| 项目： | Queens Peak |
|---|---|
| 地区： | 03 |
| 地址： | Dundee Road |
| 产权： | 99-year Leasehold |
| 单元总数： | 736 |
| 占地面积： | 113,195 sqft |
| 开发商： | HY Realty + MCC Land |
| TOP： | 2020 |
在 4 年前的同一周，Queens Peak 面向市场推出，反响不俗，取得了 34% 的初始去化率（250/736 套售出）。
不远处的 Parc Riviera 则仅达到其中的三分之一，去化率为 13%。
不过，两者的一个共同点在于对 1 与 2 卧室户型的强劲需求——这些户型很快就被寻求高出租率的投资者抢购一空。
如今，Queens Peak 自 2020 年 6 月取得竣工数月后，除 3 套顶层公寓外，其余单位已全部售罄。这个占地 113,195 平方英尺的项目，凭借与地铁的连接，注定将成为住户的便捷中心。
目前室内装修仍处于早期/中期阶段，因此工作日项目内的施工噪音仍在可闻范围内——而且据我所见，这里的户型与面积并不如多数人起初所期望的那样理想。
尽管如此，无法否认第 3 区项目的吸引力——通过直达的 MRT 线路紧邻 CBD，因此从未来升值角度来看，Queens Peak 的表现仍值得关注。
分析稍后展开，先带大家进行一次内部探访：
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Queens Peak 公寓深度探访
| 地下停车场 | 儿童游乐场 | 车道上下客点 |
| 健身房 | 标准泳道池 | 电梯大堂 |
| 主入口 | 24 小时安保 | 游泳池 |
在做 Queens Peak 的评测时，很难不提到 Commonwealth Towers——毕竟两者就紧挨在一块儿。在这里，Queens Peak 的车行入口并不在主干道上（Commonwealth Towers 则在主干道）。相反，它位于项目后方——Dundee Road 的尽头。
有些人可能会觉得这有点麻烦，因为车程更长了。但好处在于，转入的道路（Strathmore Avenue）位于红绿灯之后——因此在车流繁忙的时段，从这里转出至主干道 Commonwealth Avenue 会更容易一些。
除周日外，这里通常也不会出现太严重的车流拥堵，因为道路需与 Church of the Good Shepherd 共用。
不过我对岗亭的位置还是略有微词。进入项目的车道设有双道闸，一条供访客，一条供住户。但安检的位置恰好在单车道处（且位于有顶棚处）。所以如果你是住户，刚好排在几辆等待安检的车后面，你很可能会想超车——但这会有一定危险，因为很难看清是否有车辆正从 Queens Peak 驶出。
园区内设有两个上下客区，一个用于快速上下客，另一处——更隆重的住宅抵达区。好的一面在于，它有良好的遮蔽，并且空间足够，可同时供多辆车上下客而不致拥堵。
但另一方面，观感并不出众——棋盘格地面、灰色大理石，直白地说，略显沉闷。
虽然我喜欢在进入电梯大堂前的那处水景喷泉，但对这里而言，利少弊多。
正如上面所说，这种乏味的设计风格也延续到了大堂其他部分。或许我是更习惯当下较暗、偏现代的设计风格——但这里白墙与棕色墙面的混搭并不吸引人——多少给人一种未完成的感觉。
还有一点很奇怪，MCST 办公室的位置过于显眼——多数项目都会更巧妙地隐藏起来。
一层也设有儿童游乐场——位置看起来或许有些奇怪，但实际上也是为旁边的托儿中心服务。
再次强调，这个项目的设计对我而言确实颇为独特。若不明说，把上面那张照片给别人看，我敢说大多数人会以为是现代办公空间。这并不难看，只是对我来说，缺少住宅应有的温度感。
至少，这处游乐场能引入自然光，尽管由于建筑层高的关系，阳光显得有些遥远。
彩色玻璃的确为 Queens Peak 的外观增添了些许活力，但很难让人真正兴奋。弧形阳台及整体设计更像是停留在 1990s 的产物。与一旁现代利落的 Commonwealth Towers 相比，这种反差更加明显。
当然，审美主观见仁见智，但我想多数人不会太反对我的看法。
在一层，你还能从侧门通往主干道及巴士站。
从这里可以清楚看到 Queens Peak 最具吸引力的卖点之一（甚至可说是最大卖点）——直达 Queenstown MRT 站。体验过这种便捷后，再回到“步行 5 分钟”到 MRT 的状态会很难（尽管这听起来有些挑剔）。
一层也设有访客停车位。虽然是露天的，但我很高兴看到车位数量尚可——如今不少新盘甚至已不再为访客预留车位。
至于住户，则是多层停车场配置。
