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LIV@MB 评测：优异户型设计，园林绿化与单位比例 80/20
May 16, 2022 15 min read
| 项目： | LIV@MB |
|---|---|
| 地区： | 15 |
| 地址： | 114A-D Arthur Road |
| 产权年限： | 99 年，自 2021 年 11 月起 |
| 单位数量： | 298 |
| 占地面积： | 140,758 平方英尺 |
| 开发商： | Bukit Sembawang Estates Limited |
| TOP： | 2024 |
在 D15 长大，你可以说我对这个区域情有独钟。其中之一便是 Mountbatten —— 新加坡首条海岸富豪长廊。自 1850s 起，新加坡一些最显赫的家族就在此兴建临海洋房。为了让你更好地体会，当年在 1960s 末开始为修建 ECP 进行填海之前，大海与这里真的只是一步之遥。
如今，临海而居与便捷通达 CBD，使 D15 依然是最令人向往的居住区域之一。它常被视为传统核心 9、10、11 区的替代选择。随着 Thomson East Coast Line 预计在未来 2 年内通车，公共交通连接将进一步加强，吸引力可望再上层楼。实际上，PropertyGuru 于 2019 年的一项调查显示，每 3 名新加坡人中有 1 名有意在此置业。
即便如此，Mountbatten 仍是 D15 的明珠。沿 Meyer Road 排布的豪华高层公寓享有一线全景海景，而这段道路上最后一栋保留的有地住宅，也时刻提醒着人们其业主的声望与门第。不熟悉的人可能不知道，那座大宅是 Lee Kong Chian 及其后代的家族宅邸。范围广阔的有地住宅区如 Wilkinson、Branksome 与 Goodman Road 亦是许多预算更高的有地买家重点考虑的街道。
Mountbatten Road 本身在 1920s 建有许多维多利亚与装饰艺术风格的宏伟洋房。随着其中部分被拆除以兴建更现代的房屋，URA 于 1993 年将 15 座洋房列为保留建筑，以延续此地的历史与魅力。其中包括昔日的 Chansville —— 曾是 1960s 与 1970s 纵横泳坛的传奇 Chan 家族的住所，以及目前 以 $27 million 出售的 Sing Hoe Hotel。
在更深入了解这片区域的基础上，我希望通过本次评测呈现 LIV@MB 所在社区的风貌。这个新盘坐落于 Mountbatten Road 旁的 Arthur Road，部分单位面向保留洋房及更广阔的有地住宅区。该 99 年租赁地块由 Bukit Sembawang 以 $345 million（$1,280 psf）en-bloc 收购，如今看来是一次精明之举。
关于社区就说到这里，让我们直接进入 Insider Tour!
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LIV@MB 深度探访
我得先说，LIV@MB 的开发商在示范单位的呈现上做得相当出色。整体氛围让人联想到其中一座会所，而搭建一座大型的项目模型更是明智之举，这让你能更直观地感受到这里所提供的80/20绿化与单位比例。
LIV@MB 由3座20层塔楼与1座19层塔楼组成，其独特之处在于每座塔楼仅有4个单位。乍听之下似乎不起眼，但从每个单位的宜居性来看，这其实远比你想象的重要。
容我解释一下。这意味着无论是1卧还是4卧，每个单位都不会与相邻单位共用墙面。因此，每个单位都能拥有充足的窗户与自然通风（下面示范单位的评述会有更多介绍）。这是一个相当出色的布局。
正如上文所述，LIV@MB 的绿化与单位比例为80/20，使其跻身同类项目中的高水准行列——其中也包括 Meyer Mansion 与 Ki Residences。
在建筑方面，LIV@MB 外立面上的六角形构件灵感源自娘惹文化。你也会在3卧与4卧单位所配备的屏风上看到更多相关元素。这呼应了更大 Katong 区域中悠久的娘惹历史，提醒住户此地所承载的历史与文化底蕴。
进入 LIV@MB 的车行出入口位于 Arthur Road，连接 Mountbatten Road。若你沿 Mountbatten Road 驶回家，会经过多栋带有欧洲风格的保留洋房，提醒着你所处环境的历史气息（也增添几分悠闲的魅力）。事实上，Arthur Road 本身就有多栋黑白洋房，因此这里的居住氛围更显静谧。
驶入项目后为单车道的出入口，以本项目仅有298个单位而言，应已足够。此处亦设有侧门，朝 Meyer Road 步行约3分钟即可抵达即将开通的 Katong Park MRT。项目配有地下停车场，共285个车位，可满足95%的单位。考虑到 LIV@MB 距离 Katong Park MRT 非常近，这样的供应相当慷慨，令我颇为意外。话虽如此，我也意识到本公寓以3卧单位为主，售价在$2.3 million 以上，预期不少住户会拥有一至两辆车。
无论如何，鉴于新加坡推动“car-lite”未来的愿景，未来趋势是年轻一代将更依赖骑行与公共交通——因此在入口处规划专用的自行车存放区，确实可喜。
抵达庭院位于项目内不远处，名为 The Forecourt，是一处气派、并带有遮蔽的迎宾空间，不论对住户或访客都颇具仪式感。以298个单位的体量而言，如此规格的到达区的确令人印象深刻。
事实上，我很喜欢的一点是，你可以“穿过”Mountbatten Lawn 与45m泳道，望向这里的主会所 Mountbatten Hall。顺带一提，这里的用餐厅、会所与健身房被打造成5座独立的“house”，我认为这是向周边成熟的有地社区致意。这样的做法无疑增加了建造成本，却也为住户带来一丝有地住宅的氛围——其中一些人或许目前就居住在附近。 这种整体气质颇有山顶度假村的感觉，我个人十分喜欢。
既然提到这一点，不妨多谈谈这里的5座不同‘landed houses’。先从最令人印象深刻的 Mountbatten Hall 说起，它的灵感来自昔日坐落于此的海滨洋房。以现代手法呈现，它依然面向45m泳道，这间大型用餐厅铺设了黑白马赛克瓷砖。根据效果图，它配备了完整厨房并可容纳12人就座——空间相当雅致动人。
另外2座“house”同样为用餐厅，但体量更小。单是在这一带为298个单位提供3个正式的用餐厅，已十分难得；况且项目在ground floor与空中设施层亦设有其他用餐空间。其余2座则分别容纳室内与室外健身房。
在泳池配置方面，中轴设有一条45m泳道，将4座塔楼分隔开来。虽然不是50m，但少了10%其实影响不大。加上项目并非只有这一处泳道（屋顶层还有一处），对于住户而言应已足够。环境显然相当宜人，因为整段泳道两侧还设有水上躺床；若不想下水，旁侧也有日光躺椅。此外，室内与室外健身房外还设有水中健身区，可满足不同情境下的锻炼需求。
对于儿童，泳道旁还设有戏水池，靠近落客区的位置亦有浅水池。我也很喜欢这里加入的草坪空间，进一步强化了整体开放通透的感受。
第15区深受家庭欢迎，所以我很高兴开发商确保这里的儿童游乐场比一般项目更大。它位于项目后方、stack A1 前方，占地不小，而且远离主干道车流与尾气，是个明智的位置。看护孩子的家长也可在旁边的花园亭里乘凉避阳；或者，你也可以在这里的小型健身区来一段锻炼。
项目后侧遍布绿地，即便孩子玩腻了游乐场，也能在此区域自由奔跑，不受干扰。此处没有车行动线，安全性也更有保障。另一端还设有一座带遮蔽的花园亭，便于休憩放松。
园区内其实设置了不少此类带遮蔽的休憩空间，我对此颇为认可，这也提升了整个公寓与社区的生活质感。靠近 The Forecourt 的有 Rainforest Villa 与 Beach Villa，而在泳道左右两侧则分别为 Garden Villa 与 Grill。当然，后者也会配备烧烤设施，且位于园区的角落，更能为使用者提供私密性。
园区另一侧（与 Mountbatten Road 平行）亦设有花园步道，并点缀多处水景。
此处也便于前往公交车站，不过较意外的是，这里并未设置遮蔽。
在了解了底层设施后，我们再来看看 LIV@MB 的2处空中设施。分别是位于11层的 Sky Lounge（配有泳池，可眺望周边公寓景观）与位于20层的 Rooftop（配有泳池，可远眺有地景观）。
先从11层的 Sky Lounge 说起。11层同样设有单位，并可与 Sky Lounge 直接连通——如果你喜欢这种便利性，不妨重点考虑这些单位。
在配套方面，这里另设2间用餐会客厅供住户使用。顺应 WFH/混合办公的趋势，这里也提供了2间学习休憩区。
需注意，这些均为开放式空间，并不配备空调。此外，这里还有2个不同尺寸的按摩池，位置相对隐蔽，能避开多数人的视线。
最后来到 Rooftop，这大概是本项目另一处最吸睛的空间。这里配有一条14.5m 的标准泳道，想象一下，一边面对历史悠久的 Mountbatten 有地社区，一边畅游往返。其所处的20层并非最高层，但由于面向无遮挡的有地景观，预期在相当长一段时间内都能保有这份视野。这里还设有水上平台，便于你惬意地倚躺赏景。
