| 项目： | LIV@MB |
|---|---|
| 地区： | 15 |
| 地址： | 114A-D Arthur Road |
| 产权年限： | 自 2021 年 11 月起 99 年 |
| 单位数量： | 298 |
| 占地面积： | 140,758 平方英尺 |
| 发展商： | Bukit Sembawang Estates Limited |
| TOP: | 2024 |
在第 15 区长大，说我对这一带情有独钟并不为过。其中特别钟爱的之一便是 Mountbatten——新加坡第一条海滨“百万富翁街”。自 1850s 起，新加坡不少显赫家族在此兴建临海洋房。为便于理解，在 1960s 末为修建 ECP 而展开的填海工程之前，大海与此地真可谓近在咫尺。
如今，靠海的地理位置与便捷通达 CBD，使第 15 区持续成为最受青睐的居住地之一。它常被视为传统核心第 9、10、11 区之外的优选替代。随着 Thomson East Coast Line 未来 2 年内通车，公共交通连通性将进一步提升，吸引力或更胜以往。事实上，2019 年 PropertyGuru 的一项调查显示，每 3 名新加坡人中就有 1 名有意在此置业。
即便在上述背景之下，Mountbatten 仍是 D15 的明珠。Meyer Road 一排豪华高层公寓坐拥全景海景，而沿线最后一栋保留的有地住宅，更不时提醒人们其屋主的显赫与传承。或许有人并不知情，这座豪宅是 Lee Kong Chian 及其后人的家族府邸。Wilkinson、Branksome 与 Goodman Road 所构成的大型有地住宅区，同样是许多预算更高的有地买家考虑入手的知名街道。
Mountbatten Road 本身在 1920s 建有大量维多利亚与 Art Deco 风格的宏伟洋房。随着其中一些被拆除以兴建较新的房屋，URA 于 1993 年将 15 栋洋房列为保留建筑，以延续本区的历史与魅力。其中包括昔日的 Chansville——传奇的 Chan 家族（在 1960s 与 1970s 统治泳坛）的宅邸，以及 Sing Hoe Hotel，目前正以 $27 million 出售。
在更深入了解本区之后，我希望通过本次评测更立体地呈现 LIV@MB 周边的风貌。该新盘位于 Mountbatten Road 附近的 Arthur Road，部分单位面向保留洋房与更广阔的有地住宅区。这个 99 年地契地块由 Bukit Sembawang 以en-bloc 方式以 $345 million（$1,280 psf）收购，放到今天看来无疑是一个精明之举。
关于社区就说道这里，让我们直接进入 Insider Tour！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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LIV@MB 深度探访
不得不先说，LIV@MB 的开发商在示范单位上下了很大功夫。整体观感让人联想到会所的氛围；此外，搭建大型沙盘模型是个明智之举，能让你更直观地体会这里 80/20 的景观与户数比例。
LIV@MB 由三栋 20 层塔楼与一栋 19 层塔楼组成，独特之处在于每栋仅有 4 个单位。听起来似乎不起眼，但在提升每个单位的宜居性方面，实际影响远超你想象。
让我解释一下。这意味着每个单位——无论是 1 卧室还是 4 卧室——都不会与相邻单位共用一面墙。由此，每个单位都能拥有大量开窗与自然通风（下文示范单位评测会详述）。这确实是非常出色的设计。
正如上文所述，LIV@MB 采用 80/20 的景观与户数比例，使其跻身此类项目的翘楚之列——与 Meyer Mansion、Ki Residences 等比肩。
在建筑层面，LIV@MB 外立面上的六边形鳍片灵感源自土生华人（Peranakan）文化。3 与 4 卧室单位内设置的屏风也延续了这种元素。这呼应了更大 Katong 区域中深厚的土生华人历史，提醒住户感受此地的传承与底蕴。
项目出入口位于 Arthur Road，紧邻 Mountbatten Road。若你沿 Mountbatten Road 驾车回家，沿途会经过多座带有欧式风格的保育平房，时刻提醒你所处环境的历史底蕴（也平添几分闲适气息）。事实上，Arthur Road 自身就坐落着多幢黑白洋房，因此整体居住氛围更为静谧。
驶入园区后，出入均为单车道；考虑到全盘仅 298 个单位，这样的配置应当足够。此处还设有侧门，朝 Meyer Road 步行约 3 分钟即可抵达即将开通的 Katong Park MRT。地下停车场提供 285 个车位，可覆盖 95% 的单位。鉴于 LIV@MB 距离 Katong Park MRT 十分近，我对如此充裕的配比感到惊喜。当然，我也留意到本盘以 3 卧室为主、售价起步逾 $2.3 million，预期不少家庭会拥有一至两辆车。
无论如何，鉴于新加坡推进 car-lite 愿景，未来趋势是年轻一代更依赖骑行与公共交通——因此在入口旁设立专用自行车存放区，值得肯定。
车道略行即至迎宾庭院，名为 The Forecourt，为一处尺度气派且设有遮蔽的迎宾空间，对住户与访客都颇具仪式感。以 298 个单位的体量而言，如此铺排相当亮眼。
我尤其喜欢的一点是，视线可以‘穿过’ Mountbatten Lawn 与 45m 标准泳池，直抵这里的主会所 Mountbatten Hall。顺带一提，餐厅、会所与健身房被打造为 5 座独立的‘house’，我认为这是对周边成熟有地社区的一种致敬。此举确实增加了建造成本，但也让住户获得更接近有地住宅的感受，其中不少人或许就居住在附近。 这一带整体呈现出山顶度假村的氛围，我个人非常喜欢。
既然提到这里，就再多聊聊这 5 座各具特色的‘landed houses’。其中最为抢眼的 Mountbatten Hall，灵感来自昔日散落于此的海滨洋房。以现代方式诠释之下，它依然面向 45m 标准泳池，宽阔的餐厅铺设黑白马赛克砖。根据效果图，内部配备了一整套厨房设施，并可容纳 12 人入席——空间相当华美。
其余‘houses’中，还有 2 座同为用餐空间，体量较小。光是在这一片区域，就为 298 个单位提供了 3 处规范的用餐场所，已相当难得；此外，首层与空中设施亦设有其他餐饮空间。另有 2 座分别容纳室内与室外健身房。
泳池方面，中轴设有一条 45m 标准泳池，将 4 座塔楼分隔开来。虽非 50m，但少了 10% 并非大问题。更何况园区内并非只有这一条（屋顶亦设有一条），对住户而言应已足够。环境也很宜人，全段配置水上躺床；若不想下水，旁侧亦有日光躺椅。室内与室外健身房外还设有水上健身区，可满足不同情境下的运动需求。
针对儿童，标准泳池旁还设有戏水池，靠近车道处亦有浅水池。我也很喜欢这里加入草坪空间，进一步强化整片区域的开阔感。
第 15 区深受家庭欢迎，因此我很高兴开发商将这里的游乐场做得比常规更大。它位于项目后侧、A1 前方，占地颇具规模，且远离主干道车流废气，选址明智。家长照看孩子时，这里还设有花园亭，可遮阳避暑；若不看护，也可在旁边的小型健身区活动一下。
项目后场遍布绿化，即便孩子玩腻了游乐场，也可在这片区域自在奔跑。此处没有车流，安全更有保障。另一端还设有一座带顶花园亭，供你放松小憩。
园内这类可遮蔽的休憩空间相当多，我颇为欣赏，也为整个公寓与社区的生活方式加分。靠近 The Forecourt 的有 Rainforest Villa 与 Beach Villa；标准泳池两侧则为 Garden Villa 与 Grill。当然，后者亦将配备烧烤设施，并位于园区角落，为使用者提供更多私密性。
园区另一侧（与 Mountbatten Road 平行）亦设有花园步道，并点缀多处水景。
此处亦可便捷抵达巴士站，只是较意外的是并未设置遮雨棚。
了解了首层配套后，我们再来看 LIV@MB 的 2 处空中设施：其一为 11 层的 Sky Lounge（设泳池，可观邻近公寓景观），其二为 20 层的 Rooftop（设泳池，可眺望有地住宅景）。
先从 11 层的 Sky Lounge 说起。该层也设有住宅单位，并可直接连通 Sky Lounge——若你偏好此类便利，不妨重点考虑这些单位。
设施方面，这里另设 2 个用餐包厢供住户使用。顺应 WFH/混合办公趋势，亦配备 2 间学习/办公间。
需留意，这些均为开放式空间，未配备空调。另有 2 个不同尺寸的按摩池可供享用，且均隐蔽于一隅，避免旁人窥探。
最后来到 Rooftop，可谓本项目另一大亮点。此处设有一条 14.5m 的标准泳池，想象一下对望历史悠久的 Mountbatten 有地社区而畅游其间。尽管位于 20 层并非至高层，但朝向无遮挡的有地住宅区，视野在相当长时间内都将受到保障。这里还设有水上甲板，可一边倚靠休憩，一边欣赏景致。