车位并非 1:1 配比，这在如此便捷的位置（且紧邻 Queenstown MRT）是可以理解的。准确地说，共有 589 个车位（对应 736 个单位），先到先得。
虽然并非绝对，但通过车库的营造常能看出公寓的“豪宅野心”。这里原始混凝土的外观与多层式构造（显然比地下车库更节省成本）也说明了一些问题。
回到电梯大堂，几乎让人以为到了另一个项目。黑色大理石墙配合下照灯，营造出更显精致的氛围。
接下来是 7 楼的设施平台，这里汇集了 Queens Peak 的大部分主要设施。
这一层可见多处不同的休憩座位区。
与多数项目一样，有些角落明显更为宜人。我想这些位置的使用率会相对较低，尽管氛围尚可，但景观一般——若要看景，还是去 27 楼更好。
Party Loft 位于略高的地势——在私密性方面更有优势。
空间不小，设有座位与吧台及吧椅。从吊扇可见，这是个露天空间；因此尽管地势较高，但开放式的属性意味着它并不是最私密的所在。
侧面还有更多的座位区。
此处大多为开放空间，好在预留了有顶走道，方便在各处之间穿行。
7 楼设施平台后侧是活动草坪，事实上更像是一片绿地。长度大于宽度，谈不上很宽敞。
由于周边一批新的 HDB 正在崛起（SkyResidence 与 SkyOasis@Dawson），Commonwealth Towers 的住户视野多少受阻。所幸这对 Queens Peak 的影响不大，因为并不正对这些楼栋。相反，教堂与 Queenstown Primary School 的低矮建筑，基本保证了较为开阔的视野。
从这里亦可看到 Kids Play Zone/Family Lawn/Pets Corner。我很喜欢 Queens Peak 的这一处：既私密，又具开放通透的氛围——在土地受限的高层项目中并不常见。
对于有孩子的家庭而言，这无疑是遛娃或带宠物的绝佳去处。比起项目中间的小型游乐场要好上太多；而且孩子在这里尽情玩耍也不易打扰其他住户——可谓双赢。
回到活动草坪，多功能室其实就在其前方。虽然 736 户仅配备一个多功能室略显不足，但它的面积确实不小。我喜欢它的朝向，且与其他设施有一定的距离。除非有人特意在园区内漫步（说实话大可不必，旁边的公园连道更适合），这里基本上相当私密。
当然，你也可以将其向草坪一侧打开，举办活动或聚会。
回到 Queens Peak 面向地铁一侧，能看到项目唯一的游泳池。长度为 50m——这是如今大型项目的标配与最低要求。
虽然我更希望它朝向 Dawson 背面，但也理解局限——毕竟住宅楼应该尽量远离主干道与地铁轨道。
话虽如此，由于泳池位于 7 楼，且高于地铁轨道，因此整体感觉较为开阔，不会显得局促。这是高层项目常见的问题之一，这里算是加分项。
但泳池平台的实用性就稍显不足了。照片里 8 张躺椅排开很美观，但彼此间距较小，高峰时段的使用体验恐怕不太舒适。
鉴于平台的布局，想再拉开间距也不太现实——有些可惜。虽说在泳池底端还有一处相对私密的角落，摆放了另外 4 张躺椅。
沿着泳池，你会看到常见的池畔配套。这处是 Pool Loft，配有吧台与多样座位。
旁边是 Pool Lounge。同样配有各类座椅与茶几，角落里还有吧台。此处层高更高，且与泳池平台同层。
有趣的是，泳池淋浴区颇为亮眼。这里的设计比较时髦，也更显现代。
盥洗室亦是如此，设计精致、观感良好。我平时不太会特意提浴室，但在 Queens Peak 整体设计走向上，我确实有些困惑：有些区域投入了更多心思，但未必是最该优先考虑的部分。
靠近泳池尾端，还有一处 Aqua Spa Bed，算是贴心的小细节。
总体而言，Queens Peak 只有一个泳池还是略显遗憾——尤其是对比 Commonwealth Towers 的两个泳池。或许可以归因于 Queens Peak 略小的土地面积（113,195 平方英尺，对比 Commonwealth Towers 的 130,102 平方英尺）。
主泳道池之外是儿童戏水池，面积不算小。
设施平台的最尽头是露天美食用餐亭。
我喜欢这片空间，通风开阔。配有充足的桌椅，以及常见的吧台与用餐配套。
在相对静止的日子里，还可以开启吊扇加强通风。
周围的水景也提升了整体氛围。
担心用餐亭预订不易？不用太担心，这里有两处。
接下来是 27 楼设施平台。顾名思义，高层项目的魅力多半在于景观，因此我认为这一层会颇受住户欢迎。
需注意的是，大楼其实最高至 44 层，但由于有 4 套顶层公寓，这里将是低楼层住户可达的最高观景点。
此处休憩区名副其实，可尽享高处景观。
在这里更能看清我之前提到的朝向 Dawson 的景观。除了附近同为高层的HDB 外，你朝向 landed Ridley Park 的视野基本无遮挡。且那片丰沛的绿意非常养眼。