这一层更为出彩，还包含 Mountbatten Grill 与 Mountbatten Villa，两者都非常适合宴请宾客。至少其中一处看起来配备了空调，相信在假期季会相当抢手。
此外，这里还提供 Sky Grill 与 Sky Villa 作为选择。LIV@MB 在用餐与会客设施上的配置相当令人印象深刻，也可见开发商充分考量了预期住户的生活方式——靠近沙滩与海岸、又与市区保持适度距离，更契合一种悠闲从容的生活节奏。
较为挑剔的读者或许会指出，这里没有网球场；但以当下这一体量的项目而言，通常也不会配备网球场——这是为营造更私密、低密度体验所作的取舍。如果你确实需要网球场，或可考虑较早期的旧项目，或体量更大的新盘。
话不多说，我们直接去看示范单位！
LIV@MB – 1卧室 A1户型 (46 平方米/495 平方英尺) 评测
在 LIV@MB 中，仅有 39 套 (13%) 为 1 卧室户型，我预计它们很快就会售罄。当然，还需要有一个像样的户型，买家才会下定决心，而这可能已经是 1 卧室单位所能达到的最佳水平之一。
在我看来，LIV@MB 的这个户型从实用角度来看恰到好处，也是我见过较为出色的之一。面积为 495 平方英尺，在新盘中充其量也只是略高于平均水平。不过，Bukit Sembawang 打造的这个格局在我看来非常实用、宜居。进一步说，公寓将采用仿大理石的瓷砖地面与 2.8 米层高——都与市场水准相当，谈不上惊喜。你可以在配色方案中选择——要么是 1 卧室示范单位的深色调，要么是 2 卧室示范单位的浅色调（你下一部分就会看到）。
更好的是，开发商为 1 卧室单位提供可选的户型方案（你可以在标准 1 卧室或 Studio 布局之间选择）。需要注意的是，如果是标准 1 卧室，将配备工程木地板；若选择 Studio 布局，则为瓷砖地面（如示范单位所示）。
进入单位后，这个户型有几个独特的优点值得一提。首先，典型的新推 1 卧室常把开放式厨房设在入户处，这大概不是最理想的第一眼观感。LIV@MB 则反其道而行之，一进门先看到的是客厅与餐区（很可能是目前新盘市场中少有的做法）。确实让人眼前一亮。
其次，如今没有阳台的单位并不常见。拥有阳台当然有其好处，尤其是你喜欢半露天空间，但也意味着额外成本。对于阳台，意见往往分化：要么喜欢、要么不喜欢，或者举棋不定。LIV@MB 提供可选项，你可以在带阳台或不带阳台的 1 与 2 卧室单位之间选择。而本次示范单位则没有阳台，或许还能把省下来的预算用在更精致的家具上。
最后，客餐厅采用并排式布局——如果你现在还不太明白，去参观示范单位时就会一目了然——这在 1 与 2 卧室单位中几乎闻所未闻。并排式的最大优势，是相较传统布局能引入更多自然采光与通风。本案中，整面窗户沿着客餐厅的长度展开。
虽然相较于现在看到的窗格，我会更偏好更大（且更少）的窗扇，但当前的做法也有好处——你可以自由开启任意一扇，而不必像更大片的玻璃窗那样通常只能开启侧边的窗户。
当然，尽管我很称赞这种并排式布局，但事实是，这仍然只是 495 平方英尺的小户型。也就是说，它主要还是面向单身或小两口的紧凑型居所。本次示范单位更像是为单身人士打造的空间，贯穿全屋的是深色、现代的主题。 这可能会让空间显得比实际更小一些，但并不影响这是一个优秀户型这一事实。
在起居区，你可以选择摆放电视柜。不过这里被改成了书房，这也可以理解，尤其当你处于混合办公的状态。有了书房后，仍有空间容纳一张可坐至少 3 人的 L 形沙发。
并排式客餐厅的另一个优点，是沙发与电视之间的距离更具灵活性，你可以把沙发摆得更远一些——这在传统布局中往往难以实现。至于餐区，这里只摆下了一张 2 人餐桌。虽然算是中规中矩，但我确实认为设计师们本可以做得更好，让空间感更突出。按需求取舍沙发与其尺寸的话，摆一张至少可坐 4 人的餐桌并无问题。总体而言，这是一个相当灵活的布局，能满足不同生活方式。客餐厅合计面积为 18.8 平方米。
接着来看厨房，本身面积就有 5.9 平方米。考虑到大多数 1 卧室公寓甚至没有独立的厨房空间，这已相当难得。这里的厨房不仅避开了入户门，还设有一扇通向空调机位的窗户，因此你也可以选择将其封闭（当然，安装移门需自费）。空调机位放在这里，也意味着主卧可以做到整面落地窗，这非常棒，如今几乎少见。
就我个人而言，这个厨房的位置与功能性非常加分，对于经常下厨的人来说更是利好。开发商配备了标准的家电，包括独立式冰箱、2 区电磁炉、抽油烟机以及一体式洗烘机，均来自 Bosch。作为面向大众的欧洲品牌，Bosch 也是近期另一处新盘 Piccadilly Grand 的选用品牌。你还会得到上下层的内置橱柜，便于收纳，窗边还留出了一处类似小型备餐区。
本户唯一的浴室为 Jack-and-Jill 设计，可从厨房与卧室两侧进入。面积 5.1 平方米，尺寸相当舒适。你同样可以选择配色——这里采用的是较深的主题色，与本单位想营造的单身风格相呼应（黑色台盆相当少见）。墙地面将通铺瓷砖，做到从地到顶。
开发商也会提供标准的收纳配置，洁具与五金来自 Kohler，这是一家创立于 1873 年的美国厨房与卫浴制造商。包括龙头、壁挂式坐便器以及顶喷花洒等。更可贵的是，这个 1 卧室单位的浴室还带有窗户，可实现自然通风。
最后来看主卧。面积 12.1 平方米，对于 1 卧室单位的主卧来说属于平均水准。你或许也注意到了，这里做到了落地窗，通风与视野最大化。令人惊喜的是，这在 1 卧室单位中几乎难以见到。这要归功于 Bukit Sembawang 出色的规划，把空调机位放在了厨房一侧，从而为主卧腾出了整面窗。
按照标准配置，还会提供一组双扇内置衣柜，配有额外抽屉与 LED 照明。衣柜门板为肌理感饰面板；打开后侧边还设有立式梳妆台，带搁架与全身镜。
总的来说，这是一个非常实用、令人印象深刻的 1 卧室单位，绝对是我至今在诸多新盘中见过的佼佼者之一。它几乎具备 1 卧室应有的一切；看过之后，从宜居性的角度，很难再去考虑其他选择。
LIV@MB – 2卧室 B3 户型 (70 sqm/753 sqft) 评测
LIV@MB 的 1 卧示范单位令人印象深刻，那么我们来看看 2 卧单位是否同样出色。首先，您可以选择 1 间浴室（从 646 sqft 起）或 2 间浴室（从 753 sqft 起，本次示范单位即为此规格）。您也可以根据生活方式选择带阳台或不带阳台。本次评测的这一示范单位不设阳台，面积在新项目中略高于平均水平。
与 1 卧示范单位一样，其布局惊人高效。此单位采用与 1 卧不同的配色，但您可在冷色或暖色主题之间选择。公共区域铺设瓷砖，卧室为工程木地板。层高为 2.8m，属平均水平。
进入室内，映入眼帘的是客餐厅。这里同样采用并排布局，可利用整排窗户，有助于引入更多自然采光与通风。虽然我一直偏好这种并排格局，但受制于面积，小户型往往较难实现。这里的表现我依然很喜欢，不过要留意其横向宽度并非最宽，因此若打算摆放体量较大的家具，务必先把尺寸拿捏好。
如图所示，摆放一张 4 人餐桌不成问题，但餐桌的选择不宜过于厚重（否则会侵占通往卧室的动线）。
至于客厅，现场仅铺设地毯并摆放一张 L 型沙发，使空间看起来更为宽敞，但可能并不最符合多数人的日常使用。若需要电视柜，当然可以放置，但沙发就得移至区域中部，视觉上会略显紧凑（我个人会考虑落地式电视，或甚至投影）。客餐厅合计面积为 21.5 sqm。
与 1 卧单位相同，入户时看不到厨房。从美观角度，我认为这是不错的处理，也更偏爱这种布局。厨房被安置在餐厅一侧方正的空间里，较为隐蔽。
这里还设有家务阳台与杂物房。没错，您没有听错，这个 753 sq ft 的单位竟然配有带窗的家务阳台以及 3 sqm 的杂物房。不得不说，非常难得。
由于单位缺少独立书房，示范中把杂物房布置成了书房；不过从实用角度，我更建议把它当作储物间，或若有帮佣则可作为其房间。靠近窗户，通风多少有些保障。家务阳台不大，但至少提供了自然晾晒衣物的可能（尤其是在没有阳台的情况下）。
至于厨房，被划分为彼此相邻的 2 个区域。设有 L 型操作台，台面面积充裕；上下橱柜一应俱全，便于收纳。基于此布局，若有需要也可以把厨房封起来，而最棒的是这里还配有窗户，通风得以保障，封闭后依然很好用！
开发商将配备 Bosch 家电，包括 2 区电磁炉、抽油烟机、嵌入式烤箱、冰箱以及洗烘一体机。需留意，洗烘一体机安置在下部橱柜外向的一侧。
另一方面，冰箱被安置在操作台旁的独立位置，旁边还有额外的柜体，对小户型而言非常实用。更有意思的是，这里还预留了 pantry 台面，可摆放咖啡机或酒类。我很喜欢这一点，等同于厨房里的“趣味/招待”角落，尤其在有客人来访时更显得体。
来到卧室部分，我想先指出，LIV@MB 的大多数卧室相较同等体量的新盘同行更为宽敞。本次 753 sq ft 的 2 卧示范单位便是例证。以 2022 年另一近期开盘项目 Piccadilly Grand 为例，对比之下，那里的普通卧室为 8.7 sqm，而这里为 10.3 sqm，足足大了近 20%。当然，乍看之下差异不易察觉，但一旦把床摆进去，我相信视觉上的差距会更明显。