这一层更显丰富，同时设有 Mountbatten Grill 与 Mountbatten Villa，皆十分适合宴请宾客。至少其中 1 处看起来配备空调，想必在节假日期间会非常抢手。
除此之外，这里还提供 Sky Grill 与 Sky Villa 可供选择。通观 LIV@MB 的餐饮设施配置，足见开发商充分考虑了住户所向往的生活方式——靠近海滩与海岸，同时远离城市喧嚣，整体更为松弛惬意。
较为挑剔的读者或许会指出这里未设网球场，但以当下的体量而言，多数项目本就不再配置，这是为营造更私密专享体验所作的取舍。若确实需要网球场，只能转向年代较久的楼盘，或在新盘中选择体量更大的项目。
话不多说，我们直接来看示范单位！
LIV@MB – 1卧室 A1 户型（46 平方米/495 平方英尺）评测
在 LIV@MB 中，1 卧室仅有 39 套（13%），我预计很快就会被抢购一空。当然，买家要愿意出手，还得有一个像样的平面布局，而这套 1 卧室大概已算是同类中的佼佼者。
在我看来，LIV@MB 这一户型从实用性角度可谓恰到好处，是我见过表现较好的之一。面积 495 平方英尺，在新盘中充其量只是略高于平均水平。然而，Bukit Sembawang 做出了一个在我看来非常实用、宜居的布局。先说基础配置：全屋为仿大理石瓷砖，层高 2.8 米——都与市场主流水平一致，谈不上惊喜。配色可选——要么是 1 卧室示范单位中的深色系，要么是 2 卧室示范单位中的浅色系（下文你会看到）。
更值得一提的是，开发商为 1 卧室提供可选的平面方案（可在标准 1 卧室与 Studio 开放式之间二选一）。需要注意的是，若为标准 1 卧室，将配工程木地板；若为 Studio 开放式，则为瓷砖铺装（示范单位即为后者）。
进入单位后，这个布局有几处独到之处。其一，常见的新盘 1 卧室往往把开放式厨房设在入户处，这大概不是最理想的“第一眼”。LIV@MB 反其道而行之，进门首先映入眼帘的是客厅与餐区（在当下新盘中可谓凤毛麟角），让人眼前一亮。
其二，如今不带阳台的户型并不多见。阳台当然有其好处，尤其是喜欢半户外空间的人，但也意味着额外成本。对阳台这件事，买家往往意见分化——要么喜欢，要么不喜欢，或者摇摆不定。在 LIV@MB，1 卧与 2 卧均可选择带阳台或不带阳台。本示范单位则没有阳台，或许能把预算留给更精致的家居。
最后，客餐厅采用“平行式”布局——如果你一时不明白，去到示范单位就会懂——这在 1 卧与 2 卧中几乎绝无仅有。平行式最大的优势，是相比传统布局能引入更多自然采光与通风。本例中，整条客餐空间沿线都是一整排窗户。
虽然相比现在的分格，我会更偏好更大（同时更少扇数）的窗片，但目前的做法也有好处——你可以自行选择开启哪一扇窗，而不必像大窗片常见的那样，仅能开启侧边的窗扇。
当然，尽管我很欣赏这种平行布局，事实仍是这套仅有 495 平方英尺，是一间小户型。也就是说，它更适合单身或情侣的居住需求。本次示范单位明显走“单身宅”的深色现代风格。 这或许会让空间显得比实际更紧凑一些，但并不影响这确实是个出色的平面布局这一点。
在客厅位置，你可以选择摆放电视柜。本例则改造成了学习/工作区，这在当下居家与办公室混合办公的环境下可以理解。即便设置了工作区，仍有空间摆下一张可容纳至少 3 人的 L 型沙发。
平行客餐布局的另一优势，是沙发与电视之间的距离更具弹性，这在传统布局中往往难以实现。至于餐区，这里只摆下一张双人位餐桌。虽然算是中规中矩，但我认为室内设计师本可以在视觉上更好地强化空间感。按需求与沙发尺寸不同，这里完全可以容纳至少四人位。总体而言，这是个相当灵活的布局，能让你按生活方式做取舍。客餐一体的面积为 18.8 平方米。
接着看厨房，本身面积为 5.9 平方米。考虑到多数 1 卧室甚至没有独立的厨房空间，这个表现相当亮眼。这里的厨房不仅避开了入户门一线，还带有一扇通向空调机位的窗户，因此你也可以选择把它封闭起来（但安装移门需自理）。将空调机位放在这里，也使得主卧可以拥有全高窗，这在当下几乎难得一见，十分出色。
就我个人而言，厨房的位置与功能性是一个很强的卖点，对常下厨的人更是加分。开发商将提供常规家电，包含独立式冰箱、2 区电磁炉、抽油烟机与洗烘一体机，均来自 Bosch。这家欧洲大众品牌也同样出现在近期的另一个新盘 Piccadilly Grand。此外，还会配备上、下层的整体橱柜，窗边另设类似小型备餐/储物区，收纳更为便利。
本户型唯一的浴室为双向入口（Jack-and-Jill）设计，可从厨房与卧室进入。面积 5.1 平方米，尺度相当舒适。你同样可以选择配色——此处采用较深的主题，与整套“单身宅”风格呼应（黑色台盆也颇为少见）。墙地面将从地到顶铺设瓷砖。
开发商也会提供标准的收纳与卫浴配置，配件来自 1873 年创立的美国厨卫品牌 Kohler，包括龙头、壁挂式坐便器与顶喷花洒。更难得的是，这个 1 卧室的浴室还设有窗户，实现自然通风。
最后是主卧。面积 12.1 平方米，就 1 卧室的主卧而言属平均水平。你或许也注意到，这里配有全高窗，通风与视野更佳。令人惊喜的是，这在 1 卧室中几乎不可能见到。这要归功于 Bukit Sembawang 的合理规划，把空调机位放在厨房一侧，从而让主卧获得整面全高窗。
按标准配置，还会提供一组两扇门的嵌入式衣柜，配有额外抽屉与 LED 灯带。衣柜门板为纹理贴面；打开侧面，还设有带搁架的立式梳妆台与一面全身镜。
总的来说，这是一套非常实用且令人印象深刻的 1 卧室，在目前所有新盘中无疑是我见过最好的之一。它几乎具备 1 卧室应有的一切。看过之后，若从居住舒适性的角度出发，很难再去考虑其他选择。
LIV@MB – 2卧室 Type B3 (70 sqm/753 sqft) 评测
LIV@MB 的 1卧室示范单位令人印象深刻，那么我们来看看 2卧室是否同样出色。首先，你可以选择 1 间浴室（起步面积为 646 sqft）或 2 间浴室（起步面积为 753 sqft，本次示范单位即为此规格）。此外，可按生活方式选择带阳台或不带阳台。本次评测的这套示范单位不带阳台，作为新盘而言，面积略高于平均水平。
与 1卧室示范单位相同，它的户型布局十分高效。此单位与 1卧室在配色方案上有所不同，但你可在冷色或暖色主题之间选择。公区铺设瓷砖，卧室为复合木地板。层高为 2.8m，属平均水平。
进入门厅，迎面就是客厅与餐厅。依旧采用平行式布局，因此能够享受整面窗带来的自然采光与通风。我一直偏好这种平行布局，但小户型受制于面积往往较难实现。这里的表现我依然很喜欢，但需注意横向开间并不算最宽。若计划摆放体量较大的家具，务必对尺寸有清晰把握。
如图，摆下一张 4 人座餐桌不成问题，但餐桌款式不宜过于笨重（否则会侵占通往卧室的通道）。
至于客厅，这里仅铺设地毯并配以 L 形沙发，使空间看起来更宽敞，但或许并不最贴合多数人的日常使用习惯。若需要电视柜，当然可以实现，但沙发就需要移至区域中央，视觉上会更紧凑一些（我可能会选择立式电视，或者干脆用投影）。客餐厅合计面积为 21.5 sqm。
与 1卧室单位相同，入户时看不到厨房。从观感上说，这是不错的处理，我更偏好这种布局。厨房被安置在紧邻餐厅的一块方正空间中，隐蔽而实用。
这一带还容纳了工作阳台和杂物房。没错，你没听错，这个 753 sq ft 的单位实际上配有带窗的工作阳台，以及一间面积为 3 sqm 的杂物房。不得不说，十分亮眼。
虽然样板把杂物房布置成了书房（毕竟单位内没有专门的书房），但更务实的用法是作为储物间，或者如有需要可作女佣房。至少这一空间因临近窗户而具备一定通风。工作阳台虽紧凑，却至少提供了自然晾晒衣物的可能（尤其在没有阳台的情况下）。
厨房本身被分为并列的 2 个区域。L 形的厨房台面提供了充足的备餐空间。照例会配备上下橱柜，方便收纳。鉴于这种布局，你也可以把厨房封起来，而最好的一点是这里还有窗户，可实现良好通风，实用性很强！
家电由开发商提供，品牌为 Bosch，包括 2 炉头电磁灶、抽油烟机、嵌入式烤箱、冰箱以及洗烘一体机。需注意，洗烘一体机被安置在下方橱柜朝外的一侧。
另一方面，冰箱被放置在紧邻台面的独立位置。此处还设有额外柜体，对小面积单位而言尤其实用。这里还有一处颇为独特的设计——预留了茶水吧/备餐区，可摆放咖啡机和/或酒品。我非常喜欢这种贴心安排，它有点像厨房里的“娱乐待客”分区，尤其在有宾客来访时格外好用。
来到卧室，我首先想说，尽管部分单位的整体面积相近，LIV@MB 的几乎所有卧室都比同期开盘项目更大。这套 753 sq ft 的 2卧室示范单位就是很好例子。以同为 2022 年推出的 Piccadilly Grand 为例，那里的公用卧室为 8.7 sqm，而这里为 10.3 sqm，足足大了近 20%。诚然，乍看之下未必容易察觉，但当你把床摆进去时，差异会更直观。
这里的公用卧室可容纳一张 Queen 尺寸床和两张床头柜。与多数新公寓一样，若还想在卧室内放置书桌或梳妆台，通常需要改用单人床。
这间公用卧室的另一处亮点是落地窗。2卧室单位的空调机位通常设在公用卧室外，但与 1卧室一样，这里的机位也放在厨房外侧。再一次为开发商的用心规划点赞（真心希望在更多新盘中看到类似安排）。