除了多处座位区，这里还有额外的用餐空间，边享美景边用餐。
我也很喜欢健身房设置在顶层设施平台而非泳池旁。锻炼时拥有如此开阔的视野，对我来说确实很有激励作用。
健身房的配置也很完整，既有有氧器械，也有种类丰富的自由重量区。
更棒的是，Sky Gym 还配有挑高。加上近乎落地窗的开窗，空间更显通透明亮。
另外，如果你在想，这个健身房仅供该栋住户使用。两个楼栋（1 与 3）在顶层都有同样的设施镜像配置。就健身房而言，Queens Peak 的配套供给相当到位。
不仅是室内健身房，户外训练区的器械也很齐全。此等高度配合穿堂风，我想也会颇受欢迎。
如前所述，27 楼有多处用餐选择——这处空中餐厅便是其一。
也有更多座位可静坐观景。
尽头是社交湾，再次提供不同的座位选择，并设有棋类休闲区与吊床区。另一栋则以户外桌球区作为不同点。
Queens Peak 位置分析
Queenstown 是新加坡最早的住宅区之一。熟悉该区的人或许知道，新加坡首家分馆图书馆与理工学院均从这里起步。
如今，这个开创性的卫星城早已今非昔比，与昔日沼泽与墓园遍布的景象相去甚远。鉴于其中心位置，可以说是新加坡较受欢迎的居住地之一。
Queens Peak 就在 Queenstown MRT 站旁，并通过侧门与车站相连（截至撰稿时该侧门尚未开放）。
紧邻它的是同样刚 TOP 不久的 Commonwealth Towers；另一侧分别是 Church of the Good Shepherd、Queenstown Primary School，以及即将落成的 SkyOasis（为该区一系列时尚 HDB 更新的一部分）。
其另一大优势在于可直连 Alexandra Canal 步道，并通往 Alexandra Park Connector。若你喜欢骑行，从那里事实上可以一路骑到 Marina Bay/CBD；即便不骑行，这也是清晨或傍晚散步的好去处。
配套与便利
超市杂货
| 杂货商店 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| FairPrice - Dawson Road | 550m, 7-min walk |
| Sheng Siong - Dawson Road | 550m, 7-min walk |
| FairPrice - Stirling Road | 750m, 10-min walk |
购物商场
| 商场集群 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Alexandra Ikea/Queenstown Shopping Centre | 1.3km, 5-min drive OR 1km, 15-min walk |
| Holland Village Malls | 3.5km, 10-min drive |
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 学前（步行 1km 内） | Queenstown PCF KindergartenMapleBear PreschoolChildren’s Cove Preschool |
| 小学（车程 3km 内） | Queenstown PrimaryAlexandra Hill PrimaryGan Eng Seng PrimaryAlexandra PrimaryNew Town Primary |
| 中学（车程 3km 内） | Queenstown SecondaryQueensway SecondaryCrescent Girl’s SchoolBukit Merah Secondary |
| 国际学校（车程 3km 内） | Razum International SchoolAscentia International SchoolInvictus International SchoolISS International SchoolKingston International School |
| 初级学院（车程 5km 内） | Anglo-Chinese Junior College |
| 大学（车程 5km 内） | National University of Singapore |
| 理工学院（车程 10km 内） | Singapore PolytechnicNgee Ann Polytechnic |
公共交通
| 巴士站 | 停靠巴士 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Queenstown Stn Exit B/C’ | 51, 111, 145, 186, 195, 195A, 970 | 100m, 1-min walk |