此处的普通卧室可容纳一张 Queen 尺寸的床与两张床头柜。与大多数新公寓一样，若还想在房内设置书桌或梳妆台，则通常需要改用 Single 尺寸的床。
这间普通卧室的另一亮点是落地窗。2 卧单位通常会把空调机位放在普通卧室外侧，但与 1 卧一样，本项目把机位设在厨房外侧。再次为开发商的良好规划点个赞（真心希望更多新盘能采用这一做法）。
也许你会好奇——既然普通卧室更大，那么是哪里作了取舍？依据我手头的数据，公共浴室略小于平均值（不过冷色主题在视觉上让空间更明亮、更显大）。其面积为 3.8 sqm，至于实际体感是否不同，可能取决于你看过多少示范单位。
这里采用常见配置：墙地面为瓷砖，配备整体台盆与龙头。包括壁挂式座厕与手持花洒在内的洁具与配件均来自美国品牌 Kohler，与 Grohe 等品牌同属一线。此浴室最大的优点当属设有窗户，可实现自然通风。
主卧连同主浴合计 17.7 sqm，按本户型体量来看属平均水平。可如示范般摆下一张 King 尺寸的床，仍有空间容纳床头柜。
若想要梳妆台，也可改用 Queen 尺寸的床。落地窗带来充足采光，把梳妆台设在窗边也很合适。与 1 卧单位相同，主卧的内置衣柜配有 LED 照明及同款五金。
至于主浴，从一开始的观感就比公共浴室更宽裕。镜柜后方提供收纳空间，可存放日常洗护用品。配置与公共浴室一致，包括 Kohler 的台盆、龙头、壁挂式座厕与淋浴套装。
主要差异在于主浴配备了顶喷花洒。LIV@MB 在自然通风方面再次表现出色——这里同样设有窗户（在当下新盘中，这点实属难得）。
LIV@MB – 3卧室 C3 户型 (118 平方米/1,270 平方英尺) 评测
LIV@MB 的所有 3 与 4 卧室单位均配备私家电梯，这一贴心配置也让较大的户型更具辨识度。开发商这样做无疑是明智之举，也有助于让 LIV@MB 在市场上的其他新盘中脱颖而出。最小的 3 卧室单位从 1,119 平方英尺起，而本项目最令人意外之处在于：3 卧室是最主要的户型。鉴于 3 卧室单位据称定价在 $2.3 million 以上，很明显 LIV@MB 的目标客群所在。
与其他方面一样，层高为标准的 2.8 米，公共区域（仅限 3 与 4 卧室）铺设大理石地面，卧室为工程木地板。
走出你的私家电梯，迎面而来的是 6.3 平方米的私家电梯厅。这个空间相当宽裕，也能为来访者营造应有的仪式感。右侧设有内置鞋柜；此外由于这也是你 strata 面积的一部分，你完全可以按喜好自行设计。通往共用电梯厅的门位于左侧。虽然样板中看不到，但还会配备一扇推拉门以提升安全性，屏风图案受 Peranakan 启发，呼应更大片 Katong 区域该社群深厚的文化底蕴。
进入户内，右侧是干、湿厨房，前方为客厅与餐厅。我先说干式厨房。
这里的中岛采用奢华的大理石质感饰面，从踏入门的一刻起就足以让访客眼前一亮。它还配有龙头与水槽，实用性在线，不像我见过的一些自称干式厨房台面的设计那般只是摆设。
你可以把它当作早餐吧台，在一侧摆放吧椅，但那可能会占用通往卧室的通道。或许更适合在朋友来访时作为自助餐台使用。需要注意的是，嵌入式 Bosch 烤箱也设置在干式厨房区域。
至于湿式厨房，则另配一套龙头与水槽，不过这里为更实用的 2 槽水槽。厨房这个角落采用玻璃隔断，因此你可以在照看孩子/宾客的同时，也尽可能为厨房引入自然采光。
与 1 与 2 卧室单位相比，这里的台面确实更显高级。除上下橱柜外，还配备其他 Bosch 家电，包括 3 区燃气灶、抽油烟机与 2 门冰箱。
这些都是典型 3 卧室业主会欣赏的实用配置，毕竟多数预计为家庭住户，在家用餐的频率也更高。
冰箱旁边设有一个小型备餐柜/储物吧台，你可以摆放咖啡机、酒类或各类酱料与调味品。我认为这是对单位很有帮助的补充，尽管在新盘中并不常见。下方还提供了额外的收纳空间。
沿着湿式厨房的尽头，是一间额外的 w/c（2.1 平方米）、服务阳台与家庭防护室（3.9 平方米）。这里甚至还配有水龙头，使其更加实用。若有帮佣，这里将是适合她使用的封闭区域。厨房的窗户位于服务阳台旁边，如你所愿也可以在此自然晾晒衣物。
否则，这个家庭防护室也应可作为你的储物间使用；我预计家庭住户会有更多的收纳需求。
回到主要起居空间，你会注意到 LIV@MB 的一个整体趋势：起居与用餐区域均并排布置。与我上面评测的 2 个较小户型相比，鉴于本户型面积更大，这里的空间显然更为宽敞。
不过横向开间仍算不上太宽，从摆放的相对小型沙发也能看出来（对于 4/5 口之家肯定不够）。这里可放下一张 3 座位沙发，但家具的选择很关键，体量过大的款式可能会侵占通道。老实说，电视与沙发的距离也略显紧凑。以 3 卧室公寓而言，我会更希望客厅能再宽敞一些。
至于餐区，1 张 6 人餐桌能够从容摆放。对于更偏向家庭使用的 3 卧室来说，这是一个加分项。座位的摆放也并不显得不切实际（除了长凳外），因此你大致可以据此想象未来自家单位的呈现。
接下来是阳台。若你偏爱户外露天用餐，这个单位绝对对味！以 14.2 平方米而论，这在当下已是相当宽敞的阳台。实际上，它可能比你的餐区更大；如果能在此安装吊扇，你甚至可以把餐桌搬到这里用餐。严格来说没有海景，但你可选择泳池景或面向有地住宅区的无遮挡景观。从功能上看，你也可以随心打造——比如户外家庭健身角，或只是摆上几把椅子，伴着书本与咖啡小憩。再次强调，14.2 平方米很大，你在如何最大化利用这片空间上拥有更高的灵活度。
我最喜欢的是，这里的阳台门为滑动折叠式，可将此空间完全打开，让单位显得尽可能通透宽绰。聪明的做法。
转到卧室部分，再次强调，所有卧室的面积都超过 10 平方米，高于市面平均。卧室 3 为 10.4 平方米，带有一张内置阁楼床。这是对空间的高效利用，尽管会带来额外木作成本（以及上方的头部空间）。这显然更适合孩子使用；考虑到明显缺少规范的上下方式，他/她也需要具备相当的攀爬能力。
如果选择这种做法，下方还可布置一处书桌，在相同面积下实现双重功能，也能为房间留出更多的行走空间。这里同样配备标准的 2 扇门内置衣柜与落地窗。
至于卧室 2，面积略大一些，为 10.6 平方米。坦白说，这点差异小到几乎难以察觉。这里采用更为常规的布置：一张单人床，旁边设一处学习/工作台。
由于这是 10+ 平方米的房间，书桌其实可以与单人床并排摆放，从而为房间留出更多活动空间。在我看来，这是一个务实、简洁、少烦恼的布局，能满足大多数买家的需求。同样得益于整个户型的布局方式，所有卧室这里都享有落地窗——这在当今市场已较为少见。
接着看公共浴室，面积为 3.5 平方米。若只从尺寸评判，它小于平均水平。但除非你在浴室待的时间比在卧室还多，否则我更愿意把面积留给卧室！
卫浴配件采用 Kohler 品牌，包括龙头、面盆、淋浴混合龙头与壁挂式 w/c。与 1 与 2 卧室单位可选的黑/白两种风格相比，这里采用更趋米色大理石质感的瓷砖。与 LIV@MB 其他浴室一致，本间也配有窗户以进行自然通风与采光。
通往主卧会有一小段过道，你会注意到内置衣柜被巧妙地嵌入壁龛内，与墙面齐平。这样能让房间形状更规整。我真心希望更多开发商在新项目中采用这种处理；它的确能让房间显得更宽敞！
在 3 与 4 卧室单位的主卧中，古铜色缎面玻璃衣柜用料更显高雅，并配有首饰抽屉，甚至还配备保险箱以便保管贵重物品。
如你所见，这里与主浴合计的 21.6 平方米空间相当大方。摆下一张特大床几乎是理所当然的选择，房间另一侧仍有空间可放置梳妆台或书桌。主卧住户理应享有全屋最大的房间，作为从工作中抽离的安宁休憩之所。
主浴同样如此。整体铺装采用更显豪华的瓷砖，类似你在部分酒店中会见到的材质，为空间增添一分华丽气息。
其他配件与五金与公共浴室类似，面盆龙头、面盆、顶喷花洒混合器与壁挂式 w/c 均来自美国品牌 Kohler。当然，这里也设有窗户以便自然通风。
LIV@MB – 4卧室 Type D2 (155 平方米/1,668 平方英尺) 评测
在 1,668 平方英尺的面积下，这是 LIV@MB 中可选的最大户型，但相较之下也算是最“常规”的一款，毕竟截至目前其余户型的布局都相当出色。它的体量使其跻身较大的 4 卧室新盘之列，市场平均大约在 1,400 平方英尺左右。与 3 卧室户型相同，全部 28 套 4 卧室均配备私家电梯与独立前厅，确保归家时的专属感。公共区域铺设大理石地面以形成区隔，卧室为复合木地板。层高一如既往为标准的 2.8m。
同时也提供一款更小的 4 卧室，面积为 1,518 平方英尺，主要差异在于第 4 间卧室更小，且没有干厨房。并且该户型无法选择面向无遮挡 Mountbatten 有地住宅区的朝向，该视野仅保留给更大的 4 卧室。
走出私家电梯，便是专属电梯前厅。面积为 4.3 平方米，比 3 卧室所配的略小一些，但我认为无人会因此计较。左侧设有内置柜，而右侧为空（3 卧室这里为共用电梯门），因此你可以选择增设鞋柜、悬挂艺术品或镜子（如本示范所示），或简单放一张穿鞋凳。与 3 卧室相同，入户前还配有一扇带娘惹风格图案的移门，以提升安全性。