或许你会好奇——既然公用卧室更大，那是牺牲了哪里？根据我的数据，公用浴室似乎略小于平均水平（不过冷色主题确实让空间看起来更明亮、更显大）。其面积为 3.8 sqm，所以你是否会明显感觉到差异，也要看你此前看过多少个示范单位作对比。
配置上中规中矩，墙地面为瓷砖，配备一体式台盆与龙头。包括壁挂式坐便器与手持花洒在内的洁具与配件均来自美国品牌 Kohler，与 Grohe 属同一档次。此浴室最大的优点无疑是带窗设计，可为空间提供自然通风。
接着看主卧。连同主浴在内，合计面积为 17.7 sqm，对于这一户型而言大致属于平均水平。可如样板所示放下一张 King 尺寸床，并留出放置床头柜的空间。
或者，你也可以选择 Queen，以便预留梳妆区。落地窗带来充足自然光，靠窗设置梳妆台会是不错的选择。与 1卧室单位相同，主卧的内置衣柜将配备 LED 照明及同款五金。
主浴一进门的感受就比公用浴室更宽敞。镜柜后方提供收纳空间，方便置放日常用品。这里同样配备标准配置的洁具与配件，包括 Kohler 的台盆、龙头、壁挂式坐便器与淋浴套装。
主要的区别在于主浴配备了雨淋式花洒。LIV@MB 在自然通风方面再度可圈可点——这里同样设有窗户（在当下，这一点真的不能想当然）。
LIV@MB – 3卧室 Type C3 (118 sqm/1,270 sqft) 评测
LIV@MB 的所有3卧室和4卧室单位都配备私家电梯，这一体贴的配置也让大户型更具差异化。开发商此举十分明智，有助于让 LIV@MB 在市场上的其他项目中脱颖而出。最小的3卧室面积从 1,119 sq ft 起，而本项目最令人意外之处在于，3卧室是占比最高的户型。据称3卧室定价高于 $2.3 million，不难看出 LIV@MB 在瞄准的客群。
与其他户型一致，层高为标准的 2.8m，公用区域（仅限3卧室与4卧室）铺设大理石地面，卧室为复合木地板。
走出私家电梯，映入眼帘的是 6.3 sqm 的私家电梯前厅。空间相当宽裕，足以在来客到访时呈现应有的仪式感。右侧配有内置鞋柜；此外由于这一空间也计入您的 strata 面积，您也可按喜好自行设计。通往公共电梯大堂的门位于前厅左侧。虽在示范单位中未展示，但届时还会配备一扇推拉门以增强安全性，其屏风图样灵感源自 Peranakan，呼应更大加东（Katong）地区这一族群的深厚文化底蕴。
进入公寓后，右侧为干厨与湿厨，前方为客厅与餐厅。先说干厨。
此处中岛采用奢华的仿大理石饰面，访客一入门便会眼前一亮。台面亦配备龙头与水槽，兼具实用性，不像有些自称“干厨”的台面只能摆设。
虽然你可以把它当作早餐吧台，在1侧摆放吧椅，但可能会侵占通往卧室的通道。更合适的用途，或许是在朋友来访时作为自助餐取餐台。另请留意，内置的 Bosch 烤箱也设置在干厨处。
至于湿厨，这里另设一组水槽与龙头，不过为更实用的 2槽式。不仅如此，这一角以玻璃围合，既能照看孩子/宾客，也可让厨房尽可能引入采光。
与1卧和2卧相比，这里的台面明显更显高级。除上下储物柜外，还将配备其他 Bosch 嵌入式电器，包括 3炉头燃气灶、抽油烟机与 2门冰箱。
这些都是典型3卧业主会欣赏的务实配置，毕竟多数为家庭自住，在家用餐的频率也更高。
就在冰箱旁，你会发现一个小型茶水柜，可摆放咖啡机、酒类或各式酱料与调味品。这一设计我认为相当贴心，但在新盘中并不常见。下方也设有额外的收纳隔层。
在湿厨末端，设有一间额外的 w/c（2.1 sqm）、yard 与 household shelter（3.9 sqm）。此处甚至配有水龙头，使其更具实用性。若有帮佣，这里可作为她的封闭式起居/工作区域。厨房的窗户就在 yard 旁边，若你偏好，也可在此自然晾晒衣物。
否则，这个 household shelter 可作为储藏室使用；我预计家庭住户的收纳需求会更高。
回到主要起居空间，你会注意到 LIV@MB 的整体趋势是将客厅与餐厅并排布置。与上文评述的两种更小户型相比，由于本户型面积更大，这里的空间感也更为充裕。
不过，这里仍谈不上宽绰。从摆放的相对小型沙发可见一斑（对一个4/5口的家庭肯定不够）。可容纳一张3人沙发，但家具的选择很关键，体量更大的款式可能会侵入过道。电视与沙发的距离也略显紧凑。以3卧公寓而言，我会更希望客厅能再宽敞一些。
至于餐区，摆下一张6人餐桌显得游刃有余。对于以家庭为主的3卧而言，这是加分项。座位的摆放也并不牵强（长凳除外），可作为你未来实景的良好参考。
接下来是阳台。若你偏爱露天用餐/休闲风格，这套绝对对味！以 14.2 sqm 而论，在当下已属相当大的阳台。事实上，它可能比你的餐区还大；若能在此安装吊扇，不妨考虑把餐桌移到户外用餐。虽然谈不上海景，但可选择泳池景，或从阳台眺望无遮挡的有地住宅区景观。否则，你也可按喜好布置——比如做成户外家庭健身区，或只是摆几把椅子，享受读书与咖啡。同样地，14.2 sqm 的面积给予了你更大的灵活性来最大化此处空间。
我最喜欢的一点，是这里的阳台门为推拉折叠式，能将这一空间完全打开，让单位显得尽可能宽敞。聪明之举。
接着看卧室，同样地，面积都在 10 sqm 以上，高于市场平均。卧室3 为 10.4 sqm，并做了阁楼床的示范。这是对空间的高效利用，但也意味着需额外的木作费用（且上方净空有限）。这无疑更适合孩子；不过由于缺乏规范的上爬方式，孩子也得足够“身手敏捷”。
如果采用这种做法，下方可设置书桌，实现一处空间双重功能，同时也留出更多的行走动线。这里同样配备标准的2扇内置衣柜与全高落地窗。
至于卧室2，面积略大，为 10.6 sqm。坦白说，这点差异几乎察觉不到。此处为更常规的布置：单人床，旁边一张书桌。
由于这是个10+ sqm 的房间，书桌实际上可以与单人床并排摆放，从而为房间留出更多周转空间。对我而言，这是一个实用、简洁、无负担的布局，能满足大多数买家的需求。再强调一次，得益于本户型的平面规划，所有卧室都能享有全高落地窗，这在当今市场并不常见。
接着看公共浴室，面积为 3.5 sqm。若只从面积衡量，它低于平均；但除非你在浴室待的时间比在卧室还多，否则我更愿意把面积分配给卧室！
卫浴配件来自 Kohler，包括龙头、面盆、淋浴龙头与挂墙式 w/c。与1卧和2卧可选的黑/白色调不同，这里采用更偏米色、仿大理石的瓷砖。与 LIV@MB 其他浴室一致，本处也设有窗户，实现自然采光与通风。
通往主卧有一小段过道，你会注意到内置衣柜被利落地嵌入在壁龛中。这样让房间更方正规整——我真心希望更多开发商在新项目中采用此类做法，房间会显得大很多！
在3卧与4卧的主卧中，采用青铜色雾面玻璃衣柜，材质选择更显高级；内部配有饰品抽屉，甚至附带保险箱，便于保管贵重物品。
如你所见，这里合计 21.6 sqm 的空间（含主浴）相当大气。摆放一张特大床不在话下，另一侧仍可设置梳妆台或书桌。主卧住户理应享受全屋最大的房间，作为从工作中抽离的安稳栖息地，这样的尺度也恰如其分。
主浴亦同样不俗。采用更具酒店感的高质感瓷砖，为整体增添一抹更为华丽的风格。
其余洁具与配件与公共浴室相同：来自美国品牌 Kohler 的龙头、面盆、顶喷花洒/淋浴龙头与挂墙式 w/c。当然，这里也配有窗户以实现自然通风。
LIV@MB – 4卧室 Type D2（155 平方米/1,668 平方英尺）评测
面积为 1,668 平方英尺，这是 LIV@MB 目前最大的户型，但相较之下也是最“常规”的一款，毕竟前面几种户型的平面布局都相当出彩。其规模已跻身当下新盘中较大的 4 卧室之列，市场平均大约在 1,400 平方英尺左右。与 3 卧室一致，全部 28 套 4 卧室均配备私家电梯与独立前厅，确保归家时的专属感。公共区域铺设大理石地面，卧室为工程木地板，以形成明确的功能分区。层高依旧为标准的 2.8 米。
项目亦提供一款更小的 4 卧室，面积为 1,518 平方英尺，主要区别在于第 4 间卧室更小，且没有干厨房。该户型也无法选择面向无遮挡的 Mountbatten 有地住宅区的朝向，该朝向保留给更大的 4 卧室。
走出私家电梯，便是专属电梯前厅。其面积为 4.3 平方米，比 3 卧室的略小一些，但我认为问题不大。左侧设有内置柜，右侧为空（3 卧室的共用电梯门在这边），因此你可以选择再加做鞋柜、装置一件艺术品或镜子（如样板房所示），或简单放置一张换鞋凳。与 3 卧室相同，入户前还配有一扇带娘惹风格图案的推拉门，提升安全性。
进入室内，客厅的开阔感立刻显现。平面上这里原为客餐厅一体，但餐厅移至宽敞的阳台后，客厅的舒适度大幅提升。如你所见，这张沙发看起来可容纳多达 8 人——以 2022 年的市场而言相当醒目。这也意味着沙发与电视之间的观影距离相当理想。
至于餐桌，如前所述被移到了面积达 19.1 平方米的超大阳台。作一对比，19.1 平方米甚至比我近期评测的Piccadilly Grand 的 4 卧室 Dual Key中整间studio更大。可以看到，放下一张 8 人餐桌，无论在长度还是宽度上，似乎都不到整个空间的 ¾。是不是很惊人！