| ‘Queenstown Pr Sch’ | 32, 122 | 450m, 5-min walk |
最近的 MRT： Queenstown MRT - 90m, 1-min walk
Queens Peak 最大的 USP 无疑是公共交通的便捷。紧邻地铁意味着会有来自轨道的噪音（清晨/深夜更明显），但在我看来，这点取舍是值得的。
前往 Orchard 的住户可在 ‘Blk 53A CP’ 站搭乘 111 号巴士，跨 9 站约 11 分钟直达。
前往 Raffles Place MRT，则可从 Queenstown MRT 直达，5 站约 10 分钟车程。
私家车出行
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 5.6km, 15-min drive |
| Orchard Road | 4.2km, 13-min drive |
| Suntec City | 8.1km, 25-min drive |
| Changi Airport | 26.5km, 31-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 33km, 42-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 16.4km, 25-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.3km, 10-min drive |
| Mapletree Business City | 3.8km, 15-min drive |
| Tuas Checkpoint | 22.8km, 27-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 20.7km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 10.9km, 20-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 21.2km, 27-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 5.8km, 15-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 25.5km, 35-min drive |
*注：车程时间以高峰时段计算
最近道路出入口：1 个出入口，接入 Dundee Road
总结：驶出单车道的 Dundee Road，随后需行经 Strathmore Avenue，再接入主干道 Commonwealth Avenue（位于东西线 MRT 轨道下方）或 Dawson Road。
开发团队
开发商（HY Realty + MCC Land）
不要被 MCC Land 的名字所混淆。实际上，HY Realty 是本项目的“主要开发商”，而 MCC Land 在项目过程中担任营销与项目管理主导（他们多次扮演此类角色）。
HY Realty 与中国开发商 Hao Yuan Investment（2010 年在新加坡成立）拥有相同股东背景。
若你担心其相对“年轻”的历史，不妨采用最稳妥的方式评估开发商实力——即回看其过往项目。
HY Realty 的过往项目涵盖高低层，包括 Sea Horizon（Pasir Ris）、Northwave EC（Woodlands）、Nautical Condominium（Sembawang）与 Forestville EC（同在 Woodlands）。
如你所见，这些项目并非 CCR 或 RCR 项目，因此这是其首个 RCR 开发。
上述项目整体完成度不俗，且 4 个中有 3 个以自然为主题；不过受空间与景观一致性限制，此类风格在本项目中并未延续。
建筑师（AGA Architects）
AGA Architects（Atelier Group Architects 缩写）自 1979 年以来，设计了多座高层住宅项目。
其中包括 Coastline Residences、Jurong Gateway、3 Cuscaden、The Santorini 与 Sea Horizon。
从最后一个项目可见，AGA Architects 与 HY Realty 曾有合作经验——这点令人安心。
从设计风格看，其项目类型较为多样，未见特定风格倾向；但在新加坡已操刀 12 个以上高层住宅condo，专业能力不言而喻。