进入室内后，客厅的宽绰感立刻显现。平面上这里原为客餐厅一体，但将餐区移至宽大的阳台后，客厅显得更加舒适。从示范沙发可见，最多可容纳约 8 人——在 2022 年的同类产品中相当亮眼。这也意味着沙发与电视之间的观影距离相当理想。
如前所述，餐桌被移至达 19.1 平方米的超大阳台。作为参照，19.1 平方米甚至比我近期评测的 Piccadilly Grand 的 4 Bedroom Dual Key 所附的整套 studio 单位还要大。可以看到，摆下一张 8 人餐桌，长度与宽度两向看去，似乎都尚未占用至 ¾ 的面积。是不是很惊人！
如果将餐桌进一步延长，我相信可容纳至 16 人或更多，具体取决于餐桌的体量。若你选择高楼层户型，俯瞰 Mountbatten 有地住宅区，你的宾客应会乐于在此小酌美酒，尽享（东部）的高品质生活。这种安排非常明智，让你两全其美。
回到客厅一侧，这里还设有厨房岛台。黑色花岗岩台面配以白与金色纹理，成为入户后自然吸睛的视觉焦点。正如两张醒目的红色吧椅所示，白天可作早餐吧台，夜晚亦能变身家用吧台。
其后方还设有更大的备餐区，可收纳酒杯、咖啡机等物件。出于实用考虑，此处亦配置水龙头与水槽。上下柜体为一体定制，可最大化本户型的收纳潜力。仅 4 卧室配有 Bosch 的内嵌式蒸箱与内嵌式烤箱——两台独立电器，位于备餐区旁。同时这里还配备一台 560l 双门冰箱，取用方便。针对 Type D2（本示范单位），开发商还将提供一台酒柜。
另一个有趣之处在于，你也可以将这一整段空间封闭起来，形成更大的“湿厨房”。侧面设有窗户，仍具备良好的实用性。
有意思的是，这里的湿厨房并不算很大，台面空间相对有限。此处也没有对外窗通风，对于湿厨房来说略显反常（尤其此前空间的通风表现都很出色）。不过，你可以开启这里的门来进行有效通风，因此并非不可接受（这扇门也通往公共电梯前厅，便于收发物品）。
这里的电器包括 2 组独立燃气灶——一头灶与双头灶各一，均为 Bosch 出品。我喜欢本户型的干湿厨房在一起所提供的充裕台面、丰富收纳柜体，以及 2 个独立水槽所带来的良好实用性。
你或许已注意到，工作阳台与家庭防护室并非位于厨房尽端（这通常是常见做法），而是更靠近卧室区域（在入口左侧）。3 平方米的工作阳台处同时安放了 Bosch 的洗烘一体机。由于阳台一侧设有窗户，推测也可以选择自然晾晒。这里的家庭防护室面积为 4.8 平方米，更为友好，既可供女佣居住，也可作储物间。
开发商也体贴地在工作阳台与家庭防护室与公寓其他空间之间设置了分隔门，尤其旁边还设有供宾客使用的客用盥洗室。你肯定不希望宾客看到储物间可能的凌乱！
虽然让普通卧室的居住者与访客共用公卫是常态，但这次开发商额外设置了客用盥洗室，值得称道。第一印象很重要，而此处在奢华感上明显更进一步。卫生间墙地面铺以质感十足的瓷砖，配有抛光法式金色的混水龙头，以及壁挂式坐便器——两者均来自 Kohler。盥洗室本就不需太大，这个 2.3 平方米的尺度已足够使用。它的加入也意味着 4 间卧室配 4 间浴厕，基本无需共享（确属“第一世界”的奢侈）。
本户型的 4 间卧室分别为主卧、次主卧与 2 间普通卧室，后两者的面积均为 10.4 平方米。这一数值再次高于当下新盘的平均水平。
先看卧室 4，这是一个适合青少年或年轻人的实用布局：单人床与电视一应俱全，另配备书桌以完成学业或办公任务。即便二者同置，房内仍留有不错的活动空间。同样为落地窗，自然采光无可挑剔。
卧室 3 则展示了纯粹的卧室陈设：一张 Queen 尺寸床，左右各设床头柜。尽管这些普通卧室的面积比平均值大约 ⅕，但若要同时容纳 Queen 床与书桌，除非在窗边做一体化定制，否则并不现实。无论如何，其空间感仍将优于多数新盘的同类卧室。
此处衣柜为标准的 2 扇门规格，采用深色木质饰面，与较小的 1 与 2 卧室户型有所不同。
淋浴方面，卧室 3 与 4 预计共用公卫 3，因为盥洗室不设淋浴设施。公卫 3 面积为 3.9 平方米，在我看来略小于常规——不过你基本察觉不到差异。4 卧室的卫浴配置整体提升一档：常见的铬色抛光件被法式金色饰面所取代。我喜欢这种不张扬的点缀，而非过于直白的“土豪金”。除此之外，功能上与其他类型相近，配有壁挂式坐便器、面盆、混水龙头与花洒套装。此处还带窗可自然通风，对于公卫而言相当难得。
来到次主卧，连同其独立卫浴合计 14 平方米。它可能仅比其他普通卧室略大，但优势在于自带卫浴。次主卧理想情况下应放置一张 Queen 床，不过从房间的横向宽度来看，如需再放置一张常规书桌会比较吃紧。
不过在纵深上，它似乎优于另外两间普通卧室，因此如有需要，可考虑放置一张小型书桌。此处唯一的不足或在于窗户为半高窗，因为外侧即为空调机位。
次主卧卫浴的尺度与前述公卫 3 相仿，延续了来自 Kohler 的法式金色细节，包括龙头、冲水面板、花洒与混水阀。
其他洁具如面盆与壁挂式坐便器同样来自 Kohler（这里也设有通风窗）。
接下来是屋主最为期待的空间——主卧。连同主卫在内，总面积达 28.8 平方米，以当今标准而言相当宽裕。入内时床位被动线巧妙遮蔽，走至卧区后，宽敞的空间感扑面而来。
这种宽绰感进一步得益于 3 扇门的嵌入式衣柜，与墙面齐平，使房间更趋方正、可用性更高。需注意，这里衣柜的尺度也较其他项目的主卧为大，但考虑到本户型整体更大，这也在情理之中。
由于位于转角立面，白天可获得大量采光；L 形的落地窗也带来良好的通风。如前所述，空间充裕，如有需要，完全可以增添更多松置的边柜等家具。
把最好的留到最后：主卫同样延续了那份从容与奢华。仅从材质与氛围即可感受到一丝华贵气息。
设有双台盆与来自 Kohler 的抛光金色壁挂式混水龙头。除常规淋浴间外，还提供配套金色龙头的浴缸。
拥有浴缸意味着在闲暇时可以惬意泡浴放松。此处的壁挂式坐便器还配备电子洁身器座圈，所有洁具均来自 Kohler。这里也设置了大幅窗以便通风，但出于私密性考虑，沐浴时请务必做好遮挡。
LIV@MB 地段评测
LIV@MB 将从 Mountbatten Road 清晰可见，对面就是多栋历史底蕴深厚且保存良好的洋房。项目位于 Arthur Road 静巷之中，步行至 Katong Park MRT 仅需 3 分钟。在 MRT 通车前，巴士将是你的主要公共交通方式。项目设有侧门可直达巴士站，只要规划得当，你几乎不必为赶车而奔跑。若你自驾，在不拥堵的情况下前往市中心的车程会非常短。这是因为项目靠近 Nicoll Highway 与 ECP，使 Mountbatten 成为最便于驾车通达的公寓之一。
由于这里以私人住宅区为主，最近的配套需前往附近的 Jalan Batu HDB 组屋区。步行约 7 分钟（500m）即可抵达，老实说并不算远。那里有小贩中心，但据我所知并无大型超市。若要采买日用品，你需要前往 Kallang Wave Mall 或 Kallang Leisure Park，二者皆为 5 分钟车程。另一个选择是老牌的 Parkway Parade——D15 的中流砥柱，车程 7 分钟。
学校方面，尽管项目强调家庭客群，但可惜的是，炙手可热的 1 km 半径内并无小学（不过在 2 km 范围内仍有数所）。不过我预计这里不少家长本身都是周边名校的校友，包括 Tao Nan、Kong Hwa、Tanjong Katong Primary、Haig Girls 等等。中学方面的顾虑则较小，因为 Dunman High 与 Chung Cheng High 分别仅需步行 9 与 11 分钟即可到达。Roxy 与 Parkway 一带也遍布补习中心。这点我可以作证——我在 D15 长大，自己也曾就读于此处的学校。
最近的 MRT： Katong Park MRT（步行 3 分钟，300m）
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士线路 | 距离公寓 (& 估计步行时间) |
| Katong Pk TwrsStop ID: 91059 | 12, 14, 14A, 196, 196A | 50m, 1 分钟 |
| Opp Santa Fe MansionsStop ID: 91051 | 12, 14, 196 | 400m, 5 分钟（经由交通路口） |
学校
| 学校 | 距离公寓 (& 估计步行时间) |
| Kong Hwa Primary | 1.8km, 21 分钟 |
| Tanjong Katong Primary | 1.9km, 22 分钟 |
| Haig Girls’ School (not all blocks) | 2.8km, 33 分钟 |
| Geylang Methodist School Primary | 2.8km, 34 分钟 |
| Dunman High School | 0.7km, 9 分钟 |
| Chung Cheng High School (Main) | 0.9km, 11 分钟 |
| Broadrick Secondary School | 1.4km, 18 分钟 |
零售/餐饮选择