如果再加长餐桌，我相信可容纳 16 人甚至更多，具体取决于餐桌体量。若你购得高楼层单位并俯瞰 Mountbatten 有地住宅区，你的宾客应会很乐于在此小酌，尽享东区的高品质生活。这种安排十分明智，让你兼得内外之美。
回到客厅区域，这里亦设有中岛。台面采用黑色花岗岩，点缀白色与金色纹理，一进门便成为目光自然聚焦的视觉中心。如同两张对比鲜明的红色吧椅所示，日常可作早餐台，夜晚也能化身家用吧台。
中岛后方还有更大的备餐区，可安放酒杯、咖啡机等。出于实用考量，这里也配有水龙头与水槽。上下柜均为定制，最大化单位的收纳能力。仅 4 卧室配备 Bosch 的嵌入式蒸烤箱与嵌入式烤箱——为两台独立电器，位于备餐区一侧。另有一台 560 升双门冰箱，取用便捷。此处展示的 Type D2（本样板房）还将由开发商提供酒柜。
另一个有趣之处在于，你实际上可以把这一整段区域封闭起来，形成更大的“湿厨房”。侧边亦有一扇窗，依然保持良好的实用性。
有意思的是，这里的湿厨房并不算很大，台面空间看起来较为有限。此处也没有对外窗通风，这在湿厨房中并不常见（尤其前面区域的通风都做得不错）。话虽如此，你可以打开这里的门进行有效通风，因此影响不大（这扇门同时可通往用于收发货的共用电梯前室）。
电器方面，提供 2 组独立明火炉——一单眼与一双眼，均为 Bosch 出品。我喜欢本户型干、湿厨房的组合：台面总长度充裕，柜体收纳丰富，并配有 2 个独立水槽，实用性出色。
你或已注意到，工作阳台与家用防护室并未设置在厨房尽头（常见做法），而是更靠近卧室一侧（入户左手边）。3 平方米的工作阳台处配有 Bosch 洗烘一体机。由于阳台旁设有窗户，推测也可进行自然晾晒。这里的家用防护室面积为 4.8 平方米，更为人性化，可供帮佣居住或作为储物间使用。
开发商还体贴地在工作阳台与家用防护室之间设置了门，与其他起居空间分隔开来，尤其旁边就是供客人使用的盥洗室。毕竟，你并不希望宾客看到可能略显凌乱的储物空间！
虽然常见做法是普通卧室住户与访客共用公共浴室，但开发商在此另设客用盥洗室，着实加分。第一印象很重要，而这里的“颜值”明显更上一层。墙地面铺以颇具奢华感的石材，配备抛光法式金色龙头，以及壁挂式坐便器——均为 Kohler 出品。盥洗室本就不需太大，2.3 平方米已足够使用。其加入也意味着 4 间卧室对应 4 间卫浴，基本实现“人手一卫”（十足的现代便利）。
这里的 4 间卧室分别为主卧、次主卧与 2 间普通卧室，后两者均为 10.4 平方米。以当下新盘而言，这个尺寸高于平均水平。
先看卧室 4，这是一种实用的设置，适合青少年或年轻成人。配置单人床并配有电视，同时设有学习书桌，满足课业或居家办公所需。两者结合后，房内仍留有不错的活动空间。依旧是落地窗设计，自然采光无可挑剔。
另一方面，卧室 3 展示的是纯卧室布局：摆放一张 Queen 尺寸床，左右各设一张床头柜。尽管这两间普通卧室的面积比平均值大约多出 ⅕，但若想同时放下 Queen 床与书桌并不现实，除非在窗边做嵌入式设计。无论如何，它的体感仍会比不少新盘的同类卧室更为宽敞。
这里的衣柜为标准的双开门款式，采用深色木纹饰面，与 1 卧和 2 卧单位有所不同。
淋浴方面，卧室 3 与 4 预计共用公共浴室 3，因为客用盥洗室不含淋浴设施。浴室 3 面积为 3.9 平方米，在我看来略小于常见规格——不过实际感受并不明显。4 卧室的用料较其他户型更进一步：龙头等五金采用法式金色饰面，而非常见的抛光铬色。我欣赏这种低调的金色点缀，不会过分张扬。其他洁具与配件在功能上与常规相似，包括壁挂式坐便器、面盆、龙头与花洒套装。浴室还设有对外窗以实现自然通风，以公用浴室而言相当难得。
接着是次主卧，连同其卫浴合计 14 平方米。它可能只比其他普通卧室略大，但优势在于自带套卫。虽然次主卧放置 Queen 床更为理想，但受限于房间净宽，若需要，基本很难再放下一张正式的书桌。
不过在进深上，它似乎优于其他普通卧室，因此必要时可考虑放置一张小桌子。这里唯一的小遗憾是窗户为半高窗，因为空调机位就在外侧。
至于次主卧卫浴，其尺寸与前述浴室 3 相仿。配置同样来自 Kohler 的法式金色装饰件，包括龙头、冲水面板、花洒与混水阀。
其他如面盆与壁挂式坐便器亦为 Kohler 出品（这里也配有窗户用于通风，以解你之疑）。
来到屋主最期待的空间——主卧！连同主卫，总面积达 28.8 平方米，以当下标准而言相当宽裕。入内时床位被巧妙隐藏，转入后便能感受到房间的通透与尺度。
这种宽敞感因内嵌的三扇门衣柜而被进一步强化，使卧室更为方正、好用。需注意，这组衣柜的容量也比许多主卧常见配置更大，但考虑到本户型整体面积更大，这也在情理之中。
作为角落单位，白天可享受大量采光。L 形落地窗亦确保良好通风。如前所述，空间余量充足，若需要完全可以再摆放更多边柜等散置家具。
压轴登场的主卫同样延续了那份宽敞与奢华。留意所用材质与其传达出的氛围——整个空间散发着一丝不俗的华丽感。
配置双台盆与来自 Kohler 的抛光金色墙出水龙头。除常规淋浴间外，还配有浴缸，并搭配同款金色龙头组合。
配备浴缸意味着在闲暇时可静享一段泡浴时光。此处的壁挂式坐便器亦带电子洁身座，全部洁具均为 Kohler 出品。还设有一扇大面积窗用于通风，但出于私密性考虑，使用时务必做好遮挡。
LIV@MB 地段评测
LIV@MB 将可从 Mountbatten Road 一眼望见，正对面便是几栋历史悠久、保存完好的洋房。项目隐身于 Arthur Road 旁，步行 3 分钟即可抵达 Katong Park MRT。在 MRT 正式通车前，巴士将是你公共交通的主要方式。项目设有侧门可直达巴士站，只要规划得当，你基本不必追巴士。若自驾，你会发现在不拥堵的情况下前往市中心车程非常短。这主要得益于地段紧邻 Nicoll Highway 与 ECP，使 Mountbatten 成为开车可达性极高的公寓之一。
由于这里主要为私人住宅区，最近的配套需前往附近的 Jalan Batu HDB estate。步行约 7 分钟（500m）即可到达，坦白说已相当便利。那里有小贩中心，但据我所知并没有大型超市。日常采购方面，你可前往 Kallang Wave Mall 或 Kallang Leisure Park，皆为 5 分钟车程。或者，你也可选择老牌的 Parkway Parade，D15 的中流砥柱，车程 7 分钟。
学校方面，尽管项目非常强调家庭客群，但不幸的是，热门的 1 km 范围内并无小学（不过 2 km 范围内仍有数所）。尽管如此，我预期不少家长本身就是周边顶尖学府的校友，例如 Tao Nan、Kong Hwa、Tanjong Katong Primary、Haig Girls 等。中学则无需太担心，Dunman High 与 Chung Cheng High 分别仅需步行 9 与 11 分钟即可到达。Roxy 与 Parkway 一带也有大量补习中心。我可以作证——我在 D15 长大，自己也就读过这里的学校。
Nearest MRT: Katong Park MRT (步行 3 分钟, 300m)
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士线路 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| Katong Pk Twrs站点编号: 91059 | 12, 14, 14A, 196, 196A | 50m, 1 分钟 |
| Opp Santa Fe Mansions站点编号: 91051 | 12, 14, 196 | 400m, 5 分钟（使用交通路口） |
学校
| 学校 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| Kong Hwa Primary | 1.8km, 21 分钟 |
| Tanjong Katong Primary | 1.9km, 22 分钟 |
| Haig Girls' School (not all blocks) | 2.8km, 33 分钟 |
| Geylang Methodist School Primary | 2.8km, 34 分钟 |
| Dunman High School | 0.7km, 9 分钟 |
| Chung Cheng High School (Main) | 0.9km, 11 分钟 |
| Broadrick Secondary School | 1.4km, 18 分钟 |
零售/餐饮选择
| 目的地 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| Blk 4A Jalan Batu Hawker Centre | 0.5km, 7 分钟 |
| Kallang Leisure Park | 1.8km, 22 分钟 |