承建商（China Jingye Construction Engineering）
China Jingye Construction 是 MCC Land 的建设部门。
同样，其在高层住宅方面经验丰富，建造过 The Nautical、The Santorini、ForrestVille 与 The Poiz Residences。
更有意思的是，他们在商业项目方面也颇具资历，负责过 Resorts World Sentosa、Woodlands Checkpoint 与 Singapore Expo，可谓全方位的资深团队。
最后，你会发现上述多数项目与 HY Realty、AGA Architects 的过往作品有所重叠，再次验证了合作关系的可靠性。
户型配比
| 户型 | 数量 | 面积（sqft） |
| 1-Bedroom | 152 | 425 - 441 sqft |
| 1-Bedroom + Study | 114 | 484 - 495 sqft |
| 2-Bedroom | 190 | 620 - 809 sqft |
| 3-Bedroom | 228 | 784 - 1,040 sqft |
| 4-Bedroom | 32 | 1,480 sqft |
| 5-Bedroom | 16 | 1,947 sqft |
| Penthouses | 4 | 4,519 - 4,778 sqft |
这里涵盖从 1 至 5 卧室的各类户型，以及顶层公寓。
如前所述，除 3 套顶层公寓外，其余单位均已售出。
装修方面，客餐厅为石材地面，卧室为木地板。层高为常见的 2.9m，走道、杂物间、浴室及部分厨房约为 2.4m。
厨房电器为 Smeg，厨房（如水龙头、台面）与主卫配件为 Kohler。主卧还配备数字保险箱。
1 与 2 卧室分布在 08 - 26 层；而 3、4、5 卧室及顶层公寓位于 28 - 43 层。
1 至 4 号堆叠的单位配备私家电梯。
户型面积
需注意，Queens Peak 于 2018 年“shoebox 单位”地段比例限制出台前 2 年开工，因此这里能看到相当比例的此类小户型。
在我看来，这里的 1-3 卧室面积与当下市场平均值一致（即偏小）。而 4 卧及以上则较为宽裕（高于平均），但这也意味着更高的总价。
2 与 3 卧室在公共卧室尺寸与整体面积上受限较多。为控制总价，确实做出了一些取舍——整体宜居性就是其中之一。以 624 平方英尺的户型为例，公共卧室较小，难以摆下大号床。
波浪形的阳台也无益于实用性，内凹的弧线导致空间利用效率不高——更不用提为配合弧线而变大的AC ledge，也是对面积的占用。
堆叠与朝向分析
项目总平面图
占地约 113,195 平方英尺，因此在地面层并没有太多空间安置设施。
更何况项目紧邻地铁站与车流，我很高兴主要设施并未放在这一层。
总的来说，地面层功能明确、不显杂乱。
这里也有一些公共步行空间，并配备自行车停放区——考虑到 Alexandra Park Canal 与后续 PCN 近在咫尺，这点很不错。
托儿中心与一间商铺也能在一定程度上提升住户的日常便利性。
主要设施位于 7 楼（建于 1-6 层多层停车场之上）。
这与邻近的 Commonwealth Towers 很不同。后者也在高楼层设置了一些零星设施，但并无如本处所见的主设施集中布局。
该层为两个塔楼所共享，因此无论居住在哪一栋，前往都较为便捷。
最后，通过必要的屏障，将下方 MRT 方向的视线进行了适当遮挡，保障了隐私。
遗憾的是（或从私密性角度看是好事），这一布局并未延续至顶层。两个塔楼在顶层分别设置各自的设施。
尽管部分设施名称不同，但很明显开发商力求两栋楼之间的大致一致性。你会发现两端都设有相似的空中/室内健身房，以及相近类型的设施。
无论如何，高楼层带来极佳景观，也是下班后放松的好去处。
最佳堆叠
1-7 与 14-19 号堆叠朝东北；8-13 与 20-26 号堆叠朝东南。
居住在 14-19 号堆叠 的住户，会受到后方 HDB 的部分遮挡。
最左侧为 83 Strathmore Avenue，约 21 层；右侧则为更高的 Strathmore Avenue 48 与 49 座，分别约 30 与 40 层。
鉴于 Queens Peak 最高至 44 层，若非顶层公寓，这些堆叠留给“无遮挡”景观的空间并不多。
至于 1-7 号堆叠，正对 Church of the Good Shepherd，为低层项目（5 层）。其后可望见 Dempsey Hill 与 Botanic Gardens 一带。