| 目的地 | 距离公寓 (& 估计步行时间) |
| Blk 4A Jalan Batu 小贩中心 | 0.5km, 7 分钟 |
| Kallang Leisure Park | 1.8km, 22 分钟 |
| Kallang Wave Mall | 2.0km, 25 分钟 |
| Parkway Parade | 2.5km, 32 分钟 |
私人交通
| 主要目的地 | 距离公寓（高峰时段 [0830] 最短驾车时间） |
| CBD (Raffles Place) | 7.0km, 10 分钟 |
| Orchard Road | 10.3km, 14 分钟 |
| Suntec City | 4.4km, 5 分钟 |
| Changi Airport | 13.6km, 10 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 44.4km, 45 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 3.1km, 6 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 15.3km, 16 分钟 |
| Mapletree Business City | 13.7km, 16 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 33.9km, 30 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 25.3km, 22 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 22.0km, 22 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 24.6km, 24 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 10.6km, 10 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 16.4km, 18 分钟 |
临近道路出入口： 1 – 接入 Arthur Road，向左可达 Meyer Road，或向右上 Mountbatten road，这是一条通往 Nicoll Highway 和市区的主干道。
LIV@MB 楼栈分析
LIV@MB 总平面图
LIV@MB 坐落于 140,758 square feet 的地块上，仅规划 298 个单位，以当今新推项目而言，其密度相当可观（每户 472 square feet 的土地面积）。作一对比，附近的 Meyer Mansion 拥有 85,249 square feet 的土地、200 个单位，即每户 426 square feet——在这方面，LIV@MB 的表现更为出色。进一步说明，大众型项目如 Treasure at Tampines（648,889/2,206 = 294 sqft per unit）密度就要高上不少，如你所见。
地块呈长方形，与 Mountbatten Road 与 Arthur Road 平行。最佳的楼栈自然是面向低矮的 Mountbatten 有地区域的那些；而开发的两侧则面向 Mia Place、8M Residences、Rivage、Margate Point 与 Santa Fe Mansion。好消息是，你主要面向的是这些项目的背面（以及 Mia Place 的侧面），因此基本不会直接与对面的住户互望。
把 45m 的泳池置于中央是明智之举，因为这让 4 座住宅楼之间具备更大的楼距。不过我也觉得泳池更靠近邻里开发背面略显奇怪，直觉上似乎应当离远一些。我想更多是为了营造归家动线的仪式感与开阔的景观，这点终究属于见仁见智。
不仅是一楼，11 层也设有一系列设施可供探索。这些都是较小的功能区，包括瑜伽空间、私密按摩池、自习区与休闲区等。
屋顶设施依然是一大亮点，设有 14.5m 的无边际泳池（还配有水上躺椅，方便你欣赏景观）。此外，还有开阔的日光草坪，以及装备完善的用餐空间 Mountbatten Grill，和室内的 Mountbatten Villa。
户型组合
| 户型 | 面积 | 单位数量 | 预计每月管理费 |
| 1 房 | 495 – 667 sqft | 39 | $340 |
| 2 房 | 624 – 1,044 sqft | 113 | $408 |
| 3 房 | 1,119 – 1,453 sqft | 118 | $476 |
| 4 房 | 1,518 – 1,668 sqft | 28 | $476 – $544 |
LIV@MB 在新盘市场中有违常规，其最主打的户型为 3 房。再加上 3 与 4 房的面积普遍偏大，以及平均 psf 高于 $2,200，整体指向更具实力的买家群体。这并不令人意外，Mountbatten/Meyer 一带的有地住宅区本就居住着不少亿万富翁，而 LIV@MB 周边亦在其中。
因此，该项目对希望从附近多层有地住宅搬入公寓的家庭，或希望让子女住得离家更近的住户，都会颇具吸引力。较小户型则适合希望先在这一成熟地段落脚的单身或夫妻买家，且未必需要付出过于夸张的总价（当然我也必须强调，“负担得起”极其相对）。
管理费方面，较大众型大盘会高一些，但以本项目的体量与配套数量（且大户型配备私家电梯）来看，基本符合预期。
LIV@MB 最佳楼栈
LIV@MB 在新盘中无疑拥有更优、更务实的规划。首先，所有单位均为朝北或朝南，避开了清晨及午后的日晒。虽然这并非 LIV@MB 独有，但已是不错的开始。更重要的是，项目中每一户都采用“点式”布局，也就是说，即便是 1 房单位也不会与其他单位相连。
这在新盘中几乎绝无仅有。带来的好处包括：单位内拥有大量窗面（及更佳通风），所有户型的卫生间与厨房也都能获得通风采光。这种做法在建造上或许更昂贵，但我确实欣赏每个单位都具备更佳通风的设定。
如今新盘几乎都会配备阳台，LIV@MB 则反其道而行，为买家提供“无阳台”选项。并非明确区分哪些楼栈与户型带阳台，但总体而言，你可选择带阳台或仅室内面积的单位。后者面积更小、总价也更亲民。我必须承认，我也曾困惑于为何同一栋楼、相同室内面积的单位，会同时存在带阳台与不带阳台的版本。
另一优点在于两排住宅楼相距较远，至少 54m，且主泳道池也位于两者之间。Arthur Road 沿线有邻近公寓，而最近的（Mia Place）与 15、16 号楼栈相距 29m，与 11、12 号楼栈相距 34m。考虑到与邻近公寓的距离，我预计这些楼栈的定价会更为合理。
景观方面，我认为最佳的是北向、面朝 Mountbatten Road 的单位（1、2、5 与 6 号楼栈）。较高楼层可饱览 Wilkinson/Branksome/Goodman 有地住宅区的全景——相信我并未夸张，这里就是东部最昂贵且占地最广的住区。对于年轻买家而言，若未来从 LIV@MB 升级置业，这或许就是值得憧憬的目标。当然，无遮挡景观的单位也应预期会略贵一些。
LIV@MB 午后日照
鉴于本项目为南北朝向，大多数楼栈几乎不会受到午后西晒影响。不过南向楼栈并非完全天正南，因此在年末/年初时段仍会有一定的午后日照。
开发团队
Bukit Sembawang 于 1911 年始创为橡胶企业，50 年代转入有地住宅开发领域，其地产开发部门于 1967 年成立。如今公司在 SGX 上市，市值约 $1.3bn。研究机构更熟知其以低估值持有、规模超过 235,000 sqm 的庞大土地储备。公司在新加坡已开发逾 4,600 套有地住宅与 1,800 套公寓，涵盖从 8 St Thomas、The Atelier 到 Luxus Hills 与 Nim Collection 等项目。
建筑师说明
Arc Studio 于 1999 年在新加坡由夫妇档 Khoo Peng Beng 与 Belinda Huang 创立，最初的两人团队此后大幅扩张。二人于 2020 年荣获 President’s Design Awards Singapore 的年度设计师（联合）。他们在新加坡的代表作包括极具标志性的 Pinnacle @ Duxton、The Tembusu、One Balmoral 与 L’Viv。其海外项目遍及柬埔寨与卢旺达，涉及学校与社区空间的建设，并参与马来西亚的城镇开发。
LIV@MB 价格分析评述
如果你正在考虑入手 LIV@MB，肯定会拿它与周边项目作比较。以下是它与邻近项目的对比！
| 项目 | 单位数 | PSF | TOP | 地契年限 | 价格差距 |
| LIV@MB | 298 | $2,350 | 2024 | 99年地契 | |
| Meyer Mansion | 200 | $2,646 | 2024 | 永久地契 | -11% |
| One Meyer | 66 | $2,545 | 2024 | 永久地契 | -8% |