| Kallang Wave Mall | 2.0km, 25 分钟 |
| Parkway Parade | 2.5km, 32 分钟 |
私人交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（最短 高峰时段 [0830] 行车时间） |
| CBD (Raffles Place) | 7.0km, 10 分钟 |
| Orchard Road | 10.3km, 14 分钟 |
| Suntec City | 4.4km, 5 分钟 |
| Changi Airport | 13.6km, 10 分钟 |
| Tuas Port (到 2040 年) | 44.4km, 45 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase（到 2030 年） | 3.1km, 6 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 15.3km, 16 分钟 |
| Mapletree Business City | 13.7km, 16 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 33.9km, 30 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 25.3km, 22 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 22.0km, 22 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 24.6km, 24 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 10.6km, 10 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 16.4km, 18 分钟 |
最近道路出入口: 1 - 驶入 Arthur Road，向左可到 Meyer Road，或向右上 Mountbatten road；这是一条通往 Nicoll Highway 与市区的主干道。
LIV@MB 栈号分析
LIV@MB 总平面图
项目占地 140,758 平方英尺，仅规划 298 户，就当下新盘而言密度相当不错（每户 472 平方英尺土地）。对比之下，附近的 Meyer Mansion 占地 85,249 平方英尺，共 200 户，即每户 426 平方英尺——LIV@MB 在这方面的表现更为亮眼。再放大到大众型项目，如 Treasure at Tampines（648,889/2,206 = 294 sqft per unit），密度就明显更高了。
地块呈长方形，与 Mountbatten Road 与 Arthur Road 平行。最佳栈号自然是面向低矮的 Mountbatten landed 区的户型；而项目两侧则面向 Mia Place、8M Residences、Rivage、Margate Point 与 Santa Fe Mansion。好消息是你主要面对的是这些项目的背面（Mia Place 为侧面），因此基本不会与其他项目正面对望。
将 45m 的泳池置于中轴是个明智之举，因为这让 4 座住宅塔楼之间有了更宽的间距。不过，我也觉得有点奇怪的是泳池更靠近邻里项目的后方；直觉上，似乎把它放得更远一些更合理。我想这更多是为了营造抵达感与开阔的景观绿化，因此或许属于见仁见智的问题。
不仅是一层，项目在 11 楼亦设有设施可供探索，皆为较小巧的功能区，包括瑜伽空间、私密按摩池、自习区与休憩区。
屋顶设施依然是这里的一大亮点，其中包括 14.5m 的无边泳池（以及可一边欣赏景致的一体式水上躺椅）。此外还有开放的日光草坪，以及配置齐全的用餐空间 Mountbatten Grill，和名为 Mountbatten Villa 的室内空间。
户型分布
| 户型 | 面积 | 单位数量 | 预计每月管理费 |
| 1 卧室 | 495 - 667 sqft | 39 | $340 |
| 2 卧室 | 624 - 1,044 sqft | 113 | $408 |
| 3 卧室 | 1,119 - 1,453 sqft | 118 | $476 |
| 4 卧室 | 1,518 - 1,668 sqft | 28 | $476 - $544 |
LIV@MB 在新盘市场有别于常态，3 卧室为占比最高的主力户型。加之 3 与 4 卧室的面积普遍较大，且平均 psf 高于 $2,200，基本可见其目标客群更为优渥。这并不令人意外，Mountbatten/Meyer 一带的有地社区本就聚居了多位亿万富豪，LIV@MB 周边亦在其中。
因此，该项目对打算从附近多层landed homes 搬入公寓的家庭，或是希望让孩子住得离家更近的家庭，将颇具吸引力。较小面积的单位则会吸引希望以更可控总价进入这一成熟地段的个人或夫妻（当然，我也必须说明，“负担得起”是极具相对性的）。
管理费方面，相较体量更大的大众型项目会更高一些，但以本项目的规模与配套数量而言也在合理预期之内（且大户型设有私家电梯入户）。
LIV@MB 最佳栈号
LIV@MB 在新盘中确实属于更优且更实用的规划之一。首先，所有单位均为南北朝向，避开了早晒与午晒。虽然这并非 LIV@MB 独有，但已是不错的开端。更重要的是，本项目的每一户都采用“点式”塔楼布局，也就是说即便是 1 卧室户型，也不会有与其他单位相连的情况。
这在新盘中几乎前所未见，带来的积极影响包括户内拥有大量开窗（与通风），所有单位的卫生间与厨房也都能获得通风采光。此建造方式或许成本更高，但我非常欣赏每户都能有更佳通风的设计。
如今新盘几乎都会配阳台，而 LIV@MB 则反其道而行，为买家提供“无阳台”的选项。并非清晰地按栈号或户型划分哪些带阳台，但本质上，你可以选择带阳台或仅为室内实用空间的单位。后者可使面积更小，从而总价更亲民。我也确实疑惑过，为何同一栋、同等室内面积会同时存在有阳台与无阳台的单位。
另一个加分点是两排住宅楼之间距离很大，至少 54m，且主泳道池位于两者之间。Arthur Road 一侧有邻近公寓，其中最近的（Mia Place）与栈号 15 和 16 的距离为 29m，与栈号 11 和 12 的距离为 34m。鉴于与邻里项目的距离，这些栈号的定价预计会相对更为合理。
景观方面，我认为最佳的是面向 Mountbatten Road 的北向单位（栈号 1、2、5、6）。高楼层可饱览 Wilkinson/Branksome/Goodman 有地住宅区的全景——请相信我并非夸大，这里可是东部最昂贵、地块最广阔的住区之一。对于年轻买家而言，若未来打算从 LIV@MB 再升级，这或许是值得憧憬的居所。当然，这类无遮挡景观的单位，价格预计也会略高。
LIV@MB 午后阳光
鉴于整体南北朝向，大多数栈号基本不会受到明显的午后西晒。不过，南向栈号并非完全正南，因此在年末/年初时段，仍会有一定程度的午后阳光照射。
开发团队
Bukit Sembawang 于 1911 年以橡胶公司起家，并在 1950s 跨足有地住宅领域，其房地产开发部门成立于 1967 年。如今公司在 SGX 上市，市值约 $1.3bn。研究分析员更熟知其以较低估值持有逾 235,000 平方米的庞大土地储备。他们在新加坡已开发超过 4,600 套有地住宅与 1,800 套公寓，项目涵盖从 8 St Thomas、The Atelier 到 Luxus Hills 与 Nim Collection。
建筑师备注
Arc Studio 于 1999 年在新加坡由夫妻档 Khoo Peng Beng 与 Belinda Huang 创立，最初的两人团队多年来显著壮大。二人于 President’s Design Awards Singapore 2020 共同获颁年度设计师。他们在新加坡的代表作包括标志性的 Pinnacle @ Duxton、The Tembusu、One Balmoral 与 L’Viv。其国际实践遍及柬埔寨与卢旺达，参与学校与社区空间的建设，并涉足马来西亚的城镇开发。
LIV@MB 价格分析评述
如果你在考虑 LIV@MB，毫无疑问会拿它与周边项目作比较。以下是它与邻近项目的对比表现！
| 项目 | 单位数 | Psf | TOP | 产权年限 | 价格差距 |
| LIV@MB | 298 | $2,350 | 2024 | 99 年地契 | |
| Meyer Mansion | 200 | $2,646 | 2024 | 永久产权 | -11% |
| One Meyer | 66 | $2,545 | 2024 | 永久产权 | -8% |
