17,825 平方英尺 Marine Parade HDB 商铺以 $25M 成交：新加坡罕见的 Strata 零售单位交易

位于 Marine Parade 的一间 HDB 商铺由 Knight Frank Singapore 的拍卖团队以 $25 million 售出。位于 86 Marine Parade Central、面积 17,825 平方英尺的单位已售予一名培训中心经营者，成交价折合 $1,402 psf。

据 EdgeProp 报道，这个大型单层商业单位曾由 Popular 书店租用逾 37 年，直至 2023 年门店结束营业；在挂牌出售前曾空置数月。

该单位由业主于 2025 年 10 月推出市场，并由 Knight Frank 推广。当时要价为 $38 million（$2,132 psf）。

Knight Frank 强调了该单位的面积与布局，可为新业主提供灵活度以探索多种用途——包括 F&B、展厅或联合办公空间——须经批准。

该单位位于 Marine Parade Promenade（紧邻 Parkway Parade 的商业与零售集群）内，坐落于构成该集群的六座商业楼之一的二楼。

该物业为 83 年租赁权，自 1993 年起算，尚余约 50 年租期。

这一 HDB 商业集群毗邻该区大多数配套与零售建筑，包括 Marine Parade Central Market and Foodcourt、Fairprice Finest、IMall 及 Parkway Centre。新建的 Marine Parade Community Building 亦在附近。邻近学校包括 Tao Nan School、CHIJ Katong Primary School 和 Tanjong Katong Primary School。 

随着 Thomson-East Coast Line 上的 Marine Parade MRT 站于 2024 年 6 月通车，东海岸这一带的公共交通可达性显著提升。该站距离正在开发中的 Bayshore 区仅三站之遥——这是东部最新的临海社区——未来将有新的 BTO 项目及如 Vela Bay 等公寓落成。

HDB 商铺对物业投资者的持久吸引力

此面积的 Strata 零售单位交易实属罕见，尤其在 HDB 商铺领域；须知政府自 1998 年起已停止将 HDB 组屋区内的商铺出售给私人业主。 

目前约有 8,500 个由私人持有的 HDB 商铺，相比之下，全岛另有约 7,000 个单位为直接向 HDB 出租。这使得 HDB 商铺成为新加坡持有最为紧箍的商业资产之一。

与住宅物业不同，HDB 商铺不需缴付任何额外买方印花税，因此对本地与海外投资者而言具有吸引力。 

历来，HDB 出租商铺的入场价较其他类型商业单位更低，背后有若干原因。

首先，较新的 HDB 商铺多位于新近开发的社区，例如 Punggol、Bidadari，甚至 Tengah。虽然这为零售商提供了庞大的固定客群可予以转化，但每份租约通常仅约三年，期满是否续租由 HDB 斟酌决定。

对于已售出的 HDB 商铺，其租金由各自业主决定，类似于私人物业。过去一年，由私人持有的 HDB 商铺租金已翻倍。私人房东持有的 HDB 商铺中位数租金，从 2024 年第二季度的每平方英尺 $3.51（psf）上升至 2025 年第二季度的 $7.34 psf。

针对国会就部分 HDB 商铺租金上涨所提出的询问，政府于 2025 年 9 月表示，若有需要，将有选择性地收购由私人持有的 HDB 商铺，以满足新增零售供应的需求。 

约有 740 间由私人持有的 HDB 商铺是以 30 年租期出售。其余约 7,700 间由私人持有的 HDB 商铺则以 99 年租期出售，且剩余租期均在 30 年以上。

在供应受限导致 HDB 商业单位稀缺的背景下，叠加较长的租约结构与毛租金回报率，带来持续稳定的承租需求。

为何 Marine Parade 具备溢价能力

东海岸地区正迎来更多重建与活化计划，预计将以全新混合用途飞地与更为多元的私宅与公共住房社区重塑该区。重要规划包括 Bayshore 的发展，以及“Long Island”工程——一项自 Marina East 至 Tanah Merah、面积 800ha 的填海项目。

在新地铁站与如 Parkway Parade 等地标型商场的加持下，Marine Parade 已是备受欢迎的社区。但随着区域逐步转型，业主的租金回报潜力料将进一步提升。根据此前披露的交易，据报毛回报率可高达 4%。

此次位于 Marine Parade Promenade 的 17,825 平方英尺商铺成交，释放出郊区商业资产受青睐程度上升的信号——背靠成熟稳固的社区与庞大的常住人口基础。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。