步为 915 平方英尺（甚至大于 Queens Peak 的部分 3 卧）——因此尽管 PSF 更低，但总价仍更高。
Queens 也没有阳台，对于更重视室内可用面积的买家而言值得关注——只是要准备好更高的总价。
| HDB 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 距离 MRT |
| Sky Terrace | 99-year leasehold | 2015 | ~ $950 psf | 1km, 步行 13 分钟 |
| SkyVille | 99-year leasehold | 2015 | ~ $950 psf | 1km, 步行 13 分钟 |
我也想指出 SkyTerrace@Dawson 与 SkyVille@Dawson 两处更实惠的 HDB 选择，它们在我们的读者中颇受欢迎。
虽说没有公寓式设施，但两处楼高分别为 40-43 与 46 层，因此同样具备高层景观。且均为全落地窗与优秀立面设计（分别出自 SCDA 与 WOHA 建筑师）。
也别忘了即将落成的 Sky Oasis 与 Sky Parc@Dawson。待完成后经历 5 年 MOP，我们有望看到不少转售单位进入市场。
升值分析
从 URA 总体规划来看，区域内可开发用地并不多，除了 Tanglin Road 一处保留地块。
我所能想象到的较大规模更新，或来自部分老公寓的 en bloc（例如 Queens 或 The Anchorage）。
若那样的情况发生，我们可能再度见到业主更大胆的要价，以及更愿意接受这些价格的买家（当然还取决于当时经济/楼市环境）。
无论如何，未来数十年你都不太可能再见到另一处如此贴近 Queenstown MRT 的公寓——因此我对其长期资本增值仍持谨慎乐观态度。
支撑本区价格的最大基础，或来自周边众多的 HDB 住户，他们中将有稳定的潜在升级者希望留在 Queenstown（如 SkyResidence@Dawson、SkyOasis@Dawson、SkyParc@Dawson）。
我们的结论
归根结底，我认为会看上 Queens Peak 的人，主要还是因为它的地段。
从上文你也能感受到，我并不喜欢它的外观设计，对项目的最终呈现也不算满意。有些地方做得不错，有些则欠考虑。
视具体户型而定，部分 2/3 卧存在公共卧室偏小的问题，波浪形阳台则明显是形式大于功能。在我看来，这样的外立面并不值得为之作出空间牺牲。
但话说回来，我必须再次强调，它最大的卖点是直接连通 Queenstown MRT。若你把通达性与便利性放在首位，且愿意在单位本身与设计的居住性上作出一定取舍，那么它值得纳入考虑。
若你仅以出租投资为目的看待这里，我建议深入研究本项目当前阶段的租赁去化能力，以及本区的平均租金水平（包括项目内与街区平均）。
最后，别忘了在测算租赁可行性时，对 Margaret Ville，尤其是 Stirling Residences TOP 入市后的新增竞争进行压力测试。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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