虽然景观不错，但需注意 Queens Peak 的单车道出口（Dundee Road）也为教堂使用——因此周末车流会较为拥挤。
对于 8-13 与 20-26 号堆叠，则面向下方 Queenstown MRT 轨道，以及其后的 Stirling Road HDB（181-183 座，9-13 层）。
更远处是 Mei Ling Street 的 146 与 147 座 HDB，分别为 22 与 24 层。
若你住在更高的楼层，则可望见 Kent Ridge Park 的绿意，Queenstown 一带的城市景观，以及更远处的 Jurong Island 与海景。
不过需留意，对着高架 MRT 轨道，粉尘与噪音问题在所难免。
Queens Peak 价格评述
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 距 MRT |
| Queens Peak (736 units) | 99-year leasehold | 2020 | $1,870 psf | Immediate |
| Commonwealth Towers (845 units) | 99-year leasehold | 2017 | $1,838 psf | Immediate |
| Queens (722 units) | 99-year leasehold | 2002 | $1,221 psf | 180m, 2-min walk |
| Stirling Residences (1,259 units) | 99-year leasehold | 2022 | $1,978 psf | 450m, 5-min walk |
| Alexis (293 units) | Freehold | 2012 | $1,448 psf | 550m, 6-min walk |
| The Anchorage (775 units) | Freehold | 1997 | $1,467 psf | 850m, 10-min walk |
| Margaret Ville (309 units) | 99-year leasehold | 2021 | $1,842 psf | 800m, 11-min walk (Queenstown) 750m, 10-min walk (Commonwealth) |
关注该区私宅项目已久的人会知道，这一带（范围并不大）供应相当可观。
仅看已落成的项目，上述范围约 2km 内共有 3,371 户。
待 Stirling Residences 与 Margaret Ville TOP 后，将达到 4,939 户（或 增加 46.5%）。
截至撰稿时，2020 年第 3 区的平均成交价为 $1,983 psf，这个水平或许不低，但并不意外——因为其中 81% 为新盘交易。相应地，这也使 Queens Peak 当前的叫价 psf 低于区内平均。
考虑到这批供应中有大量被投资者购入、用于出租的 1 与 2 卧室，我们可以预见，一旦 Stirling Residences 与 Margaret Ville TOP，区内房东之间的租客竞争将更趋激烈。
我暂不深入展开租金数据，但会简述一下相关项目。
如我们所知，Queens Peak 与 Commonwealth Towers 均紧邻地铁站；尽管有人会纠结空气与噪音问题，但在 MRT 可达性上，它们的吸引力毋庸置疑。
需要了解的是，尽管 Queens Peak 晚于 Commonwealth Towers 推出，其开盘价与后期 Commonwealth Towers 的要价基本一致。
因此从总体总价上看，部分小面积单位在 Queens Peak 的成交均价甚至低于 Commonwealth Towers。这在 Queens Peak 的 2 与 3 卧室上也成立——因为其最小户型分别为 624 与 807 平方英尺。
| 项目名称 | 土地中标价 | 当前平均 PSF |
| Queens Peak (736 units) | $871 psf ppr | $1,870 psf |
| Commonwealth Towers (845 units) | $883 psf ppr | $1,838 psf |
| Margaret Ville (309 units) | $997 psf ppr | $1,842 psf |
| Stirling Residences (1,259 units) | $1,051 psf ppr | $1,978 psf |