| Coastline Residences | 144 | $2,723 | 2022 | 永久产权 | -14% |
| Amber Park | 592 | $2,477 | 2024 | 永久产权 | -5% |
| Nyon | 92 | $2,332 | 2022 | 永久产权 | 1% |
| Fulcrum | 128 | $2,404 | 2016 | 永久产权 | -2% |
| The Line @ Tanjong Rhu | 130 | $2,249 | 2016 | 永久产权 | 4% |
| The Belvedere | 167 | $2,003 | 2007 | 永久产权 | 17% |
| The Seafront on Meyer | 327 | $1,961 | 2010 | 永久产权 | 20% |
第15区的黄金地段自 2018 年至今迎来一波新盘，尤其集中在声望甚高的 Amber 与 Meyer 一带。我将其中大多数新盘纳入比较，唯独排除了 Meyerhouse，它最近已 TOP。我们也曾到访该项目（可到我们的 YouTube 频道 查看）并做过评测。之所以排除，是因为那里的单位面积巨大，无法进行同类对比。话虽如此，若你想知道，Meyerhouse 的 psf 实际上与其他新盘相近。
Meyer 与 Amber 片区以永久产权公寓为主，LIV@MB 与 The Shore Residences 为少数例外（后者被开发商划分为 Leasehold 项目）。因此，你会发现 LIV@MB 的所有竞品都是永久产权。
我假设 LIV@MB 的平均 psf 可达 $2,350，而大多数新盘的定价都会高于 LIV@MB，Nyon 除外。在我看来，永久与有期限地契之间的常见差距应在 15-20% 左右，但 LIV@MB 仅便宜约 5% 至 14%。
这是否就意味着 LIV@MB 显著‘更贵’？关键还在于另外两点——其一是时机，其二是产品。就时机而言，其他新盘推出之际，市场供应更为充裕，买家也未必像如今这样踊跃“扫货”。在当下炙热的市场里，当 Piccadilly Grand 的平均成交可达 $2,150 psf 时，你也可以认为 LIV@MB 的定价仍然公允。
其次是产品本身。在我看来可分为两部分——项目规模（以及由此带来的配套设施）与景观。就规模而言，就土地面积来看，只有 Amber Park 更大；相较之下，One Meyer、Coastline 与 Nyon 更偏小型/精品开发。这意味着若你看重设施，LIV@MB 以更为丰富的配套脱颖而出。
第二部分是景观。遗憾的是，在这一点上，LIV@MB 的确最为弱势。其最佳情况下也只是零星海景，且前方多座公寓形成遮挡。相反，Meyer Mansion、One Meyer 与 Coastline Residences 提供完整海景，Amber Park 则可享部分海景。Nyon 也会有部分海景视野。这是 D15 项目的重要卖点，因此熟悉这一带的买家肯定会关注这一点。
总体来看，若以平均 $2,350 psf 来衡量，并考虑到缺乏完整海景，LIV@MB 的定价显得略偏高。需注意的是，开发商的指引价方面，3 卧室单位低至 $2,079 psf，2 卧室单位为 $2,291，因此不排除实际成交可能更低。
我也纳入了周边部分较新的已 TOP 公寓进行对比，其中包含 2 个 Tanjong Rhu 地址与 2 个 Meyer Road 地址。以上 4 个项目皆为永久产权。Fulcrum 与 The Line 的紧凑型户型与 LIV@MB 的 1 与 2 卧室相仿，且部分单位拥有海景。LIV@MB 的优势在于地块更大，因而可在项目内提供更多设施。
至于 The Belvedere 与 Seafront on Meyer，这两座项目也有部分单位可享海景，然而同时也会承受来自 ECP 的高速公路噪音。尽管如此，它们都属于设施齐全的公寓，甚至各自配备一座网球场。唯一的不足在于总价较高——2 卧室单位的面积起步已超过 1,000 sqft。居住性更强，但预算也需更为充裕。
在铺垫完以上背景后，我们来更深入地看看目前的指引价，以及它们与本区及周边项目的对比！
| 户型 | 面积 | 参考指导价 | $PSF |
| 1 卧室 | 495 | $1,084,000 | $2,190 |
| 2 卧室 | 624 | $1,430,000 | $2,292 |
| 2 卧室豪华型 | 753 | $1,723,000 | $2,288 |
| 3 卧室 | 1,119 | $2,327,000 | $2,080 |
| 4 卧室 | 1,518 | $3,390,000 | $2,233 |
| 4 卧室豪华型 | 1,668 | $3,632,000 | $2,177 |
根据上述指引价，LIV@MB 的平均 $PSF 约为 $2,210 psf。
第15区 $PSF 对比其他分区（非有地住宅，不含 Executive Condominiums）:
第15区的 $PSF 基本围绕整体平均水平波动，只有在 2003 - 2010 年间曾出现一段较长时间的跑输，随后短暂超越平均后，又与整体房地产市场的价格走势大体保持一致。
第15区 vs 中部其他地区（仅转售）
若仅观察转售交易，第15区与 RCR 的交易走势非常接近。这并不意外，因为第15区约占整个 RCR 交易量的三分之一。
第15区 vs 中部其他地区（仅新售）
就新售而言更为有趣，D15 相较于整个 RCR 的新售价格差距显著扩大。诸如 Amber Park、Meyerhouse、Coastline Residences、NYON 等一系列新盘的推出，显著推升了该区新售的平均 $PSF。事实上，RCR 与 Amber Park 还在 The Straits Times 中被特别 mentioned。
这一扩大差距表明，买家愿意为该区域内配备现代化设施的新项目（以 $PSF 计）支付溢价。
该区域 99 年地契价格表现
第15区，尤其是 East Coast 一带，已相当成熟；配套齐全的大型项目多半年代久远。如 Villa Marina、Bayshore Park 与 Mandarin Gardens 等。
鉴于 LIV@MB 属于 99 年地契项目，我也希望探究类似地契项目多年来的价格表现。
尽管本区存在众多老龄的有期限地契项目，第15区依然表现亮眼，这一事实常被用来鼓励买家勇于选择地契项目。虽然数据不言自明，但也必须指出，第15区或许更像是特例而非常态。
这里的老地契项目之所以仍具吸引力，原因包括：
- 因 Thomson-East Coast Line 带来的交通基础设施改善
- 样本中许多 99 年地契项目都配备了较为完善的设施
- East Coast 凭借强大的生活配套，持续作为高端生活型住宅区而具备吸引力
- 样本中若干项目享有开阔、无遮挡的海景
- 除 Tanjong Rhu 一带外，可供开发商购置与开发的土地匮乏；因此，进行collective sale 并重建老旧项目几乎是唯一途径。
请注意，在本研究所用、已知单位数量的 20 个项目中，有 12 个超过 300 个单位：
| 项目名称 | 单位数量 |
| AMBERVILLE | 未知 |
| CAMELOT BY-THE-WATER | 99 |
| CASUARINA COVE | 160 |
| COSTA RHU | 737 |
| COTE D'AZUR | 612 |
| DUNMAN VIEW | 148 |
| EAST BAY GARDENS | 40 |
| KATONG PARK TOWERS | 116 |
| LAGOON VIEW | 480 |
| LAGUNA PARK | 516 |
| LEGENDA AT JOO CHIAT | 未知 |
| MANDARIN GARDENS | 1000 |
| NEPTUNE COURT | 752 |
| PEBBLE BAY | 510 |
| RIVEREDGE | 135 |
| SANCTUARY GREEN | 522 |
| SILVERSEA | 383 |
| TANJONG RIA CONDOMINIUM | 168 |
| THE RED HOUSE | 42 |
| THE SHORE RESIDENCES | 408 |
| VILLA INDAH | 未知 |
| VILLA MARINA | 432 |
| WATER PLACE | 437 |
此类项目往往配备完善或在同区具竞争力的设施，契合许多家庭在该区域所追求的生活方式。
展望未来，凭借其临近 MRT、配套设施完善、周边便利度高且缺乏更新且具吸引力的替代项目，LIV@MB 在该区域有望持续保持竞争力与相关性。
LIV@MB 的平均 $PSF 与第15区其他公寓的比较
在第15区的新盘中，LIV@MB 既不处于价格高端，也不在低端。在该区 15 个新盘中，按价格排名第 9 低。考虑到当下市场高位及供应不足，这对此前错过周边项目的买家而言是个利好。