| Coastline Residences | 144 | $2,723 | 2022 | 永久地契 | -14% |
| Amber Park | 592 | $2,477 | 2024 | 永久地契 | -5% |
| Nyon | 92 | $2,332 | 2022 | 永久地契 | 1% |
| Fulcrum | 128 | $2,404 | 2016 | 永久地契 | -2% |
| The Line @ Tanjong Rhu | 130 | $2,249 | 2016 | 永久地契 | 4% |
| The Belvedere | 167 | $2,003 | 2007 | 永久地契 | 17% |
| The Seafront on Meyer | 327 | $1,961 | 2010 | 永久地契 | 20% |
优质的第15区从2018年至今出现了一波新盘上市，主要集中在备受推崇的 Amber 与 Meyer 一带。我在此纳入了多数新盘作比较，唯一例外是 Meyerhouse，该项目近期已取得 TOP。我们也到访过该项目（可在我们的 YouTube channel 查看）并做过评测。之所以不纳入比较，是因为其单位面积巨大，无法做到同类对比。不过如果你想知道，Meyerhouse 的 psf 与其他新盘相近。
Meyer 与 Amber 一带多数为永久地契公寓，LIV@MB 与 The Shore Residences 为例外（后者由开发商划分为租赁地契项目）。因此，你会注意到，LIV@MB 的所有竞品皆为永久地契。
我假设 LIV@MB 的平均 psf 将达到 $2,350，而大部分新盘价格都会高于 LIV@MB，Nyon 为例外。在我看来，永久地契与租赁地契的差距通常应在 15-20% 左右，但 LIV@MB 仅便宜约 5% 至 14%。
这是否意味着 LIV@MB 明显“更贵”？关键取决于两点——其一是时机，其二是产品。就时机而言，其他新盘推出时市场供应相对更充裕，买家也没如今这般积极“扫货”。在当下炙手可热的市场中，当 Piccadilly Grand 的平均价能达到 $2,150 psf，你也可以认为 LIV@MB 的定价仍属合理。
其次谈产品。在我看来可分为两部分——项目的体量（及相应的配套设施）与景观。就体量而言，只有 Amber Park 在土地面积上更大；相比之下，One Meyer、Coastline 与 Nyon 更偏向小型/精品开发。因此，如果你看重更丰富的设施配套，LIV@MB 具备一定优势。
第二部分是景观。不幸的是，在这一点上，LIV@MB 确实较为逊色。它至多只能提供零星海景，且前方有多座公寓遮挡。相反，Meyer Mansion、One Meyer 与 Coastline Residences 均可享受全海景，而 Amber Park 则可部分观海。Nyon 也会有零星海景。海景对于第15区项目是重要卖点，熟悉该区域的买家一定会关注这一点。
总体来看，将 LIV@MB 与现有新盘相比，若假设平均 psf 为 $2,350，并考虑到缺乏全海景的因素，其价格看起来略显陡峭。需注意开发商的参考价格中，3 Bedroom 单位起步低至 $2,079 psf，2 Bedroom 为 $2,291，因此也不排除最终价格会比上述更低。
我也纳入了周边一些较新的已 TOP 公寓，其中包括 2 个 Tanjong Rhu 地址与 2 个 Meyer Road 地址，四者皆为永久地契。Fulcrum 与 The Line 拥有与 LIV@MB 1 Bedroom、2 Bedroom 相似的紧凑型单位，且部分可享海景。LIV@MB 的优势在于地块更大，能在项目内提供更为丰富的设施。
至于 The Belvedere 与 Seafront on Meyer，这两个项目也有部分单位具备海景，但同时也会受到 ECP 高速公路噪音影响。尽管如此，两者都属于全配套公寓，甚至各设有网球场。唯一不足在于总价较高，2 Bedroom 的面积已逾 1,000 sqft。居住性更佳，但也更考验预算深度。
既然基础盘点已完成，接下来我们更深入看看目前的参考价格，以及它与全区及周边项目的对比！
| 户型 | 面积 | 参考指导价 | $PSF |
| 1 卧室 | 495 | $1,084,000 | $2,190 |
| 2 卧室 | 624 | $1,430,000 | $2,292 |
| 2 卧室 Deluxe | 753 | $1,723,000 | $2,288 |
| 3 卧室 | 1,119 | $2,327,000 | $2,080 |
| 4 卧室 | 1,518 | $3,390,000 | $2,233 |
| 4 卧室 Deluxe | 1,668 | $3,632,000 | $2,177 |
根据参考定价，LIV@MB 的平均 $PSF 约为 $2,210 psf。
第15区 $PSF 与其他分区对比（非有地住宅，且不包括行政公寓）：
第15区的 $PSF 大致围绕整体平均水平波动，仅在 2003 – 2010 年间有一段较长时间表现不及平均；其间虽一度短暂超越平均，但随后便与整体楼市价格走势高度一致。
第15区 vs. 中央区以外区域（仅转售）
若仅看转售交易，第15区与 RCR 的交易走势非常接近。这也在预期之中，因为第15区约占 RCR 全部交易量的 1/3 左右。
第15区 vs. 中央区以外区域（仅新售）
新售市场尤为值得关注：与整个 RCR 的新售相比，第15区的价差明显扩大。诸如 Amber Park、Meyerhouse、Coastline Residences、NYON 等新盘的推出，显著推高了该区新售的平均 $PSF。事实上，《海峡时报》还特别提及了 RCR 与 Amber Park。
这一扩大中的价差，体现了买家愿意为本区配备现代化设施的新项目支付溢价（以 $PSF 计）。
本区域 99 年地契价格表现
第15区，尤其是东海岸一带相当成熟，配套完善的大型项目多为早年开发。比如 Villa Marina、Bayshore Park 与 Mandarin Gardens 等。
鉴于 LIV@MB 为 99 年地契项目，我也想探究类似租赁地契项目多年来的价格表现。
尽管本区存在众多老龄的租赁地契项目，第15区依旧有亮眼表现，这一点常被用来鼓励买家入手租赁地契项目。数据本身确有说服力，但也需注意，第15区或许更像是“特例”，未必具普遍代表性。
这里的老龄租赁地契项目之所以能持续保有吸引力，原因包括：
- 受汤申—东海岸线带动，交通基础设施持续改善
- 样本数据中，许多 99 年地契项目的设施配置相当完善
- 东海岸作为高品质生活居住区，因配套资源强而持续具备吸引力
- 样本所涉多个项目享有通畅优质的海景视野
- 除 Tanjong Rhu 外，区域内可供开发商购地建造的土地稀缺，因此通过集体出售并对老旧项目进行重建，成为唯一可行路径。
请注意，在本研究纳入且已知单位数量的 20 个项目中，有 12 个的单位数超过 300 个：
| 项目名称 | 单位数量 |
| AMBERVILLE | Unknown |
| CAMELOT BY-THE-WATER | 99 |
| CASUARINA COVE | 160 |
| COSTA RHU | 737 |
| COTE D’AZUR | 612 |
| DUNMAN VIEW | 148 |
| EAST BAY GARDENS | 40 |
| KATONG PARK TOWERS | 116 |
| LAGOON VIEW | 480 |
| LAGUNA PARK | 516 |
| LEGENDA AT JOO CHIAT | Unknown |
| MANDARIN GARDENS | 1000 |
| NEPTUNE COURT | 752 |
| PEBBLE BAY | 510 |
| RIVEREDGE | 135 |
| SANCTUARY GREEN | 522 |
| SILVERSEA | 383 |
| TANJONG RIA CONDOMINIUM | 168 |
| THE RED HOUSE | 42 |
| THE SHORE RESIDENCES | 408 |
| VILLA INDAH | Unknown |
| VILLA MARINA | 432 |
| WATER PLACE | 437 |
此类项目通常配备较为全面或具有竞争力的设施配置，契合许多家庭在该区域的生活方式需求。
展望未来，鉴于其靠近 MRT、丰富设施配套、周边便利与缺乏更新且具吸引力的替代项目，LIV@MB 有望在该区域内保持其市场相关性。
LIV@MB 的平均 $PSF 与第 15 区其他公寓对比
LIV@MB 在第 15 区的新盘中，既谈不上最贵，也不是最便宜。按区内 15 个新盘计算，它的价格排名第 9 便宜。鉴于当下市场高位且供应短缺，这对错过此前周边项目的买家而言已是利好消息。