加之 Stirling Residences 的土地购入价为 $1,050 psf ppr（估算保本价约 $1,600 至 $1,700），你会明白为何 Queens Peak 早期的价格相当具有吸引力。这也意味着，即便在后期入手 Queens Peak 的买家，因 Stirling Residences 的推出而获得了一定的价格“保护”。
Anchorage 则与地铁站稍有距离，但更靠近主要配套，如 IKEA 与 Queenstown Shopping Centre。
类似地，Margaret Ville 虽离 Queenstown MRT 稍远，实则步行至 Commonwealth MRT 更近。
就我个人而言，步行至地铁越近越好，两个站点差异并不大，因此其具体位置对我吸引力一般。
话虽如此，大家都关心“性价比”。
就目前所见，两个新盘 Stirling Residences 与 Margaret Ville 将把价格上限推高，而 Queens Peak 与 Commonwealth Tower 稍低，位于 $1,800+ psf。
更老的项目如 Alexis 与 Anchorage，价格则回落至 $1,400+ psf——更吸引我的是它们为 freehold。在该区能以此价格买到 freehold，性价比颇具吸引力，值得更深入研究。
最后，许多看该区的买家常会被 Queens 的较低 psf 所吸引。但老项目的常见问题在这里同样存在。Queens 的 2 卧室起步为 915 平方英尺（甚至大于 Queens Peak 某些 3 卧室）——因此尽管 psf 更低，但总价仍更高。
Queens 基本没有阳台，重视室内可用空间的人会更钟情于此——但也要做好更高总价的准备。
| HDB 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 距 MRT |
| Sky Terrace | 99-year leasehold | 2015 | ~ $950 psf | 1km, 13-minute walk |
| SkyVille | 99-year leasehold | 2015 | ~ $950 psf | 1km, 13-minute walk |
我也想指出 SkyTerrace@Dawson 与 SkyVille@Dawson 这两处更便宜的 HDB 选择，它们在我们的读者中颇受欢迎。
虽说这两处 HDB 不配备公寓式设施，但楼高分别达 40-43 与 46 层，因此同样能享受高层景观。更不用说全落地窗立面与出色的外观（分别由 SCDA 与 WOHA 操刀）。
别忘了 Sky Oasis 与 Sky Parc@Dawson，预计很快将落成；在随后的 5 年 MOP 期后，市场上也将出现一批合适的转售单位。
升值分析
查看 URA Master Plan，你会发现该区尚待开发的土地不多，除了 Tanglin Road 一处保留用地。
我认为若要出现较大规模的再开发，可能只能通过部分老旧公寓的 en bloc（如 Queens 或 The Anchorage）。
若真如此，我们或将再次看到业主更大胆的要价，以及更多买家愿意接受（当然仍取决于当时的经济/楼市环境）。
无论如何，未来数十年内，你几乎不可能再在 Queenstown MRT 旁获得如此近的公寓用地——因此我对其长期资本增值持谨慎乐观态度。
该区价格的最大底层支撑，或来自周边大量的 HDB，其中不乏希望留在 Queenstown 的潜在升级客。请注意，数量可观（SkyResidence@Dawson、SkyOasis@Dawson、SkyParc@Dawson）。
我们的看法
归根结底，我认为多数关注 Queens Peak 的买家，主要还是看重其地段。
正如你从评测中所见，我并不喜欢其设计，对项目最终的呈现也不算满意。有些部分不错，有些则考虑不周，显得有些割裂。
视具体户型而定，某些 2/3 卧室的公共卧室偏小；加之波浪形阳台，更是以形式牺牲了功能。在我看来，这样的外立面并不值得这种取舍。
但话说回来，我必须重申，其最大卖点是与 Queenstown MRT 的直连。若你将连通性与便利性置于首位，并愿意在户内宜居性与设计上做出一定取舍，这里仍值得一看。
如果你仅以租赁投资为目的关注此处，我建议深入研究当前时点下项目的可租性，以及区域的平均租金水平（包括本项目与街区平均）。
最后，别忘了为 Margaret Ville，尤其是 Stirling Residences TOP 后入市的新增出租供给，进行额外的可租性压力测试。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。
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