不过需要注意，以上当中，LIV@MB 是唯一的 99 年租赁地契新盘。其余项目均为永久地契。但这是否值得担心？
类似的情况也曾出现在 Martin Modern 上，这是一处 99 年租赁地契的项目，周边同样被永久地契公寓所环绕。然而，凭借更可负担的总价与极佳的入市时机，买家在几年后实现了 6 位数的利润。那么，LIV@MB 今日是否也处于类似境况？
我认为，按其指示性定价来看，LIV@MB 的定价颇具吸引力。其价格接近或略低于 NYON，但配套设施更多，更偏向家庭导向。同 NYON 一样，它距离 MRT 也相当近，尽管 NYON 更近且为永久地契。无论如何，这样的入场价相对仍具吸引力；根据我们此前的研究，作为一处新的 leasehold condo，此类项目在对抗折旧方面表现出韧性，并可实现良好的资本增值。
最终是否会重演 Martin Modern 的情况很难断言，但在当下新盘环境中，你也确实没有太多选择。
为了更好地理解它为何会比其他永久地契项目更贵，以下从单位数量及位置角度做一对比：
| 平均 $PSF 新盘（仅 D15） | 单位数量 | 地契 | 平均 $PSF | 2022 年 3 月去化率 |
| SERAYA RESIDENCES | 17 | 永久地契 | $1,532 | 82.4% |
| J@63 | 14 | 永久地契 | $1,644 | 100.0% |
| 77 @ EAST COAST | 41 | 永久地契 | $1,706 | 80.5% |
| RYMDEN 77 | 31 | 永久地契 | $1,751 | 41.9% |
| LA MARIPOSA | 17 | 永久地契 | $1,771 | 76.5% |
| RESIDENCE TWENTY-TWO | 22 | 永久地契 | $1,842 | 90.9% |
| INFINI AT EAST COAST | 36 | 永久地契 | $1,923 | 94.4% |
| ROYAL HALLMARK | 32 | 永久地契 | $1,933 | 34.4% |
| LIV@MB | 298 | 99 年 | $2,210 | NA |
| NYON | 92 | 永久地契 | $2,349 | 94.6% |
| AMBER PARK | 200 | 永久地契 | $2,458 | 92.2% |
| COASTLINE RESIDENCES | 144 | 永久地契 | $2,463 | 97.2% |
| MEYERHOUSE | 56 | 永久地契 | $2,541 | 73.2% |
| ONE MEYER | 66 | 永久地契 | $2,545 | 84.8% |
| MEYER MANSION | 200 | 永久地契 | $2,593 | 57.0% |
可以看到，周边较为实惠的永久地契项目多为精品型。此外，其中不少还集中在原本就有精品项目的地段，因而与其他项目相比差异化不足：
LIV@MB 同样可步行至 MRT，而更实惠的永久地契项目如 Royal Hallmark、Seraya Residences 和 La Mariposa 则并非如此。
若看自 2022 年 3 月以来的去化率，也会发现买家可选空间并不多。除 Meyer Mansion 与 Royal Hallmark 外，其余项目的销售比例均在 70% 以上。
在了解整体概况后，下面从面积角度看看竞品的情况。请注意，这里以面积来大致对应卧室类型。
LIV@MB 与 D15 其他 1 卧室新盘的比较
| 项目名称 | 地契 | TOP | 中位单位价格 ($ PSF) | 中位价格 ($) |
| RESIDENCE TWENTY-TWO | 永久地契 | 2021 | $1,772 | $877,500 |
| LIV@MB | 99 年 | 2024 | $2,189 | $1,084,000 |
| COASTLINE RESIDENCES | 永久地契 | 2022 | $2,513 | $1,136,000 |
| AMBER PARK | 永久地契 | 2023 | $2,534 | $1,227,540 |
| NYON | 永久地契 | 2022 | $2,624 | $1,271,060 |
| MEYER MANSION | 永久地契 | 2023 | $3,009 | $1,457,500 |
在 500 平方英尺以下的单位中，LIV@MB 的定价就 $PSF 与总价而言均属第 2 实惠的选择。
1 卧室更适合单身人士或伴侣/夫妻。周边也有多处精品项目提供 1 卧室单位，但少有如 LIV@MB 般配套齐全。
在距 LIV@MB 1KM 范围内，仅有 2 个转售公寓的单位面积低于 500 平方英尺：
| 项目名称 | 中位价格 ($) |
| FULCRUM | $950,000 |
| WATERBANK AT DAKOTA | $796,500 |
Fulcrum 唯一一笔 $950,000 的成交为一套位于第 5 层的单位。如你所见，其价格仅便宜约 13%。不过，需考虑到它为永久地契且靠近 MRT。该单位面积更小，卧室走道略显低效，但整体得房率尚可，尤其由于没有阳台，室内可用面积更为可贵。
尽管如此，其配套不如 LIV@MB，因此短期内，许多买家或仍会在总价层面将 LIV@MB 视为更具吸引力的选择，尽管它为租赁地契。当然，10-20 年后情况可能会不同。
至于 Waterbank At Dakota，这是一处租赁地契项目，租约起始于 2009 年，比 LIV@MB 早逾 10 年。且尽管相距仅 1KM，它实际上属于完全不同的区域——Dakota，而非 Mountbatten 一侧。
LIV@MB 与 D15 其他 2 卧室（600 - 800 平方英尺）新盘的比较
| 项目名称 | 地契 | TOP | 中位单位价格 ($ PSF) | 中位价格 ($) |
| 77 @ EAST COAST | 永久地契 | 2022 | $1,735 | $1,241,000 |
| LA MARIPOSA | 永久地契 | 2022 | $1,957 | $1,348,000 |
| INFINI AT EAST COAST | 永久地契 | 2022 | $2,060 | $1,552,000 |
| LIV@MB | 99 年 | 2024 | $2,291 | $1,430,000 |
| NYON | 永久地契 | 2022 | $2,413 | $1,740,000 |
| COASTLINE RESIDENCES | 永久地契 | 2022 | $2,467 | $1,787,500 |
| ONE MEYER | 永久地契 | 2023 | $2,539 | $1,557,500 |
| AMBER PARK | 永久地契 | 2023 | $2,556 | $1,753,080 |
| MEYER MANSION | 永久地契 | 2023 | $2,857 | $1,968,100 |
若从 2 卧室的总价来看，LIV@MB 依然具有吸引力，无论按 $PSF 还是总体价格。原因很可能在于其指示性面积为 624 平方英尺，较为紧凑。该户型整体效率不错，全部面积用于室内空间，且为横向开间布局，有利于采光与自然通风。其 2 卧室也可依据设计实现封闭。
有人可能会指出，NYON 相比 LIV@MB 在 $PSF 上有 5.3% 的溢价，考虑到其为永久地契且更靠近 MRT，这笔溢价似乎划算。不过，它距离 CBD 仍略远，是与 LIV@MB 不同的精品型项目，且最小的 2 卧室为 721 平方英尺。就这个面积而言，它同样只有 1 间浴室，与 LIV@MB 的 624 平方英尺单位相同：
因此，其整体总价最终高出 20% 以上，使 Liv@MB 显得更具吸引力——至少在短期内，考虑到后者为租赁地契。
LIV@MB 与 D15 其他 3 卧室（1,000 - 1,200 平方英尺）新盘的比较
| 项目名称 | 地契 | TOP | 中位单位价格 ($ PSF) | 中位价格 ($) |
| SERAYA RESIDENCES | 永久地契 | 2022 | $1,532 | $1,600,000 |
| J@63 | 永久地契 | 2023 | $1,631 | $1,716,960 |
| 77 @ EAST COAST | 永久地契 | 2022 | $1,663 | $1,887,000 |
| LA MARIPOSA | 永久地契 | 2022 | $1,750 | $1,977,500 |
| RYMDEN 77 | 永久地契 | 2022 | $1,751 | $2,017,128 |
| RESIDENCE TWENTY-TWO | 永久地契 | 2021 | $1,785 | $2,132,500 |