不过需要注意的是，上述名单中，LIV@MB 是唯一的 99 年租赁地契新盘，其他项目均为永久产权。但这是否值得担心？
类似的情况曾出现在 Martin Modern——同样为 99 年租赁地契，且被永久产权公寓所环绕。然而，凭借更可负担的总价与非常好的入市时机，买家在几年后取得了 6 位数的利润。那么，今天的 LIV@MB 是否处在相同位置？
我认为按其指示价格来看，LIV@MB 的定价相当有吸引力。其价格接近或略低于 NYON，但配套更多，更偏向家庭取向。与 NYON 一样，它距离 MRT 也很近，虽然后者更近且为永久产权。无论如何，这样的入场价依然相对吸引，因为作为一座新的 leasehold condo，我们先前的研究显示其对折旧影响更具韧性，并且具备良好的资本增值潜力。
最终这是否会重演 Martin Modern 的行情很难断言，但在当今新盘环境下，你的选择本来也不多。
为了更好理解它为何会比其他永久产权项目更贵一些，下面从户数与位置来看看这些项目的情况：
| 平均 $PSF 新盘（仅限 D15） | 单位数量 | 产权年限 | 平均 $PSF | 2022 年 3 月去化率 |
| SERAYA RESIDENCES | 17 | 永久产权 | $1,532 | 82.4% |
| J@63 | 14 | 永久产权 | $1,644 | 100.0% |
| 77 @ EAST COAST | 41 | 永久产权 | $1,706 | 80.5% |
| RYMDEN 77 | 31 | 永久产权 | $1,751 | 41.9% |
| LA MARIPOSA | 17 | 永久产权 | $1,771 | 76.5% |
| RESIDENCE TWENTY-TWO | 22 | 永久产权 | $1,842 | 90.9% |
| INFINI AT EAST COAST | 36 | 永久产权 | $1,923 | 94.4% |
| ROYAL HALLMARK | 32 | 永久产权 | $1,933 | 34.4% |
| LIV@MB | 298 | 99 年 | $2,210 | NA |
| NYON | 92 | 永久产权 | $2,349 | 94.6% |
| AMBER PARK | 200 | 永久产权 | $2,458 | 92.2% |
| COASTLINE RESIDENCES | 144 | 永久产权 | $2,463 | 97.2% |
| MEYERHOUSE | 56 | 永久产权 | $2,541 | 73.2% |
| ONE MEYER | 66 | 永久产权 | $2,545 | 84.8% |
| MEYER MANSION | 200 | 永久产权 | $2,593 | 57.0% |
可以看到，周边价格更亲民的永久产权项目多为精品型小盘。此外，其中不少扎堆于原本就有精品小盘的地段，彼此之间差异化较弱：
LIV@MB 也在步行距离内可达 MRT，不同于 Royal Hallmark、Seraya Residences 和 La Mariposa 等更便宜的永久产权项目。
若看 2022 年 3 月以来的去化率，也能发现买家的选择并不多。除 Meyer Mansion 与 Royal Hallmark 外，其余项目的销售均超过 70%。
既然我们已看过整体概览，接下来看看竞品在面积上的表现。请注意，这里的面积主要用于估算户型类型（卧室数）。
LIV@MB 与 D15 其他 1 卧室 新盘对比
| 项目名称 | 产权年限 | TOP | 中位单位价格 ($ PSF) | 中位价格 ($) |
| RESIDENCE TWENTY-TWO | 永久产权 | 2021 | $1,772 | $877,500 |
| LIV@MB | 99 年 | 2024 | $2,189 | $1,084,000 |
| COASTLINE RESIDENCES | 永久产权 | 2022 | $2,513 | $1,136,000 |
| AMBER PARK | 永久产权 | 2023 | $2,534 | $1,227,540 |
| NYON | 永久产权 | 2022 | $2,624 | $1,271,060 |
| MEYER MANSION | 永久产权 | 2023 | $3,009 | $1,457,500 |
对于 500 平方英尺以下的户型，LIV@MB 在 $PSF 与总价层面均为第 2 便宜。
1 卧室更适合单身或小两口。周边也有多座精品小盘提供 1 卧室，但鲜有能像 LIV@MB 那样配套齐全的。
在距 LIV@MB 1KM 范围内，仅有 2 个转售公寓的单位面积低于 500 平方英尺：
| 项目名称 | 中位价格 ($) |
| FULCRUM | $950,000 |
| WATERBANK AT DAKOTA | $796,500 |
Fulcrum 唯一一宗 $950,000 的成交为第 5 层单位。如你所见，只便宜约 13%。不过我们也要考虑到它是永久产权，且临近 MRT。该单位面积更小，虽然卧室走道稍显低效，但整体得房率尚可，尤其是没有阳台，室内可用面积更为可贵。
尽管如此，其配套不及 LIV@MB，因此短期内，许多买家仍可能在相同总价下更倾向于 LIV@MB，尽管它为租赁地契。当然，10-20 年之后情况可能会不同。
至于 Waterbank At Dakota，这是一个租赁地契项目，起始年限为 2009 年，比 LIV@MB 年长 10 多年。且尽管仅相距 1KM，它实际上处于完全不同的片区——Dakota，而非 Mountbatten 一侧。
LIV@MB 与 D15 其他 2 卧室（600 – 800 平方英尺）新盘对比
| 项目名称 | 产权年限 | TOP | 中位单位价格 ($ PSF) | 中位价格 ($) |
| 77 @ EAST COAST | 永久产权 | 2022 | $1,735 | $1,241,000 |
| LA MARIPOSA | 永久产权 | 2022 | $1,957 | $1,348,000 |
| INFINI AT EAST COAST | 永久产权 | 2022 | $2,060 | $1,552,000 |
| LIV@MB | 99 年 | 2024 | $2,291 | $1,430,000 |
| NYON | 永久产权 | 2022 | $2,413 | $1,740,000 |
| COASTLINE RESIDENCES | 永久产权 | 2022 | $2,467 | $1,787,500 |
| ONE MEYER | 永久产权 | 2023 | $2,539 | $1,557,500 |
| AMBER PARK | 永久产权 | 2023 | $2,556 | $1,753,080 |
| MEYER MANSION | 永久产权 | 2023 | $2,857 | $1,968,100 |
若看 2 卧室的总价，LIV@MB 依然具吸引力，无论按 $PSF 还是整体定价均是如此。这很可能因为其指示面积为 624 平方英尺，较为紧凑。考虑到所有面积都为室内空间，户型效率不错，且为横向布局，有利于采光与自然通风。2 卧室的厨房也可按设计封闭。
有人或许会指出，NYON 的 5.3% 溢价（相较于 LIV@MB 的 $PSF）仍算划算，毕竟它是永久产权且更靠近 MRT。然而，它距离 CBD 仍略远，是精品小盘，且最小的 2 卧室为 721 平方英尺。就此面积而言，它也只有 1 间浴室，与 LIV@MB 624 平方英尺的户型相同：
因此，其总体总价最终高出 20% 以上，使得 Liv@MB 显得更具吸引力——至少在短期内，考虑到后者为租赁地契。
LIV@MB 与 D15 其他 3 卧室（1,000 – 1,200 平方英尺）新盘对比
| 项目名称 | 产权年限 | TOP | 中位单位价格 ($ PSF) | 中位价格 ($) |
| SERAYA RESIDENCES | 永久产权 | 2022 | $1,532 | $1,600,000 |
| J@63 | 永久产权 | 2023 | $1,631 | $1,716,960 |
| 77 @ EAST COAST | 永久产权 | 2022 | $1,663 | $1,887,000 |
| LA MARIPOSA | 永久产权 | 2022 | $1,750 | $1,977,500 |
| RYMDEN 77 | 永久产权 | 2022 | $1,751 | $2,017,128 |
| RESIDENCE TWENTY-TWO | 永久产权 | 2021 | $1,785 | $2,132,500 |
| INFINI AT EAST COAST | 永久产权 | 2022 | $1,945 | $2,073,000 |
| LIV@MB | 99 年 | 2024 | $2,080 | $2,327,000 |
| AMBER PARK | 永久产权 | 2023 | $2,416 | $2,678,940 |
| COASTLINE RESIDENCES | 永久产权 | 2022 | $2,420 | $2,699,500 |
| ONE MEYER | 永久产权 | 2023 | $2,471 | $2,553,000 |
| NYON | 永久产权 | 2022 | $2,532 | $2,684,420 |
| MEYER MANSION | 永久产权 | 2023 | $2,586 | $2,867,450 |
对于寻求 3 卧室的家庭，LIV@MB 也颇具吸引力。其整体总价比 Amber Park 低约 13%。以下为 Amber Park 1,109 平方英尺 3 卧室户型：
其入户走道较长，但设有杂物间。空调板位也较大，且两间浴室均无自然通风。
以下是 Liv@MB 的 3 卧室平面：
以约低 13% 的总价，买家可享有私家电梯前厅，两间浴室均具自然通风，并配备工作阳台与防护室以供收纳。这些户型属性明显优于 Amber Park 的 3 卧室。
此外，考虑到片区新盘供应不足，LIV@MB 的 3 卧室目前看来是个不错的选择。唯一的不足是其为租赁地契，但同样，这并非我们在短期内过于担心的问题。
接下来，看看 Royal Hallmark 的 3 卧室能提供什么。
Royal Hallmark 仅有两套 3 卧室成交，最低的是一套 915 平方英尺、位于第 3 层的单位，成交价为 $1,970,000。
其平面如下：
考虑到其布局，尽管同为 3 卧室，LIV@MB 与 Royal Hallmark 实际上难以直接比较。它没有私家电梯，AC ledge 就在 2 间普通卧室外，且家用防护室设在主卧内。阳台也仅位于主卧，对于希望与宾客共享户外空间的家庭而言会感到失望。
厨房位于客餐厅与卧室之间，意味着它无法在不显得别扭的情况下封闭。因此，整体设计不仅逊色，也面向与 LIV@MB 不同的家庭客群。
尽管如此，若以低于 $2 million 的价格购入一套永久产权 3 卧室，尽管面积紧凑，我也能理解若居住舒适度并非他们最看重的因素，仍会有人被其吸引。
LIV@MB 与 D15 新推出的 4 卧室户型（1,400 – 1,600 平方英尺）对比
| 项目名称 | 产权年限 | TOP | 中位数单价 ($ PSF) | 中位数价格 ($) |
| RYMDEN 77 | 永久产权 | 2022 | $1,457 | $2,149,100 |
| NYON | 永久产权 | 2022 | $1,980 | $3,133,000 |
| LIV@MB | 99 年 | 2024 | $2,233 | $3,390,000 |
| AMBER PARK | 永久产权 | 2023 | $2,404 | $3,780,920 |
| MEYER MANSION | 永久产权 | 2023 | $2,515 | $3,763,250 |
在 4 卧室户型的对比中，LIV@MB 的定价比永久产权的 Amber Park 便宜约 10%。以下是 Amber Park 的 4 卧室示意：
这里的 4 卧室为 1,572 平方英尺。入口走道较长，被认为效率不高。其不足之处还在于缺少工作阳台（yard），且仅有 1 间公共浴室，需由 3 间普通卧室共用，且并非自然通风。
LIV@MB 的 4 卧室为 1,518 平方英尺，略小一些，但其户型更为理想：
尽管面积更小，但配有工作阳台、私家电梯前厅，以及 2 间公共浴室，其中一间与次主卧为 Jack-and-Jill 式。所有浴室均为自然通风。主卧采用 90 度转角窗设计，采光更佳。不过起居/餐饮空间较为狭长。
综合比较可见，LIV@MB 的 4 卧室户型更优，加之较低的总价与 $PSF，结合其配套与靠近 MRT 的优势，对家庭买家仍具吸引力。尽管 Amber Park 也毫不逊色，但其永久产权溢价、完善的设施以及屋顶平台的海景，对不少买家而言同样物有所值。
总体而言，只要最终定价接近指引价，LIV@MB 在各类户型上都具备吸引力。尽管在一众永久产权之中属有期限地契，但从历史数据来看，此处的有期限项目表现并不差，其配套与户型配置也相当出色。
升值分析
1) 成熟的 D15 社区
如果你没听过这句话——“East side, best side”——恐怕很难自称新加坡人。事实上，最近的一场 Propnex 线上讲座也用了同样的标语，CEO Ismail Gafoor 与 Lux 负责人 Dominic Lee 分享了他们为何选择住在东部。或许你会不同意，但我认为 D15 是东区的明珠。住在这里的朋友想继续留在这里，没住在这里的朋友则想搬来这里。我本人也偏爱 D15，在这里长大并就学。优质学校与美食、临海地理以及靠近 CBD，再加上深厚的人文氛围，使得该区的综合吸引力在可预见的未来仍将持续。虽不算严格意义上的升值因素，但其在本地买家间的良好口碑已然确立，未来几年不太可能黯然失色。
2) Kampong Bugis 振兴
长久以来，Kampong Bugis 一带几乎是一大片空地。即便近年，最显眼的建筑也只有 Kallang Riverside 公寓，且将会是周边唯一的永久产权项目。紧邻 Kallang Basin，面向 Kallang River，坐落于公园之中，这个超过 8 公顷的大型地块将被打造成以少车出行、社区为本、可持续为愿景的高品质居住区。有趣的是，尽管现行规划已完全转为住宅用途，2008 年的最初蓝图似乎曾经设想将其打造成城外 3 大商业枢纽之一（另 2 个为 Jurong 与 Paya Lebar），并包含办公、酒店与零售/娱乐设施。随着振兴推进，周边活力可望提升，亦有望为邻近的 Mountbatten 带来更多需求。
我们喜欢
- 80/20 景观与户数比例
- 空中配套，设有屋顶泳池
- 极佳的实用性，每个厨房与浴室均设有窗户
- 步行 3 分钟到 Katong Park MRT，驾车短程可达 CBD
我们不喜欢
- –位于 Mountbatten/Meyer 区的公寓无全海景
- –在周边众多永久产权之中，此为有期限地契项目
我们的看法
LIV@MB 是备受欢迎的第 15 区的最新新盘，长期以来被视为可与 9、10、11 核心地段相抗衡的优质替代选择。在第 15 区中，Mountbatten 区域因其历史与声望而名列前茅，这一卖点在未来仍将持续。作为 Meyer 地带内唯一的有期限地契项目，LIV@MB 让你以相对更可负担的价格入手新盘（尽管也有人将此视为一大不足）。此外，随着 Katong Park MRT 于 2023/2024 年底开通，交通连通性将进一步提升。
就项目本身而言，其 80/20 的景观/户数比例令人印象深刻。更具颠覆意义的是各户型的超高实用度——每个厨房与卫生间均设有窗户，甚至连 1 与 2 卧室户型也具备，这在当今市场并不多见。公共设施亦相当丰富，设有 2 处空中平台供住户小酌与用餐，并有灵感源自本区临海洋房的 Mountbatten Hall。
对熟悉此区的人而言，可能的槽点在于缺少全海景单位以及地契为有期限。此外，若未来有小学学龄子女，未处于小学 1 km 范围内也值得斟酌。
可以理解，考虑 LIV@MB 的买家面临的最大障碍，必然是其位于多为永久产权区域内却为 99 年地契。然而，这需要结合当下的市场环境来看。除非你不介意转向二手市场，否则在当下的新盘选择中，确实并不多。
因此，在权衡之下，从宜居性的整体组合来看，LIV@MB 的确难以被忽视。
这对你意味着什么
如果你符合以下情况，可能会喜欢 LIV@MB：
-
• 喜欢宁静而开阔的居住环境
用地中有 80% 用于景观绿化，且仅有 298 户，置身于私密社区，宁静与专属感尤为突出。
-
• 在 CBD 工作
靠近 ECP，驾车距离短；Katong Park MRT 开通后亦具备地铁连通性。
-
• 看重优良户型
无疑是目前表现最出色的之一，即便是较小户型，也有并列的餐厅 / 客厅布局，以及浴室 / 厨房的自然通风。
如果你符合以下情况，可能不太适合 LIV@MB：
-
• 追求全海景
有人认为，Meyer 的生活若无全景海景就不算完整，因此这点可能会让部分买家犹豫。
-
• 介意其 99 年地契属性
它是 Mountbatten 一带唯一的有期限地契项目（尽管 D15 其他地段如 Tanjong Rhu 也有不少），且周边坐落着多座配套齐全、设有网球场的永久产权公寓。
文章结束
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
总体评价
84%
综合评分
LIV@MB 位于 D15 核心地带，邻近东部一些最奢华的住宅。因其海滨生活方式与临近 CBD 而闻名，LIV@MB 为买家提供极具实用性的户型，同时将 80% 的重心放在园林绿化上，并承诺在屋顶可享无遮挡的有地住宅景观。作为 Meyer 段上唯一的 99 年项目，其较低的 psf 是否足以令买家眼前一亮？
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