| INFINI AT EAST COAST | 永久地契 | 2022 | $1,945 | $2,073,000 |
| LIV@MB | 99 年 | 2024 | $2,080 | $2,327,000 |
| AMBER PARK | 永久地契 | 2023 | $2,416 | $2,678,940 |
| COASTLINE RESIDENCES | 永久地契 | 2022 | $2,420 | $2,699,500 |
| ONE MEYER | 永久地契 | 2023 | $2,471 | $2,553,000 |
| NYON | 永久地契 | 2022 | $2,532 | $2,684,420 |
| MEYER MANSION | 永久地契 | 2023 | $2,586 | $2,867,450 |
对于打算购买 3 卧室的家庭而言，LIV@MB 同样颇具吸引力。其整体总价比 Amber Park 低约 13%。以下为 Amber Park 1,109 平方英尺 3 卧室单位：
其入户动线较长，但配有杂物间。空调机平台也较大，且两间浴室均无法实现自然通风。
以下是 Liv@MB 的 3 卧室户型：
以约低 13% 的价格，买家可享有私家电梯前厅，两间浴室均为自然通风，并配有服务阳台与防空庇护室以满足收纳需求。就这些单位属性而言，明显优于 Amber Park 的 3 卧室。
此外，鉴于该区域新盘供应稀缺，LIV@MB 的 3 卧室目前看来是一笔不错的买卖。唯一的不足在于其为租赁地契，但同样地，这在短期内并非我们过于担心的因素。
接下来看看 Royal Hallmark 的 3 卧室能提供什么。
Royal Hallmark 的 3 卧室仅有两套成交，最低的是一套 915 平方英尺、位于第 3 层的单位，成交价为 $1,970,000。
其户型如下：
鉴于该户型设计，尽管同为 3 卧室，我们仍难以将 LIV@MB 与 Royal Hallmark 作直接比较。它没有私家电梯，空调机平台位于两间普通卧室外侧，家庭防护庇护室则在主卧内。阳台也仅设于主卧，因而希望与宾客共享户外空间的家庭可能会失望。
厨房位于客餐厅与卧室之间，意味着若要封闭会显得位置尴尬、难以实现。因此，整体设计不仅逊色，也更适合与 LIV@MB 不同的家庭客群。
尽管面积较为紧凑，但作为一套永久地契 3 卧室且定价低于 $2 million 的产品，我认为如果宜居性并非他们的关键决策因素，仍会有人被其打动。
LIV@MB 与 D15 新盘 4 卧室单位（1,400 - 1,600 平方英尺）对比
| 项目名称 | 地契年限 | TOP | 中位数单价 ($ PSF) | 中位数价格 ($) |
| RYMDEN 77 | 永久地契 | 2022 | $1,457 | $2,149,100 |
| NYON | 永久地契 | 2022 | $1,980 | $3,133,000 |
| LIV@MB | 99年地契 | 2024 | $2,233 | $3,390,000 |
| AMBER PARK | 永久地契 | 2023 | $2,404 | $3,780,920 |
| MEYER MANSION | 永久地契 | 2023 | $2,515 | $3,763,250 |
以 4 卧室户型计，LIV@MB 的定价较永久地契的 Amber Park 便宜约 10%。以下是 Amber Park 的 4 卧室示意：
该 4 卧室为 1,572 平方英尺。入户走道较长，被视为相当低效。另一个不足之处是缺少工作阳台，且 3 间普通卧室仅共用 1 间公共浴室，且并非自然通风。
LIV@MB 的 4 卧室为 1,518 平方英尺，略小一些，但其户型更为出色：
尽管面积更小，但配有工作阳台、私家电梯前厅，以及 2 间公共浴室，其中一间与次主卧为 Jack-and-Jill 式。所有浴室也均为自然通风。主卧设有 90 度转角窗，采光更佳。不过，客/餐厅空间较为狭窄。
综合对比，LIV@MB 的 4 卧室户型更优；在更低的总价与 $PSF 定价下，考虑到其配套与临近 MRT，对家庭仍具吸引力。尽管 Amber Park 本身也颇具竞争力，但对许多买家而言，永久地契溢价或许物有所值，其配套以及屋顶平台的海景亦是卖点。
总体而言，只要最终定价接近指引价，我认为 LIV@MB 在各户型上仍具吸引力。尽管它是在一众永久地契项目中的有期限地契，但从历史数据看，此处的有期限地契项目表现并不差，其配套与户型也相当不错。
升值分析
1) 成熟的 D15 社区
如果你没听过这句话——“East side, best side”，恐怕都不算真正的新加坡人。事实上，近期一场由 Propnex 举办的网络研讨会也用了同样的标语，CEO Ismail Gafoor 与 Lux 主管 Dominic Lee 分享了他们为何选择住在东部。也欢迎与你我观点不同，但在我看来，D15 是东部的明珠。我住在这里的朋友希望继续留在这里，没住在这里的朋友则想搬来这里。我本人也偏爱 D15，毕竟在这里长大、上学。优质学校、美食、靠海，以及邻近 CBD，再加上浓厚的人文氛围，使得该区的吸引力在相当长时间内都会持续。虽然这未必是严格意义上的升值因素，但它在新加坡买家中的口碑已相当稳固，未来几年很难失去光彩。
2) Kampong Bugis 振兴计划
很长一段时间里，Kampong Bugis 片区不过是一大片空地。即便近年，唯一显著的建筑也只是Kallang Riverside 公寓，这也将是附近唯一的永久地契项目。紧邻 Kallang Basin，正对 Kallang River，且坐落于公园之中，这块 8+ 公顷的大型用地被设想为车流更少、以社区为中心 并且可持续的高宜居住宅区。有意思的是，尽管如今的规划完全为住宅用地，最初在 2008 年的规划似乎曾设想将此地打造成城外 3 大商业枢纽之一（另 2 个为 Jurong 与 Paya Lebar），涵盖办公、酒店及零售/娱乐设施。随着更新推进，周边活力可期，并有望为邻近的 Mountbatten 片区带来更高的需求。
我们喜欢的地方
- 景观与单位比例为 80/20
- 设有屋顶泳池的空中设施
- 极强的实用性，每个厨房和浴室均设有窗户
- 步行 3 分钟到 Katong Park MRT，驾车短程即达 CBD
我们不喜欢的地方
- -对于 Mountbatten/Meyer 区域的公寓来说，没有完整海景
- -在周边众多永久地契选择中，本项目为有期限地契
我们的看法
LIV@MB 是广受欢迎的 District 15 最新新盘，常被视为 9、10、11 核心地段的值得替代选择。在 D15 中，Mountbatten 区因其传承与声望而名列前茅，未来亦将持续成为卖点。LIV@MB 让你以相对可负担的价格入手新盘，因为它是 Meyer 片区内唯一的有期限地契项目（尽管有人会将此视为劣势）。此外，待 Katong Park MRT 于 2023/2024 年末开通后，交通连通性还将进一步提升。
至于项目本身，其 80/20 的景观/单位比例令人印象深刻。而真正的“改变游戏规则者”在于各户型极其实用的平面设计。每个厨房和卫生间都有窗户，更难得的是连 1 与 2 卧单位也做到了——这在当今市场几乎绝无仅有。配套同样丰富，设有 2 个空中平台，方便小酌用餐；此外还有以本区海滨洋房为灵感的 Mountbatten Hall。
熟悉该片区的人可能会介意缺乏完整海景的单位及其有期限地契属性。对于未来要入读小学的家庭而言，未能处于 1 km 半径内也值得再三考量。
可以理解，考虑 LIV@MB 的买家面临的最大障碍无疑是在永久地契区域中的 99 年地契。然而，你也需要结合当下的市场环境来看。除非你不介意在转售市场中寻找，否则目前在新盘方面可选项并不多。
因此，当真正权衡取舍时，从宜居性的角度出发，LIV@MB 所提供的这一扎实组合确实难以忽略。
这对你意味着什么
如果你符合以下情况，可能会喜欢 LIV@MB：
-
• 喜欢安静而开阔的居住环境
80% 的用地用于景观，且仅 298 个单位，位于私密社区，静谧与专属性是这里的精髓。
-
• 在 CBD 工作
经 ECP 驾车路程短；待 Katong Park MRT 启用后可通过 MRT 便捷通达。
-
• 追求优良户型
称得上同类中相当出色，采用并列餐/客厅设计，即便小户型亦可实现浴室/厨房的自然通风。
如果你符合以下情况，可能不太适合 LIV@MB：
-
• 希望拥有完整海景
有人认为 Meyer 的生活若无全景海景便不算完整，因此这或许会成为部分买家的硬性要求。
-
• 无法接受其 99 年地契属性
它是 Mountbatten 一带唯一的有期限地契项目（尽管在 D15，如 Tanjong Rhu 一带仍有不少类似项目），而周边多为配套齐全、设有网球场的永久地契公寓。
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